circolare IMMOBILI IN AFFITTO

STUDIO CONSONNI NADIA
10 Aprile 2016
A tutti i Sigg. clienti
c/o loro rispettive sedi
IMMOBILE COINTESTATO AFFITTATO – PRESE DI POSIZIONE DELLA
CASSAZIONE
Come noto, l’art. 26 del TUIR prevede che nell’ipotesi in cui un immobile (terreno o fabbricato) sia
affittato, il relativo reddito deve essere dichiarato dal titolare del diritto reale, vale a dire il
proprietario o l’usufruttuario.
Si segnala, per la particolarità che lo contraddistingue, che nel caso di redditi derivanti dalla
concessione in affitto di un terreno per uso agricolo, si ha che:
•
•
il reddito dominicale è dichiarato dal proprietario;
il reddito agrario è dichiarato dall’affittuario.
Immobile concesso in comodato e poi affittato
Tale principio (tassazione in capo al titolare del diritto reale) ha comportato la presa di posizione
dell’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 381/2008 laddove ha chiarito che se, ad esempio,
un genitore proprietario di un immobile lo concede in comodato al proprio figlio e questo lo affitta a
terzi (nel contratto di locazione compare come locatore il figlio) e ne ritrae il relativo canone
(dimostrando che non lo “rigira” al genitore proprietario), il reddito derivante dalla suddetta
locazione deve essere comunque dichiarato dal padre, in base al chiaro disposto dell’art. 26 del
citato TUIR.
Il principio è chiaro: incassa il figlio ma le tasse le paga in padre che è proprietario dell’immobile.
Immobile affittato e poi subaffittato
Per superare tale situazione potrebbe apparire ipotizzabile agire come segue: il padre affitta al
figlio l’immobile (ad un canone molto basso) e il figlio subaffitta l’immobile medesimo ad un canone
di mercato. Il subaffitto non è classificato tra i redditi fondiari bensì tra i redditi diversi.
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In questo caso, il padre pagherà le tasse sul canone di locazione previsto nel contratto di locazione
con il figlio (a prescindere che il figlio paghi o non paghi, posto che l’art. 26 del TUIR prevede che il
reddito degli immobili si calcola sul canone contrattuale a prescindere dall’incasso).
Il figlio indicherà nella propria dichiarazione dei redditi i canoni percepiti in relazione al subaffitto e
si detrarrà i canoni pagati al padre: Il reddito da tassare risulterà per differenza.
Se tutto ciò tecnicamente è ineccepibile occorre rappresentare che l’Amministrazione Finanziaria
potrebbe ritenere elusiva la fattispecie eccependo il cd. “abuso di diritto”: vale a dire, operazioni tra
loro concatenate giuridicamente corrette, ma fiscalmente elusive.
Immobile cointestato affittato
Per chiudere il cerchio rimaneva da chiarire una fattispecie inesplorata: nell’ipotesi in cui un
immobile sia cointestato (ad esempio, due coniugi, oppure due fratelli), se uno dei due con
l’assenso dell’altro lo affitta facendo risultare un unico locatore e non citando il comproprietario, il
relativo reddito deve essere dichiarato solo da lui o anche dal comproprietario?
A risolvere la questione, fornendo una interpretazione letterale della norma, è intervenuta
l’Ordinanza 11 febbraio 2016, n. 2771 della Corte di Cassazione, la quale ha precisato che i
coniugi comproprietari di un immobile sono tenuti entrambi al pagamento dell'IRPEF sul canone di
locazione, nonostante il contratto sia intestato ad uno soltanto di essi. In particolare, i Giudici, ai
sensi dell'art. 26 TUIR, hanno chiarito che "la comunione legale esistente sul bene locato
attribuisce ai coniugi pari poteri gestori e di conseguenza anche obblighi fiscali [.] senza rilevanza
del fatto che il contratto di locazione fosse stipulato da uno solo comproprietario".
Solo per puntualizzare: la comunione legale si ha quando due o più soggetti risultano cointestatari
di un bene. Nulla a che vedere, dunque, con il regime patrimoniale dei coniugi (comunione dei beni
o separazione dei beni).
Immobili facenti parte del fondo patrimoniale
Il fondo patrimoniale, istituto disciplinato dal codice civile, assolve alla funzione di costituire un
patrimonio separato, destinato al soddisfacimento dei bisogni della famiglia e quindi non può
essere costituito al di fuori del vincolo matrimoniale. Ciò fa sì che i creditori personali dei coniugi
non possono aggredire i beni del fondo, se non per debiti che sono in grado di dimostrare sono
stati contratti per gli interessi della famiglia. Dunque, laddove il debito è stato contratto per scopi
estranei agli interessi della famiglia (debiti aziendali o professionali) i beni costituiti in fondo
patrimoniale non sono aggredibili dai creditori.
Tanto premesso i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale (da perfezionarsi con
atto notarile) sono imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi (art. 4
comma 1 lett. b) del TUIR).
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Ciò significa che, laddove un immobile di proprietà di uno solo dei coniugi, venga vincolato al fondo
patrimoniale, il reddito derivante dall’affitto deve essere dichiarato da entrambi i coniugi al 50%. È
indubbio che ciò può comportare un beneficio fiscale alla famiglia se uno dei due coniugi è senza
reddito o con reddito molto basso. Tuttavia sembra oltremodo difficile che l’Agenzia delle Entrate
possa eccepire, in questo caso, l’abuso di diritto.
Una ipotesi di abuso di diritto potrebbe rinvenirsi, tuttavia, laddove il coniuge proprietario
dell’immobile sia pensionato e in passato abbia svolto attività di lavoro dipendente talché è
improbabile che possa contrarre debiti per attività d’impresa o professionale. In questo caso, se
l’altro coniuge è privo di redditi, è evidente che il fondo patrimoniale potrebbe avere l’unico scopo
di pianificare una riduzione di tasse da pagare da parte del citato coniuge che intende affittare
l’immobile.
Si resta a disposizione per eventuali chiarimenti e con l’occasione si inviano cordiali saluti.
Cordialità.
Nadia Consonni
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