RELAZIONE DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
PREMESSA
La presente relazione si pone come obiettivo la determinazione del "più probabile valore medio
di mercato" delle aree edificabili presenti nella zona di espansione C4-4, mista residenzialeterziario, sita nel territorio del Comune di Triggiano, a ridosso di via Verga, al fine di fornire
all'Amministrazione Comunale i valori utili alla determinazione del costo di esproprio della
volumetria da assegnare alle cooperative (ERP).
Inoltre, verrà stabilito il costo di esproprio utile al consorzio, che si costituirà in relazione al
comparto, per l’acquisto dell’eventuale volumetria appartenente a quei proprietari non aderenti al
consorzio stesso e/o alla convenzione con il Comune di Triggiano.
L’art. 5, comma 5, del D.Lgs.n.504 del 1992 disciplina le modalità di determinazione del valore
delle aree edificabili. A tal fine, il valore è costituito da quello venale in comune commercio,
pertanto per poter stabilire il valore di tali aree si è proceduto ad analizzare:
a. perizie di stima di esecuzioni immobiliari che se pur in aree diverse, per analogia possono
essere ricondotti alle aree in oggetto;
b. atti di cessione delle aree edificabili;
c. rilevazione dei prezzi delle aree edificabili e degli immobili sul libero mercato;
d. rilevazione dei prezzi da parte dell’Osservatorio immobiliare (valori immobiliari minmax).
Inoltre, si deve considerare che a seguito dell’adozione, da parte del Consiglio Comunale, del
Piano Regolatore Generale si è proceduto a ridefinire i valori delle singole aree sulla base dei
nuovi indici di Utilizzazione Territoriale per le nuove aree edificabili.
ZONA DI UBICAZIONE
La posizione di un’area edificabile nell’ambito del territorio comunale è certamente elemento
preponderante agli effetti della sua valutazione, in quanto le variabili che determinano una
maggiore o minore appetibilità di mercato sono più d’una.
Fra queste si possono citare: le caratteristiche socio economiche della zona, la presenza di vie di
comunicazione e mezzi di trasporto, la distanza dal nucleo urbano centrale, la presenza delle
strutture di servizio fra cui chiese, scuole, ospedali, parchi, edifici pubblici, ecc..
Nel caso specifico trattasi di un’area centrale situata a ridosso di due delle principali vie di
comunicazione del centro urbano, via Oberdan e via Dante.
L’area, che si estende per una superficie di circa 9000 mq (valgono le precisazioni fatte nella tav.
1 circa una quota parte di comparto da non computarsi al fine del calcolo della volumetria), è
divisa in due zone da una traversa che collega via Verga a via Monsignor Giannelli ed è in stretta
relazione con l’edificato esistente. Essa confina a nord con un area libera destinata a zona di
completamento, ad est, e ad ovest con aree già edificate e a sud con via Oberdan sulla quale
l'area stessa si affaccia con l'esistente mercato ortofrutticolo.
A due isolati è situata la scuola elementare San Giovanni Bosco e alcuni asili e scuole materne. A
nord trova collocazione l’Ospedale Fallacara, mentre a pochi metri giungendo su via Pirelli è
possibile raggiungere facilmente sia la Statale 100 che la SS 16. Dal punto di vista delle
urbanizzazioni primarie, via Verga è servita, per tutta la sua lunghezza, da condotte della fogna
nera, rete elettrica, rete idrica, rete del gas e rete telefonica, pertanto risulta piuttosto agevolato
l’allaccio delle nuove utenze.
PARAMETRI URBANISTICI
Dal punto di vista urbanistico trattasi di una zona di espansione mista residenziale-direzionale, in
cui la componente direzionale influisce fortemente sulla realizzazione dell’intera maglia.
Il vigente Piano Regolatore Generale prescrive per la zona interessata dal piano di lottizzazione i
seguenti indici e norme:
•
Ift = 2.25 mc/mq (di cui 1.38 mc/mq per la residenza e 0.87 mc/mq
per le altre destinazioni)
•
Hmax = 40.00 m
•
Rct = 70%
•
Dc = H/2, minimo 5.00
•
Df = H1/2+H2/2 con minimo 10.00 m o nulla
•
Parcheggi = 2 mq ogni 10 mc
•
Standard urbanistici = 18 mq/ab (urbanizzazioni secondarie)
•
Standard per le altre destinazioni = parcheggio e verde = 80 mq/100 mq (di superficie
lorda) nel rispetto dell’art. 5 del D.M. 2/4/68 n° 1444 al punto 2.
E’ importante sottolineare la presenza di due indici all’interno del comparto, ovvero un indice
pari a 1.38 mc/mq che produce esclusivamente edilizia residenziale e un indice pari a 0.87
mc/mq che produce esclusivamente volume da destinarsi a terziario-direzionale.
Pertanto ai fini dell’applicazione della legge nazionale e della Delibera di Consiglio Comunale n.
39 del 22.12.2008 l’aliquota pari al 40% da destinarsi ad edilizia residenziale pubblica sarà
applicata esclusivamente sull’indice di 1.38 mc/mq.
CONCETTI GENERALI SULLE METODOLOGIE ADOTTATE
L’esigenza della definizione dei valori di aree edificabili, ai fini del citato scopo, può essere
espletata con diversi sistemi, sostanzialmente raggruppabili in due principali metodologie:
1) - La valutazione di alcune aree prese a campione secondo l’ubicazione, la destinazione e le
diverse potenzialità urbanistiche, e sulla base di queste dedurre tutte le altre per analogia
apportando ad esse opportune aggiunte o detrazioni secondo i singoli casi;
2) - La definizione di un criterio generale di valutazione del suolo edificabile teso alla ricerca di
un valore commerciale medio presupponibile all’interno di quelle parti di territorio che
presentino una certa omogeneità di valori, a parità di condizioni e potenzialità urbanisticoedificatorie.
Si è ritenuto quindi di abbracciare la seconda ipotesi, ovvero la ricerca di un valore commerciale
“medio” che possa essere sostenibile all’interno di parti di territorio comunale, opportunamente
definite, caratterizzate da una certa uniformità di valori del terreno edificatorio.
Si è proceduto pertanto, alla definizione di uno schema generale nel quale si sono considerati
tutti gli aspetti che possono caratterizzare un’area edificabile e soprattutto quelli che ne
definiscono la reale potenzialità, dai quali poi dedurre le considerazioni economiche ed
estimative.
Per la stima delle urbanizzazioni è possibile adottare un metodo sintetico o analitico, secondo la
reperibilità dei dati rilevabili sul mercato.
Pertanto si è operata una delimitazione del territorio in zone di valenza omogenea, ovvero una
distinzione legata all’ubicazione delle aree, cercando di individuare, attraverso opportune
indagini di mercato, delle porzioni di territorio all’interno delle quali, a parità di potenzialità
urbanistiche, i terreni edificabili assumono valori unitari e si sono accertati i prezzi definiti di
entità molto simili fra loro (omogenei), cioè con differenze relative non particolarmente rilevanti,
rientranti nella cosiddetta “tolleranza estimale”.
Definendo una sintesi degli elementi sopradescritti, si è successivamente proceduto ad effettuare
ricerche di mercato, secondo i criteri precedentemente illustrati, prendendo in esame e
confrontandoli fra loro, parametri ed aspetti economici dei beni da valutare, lavorando non solo
sul terreno da edificare ma anche sul mercato di edifici già esistenti, sulla loro rilevanza
economica, secondo le diverse tipologie, modalità costruttive, nonché i relativi costi di
costruzione.
PRINCIPI E CRITERI ESTIMATIVI
E’ noto che il valore di un bene può variare, oltre che in funzione del tempo e del luogo in cui
esso si trova, anche in funzione dell’aspetto economico che il bene stimabile viene ad assumere
e, di fondamentale importanza, in funzione dello scopo per cui la stima viene effettuata.
Essendo quest’ultimo di carattere espropriativo, e considerando che il Testo Unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (D.P.R.
n. 327 del 8.06.2001) alla sezione III art. 37 “Determinazione dell’indennità nel caso di esproprio
di un’area edificabile o legittimamente edificata” al comma 1 (di seguito riconfermato dall’art. 2,
comma 89 della legge n. 244 del 2007) recita:
“1. L’indennita` di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore
venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma
economico-sociale, l’indennità è ridotta del venticinque per cento (25%).
2. Nei casi in cui è stato concluso l’accordo di cessione, o quando esso non è stato concluso per
fatto non imputabile all’espropriato ovvero perchè a questi è stata offerta un’indennità
provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella determinata in via
definitiva, l’indennità è aumentata del dieci per cento (10%)”
E’ quindi chiaro che la stima è attuata principalmente in base al relativo valore venale.
Pertanto è evidente che nel presente contesto, il giudizio estimativo che si andrà a formulare sarà
appunto “il valore venale in comune commercio” delle aree edificabili, termine giuridico
corrispondente al “ più probabile prezzo di mercato”, ovvero quel valore che avrà la maggior
probabilità, tra i possibili valori, di segnare il punto d’incontro fra la domanda e l’offerta, in un
regime di libera contrattazione di una pluralità di operatori in un dato mercato.
Inoltre c’è da considerare che il prezzo di cessione delle aree sarà stabilito sulla base del costo di
acquisizione delle aree stesse considerando l’incidenza della quota relativa al costo delle opere di
urbanizzazione primaria, di cui si parlerà in seguito, oltre che del relativo frazionamento e sarà
suscettibile di successivi adeguamenti.
Si è ritenuto che i criteri estimativi che attengono alla valutazione di tale categoria di immobili
siano riconducibili sostanzialmente a due:
a)
STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE
Detto criterio considera l’area urbana come un bene di produzione, dal quale, con l’applicazione
di un capitale derivante dall’insieme dei costi di costruzione (costo di trasformazione), si ottiene
il “prodotto edilizio”; ovvero se si esprime con:
Va = Valore dell’area
Cp = Costo di produzione (Σ costi necessari all’edificazione)
Ui = Utile dell’imprenditore che attua l’operazione edificatoria
Vr = Valore finale di realizzo (vendita) del fabbricato da costruire
si può affermare che:
Va = Vr – (Cp + Ui)
Ovvero, il valore dell’area è dato dal “Valore del prodotto finito (edificio)” detratti “tutti i Costi
per realizzarlo (costi di produzione)” ivi compreso l’Utile d’Impresa.
Tale relazione esprime, in sintesi, il criterio del valore di trasformazione di un bene economico;
in particolare, assume come dato pressoché certo l’analisi dei costi (che deriva principalmente da
informazioni sui prezzi dei materiali edili e da indagini presso operatori del settore, nonché da
altri dati tecnici noti) e da dati di mercato ordinariamente reperibili come i “prezzi di vendita del
costruito”.
In particolare per quanto concerne l’analisi dei costi necessari all’ottenimento del prodotto
edificato finito si sono riscontrati determinati dati oggettivi derivanti dai costi dei materiali e
dalle altre voci che concorrono all’intera operazione edificatoria. Per una lettura omogenea di tali
elementi, i relativi valori sono stati rapportati in percentuale al Valore di realizzo (o di vendita),
posto lo stesso pari al 100%, così riassumibili:
Cp = Costi di produzione :
- costo di costruzione dell’edificio = 40-43 % di Vr
- spese tecniche = 2-3 % di Vr
- oneri di urbanizzazione = 5,5-6,5 % di Vr
- utile d’impresa = 20-25 % di Vr
- pubblicità immobiliare = 1,5-2 % di Vr
- oneri finanziari = 4-6 % di Vr
b) STIMA PER CONFRONTO
Questo secondo criterio ricerca il più probabile valore di mercato di un bene attraverso un’analisi
sintetico-comparativa basata sulla conoscenza del mercato immobiliare della zona e sul
confronto di beni analoghi fra loro, in condizioni similari, recentemente trasferiti od oggetto di
contrattazione all’epoca di riferimento. Dagli elementi ricavati dalle suddette indagini,
opportunamente ricondotti in termini rapportabili fra loro, si è potuto definire una scala di valori
che permette di collocare il bene da valutare in una posizione consona alle sue caratteristiche ed
alle sue potenzialità; considerato in regime di libero mercato, libero e disponibile.
Nella valutazione in oggetto si è ritenuto di adottare , in via principale, il criterio a) - “Stima a
Valore di Trasformazione”, poiché lo si è considerato il più consono per giungere ad un corretto e
perequato giudizio estimativo delle aree fabbricabili, in quanto non si può prescindere da un
effettivo collegamento con la realtà edificatoria attuale, l’unica che permetta l’oggettività del
giudizio stesso.
Si è altresì tenuto, comunque, in debita considerazione, in via alternativa, anche il criterio – b) –
“Stima Sintetico-Comparativa” adottando tale procedimento come metodo di verifica dei valori
ottenuti col metodo precedente, al fine di apportare eventuali aggiustamenti e perfezionamenti
degli stessi. Detto metodo, infatti, consente di ancorare la stima alla realtà concreta del mercato,
e quindi far sì che la previsione del valore, venga generalmente “riconosciuta” e accettata.
Inoltre si precisa che verranno stimati due valori, il primo riferito al costo di esproprio della
volumetria appartenente a quei proprietari non aderenti al consorzio e alla convenzione, il
secondo riferito al costo di esproprio della volumetria da assegnare alle cooperative (ERP),
entrambi i costi per ovvie ragioni tecniche, già precedentemente esplicitate, dovranno essere
valutati in €/mc, considerato che in un caso si tratta esclusivamente di edilizia residenziale
(pubblica), mentre nel secondo caso vi è anche una volumetria di tipo commerciale-terziario.
STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE
La stima del valore dei suoli viene effettuata considerando, come già specificato in precedenza,
tutti i costi relativi alla realizzazione dell’opera, compresi i costi delle urbanizzazioni primarie, le
spese tecniche e l’utile dell’impresa, a partire da un prezzo di vendita, ovvero il prezzo che gli
acquirenti sono disposti a pagare in un mercato di libera contrattazione. A partire da valori
sitmati e mediati attraverso dati provenienti dalle Agenzie Immobiliari e confermati dagli
accertamenti effettuati dall’Agenzia delle Entrate, oltre che da atti notarili è stato possibile
stabilire che il potere d’acquisto riconduce ad un valore degli appartamenti intorno ai 1900,00
€/mq, dei locali commerciali attorno ai 1800,00 €/mq e degli uffici intorno ai 1600,00 €/mq, in
funzione della situazione economica attuale.
Da ciò ne discende che, considerando le percentuali precedentemente elencate relative ai costi
sostenuti per la realizzazione dell’opera si otterrà:
•
un costo di costruzione dell’edificio pari a 272.33€/mc
•
spese tecniche pari a 19.00 €/mc
•
oneri di urbanizzazione pari a 41.17 €/mc
•
utile d’impresa pari a 158.33 €/mc
•
pubblicità immobiliare pari a 12.67 €/mc
•
oneri finanziari pari a 38.00 €/mc
per un valore complessivo del costo di produzione dell’edificio pari a 541.50 €/mc.
Considerato quindi un valore di vendita medio pari a 633.34 €/mc, ne deriva che il valore della
volumetria da acquistare per la realizzazione della volumetria residenziale privata e terziariocommerciale (corrispondente all’indice di 1.698 mc/mq) sarà pari almeno a 91.84 €/mc. Costo
che potrebbe subire leggere variazioni in funzione della tipologia dell’edificio e della
localizzazione del lotto assegnato.
Allo stesso modo è possibile calcolare il costo di esproprio della volumetria destinata ed edilizia
residenziale pubblica, ovvero stabilire il valore che gli aderenti alle cooperative edilizie
sarebbero disposti a pagare per l’acquisto di un’alloggio a canone agevolato secondo i criteri
stabiliti dalla legge.
Questo valore sarà più basso del primo se si considera l’art. 37 del D.P.R. n. 327 del 8.06.2001 e
l’art. 2 comma 89 della Legge 244/2007, ovvero la decurtazione del 25% in quanto trattasi di
interventi di riforma economico-sociale e la maggiorazione del 10% nei casi di cessione
“volontaria”.
Pertanto supponendo che il potere d’acquisto dei consorziati in cooperativa riconduce ad un
valore che si aggira, al massimo, attorno ai 1550,00€/mq.
Da ciò ne deriva che, considerando le percentuali precedentemente elencate relative ai costi
sostenuti per la realizzazione dell’opera e riportando il valore del potere d’acquisto da mq a mc,
si otterrà:
•
un costo di costruzione dell’edificio pari a 222.17 €/mc
•
spese tecniche pari a 15.50 €/mc
•
oneri di urbanizzazione pari a 33.58 €/mc
•
utile d’impresa pari a 129.17 €/mc
•
pubblicità immobiliare pari a 10.33 €/mc
•
oneri finanziari pari a 31.00 €/mc
per un valore complessivo del costo di produzione dell’edificio pari a 441.75 €/mc.
Considerato che il valore complessivo di vendita è stimato, sulla base delle indagini
precedentemente menzionate, pari a 516.00 €/mc, ne deriva che il valore del suolo da espropriare
per la realizzazione della volumetria da assegnare alle cooperative sarebbe pari a 74.25 €/mc.
Questo valore è ampiamente verificato se considerato il valore precedentemente stabilito per la
volumetria privata (residenziale e terziario) (91.84 €/mc) e considerata l’assenza della volumetria
a terziario per l’edilizia pubblica, decurtando tale valore del 25% e maggiorandolo del 10%, si
ottiene un valore pari a 75.77 €/mc, (all’incirca pari al valore ottenuto dalla procedura analitica).
STIMA PER CONFRONTO
A supportare i valori finora esplicitati si possono prendere in considerazione alcuni atti di
compravendita, accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate e perizie giurate.
Da alcune ricerche effettuate, ad oggi i suoli ricadenti all’interno del piano di lottizzazione C4-4
risultano essere pervenuti agli attuali proprietari esclusivamente a mezzo donazione e
successione, ad esclusione di una quota di un suolo che risulta esser stato acquistato tramite asta
giudiziaria. Pertanto, non ritenendo attendibile il valore del suolo acquistato attraverso asta
giudiziaria e non avendo altri dati sufficienti per fissare un valore del suolo, si è ritenuto
opportuno considerare altre zone soggette a piano di lottizzazione che potessero esser messe a
confronto con la zona in esame. E’ opportuno però specificare che sebbene si tratti di zone di
espansione, esse risultano essere differenti dalla zona in esame per indice di fabbricabilità
territoriale oltre che per ubicazione.
Si considera come elemento di confronto il valore di mercato di alcuni suoli, situati nella
limitrofa zona di espansione C4-5 per la quale è stato già adottato il Piano di Lottizzazione con
Delibera di Consiglio Comunale n. 4 del 5/03/2009.
Con la stessa adozione del piano è stato adottato il piano di edilizia residenziale pubblica in esso
contenuto, pertanto è stato stabilito che i volumi espropriati hanno un valore pari a € 79,82.
All'interno dello stesso piano era stato stabilito il valore di mercato per quanto concerne l'edilizia
mista residenziale-terziario pari a 80.00 €/mc, valore che risulterà essere ridotto in funzione della
situazione economica odierna.
CONCLUSIONI
Pertanto confrontando i valori e le condizioni al contorno, e considerando i valori
precedentemente ottenuti, si può affermare che il valore di esproprio del suolo utile per la
realizzazione della volumetria da assegnare alle cooperative sarà pari a circa 74 €/mc, tenendo
presente la centralità dei nuovi edifici e i servizi esistenti e da realizzarsi nella nuova zona di
espansione (C4-5).
Per quanto invece concerne il valore del suolo da acquistare per la realizzazione della volumetria
residenziale privata e terziario-commerciale distinto dalla volumetria delle cooperative, a causa
della forte componente terziario-direzionale e dei relativi costi, si ritiene ammissibile un valore a
partire da 92.00 €/mc, valore che sarà oggetto di libera contrattazione tra i proprietari dei suoli ed
i possibili acquirenti. Tale valore è considerato congruo in base alle premesse innanzi riportate
ovvero in funzione della centralità dell’area oggetto del piano di lottizzazione e della presenza
delle urbanizzazioni primarie.
ONERI PER LE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA
Per quanto concerne gli oneri per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria si
rimanda agli elaborati specifici, quali TAV. 4.4 e ALL. F.
PIANO DI ESPROPRIO DELLE AREE DESTINATE AD EDILIZIA RESIDENZIALE
PUBBLICA
Secondo quanto stabilito dalla normativa nazionale e regionale vigente l’esecuzione del
comparto equivale ad esecuzione di opera pubblica e conseguentemente è caratterizzata
dall’urgenza ed indifferibilità dei lavori (costruzione dei fabbricati e contestuale realizzazione
delle opere di urbanizzazione primaria) attraverso la rifusione dei confini.
L'art. 8 del D.P.R. 327/2001 prevede che il Decreto di esproprio possa essere emanato qualora:
1. l'opera da realizzare sia prevista nello strumento urbanistico vigente, o in un atto di natura
ed efficacia equivalente;
2. vi sia stata la dichiarazione di pubblica utilità;
3. sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l'indennità di esproprio.
Poiché l’area per cui si vuole prevedere il piano di esproprio esprime volumetria all’interno del
comparto in esame (C4-4) e stabiliti, così come precedentemente documentato, i prezzi di
esproprio relativi all’edilizia residenziale pubblica, si può procedere alla ripartizione
dell’indennizzo relativo alla volumetria esprimente edilizia residenziale pubblica spettante al
singolo lottizzante, al fine di agevolare la procedura di assegnazione dei lotti alle cooperative.
