CONTRATTIDIGESTIONEALBERGHIERA:
COSASCRIVERE,COSANONSCRIVEREEQUALIACCORGIMENTIADOTTARE
Avv.BrunoFondacaro
RivadelGarda,1febbraio2016
INTRODUZIONE
Nella legislazione di seJore (codice del turismo) manca una normaOva specifica in materia di gesOone
dellestruJurealberghiere.NelsilenziodellegislatorelarelaOvadisciplinavadunquedesuntadallefigure
contraJuali Opiche, previste nel codice civile, nonché dalle Opologie contraJuali aOpiche cristallizzatesi
nellaprassi.
ContraUalberghieri
Gestione dell’azienda
alberghiera
• Contratto di locazione di
bene immobile • Contratto di affitto di azienda
(alberghiera)
• Contratto di Management
• Condhotel
• Contratto di Franchising
ContraUalberghieri
Locazione
Principalidifferenzetra
locazioneeaffiJo
d’azienda
• durata:9anni
• rinnovo:ilcontraJosirinnovadialtri9
annisalvo“diniego”
• forma scriJa ad substan)am se la
duratadellalocazionesupera9anni
• indennitàperperditadiavviamento:il
conduJorehadiriJoa21mensilità
• diriJodiprelazioneincasodivendita
• recesso non è ammesso prima della
scadenza (se non paJuito o se non
ricorrano gravi moOvi); la disdeJa
richiedeunpreavvisodi18mesi.
AffiJo
durata: rimessa alla volontà parti
rinnovo: rimesso alla volontà parti
forma scritta ad probationem non esiste alcuna indennità per
perdita di avviamento o prelazione
• l’affittuario subentra nei contratti
stipulati per l’esercizio dell’azienda
• recesso: rimesso alla volontà delle
parti
• divieto di concorrenza
•
•
•
•
NB: il secondo comma dell’art. 79 della L. 392/1978, introdoJo dalla L. 164/2014 consente, per i
contraUdilocazionediimmobiliadusodiversodaquelloabitaOvo,percuisiapaJuitouncanone
annuo superiore ad € 250.000,00, di concordare contraJualmente termini e condizioni anche in
derogaalledisposizionidilegge.
ContraUalberghieri
ComestabilireseleparOabbianointeso
concludere
uncontraJodiaffiJodiaziendaounalocazione?
• Sihalocazionediimmobilequandoilbeneèconsideratospecificamentenellasua
individualitàeconsistenzaeffeUva,confunzioneprevalenterispeJoaglialtrieventuali
benichehannocaraJereaccessorioenonsonocollegaOtralorodaunvincolo,qualeè,
appunto,laorganizzazionedell’imprenditorecheliunificaaifiniproduUvi;
• Nell’affiJodiazienda,invece,ilconcedentemeJeadisposizionedelconcessionario
anchel’avviamentodell’aUvitàcommerciale,ossial’aUtudinedelcomplessoproduUvo
dell’AziendaarealizzareprofiU;
ContraUalberghieri
POSSIBILICRITICITÀ
PAGAMENTODELCANONE
clausola risoluOva espressa
Il locatore/concedente può
risolvere automaticamente il
contratto in caso di mancato
pagamento del canone.
clausola “solve et repete”
L’affittuario non può
sospendere il pagamento del
canone in caso di
inadempimento del locatore/
concedente, salvo non sussista
dolo o colpa grave.
ContraUalberghieri
Cosasuccedeladdovevengaamancare
intuJo(ipotesiA)oinparte(ipotesiB)
ilgodimentodell’immobilelocatoodell’azienda?
A) Il conduJore potrà alternaOvamente chiedere la risoluzione del
contraJo oppure sospendere il pagamento del canone; faJo salvo il
diriJoinentrambeleipotesialrisarcimentodeldanno.
B) Il conduJore non potrà sospendere il pagamento del canone, ma
unicamenteagireingiudizioperlasuariduzioneovericorranoirequisiO
exart.1584(perlalocazione)eart.1622(perl’affiJo).
ContraUalberghieri
ILCONTRATTODIMANAGEMENT
Nozione:
IlcontraJodigesOonealberghiera(cd.management)èuncontraJoaOpicomedianteil
qualeilgestore(disolitouna«catenaalberghiera»)assume,afrontediuncorrispeUvo
di natura economica, l’impegno di amministrare un albergo, in nome, per conto e a
rischio del Otolare dello stesso, servendosi normalmente del know-how e dei segni
disOnOvipropri,maaJenendosialleistruzionidelOtolaredell’albergo.
Tale contraJo sta assumendo sempre maggiore diffusione nella praOca, in quanto
consentedigesOreunastruJuraalberghierasenzaassumeretuJaviailrelaOvorischiodi
impresachegravaquasiesclusivamentesulOtolaredellastruJura.
ContraUalberghieri
UnasintesidegliobblighiacaricodelleparO
Gestore
Titolare
• cural’erogazionedeiserviziinlineacongli
standarddellacatena
• AssumeilpersonaleesecuOvoenecontrolla
l’operato
• informacostantementeilOtolaresutuJele
circostanzeidoneeaincideresullagesOone
• curairapporOcommerciali,nonchélapromozione
epubblicitàdell’albergo
•
•
•
ContraUalberghieri
provvede(dasoloo)conilgestore
all’oJenimentodituJele
autorizzazioniamministraOve
pagailcorrispeUvoalgestore
curagliaspeUmanutenOvidinatura
straordinaria
CORRISPETTIVO
inmisurafissa
inmisuravariabile
InquestocasoilcontraJodi
managementrealizzaunacompleta
edeffeUvadissociazionetrala
gesOonedellastruJurae
l’assunzionedelrischiodiimpresa
cherimaneincapoalOtolare.
ContraUalberghieri
Unapartefissacuisiaccompagna
unamaggiorazionecalcolatain
percentualerispeJoagliincassi
(naturamista)ovveroadaltri
indici,qualiilnumerodiore
dedicatodallostaffdellacatena
all’aUvitàdigesOone.
•
•
IcontraUdimanagementalberghierohannoingenereunorizzonte
temporaledilungotermine;
LagesOoneoperaOvadell’albergoèinteramentedelegataalgestore,
malaproprietàpuòesercitareuncontrollo,principalmente
finalizzatoaverificarecheilproprioassetimmobiliarenonsisvaluO,
aJraversodeterminaOindicatoridiperformance(livellodi
occupazionedellecamere,prezzomediodivendita,MOLe/oaltri
indicatoridiqualitàdelservizioprestato);
•
nellaprassiIlpersonalevieneassuntodalOtolare,malaformazione
vienedelegataalgestorecheoperainlineaconipropristandard,
agendosempreinnomeepercontodeldatoredilavoroeffeUvo;
•
nellaprassilamanutenzioneordinariadellastruJuraèacaricodella
gesOone,mentreogniinterventodinaturastraordinariarimanea
caricodelproprietario,chedevegaranOrealgestoreunastruJura
all’altezzadeglistandardqualitaOvi;
ContraUalberghieri
SINTESISUVANTAGGIESVANTAGGIDELMANAGEMENT
VANTAGGI
SVANTAGGI
• Valorizzazionedell’invesOmento
immobiliare;
• GesOonedell’aUvitàalberghieradapartedi
operatorispecializzaOericonosciuOdal
mercato;
• Maggiorecapacitàcommerciale;
• MiglioresfruJamentodelleeconomiedi
scala.
ContraUalberghieri
• Obbligodimantenimentodegli
standardminimiprescriU;
• Mancatapienacondivisionedel
rischiod’impresa
ILCONTRATTODIFRANCHISINGALBERGHIERO
Il contraJo di franchising è un contraJo sOpulato tra soggeU economicamente e
giuridicamenteautonomiinbasealqualel’affiliante(franchisor),concedeall’affiliato
(franchisee)l’usodelmarchioediunaseriediservizi,incambiodelversamentodiun
corrispeUvoedelrispeJodistandardemodellidigesOonepredefiniO.
Il fine di tale impegno reciproco è quello di creare una rete
cosOtuita da imprenditori indipendenO, ma con caraJeri
organizzaOvi, segni disOnOvi e marchi omogenei che risulOno
facilmenteindividuabilidaiclienO.
ContraUalberghieri
OBBLIGHIACARICODELLEPARTI
Franchisor
Franchisee
• DevemeJereadisposizionedelfranchisee
il Brand e i know-how di sua proprietà e
trasferirelalicenzaperl’uOlizzo;
• Assistere il franchisee nella gesOone
alberghiera(standardqualitaOvi,markeOng
epubblicità);
• Formare il personale della struJura
alberghierasecondoledireUvedeJateper
tuJalacatena
• Adeguare la propria gesOone agli
standardqualitaOvirichiesOdallacatena;
• Obbligo di riservatezza rispeJo alle
informazioni commerciali acquisite dal
Franchisor;
• Obbligodicorresponsionedelcanone;
• Obbligo di uOlizzare il marchio nei limiO
imposOdalContraJo
ContraUalberghieri
Ingenere,nelcontraJodifranchisingil
pagamentodelcompensoalfranchisorècosì
distribuito:
Royalty
periodica
Entryfee
Basatasui“ricavi
Sommafissadiingresso
rapportataanchealvalore
economicoeallacapacità
disviluppodellarete
appartamento”esui
contribuOperleaUvitàdi
markeOngsulbrand.
ContraUalberghieri
Qualivantaggi?
• Ingressoinpartnershipsolidaeaffidabile;
• GesOonedelmarkeOng,dellapubblicitàediscelte
operaOvecompletamenteacaricodelfranchisor
Qualisvantaggi?
•
•
•
Limitatopoteredinegoziazionedellecondizioni
contraJuali;
Rigidocontrolloadoperadelfranchisor;
SceltegesOonalifortementeinfluenzatedalfranchisor
ContraUalberghieri
ICONDHOTEL
• DopounlungodibaUtolegislaOvo,lanormaOvaèstata
introdoJaconlaL.n.164/2014(SbloccaItalia);
• Checosasignifica?Ilproprietariodiunalbergopotràvendere
unastanzadotatadicucina,quindiautonomaeindipendente,
e chi la compra può usarla in via esclusiva per trascorrervi le
vacanze e nei periodi “morO” potrà concederla in affiJo,
affidandone l’incarico al gestore dell’albergo, con cui poi
divideràgliincassi.
ContraUalberghieri
• IlproprietariodellastruJura(Developer),ancheprimadiprocederealla
costruzionedell’albergo,puòprovvedereallavenditadellestanzeaprivaO
interessaO;
• LastruJuraalberghieraèpoidivisaintreparO:commercialunits(aUvità
alberghiera cd. canonica), condhotel units e parO comuni ad uso di
entrambeleOpologiediunità;
• LagesOonedell’albergoèincapoall’albergatore(HotelManager),chesi
occupadellamanutenzione,deiregistri,delleassunzionidelpersonale,del
markeOngedellafissazionedeiprezzi;
ContraUalberghieri
ILCONDHOTELRENTALAGREEMENT
Trasferimento
dell’unità
immobiliare
Rentalprogram=mandatodigesOonecheassegna
all’albergatoreildiriJoesclusivodilocarelestanzedi
proprietàquandononuOlizzate
ContraUalberghieri
CONTENUTODELRENTALPROGRAM
• LeclausolesulprofiJospeJanteaiCondhotelownersdevonoessere
estremamentechiare(specificarealeatorietàdeiricavichedipendono
dalladomandadimercato);
• IprezzidiaffiJodelleCondhotelUnitspossonovariareconsiderevolmente
inragionedellaOpologiadistanza(vistapanoramica,dimensioni,ecc..);
• LeclausoledevonoprecisarelemodalitàdiaffiJodellecamereeiperiodi
neiqualileCondhotelUnitssonodiproprietàesclusivadell’albergatore;
• Sistemacomputerizzatodirotazionedellecamere;
ContraUalberghieri
COMPENSI
CondhotelOwner:
• NetRevenue:50%delprofiJoneJo(dedoUtuUicosOelespesesostenute
dall’albergatore)derivantedallavenditadellasingolaCondhotelUnit;
HotelManager:
• NetRevenue:50%delprofiJoneJo(dedoUtuUicosOelespesesostenute
dall’albergatore)derivantedallavenditadellasingolaCondhotelUnit;
• Departure fee, servizio di predisposizione della stanza all’affiJo dopo il
periododiresidenzadelproprietario;
• Rental program fee, contributo per l’acquisto dei beni necessari all’affiJo
dellacasa
• Spese“condominiali”peribenidiusocomune;
ConsorzieJointVentureinternazionali
ContraUalberghieri
VANTAGGI
IlCondhotelownerevitai
principalicosOdigesOonedella
secondacasae,allostessotempo,
assumeildiriJoesclusivoal
godimentodiunaabitazionedi
lusso;
•
IlCondhotelownergeneraun
profiJodall’affiJodelsuobene;
L’Hotelmanagersupportai
•
cosOdigesOonedellacamerasolo
quandopuòessereaffiJata;
•
LaDeparturefee,larental
Programfeeeladivisionedegli
onericondominialiconsentono
all’Hotelmanagerdialleggerireil
caricodeipropricosO;
•
SVANTAGGI
Problemi di coordinamento tra
la disciplina statale e quella
regionale potrebbero rallentare la
d i ff u s i o n e d i q u e s t o n u o v o
contraJoalberghiero;
•
D o p p i a d e s O n a z i o n e
residenziale e alberghiera del
medesimo bene: problema di
qualificazioneurbanisOco-edilizia;
•
ContraUalberghieri
INOSTRIUFFICI
MILANO
ViaAgnello,12
20121Milano
Tel.:+3902725511
Fax.:+390272551501
SHANGHAI
28thFloor,HongKongPlaza
283,HuaihaiZhongRoad
200021Shanghai
Tel:+862151162805
Fax:+862151162905
ROMA
ViadelleQuaJroFontane,161
00184Roma
Tel..:+39066784977
Fax.:+39066790966
LONDON
StMichael'sHouse
1GeorgeYard,LombardStreet
EC3V9DFLondon
tel.+44(0)2073759900
fax+44(0)2079296468
BRUSSELS
AvenuedelaJoyeuseEntrée,1
1040Brussels
Tel.:+32(0)22854685
Fax.:+32(0)22854690
