Il quadro normativo di riferimento
L’articolo 11 del DL 112/08 e il DPCM 16/7/2009 introducono i contenuti fondamentali di un nuovo piano
nazionale di edilizia abitativa, innovando in modo significativo l’approccio al finanziamento dell’edilizia
residenziale sociale.
Nell’ambito delle sei linee di intervento individuate dal piano (art. 1 c. 1 del DPCM), infatti, viene prevista la
possibilità di utilizzare i fondi immobiliari chiusi come strumento per finanziare la realizzazione di alloggi
sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008. Tali fondi immobiliari potranno essere costituiti mediante la
partecipazione di soggetti pubblici e privati e potranno articolarsi in un “Sistema Integrato di Fondi”
(“SIF”), costituito da un “fondo nazionale” e da una serie di “fondi locali”. In altri termini, gli
interventi di edilizia privata sociale potranno essere implementati e realizzati sul
territorio mediante lo sviluppo di fondi locali, a loro volta partecipati dal fondo
nazionale.
Attualmente il Fondo Nazionale del SIF è rappresentato dal FIA, gestito da CDPI
Sgr.
CDP Investimenti Società di Gestione del Risparmio S.p.A. – in forma contratta CDPI Sgr - società soggetta
all'attività di direzione e coordinamento di Cassa Depositi e Prestiti S.p.A., ha sede legale in Roma (RM), Via
Goito n. 4, Codice fiscale, P. IVA e numero d’iscrizione nel Registro delle Imprese di Roma 10372531003,
R.E.A. n. RM-1227812, capitale sociale di Euro 2.000.000, è stata autorizzata alla prestazione del servizio di
gestione collettiva del risparmio ed è iscritta al n. 291 dell’Albo delle società di gestione del risparmio
tenuto dalla Banca d’Italia.
È opportuno sottolineare che il SIF e, in tale ambito, l’attività del fondo nazionale, rappresenta solo una
delle linee di intervento previste dal Piano nazionale di edilizia abitativa. I fondi immobiliari, se
adeguatamente sviluppati, permetteranno quindi di raggiungere una parte degli obiettivi del piano
nazionale, ma non ne rappresentano l’unico o il principale strumento di attuazione né, tantomeno, la
soluzione al disagio abitativo del Paese nel suo complesso.
Sintesi delle principali disposizioni normative riguardanti l’edilizia privata sociale
D.L. 25 giugno 2008 art. 11
Piano Casa
Categorie sociali svantaggiate
Prevede l'utilizzo di fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano.
Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l'offerta di alloggi sociali:
Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito
Giovani coppie a basso reddito
Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate
Studenti fuori sede
Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della Legge n. 9 del 2007
Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da
almeno cinque anni nella medesima Regione
DPCM 16 luglio 2009 art. 11
Piano Nazionale Edilizia Abitativa
Quadro dei fondi nazionali nell'ambito del SIF
Definisce il quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell'ambito del Sistema Integrato di Fondi
Immobiliari prevedendo, tra l'altro:
Dimensione obiettivo delle raccolta a livello nazionale pari a 3 miliardi di euro (minimo 1 miliardo) e
durata minima di 25 anni
Destinazione degli investimenti all'incremento dell'offerta di Alloggi Sociali
Rendimento obiettivo in linea con quello di strumenti finanziari comparabili presenti sul mercato;
Composizione degli organi del Fondo tale da assicurare un’adeguata rappresentatività agli
investitori;
Criteri di partecipazione dei fondi Nazionali agli investimenti locali mediante acquisizione di
partecipazioni di minoranza fino ad un massimo del 40%
Integrazione con le politiche pubbliche locali
D.M. 22 aprile 2008
Definizione di Alloggio Sociale
Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati ad individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in
grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o
recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici,
destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a
prezzi convenzionati (ambito dell'edilizia privata sociale).
Caratteristiche e scopo del Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA)
CDPI Sgr, con delibera del Consiglio di Amministrazione del 16 ottobre 2009, ha istituito il primo fondo
gestito dalla società: il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, riservato ad investitori
qualificati, denominato “Fondo Investimenti per l’Abitare” (FIA), il cui regolamento di gestione è stato
approvato dalla Banca d’Italia con delibera n. 167 del 11 marzo 2010.
Il Fondo investe nel settore dell’edilizia privata sociale e ha la finalità istituzionale di incrementare sul
territorio italiano l’offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi
convenzionati, a supporto ed integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli enti locali.
Il FIA opera su tutto il territorio nazionale investendo in iniziative locali per realizzare case a costi
accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma
con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell’Edilizia Residenziale Pubblica (la
cosiddetta “fascia grigia”).
Il FIA ha raccolto, con un primo closing a luglio 2010, un secondo a settembre 2010 e un terzo a giugno
2011, 1 miliardo e 768 milioni di euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti e 768
milioni da parte di gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata. A tale importo si
aggiungerà la sottoscrizione di ulteriori 140 milioni di euro del Ministero delle Infrastrutture e dei
Trasporti, in forza dell'aggiudicazione definitiva a CDPI Sgr della gestione delle risorse relative al Piano
Casa nazionale (provvedimento del 8 giugno 2011).
Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d’investimento immobiliari
operanti a livello locale e gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel
limite massimo del 40%. Tale limite è volto a sollecitare sul territorio l’investimento di risorse da parte di
soggetti terzi rispetto al Fondo, permettendo nel contempo al FIA di mantenere una presenza rilevante
nelle singole iniziative.
Caratteristiche principali del Fondo Investimenti per l’Abitare
Cos'è
Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, gestito da CDP Investimenti Sgr S.p.A.,
riservato ad investitori qualificati
Missione
Investimento nel settore dell'Edilizia Privata Sociale per contribuire ad incrementare l'offerta di alloggi
sociali, a integrazione delle politiche di settore dello Stato e delle Regioni
Quadro Operativo
Ammontare obiettivo 2 miliardi di euro
Durata di 30 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni
Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare
Partecipazione nei fondi immobiliari (ovvero veicoli di investimento) nel limite del 40% del
capitale di ciascuna iniziativa locale
Investitori
CDP, MIT ed altri investitori istituzionali privati, quali gruppi bancari ed assicurativi e casse di assistenza e
previdenza professionale privatizzate
Ambito di azione
Tutto il territorio nazionale, su iniziative promosse localmente
Rendimento obiettivo
Circa il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e
dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione
FONDI LOCALI
Criteri riguardanti scopo, rendimenti e governance dei fondi immobiliari locali
Compatibilità della strategia d’investimento del fondo locale con gli obiettivi di investimento del
Fondo Investimenti per l’Abitare. La verifica è incentrata sul regolamento del fondo locale ed in
particolare sulle strategie, tipologie e finalità degli investimenti.
Durata e modalità di dismissione a scadenza della partecipazione detenuta dal Fondo Investimenti
per l’Abitare nel fondo target.
Rendimenti minimi del fondo target attesi nell’ordine del 3% oltre l’inflazione. Il business plan
fornito dal soggetto proponente è verificato da CDPI Sgr mediante utilizzo di un proprio modello di
business plan.
Presenza di regole di governo del fondo locale tali da consentire a CDPI Sgr di monitorarne l’attività
attraverso un’adeguata rappresentanza negli organi dei fondi target.
Coerenza delle modalità di diversificazione e mitigazione dei rischi del fondo locale con le
procedure di risk management di CDPI Sgr. Le verifiche sono incentrate sulla mappatura dei rischi e
sul sistema di gestione degli stessi utilizzato dalla Sgr del fondo locale. Nella valutazione del rischio
si terrà conto della diversificazione e pluralità delle tipologie d’intervento previste dal progetto.
Piano nazionale di edilizia abitativa e
Sistema Integrato di Fondi
Con il Sistema Integrato di Fondi immobiliari, introdotto dal Piano Casa nazionale, nasce l’edilizia privata
sociale, la versione italiana del social housing: un ambito innovativo di sviluppo di progetti e iniziative finalizzate a
incrementare l’offerta di alloggi sociali, mediante risorse e modalità di attuazione proprie del mercato immobiliare
privato.
Il Sistema Integrato di Fondi è attualmente costituito da un fondo nazionale, il Fondo Investimenti per l’Abitare,
gestito da CDPI Sgr, che investe in fondi immobiliari locali per realizzare case a costi accessibili, destinate alle
famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che
danno
diritto
alle
assegnazioni
dell’edilizia
residenziale
pubblica.
Si tratta di un intervento innovativo volto ad incrementare l’offerta di edilizia privata sociale, con modalità di
attuazione proprie del mercato immobiliare privato, ossia mediante investimenti e non mediante contributi a fondo
perduto.
Modello operativo del FIA nell’ambito del SIF
