relazione illustrativa

FIRMATO DIGITALMENTE
DA: Marco Bosio
MOTIVO: pubblicazione
Albo Pretorio
CITTA’ DI TORINO
PROGRAMMA INTEGRATO
ex L.R.18/96
Ambito "BOTTICELLI"
PRIN ambito "BOTTICELLI"
REL-01
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
REVISIONE n. : 02
PROPONENTI:
DATA: NOVEMBRE 2010
PROGETTO:
Citt di Torino
s.r.l.
Piazza Palazzo di Citt, 1
Via Valletta, 1
10122 Torino
10040 Lein (To)
arch. Antonio Audo
Novacoop
Gruppo Nova Coop
Via Trieste, 104
28066 Galliate (No)
Via M. Vittoria, 35
10123 Torino
arch. Marco Bosio
arch. Alessandra Coscia
coll.
arch. Lara Crepaldi
arch. Daniela Soave
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
1. Inquadramento e descrizione dei luoghi
Gli immobili oggetto del Programma Integrato occupano un’ampia porzione
dell’esteso isolato delimitato da via Sandro Botticelli, Piazza Derna, corso Giulio
Cesare, via Bernardino Ramazzini, il parco della Stura e via Basse di Stura e si
affacciano sui fronti sud ed est dell’ambito, ovvero su via Botticelli e via Basse di
Stura.
Il perimetro dell’intervento comprende anche le aree di parte dell’attuale sedime di
via Botticelli e di via Basse di Stura e altre aree destinate a viabilità in progetto, già di
proprietà della Città.
Figura 1 – Delimitazione degli immobili oggetto di PRIN
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1.1. Cenni storici
Il lotto privato è stato acquisito dal Proponente nel 1992, insieme agli immobili che
insistono sull’area e che ospitavano una concessionaria Alfa Romeo con officina,
all’epoca già dismesse.
Sulla base della documentazione rinvenuta è stato possibile verificare come il primo
progetto per la realizzazione dell’autosalone risalga al 1958 e comprenda l’edificio a
uffici su via Botticelli e un’area dedicata a officina.
Figura 2 – Il complesso immobiliare
Allora, l’area in cui si trova il complesso immobiliare era ubicata ai margini del centro
abitato e scarsamente antropizzata, anche se sul lato ovest del lotto era già presente
l’attuale distributore di gas naturale per autotrazione. In particolare il lotto faceva
parte di un’area incolta classificata dal Piano Regolatore di Torino del 1959 come ZP
“zona per grandi industrie”. Nel 1959 veniva realizzato il progetto per la costruzione
di due nuovi capannoni destinati a autorimessa e a una nuova carrozzeria-officina.
Nel 1969 il complesso comprendeva: gli uffici, l’autosalone, i locali carrozzeria, i
locali destinati alla verniciatura, l’autorimessa e due distributori di carburante.
1.2. Lo stato dei luoghi
1.2.1. Il contesto urbano
L’ambito oggetto della trasformazione è situato in posizione periferica a nord-est del
centro storico di Torino. Il territorio è segnato da infrastrutture viarie di dimensioni
ragguardevoli – via Botticelli, corso Giulio Cesare, corso Taranto – e/o caratterizzate
da flussi di traffico importanti – via Botticelli, corso Giulio Cesare.
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Dal punto di vista paesaggistico l’area di intervento si inserisce in una zona
fortemente antropizzata, caratterizzata dalla presenza di attività molto differenziate,
con una prevalenza di quelle artigianali e produttive, dismesse o in esercizio, nella
parte a nord di via Botticelli. Oltre i lotti a destinazione industriale, a nord, l’area
assume valenze naturalistiche per la presenza del torrente Stura di Lanzo e del
relativo Parco. A questo proposito, si segnala che l’intervento non presenta rapporti
diretti con il parco, ad eccezione delle parti destinate al completamento della viabilità
veicolare e ciclo-pedonale ad esso adiacenti, e che il rapporto paesaggistico attiene,
dunque, più alle visuali e ai rapporti percettivi indiretti.
Il tessuto urbano è caratterizzato, nella zona a sud di via Botticelli, dalla presenza di
isolati di grandi dimensioni che ospitano molteplici destinazioni d’uso e in particolare:
residenze, terziario e commercio di vicinato, verso piazza Derna; attività commerciali
di medie dimensioni e attività produttive e di servizio, con presenza sporadica di
residenze, nella parte intermedia; attività esclusivamente residenziali nel tratto finale
verso piazza Sofia. La trama dei volumi edificati è estremamente frammentata e
articolata, ad eccezione degli isolati residenziali verso le due piazze, di altezza
ragguardevole, che in ogni caso presentano tipologie diversificate e rapporti
disomogenei con lo spazio pubblico. Al di là della prima fascia di isolati corre corso
Taranto, la cui sezione imponente non è in grado di assorbire flussi veicolari adeguati
a causa delle sezioni di innesto, insufficienti e complesse, in corrispondenza degli
attestamenti su piazza Derna e piazza Sofia. Il corso è connotato da consistenti
insediamenti di residenza pubblica e, a est, dalla presenza del mercato e di un
distretto scolastico; la parte centrale della sezione stradale è caratterizzata da un
parco lineare variamente attrezzato e utilizzato. Oltre il corso, gli isolati a
destinazione prevalentemente residenziale sono caratterizzati da edifici alti e
imponenti, la cui distribuzione segue l’andamento dei lotti o l’orientamento est-ovest,
con tipologie prevalenti a stecca o torri isolate. I corpi di fabbrica, raramente allineati
su strada, sono posti all’interno dei terreni senza fili edilizi o rapporti ricorrenti.
Ugualmente varie e articolate sono le attività localizzate lungo il fronte nord di via
Botticelli – parcheggio GTT, chiesa, servizi generali, produttivo e artigianato con
un’appendice commerciale a ovest del lotto, verso piazza Derna – i cui volumi
costruiti sono altrettanto eterogenei e discontinui nei rapporti reciproci e con lo spazio
pubblico. Quello che ne risulta è un fronte frammentato ma ininterrotto, in cui gli
accessi alle aree verdi del futuro parco sono molto limitati e di difficile fruizione, con
l’eccezione del tratto terminale verso piazza Sofia.
I lotti si sviluppano tendenzialmente in profondità, da sud a nord, ma, come detto,
sono occupati da fabbricati variamente orientati, per cui non è possibile riconoscere o
ricostruire rapporti o fili edilizi ricorrenti e caratterizzanti il tessuto urbano.
I quadranti adiacenti all’area d’intervento constano la presenza: a ovest, di un
distributore di gas naturale; a nord, di un isolato a destinazione industriale sede delle
fucine Sesia e oltre, come detto, del parco della Stura; a nord-est dell’ex deposito
comunale, recentemente oggetto di un progetto di recupero e ora adibito ad
autosoccorso; a est, di un’estesa area destinata a servizi tecnologici, parzialmente
dismessa, di proprietà Terna.
L’area ex Alfa Romeo, oggetto dell’intervento, ha cessato da molti anni la sua attività
produttiva ed è inutilizzata. I ripetuti interventi di messa in sicurezza non sono riusciti
ad arrestare il degrado e l’uso abusivo degli immobili e il complesso è oggi
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identificabile come luogo dalla elevata pericolosità sociale e all’origine di problemi
legati alla pubblica sicurezza. La stessa analisi si può estendere alla porzione di
territorio a nord del lotto, zona di frontiera tra la città e le aree verdi del futuro parco
della Stura, interessata, come descritto in precedenza, dalla presenza di attività
artigianali e produttive ancora in funzione e da altre aree dismesse.
Un’accurata indagine relativa allo stato dei luoghi – tavola 2 Rilievo fotografico Stato di fatto – porta ad individuare come fonte del degrado, oltre la carenza di
attività in grado di attrarre pubblico, la scarsa infrastrutturazione dell’area. Molti lotti
sono di difficile accesso e molte vie sono senza sbocco - via Base di Stura
provenendo da sud, via Ramazzini, l’interno di corso Giulio Cesare 338 – e risulta di
fatto impossibile attraversare l’area per la mancanza di collegamenti tra gli assi di
penetrazione da nord, da ovest e da sud.
In relazione a via Botticelli è opportuno evidenziare la sua funzione di importante
asse di attraversamento est-ovest della città, il cui tracciato appartiene al sistema dei
viali sorti sul perimetro della seconda cinta daziaria. Sotto questo profilo, la
sistemazione attuale della strada - lo stato dei percorsi pedonali, delle banchine di
sosta e dell’alberata centrale - appare inadeguata al suo ruolo urbano e incongrua
rispetto alle sezioni stradali che ne costituiscono il prolungamento verso ovest, tutte
caratterizzate da ampiezze diverse ma dalla presenza costante di controviali e
doppia alberatura.
1.2.2. Gli immobili oggetto della trasformazione
Il progetto prende l’avvio dalla volontà di recuperare alle funzioni della città attiva
l’area ex Alfa Romeo, di proprietà dei proponenti privati e per una piccola parte della
Città di Torino, ormai dismessa da più di venti anni.
Il terreno su cui insiste il complesso immobiliare, oggetto della trasformazione, si
presenta sostanzialmente pianeggiante, ad eccezione del fronte nord interessato da
una scarpata, corrispondente all’area idrografica della Stura di Lanzo, che copre un
dislivello di circa 10 m.
L’area è attualmente occupata da quattro edifici in c.a. a un solo piano fuori terra,
che ospitavano l’area espositiva e i vari reparti dell’officina, da un edificio, sempre in
c.a. ma a due piani fuori terra, destinato a uffici, che si affaccia su via Botticelli, e
dalle relative aree esterne di pertinenza.
Le coperture e i canali di raccolta delle acque sono in eternit e l’intervento sarà
preceduto da un’azione propedeutica di bonifica dei materiali contenenti amianto, il
cui iter è già stato avviato – come meglio dettagliato nel Rapporto Ambientale della
procedura di Valutazione Ambientale Strategica (VAS) allegato al PRIN.
I cortili e piazzali interni sono quasi interamente asfaltati e sporadicamente
interessati da vegetazione spontanea che non presenta alcun esemplare di pregio.
Come già accennato, i ripetuti interventi di messa in sicurezza non sono riusciti ad
arrestare il degrado e l’uso abusivo degli immobili, che oggi versano in condizioni di
forte deterioramento.
Le caratteristiche degli immobili e il loro stato di conservazione non permettono di
ipotizzare un progetto che ne preveda il recupero e sono incompatibili con gli obiettivi
di riqualificazione che si pone il piano.
Il progetto prevede, dunque, la demolizione di tutti questi manufatti, come
documentato nella tavola 5 – Planimetria stato di fatto – Demolizioni.
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Sulle aree di proprietà della Città a nord del lotto, sulle quali il PRG prevede la
realizzazione della nuova viabilità di completamento, insistono dei piccoli immobili dei
quali è prevista la demolizione.
Lo stato dei luoghi è documentato nella tavola 2 Rilievo fotografico – Stato di fatto.
2. Il progetto
2.1. Il progetto urbano
Il progetto per l’ambito ex Alfa Romeo di via Botticelli è un progetto alla scala della
città che consente di avviare un concreto processo di rivitalizzazione urbana
attraverso il recupero di aree degradate e non più funzionali alle esigenze attuali.
L’intervento di riqualificazione muove da tre obiettivi: realizzare una maggiore
connessione tra le diverse parti del territorio; rendere l’area oggetto di intervento un
luogo più attrattivo dal punto di vista socio-economico; migliorare l’attuale dotazione
di servizi della zona. Queste linee di intervento generali sono poi state declinate nei
seguenti obiettivi specifici di progetto: riqualificare e mettere in sicurezza la viabilità
esistente e realizzare una quota di nuova viabilità finalizzata, oltre che alla fruizione
dell’ambito e dell’ipermercato in progetto, al completamento infrastrutturale del
territorio; insediare un appropriato mix di funzioni, individuate in ASPI (commercio al
dettaglio, pubblici esercizi e servizi) e residenza; creare nuovi spazi pubblici che
permettano di fondare una nuova centralità urbana, in grado di diventare un luogo di
aggregazione, con un’identità specifica.
Il progetto urbano si fonda sull’analisi sia della morfologia del contesto urbano e del
terreno, sia sulle destinazioni d’uso esistenti e sui reciproci impatti con le attività
previste dal PRIN.
A seguito, dunque, di quanto emerso dall’analisi dello stato dei luoghi, uno dei primi
assunti del progetto è la necessità di completare l’infrastrutturazione dell’area, al fine
di garantirne l’accessibilità veicolare e ciclo-pedonale su ampia scala, dando
riscontro alle previsioni del PRG vigente. Questa istanza si traduce, di fatto, nella
realizzazione di una viabilità a contorno del nuovo insediamento, realizzata in parte
su aree della Città e in parte su aree dismesse dai Proponenti privati, che raggiunga
l’obiettivo di connettere i diversi rami ciechi di viabilità esistente, raccordando il forte
dislivello – circa 10 m – tra le quote di campagna dei lotti a ridosso di via Botticelli e
le aree poste a nord verso la Stura, senza interferire con le attività in essere nei lotti
adiacenti. La nuova viabilità prevede la realizzazione di una sezione più ampia per
via Basse di Stura e la sua prosecuzione verso nord, fino a garantire un
collegamento con via Ramazzini e corso Giulio Cesare. La nuova sezione
comprende la realizzazione di un percorso ciclopedonale di ingresso al parco della
Stura, alternativo a quello esistente in corso Giulio Cesare.
Questo intervento punta a ridefinire la viabilità di quartiere e a consentire
un’alternativa per chi, provenendo da est, è diretto verso nord – e viceversa –,
consentendo così un alleggerimento del nodo critico di piazza Derna. Il forte dislivello
esistente lungo il fronte nord dell’area Alfa Romeo comporta una modifica delle quote
di via Basse di Stura al fine di creare un raccordo, con pendenze adeguate, tra via
Botticelli e la viabilità a confine del parco della Stura.
La seconda parte del progetto infrastrutturale riguarda la riqualificazione di via
Botticelli nel tratto tra piazza Derna e via Mercadante. La nuova sezione mira a
ridefinire il ruolo urbano del viale mediante l’inserimento di due controviali a traffico
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lento, con parcheggi in linea, due nuove banchine alberate e due corsie centrali di
scorrimento per senso di marcia. Questa soluzione progettuale consente di
mantenere i livelli di servizio della strada mitigandone, però, l’impatto acustico e
visivo nei confronti degli edifici esistenti e di quelli in progetto e uniformandone la
sezione a quella del sistema di viali cui appartiene.
Completa gli interventi sull’accessibilità dell’area la realizzazione di un tratto di pista
ciclabile lungo via Mercadante, che collega quella esistente lungo corso Taranto e il
tratto di nuova realizzazione tra via Botticelli e il parco, ed in particolare piazza Sofia
e il mercato di corso Taranto con il nuovo insediamento commerciale.
Affrontato l’adeguamento infrastrutturale, il passo successivo è la definizione fisica e
funzionale dello spazio pubblico. Questo passaggio è propedeutico e indispensabile
alla costruzione della futura identità del luogo, per la sua riconoscibilità e qualità di
utilizzo, e per l’organizzazione delle diverse attività insediate.
In assenza, nell’immediato contesto urbano, di elementi e rapporti ricorrenti o
significativi che offrano suggestioni e guidino l’inserimento del nuovo intervento nel
territorio, la distribuzione dei volumi in progetto e degli spazi aperti è maggiormente
affidata a logiche autonome, pur non precludendo in alcun modo il dialogo con le
future trasformazioni dei lotti limitrofi, e gli elementi di paesaggio di riferimento sono
quelli di più ampia scala – visuali dal parco della Stura, cortine edilizie di piazza
Derna e di corso Taranto.
La parte sud del lotto è occupata da un grande spazio pubblico aperto su via
Botticelli, una piazza, su cui affacciano tutte le attività: servizi, commercio, pubblici
esercizi e residenza.
L’impostazione delle infrastrutture viarie e la presenza, a nord, di un edificio a
destinazione produttiva in attività hanno orientato la collocazione della struttura
destinata alle attività commerciali nella metà nord del lotto. In questo modo è
possibile localizzare le parti tecniche a più forte impatto – carico e scarico merci,
locali tecnici, impianti – lontano dai recettori sensibili esterni e in progetto, sfruttando,
come detto, il dislivello naturale e la nuova viabilità di accesso, con effetto di
riduzione dell’impatto dei mezzi di approvvigionamento sulla viabilità esistente.
La piazza è caratterizzata dalla presenza di un edificio alto – circa 16 piani f.t. – che
costituisce un punto di riferimento per l’intervento, visibile dal territorio circostante,
senza tuttavia comportare impatti negativi o effetti di “fuori scala” nelle visuali dalla
città consolidata o dal parco. La sua rotazione rispetto agli altri edifici mette in
tensione la composizione volumetrica. Inoltre, un edificio di queste proporzioni
permette una più articolata distribuzione dei volumi, con contenimento delle altezze
medie e minor saturazione dei fronti.
Ne è seguita la possibilità di articolare meglio e più liberamente i volumi residenziali e
gli spazi pedonali di connettivo, limitando le interferenze tra residenza e struttura
commerciale. La residenza si presenta articolata in edifici giustapposti e indipendenti,
di varie altezze, tutti allineati sui fronti dello spazio pubblico eccetto la torre, in una
composizione volumetrica ricca di passaggi e scorci, cui il basso edificio
commerciale fa da sfondo. L’intero spazio è ridefinito alla quota della piazza da un
portico continuo che connette e ricompone tutti gli edifici, mettendo in evidenza la
rotazione della torre rispetto al contesto.
Il portico si disarticola sul fronte di via Botticelli in tettoie e frangisole di altezza varia,
che inglobano i padiglioni dei pubblici esercizi, formando una quinta che definisce il
fronte urbano senza limitare l’accessibilità e la permeabilità visiva della piazza. Il
recupero dell’allineamento urbano è accentuato da una schermatura posta al di
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sopra del portico a protezione dello spazio più intimo della piazza, con possibili effetti
di mitigazione acustica.
La frammentazione e articolazione dei volumi e delle loro altezze – in particolare la
presenza dell’edificio alto ad est della torre – sembrano omogenee al tessuto urbano
esistente e assicurano una molteplicità di percorsi e visuali. La varietà delle tipologie
edilizie – torre, casa in linea, edificio alto – prelude alla possibilità di caratterizzare in
maniera autonoma, seppur all’interno di un disegno comune, i singoli edifici,
limitando gli effetti negativi dovuti all’eccessiva omogeneità architettonica
dell’intervento.
2.1.1. Gli spazi pubblici
La ristrutturazione di via Botticelli prevede il rifacimento completo della sezione
stradale, che passa da tre corsie, per senso di marcia, separate da un filare di alberi
a due corsie di scorrimento, per senso di marcia, a centro viale, doppia banchina
alberata e controviali a velocità ridotta. Come detto, questa configurazione più
urbana presenta dei vantaggi sotto il profilo acustico e visivo senza penalizzare la
funzionalità dell’arteria. È previsto anche il rifacimento dei marciapiedi, in asfalto
colato, e degli spazi per la sosta, in linea. Il progetto dell’illuminazione, attualmente
posta nella banchina centrale, prefigura due linee poste nelle banchine alberate e
dotate di due apparecchi illuminanti: uno dedicato al centro del viale, l’altro al
controviale e ai percorsi pedonali. Le fermate delle linee di trasporto pubblico sono
collocate sulle banchine alberate in prossimità degli incroci e dotate di apposito
attraversamento pedonale del controviale, per garantire la sicurezza dei percorsi
pedonali e prevenire attraversamenti casuali. Allo stesso fine, nelle banchine
alberate, il filare di alberi a alto fusto è completato da specie a cespuglio con rete di
separazione che ne assicura l’impenetrabilità nei primi anni di crescita. Nelle tavole
allegate è illustrato anche lo scenario di prosecuzione della sezione in progetto oltre
via Basse di Stura fino all’intersezione con via Tartini, in corrispondenza della quale è
prevista la realizzazione di una rotonda. Questo scenario ha valore illustrativo e le
relative opere sono escluse dal PRIN.
La nuova via Basse di Stura, a una corsia per senso di marcia, è dotata di banchine
laterali alberate attrezzate con filari di tipo urbano nel primo tratto, mentre nella tratta
che conduce all’intersezione con via Ramazzini il disegno del verde, più articolato,
prelude al parco della Stura. Lungo tutta la strada, compresa la sua diramazione
verso est, corre la pista ciclabile, in resina colorata, che conduce al parco.
I parcheggi pubblici, a servizio delle attività insediate e dell’intera zona, sono previsti
interrati, al livello –1. La conformazione altimetrica di via Basse di Stura fa si che i lati
dei parcheggi emergano progressivamente da sotto l’edificio commerciale,
procedendo verso nord, permettendo di offrire un miglior comfort di utilizzo grazie
alla parziale aerazione e illuminazione naturali. Gli ingressi e le uscite sono tutti
localizzati lungo i tratti est e nord di Via Basse di Stura.
La piazza è un grande spazio di aggregazione posto al centro dell’intervento.
Pubblica, aperta e contornata di attività che ne rafforzano il ruolo urbano, connette i
diversi edifici e distribuisce e integra le funzioni, articolandosi in percorsi capillari che
offrono più alternative di accesso.
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La spazialità è definita dalla presenza di un portico che lega i diversi edifici e
garantisce una fruizione confortevole dei percorsi pedonali. I percorsi coperti sono
anche un elemento fondamentale per la definizione del fronte su via della piazza.
Una soglia fortemente accessibile e permeabile, che è però in grado di differenziare
lo spazio della strada da quello della piazza, integrando piccole attività commerciali,
pubblici esercizi, le uscite dei parcheggi e una quinta destinata a proteggere e
rendere più accogliente lo spazio interno. La varietà dei tratti di portico e frangisole
che intersecano la quinta segnalano le molteplici possibilità di ingresso e permettono
di tracciare le linee virtuali che delimitano e organizzano le diverse parti in cui è
caratterizzata la piazza.
La pavimentazione in pietra specchia a terra la sagoma dei portici e satura gli spazi
di connessione fino a definire uno spazio centrale pavimentato in cemento e pietra
secondo un disegno modulare, dettato dal portico, che genera i diversi elementi di
arredo, le aiuole, l’illuminazione.
Lo spazio è virtualmente diviso dalla densità della vegetazione in due parti, che si
differenziano per le caratteristiche d’uso. La parte est è aperta, soleggiata e
minerale, dedicata più al passaggio che alla sosta. La vegetazione, più rada, svolge
una funzione prettamente paesaggistica. La porzione ovest è dedicata alla sosta – le
specie arboree sono state scelte per altezza e dimensione della chioma, nei limiti
imposti dalla presenza dei parcheggi interrati, e gli impianti sono più ravvicinati – le
panchine sono più numerose e alcune sedute, in legno e dotate di schienale, sono
rivolte a fruitori di età più avanzata o che si dedicano ad attività come la
conversazione e la lettura.
L’illuminazione privilegia una distribuzione diffusa, con punti luce relativamente
numerosi, bassi e a bassa potenza.
Le opere, i materiali e i relativi costi complessivi sono esposti in dettaglio nei progetti
preliminari delle opere di urbanizzazione.
2.2. Il progetto architettonico
2.2.1. L’edificio commerciale
L’edificio a destinazione commerciale ha una tipologia a piastra a un solo piano fuori
terra, il cui volume compatto occupa la parte nord del lotto e costituisce il fondale
visuale degli edifici della piazza. Il layout di massima dell’attività commerciale
prevede un’area vendita di circa 4.250 mq, una ridotta galleria di negozi e attività
accessorie come magazzini, celle frigorifere, laboratori, spogliatoi, servizi igienici e
uffici. L’ingresso è situato sul fronte piazza che presenta un’ampia parete vetrata,
arretrata rispetto al filo di fabbricazione, in cui si incuneano i bassi volumi delle
attività della galleria commerciale. Le riserve e i laboratori sono collocati lungo i fronti
nord e ovest dell’area vendita. L’attività di carico e scarico delle merci avviene lungo
il fronte nord dell’edificio con accesso da via basse di Stura, in un’area dedicata,
parzialmente coperta, che ospita anche l’isola ecologica per la raccolta differenziata
dei rifiuti solidi. Questa soluzione logistica permette di limitare il traffico pesante,
indotto dall’intervento commerciale, quasi esclusivamente alle vie poste a nord
dell’area, senza creare impatti su via Botticelli.
Tappeti mobili, scale e ascensori coperti portano dai due livelli dei parcheggi interrati
alla piazza, in prossimità del fronte e degli ingressi dell’edificio. Altre scale coperte
poste sul fronte di via Botticelli, in prossimità degli affacci degli edifici residenziali,
completano i collegamenti verticali. Gli impianti tecnici sono previsti in appositi locali,
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collocati sul fronte nord dell’edificio, al fine di mitigarne l’impatto acustico e visivo
dall’esterno. L’accesso al parcheggio è previsto nel tratto est della futura via Basse di
Stura – ingresso ai due livelli interrati dalla carreggiata in direzione nord e uscite su
quella sud – e un secondo dalla rotonda ovest della tratta nord della stessa via –
ingresso al livello –2 e uscite da entrambe i piani. Sulla copertura piana è prevista la
possibilità di ospitare impianti fotovoltaici. La parte posteriore fuori terra dell’edificio è
interessata dal progressivo emergere del volume destinato ai due livelli di parcheggi,
i cui fronti laterali sono tamponati da pannelli grigliati, così da consentirne l’aerazione
e l’illuminazione naturali.
La struttura, gli impalcati e i tamponamenti verticali sono previsti in cemento armato
prefabbricato. La facciata sarà in cemento lavorato e colorato in pasta o verniciato o
rivestita con parete ventilata. Alcune parti potranno essere in intonaco verniciato.
Parapetti, recinzioni e grigliati saranno in carpenteria metallica zincata o verniciata. I
serramenti saranno realizzati in alluminio a taglio termico.
Gli elaborati di riferimento sono le tavole 8/1 – Tipologici commercio – Piante e 8/2 –
Tipologici commercio – Prospetti e sezioni e la relazione Rel-03 Inserimento
ambientale.
2.2.2. Le nuove residenze
Come descritto nel paragrafo dedicato al progetto urbano, gli edifici che contornano
la piazza sono articolati in volumi indipendenti e appartengono a molteplici tipologie
edilizie. Il ruolo di connettivo è affidato ai percorsi pedonali e, in particolare, al portico
che collega tutti i piani terra, destinati, oltre che agli ingressi, a negozi, pubblici
esercizi e servizi. Una caratteristica del progetto che accomuna le diverse tipologie è
il ricorso a volumi semplici e lineari – in grado di offrire vantaggi sotto il profilo
dell’isolamento termico – integrati da una struttura articolata di balconi e logge che
ne scompone in modo capillare i fronti, variando di piano in piano la percezione del
volume. Una parziale eccezione a questo approccio è costituita dalla torre che, pur
mantenendo gli stessi criteri di risparmio energetico, presenta un volume
progressivamente più articolato in funzione dell’altezza e della volontà di offrire
molteplici scorci alle numerose visuali esterne.
I fronti – a est, sud e ovest – che si affacciano sulla piazza sono dotati di pannelli
brise-soleil, che mirano anche a creare spazi esterni più intimi per i singoli
appartamenti. In particolare risponde a questa esigenza il fronte sud della torre, in cui
si sono privilegiate le superfici opache e i pannelli frangisole per mitigare la sua
esposizione verso via Botticelli.
La maggior parte delle unità abitative, ad eccezione di quelle di superficie molto
ridotta, sono a due arie e tutte sono dotate di balconi. La distribuzione adottata
consente di effettuare accorpamenti e divisioni tra le varie unità al fine di consentire,
nel rispetto della tipologia edilizia, un grado ottimale di flessibilità abitativa. Il numero
delle unità abitative previste è di circa 140.
I parcheggi interrati sono localizzati sotto la piazza, al livello –2, con accesso
indipendente da via Botticelli. I locali cantina sono sotto la sagoma degli edifici ai
livelli –1 e –2.
Gli elaborati di riferimento sono le tavole 9/1 Tipologici ASPI – residenza – Piante e
9/2 Tipologici ASPI – residenza – Prospetti e sezioni e la relazione Rel-03
Inserimento ambientale.
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3. Inquadramento normativo
3.1. Riferimenti urbanistici
3.1.1. – Lo stato di fatto
L’area oggetto del Programma Integrato “Botticelli” - perimetrata alle tavole 1 Estratti
e inserimenti e 3 Identificazione delle proprietà catastali – Rilievo - comprende
porzioni di viabilità esistente (via Botticelli), viabilità già prevista nel PRG vigente, il
lotto ex Alfa Romeo, di proprietà dei proponenti privati e per una piccola parte della
Città di Torino, oltre a piccole frazioni – destinate a servizi pubblici “S”, lettere “a”
aree per attrezzature di interesse comune, “t” aree per attrezzature e impianti
tecnologici, “z” aree per altre attrezzature di interesse generale (artt. 8 - 19 NUEA) e
a Zona Urbana Consolidata per Attività Produttive, disciplinata dall’art. 14 delle
NUEA – interessate dalla razionalizzazione della viabilità.
In particolare il lotto ex Alfa Romeo è attualmente parte di una Zona urbana
consolidata per attività produttive – art. 14 NUEA di PRGC – classificata in area
normativa IN – punto 11, art. 8 delle NUEA – a destinazione produttiva – punto 3, art.
3 delle NUEA – e, per quanto riguarda le pertinenze esterne al complesso
immobiliare, a viabilità e, per una piccola porzione, a servizi pubblici “S” lettera “v”
(artt. 8 - 19 NUEA).
L’indice di densità fondiaria da Piano Regolatore Generale per questa tipologia di
aree era pari a 2 mq SLP/mq SF ma è attualmente di 1,35 mq SLP/mq SF. L’indice è
stato ridotto in seguito all’approvazione della Variante parziale n. 115 al PRG,
concernente la “Modifica delle norme urbanistico edilizie di attuazione inerenti le aree
per insediamenti produttivi”, ad un valore di 1,35 mq SLP/mq SF per gli interventi in
zone consolidate con indice maggiore o uguale a 1,35 – il caso in esame – e al
valore di 1 mq SLP / mq SF per gli interventi in zone con indice minore di 1,35.
La tavola 1 bis di PRGC – Azzonamento con sovrapposizione della Carta di sintesi
della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica colloca il
lotto sede del complesso immobiliare ex Alfa Romeo, oggetto degli interventi edilizi,
in classe I(P), l’attuale scarpata, destinata a viabilità e servizi pubblici “S” lettera “v”,
in classe II(P) e le aree comprese nell’ambito di PRIN poste a nord del lotto,
destinate a viabilità, a servizi pubblici “S” – lettere “t” aree per attrezzature e impianti
tecnologici, “z” aree per altre attrezzature di interesse generale – e, in minima parte a
servizi lettera “a” aree per attrezzature di interesse comune e a Zona Urbana
Consolidata per Attività Produttive, le stesse che sono all’interno della fascia C del
PAI, in classe IIIb2b(P). Gli interventi previsti dal PRIN sono compatibili con le
singole classi attribuite alle diverse porzioni dell’ambito, come meglio dettagliato
nell’allegato Rapporto Ambientale.
3.1.2. – La variante di PRG
Il Programma Integrato “Botticelli” è promosso dalla Città di Torino e dai Proponenti
privati (area ex Alfa Romeo) proprietari complessivamente di oltre i due terzi – e
titolari della totalità – della superficie territoriale interessata dal Programma, ai sensi
del comma 4, art. 5, L.R. 18/96 “Programmi integrati di riqualificazione urbanistica,
edilizia ed ambientale in attuazione dell’articolo 16 della Legge 17/02/1992 n. 179 –
tavola 3 Identificazione delle proprietà catastali – Rilievo.
10
La Città di Torino è dunque soggetto attuatore degli interventi previsti dal Programma
Integrato e, in quanto tale, aderisce e partecipa alla proposta stessa. Le aree di cui è
proprietaria non generano diritti edificatori, essendo esterne alla ZUT – ad eccezione
di una piccola porzione individuata alla tavola 3 Identificazione delle proprietà
catastali – Rilievo, la cui attuazione è disciplinata nell’allegato schema di
Convenzione – e destinate, nel progetto di PRIN, a viabilità pubblica.
In sintesi, il PRIN si configura in variante al PRG essenzialmente per quanto riguarda
il cambio di destinazione d’uso, da produttivo a commerciale e residenziale, del lotto
ex Alfa Romeo e la riconfigurazione dell'assetto della viabilità esistente ed in
progetto.
Il PRIN prevede la riclassificazione del lotto nella Zona Urbana di Trasformazione
Ambito 5.25 – Botticelli, assoggettata agli artt. 7 e 15 delle NUEA, con destinazione
ad ASPI (Attività di Servizio alle Persone e alle Imprese) e residenza, per una
Superficie Lorda di Pavimento complessiva pari a 19.000 mq. La quota di Superficie
Lorda di Pavimento eccedente l’indice territoriale di 0,7 mq SLP/mq ST, pari a 920
mq, è destinata dal PRIN a edilizia residenziale convenzionata in affitto.
La variazione riguarda nello specifico il passaggio di una piccola porzione di
scarpata, classificata area destinata a servizi pubblici “S” lettera “v” spazi pubblici a
parco per il gioco e lo sport (artt. 8 - 19 NUEA), della restante parte destinata a
viabilità e del lotto occupato dal complesso immobiliare, classificato in Zona Urbana
Consolidata per Attività Produttive (art. 14 NUEA), a Zona Urbana di Trasformazione
denominata “Ambito 5.25 – Botticelli”.
L’area perimetrata dalla ZUT è classificata di categoria B secondo il DM 02/04/1968
e di ristrutturazione urbanistica ai sensi dell’art. 13 LUR 56/77.
La dotazione a standard è calcolata nella misura dell’80% della SLP in progetto.
Il progetto di riqualificazione prevede le seguenti destinazioni:
 ASPI
min.

max. 10.500 mq
8.500 mq
(commercio al dettaglio max. 9.500 mq)
 residenza
min.

max. 10.500 mq
8.500 mq
(di cui convenzionata in affitto min. 920 mq)
 Totale SLP in progetto
19.000 mq
Il PRIN prevede inoltre la variazione di piccole porzioni da aree destinate a servizi
pubblici “S”, lettere “a” aree per attrezzature di interesse comune, “t” aree per
attrezzature e impianti tecnologici, “z” aree per altre attrezzature di interesse
generale (artt. 8 - 19 NUEA) e a Zona Urbana Consolidata per Attività Produttive (art.
14 NUEA) ad aree destinate a viabilità.
11
2.1.3. – La localizzazione commerciale L2
Il PRIN si propone di raggiungere gli obiettivi di riqualificazione e recupero da cui
muove attraverso la ristrutturazione della viabilità esistente, la realizzazione di nuova
viabilità di completamento e il recupero dell’area ex Alfa Romeo, con la costruzione
di residenze, servizi e attività commerciali al dettaglio, fra cui una grande struttura di
vendita.
La normativa regionale di riferimento è costituita dall’allegato A della DCR 563 –
13414 del 29.10.1999 “Indirizzi generali e criteri di programmazione urbanistica per
l’insediamento del commercio al dettaglio in sede fissa in attuazione del D. Lgs.
114/98” come modificato dalla DCR 347 – 42514 del 31.3.1998 “Modifiche ed
integrazioni all’allegato A alla DCR n. 563 – 13414” e, successivamente, dalla DCR
59 – 10831 del 24.3.2006 “Indirizzi generali e criteri di programmazione urbanistica
per l’insediamento delle attività commerciali al dettaglio in sede fissa”, attualmente in
vigore.
In adempimento a quanto previsto dalla DCR 59 – 10831 del 2006, in data 12 marzo
2007 il Comune di Torino, con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 (mecc.
2006 10283/122), ha approvato i nuovi “Criteri Comunali per il riconoscimento delle
zone di insediamento commerciale e per il rilascio delle autorizzazioni per l’esercizio
del commercio al dettaglio su aree private”, dando atto al contempo, che con
separato provvedimento avrebbe proceduto ad approvare anche la relativa variante
di adeguamento dello strumento urbanistico, con allegata cartografia atta ad
individuare specificatamente gli ambiti di insediamento commerciale.
Tra le L2 (localizzazioni commerciali urbano-periferiche non addensante) di nuovo
insediamento la DCC riconosce l’ambito Botticelli – art. 12 e allegato B.
Ai sensi della D.C.R. 59-10831 del 2006 e dei Criteri Comunali del 2007, per
l’adeguamento del PRG vigente ai Criteri Comunali, la Città ha dato avvio all’iter
procedurale di approvazione della variante n. 160 al PRG “Adeguamento del PRG ai
sensi dell’articolo 16 dei criteri commerciali comunali approvati con DC.C.
12/03/2007”. Tale variante, adottata in data 02/03/2009, è in fase di approvazione.
Il dimensionamento della L2 – Botticelli prevede una superficie pari a 27.502 mq,
secondo quanto indicato in fase di Valutazione ex-ante
Dunque, gli interventi previsti dal PRIN sono conformi alla normativa. La grande
struttura di vendita ricade, infatti, all’interno della localizzazione commerciale urbanoperiferica “Botticelli”, come già individuata dai criteri e dagli obiettivi generali e
settoriali della Città di Torino definiti all’interno della DCC n. 18 del 12 marzo 2007 e
dalla tabella 5 “Localizzazioni urbano-periferiche non addensate L2 già riconosciute”
allegata alla variante n. 160 al PRG di Torino.
12
3.2. Dati quantitativi - destinazioni d’uso
I dati quantitativi essenziali relativi all’intervento oggetto del PRIN sono così
sintetizzabili:
a) Superficie territoriale PRIN
56.026 mq
b) Superficie territoriale pubblica
30.509 mq
c) Superficie territoriale privata
25.517 mq
d) Superficie territoriale ZUT
25.829 mq
e) Superficie ceduta a viabilità
4.333 mq
f) Superficie assoggettata a viabilità pedonale min.
1.150 mq
g) Superficie Lorda di Pavimento:
 ASPI
min.
8.500 mq

max.
10.500 mq
 (di cui commercio al dettaglio max. 9.500 mq)
 Residenza
min.
8.500 mq

max.
10.500 mq
 (di cui convenzionata in affitto min. 920 mq)
 Totale
h) Totale aree a servizi domanda
19.000 mq
14.650 mq
(minimo art. 21, LUR 56/77)
i) Totale aree a servizi offerta
j) Totale aree a parcheggio pubblico domanda
17.100 mq
4.200 mq
(minimo art. 21, LUR 56/77)
k) Totale aree a parcheggio pubblico domanda
9.542 mq
(art. 21, LUR 56/77 e art. 25, DCR N.59 – 10831/06)
l) Totale aree a parcheggio pubblico offerta
11.850 mq
La superficie indicata al punto b) è comprensiva della quota (7.623 mq) attualmente
di proprietà di TERNA S.p.a. già nella disponibilità della Città, come meglio
dettagliato nell’allegato schema di Convenzione.
Le superfici di cui ai punti a), b), c), d), e), f) sono illustrate alle tavole 3
Identificazione delle proprietà catastali – Rilievo e 4 – Cessioni e assoggettamenti
all’uso pubblico.
I dati di cui ai punti h), i), j), k), l) sono meglio dettagliati al capitolo successivo.
13
4. Aree a uso pubblico
La scheda normativa dell’Ambito 5.25 – Botticelli prescrive che, ai sensi dell’articolo
21 della LR 56/77 e smi e del comma 2 dell’articolo 15 delle NUEA del PRG, che
classifica le zone urbane di trasformazione di categoria B secondo il DM 1444 del
02/04/1968, il fabbisogno minimo di aree per servizi sia calcolato, per la destinazione
ASPI, all’80% della SLP realizzabile, con un minimo del 50% destinato a parcheggi.
Ai sensi del comma 4 dell’articolo 21 della LR 56/77 e smi, il PRIN disciplina le
quantità di servizi assoggettate all’uso pubblico.
La dotazione di parcheggi privati necessaria alla realizzazione dell’intervento è
conteggiata ai sensi della Legge 122/89 e dei punti 17 (Volumetria) e 17bis
(Volumetria virtuale) dell’articolo 2 delle NUEA del PRG.
4.1. Calcolo della domanda
In relazione alla flessibilità del mix funzionale prevista dal PRIN, il fabbisogno minimo
di aree a servizi è stato conteggiato sulla configurazione più gravosa, ovvero il
massimo della destinazione ASPI e il minimo di Residenza.
SLP realizzabile:
ASPI
Residenza
Domanda standard:
ASPI
Residenza
max.
min.
10.500 mq
8.500 mq
10.500 mq x 0,80 =
8.500 mq / 34 mq x 25 mq =
Totale aree per servizi - domanda - minimo
Totale aree a parcheggio - domanda - minimo
Domanda aree a parcheggio privato:
ASPI
Residenza
14.650 mq
8.400 mq x 0,50 (min.) =
4.200 mq
10.500 mq x 3,50* m / 10 =
8.500 mq x 3,10** m / 10 =
3.675 mq
2.635 mq
Totale aree a parcheggio privato domanda
Note:
8.400 mq
6.250 mq
=
6.310 mq
* punto 17bis (Volumetria virtuale), articolo 2 delle NUEA del PRG
** punto 17 (Volumetria), articolo 2 delle NUEA del PRG
4.2. Domanda di aree a servizi per grandi strutture di vendita al dettaglio
Le aree di cui al punto 4.1 sono calcolate sulla destinazione urbanistica prevista e
costituiscono il minimo inderogabile.
Al fine di poter realizzare la superficie commerciale, la dotazione di parcheggi
necessaria alla realizzazione della grande struttura di vendita, prevista attualmente, è
14
conteggiata ai sensi dell’articolo 21 LR 56/77 e smi, dell’articolo 25 della DCR 563 –
13414/99 come integrato dalla DCR 347 – 42514/03 e dalla DCR 59 – 10831/06 e
dell’articolo 17 dei “Criteri comunali per il riconoscimento delle zone di insediamento
commerciale e per il rilascio delle autorizzazioni per l'esercizio del commercio al
dettaglio su aree private” del 12/03/07. L’eventuale quota di parcheggi, calcolati sulla
base della suddetta normativa commerciale, che ecceda quella minima del 50%
prevista dall’articolo 21 LR 56/77 e smi sarà conteggiata ai fini del raggiungimento
dello standard minimo complessivo di cui al punto 4.1. Eventuali quote in eccedenza
rispetto al minimo complessivo, generato ai sensi dell’articolo 21 LR 56/77 e smi,
saranno da ritenere aggiuntive rispetto allo standard stesso.
A questo proposito, si ricorda che la dotazione del 50% di parcheggi pubblici prevista
dalla normativa commerciale è da considerare un minimo e che tale quota, che
verifica anche lo standard generato ai sensi dell’articolo 21 LR 56/77 e smi, può
anche essere superiore, fatta salva la quota minima di parcheggi privati utile a
verificare la dotazione richiesta dalla Legge 122/89.
La dotazione di parcheggi varia in funzione dell’area vendita e dell’articolazione della
SLP esterna all’attività commerciale. Il layout commerciale illustrato nel PRIN –
tavole 8/1 – Tipologici commercio – Piante, 8/2 – Tipologici commercio – Prospetti e
sezioni, 9/1 Tipologici ASPI – residenza – Piante e 9/2 Tipologici ASPI – residenza –
Prospetti e sezioni – potrà subire variazioni nella dimensione della grande struttura di
vendita, nel numero e dimensione degli esercizi di vendita annessi e di quelli esterni,
nonché nell’articolazione delle attività non commerciali, con conseguente
adeguamento della dotazione di parcheggi. Il layout commerciale definitivo sarà
oggetto della domanda di autorizzazione commerciale, della domanda di
autorizzazione urbanistica e del relativo permesso di costruire. La dotazione di
parcheggi sarà aggiornata sulla base dei suddetti criteri, non potrà essere in ogni
caso inferiore a quella indicata al punto 4.1.
Pertanto i conteggi qui di seguito riportati hanno un valore indicativo e orientativo. Il
conteggio riporta anche i dati relativi alle superfici a destinazione ASPI non
commerciali.
Tabella 1 – Conteggio aree a parcheggio
15
4.3. Offerta di aree a servizi
Il progetto di PRIN prevede la realizzazione di aree a servizi, sia interrate sia fuori
terra, in struttura. Data la conformazione delle aree e la tipologia delle attività
insediate, tutte le aree a servizi saranno assoggettate all’uso pubblico ai sensi
dell’articolo 21 LR 56/77 e smi, ad eccezione delle rampe dei parcheggi realizzate su
suolo pubblico.
Offerta aree pubbliche
250 mq
Offerta aree assoggettate all’uso pubblico
16.850 mq
Totale aree a servizi – offerta
17.100 mq
Offerta aree a parcheggio pubbliche
250 mq
Offerta aree a parcheggio assoggettate all’uso pubblico min.
11.600 mq
Totale aree a parcheggio – offerta
11.850 mq
Le suddette aree sono evidenziate nella tavola 4 – Cessioni e assoggettamenti
all’uso pubblico.
In considerazione del fatto che le aree assoggettate sono in struttura e la loro
sagoma dipende dalla conformazione dell’edificato, con reciproca flessibilità del
limite tra sagome di massimo ingombro e aree assoggettate, l’offerta indicata è da
considerare un minimo, suscettibile di incrementi in sede di progettazione ed
esecuzione delle opere.
Le aree pubbliche a servizi sono destinate a parcheggio (250 mq circa), mentre le
aree assoggettate all’uso pubblico sono destinate a parcheggio (11.600 mq circa) e a
verde e spazi pedonali attrezzati per lo svago (5.250 mq circa), come dettagliato
negli allegati progetti preliminari delle opere di urbanizzazione.
4.4. Bilancio
L’analisi dei dati relativi alla domanda di parcheggi pubblici, calcolata sulla base della
destinazione urbanistica – minimo inderogabile – e su un’ipotesi di layout
commerciale, ha evidenziato un carico maggiore delle aree a parcheggio previste
dalla normativa commerciale.
Il bilancio delle aree a servizi risulta il seguente:
offerta
domanda
saldo
17.100 mq
14.650 mq
2.450 mq
offerta parcheggi pubblici
domanda parcheggi pubblici
saldo
11.850 mq
4.200 mq
7.650 mq
16
Il bilancio evidenzia un saldo positivo sia per quanto riguarda la dotazione
complessiva di aree a servizi, sia per la dotazione di parcheggi pubblici.
A titolo puramente illustrativo si riporta anche il bilancio delle aree a servizi calcolato
sull’ipotesi di layout commerciale attualmente prevista:
offerta
domanda
saldo
17.100 mq
16.752 mq
348 mq
offerta parcheggi pubblici
domanda parcheggi pubblici
saldo
11.850 mq
9.542 mq
2.308 mq
Anche in questa configurazione il bilancio evidenzia un saldo positivo sia per quanto
riguarda la dotazione complessiva di aree a servizi, sia per la dotazione di parcheggi
pubblici.
Si ricorda che il calcolo effettivo della domanda e dell’offerta sarà precisato al
momento della richiesta di autorizzazione commerciale, di autorizzazione urbanistica
e dei relativi permessi di costruire.
17
5. Bilancio economico
5.1. Stima dei costi
5.1.1. Opere di urbanizzazione ammissibili a scomputo
I costi delle opere di urbanizzazione sono stati stimati, in rapporto alla tipologia e al
livello di qualità urbana ed edilizia che si intendono raggiungere, sulla base
dell’elenco prezzi della Regione Piemonte vigente. Le opere, i materiali e i relativi
costi complessivi sono esposti nei progetti preliminari delle opere di urbanizzazione a
scomputo. Il costo analitico delle urbanizzazioni sarà calcolato sulla base dei progetti
esecutivi, secondo le modalità previste dalla Convenzione a corredo del PRIN.
Per queste opere, da eseguire a scomputo sulle aree cedute o già di proprietà della
Città, il PRIN presenta la seguente stima dei costi:
1.
viabilità: riqualificazione di via Botticelli e realizzazione di via Basse di
Stura
- importo determinato in base al vigente prezziario
Regione Piemonte
€ 3.799.147,03
- importo, ridotto del coefficiente del 20%
(Deliberazione del Consiglio Comunale mecc. n.
2010 02469/009 del 27/09/2010), ammissibile a
scomputo
€ 3.039.317,62
Importo totale delle opere ammissibili a scomputo
€ 3.039.317,62
La realizzazione delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri dovuti,
secondo quanto meglio specificato nello schema di Convenzione, avverrà in
conformità a quanto previsto dal DLgs 163/2006 e smi
5.1.2. Opere di urbanizzazione non a scomputo
Il PRIN prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione assoggettate all’uso
pubblico – il parcheggio in struttura e la piazza pedonale – e di altre opere relative
alla viabilità per le quali non è ammissibile lo scomputo.
I costi delle opere di urbanizzazione sono stati stimati, in rapporto alla tipologia e al
livello di qualità urbana ed edilizia che si intendono raggiungere, sulla base
dell’elenco prezzi vigente della Regione Piemonte. Le opere, i materiali e i relativi
costi complessivi sono esposti nei progetti preliminari delle opere di urbanizzazione
non a scomputo. Il costo analitico delle urbanizzazioni sarà calcolato sulla base dei
progetti esecutivi, secondo le modalità previste dalla Convenzione a corredo del
PRIN.
Per queste opere, da eseguire a cura e spese del Proponente, il PRIN presenta la
seguente stima dei costi:
1.
parcheggio assoggettato all’uso pubblico
€ 5.925.000,00
18
2.
3.
verde pubblico e spazi pedonali attrezzati (piazza
pedonale) e viabilità pedonale assoggettati all’uso
pubblico
viabilità, sottoservizi, opere provvisorie
Importo totale delle opere non a scomputo
€ 2.447.653,11
€ 1.015.336,09
€ 9.387.989,20
L’ammontare totale al lordo dei ribassi, determinato in base al vigente prezziario
della Regione Piemonte, delle opere di urbanizzazione previste è di €
13.187.136,23.
5.2. Oneri di urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione sono stati calcolati sulla base delle tariffe comunali attuali.
Il loro valore sarà aggiornato con le tariffe in vigore al momento del rilascio dei
permessi di costruire.
La stima è stata fatta considerando l’ipotesi di mix funzionale economicamente più
sfavorevole per la Città, ovvero con la residenza al massimo e la destinazione ASPI
al minimo. Per quanto riguarda la destinazione ASPI si sono considerate le classi
tariffarie in relazione alla dimensione delle sagome di massimo ingombro.
Per la quota di slp eccedente l’indice territoriale di 0,7 mq/mq ST (di 920 mq) è
prevista una riduzione degli oneri di urbanizzazione nella misura del 20%.
L’ammontare degli oneri di urbanizzazione è così quantificabile:
- oneri di urbanizzazione primaria
€
1.900.098,04
- oneri di urbanizzazione secondaria
€
944.300,96
totale
€
2.844.399,00
La tabella seguente dettaglia l’analisi degli importi dovuti.
Tabella 2 – Oneri di urbanizzazione
19
5.3. Oneri di mitigazione per il rilascio di autorizzazioni commerciali per
grandi strutture di vendita
In base al comma 11 bis dell’art. 15 dell’Allegato A alla DCR 59-10831 del
24/03/2006, il rilascio delle autorizzazioni per medie e grandi strutture di vendita è
subordinato alla corresponsione di un onere aggiuntivo computato nella percentuale
compresa tra il 30% e il 50% degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria,
finalizzato a contribuire alla riqualificazione e alla rivitalizzazione delle zone di
insediamento commerciale urbane.
Tabella 3 – Stima degli oneri di mitigazione
Ai fini della corresponsione del suddetto onere il proponente sottoscriverà, per il
rilascio della relativa autorizzazione commerciale, un apposito atto d’obbligo. L’entità
e l’utilizzo degli oneri di mitigazione sarà conforme ai criteri stabiliti dalla Giunta
regionale.
L’ammontare dell’onere di mitigazione non rientra nel bilancio economico
dell’intervento.
5.4. Bilancio
Il bilancio finanziario dell’intervento evidenzia un ingente impegno economico da
parte del Proponente e, in particolare, che l’ammontare delle opere di urbanizzazione
ammissibili a scomputo supera l’importo stimato degli oneri di urbanizzazione
tabellari:
- Importo delle opere ammissibile a scomputo
€
3.039.317,62
- Stima oneri di urbanizzazione tabellari
€
2.844.399,00
€
194.918,62
Il costo delle opere di cui al punto 5.1.1. sarà, dunque, finanziato con oneri tabellari,
come a oggi stimati, per € 2.844.399,00 e con maggiori oneri privati per €
20
194.918,62. Completano il quadro delle risorse i costi delle opere assoggettate
all’uso pubblico e delle opere relative alla viabilità e ai sottoservizi realizzate a spese
del proponente per complessivi € 9.387.989,20. La differenza complessiva tra
importo totale, al lordo dei ribassi, delle opere di urbanizzazione, a scomputo e non,
e oneri tabellari stimati è di € 10.342.737,23.
L’utilizzo delle risorse finanziarie avverrà secondo le modalità previste nello schema
di Convenzione a corredo del PRIN.
21
INDICE
1. Inquadramento e descrizione dei luoghi
p. 1
1.1. Cenni storici
p. 2
1.2. Lo stato dei luoghi
p. 2
p. 2
p. 4
1.2.1. Il contesto urbano
1.2.2. Gli immobili oggetto della trasformazione
2. Il progetto
2.1. Il progetto urbano
2.1.1. Gli spazi pubblici
2.2. Il progetto architettonico
2.2.1. L’edificio commerciale
2.2.2. Le nuove residenze
3. Inquadramento normativo
3.1. Riferimenti urbanistici
3.1.1. – Lo stato di fatto
3.1.2. – La variante di PRG
2.1.3. – La localizzazione commerciale L2
p. 5
p. 5
p. 7
p. 8
p. 8
p. 9
p. 10
p. 10
p. 10
p. 10
p. 12
3.2. Dati quantitativi - destinazioni d’uso
p. 13
4. Aree a uso pubblico
4.1. Calcolo della domanda
p. 14
p. 14
4.2. Domanda di aree a servizi per grandi strutture di vendita al
dettaglio
p. 14
4.3. Offerta di aree a servizi
p. 16
4.4. Bilancio
p.17
5. Bilancio economico
p. 18
5.1. Stima dei costi
p. 18
p. 18
p. 18
5.1.1 – Opere di urbanizzazione a scomputo
5.1.2 – Opere di urbanizzazione non a scomputo
5.2. Oneri di urbanizzazione
p. 19
22
5.3. Oneri di mitigazione per il rilascio di autorizzazioni
commerciali per grandi strutture di vendita
p.20
5.4. Bilancio
p.20
23