Appunti di ECONOMIA ed ESTIMO

C. d. L. in Ingegneria per l’Ambiente ed il Territorio
A. A. 2005 - 2006
Corso di Elementi di Economia e Matematica finanziaria
Corso di Estimo
(Prof. Paolo Rosato)
Appunti
di
ECONOMIA ed ESTIMO
Stesura provvisoria del 21 maggio 2006
Andrea Lisjak1
1 Indirizzo dell’autore: Salita Muggia Vecchia 7, 34015 Muggia (TS), Italia.
e-mail: [email protected]
Indice
I
Elementi di Economia
1 Introduzione alla microeconomia
1.1 Premesse . . . . . . . . . . . . .
1.2 I beni economici . . . . . . . . .
1.2.1 I concetti fondamentali .
1.2.2 I tipi di approccio . . . .
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2 Teoria della domanda
2.1 Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2 La funzione di utilità totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.1 Il caso di un solo bene variabile . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3 La funzione di utilità marginale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3.1 Utilità totale e utilità marginale . . . . . . . . . . . . . . . .
2.4 L’equilibrio del consumatore (parte I) . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.4.1 L’equilibrio del consumatore: beni economici non di mercato
2.4.2 L’equilibrio del consumatore: beni economici di mercato . . .
2.4.3 Utilità cardinale e utilità ordinale . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5 La funzione di isoutilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5.1 Vantaggio delle funzioni di isoutilità . . . . . . . . . . . . . .
2.5.2 Due curve di isoutilità distinte non s’incrociano mai . . . . .
2.5.3 Il saggio marginale di sostituzione . . . . . . . . . . . . . . .
2.6 L’equilibrio del consumatore (parte II) . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6.1 L’equilibrio del consumatore: il vincolo di reddito . . . . . . .
2.6.2 L’equilibrio del consumatore: cambio delle preferenze . . . .
2.6.3 L’equilibrio del consumatore: cambio del reddito . . . . . . .
2.6.4 L’equilibrio del consumatore: cambio del prezzo . . . . . . . .
2.7 La funzione di domanda del consumatore . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.1 Significati della funzione di domanda . . . . . . . . . . . . . .
2.8 La rendita del consumatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.9 Rivalità ed escludibilità dei beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.9.1 Beni rivali e beni non rivali . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.9.2 Beni escludibili e beni non escludibili . . . . . . . . . . . . . .
2.9.3 Possibili combinazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.9.4 Utilità della classificazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.10 La funzione aggregata di domanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.10.1 Beni rivali (escludibili) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.10.2 Beni non rivali (escludibili) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.10.3 Conclusione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11 L’elasticità della domanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.1 Elasticità della domanda al prezzo . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.2 Elasticità della domanda al reddito . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.3 Elasticità incrociata della domanda . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE
Andrea Lisjak
3 Teoria dell’offerta
3.1 Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2 Concetti fondamentali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2.1 L’equilibrio dell’impresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2.2 Formazione di profitto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3 Fattori della produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.1 Fattori diretti della produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.2 Fattori indiretti della produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.3 Fattori fissi di produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.4 Fattori variabili di produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.5 Fattori a utilità di produzione semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3.6 Fattori a utilità di produzione ripetuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4 I problemi dell’impresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5 La funzione di produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5.1 Premessa: gli orizzonti temporali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5.2 La funzione di prodotto totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5.3 La funzione di prodotto medio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5.4 La funzione di prodotto marginale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5.5 Relazione tra funzione di prodotto medio e prodotto marginale . . . . .
3.5.6 Fasi della produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6 La funzione di produzione a due fattori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6.1 Saggio marginale di sostituzione tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6.2 Perfetta sostituibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6.3 Perfetta complementarietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6.4 Coefficienti fissi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7 Il costo di produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7.1 Costo contabile e costo opportunità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7.2 Costo privato e costo sociale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7.3 Costo fisso e costo variabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8 La funzione di costo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8.1 La funzione di costo totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8.2 La funzione di costo medio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8.3 La funzione di costo marginale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8.4 Analisi congiunta del costo medio e del costo marginale . . . . . . . . .
3.9 L’ottimo impiego del fattore della produzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.10 L’ottima combinazione dei fattori della produzione . . . . . . . . . . . . . . . .
3.10.1 Ottima combinazione dei fattori della produzione nel problema primale
3.11 L’ottimo livello produttivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.12 La funzione di offerta dell’impresa nel breve periodo . . . . . . . . . . . . . . .
3.12.1 I caso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.12.2 II caso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.13 La funzione di offerta dell’impresa nel lungo periodo . . . . . . . . . . . . . . .
3.14 L’ottima combinazione dei beni prodotti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.14.1 Ottima combinazione dei prodotti nel problema primale . . . . . . . . .
3.14.2 L’espansione dell’impresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.15 L’offerta di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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4 Teoria dei mercati
4.1 Le forme di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.1 Potere contrattuale relativo e numerosità relativa . . . . . . . . . . .
4.1.2 Principali forme di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2 Il mercato di libera concorrenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2.1 Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2.2 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2.3 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza nel lungo periodo . . .
4.2.4 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza nel brevissimo periodo
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Andrea Lisjak
INDICE
7
4.2.5
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4.7
II
L’equilibrio del mercato di libera concorrenza con adattamento differito dell’offerta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2.6 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza e incrementi di reddito . . . . .
4.2.7 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza e progresso tecnico . . . . . . .
4.2.8 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza nell’evoluzione tecnica ed economica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2.9 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza e la rendita collettiva . . . . .
4.2.10 L’equilibrio del mercato di libera concorrenza e i profitti del produttore . . .
Il mercato di monopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3.1 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3.2 Tipi di monopoli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3.3 Genesi dei monopoli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3.4 L’equilibrio del mercato di monopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3.5 Le rendite nel mercato di monopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il mercato di monopsonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4.1 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4.2 Equilibrio del mercato di monopsonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il mercato di monopolio bilaterale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5.1 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5.2 Equilibrio del mercato di monopolio bilaterale . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il mercato di oligopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6.1 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6.2 Tipi di oligopoli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6.3 Genesi degli oligopoli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6.4 Stabilità del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6.5 Effetti dell’oligopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il mercato di concorrenza monopolistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.7.1 Prerequisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.7.2 Caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.7.3 Equilibrio del mercato di concorrenza monopolistica . . . . . . . . . . . . . .
4.7.4 Effetti della concorrenza monopolistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Matematica finanziaria
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5 Il capitale e l’interesse
5.1 Il capitale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.1 Definizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.2 Valore del capitale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.3 Interesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.4 Sconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.5 Osservazioni sulle leggi di capitalizzazione e di sconto . . . . .
5.1.6 Regimi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1.7 Dimensioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2 Interpretazione filosofico-economica del saggio d’interesse e del tasso di
5.2.1 Saggio di interesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2.2 Tasso di sconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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6 I regimi finanziari usuali
6.1 Proprietà dei regimi finanziari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1.1 Scindibilità in un regime finanziario . . . . . . . . . . . . . .
6.1.2 Reciprocità fra movimenti di posticipazione e di anticipazione
6.2 Regime di interesse semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2.1 Formazione del montante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2.2 Sconto razionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3 Regime di interesse composto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.1 Formazione del montante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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7 Pianificazione finanziaria
7.1 Problema delle annualità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.1 Annualità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.2 Problemi da affrontare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.3 Annualità variabili e limitate . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.4 Annualità costanti, posticipate e limitate . . . . . . . . . . .
7.1.5 Annualità aritmeticamente progressive, posticipate e limitate
7.1.6 Annualità geometricamente progressive, posticipate e limitate
7.1.7 Annualità costanti, posticipate e illimitate . . . . . . . . . . .
7.1.8 Annualità variabili con legge economica . . . . . . . . . . . .
7.1.9 Reintegrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1.10 Ammortamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2 Problema delle periodicità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2.1 Definizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2.2 Trasformazione di periodicità in annualità . . . . . . . . . . .
7.2.3 Periodicità costanti, posticipate e limitate . . . . . . . . . . .
7.3 Esercizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.1 Esercizio 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.2 Esercizio 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.3 Esercizio 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.4 Esercizio 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.5 Esercizio 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.6 Esercizio 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.7 Esercizio 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.8 Esercizio 8 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
III
6.3.2 Sconto . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Regime di sconto lineare o commerciale . . .
6.4.1 Sconto commerciale . . . . . . . . . .
6.4.2 Formazione del montante . . . . . . .
Confronto fra regimi finanziari usuali . . . . .
L’equivalenza dei tassi di interesse e di sconto
6.6.1 Regimi lineari . . . . . . . . . . . . . .
6.6.2 Regime di interesse composto . . . . .
L’uso bancario dei regimi usuali . . . . . . . .
6.7.1 Regime misto . . . . . . . . . . . . . .
6.7.2 Regime finanziario istantaneo . . . . .
Esercizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.8.1 Esercizio 1 . . . . . . . . . . . . . . .
6.8.2 Esercizio 2 . . . . . . . . . . . . . . .
6.8.3 Esercizio 3 . . . . . . . . . . . . . . .
Andrea Lisjak
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Estimo
8 Estimo generale
8.1 Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1.1 Definizioni di estimo . . . . . . . . . . . . .
8.1.2 Applicazioni dell’estimo . . . . . . . . . . .
8.2 Il giudizio di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.1 Cos’è . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.2 Caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3 Il metodo di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3.1 Scopo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3.2 Fasi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3.3 Esempio sulla scelta dell’aspetto economico
8.4 Il più probabile valore di mercato . . . . . . . . . .
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Andrea Lisjak
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8.8
8.9
8.10
8.11
8.12
8.13
8.14
8.15
8.16
INDICE
9
8.4.1 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il più probabile valore di costo . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.5.1 Composizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.5.2 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il più probabile valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . .
8.6.1 Caratteristiche della trasformazione . . . . . . . . . . . .
8.6.2 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il più probabile valore (costo) di surrogazione . . . . . . . . . . .
8.7.1 Caratteristiche della surrogazione . . . . . . . . . . . . . .
8.7.2 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il più probabile valore complementare . . . . . . . . . . . . . . .
8.8.1 Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.8.2 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il più probabile valore di capitalizzazione . . . . . . . . . . . . .
8.9.1 Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.9.2 Impieghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La scelta del valore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.10.1 Attualisti e suscettivisti . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.10.2 Valore ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.10.3 Alcuni semplici indicatori statistici . . . . . . . . . . . . .
Principio di comparazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.11.1 Classificazione del procedure di comparazione . . . . . . .
Stima per comparazione diretta monoparametrica . . . . . . . . .
8.12.1 Proporzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.12.2 Analisi di regressione semplice . . . . . . . . . . . . . . .
8.12.3 Esempio numerico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Stima per comparazione diretta pluriparametrica . . . . . . . . .
8.13.1 Stima per valori tipici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.13.2 Stima econometrica (Analisi Regressione Multipla) . . . .
8.13.3 Stima per coefficienti di merito . . . . . . . . . . . . . . .
8.13.4 Esempio numerico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Stima storica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.14.1 Coefficiente di attualizzazione . . . . . . . . . . . . . . . .
Stima per capitalizzazione del reddito . . . . . . . . . . . . . . .
8.15.1 Saggio di capitalizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.15.2 Relazione fra la stima per capitalizzazione del reddito e la
razione diretta monoparametrica . . . . . . . . . . . . . .
Stima per valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . . . . .
9 La valutazione degli immobili
9.1 Immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2 Valutazione dei suoli agrari . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2.1 Caratteristiche del mercato fondiario . . . . . . .
9.2.2 Fattori che influiscono sul valore dei suoli agrari
9.2.3 Attori del mercato fondiario . . . . . . . . . . . .
9.2.4 Metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2.5 Fonti di informazione . . . . . . . . . . . . . . .
9.3 Valutazione degli immobili civili . . . . . . . . . . . . . .
9.3.1 Caratteristiche del mercato immobiliare . . . . .
9.3.2 Attori del mercato immobiliare . . . . . . . . . .
9.3.3 Fattori che influiscono sul valore degli immobili .
9.3.4 Metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3.5 Fonti di informazione . . . . . . . . . . . . . . .
9.4 Valutazione dei costi in edilizia . . . . . . . . . . . . . .
9.4.1 Costi in edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.4.2 Tipi di procedimenti di stima . . . . . . . . . . .
9.4.3 Stima sintetica . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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nel catasto terreni
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11 Estimo legale
11.1 Stima di espropri per pubblica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.1 Origini storico-legislative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.2 Natura e entità dell’indennizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.3 Legge n. 2359/1865 “Pisanelli” o “Fondamentale” . . . . . . . . .
11.1.4 Legge n. 2892/1885 ”Legge per risanamento della città di Napoli”
11.1.5 Legge 865/1971 “Legge per la casa” e legge 10/1977 “Bucalossi” .
11.1.6 Sentenza n. 5401 del 24.10.1984 della Corte di Cassazione . . . .
11.1.7 Articolo 5/bis d.l. del 1992 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.8 Articolo 7/bis della Finanziaria ’97 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.9 Testo Unico sugli espropri del 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.10 Indennità di occupazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.11 Indennità di esproprio e regime fiscale . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2 Stima di servitù coattive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2.1 Caratteristiche generali delle servitù . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2.2 Servitù prediali coattive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2.3 Servitù di elettrodotto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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9.5
9.6
9.7
9.4.4 Stima analitica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.4.5 Procedimenti misti . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Valutazione delle aree edificabili . . . . . . . . . . . . . . . .
9.5.1 Caratteristiche del mercato delle aree edificabili . . .
9.5.2 Attori del mercato delle aree edificabili . . . . . . . .
9.5.3 Fattori che influiscono sul valore delle aree edificabili
9.5.4 Metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.5.5 Fonti di informazione . . . . . . . . . . . . . . . . .
Valutazione dei fabbricati industriali (cenni) . . . . . . . . .
9.6.1 Caratteristiche del mercato dei fabbricati industriali
9.6.2 Attori del mercato dei fabbricati industriali . . . . .
9.6.3 Fattori che influiscono sul valore dei fabbricati . . .
9.6.4 Metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.6.5 Fonti d’informazione . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La relazione di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.1 Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.2 Descrizione generale . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.3 Relazione tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.4 Valutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.5 Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.7.6 Allegati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10 Estimo catastale
10.1 Catasto italiano . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.1 Finalità . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.2 Catasto terreni . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.2.1 Costruzione del catasto terreni . . . .
10.2.2 Conservazione del catasto terreni . . .
10.2.3 Consultazione del catasto terreni . . .
10.2.4 Innovazione nella revisione degli estimi
10.3 Catasto fabbricati . . . . . . . . . . . . . . .
10.3.1 Costruzione del catasto fabbricati . . .
10.3.2 Conservazione del catasto fabbricati .
10.3.3 Consultazione del catasto fabbricati .
10.3.4 Riforma del catasto fabbricati . . . . .
10.3.5 Imposte sui fabbricati . . . . . . . . .
10.4 Catasto ex austriaco . . . . . . . . . . . . . .
10.4.1 Catasto fondiario . . . . . . . . . . . .
10.4.2 Libro fondiario o tavolare . . . . . . .
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Parte I
Elementi di Economia
11
Capitolo 1
Introduzione alla microeconomia
1.1
Premesse
Si definisce economia la scienza che studia i rapporti tra individui e tra individui e universo
materiale.
L’economia non è una scienza esatta, nonostante che da oltre 50 anni faccia uso della matematica
finanziaria. Essa appartiene alla branca delle cosiddette scienze sociali.
L’economia mira a descrivere e analizzare il comportamento medio e le tendenze di fondo
nell’ambito dei rapporti tra gli individui e tra l’individuo e l’ambiente che lo circonda.
Essa propone dei modelli di carattere teorico consistenti in schemi generali di funzionamento, i
quali non pretendono assolutamente di avere una valenza individuale. Proprio per questo motivo
in certi casi particolari non possono venire applicati con successo.
In generale l’economia si divide in due grandi parti:
• la microeconomia: riguarda gli individui e come essi danno luogo ad uno scambio di beni;
• la macroeconomia: riguarda i sistemi economici a livello aggregato.
13
14
Capitolo 1. Introduzione alla microeconomia
1.2
Andrea Lisjak
I beni economici
1.2.1
I concetti fondamentali
I concetti fondamentali su cui si basa la microeconomia sono 4.
1. Il bisogno: è la tendenza dell’individuo a perseguire le sensazioni positive e a sfuggire quelle
negative.
È il motore personale dell’individuo quando questo decide di fare o di offrire qualcosa.
2. Il bene: è qualcosa di materiale o immateriale capace di soddisfare un bisogno dell’individuo.
3. Il bene economico: è un bene che risulta essere limitato rispetto al bisogno che può soddisfare.
I beni economici sono quelli che richiedono un’ottimizzazione. Uno stesso bene può essere o
non essere economico a seconda delle situazioni.
4. L’utilità o benessere: rappresentano il grado di soddisfacimento di un bisogno.
Se un bene soddisfa un determinato bisogno porta, a seconda delle situazioni, una certa utilità
o un certo benessere.
1.2.2
I tipi di approccio
I sistemi economici possono essere fondamentalmente di 2 tipi.
1. L’economia liberistica o di mercato: tra i soggetti che agiscono in questo sistema economico
si ha una netta distinzione tra:
• consumatori −→ teoria della domanda;
• produttori −→ teoria dell’offerta.
È il modello economico su cui si basa gran parte dell’economia mondiale e quindi è quello che
noi studiamo.
2. L’economia collettivistica: non c’è una netta distinzione tra produttori e consumatori. La
produzione non è frutto di esigenze di mercato bensı́ di scelte di pianificazione.
Capitolo 2
Teoria della domanda
2.1
Introduzione
La teoria della domanda è la branca della microeconomia che modellizza il comportamento del
consumatore. Essa riguarda tutti in quanto tutti siamo consumatori di beni, al fine di migliorare il
nostro benessere.
Si basa su 4 punti principali.
1. L’utilità: alla base del modello risulta essere il rapporto consumo/utilità o bene/soddisfazione,
in quanto bisogna capire come l’utilità viene aumentata mediante l’acquisizione di beni.
2. L’equilibrio del consumatore: è un punto di equilibrio nel consumo di uno o più beni, sia in
termini di quantità totali che di proporzioni, che massimizza il benessere.
3. La domanda del consumatore: è una funzione che lega tra loro la domanda di un bene e il suo
prezzo.
4. L’elasticità della domanda: è una funzione che descrive la variazione della domanda in
funzione di vari fattori (prezzo, reddito, altri prezzi . . . ).
15
16
2.2
Capitolo 2. Teoria della domanda
Andrea Lisjak
La funzione di utilità totale
Il presupposto necessario per poter definire la funzione di utilità totale è quello di stabilire il
”comportamento” del consumatore: il consumatore fa tutto il possibile per aumentare il proprio
benessere o raggiungere la massima utilità.
La funzione di utilità totale Ut lega la quantità e il rapporto di beni consumati alla soddisfazione totale che procurano. In generale la funzione di utilità totale è una funzione di più variabili
perchè molti sono i beni che si consumano e, dal momento che non sono importanti solamente le
quantità assolute di beni ma anche le proporzioni con cui questi vengono consumati, è praticamente
impossibile, in generale, esplicitare matematicamente questa funzione.
2.2.1
Il caso di un solo bene variabile
Un caso semplice in cui tuttavia questa può essere quantomeno graficata è il caso di una utilità
totale in cui un solo bene x1 varia mentre tutti gli altri xi6=1 rimangono costanti:
Ut = f (x1 , xi6=1 )
Ut cresce proporzionalmente al consumo di x1 fino a quando x1 raggiunge un valore xs detto valore
di saturazione in corrispondenza del quale Ut raggiunge un valore massimo Utm . Un consumo del
bene x1 in quantità superiori a xs non porta più utilità ma anzi la può diminuire.
La funzione di utilita totale è marginalmente decrescente ossia è una funzione concava.
Andrea Lisjak
2.3
Capitolo 2. Teoria della domanda
17
La funzione di utilità marginale
La funzione di utilità marginale Um rappresenta l’incremento di utilità che posso ottenere da un
incremento nel consumo del bene:
dUt
Um =
dx
L’incremento di utilità dovuto ad un incremento del consumo diminuisce all’aumentare del consumo.
Quando si raggiunge il valore di saturazione non si hanno più incrementi di utilità.
2.3.1
Utilità totale e utilità marginale
Sia l’utilità totale che l’utilità marginale ci forniscono delle informazioni sull’utilità, rispettivamente
in termini assoluti e relativi.
Da un certo punto di vista l’utilità marginale è più importante in quanto è essa che determina
direttamente:
• lo spostamento da una situazione di equilibrio: Um > 0;
• la scelta tra due o più tipi di beni, in base ha chi ha la Um maggiore.
18
Capitolo 2. Teoria della domanda
2.4
2.4.1
Andrea Lisjak
L’equilibrio del consumatore (parte I)
L’equilibrio del consumatore: beni economici non di mercato
Vediamo di illustrare questo concetto con un esempio.
Supponiamo di avere a disposizione gratuitamente un bene in quantità limitata 1 , ossia un bene
economico non di mercato.
Consideriamo un uomo e un cammello in un oasi deserta con a disposizione una quantità d’acqua
gratuita ma tale da non poter soddisfare a pieno le esigenze di dissetamento di entrambi. Il problema
è: quanta acqua conviene far bere all’uomo (A) e quanta al cammello (B) ossia qual’è l’equilibrio
del consumatore in modo da massimizzare Ut ?
A tale scopo si considerino le due funzioni di utilità marginali:
A
• Um
: utilità marginale, rispetto all’uomo, derivante dal fatto che lui stesso (A) beva (cosı̀ si
disseta);
B
• Um
: utilità marginale, rispetto all’uomo, derivante dal fatto che il cammello (B) beva (in
modo da poter portare a casa l’uomo)2 .
A
B
A
B
bevono entrambi fino a quando
= Um
, quando Um
All’inizio beve solo A in quanto Um
> Um
l’acqua viene esaurita. Da notare che A non deve dissetarsi del tutto prima di dar da bere a B, in
A
B
quanto in questo modo da un certo punto in poi Um
sarebbe più piccola di Um
e quindi la Ut non
sarebbe massimizzata.
Quindi:
• se ho un bene economico gratuito a usi multipli la distribuzione ottimale è quella che prevede
un’uguaglianza tra le Um ;
• Ut è massimizzata quando si uguagliano le Um prodotte nelle allocazioni alternative.
2.4.2
L’equilibrio del consumatore: beni economici di mercato
Si definiscono beni economici di mercato o appropriabili i beni economici che implicano un sacrificio
per poterli consumare. Il sacrificio è dovuto alle condizioni imposte dal detentore del bene. Sacrificio
può essere il prezzo, la fatica, il rischio o altro.
In questo caso l’equilibrio del consumatore è tra:
• l’utilità dovuta al consumo del bene: espressa dalla funzione di utilità marginale Um ;
• la disutilità dovuta al sacrificio necessario per poterlo consumare: espressa dalla funzione di
disutilità marginale DUm .
1 Esso
risulta essere sempre un bene economico anche se gratuito, in quanto è la limitatezza che lo rende tale.
questo caso non ci interessa la soddisfazione personale del cammello, ma solo la sua soddisfazione come parte
della soddisfazione dell’uomo.
2 In
Andrea Lisjak
Capitolo 2. Teoria della domanda
19
Si smette di acquisire il bene quando il consumo raggiunge un valore di equilibrio xe tale che
Um = DUm , oltre infatti il sacrificio dovuto all’acquisizione del bene sarebbe più grande della
utilità che ne deriverebbe.
Si definisce rendita del consumatore o utilità netta il seguente valore:
Z xe
Z xe
DUm dx
Um dx −
Unetta = Ut − DUt =
0
2.4.3
0
Utilità cardinale e utilità ordinale
• Utilità cardinale: è un’utilità misurabile e quantificabile con criteri oggettivi.
• Utilità ordinale: è un’utilità che, in quanto personale, non può essere misurata in senso
assoluto ma può essere solo confrontata con altre utilità ordinali.
Il nostro comportamento è dovuto al confronto di stati di utilità alternativi e alla scelta di quella
che pensiamo possa darci il maggior benessere, senza l’utilizzo per forza di un criterio oggettivo di
quantificazione.
Sostituendo quindi nei modelli economici che stiamo trattando l’utilità ordinale a quella cardinale
si rendono gli schemi più adatti alla realtà.
20
Capitolo 2. Teoria della domanda
2.5
Andrea Lisjak
La funzione di isoutilità
Consideriamo uno stato di utilità (ordinale) costante dipendente da due beni x1 e x2 sostituibili tra
loro3 , entro un certo intervallo.
La funzione di isoutilità 4 è quella che si ottiene interpolando tutte le possibili combinazioni di
quantità dei due beni che producono la medesima utilità:
U = f (x1 , x2 )
Dati due beni si possono tracciare più curve di isoutilità, ciascuna delle quali corrisponde ad un
determinato valore di utilità.
Con riferimento alla figura sopra si ha che l’utilità corrispondente all’insieme di combinazioni A è
maggiore di quella di B: per ogni punto della curva B esiste un punto della curva A che ha entrambi
i beni presenti in quantità maggiori rispetto a B e quindi, supponendo di non andare oltre a xA
s e
xB
,
utilità
maggiore,
di
conseguenza,
poichè
tutti
i
punti
di
A
hanno
uguale
utilità,
la
curva
A
ha
s
un’utilità maggiore della curva B.
2.5.1
Vantaggio delle funzioni di isoutilità
Le funzioni di isoutilità sono stimabili empiricamente molto più semplicemente rispetto alle curve
di utilità totale, proprio perchè si basano sull’utilità ordinale.
Indicando le funzioni di isoutilità le preferenze (ma senza quantificarle) si possono comunque
risolvere i problemi di ottimizzazione, che sono alla base degli scopi economici: una combinazione é
preferibile ad un’altra se la sua curva di isoutilità è maggiore dell’altra.
Ovviamente anche le curve di isoutilità non possono venir tracciate per beni qualsiasi.
3 Per
sostituibili s’intende che la diminuzione di uno viene compensata nel benessere dall’aumento dell’altro.
notare che la funzione di isoutilita per due beni non è una funzione di due variabili in quanto U è costante,
la sua rappresentazione è quindi una curva nel piano x1 x2 .
4 Da