Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali e
Immobiliari
CONVEGNO
CONDOMINIO
I LAVORI DI MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
Aspetti e Profili Problematici
Spese straordinarie in condominio:
la procedura di approvazione
e la ripartizione
relatore
avv. Gennaro Guida
[email protected]
Le competenze dell’assemblea
e dell’amministratore di condominio
z
z
Rientra nelle attribuzioni dell’assemblea di
condominio decidere circa le opere di
manutenzione straordinaria, costituendo, se
occorre, un fondo speciale (v. art. 1135, n. 4, c.c.).
L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea (v.
art. 1135, comma 2°, c.c.).
… il singolo condomino
Anche il singolo condomino
può sostenere spese
straordinarie per le parti
comuni dell'edificio
condominiale ai sensi dell'art.
1134 c.c., senza preventiva
autorizzazione dell'assemblea
o dell'amministratore, ma
esclusivamente per opere che
abbiano anch’esse carattere di
urgenza: in assenza di tale
requisito egli non ha infatti
diritto ad alcun rimborso.
La procedura di approvazione
z
z
La norma: ai sensi dell’art. 1136, comma 4°,
c.c.: «… le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere
sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma».
La giurisprudenza: opera la distinzione tra
riparazioni di notevole e di lieve entità (v.
Cass. civ. Sez. II, 29/01/1999, n. 810).
Distinzioni
1.
2.
Manutenzione straordinaria di “lieve entità”: per le
manutenzioni straordinarie di lieve entità economica
l’assemblea può deliberare con una maggioranza di
1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del
valore millesimale dell’edificio.
Manutenzione straordinaria di “notevole entità”: per
quelle manutenzioni straordinaria di notevole entità
economica l’assemblea deve deliberare con la
maggioranza degli intervenuti che rappresenti
almeno 1/2 del valore millesimale del condominio (v.
art. 1136, comma 4°, c.c.).
Stabilire l’entità della manutenzione
L'individuazione della
notevole entità della
manutenzione straordinaria
deve essere effettuata
tenendo conto della
proporzionalità della spesa
inerente all'intervento
rispetto al valore
complessivo dell'immobile
condominiale.
La nomina del tecnico
La delibera dell’assemblea per il
conferimento dell’incarico ad un
tecnico per la progettazione e la
direzione dei lavori di
manutenzione straordinaria
deve essere adottata con le
stesse maggioranze previste per
la decisione del condominio di
eseguire gli interventi di
manutenzione straordinaria.
Opera, quindi, anche per questa
delibera la distinzione tra
interventi di lieve e notevole
entità.
Spese straordinarie ed innovazioni
z
z
Anche le innovazioni (v. art. 1120, comma 1°,
c.c.) dirette al miglioramento o all'uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni possono essere classificate come
spese straordinarie.
Tuttavia esse devono essere deliberate ed
approvate dalla maggioranza dei partecipanti
al condominio (la metà + 1) che rappresenti
almeno i due terzi del valore dell'edificio
(666, 67/1000) (v. art. 1136, comma 5°, c.c.).
… segue l’art. 1121 c.c.
z
z
z
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio,
dell'edificio e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che
non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la
spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o
aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare
ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Sul riparto delle spese straordinarie
Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese.
1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprietà di ciascuno,
ciascuno salvo diversa convenzione.
2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne.
farne
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.
segue …
l’articolo 1123 del codice civile
sulla ripartizione delle spese
per i beni condominiali –
diversamente da quanto in
generale stabilito dal
precedente articolo 1104 in
tema di comunione – opera
una vera e propria
graduazione dei criteri di
imputazione dei costi di
gestione del patrimonio
condominiale,
condominiale prescindendo in
due casi su tre dal diritto di
proprietà di ciascuno.
Il criterio della proprietà,
il primo comma dell’art. 1123 c.c.
z
z
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
ciascuno salvo
diversa convenzione.
1° criterio di ripartizione – generale
misura proporzionale alla proprietà di ciascuno:
ciascuno si riferisce alla
proprietà delle singole unità immobiliari e non alle possibili
quote di ciascuno sulla proprietà condominiale (una nuova
interpretazione).
Il criterio dell’uso,
il secondo comma dell’art. 1123 c.c.
z
z
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
farne
2° criterio di ripartizione – alternativo
in proporzione dell'uso che ciascuno può farne:
farne si riferisce all’uso
diverso che ogni condomino ha di alcuni beni e servizi
condominiali, che appunto si prestano ad un uso differenziato
come l’impianto di riscaldamento, l’ascensore ed il portierato.
Il criterio dell’utilità,
il terzo comma dell’art. 1123 c.c.
z Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.
z
3° criterio di ripartizione – alternativo
a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità: il legislatore
dispone dei concetti di “gruppo” e di “utilità” per far sì che le
spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni
siano sostenuti solo da parte di coloro che ne traggono un
effettivo vantaggio per l’esistenza del c.d. “rapporto di
accessorietà” tra proprietà collettiva e proprietà esclusiva.
La diversa convenzione
z
z
z
La diversa convenzione
può essere contenuta:
nel regolamento
contrattuale, quindi,
adottato dal costruttore;
in una delibera
dell’assemblea di
condominio.
…segue
z
La disciplina codicistica di
ripartizione delle spese
per la conservazione
delle parti comuni è
derogabile mediante
deliberazione,
deliberazione
unanimemente approvata
da tutti i condomini,
condomini pena
la radicale nullità se
mancasse la totalità dei
consensi.
… la forma
z
La «diversa convenzione»
non è assoggettata ad
oneri di forma e può
risultare anche da
comportamenti
univocamente concludenti,
concludenti
protrattisi nel tempo, dai
quali sia possibile ricavare
l’accettazione da parte di
tutti i condomini di
differenti criteri di riparto
delle spese.
… l’esenzione totale
L’art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri
di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun
limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima
non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini
in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda
l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini
dall’obbligo di partecipare alle spese medesime; in tale ultima
ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio
stabilisca per una determinata categoria di condomini
l’esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese
quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa
comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta
categoria di condomini della presunzione di comproprietà su
detta parte del fabbricato.
… la diversa convenzione
z
L’eventuale deroga ai criteri legali di ripartizione non
può avere alcuna effettiva incidenza sulla
disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c.
(assemblea),
assemblea ovvero su quella dell’art. 69 disp. att.
c.c. (quote di proprietà condominiale),
condominiale in quanto,
seppure con riguardo alla stessa materia del
condominio negli edifici, queste ultime disciplinano
segnatamente i diversi temi della costituzione
dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e
delle tabelle millesimali.
La ripartizione delle
spese per le scale
e per l’ascensore
Relatore
avv. Gennaro Guida
La norma
Art. 1124 c.c.
Manutenzione e ricostruzione delle scale
1. Le scale sono mantenute e ricostruite dai
proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo (att. c. 68 ss.).
2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è
ripartita in ragione del valore, si considerano come
piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a
tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà
comune.
…spese delle scale – 1ª metà
½ delle spese
in ragione del valore
dei singoli piani o
porzioni di piano.
Il concetto di valore si
riferisce al valore
proporzionale della
proprietà di ciascuno
sancito dal 1° comma
dell’art. 1123 c.c.
…spese delle scale – 2ª metà
½ delle spese
in misura
proporzionale
all'altezza di ciascun
piano dal suolo.
Ovviamente man mano
che si sale il valore
aumenta, perché c’è un
maggiore uso del bene
condominiale (v. art.
1123, comma 2° c.c.)
…2° comma dell’art. 1124 c.c.
Al fine del concorso
nella 2ª metà della
spesa, che è ripartita
in ragione del valore del
piano (v. art. 1123,
comma1° c.c.), si
considerano come piani
…
z
z
z
z
z
le cantine
i palchi morti
le soffitte
le camere a tetto
i lastrici solari,
qualora non siano di
proprietà comune.
comune
giurisprudenza in tema di scale …
cass. sez. II 10 luglio 2007 n. 15444
Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di
uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al
tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti
comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche
relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla
strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne
fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione
della copertura dell'edificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato
la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad
oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto
piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto
privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di
quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso
alla strada).
strada (Rigetta, App. Napoli, 23 Gennaio 2004)
… le spese dell’ascensore
z
la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla
ripartizione delle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale (per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzione di piano,
per l’altra metà in misura proporzionale alla
altezza di ciascun piano dal suolo) è
applicabile per analogia ricorrendo l’identica
ratio, alle spese relative alla manutenzione e
ricostruzione dell’ascensore già esistente.
… segue …
cass. sez. II, 25 marzo 2004 n. 5975
… nell’ipotesi, invece,
d’installazione ex novo,
novo
dell’impianto dell’ascensore
trova applicazione la
disciplina dell’art. 1123 c.c.
relativa alla ripartizione delle
spese per le innovazioni
deliberate dalla
maggioranza
(proporzionalità al valore
della proprietà di ciascun
condomino).
La ripartizione delle
spese dei solai e dei
lastrici solari
Relatore
avv. Gennaro Guida
I solai: la norma
Art. 1125 c.c.
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai.
1. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro
sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco,
la tinta e la decorazione del soffitto.
… la ripartizione
z
z
z
struttura completa a
carico del proprietario
del piano di sopra e di
quello del piano
inferiore al 50%;
pavimento per intero a
carico del proprietario
del piano di sopra;
intonaco e tinteggiatura
a carico del proprietario
del piano inferiore.
… varietà di solai
… le volte
Le coperture degli edifici
z
z
z
coperture piane
lastrici solari non
calpestabili;
i lastrici solari
pedonabili di uso
condominiale;
i lastrici solari
pedonabili di uso
esclusivo.
… segue
z
z
z
z
coperture inclinate
tetti a due falde;
tetti a falda unica;
tetti a padiglione;
tetti a mansarda.
I lastrici solari: la norma
Art. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo.
1. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi
non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno
l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:
gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno.
… la ripartizione
z
z
1/3 della spesa
a carico di quelli che ne
hanno l'uso esclusivo
z
z
2/3 della spesa
a carico di tutti i
condomini dell'edificio o
della parte di questo a
cui il lastrico solare
serve, in proporzione
del valore del piano o
della porzione di piano
di ciascuno (v. art.
1123, comma 2°, c.c.).
Criterio di riparto per i tetti
Le norme di riferimento
del codice civile per
stabilire i criteri di riparto
delle spese necessarie
per la manutenzione
ordinaria e straordinaria
delle coperture a tetto di
un edificio in condominio
sono contenute negli
articoli 1123 e 1126,
senza tuttavia riscontrare
una disciplina specifica.
… tetto a struttura unica
z
non può ammettersi
una ripartizione delle
spese per zone di un
medesimo tetto, ovvero
di una copertura
formata da un’unica
struttura posta sullo
stesso livello (cass. 6
luglio 1973 n. 1923);
... tetto con diverse strutture
In questi casi si applica in via
analogica l’espressione dell’art.
1126 c.c. secondo cui alla spesa
di manutenzione delle coperture
partecipano “tutti i condomini
dell’edificio o della parte di
questo a cui il lastrico solare
serve”, che si riferisce a coloro
ai quali appartengono le porzioni
immobiliari comprese nella
proiezione verticale del
manufatto da riparare o
ricostruire, alle quali, pertanto,
esso funge da copertura, con
esclusione dei condomini alle
cui porzioni il tetto non sia
sovrapposto.
… tetto su edificio separato
In questo caso i tetti dei diversi
corpi di fabbrica sono strutture
condominiali destinate a
servire solo una parte
dell'intero fabbricato, per le
quali il criterio di ripartizione è
quello del comma 3, che pone
le spese solo a carico dei
condomini che traggono utilità
dalla cosa (Cass. civ. Sez. II,
13/07/1996, n. 6359).
… la ripartizione dei danni
Cass., sez. un., 29-04-1997, n. 3672.
Dei danni cagionati all’appartamento sottostante da
infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di
edificio condominiale,
condominiale deteriorato per difetto di
manutenzione, rispondono,
rispondono in quanto inadempienti alle
obbligazioni propter rem concernenti la conservazione
della cosa comune, i condomini ai quali il lastrico
solare serve da copertura,
copertura in proporzione alle quote
riportate dalle tabelle millesimali di proprietà ovvero,
nel caso di lastrico in proprietà superficiaria o in uso
esclusivo ad uno dei condomini, insieme a
quest’ultimo, secondo le proporzioni stabilite dall’art.
1126 c.c.
… e se c’è una sentenza di condanna e
l’amministratore sbaglia il riparto di spesa?
Cass., sez. II, 12-02-2001, n. 1959.
Nel caso in cui vi sia stata una sentenza definitiva di
condanna del condominio, in persona
dell’amministratore, al risarcimento del danno che un
terzo abbia subito per carente manutenzione di un
bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei
proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio
(c.d. condominio parziale), non è preclusa al singolo
condomino l’azione diretta all’accertamento in suo
favore delle condizioni di cui all’art. 1123, 2º e 3º
comma, c.c. ai fini dell’applicazione del criterio ivi
previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla
sentenza di condanna del condominio.
condominio
La ripartizione delle
spese dei balconi
Relatore
avv. Gennaro Guida
I balconi o prospetti: nozione
Rappresentano elementi
accidentali della facciata
di un edificio, posti a
servizio esclusivo delle
proprietà individuali dei
singoli condomini, al fine
di dare più aria e luce agli
appartamenti destinati a
civile abitazione.
Elementi strutturali del balcone
Le seguenti parti che
costituiscono il balcone sono
di proprietà individuale.
1) ringhiera
2) pavimento
3) massetto di sottofondo
4) guaina impermeabile
5) soletta in c.a.
6) altre strutture portanti
7) rivestimento del cielino
(intonaci tinteggiature ed altro)
… segue
8) il vano d’accesso
9) la cornice
10) i gangheri
11) le ricorrenze
11) gli infissi e le imposte
Tutti questi elementi sono da
considerarsi di utilità e di uso
esclusivi del proprietario
dell’appartamento del quale il
balcone è pertinenza.
… elementi di decoro
Secondo un consolidato
orientamento dei Giudici ogni
elemento che costituisce un
balcone, qualora concorra a
formare il pregio e lo stile
dell’edificio diventa bene
comune e parte integrante
del c.d. “decoro
architettonico”.
È il caso ricorrente dei
frontalini o delle balaustre.
balaustre
Balconi aggettanti
I balconi aggettanti,
costituendo un
«prolungamento» della
corrispondente unità
immobiliare, appartengono in
via esclusiva al proprietario di
questa; soltanto i rivestimenti e
gli elementi decorativi della
parte frontale e di quella
inferiore si debbono
considerare beni comuni a
tutti, quando si inseriscono nel
prospetto dell’edificio e
contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole.
… le spese straordinarie
Sono pertinenza
esclusiva
dell’appartamento a cui
danno aria e luce, e
pertanto a carico del
proprietario cadranno le
spese relative dell’intero
sporto e della ringhiera.
Il frontalino a carico del
condominio.
Balconi incassati
… invece, nel caso in cui
sono balconi che hanno
anche una funzione di
sostegno per la struttura
sovrastante, non totalmente
aggettanti, bensì incassati,
incassati
si può affermare che al
proprietario
dell’appartamento
apparterrà il pavimento del
proprio balcone ed il soffitto
di quello sovrastante.
… le spese di manutenzione
z
z
Avendo essi anche una funzione di copertura
del balcone sottostante,
sottostante in applicazione
dell’art. 1125 c.c. le spese dello sporto sono
sostenute in parti eguali dai proprietari di due
piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a
carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto.
Il frontalino a carico del condominio.
… segue
A carico di chi calpesta:
z 50% della soletta in
c.a., della guaina e del
massetto delle
pendenze
z ricorrenze in marmo
z pavimento
z ringhiera
A carico di chi si copre:
z 50% della soletta in
c.a., della guaina e del
massetto delle
pendenze
z intonaco
z tinteggiatura
I balconi decorativi
Ma vi possono essere
anche altri parti del
balcone che
contribuiscono in maniera
sostanziale a formare il
decoro di un edificio
Ricorre ad es. negli edifici
del ‘600 lo sporto in pietra
scolpita.
... Il caso delle ringhiere
z
Anche le ringhiere possono essere state realizzate
in maniera da avere un particolare pregio
architettonico, diventando così un elemento
caratterizzante ed integrante della facciata.
… altri elementi decorativi
Vi è poi il caso delle cornici di
balconi che fanno parte
integrate della facciata e
devono pertanto definirsi
condominiali.
… segue
… con un tocco di
romanticismo possiamo
anche ricordare esempi di
balconi che oltre ad avere
un valore architettonico
notevole, hanno anche un
valore storico e, pertanto,
sono diventati patrimonio
non comune, ma
dell’intera umanità.
… è chiaro che …
z
z
in questi casi la
proprietà individuale al
massimo potrà essere il
rivestimento del
calpestio (pavimento) e
l’infisso;
tutti gli altri elementi
costitutivi o costruttivi
del balcone sono
condominiali.
Balconi decorativi
Le spese per la
manutenzione ordinaria e
straordinaria di tutti gli
elementi del balcone
decorativo, che
arricchiscono la facciata del
condominio e
contribuiscono a dare pregio
al decoro architettonico
dell’edificio, sono da porsi a
carico di tutti i condomini in
misura millesimale (tab. A).
I balconi nell’appalto
Poiché né l’assemblea condominiale, né tanto meno
l’amministratore, possono assumere decisioni che
riguardino le proprietà esclusive, il contratto d’appalto per i
lavori di manutenzione dell’edificio condominiale voluto
dall’assemblea e posto in essere dall’amministratore non
può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari
appartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su
solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli
appartamenti); ne consegue che il condominio è legittimato
a commettere l’appalto e ad adempiere le relative
obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti
comuni ex art. 1117 c.c. (v. T. Nocera Inferiore, 31-012005)
La responsabilità per danni
z
Il condominio non
risponde dei danni
verificatisi sulla parte
sovrastante e
sottostante dei balconi,
dei quali rispondono
solo i proprietari degli
appartamenti
corrispondenti (Cass.,
sez. II, 29-11-2004, n.
22370)
Le finestre o vedute
Le spese per la
manutenzione delle
finestre seguono gli stessi
principi esposti per i
balconi eccezion fatta per
lo sporto, che
chiaramente è assente.
Gli eventuali elementi
decorativi esterni sono
condominiali, così le
relative spese.
