Utet Giuridica - Codice commentato di locazione e condominio

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Titolo VII - Della comunione
concorrente diritto dei condomini, in quanto
tali, a non vedere turbate le linee architettoniche dell’edificio condominiale, sicché, possono ottenere il rimedio dell’esecuzione in forma specifica mediante l’azione reale della
restitutio in integrum a tutela della proprietà
comune. Ma se tale azione non esercitano nei
limiti temporali entro i quali il proprietario
della nuova fabbrica ha maturato il diritto
di mantenerla, l’opposizione non può più
proporsi. In tal caso il diritto reale ad opporsi
non può che estinguersi (Terzago, Il condominio, 5a ed., Milano, 2003, 72). Ovviamente
perché l’estinzione si verifichi deve maturare
l’usucapione ventennale a favore del costruttore della sopraelevazione eseguita in violazione delle norme di legge.
Perimento e ricostruzione dell’edificio
(art. 1128 c.c.)
Norma di riferimento: art. 1128 c.c. Perimento totale o parziale dell’edificio
...................................................................................................................................................................................
[1] Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
[2] Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa
la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in
proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
[3] L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla
ricostruzione di queste.
[4] Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a
cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad
alcuni soltanto dei condomini.
Riferimenti normativi: artt. 720, 934, 936, 937, 938, 952, 954, 1102, 1105, 1116, 1117, 1126,
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1127, 1136, 1350, 2031 c.c.; art. 612 c.p.c.
Bibliografia: Alpa, Accessione, in Digesto civ., I, Torino, 1987; Alvino, Inapplicabilità delle
norme sull’accessione ai rapporti condominiali ed improponibilità dell’azione di garanzia in
regime di liquidazione amministrativa, nota a C., 21.10.1981, n. 5511, in GC, 1982; Apicella,
Perimento totale o parziale dell’edificio condominiale e quote di comproprietà sull’opera ricostruita, in Civ, 2010, 10, 37; Basile, Condominio negli edifici - Perimento totale dell’edificio Delibera di ricostruzione, nota a C., 5.6.1987, n. 4900, in NGCC, 1988; Branca, Comunione,
condominio negli edifici, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1100-1139, 6a ed., BolognaRoma, 1982; Id., Perimento parziale e poteri dell’assemblea condominiale, nota a C., 2.8.1968,
n. 2767, in FI, 1968; Celeste, Salciarini, I beni comuni, III, Milano, 2004; Cerchiara,
L’occupatore di porzione di fondo attiguo come soggetto di potenziale accessione, nota a C.,
2.6.1984, n. 3351, in GC, 1984; Id., In tema di accessione, nota a C., 10.2.1984, n. 1018, in
GC, 1984; Chiodi, Comunione, in RDC, 1990; Ciappina, Lo scioglimento della c.d. ‘‘comunione di godimento’’, in NGCC, 1990; Criscuolo, Demolizione di edificio in procinto di
crollare e scioglimento del condominio ex art. 1128 c.c., nota a A. Napoli, 13.12.1976, n.
4256, in DG, 1977; De Cupis, Accessione invertita, in GC, 1983; de Tilla, Perimento totale
dell’edificio in condominio e ricostruzione, in ALC, 2011, 651; Id., L’influenza della disciplina
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Codice civile
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urbanistica nella ricostruzione dell’edificio perito, nota a C., 17.7.2007, n. 15928, in IeD, 2008,
11 - 12, 19; Id., Sulla ricostruzione dell’edificio in condominio, nota a C., 23.2.1999, n. 1543, in
ALC 1999; Id., Condominio e perimento dell’edificio, nota a C., 19.1.1994, n. 446, in RGE,
1994; Id., Criteri generali in tema di ricostruzione dell’edificio in condominio con particolare
riferimento alla disciplina dell’accessione, nota a C., 22.9.1989, n. 3933, in GC, 1990; Di
Prisco, Accessione invertita ed estinzione della proprietà, nota a C., 26.2.1983, n. 1464, in
DG, 1983; Dogliotti, Comunione e condominio, Torino, 2006; Dogliotti, Figone, Il condominio, in Giur. sist. Bigiavi, Torino, 2001; Fichera, Uso della cosa comune del singolo
condomino e autorizzazione dell’assemblea, nota a T. Napoli, 21.10.2003, in Me, 2004; Garrutti, Edificio condominiale ricostruito e diritti dei condomini originari, nota a C., 23.1.1979,
n. 506, in GI, 1980; Girino, Il condominio degli edifici, in Tratt. Rescigno, 8, Torino, 1982;
Guidi, Il condominio nel nuovo codice civile, Milano, 1942; Marina, Giacobbe, Condominio
negli edifici, in ED, VIII, Milano, 1961; Martini, Accessione invertita e occupazione acquisitiva,
in NGCC, 1988; Nicolini, Il perimento dell’edificio estingue il rapporto di condominio, in IeD,
2011, 6, 21; Nobile, La determinazione del valore dell’edificio agli effetti del primo comma
dell’art. 1128, in FP, 1951; Paradiso, Accessione, acquisto degli incrementi fluviali e peso della
tradizione, nota a C., 11.10.1980, n. 5454, in GC, 1981; Rauccio, Ventriglia, Accessione
invertita - Aspetti notarili dell’istituto, in VN, 1982, e in RN 1982; Salaris, Accessione, in EG,
I, Roma, 1988; Salis, Aventi diritto a partecipare alla divisione di edificio demolito e ricostruito
con cubatura minore di quella precedente, nota a C., 23.1.1979, n. 506, in RGE, 1980; Id.,
Demolizione consensuale di edificio e diritto alla ricostruzione, in RGE, 1978, I, 469; Id.,
Trasformazione di comunione su edificio in condominio, nota a A. Milano, 3.6.1975, in
RGE, 1977; Id., Il condominio negli edifici, in Tratt. Vassalli, V, 3, Torino, 1956; Santarsiere,
Assemblea del supercondominio e inderogabilità delle sue attribuzioni essenziali, nota a T.
Milano, 16.5.2002, in ALC, 2003; Triola, Il condominio, Milano, 2007; Id., L’accessione
invertita, in VN, 1985; Troiano, Sconfinamento edilizio e problemi di accessione, in RCDP,
1984; Visco, La ricostruzione degli edifici condominiali distrutti da eventi bellici, in ND, 1968;
Id., Le case in condominio, Milano, 1967.
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Sommario: 1. Perimento dell’edificio e successiva ricostruzione. 2. Perimento dell’edificio e mancata
ricostruzione. 3. Perimento parziale e ricostruzione. 4. Vendita all’asta del suolo e dei materiali.
5. Volontaria demolizione. 6. Diritti dominicali preesistenti. 7. Conflitto e volontà che prevale.
8. Azione del condomino. 9. Il diritto non si prescrive. 10. Cessione dei diritti. 11. Accessione.
12. Atto emulativo. 13. Responsabilità dell’amministratore. 14. Evento sismico.
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1. Perimento dell’edificio e successiva
ricostruzione
L’art. 1128 c.c. disciplina l’ipotesi di perimento totale o parziale dell’edificio secondo una impostazione giuridica che favorisce
la ricostruzione dell’edificio rovinato.
A Nel caso di perimento totale il diritto degli originari comproprietari si trasferisce sull’area di sedime dell’immobile. Ove l’edificio
venga ricostruito, a ciascun comproprietario
spetta una quota millesimale della nuova realizzazione. È consentito che le parti possano
disciplinare diversamente i reciproci rapporti
(C. 6198/2011).
Nella ipotesi di perimento di un edificio in
condominio, quest’ultimo viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo, con la
conseguenza che ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente il condominio stesso si ripristina,
mentre, qualora esso venga ricostruito in
maniera difforme, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece,
un’opera realizzata su suolo comune, come
tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e,
quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo. La deroga
a tali principi richiede ad substantiam la
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forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c. (Ô C.
12775/2008; C. 1543/1999, in RGE, 1999, I,
692 e in ALC, 1999, 817, con nota di de
Tilla; C. 446/1994, in FI, 1994, 2824; C.
10314/1991, in RGE, 1992, 301; C. 3933/
1989, in GC, 1990, 1346, con nota di de
Tilla; T. Nocera Inferiore, 6.3.2005).
Il condominio nasce solo quando i comunisti
individuano gli appartamenti di proprietà
esclusiva di ciascuno di essi, con un’operazione negoziale che assume la portata di una
vera e propria divisione, la quale andrà pertanto - soggetta ad imposta proporzionale
di registro e ad Invim (C. 11201/1996).
Per la ricostruzione dell’edificio, in caso di
rovina totale, è necessario il consenso unanime dei condomini, con la conseguenza che il
condomino assente non può essere costretto a
partecipare alla ricostruzione o a cedere agli
altri condomini i suoi diritti (C. 1075/1958).
La delibera assembleare di ricostruzione,
adottata a maggioranza, va considerata nulla
(T. Napoli, 20.2.1948, in GI, 1948, 354).
B In dottrina si è affermato che l’ipotesi di
demolizioni determinate da vetustà o pericoli
di crollo, va equiparata al perimento dell’edificio, soprattutto in relazione a quelle fattispecie nelle quali appaia giustificato il convincimento che la demolizione ha solo anticipato
l’evento (perimento) che si sarebbe ugualmente e inesorabilmente verificato (Criscuolo, Demolizione di edificio in procinto di crollare e scioglimento del condominio ex art.
1128 c.c., in DG, 1977, 591-592. Cfr. altresı̀
Alvino, Inapplicabilità delle norme sull’accessione ai rapporti condominiali ed improponibilità dell’azione di garanzia in regime di liquidazione amministrativa, nota a C., 21.10.1981,
n. 5511, in GC, 1982, I, 58; Martini, Accessione invertita e occupazione acquisitiva, in
NGCC, 1988, II, 244; Alpa, Accessione, in
Digesto civ., I, Torino, 1987, 28; Triola, L’accessione invertita, in VN, 1985, 1085. Marina,
Giacobbe, Condominio negli edifici, in ED,
VIII, Milano, 1961, 829; Branca, Comunione, condominio negli edifici, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1100-1139, 6a ed., Bologna-Roma, 1982, 534, 540).
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2. Perimento dell’edificio e mancata
ricostruzione
A Il perimento totale di un edificio condominiale determina l’estinzione del condominio, per mancanza dell’oggetto, venendo meno il rapporto di servizio tra le parti comuni
e le porzioni di proprietà esclusiva (non più
esistenti), e permane soltanto la comunione
pro indiviso tra gli ex condomini sull’area di
risulta. Ne deriva che, in caso di mancata
ricostruzione dell’immobile (nell’ipotesi,
non consentita dalla disciplina urbanistica)
e di mancata vendita all’asta del suolo e
dei materiali (non richiesta, nella specie,
da nessuno dei comproprietari), può porsi
fine alla predetta comunione con lo scioglimento della stessa, che, in caso d’indivisibilità del suolo, deve essere effettuato a norma
degli artt. 1116 e 720 c.c., attribuendo preferibilmente il bene per intero al titolare della quota maggiore (o ai titolari della quota
maggiore, ove questi ne richiedano congiuntamente l’attribuzione), con addebito dell’eccedenza, corrispondendosi, cioè, agli altri
condomini la somma equivalente al valore
della loro quota (C. 446/1994, in RGE,
1994, I, 704, con nota di de Tilla, in ALC,
1994, 292 e in FI, 1994, I, 2824).
B In dottrina si ritiene che se la parte residua sia tale da consentirlo il condominio resta
in piedi tra i proprietari degli alloggi superstiti
(Branca, Comunione, condominio, 537).
Secondo Triola, Il condominio, Milano,
2007, 747, l’area di risulta della demolizione
di un edificio condominiale, sito in un centro
abitato, è destinata alla ricostruzione dell’edificio, finché i partecipanti alla comunione
del suolo non decidano concordemente di
mutarne la destinazione; pertanto non può
chiedersene la divisione, e nel conflitto tra
chi vuole ricostruire e chi vi si oppone deve
prevalere l’interesse di chi vuole ricostruire,
sia pure limitatamente alla misura della sua
proprietà esclusiva nel demolito edificio.
3. Perimento parziale e ricostruzione
A Nel caso di perimento parziale non è necessario per la ricostruzione il consenso di
tutti i condomini. Basta una delibera assem-
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bleare che deliberi anche le modalità di ricostruzione (T. Firenze, 24.10.1960, in RGE,
1961, 253, con nota di Salis).
La delibera va adottata con la maggioranza
di cui all’art. 1136, 2o co., c.c. (maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio).
Si è rilevato che l’assemblea condominiale, a
prescindere dalla necessaria delibera, ha pur
la discrezionalità di decidere circa la medesima, e cioè sulle concrete modalità (tecniche,
statiche ed estetiche), sui tempi e sulle spese
della ricostruzione l’art. 1136 c.c. richiede all’uopo espressamente una maggioranza qualificata, senza che il giudice possa egli stesso
ordinare la ricostruzione delle parti comuni
perite, sindacando il merito, l’opportunità e
l’equità della deliberazione (T. Termini Imerese, 13.2.2007, n. 16, in Me, 2007, 3).
Si è ritenuto inammissibile il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. quando sia
stato impossibile pervenire alla delibera assembleare. La controversia va decisa in sede
contenziosa (C. 5762/1980).
Nel caso in cui l’edificio condominiale sia
perito per meno di tre quarti del suo valore,
la mancanza della delibera assembleare di
ricostruzione delle parti comuni prevista
dal 2o co. dell’art. 1128 c.c. - o addirittura
l’esistenza di una delibera contraria - non
impedisce ai singoli condomini di ricostruire
le loro unità immobiliari parzialmente perite
e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi
negare a chi aveva il diritto di mantenere la
sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex art. 1117 c.c. o in caso di
diversa previsione del titolo, quale titolare di
un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell’art. 1102 c.c. salvo il rispetto delle caratteristiche statiche - tecniche
preesistenti, sı̀ da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto i propri
diritti ai sensi del 4o co. dell’art. 1128 c.c.)
di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare
innovazioni per le quali è indispensabile la
delibera assembleare da adottarsi con la
maggioranza qualificata prevista dal 5o co.
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dell’art. 1136 c.c. (C. 5762/1980). Con la
richiamata sentenza la S.C. ha precisato
che, nel caso in cui sia impossibile acquisire
una delibera dell’assemblea dei condomini
da adottarsi con la maggioranza qualificata
prescritta dal 2o co. dell’art. 1128 c.c. per
la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio perito per meno di tre quarti del suo
valore, non è consentito il ricorso all’autorità
giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione
ai sensi del 4o co. dell’art. 1105 c.c. trattandosi di controversia sull’esistenza del contrasto in ordine alla ricostruzione delle parti
comuni, la quale deve essere decisa in sede
contenziosa. Nella stessa direzione (v. C.
1375/1979) ha affermato che, se nessun condomino chiede la vendita all’asta del suolo e
dei materiali, va riconosciuto (a tutti e) a
ciascun condomino il diritto di ricostruire
non solo le parti di sua esclusiva proprietà,
ma anche quelle di proprietà comune o di
proprietà dei condomini inerti, quando il loro ripristino si renda necessario per la ricostruzione ed il godimento delle parti di sua
proprietà; che il suddetto diritto non viene
meno per mancato esercizio non essendo applicabile l’ult. co. dell’art. 954 c.c.; che ogni
condomino ha diritto ad opporsi alle opere
che, modificando le precedenti strutture,
portino pregiudizio ai suoi diritti di proprietà esclusiva o condominiale; che i condomini
inerti possono in seguito ricostruire le loro
proprietà sulle parti ricostruite dall’altro
condomino, salvo l’obbligo di rimborsare allo stesso le spese secondo le norme sulla gestione di affari.
Qualora - perito un edificio condominiale uno dei condomini proceda di sua esclusiva
iniziativa alla ricostruzione secondo le caratteristiche sostanziali del fabbricato preesistente ed in modo da riprodurre le singole
unità immobiliari che vi erano comprese, gli
altri condomini non possono chiedere la demolizione della costruzione, non trovando
applicazione, nei rapporti tra condomini,
gli artt. 936 e 938 c.c., ma hanno l’alternativa
o di cedere al costruttore le loro quote o di
concorrere alle spese di ricostruzione e di
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riavere le loro unità immobiliari (C. 2988/
1974).
Ciascun condomino può esigere che le parti
comuni crollate siano ricostruite ed in tal
caso l’assemblea condominiale, anche se in
essa si abbia il voto favorevole della maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c., non può
decidere la totale demolizione dell’edificio e
la sua ricostruzione ex novo, ovvero la vendita del suolo e dei materiali, ma deve deliberare la ricostruzione delle parti comuni,
anche se rimane pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, ‘‘circa’’ la medesima (come testualmente si esprime il 2o co. dell’art. 1128 c.c.) e,
cioè, sulle modalità (tecniche, statiche, estetiche), sui tempi e sulle spese della costruzione, tanto che all’art. 1136 c.c. richiede all’uopo espressamente una maggioranza qualificata (C. 2767/1968, in FI, 1968, I, 2727,
con nota di Branca; contra, A. Firenze,
24.10.1960, in RFI, 1961).
B In senso critico a quest’ultima pronuncia, si è osservato (Branca, Perimento parziale e poteri dell’assemblea condominiale, nota
a C., 2.8.1968, n. 2767, in FI, 1968, 2728)
che il giudice non può sostituirsi all’assemblea (come riconosce anche la Cassazione),
perché essa non ha l’obbligo di deliberare la
ricostruzione (v. da ult. Branca, Comunione,
condominio, 470, nt. 1 e citazioni, anche contrarie; ora, implicitamente, Visco, Le case in
condominio, Milano, 1967, 351 s.). Ancora,
secondo questa autorevole dottrina, non si
comprende come si possa dedurre dalla lettera della legge una regola opposta. «Delibera circa la ricostruzione» dice l’art. 1128:
‘‘circa’’ significa ‘‘sulla’’ ricostruzione, non
soltanto ‘‘sulle modalità’’; perciò non vi si
può ricavare assolutamente l’affermazione
d’un obbligo di ricostruire. Inoltre l’articolo
dice ‘‘delibera’’, non dice ‘‘deve deliberare’’,
e questo vuol significare, semplicemente, che
competente a decidere è l’assemblea, a maggioranza. Del resto, a proposito di lettera
della legge, come dimenticare che, quando
si pongono obblighi agli organi del condominio, la parola usata è sempre ‘‘deve’’ (art.
1130, 1138 c.c.)? Forse che l’art. 1128 dice
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Titolo VII - Della comunione
‘‘deve’’ deliberare o usa espressioni che abbiano analogo significato?
D’altronde il perimento per meno di 3/4 dei
valore non fa cessare il condominio e durante il condominio la regola è che l’assemblea,
al di là dell’ordinaria amministrazione, non
abbia obblighi. Perciò se il legislatore, nell’art. 1128 c.c., avesse voluto sancire l’obbligatorietà di disporre la ricostruzione, si sarebbe espresso chiaramente (eterna verità
dell’antico principio ubi lex voluit, ecc.!).
La Cassazione ha pensato soltanto a tre alternative in caso di perimento parziale (ricostruzione; demolizione totale; vendita del
suolo e dei materiali); cosı̀ ha avuto buon
giuoco ad escludere che l’assemblea possa
imporre la seconda o la terza: deve escludersi
la seconda per la ragione accennata poi sopra, la terza perché, se non c’è consenso, è
ammessa solo se il perimento è totale o per
3/4 del valore (art. 1128, 1o co., c.c.). Ma
non ha pensato ad una quarta alternativa,
cioè alla possibilità che la maggioranza decida di non ricostruire la parte crollata: immaginiamo un pò la rovina di un’intera colonna
dell’edificio; i proprietari degli altri alloggi,
essendo maggioranza e non avendo interesse
alla ricostruzione, deliberano di non provvedervi; altro esempio: edificio di 8 piani; crollano gli ultimi 3; i proprietari degli altri 5
decidono di non ricostruirli. Volete costringerli? Almeno in quest’ultimo caso nessuno
pretenderà che l’assemblea debba deliberare
la ricostruzione (v. Branca, Comunione, condominio, 471; Salis, Il condominio negli edifici, in Tratt. Vassalli, V, 3, Torino, 1956, n.
107). Se però la delibera, il 2o e il 4o co.
dell’art. 1128 impongono a quei tre di aderire o di cedere le loro porzioni; ma solo se la
delibera!
A La mancanza della delibera assembleare
di ricostruzione delle parti comuni prevista
dal 2o co. dell’art. 1128 c.c. - o, addirittura,
l’esistenza di una delibera contraria - non
impedisce ai singoli condomini di ricostruire
le loro unità immobiliari parzialmente perite
e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi
negare a chi aveva il diritto di mantenere la
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sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex art. 1117 c.c. o, in caso
di diversa previsione del titolo, quale titolare
di un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell’art. 1102 c.c., salvo il rispetto delle caratteristiche statico - tecniche
preesistenti, sı̀ da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto il proprio
diritto ai sensi del 4o co. dell’art. 1128 c.c.) di
usare parimenti delle parti comuni secondo il
proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali è indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dal 5o co. dell’art.
1136 c.c. (C. 5762/1980).
4. Vendita all’asta del suolo e dei materiali
L’art. 1128 c.c. stabilisce che, nel caso di
perimento totale o per tre quarti dell’edificio, ciascun condomino può chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali.
A Secondo il disposto dell’art. 1128 c.c. il
diritto di richiedere la vendita all’asta è
derogabile (A. Catania, 19.3.1955). Il diritto
di richiedere la vendita sussiste ove l’edificio
sia andato distrutto per cause indipendenti
dalla volontà dei condomini (C. 1663/1974,
in FI, 1975, 950). Viene esclusa la fattispecie
di demolizione volontaria dell’edificio o di
una parte di esso allo scopo di migliorarlo ed
accrescerne il rendimento (C. 1095/1973, in
GI, 1973, 870) o di demolizione a scopo di
ricostruzione (C. 4102/1980).
Va escluso il diritto di richiedere la vendita
all’asta di suolo e materiali, quando il suolo
dell’edificio venga ricompreso tra le aree di
ricostruzione dell’aggregato intero (T. Napoli, 20.2.1948, in GI, 1948, 354).
B In dottrina si ritiene che il diritto di ciascun condomino di richiedere la vendita all’asta è imprescrittibile, ma nell’ipotesi in cui
sia decorso un rilevante lasso di tempo la
vendita non pregiudicherà i condomini che
confidando in una tacita rinuncia degli altri
di avvalersi del suddetto diritto, abbiano ricostruito l’alloggio (Branca, Comunione,
condominio, 540).
Sempre in dottrina sussiste una divergenza di
opinioni tra chi (v. Girino, Il condominio
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degli edifici, in Tratt. Rescigno, 8, Torino,
1982, 42) ritiene ammissibile e legittimo un
negozio abdicativo che comporti un accrescimento degli altri condomini e chi (Branca,
Comunione, condominio, 546) ritiene l’inconfigurabilità dell’abbandono liberatorio.
Riguardo alla cessione a terzi dei diritti dell’edificio, la dottrina è discorde: alcuni si sono orientati in senso positivo (Marina, Giacobbe, 83). Altri, invece, escludono la possibilità di cessione a terzi (Guidi, Il condominio nel nuovo codice civile, Milano, 1952,
205).
5. Volontaria demolizione
A Agli effetti dell’art. 1128 c.c., per perimento dell’edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui
sia rimasta estranea la volontà dei condomini. Ne consegue che la disciplina contenuta
nella norma suddetta non può trovare applicazione, di regola, nell’ipotesi di demolizione
dell’edificio a scopo di ricostruzione, salvo
nel caso che le demolizioni siano rese necessarie per evitare crolli conseguenti alla vetustà dell’edificio, che avrebbe potuto cagionare danni a persone o cose. In tale ipotesi,
infatti, il perimento dell’edificio si verifica a
seguito di rovina per vetustà di entità tale da
rendere necessaria la demolizione delle parti
pericolanti e deve trovare disciplina nel citato art. 1128 c.c. (Ô C. 4102/1980, in ALC,
1980, 561; C. 4414/1977; C. 1663/1974; C.
1095/1973, in GC, 1973, I, 890).
6. Diritti dominicali preesistenti
A Nel caso di totale perimento dell’edificio
condominiale, la situazione giuridica degli ex
condomini - nei rapporti fra loro e con riguardo al suolo condominiale ed ai materiali
di risulta - è condizionata dal preesistente
diritto di proprietà condominiale, suscettibile di riviviscenza ove l’edificio venga ricostruito. Pertanto, se nessun condomino chiede la vendita all’asta del suolo e dei materiali,
va riconosciuto (a tutti e) a ciascun condomino la facoltà di ricostruire non solo le parti
dell’immobile di sua esclusiva proprietà ma
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anche quelle di proprietà condominiale e di
proprietà esclusiva di altri condomini inerti,
quando il loro ripristino si renda necessario
per la ricostruzione e per il godimento dell’immobile di loro proprietà. Conseguentemente, va riconosciuto il diritto di ciascun
condomino di opporsi a quelle opere edilizie
che, ripristinando con difformità o varianti le
precedenti strutture edilizie, portino concreto pregiudizio al loro diritto di proprietà
esclusiva o condominiale, in conformità alla
situazione preesistente al perimento dell’edificio sulle parti ricostruite dall’altro condomino, salvo l’obbligo di rimborsare a quest’ultimo le spese secondo le norme sulla gestione di affari (art. 2031 c.c.), senza che
possa rilevare il loro precedente silenzio all’invito a partecipare alla ricostruzione dell’edificio condominiale (C. 1375/1979, in GC,
1979, I, 1956).
7. Conflitto e volontà che prevale
A Nel conflitto tra il condomino che vuole
ricostruire l’edificio condominiale demolito e
il condomino che vi si oppone, prevale la
volontà del primo, in applicazione estensiva
dell’ult. co. dell’art. 1128 c.c. secondo il quale il condomino che non intenda partecipare
alla ricostruzione è tenuto a cedere agli altri
condomini i suoi diritti anche sulla parte di
sua esclusiva proprietà (C. 4414/1977).
8. Azione del condomino
A Il diritto - dovere di ciascun condomino
al mantenimento e, occorrendo, alla ricostruzione della cosa comune nei limiti di legge,
comporta non solo l’obbligo di contribuire
alle spese ma anche a tutti gli obblighi di fare
e di parti connesse alle modalità esecutive
sicché, se le opere necessarie al mantenimento od alla ricostruzione della cosa comune
non sono deliberate o non vi è stata una
delibera negativa, ciascuno dei condomini
ha diritto di agire in giudizio per la condanna
del condominio all’adempimento dell’obbligo comune di fare. Tale obbligo, in caso di
accoglimento della domanda, deve essere assolto dall’amministratore (con la cooperazione di tutti i condomini) mentre, ove l’ammi506
Titolo VII - Della comunione
nistratore manchi (e non sia intervenuto
provvedimento ex art. 1105 c.c.) oppure
non vi sia stata costituzione formale del condominio (per essere i condomini meno di
quattro) ovvero l’opera riguardi solo alcuni
condomini (come nel caso di riparazione di
solaio fra piani sovrapposti), il diritto del
condominio all’adempimento dell’obbligo
comune di fare trova tutela diretta nei confronti degli interessati tenuti al facere comune, le modalità del quale possono essere stabilite a piani (se richiesto) ovvero lasciate in
tutto o in parte alle determinazioni del giudice dell’esecuzione (art. 612 c.p.c.) in difetto di adempimenti, concordi e spontanei,
dopo la condanna (C. 1579/1982).
9. Il diritto non si prescrive
A Se l’edificio condominiale perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, senza che nessun condomino richieda la vendita all’asta del suolo
e dei materiali a norma dell’art. 1128 c.c. il
diritto di ciascun condomino alla ricostruzione dell’edificio non viene meno per mancato
esercizio, non potendosi estendere, all’ipotesi in norma la prescrizione ventennale per
non uso prevista dall’art. 954 c.c. per il diverso diritto di costruire un edificio su suolo
altrui (C. 1375/1979).
10. Cessione dei diritti
Il condomino può evitare, ex art. 1128, 4o co.,
c.c., di contribuire alla ricostruzione deliberata dall’assemblea cedendo i suoi diritti, anche sulle parti di proprietà esclusiva, agli altri
condomini ovvero ad alcuni soltanto di essi.
A Tale facoltà spetta ai condomini dissenzienti o assenti (C. 782/1962, in FI, 1962, I,
1101).
Nell’ipotesi di perimento dell’edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto
per ottenere, da parte degli altri condomini,
la cessione coattiva della sua quota, ai sensi
dell’art. 1128, 4o co., c.c. - norma applicabile
non solo all’ipotesi di perimento totale, ma
anche a quella di perimento parziale - deve
manifestarsi o nella richiesta di vendita del
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Codice civile
suolo o in una netta opposizione a ricostruire
l’edificio ed a sopportare la relativa spesa,
non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche
del nuovo edificio (C. 23333/2006, in ALC,
2007, 3, 292, ha confermato la sentenza del
giudice di merito, che aveva escluso che la
volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a condizione che essa
fosse conforme all’edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa
integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale
da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva).
Si è ritenuto che il condomino che non intenda partecipare alla ricostruzione dell’edificio deliberata dall’assemblea condominiale,
può cedere a terzi la sua quota relativa alle
parti comuni e alle parti di sua proprietà
esclusiva, fino a che non sia intervenuta la
cessione coattiva agli altri condomini (C.
1328/1949).
L’obbligo del condomino di cedere agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti comuni presuppone che la ricostruzione sia
materialmente e giuridicamente possibile e
che il relativo progetto non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che possano in concreto portare
un pregiudizio al suo diritto di proprietà
esclusiva o condominiale. Nel caso in cui la
ricostruzione dell’immobile non sia consentita dalla disciplina urbanistica ovvero in
quello in cui non siano specificati i criteri e
le modalità del ripristino delle parti comuni
deliberato da alcuni condomini o dall’assemblea di condominio, non sono ipotizzabili
tanto il rifiuto di un condomino a partecipare alla ricostruzione quanto il suo obbligo di
cedere i propri diritti, anche se il suo dissenso dall’altrui volontà si sia manifestato allo
stato in modo in equivoco (C. 15928/2007,
in IeD, 2008, 4, con nota di de Tilla).
Per la cessione occorre, comunque, un atto
scritto: scrittura privata o atto pubblico o
sentenza costitutiva (C. 782/1962, in GI,
1962, 1101; C. 1328/1949).
Il condomino è tenuto a cedere i suoi diritti,
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secondo la stima che ne sarà fatta al valore
attuale. Si discute se nel valore della parte
perita dell’immobile deve tenersi conto del
valore del suolo in cui l’edificio era stato
costruito (in senso negativo: T. Benevento,
19.8.1950, in FP, 1951, 78).
Va, altresı̀, osservato che nell’ipotesi di totale distruzione di un edificio condominiale,
venuto meno il presupposto del condominio, l’assemblea degli ex condomini, in
quanto tale, non può deliberare la ricostruzione dell’immobile vincolando i dissenzienti a contribuire alle relative spese, sicché una
delibera in tal senso ha il valore di un atto
negoziale vincolante nei soli riguardi di coloro che l’hanno posta in essere e gli ex
condomini assenti o dissenzienti non hanno
alcun interesse ad impugnarla, salvo il loro
obbligo, a norma dell’art. 1128, ult. co., c.c.,
ove non abbiano chiesto la vendita all’asta
dell’area ai sensi del 1o co. dello stesso articolo, di cedere agli altri ex condomini i loro
diritti, con facoltà di preferire soltanto alcuni di essi (C. 4900/1987, in ALC, 1987,
472).
L’art. 1128, 4oco., c.c. non trova applicazione - senza che rilevi che il perimento dell’edificio sia stato totale piuttosto che parziale nell’eventualità in cui, con un accertamento
di merito, insindacabile in sede di legittimità,
il giudice del merito accerti che il condomino
non si sia opposto alla ricostruzione, ma abbia manifestato la volontà di procedervi solo
a condizione che la stessa avvenga in maniera
conforme ai progetti presentati che ricalcano
la tipologia preesistente e secondo trasparenti e ben chiare indicazioni di spesa. Deriva da
quanto precede, pertanto, che in una tale
eventualità deve essere riconosciuto al singolo condomino il diritto di proprietà esclusiva
sulle parti. del ricostruito edificio in proporzione corrispondente alla sua quota di partecipazione alla comunione dell’area di sedime
(C. 23333/2006).
B Circa il calcolo della determinazione del
valore delle parti perite, parte della dottrina
ritiene che si debba raffrontare il valore dell’intero edificio prima del perimento col va507
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lore assunto dall’edificio dopo la costruzione
(Salis, Condominio, 1154).
Altra parte della dottrina ritiene che debba
farsi riferimento oltre che al valore dei piani
anche a quello del suolo in cui l’edificio era
stato costruito (Nobile, La determinazione
del valore dell’edificio agli effetti del primo
comma dell’art. 1128, in FP, 1951, 77).
11. Accessione
A Nell’ipotesi di distruzione totale di un
edificio in condominio, venendo meno, per
mancanza dell’oggetto, sia i diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari sia il
condominio, residua un regime di comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull’area
di risulta in ragione dell’entità della quota a
ciascuno di essi appartenente sull’edificio distrutto, con la conseguenza che, in caso di
ricostruzione dell’edificio, anche se di volumetria superiore a quella del precedente
(nella specie per realizzazione di una sopraelevazione), per il principio dell’accessione
(art. 934 c.c.), ciascuno dei comunisti acquista la proprietà di una quota ideale di esso
corrispondente a quella spettantegli sul suolo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o
modificati in conseguenza di accordo tra le
parti (C. 3933/1989, in GC, 1990, 1346, con
nota di de Tilla).
Tale ultima decisione pone principi che si
possono condividere in tema di applicazione
della normativa sull’accessione alla ricostruzione dell’edificio perito interamente o per
una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio, anche se vanno ricordate decisioni
contrarie: v. anzitutto - sul caso specifico C. 1375/1979, che ha affermato che le regole
sull’acquisto della proprietà della costruzione per effetto dell’accessione di cui agli artt.
934 ss. c.c. si applicano soltanto all’ipotesi di
prima edificazione su suolo comune e non
anche a quella di ricostruzione parziale o
totale di edificio preesistente e totalmente
distrutto. Ed ancora - con alcune precisazioni in tema di sopraelevazione - v. C. 1727/
1963, che, affermando il principio che il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario
508
Titolo VII - Della comunione
dell’ultimo piano dell’edificio anche se il lastrico solare è oggetto di proprietà comune
dei proprietari dei diversi piani a norma dell’art. 1117 c.c. salvo che risulti il contrario
dal titolo, o che il lastrico solare spetti in
proprietà esclusiva ad altri (artt. 1126 e
1127 c.c.), ha ritenuto che l’acquisto per accessione della sopraelevazione opera a favore
del proprietario dell’ultimo piano o del proprietario esclusivo del lastrico solare, anche
se l’opera è stata costruita da chi non aveva
ottenuto il diritto di superficie. Ovviamente,
se risulti in modo univoco un’invalida rinunzia del proprietario dell’ultimo piano ad avvalersi del diritto legale di acquisto per accessione, deve ritenersi che questa subentri
ed operi a favore di tutti i condomini, in
quanto proprietari di tutte le parti comuni
dell’edificio (suolo, fondazioni, muri maestri), ai quali la sopraelevazione inscindibilmente si incorpora ed inerisce.
Ora, per valutare la portata del problema
bisogna solo valutare se sussiste differenza
tra sopraelevazione in sede di ricostruzione
dell’edificio distrutto e sopraelevazione effettuata in edificio integro. Una ulteriore soluzione al problema è data da C. 4094/1968,
che ha affermato che i principi dell’accessione oppure la presunzione di comproprietà di
cui all’art. 1117 c.c. non escludono, in caso
di sopraelevazione compiuta nel proprio interesse dal proprietario dell’ultimo piano
dell’edificio quando la facoltà di cui al 1o
co. dell’art. 1127 c.c. gli sia negata dal titolo,
il potere di ciascun condomino di chiedere la
riduzione in pristino, costituendo una tale
sopraelevazione (ancorché incidente su parti
comuni, quali le mura perimetrali, ecc.) innovazione abusiva che altera e sconvolge in
danno di ciascuno dei condomini il rapporto
di equilibrio della comunione; il diritto di
sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano non esclude che il lastrico solare possa costituire un bene comune a tutti i
condomini e che, conseguentemente, la costruzione elevata dal terzo su di esso diventi,
per diritto di accessione, di proprietà comune, quando i proprietari dell’ultimo piano
corrispondente alla suddetta costruzione in-
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Codice civile
tendono che questa segua - per quanto attiene al diritto di proprietà - le sorti del lastrico
solare, dal quale vi si accede.
Disputata è la materia e controverse sono le
decisioni in tema di acquisizione della proprietà per accessione nel condominio: C.
5242/1986, in RGC, 1986, Accessione, n.
14, ha ritenuto che la comproprietà della
nuova opera eseguita da un condomino sul
bene comune sorge a favore dei condomini
dell’edificio solo se essa venga realizzata in
conformità della disciplina del condominio,
cioè col rispetto delle norme sulle innovazioni, sulle sopraelevazioni, ecc.; C. 3056/1968,
in FI, 1968, 2689 e in GI, 1968, 1518, ha
affermato che quando i partecipanti alla comunione di proprietà sul suolo deliberano di
costruire su questo un edificio in condominio, a ciascuno attribuendo il diritto e, correlativamente l’obbligo di provvedere a costruire la parte predeterminata dell’edificio di
propria spettanza, sostanzialmente pongono
in essere una concessione ad aedificandum
a favore di ciascuno di loro, con gli effetti
previsti dall’art. 952 c.c. quanto all’acquisto
della proprietà: e ciò fin dalla stipulazione
della convenzione, con la quale è fatta la concessione superficiaria ai singoli comproprietari del suolo, e cosı̀ resa nota e definitiva la
destinazione di ogni singola porzione del costruendo edificio, oggetto della futura proprietà esclusiva di ciascun superficiario, restando, pertanto, esclusa ogni possibilità di
acquisto per accessione a favore del dominus
soli e di conseguenza la comunione della proprietà dell’edificio. Né, quindi, sussiste la necessità, una volta costruito l’edificio, di un
successivo atto di divisione per la concreta
attribuzione a ciascun condomino delle singole parti della costruzione.
Ancora, nei rapporti tra i condomini ed in
relazione agli effetti a favore di un condomino va precisato che la disciplina dell’accessione, riferendosi alla ipotesi della costruzione effettuata dal terzo, con materiali propri,
sul fondo altrui, non è applicabile alla diversa ipotesi della costruzione effettuata da uno
dei condomini sul fondo comune perché i
comunisti non possono essere considerati
1128
terzi fra di loro (C. 716/1974, in RFI,
1974, Comunione e condominio, n. 15). Pertanto, tale ultima ipotesi trova la sua esclusiva disciplina nella norma dell’art. 1120 c.c.,
relativa alle innovazioni apportate dai condomini sulle cose comuni (C. 3565/1977, in
RGC, 1979, Accessione, n. 14; in senso conforme, C. 1593/1968; v. anche C. 1959/
1965, in GC, 1966, 74, che ha precisato
che le norme di cui agli artt. 936 e 937 c.c.
non sono applicabili nei rapporti tra condomini, in quanto essi non sono terzi fra loro,
ma sono legati da un reciproco vincolo, ed in
quanto i rapporti stessi traggono esclusiva
disciplina dal complesso delle norme dettate
in tema di comunione; ne consegue che la
costruzione effettuata sul suolo comune è
di natura condominiale. In linea con questa
interpretazione, C. 1192/1961, in RFI, 1962,
Proprietà, n. 37, ha affermato che la costruzione appartiene per diritto di accessione a
tutti i comproprietari del suolo, i quali estendono il loro diritto alla costruzione stessa in
relazione alla loro quota rispettiva, salvo il
diritto di credito del costruttore per il recupero delle spese erogate).
B In dottrina cfr. Troiano, Sconfinamento
edilizio e problemi di accessione, in RCDP,
1984, 853; Cerchiara, L’occupatore di porzione di fondo attiguo come soggetto di potenziale accessione, nota a C., 2.6.1984, n. 3351,
in GC, 1984, I, 3040; Id., In tema di accessione, nota a C., 10.2.1984, n. 1018, in GC,
1984, I, 2198; Di Prisco, Accessione invertita
ed estinzione della proprietà, nota a C.,
26.1.1983, n. 1464, in DG, 1983, 943; De
Cupis, Accessione invertita, in GC, 1983, II,
333; Rauccio, Ventriglia, Accessione invertita - Aspetti notarili dell’istituto, in VN,
1982, 879, e in RN, 1982, 153; Alvino, 58;
Paradiso, Accessione, acquisto degli incrementi fluviali e peso della tradizione, nota a
C., 11.10.1980, n. 5454, in GC, 1981, I. 550;
Salaris, Accessione, in EG, I, Roma, 1988;
Martini, 244; Alpa, 28; Triola, 1085.
12. Atto emulativo
A Deve essere riconosciuto, in tema di ricostruzione di un edificio condominiale, al sin509
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Titolo VII - Della comunione
golo condomino il diritto di ricostruire l’intero fabbricato quando non sia stata chiesta
la vendita all’asta del suolo e dei materiali
nell’ipotesi di cui all’art. 1128, 1o co., c.c.,
laddove ciascun condomino ha il diritto di
opporsi all’esecuzione di opere lesive dei diritti di proprietà esclusiva o condominiale.
Costituisce atto emulativo l’opposizione di
un condomino alla ricostruzione dell’edificio, quando l’opposizione non sia giustificata
da una pur minima utilità per il suo attore,
dovendosi tener conto della funzione sociale
della proprietà (A. Napoli, 23.10.1985, in
RGE, 1986, 119).
13. Responsabilità dell’amministratore
A In tema di ricostruzione di edificio condominiale, nessuna responsabilità può attribuirsi all’amministratore per presunte difformità dell’opera realizzata rispetto al progetto
approvato, quando i poteri di rappresentanza del medesimo riguardino specificamente
l’esazione dei contributi per la ricostruzione,
l’individuazione dell’impresa appaltatrice, la
stipula del contratto di appalto nonché il
materiale pagamento delle somme all’appaltatore (nel caso di specie un condomino aveva lamentato la diminuzione di cubatura e
superficie e la diversa ubicazione dell’unità
immobiliare esclusiva ricostruita rispetto a
quella preesistente la demolizione). Eventuali difformità dell’opera realizzata vanno inve-
ce imputate all’impresa appaltatrice, giusta la
previsione dell’art. 1667 c.c. (T. Ariano Irpino, 23.8.2004).
14. Evento sismico
o
A L’art. 12, 3 co., L. 14.5.1981, n. 219 (ora
trasfuso nell’art. 15, 3o co., D.Lgs.
30.3.1990, n. 76) deroga a quanto implicitamente fissato dall’art. 1128 c.c., circa la validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2o co., c.c. Con la deroga
si fissa che la delibera condominiale che
autorizzi la ricostruzione o la riparazione di
edifici distrutti o danneggiati da eventi sismici, non ha un’efficacia limitata alle parti comuni dell’edificio, ma trova applicazione anche con riguardo a quelle porzioni del fabbricato che rientrano nella proprietà esclusiva di ciascun condomino, Ed infatti, la ricostruzione è un fenomeno unitario, il quale
coinvolge l’edificio condominiale nella sua
interezza, non essendo possibile scindere,
sul piano progettuale e realizzativo, le opere
relative alle parti in proprietà esclusiva. Il
riferimento, nella norma, alle ‘‘deliberazioni
condominiali relative all’opera di ricostruzione’’ deve essere inteso con riguardo alla totalità del fabbricato, senza alcuna distinzione
tra parti comuni e parti esclusive (T. Potenza, 9.3.2010, in Gdir, 2010, 24, 78).
La nomina e la revoca dell’amministratore
(art. 1129 c.c.)
Norma di riferimento: art. 1129 c.c. Nomina e revoca dell’amministratore
...................................................................................................................................................................................
[1] Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un
amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
[2] L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall’assemblea.
[3] Può altresı̀ essere revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino,
oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha
reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
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