1 RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Procedura fallimentare N° 327

RELAZIONE DI STIMA
OGGETTO: Procedura fallimentare N° 327/95 a carico di “SIM GELO S.p.A.”
La presente relazione, intesa alla valutazione dei beni immobili acquisiti all’attivo
fallimentare e alla risposta ai quesiti riportati nel verbale di conferimento di incarico del 15/09/2004
n°181, è stata conferita dal Giudice Delegato Dott. Enrico Quaranta al sottoscritto dott. ing.
Salvatore Capolongo iscritto all’ Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli al N° 14068.
Al fine dell’espletamento dell’ incarico lo scrivente riceveva dal curatore fallimentare, avv.
Manuela Avino, la comunicazione di conferimento dell’incarico, ed inoltre:
-
All’atto del conferimento riceveva copia della documentazione catastale già acquisita agli
atti e prodotta dal precedente C.T.U., ing. Moscone;
-
In data 26/10/2004 eseguiva ispezione ipotecaria sulla società SIM GELO S.p.A.;
-
In data 27/10/2004 eseguiva il primo accesso in presenza del Curatore Fallimentare dopo
l’avviso con lettera A/R all’amministratore della società Simeoli Carmine, il cui esito però
non è andato a buon fine perché risultato irreperibile;
-
In data 11/11/2004 eseguiva visure catastali per la verifica della documentazione catastale
già acquisita dall’ing. Moscone e richiedeva copia della documentazione ancora mancante:
planimetrie del sub. 16 e 17, vax catastale della p.lla 6 fg. 8 e documenti catastali relativi
alle variazioni subite dalla p.lla 6 del foglio 8 sezione urbana del Comune di San Sebastiano
al Vesuvio (tutta la documentazione richiesta si è ottenuta in copia nei giorni successivi ad
eccezione delle planimetrie relative al sub 16 che è risultata irreperibile);
-
in data 13/03/2005 si portava presso L’Ufficio Tecnico del Comune di S. Sebastiano al V.
per verificare la legittimità urbanistica degli immobili acquisiti all’attivo fallimentare:
-
in data 07/04/2005 si recava presso l’agenzia della TECNOCASA di S. Sebastiano al V. per
effettuare alcune indagini di mercato relative ad immobili similari a quelli acquisiti all’attivo
fallimentare;
-
In data 15/04/2005 riceveva copia di documenti dall’Ufficio Tecnico del Comune di S.
Sebastiano al V.
PREMESSA
La stima riguarda immobili di proprietà della società SIM GELO S.p.A. ubicati in zona periferica
del Comune di S. Sebastiano al V., a confine col centro abitato del Comune di S. Giorgio a
Cremano, e precisamente in Via Tufarelli civici n.4, 6, 12, e 14.
1
Trattasi di un vecchio fabbricato, in condizioni di rudere, composto da piano sotterraneo, piano
terra, primo e secondo piano, adibito prevalentemente a civile abitazione con accesso dai civici 4 -6
-12 e 14 di Via Tufarelli, in muratura di tufo portante e solai parte in legno (particolarmente
fatiscenti e parzialmente crollati) e parte in muratura a volta con annesso complesso industriale di
recente realizzazione con unico accesso dal civico 6 di Via Tufarelli, adibito al confezionamento e
commercializzazione di prodotti surgelati all’ingrosso e realizzato su due livelli, piano terra e primo
piano, collegati con scale in ferro, con struttura interamente prefabbricata, formato da colonne
verticali e travature reticolari orizzontali in acciaio e copertura in lamiera gregata; nel suo insieme
confinante a sud con Via Tufarelli mentre sugli altri lati con proprietà aliena. Sia il fabbricato in
muratura di tufo che il complesso industriale, allo stato, risultano inagibili per i seguenti motivi:
•
il fabbricato in muratura presenta le strutture orizzontali dei solai particolarmente fatiscenti
ed alcuni di essi risultano anche parzialmente o totalmente crollati per vetustà, come pure le
scale per l’accesso ai piani superiori risultano crollate; la muratura verticale invece non
presenta particolari dissesti ad eccezione del degrado meccanico dovuto alla vetustà che ha
interessato i conci di pietra, la malta e l’intonaco;
•
il complesso industriale, pur presentando le strutture portanti ancora in buone condizioni
statiche, presenta un notevole degrado alle opere di rifiniture (infissi, impianti, servizi
igienici, pavimenti, opere di rifiniture della copertura) dovuto per lo più all’incuria
dell’uomo e/o ad azioni vandaliche;
•
In generale l’intero complesso si trova in una situazione di degrado e di abbandono e ciò si
evince dalla presenza di una folta vegetazione, di rifiuti solidi urbani e di carcasse di
automezzi appartenenti probabilmente alla stessa società SIM GELO S.p.A. o anche ad altri.
Catastalmente gli immobili risultano tutti in ditta alla società fallita “SIM GELO S.p.A.” e censiti al
Catasto Urbano del Comune di S. Sebastiano al V., al foglio 8, p.lla 6, sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-1011-12-13-14-15-16-17. Le planimetrie reperite in catasto sono relative ai sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-1011-12-13-14-15-17. Mancano le planimetrie del sub. 16. Per quanto è stato possibile rilevare, dal
confronto delle planimetrie catastali e lo stato dei luoghi, è risultato che le planimetrie dal sub. 1 al
15 riguardano i locali del piano terra e parte del 1° piano del fabbricato in muratura. Il sub. 16, le
cui planimetrie sono risultate irreperibili, riguardano i restanti locali del 1° piano e dell’intero 2°
piano, mentre i restanti locali sotterranei del fabbricato in muratura non risultano accatastati. Le
planimetrie del sub. 17 riguardano invece il complesso industriale di recente realizzazione e
risultano fedeli allo stato dei luoghi.
Rispetto alla descrizione riportata nei titoli di provenienza (Verbale di Assemblea Straordinaria ed
Ordinaria del 27/12/1984 Rep. N. 2818 del Notaio Nicola Capuano; Atto di Divisione e Vendita del
2
22/12/1982 Rep. N. 6723 del Notaio Leo Sbriciolo), la consistenza immobiliare degli immobili
risulta variata. Infatti dai titoli di provenienza risulta che la SIM GELO S.p.A. è proprietaria
dell’immobile sito in S. Sebastiano al V. Via Tufarelli, civici 5-7-9-11-13-15-19 e2, composto da 56
ambienti complessivi, oltre al cortile e comodi rurali, distinti al Catasto Fabbricati al Foglio 8, p.lla
6, sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16, con annesso appezzamento di terreno di circa mq.
563 distinto al Catasto Terreni al Foglio 8, p.lla 5. Dallo stato dei luoghi è risultato invece che parte
del cortile del fabbricato in muratura e probabilmente l’area di sedime dei comodi rurali, nonchè
l’intera p.lla di terreno identificata al foglio 8. p.lla 5 risultano edificati ed occupati dal complesso
industriale identificato in catasto col sub. 17. Infatti, come si evince dalle visure catastali e dai
documenti reperiti in catasto, l’appezzamento di terreno annesso al complesso immobiliare ed
identificato al catasto terreni al fg.8, p.lla 5, è stato annesso alla p.lla 6 come ente urbano, mentre la
p.lla 5 è stata soppressa.
Durante il sopralluogo non è stato possibile eseguire un rilievo planimetrico
delle parti di
fabbricato non accatastate (locali sotterranei) o delle quali non si sono reperite le planimetrie in
catasto (parte del 1° piano ed intero 2° piano identificati col sub. 16) per i seguenti motivi:
•
I locali al piano terra risultavano inaccessibili, in parte perché gli accessi da Via
Tufarelli identificati coi civici 4, 12 e 14 ed accesso S.N.C. adiacente al civico 12 erano
chiusi con lucchetti apposti impropriamente da una tale Di Maio Nunzia non meglio
identificata, e gli altri locali del piano terra prospicienti il cortile interno del civico 6
risultavano impraticabili per la presenza di calcinacci ed immondizia varia nonché per la
pericolosità dovuta ai dissesti presenti nelle strutture orizzontali;
•
Per gli stessi motivi del punto precedente non è stato possibile trovare gli eventuali
accessi ai locali sotterranei;
•
I locali al primo piano e secondo piano erano inaccessibili a causa del crollo delle scale e
di parte dei solai intermedi e di copertura.
Sulla legittimità urbanistica degli immobili, come è ovvio, non esistono problemi per il fabbricato
in muratura identificato in catasto coi sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16 che, come si
evince dallo stato dei luoghi e dai titoli di provenienza, si tratta di opere edilizie di vecchissima
costruzione in tutte le sue parti la cui epoca di realizzazione è sicuramente antecedente all’anno
1967. La situazione è invece diversa per il complesso industriale identificato in catasto col sub. 17.
Infatti da ricerche effettuate nell’Ufficio Tecnico Comunale del Comune di S. Sebastiano al V. è
risultato che esso fu realizzato abusivamente nell’anno 1983 e che per tale ragione fu presentata
domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/85, pratica n. 525/86 del 30/09/1986 prot. n.
3
8409 a nome della SIM GELO S.p.A..
e che l’oblazione, calcolata dal richiedente, risulta
intermante pagata in tre rate con versamenti eseguiti sul conto corrente n. 255000 del valore
rispettivo di £ 1.929.000 pagata il 29/09/1986, £ 1.994.000 pagata il 27/01/1987 e £ 2.026.000
pagata il 01/04/1987. Tra i documenti esaminati relativi alla pratica di condono edilizio vi è anche
una richiesta di integrazione dell’oblazione pari a £ 4.208.160 + interessi fino alla data del
versamento pari al 10% annuo, comunicata nell’anno 1996 al richiedente, secondo quanto affermato
dal responsabile U.T.C., e mai pagati. Ai fini della definizione della pratica di condono edilizio,
come si evince dal certificato rilasciato dal Comune di S. Sebastiano al V., una volta effettuato il
pagamento dell’integrazione dell’oblazione, che in via approssimata dovrebbe ammontare a
4208160 +
4208160 × (10 × 19)
= 12203664£ pari ad € 6.302.67, ed il versamento degli oneri
100
concessori, al momento non calcolati in quanto il costo degli oneri è in corso di aggiornamento, non
dovrebbero esserci problemi per il rilascio della sanatoria.
Sotto l’aspetto urbanistico l’area sulla quale sono edificati gli immobili ricade nel P.R.G. vigente
nel Comune di S. Sebastiano al V. parte in zona D2 e parte in zona B2 nonché è sottoposta a vincoli
paesaggistici ed ambientali. In particolare il complesso industriale di recente realizzazione ricade
quasi interamente in zona D2 ad eccezione della parte edificata nel cortile del fabbricato in
muratura che ricade invece in zona B2. L’edifico in muratura invece ricade interamente in zona B2.
In tale zona, secondo le Norme di Attuazione annesse al P.R.G. vigente, è consentito il recupero del
complesso edilizio esistente anche se nei limiti consentiti dai vincoli imposti dall’Amministrazione
preposta alla tutela dei vincoli paesaggistici ed ambientali che, in linea generale, consistono nel
recupero delle tecniche costruttive dell’epoca compatibilmente al vincolo sismico esistente nella
zona.
Quanto sopra esposto rende gli immobili particolarmente appetibili sul mercato nonostante
l’inagibilità degli stessi. Secondo le indagini di mercato eseguiti presso la locale agenzia
immobiliare TECNOCASA, edifici similari, nelle stesse condizioni di rudere e di inagibilità,
vengono venduti ad un prezzo di € 500 a mq per la tipologia edilizia relativa all’edificio in
muratura, e di € 400 – 600 mq per la tipologia edilizia del complesso industriale.
È parere del C.T.U. che una vendita per lotti dell’edificio risulta improponibile per i seguenti
motivi:
•
Sia il complesso industriale che l’edificio in muratura sono completamente inagibili;
•
L’accesso al complesso industriale avviene unicamente dall’androne comune dell’edificio
in muratura identificato col civico 6, pertanto un uso indipendente del complesso industriale
non
può
prescindere
dalla
ristrutturazione
del
fabbricato
in
muratura
che
4
conseguenzialmente rende anche agibile l’accesso al complesso industriale dall’androne del
civico 6;
•
Tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio in muratura hanno le strutture portanti
in comune pertanto, per la presenza del vincolo sismico, un consolidamento statico e/o una
ricostruzione delle strutture, deve avvenire sull’intero complesso edilizio e non sulle singole
unità immobiliare in cui è suddiviso catastalmente l’edificio;
•
Una ristrutturazione architettonica dell’edificio in muratura deve tener conto del vincolo
ambientale e paesaggistico presente sull’edificio e pertanto il disegno architettonico non
può essere limitato alle singole unità immobiliari;
•
Infine un'unica ristrutturazione dell’edificio in muratura e del complesso industriale, potrà
consentire una rivisitazione funzionale delle unità immobiliari presenti, soprattutto in
riferimento all’indipendenza degli accessi, con la conseguenza di facilitare la vendita per
singole unità immobiliari e quindi con la possibilità di aumentarne il valore.
SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA DEGLI IMMOBILI
Si è detto che gli immobili oggetto di stima non sono agibili pertanto, contrariamente a quanto
potrebbe risultare dalle visure catastali, gli immobili al momento non hanno rendita. Questa
circostanza quindi esclude a priori la possibilità di valutare gli immobili attraverso la rendita
catastale.
Si esclude a priori anche la stima razionale per sito e costo di costruzione. Infatti si è detto in
premessa che non è stato possibile eseguire un rilievo planimetrico dell’immobile. Inoltre, per il
calcolo del costo di costruzione, è necessaria la progettazione dell’intervento di ristrutturazione
dell’edificio che dovrebbe prevedere anche una disposizione molto più funzionale delle unità
immobiliari presenti. Tale progettazione però non ha soluzioni univoche (le scelte progettuali
infatti, sono molto legate alle capacità economiche ed imprenditoriali del possibile acquirente) oltre
al fatto che richiederebbero un onere di lavoro assolutamente non giustificato in questa sede.
Pertanto, a parere dello scrivente, l’unico criterio di stima possibile per gli immobili in questione,
è quello della stima sommaria dei fabbricati con una valutazione a mq della superficie utile delle
unità immobiliari esistenti suddivise nelle due tipologie di fabbricati: edificio in muratura
prevalentemente residenziale ed edificio in acciaio prefabbricato del complesso industriale. Inoltre
questa stima tiene conto solo del soprassuolo, circostanza molto utile in questo caso perché non si
conoscono le dimensioni del piano sotterraneo.
Da indagini di mercato eseguite in sito si è appurato che il prezzo di mercato a nuovo di edifici
consimili è di1700 €/mq per l’edificio residenziale in muratura e di 1500 €/mq per il complesso
5
industriale. Per ottenere il valore allo stato attuale degli edifici è necessario tener conto del degrado
economico che è la diminuzione di valore che questo acquisisce in conseguenza della sua vetustà e
del suo stato d’uso e di conservazione. Nella tabella XVII pag. 357 del libro “Compendio di
Infortunistica” di Gino Nisini,
viene riportato il degrado economico percentuale per vetustà,
applicabile agli edifici in genere, in rapporto alla loro durata attendibile, con esclusione di opere di
rifacimento nel corso di essa, ma con applicazione dell’ordinaria diligente manutenzione. Bisogna
tener presente però che sugli edifici in questione non è stata applicata l’ordinaria diligente
manutenzione. Se si vuole considerare il valore a nuovo di questi edifici è necessario sottrarre dal
valore indicato il costo per i rifacimenti strutturali e di realizzazione degli elementi di rifinitura
mancanti. Tali costi possono essere stimati in 600 €/mq per l’edificio in muratura ed in 250 €/mq
per il complesso industriale. Pertanto il valore a nuovo degli edifici in questione può assumersi pari
a 1100 €/mq per l’edificio residenziale in muratura e 1250 €/mq per il complesso industriale. Un
edificio civile di ordinaria robustezza, quale può essere considerato l’edificio in muratura, può avere
una durata attendibile di circa 100 anni mentre il complesso industriale in acciaio prefabbricato può
avere una durata attendibile tra i 25 ed i 50 anni. Per l’edifico in muratura si può assumere pari a 90
anni il numero di anni vissuti mentre per il complesso industriale realizzato nel 1983 il numero di
anni vissuti è di 22 . Entrando nella tabella XVII si ricava un degrado percentuale del fabbricato in
muratura pari al 53%, mentre per il complesso industriale si ricava, eseguendo una doppia
interpolazione e calcolando il valore medio corrispondente alla durate attendibile di 25 e di 50 anni,
il degrado economico percentuale è pari al 48%. Sottraendo il valore di vetustà al valore a nuovo
dei fabbricati, ricalcolato, si ottiene il valore dei due edifici. Tali valori sono di 517 €/mq per il
fabbricato in muratura e 650 €/mq per il complesso industriale. C’è da dire che il valore ottenuto del
complesso industriale è ancora suscettibile di riduzione se si tiene conto del fatto che la pratica di
condono edilizio non è ancora definita e che per la sua definizione, oltre al pagamento
dell’integrazione dell’oblazione (che essendo ben determinata sarà sottratta dal valore
complessivo), resta ancora da pagare gli oneri concessori che al momento non si conoscono. In
generale un’altra riduzione su entrambi i valori ottenuti può aversi se si tiene conto della
dipendenza strutturale e funzionale esistente tra le unità immobiliari presenti che impedisce la
vendita mediante una suddivisione in lotti. Tenendo conto di tutto ciò si ritiene equo applicare
per la stima un prezzo pari a 500 €/mq per il fabbricato residenziale in muratura e di 450
€/mq per il complesso industriale.
STIMA DEGLI IMMOBILI
EDIFICIO IN MURATURA
6
Ubicazione: Comune di S. Sebastiano al Vesuvio, Via Tufarelli civici n. 4,6,12, 14
Descrizione: vecchio fabbricato in muratura di tufo portante e solai parte in legno parte a volta,
inagibile ed in pessime condizioni statiche, composto da piano sotterraneo, piano terra, primo piano
e secondo piano confinante a sud con via Tufarelli, ad ovest con proprietà aliena e col complesso
industriale appartenente alla stessa ditta e cortile comune, a nord con proprietà aliena , ad est con
proprietà aliena. L’intero stabile è completamente inagibile e necessita di ristrutturazione edilizia
con consolidamento statico.
Anno di costruzione presunto: antecedente al 1967;
Dati catastali : l’edificio è edificato sul lotto identificato al Catasto Fabbricati al foglio 8, p.lla 6,
sub 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16 in ditta alla SIM GELO S.p.A. per 1000/1000 con le
seguenti rendite:
foglio
p.lla
sub
categoria
classe
consistenza rendita
piano
8
6
1
A/5
2
1,5 vani
34,86 €
Piano:T
8
6
2
A/4
2
4 vani
173,53 €
Piano:T
8
6
3
A/5
2
2 vani
46,48 €
Piano:T
8
6
4
A/5
1
3 vani
58,88 €
Piano:1
8
6
5
A/5
3
2 vani
54,74 €
Piano:1
8
6
6
A/5
2
2 vani
46,48 €
Piano:1
8
6
7
A/5
2
2 vani
46,48 €
Piano:1
8
6
8
A/5
2
3 vani
69,72 €
Piano:T-1
8
6
9
C/6
2
32 mq
80,98 €
Piano:T
8
6
10
A/5
2
2 vani
46,48 €
Piano:T
8
6
11
C/6
3
18 mq
52,99 €
Piano:T
8
6
12
C/2
1
115 mq
332,60 €
Piano:T
8
6
13
C/6
1
118 mq
255,96 €
Piano:T
8
6
14
A/4
2
3 vani
130,15 €
Piano:1
8
6
15
A/5
2
3 vani
69,72 €
Piano:1
8
6
16
A/8
2
15 vani
3098,74 € Piano:1-2
Confini di proprietà:
Nord con proprietà aliena.;
Sud con Via Tufarelli;
Est con proprietà aliena;
7
Ovest con proprietà aliena e col complesso industriale e cortile comune appartenente alla stessa
ditta.
Proprietari e relative quote di proprietà: tutti gli immobili sono di proprietà esclusiva della società
SIM GELO S.p.A per la quota di 1000/1000.
Titolo di provenienza: Verbale di Assemblea Straordinaria ed Ordinaria del 27/12/1984 Rep. N.
2818 del Notaio Nicola Capuano; Atto di Divisione e Vendita del 22/12/1982 Rep. N. 6723 del
Notaio Leo Sbriciolo.
Possessori: l’intero stabile è attualmente libero.
Estremi delle licenze o concessioni edilizie: il fabbricato è di epoca antecedente all’anno 1967.
Destinazione urbanistica: Il fabbricato ricade nel P.R.G. vigente del Comune di S. Sebastiano al V.
in zona B2.
Stima del fabbricato:
Prezzo stimato : 500 € / mq
Il calcolo delle superfici catastali per le categorie A è stato eseguito rilevando le dimensione delle
unità immobiliari dalle planimetrie. Solo per il sub 16 (di cui non è stato possibile reperire le
planimetrie) il calcolo delle superfici si è ottenuto dal numero dei vani catastali considerando una
dimensione media per vano di 20 mq. Per le categorie C le superfici si sono rilevate direttamente
dalle visure catastali.
Identificazione del sub
lunghezze
A
b
[m]
[m]
superficie
parziale totale
[m2]
prezzo
Valore
[€/m2]
Sub. 1
6.20
4.20
4.00
6.60
24.80
27.72
52.52
500
26260€
5.40
5.40
2.00
2.00
8.00
4.60
3.60
4.60
3.60
1.50
24.84
19.44
9.20
7.20
12.00
72.68
500
36340 €
1.70
5.40
4.70
4.70
7.99
25.38
33.37
500
16685 €
9.00
3.80
3.40
3.00
30.60
11.40
42.00
500
21000 €
Sub. 2
Sub. 3
Sub. 4
Sub. 5
8
5.40
1.80
5.70
5.70
30.78
10.26
41.04
500
20520 €
5.40
1.80
4.60
4.60
24.84
8.28
33.12
500
16560 €
5.40
1.70
4.60
4.60
24.84
7.82
32.66
500
16330 €
4.00
4.00
5.70
6.20
5.70
5.70
24.80
22.80
32.49
80.09
500
40045 €
32.00
500
16000 €
50.76
500
25380 €
18.00
500
9000 €
115
500
57500 €
118
500
59000 €
Sub. 6
Sub. 7
Sub. 8
Sub. 9
Sub. 10
9.40
5.40
50.76
Sub. 11
Sub. 12
Sub. 13
Sub. 14
6.40
4.20
4.20
2.80
4.00
6.60
4.00
1.20
25.60
27.72
16.80
3.36
73.48
500
36740 €
6.40
4.20
4.20
5.00
6.80
4.20
32.00
28.56
17.64
78.20
500
39100 €
Sub. 15
Sub. 16
15
20.00 300.00 500
VALORE TOTALE
150000 €
586460 €
COMPLESSO INDUSTRIALE
Ubicazione: Comune di S. Sebastiano al Vesuvio, Via Tufarelli civico n. 6
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Descrizione: complesso industriale di recente realizzazione con unico accesso dal civico 6 di Via
Tufarelli, adibito al confezionamento e commercializzazione di prodotti surgelati all’ingrosso e
realizzato su due livelli, piano terra e primo piano, con struttura interamente prefabbricata con
colonne verticali e travature reticolari orizzontali in acciaio e copertura in lamiera gregata
confinante a sud con proprietà aliena, a nord con proprietà aliena, ad est col cortile comune ed
edificio in muratura della stessa ditta, ad ovest con proprietà aliena. L’intero stabile è
completamente inagibile per l’assenza di elementi di rifinitura essenziali (infissi, impianti, pezzi
igienici).
Anno di costruzione presunto: 1983;
Dati catastali : l’edificio è edificato sul lotto identificato al Catasto Fabbricati al foglio 8, p.lla 6,
sub 17 in ditta alla SIM GELO S.p.A. per 1000/1000 con la seguente rendita:
foglio
p.lla
sub
categoria
classe
consistenza rendita
8
6
17
C/3
U
884 mq
piano
4930,71 € Piano:T-1
Confini di proprietà:
Nord con proprietà aliena.;
Sud con proprietà aliena;
Est con cortile comune ed edificio in muratura della stessa ditta;
Ovest con proprietà aliena .
Proprietari e relative quote di proprietà: tutti gli immobili sono di proprietà esclusiva della società
SIM GELO S.p.A per la quota di 1000/1000.
Titolo di provenienza: Verbale di Assemblea Straordinaria ed Ordinaria del 27/12/1984 Rep. N.
2818 del Notaio Nicola Capuano; Atto di Divisione e Vendita del 22/12/1982 Rep. N. 6723 del
Notaio Leo Sbriciolo.
Possessori: l’intero stabile è attualmente libero.
Estremi delle licenze o concessioni edilizie: Il complesso è stato realizzato abusivamente ed è stata
fatta domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/85: pratica n. 525/86 del 30/09/1986 prot.
n. 8409 a nome della SIM GELO S.p.A, ancora in corso di definizione.
Destinazione urbanistica: l’edificio ricade nel P.R.G. vigente del Comune di S. Sebastiano al V. in
zona D2 e per una piccola parte (realizzata nel cortile comune del fabbricato in muratura) in zona
B2.
Stima del fabbricato:
Prezzo stimato : 450 € / mq
La superficie è stata rilevate direttamente dalla visura catastale.
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Identificazione del sub
lunghezze
A
b
[m]
[m]
superficie
parziale totale
[m2]
[m2]
prezzo
Valore
[€/m2]
Sub. 17
884
884
450
(pagamento integrazione oblazione condono edilizio)
VALORE TOTALE
397800.00 €
-6302.67 €
391497.33 €
In definitiva il valore complessivo degli immobili oggetto di stima è pari a
586460.00 + 391497.33 = 977957.33 €
CONCLUSIONI
In riferimento a quanto sopra esposto, è possibile concludere quanto segue:
1. la presente relazione di stima è relativa ad un fabbricato in muratura di tipo residenziale ed
un complesso industriale adibito al confezionamento e commercializzazione di prodotti
surgelati all’ingrosso siti nel Comune di S. Sebastiano al Vesuvio, Via Tufarelli civici n. 4,
6, 12, 14, identificati al Catasto Fabbricati al foglio 8, p.lla 6, sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-1112-13-14-15-16-17, in ditta alla società SIM GELO S.p.A.;
2. il fabbricato in muratura è di epoca antecedente all’anno 1967, mentre il complesso
industriale è stato realizzato abusivamente nel 1983 e per esso è stata presentata domanda di
condono edilizio ai sensi della legge 47/85: pratica n. 525/86 del 30/09/1986 prot. n. 8409 a
nome della SIM GELO S.p.A., ancora in corso di definizione;
3. sia il fabbricato in muratura ad uso residenziale che il complesso industriale sono liberi ed
inagibili;
4. Rispetto alla descrizione riportata nei titoli di provenienza (Verbale di Assemblea
Straordinaria ed Ordinaria del 27/12/1984 Rep. N. 2818 del Notaio Nicola Capuano; Atto di
Divisione e Vendita del 22/12/1982 Rep. N. 6723 del Notaio Leo Sbriciolo) l’immobile ha
subito delle variazioni che consistono in: l’appezzamento di terreno annesso al fabbricato
identificato con la p.lla 5 è stato edificato col complesso industriale che ha occupato anche i
comodi rurali e parte del cortile del fabbricato in muratura conseguenzialmente la p.lla 5,
passata dal catasto terreni all’urbano, è stata soppressa ed annessa alla p.lla 6; i numeri civici
sono cambiati.
5. data la dipendenza strutturale e funzionale tra le diverse unità immobiliari che al momento
sono tutte inagibili, non è pensabile ad una vendita per suddivisione in lotti o per singole
unità immobiliari;
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6. in catasto non sono reperibili le planimetrie del sub 16 mentre non risultano accatastati i
locali sotterranei;
7. non è stato possibile eseguire il rilievo planimetrico dei locali sotterranei e del sub 16 a
causa della pericolosità ed inagibilità delle strutture,
8. la circostanza indicata al punto 7, ha anche impedito di individuare gli eventuali accessi
esistenti per i locali sotterranei
9. I valore complessivo degli immobili sopra indicati, da considerare come prezzo a base
d’asta, è stato stimato in € 977957.33
Tanto doveva rassegnare il sottoscritto per gli adempimenti di propria competenza.
Si allega:
A. Comunicazione conf. incaico, copia verbale conf. incarico C.T.U., Comunicazioni col
G.D., Raccomandata per convocazione 1° accesso, Verbale di primo accesso e
comunicazioni varie;
B. Visure ipotecarie e copia titoli di provenienza;
C. Copia documenti catastali dell’ing. Moscone;
D. Copia documenti reperiti in catasto con planimetria del sub. 17;
E. Copia documenti relativi alla pratica di condono edilizio;
F. Certificato di destinazione urbanistica e di definizione della pratica di condono edilizio
con rispettiva richiesta;
G. Copia stralcio zonizzazione P.R.G. e N.T.A.;
H. Vax e visure catastali;
I. Rilievo fotografico;
J. C.D. con relazione di stima, foto e filmato degli immobili.
Tufino , 18 aprile 2005
Il C.T.U.
Ing. Salvatore Capolongo
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