cosa scrivere, cosa non scrivere e quali
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CONTRATTIDIGESTIONEALBERGHIERA: COSASCRIVERE,COSANONSCRIVEREEQUALIACCORGIMENTIADOTTARE Avv.BrunoFondacaro RivadelGarda,1febbraio2016 INTRODUZIONE Nella legislazione di seJore (codice del turismo) manca una normaOva specifica in materia di gesOone dellestruJurealberghiere.NelsilenziodellegislatorelarelaOvadisciplinavadunquedesuntadallefigure contraJuali Opiche, previste nel codice civile, nonché dalle Opologie contraJuali aOpiche cristallizzatesi nellaprassi. ContraUalberghieri Gestione dell’azienda alberghiera • Contratto di locazione di bene immobile • Contratto di affitto di azienda (alberghiera) • Contratto di Management • Condhotel • Contratto di Franchising ContraUalberghieri Locazione Principalidifferenzetra locazioneeaffiJo d’azienda • durata:9anni • rinnovo:ilcontraJosirinnovadialtri9 annisalvo“diniego” • forma scriJa ad substan)am se la duratadellalocazionesupera9anni • indennitàperperditadiavviamento:il conduJorehadiriJoa21mensilità • diriJodiprelazioneincasodivendita • recesso non è ammesso prima della scadenza (se non paJuito o se non ricorrano gravi moOvi); la disdeJa richiedeunpreavvisodi18mesi. AffiJo durata: rimessa alla volontà parti rinnovo: rimesso alla volontà parti forma scritta ad probationem non esiste alcuna indennità per perdita di avviamento o prelazione • l’affittuario subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda • recesso: rimesso alla volontà delle parti • divieto di concorrenza • • • • NB: il secondo comma dell’art. 79 della L. 392/1978, introdoJo dalla L. 164/2014 consente, per i contraUdilocazionediimmobiliadusodiversodaquelloabitaOvo,percuisiapaJuitouncanone annuo superiore ad € 250.000,00, di concordare contraJualmente termini e condizioni anche in derogaalledisposizionidilegge. ContraUalberghieri ComestabilireseleparOabbianointeso concludere uncontraJodiaffiJodiaziendaounalocazione? • Sihalocazionediimmobilequandoilbeneèconsideratospecificamentenellasua individualitàeconsistenzaeffeUva,confunzioneprevalenterispeJoaglialtrieventuali benichehannocaraJereaccessorioenonsonocollegaOtralorodaunvincolo,qualeè, appunto,laorganizzazionedell’imprenditorecheliunificaaifiniproduUvi; • Nell’affiJodiazienda,invece,ilconcedentemeJeadisposizionedelconcessionario anchel’avviamentodell’aUvitàcommerciale,ossial’aUtudinedelcomplessoproduUvo dell’AziendaarealizzareprofiU; ContraUalberghieri POSSIBILICRITICITÀ PAGAMENTODELCANONE clausola risoluOva espressa Il locatore/concedente può risolvere automaticamente il contratto in caso di mancato pagamento del canone. clausola “solve et repete” L’affittuario non può sospendere il pagamento del canone in caso di inadempimento del locatore/ concedente, salvo non sussista dolo o colpa grave. ContraUalberghieri Cosasuccedeladdovevengaamancare intuJo(ipotesiA)oinparte(ipotesiB) ilgodimentodell’immobilelocatoodell’azienda? A) Il conduJore potrà alternaOvamente chiedere la risoluzione del contraJo oppure sospendere il pagamento del canone; faJo salvo il diriJoinentrambeleipotesialrisarcimentodeldanno. B) Il conduJore non potrà sospendere il pagamento del canone, ma unicamenteagireingiudizioperlasuariduzioneovericorranoirequisiO exart.1584(perlalocazione)eart.1622(perl’affiJo). ContraUalberghieri ILCONTRATTODIMANAGEMENT Nozione: IlcontraJodigesOonealberghiera(cd.management)èuncontraJoaOpicomedianteil qualeilgestore(disolitouna«catenaalberghiera»)assume,afrontediuncorrispeUvo di natura economica, l’impegno di amministrare un albergo, in nome, per conto e a rischio del Otolare dello stesso, servendosi normalmente del know-how e dei segni disOnOvipropri,maaJenendosialleistruzionidelOtolaredell’albergo. Tale contraJo sta assumendo sempre maggiore diffusione nella praOca, in quanto consentedigesOreunastruJuraalberghierasenzaassumeretuJaviailrelaOvorischiodi impresachegravaquasiesclusivamentesulOtolaredellastruJura. ContraUalberghieri UnasintesidegliobblighiacaricodelleparO Gestore Titolare • cural’erogazionedeiserviziinlineacongli standarddellacatena • AssumeilpersonaleesecuOvoenecontrolla l’operato • informacostantementeilOtolaresutuJele circostanzeidoneeaincideresullagesOone • curairapporOcommerciali,nonchélapromozione epubblicitàdell’albergo • • • ContraUalberghieri provvede(dasoloo)conilgestore all’oJenimentodituJele autorizzazioniamministraOve pagailcorrispeUvoalgestore curagliaspeUmanutenOvidinatura straordinaria CORRISPETTIVO inmisurafissa inmisuravariabile InquestocasoilcontraJodi managementrealizzaunacompleta edeffeUvadissociazionetrala gesOonedellastruJurae l’assunzionedelrischiodiimpresa cherimaneincapoalOtolare. ContraUalberghieri Unapartefissacuisiaccompagna unamaggiorazionecalcolatain percentualerispeJoagliincassi (naturamista)ovveroadaltri indici,qualiilnumerodiore dedicatodallostaffdellacatena all’aUvitàdigesOone. • • IcontraUdimanagementalberghierohannoingenereunorizzonte temporaledilungotermine; LagesOoneoperaOvadell’albergoèinteramentedelegataalgestore, malaproprietàpuòesercitareuncontrollo,principalmente finalizzatoaverificarecheilproprioassetimmobiliarenonsisvaluO, aJraversodeterminaOindicatoridiperformance(livellodi occupazionedellecamere,prezzomediodivendita,MOLe/oaltri indicatoridiqualitàdelservizioprestato); • nellaprassiIlpersonalevieneassuntodalOtolare,malaformazione vienedelegataalgestorecheoperainlineaconipropristandard, agendosempreinnomeepercontodeldatoredilavoroeffeUvo; • nellaprassilamanutenzioneordinariadellastruJuraèacaricodella gesOone,mentreogniinterventodinaturastraordinariarimanea caricodelproprietario,chedevegaranOrealgestoreunastruJura all’altezzadeglistandardqualitaOvi; ContraUalberghieri SINTESISUVANTAGGIESVANTAGGIDELMANAGEMENT VANTAGGI SVANTAGGI • Valorizzazionedell’invesOmento immobiliare; • GesOonedell’aUvitàalberghieradapartedi operatorispecializzaOericonosciuOdal mercato; • Maggiorecapacitàcommerciale; • MiglioresfruJamentodelleeconomiedi scala. ContraUalberghieri • Obbligodimantenimentodegli standardminimiprescriU; • Mancatapienacondivisionedel rischiod’impresa ILCONTRATTODIFRANCHISINGALBERGHIERO Il contraJo di franchising è un contraJo sOpulato tra soggeU economicamente e giuridicamenteautonomiinbasealqualel’affiliante(franchisor),concedeall’affiliato (franchisee)l’usodelmarchioediunaseriediservizi,incambiodelversamentodiun corrispeUvoedelrispeJodistandardemodellidigesOonepredefiniO. Il fine di tale impegno reciproco è quello di creare una rete cosOtuita da imprenditori indipendenO, ma con caraJeri organizzaOvi, segni disOnOvi e marchi omogenei che risulOno facilmenteindividuabilidaiclienO. ContraUalberghieri OBBLIGHIACARICODELLEPARTI Franchisor Franchisee • DevemeJereadisposizionedelfranchisee il Brand e i know-how di sua proprietà e trasferirelalicenzaperl’uOlizzo; • Assistere il franchisee nella gesOone alberghiera(standardqualitaOvi,markeOng epubblicità); • Formare il personale della struJura alberghierasecondoledireUvedeJateper tuJalacatena • Adeguare la propria gesOone agli standardqualitaOvirichiesOdallacatena; • Obbligo di riservatezza rispeJo alle informazioni commerciali acquisite dal Franchisor; • Obbligodicorresponsionedelcanone; • Obbligo di uOlizzare il marchio nei limiO imposOdalContraJo ContraUalberghieri Ingenere,nelcontraJodifranchisingil pagamentodelcompensoalfranchisorècosì distribuito: Royalty periodica Entryfee Basatasui“ricavi Sommafissadiingresso rapportataanchealvalore economicoeallacapacità disviluppodellarete appartamento”esui contribuOperleaUvitàdi markeOngsulbrand. ContraUalberghieri Qualivantaggi? • Ingressoinpartnershipsolidaeaffidabile; • GesOonedelmarkeOng,dellapubblicitàediscelte operaOvecompletamenteacaricodelfranchisor Qualisvantaggi? • • • Limitatopoteredinegoziazionedellecondizioni contraJuali; Rigidocontrolloadoperadelfranchisor; SceltegesOonalifortementeinfluenzatedalfranchisor ContraUalberghieri ICONDHOTEL • DopounlungodibaUtolegislaOvo,lanormaOvaèstata introdoJaconlaL.n.164/2014(SbloccaItalia); • Checosasignifica?Ilproprietariodiunalbergopotràvendere unastanzadotatadicucina,quindiautonomaeindipendente, e chi la compra può usarla in via esclusiva per trascorrervi le vacanze e nei periodi “morO” potrà concederla in affiJo, affidandone l’incarico al gestore dell’albergo, con cui poi divideràgliincassi. ContraUalberghieri • IlproprietariodellastruJura(Developer),ancheprimadiprocederealla costruzionedell’albergo,puòprovvedereallavenditadellestanzeaprivaO interessaO; • LastruJuraalberghieraèpoidivisaintreparO:commercialunits(aUvità alberghiera cd. canonica), condhotel units e parO comuni ad uso di entrambeleOpologiediunità; • LagesOonedell’albergoèincapoall’albergatore(HotelManager),chesi occupadellamanutenzione,deiregistri,delleassunzionidelpersonale,del markeOngedellafissazionedeiprezzi; ContraUalberghieri ILCONDHOTELRENTALAGREEMENT Trasferimento dell’unità immobiliare Rentalprogram=mandatodigesOonecheassegna all’albergatoreildiriJoesclusivodilocarelestanzedi proprietàquandononuOlizzate ContraUalberghieri CONTENUTODELRENTALPROGRAM • LeclausolesulprofiJospeJanteaiCondhotelownersdevonoessere estremamentechiare(specificarealeatorietàdeiricavichedipendono dalladomandadimercato); • IprezzidiaffiJodelleCondhotelUnitspossonovariareconsiderevolmente inragionedellaOpologiadistanza(vistapanoramica,dimensioni,ecc..); • LeclausoledevonoprecisarelemodalitàdiaffiJodellecamereeiperiodi neiqualileCondhotelUnitssonodiproprietàesclusivadell’albergatore; • Sistemacomputerizzatodirotazionedellecamere; ContraUalberghieri COMPENSI CondhotelOwner: • NetRevenue:50%delprofiJoneJo(dedoUtuUicosOelespesesostenute dall’albergatore)derivantedallavenditadellasingolaCondhotelUnit; HotelManager: • NetRevenue:50%delprofiJoneJo(dedoUtuUicosOelespesesostenute dall’albergatore)derivantedallavenditadellasingolaCondhotelUnit; • Departure fee, servizio di predisposizione della stanza all’affiJo dopo il periododiresidenzadelproprietario; • Rental program fee, contributo per l’acquisto dei beni necessari all’affiJo dellacasa • Spese“condominiali”peribenidiusocomune; ConsorzieJointVentureinternazionali ContraUalberghieri VANTAGGI IlCondhotelownerevitai principalicosOdigesOonedella secondacasae,allostessotempo, assumeildiriJoesclusivoal godimentodiunaabitazionedi lusso; • IlCondhotelownergeneraun profiJodall’affiJodelsuobene; L’Hotelmanagersupportai • cosOdigesOonedellacamerasolo quandopuòessereaffiJata; • LaDeparturefee,larental Programfeeeladivisionedegli onericondominialiconsentono all’Hotelmanagerdialleggerireil caricodeipropricosO; • SVANTAGGI Problemi di coordinamento tra la disciplina statale e quella regionale potrebbero rallentare la d i ff u s i o n e d i q u e s t o n u o v o contraJoalberghiero; • D o p p i a d e s O n a z i o n e residenziale e alberghiera del medesimo bene: problema di qualificazioneurbanisOco-edilizia; • ContraUalberghieri INOSTRIUFFICI MILANO ViaAgnello,12 20121Milano Tel.:+3902725511 Fax.:+390272551501 SHANGHAI 28thFloor,HongKongPlaza 283,HuaihaiZhongRoad 200021Shanghai Tel:+862151162805 Fax:+862151162905 ROMA ViadelleQuaJroFontane,161 00184Roma Tel..:+39066784977 Fax.:+39066790966 LONDON StMichael'sHouse 1GeorgeYard,LombardStreet EC3V9DFLondon tel.+44(0)2073759900 fax+44(0)2079296468 BRUSSELS AvenuedelaJoyeuseEntrée,1 1040Brussels Tel.:+32(0)22854685 Fax.:+32(0)22854690
