Decoro e aspetto architettonico in condominio: l’orientamento più recente
della giurisprudenza.
In tema di condominio negli edifici ciascun partecipante può agire in giudizio per la tutela
del decoro architettonico della proprietà comune. (Cass. Sez. II, n. 14474 del 30.06.2011)
Per decoro architettonico deve intendersi l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali
che costituiscono la nota dominante dell'edificio imprimendo allo stesso una sua
armoniosa fisionomia. Lo stesso, ai sensi dell'articolo 1120, secondo comma, c.c. deve
essere valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo
anche interessare singoli punti del fabbricato purché l'immutazione di essi sia suscettibile
di riflettersi sull'intero stabile) e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. Infine,
l'alterazione del decoro deve essere apprezzabile, trattandosi di trovare una situazione di
equilibrio tra gli interessi contrapposti della comunità dei condomini e del singolo
condomino che ha agito sulla sua proprietà esclusiva: in particolare, l'apprezzabilità
dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un
deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese, per
cui, sotto tale profilo è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al
momento in cui l'innovazione viene posta in essere. (Tribunale di Bologna, n. 1064 del
06.04.2011)
Accertare se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro
architettonico della facciata di un edificio condominiale (nel caso di specie, a seguito
dell'installazione di canna fumaria per lo smaltimento dei fumi prodotti dal forno di una
pizzeria) si risolve in un apprezzamento discrezionale, istituzionalmente demandato al
giudice di merito e, come tale, se correttamente e congruamente motivato, incensurabile in
sede di legittimità. L'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un
edificio condominiale integra una modifica della cosa che ciascun condomino può
apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi
pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro
architettonico: fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non solo quando si mutano le
originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente
sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, e ciò a prescindere dal particolare pregio
estetico dell'edificio, derivando necessariamente anche un pregiudizio economico dalla
menomazione del decoro architettonico del fabbricato, che ne costituisce una qualità
essenziale. (Cass. Sez. II n. 10350 del 11.05.2011)
Aspetti procedurali
La Cassazione ribadisce il diritto del singolo condòmino di procedere davanti all’A.G. per
la tutela del decoro architettonico, a prescindere delle iniziative prese dall’amministratore
nell’ambito delle sue attribuzioni riguardanti il compimento degli atti conservativi inerenti gli
interessi delle parti comuni del condominio. Dunque, se a procedere a tutela della difesa
del decoro architettonico non è l’amministratore, può attivarsi autonomamente ognuno dei
singoli condòmini.
Definizione
Si sottolinea ancora una volta come per decoro architettonico deve intendersi l'insieme
delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio
imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia e che lo stesso deve essere
valutato di caso in caso sia sulla totalità dell’edificio che su singole parti di esso e che la
sua alterazione deve necessariamente risultare “apprezzabile” e traducibile in un
pregiudizio per l’estetica dell’edificio e, quindi, del suo valore. Ora, è evidente che si tratta,
in sostanza, di un bene immateriale riguardante il valore economico dell’intero edificio e, di
riflesso, delle singole relative unità immobiliari. Per queste ragioni, condivisibili, la tutela
decoro architettonico, che si manifesta materialmente nel divieto di fare determinate
innovazioni da parte del condominio o dei singoli, postula necessariamente la
preesistenza di tale armoniosa fisionomia. Quindi, la domanda è se è possibile invocare
l’alterazione del decoro se il decoro originariamente non esiste. In un edificio privo di una
precisa armonia architettonica, dove verande abusive, pareti con colori differenti, luci e
finestre eterogenee la fanno da padrone, si potrebbe mai invocare l’alterazione di un
“equilibrio” che non c’è? La risposta non può essere che negativa.
L’apprezzamento dell’alterazione.
Ancora una volta, la Cassazione conferma che l’apprezzamento dell’alterazione del
decoro architettonico è demandato all’insindacabile giudizio del giudice di merito che, se
adeguatamente supportato e motivato, non è censurabile in sede di legittimità. In
sostanza, non si può ricorrere in Cassazione contro la sentenza del Giudice solo perché
ha accertato l’alterazione, ma occorre dimostrare l’assenza di motivazioni, senza
sindacare nel merito dell’esito del giudizio.
