relazione tecnico illustrativa

1
PIANO DI RECUPERO
IN VARIANTE AL PGT VIGENTE
AI SENSI DEL DPR 160/2010
EX “HOTEL ASTRA”
NUOVO “HOTEL DOLCEVITA
VIA XXV APRILE COMUNE DI SIRMIONE
RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA
DEL PROGETTO DEFINITIVO
dicembre 2012
architetto
Dennis Pisoni
via toresela 21
38015 sorni di lavis (trento)
tel/fax 0461/870188
arch. dennis pisoni
Codice fiscale: PSN DNS 69D07 L378S partita IVA : 01510760224
www .architettopisoni.it
e-mail [email protected]
PEC :[email protected]
2
• PREMESSA
La
proposta
progettuale
prevede
la
demolizione
e
successiva
ricostruzione del complesso alberghiero attualmente denominato “ Hotel
Astra ***” sito in Sirmione in via XXV aprile e definito catastalmente
con la p.ed 94 del c.c. di Sirmione.
vista aerea della penisola di Sirmione con evidenziato il sito dell’ attuale Hotel Astra
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La scelta di demolire la struttura esistente per poterla ricostruire nasce dalla
volontà/necessità di erigere un edificio che possa inserirsi in modo positivo
nell’ambiente, sia da un punto di vista di impatto ambientale, sia da un
punto di vista economico, cercando una dimensione che consenta una
corretta impostazione di marketing.
La nuova struttura (per la quale verrà specificata in maniera più esaustiva
ogni caratteristica funzionale nei capitoli seguenti), sarà dotata di un piano
interrato che ospiterà tutti i locali e le funzioni di servizio all’attività ricettiva,
mentre i piani superiori saranno interamente dedicati alle sale soggiorno e
spazi somministrazione
a piano terra mentre i livelli superiori saranno
destinati esclusivamente a stanze per ospiti.
I livelli fuori terra saranno realizzati completamente in legno (con sistema
costruttivo X-lam). La ricerca della dimensione ottimale ( che prevede un
numero di stanze necessariamente vicino a 50) comporta la necessità di
prevedere un ampliamento della struttura esistente, nonostante questo
risulti in contrasto con la vigente normativa di piano. Viene a tal proposito
richiesta una deroga all’indice edilizio pari a circa 650 mq di superficie utile
di piano con la creazione di un terzo piano destinato a stanze.
Tale ampliamento di superficie corrisponde in realtà ad un minimo intervento
volumetrico in quanto il terzo piano seppur non abitabile in quanto privo di
altezze sufficienti è già esistente: si tratta quindi di recuperarne la
volumetria necessaria per renderlo fruibile.
Da un punto di vista della scelta dei materiali, quindi la nuova struttura
alberghiera verrà realizzata in bio-edilizia ad alta prestazione energetica
consentendo un altissimo comfort all’utente e permettendo un fortissimo
risparmio d’esercizio con conseguente ricaduta positiva su tutto il territorio.
Nonostante il progetto presentato riporti la soluzione di riscaldamento
tramite caldaie a metano integrate da pannelli solari e pannelli fotovoltaici
(circa 12 Kw di fotovoltaico e …….. di solare termico ) è in fase di studio la
ricerca di sitemi d’utilizzo di energia alternativa quali geotermia e/o pompe
di calore. L’eventuale loro scelta, basata su
studi di fattibilità e analisi
economiche preventive, ma molto auspicata sia da parte progettuale che
dalla committenza, porterebbe la struttura ad essere vicina ad una
realizzazione edilizia ad “impatto zero” .
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4
•
DESCRIZIONE DEL SITO E DELLO STATO DI FATTO
l’Hotel Astra è una struttura alberghiera
atre stelle che si sviluppa su tre
livelli fuori terra e che ha terminato la sua stagione ricettiva nella stagione
estiva
2012.
L’edificio
si
trova
adiacente
al
grande
parcheggio
di
attestamento al centro storico di Sirmione e, affacciandosi sul Lago di Garda,
gode di una pertinenza esclusiva a diretto contatto con l’area balneabile.
Vista dell’albergo Astra fronte Lago con spazio pertinenziale di proprietà
confinante con la spiaggia demaniale.
Il fabbricato risale agli anni 70 e allo stato attuale dei fatti rivela in maniera
molto evidente il sistema costriuttivo con struttura portante puntiforme in
cemento armato. L’involucro è quindi privo di
qualsiasi accorgimento per
risolvere i ponti termici e ottimizzare il risparmio energetico. Anche gli
impianti risultano essere non idonei alle esigenze sia funzionali sia normative
di una nuova struttura alberghiera.
Si riportano di seguito alcune fotografie dell’interno in cui risulta evidente lo
stato di avnzato degrado della struttura esistente e la necessità di un
profondo intervento di ristrutturazione ed adeguamento alle normative
vigenti.
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vista della sala soggiorno in
cui risulta evidente la
mancanza di sistema di
ricambio
aria
e/o
condizionamento (vedi pale
per movimentazione aria )
Evidenti effetti della condensa dovuta ai ponti
termici della struttura puntiformi travi-pilastri
Vista del corridoio interno di distribuzione
alle stanze.
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Vista interna di una stanza tipo
con rispettivo bagno
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• LINEE GUIDA DEL PROGETTO
In prima istanza è stata analizzata l’ ipotesi di una ristrutturazione globale e
profonda dell’edificio esistente con una richiesta di ampliamento pari alla
sopraelevazione dell’ultimo piano (recupero abitativo dell’ attuale livello
sottotetto).
L’aumento volumetrico si rende necessario in quanto per poter far fronte
all’ammortamento dell’investimento richiesto bisogna porsi sul mercato con
una struttura di qualità (classificabile 4 stelle) e con una dimensione di circa
50 stanze in modo da poter ospitare la clientela straniera che raggiunge
Sirmione non con mezzi propri ma bensì con viaggi organizzati.
Da questa prima analisi è emerso come la volumetria esistente, (sia pur
aumentata di un piano) non poteva garantire la creazione di tutti gli spazi di
servizio necessari al soddisfacimento dei requisiti richiesti e che quindi si
sarebbe dovuto ampliare la volumetria disponibile creando un nuovo livello
interrato.
Ma
l’analisi
dettagliata
della
struttura
esistente
(dove
l’ampliamento
diventava poco compatibile con il rispetto della normativa antisimica),
l’accurata verifica dell’impiantistica attuale nonché gli interventi necessari
per portare l’edificio ad una struttura di buona qualità energetica, hanno
evidenziato
subito
come
il
manufatto
esistente
creasse
più
vincoli
insormontabili per una buona ristrutturazione rispetto ai vantaggi ottenibili
dallo sfruttamento di quanto già esistente.
Si è optato quindi per ipotizzare la demolizione totale dell’edificio esistente in
modo da procede ad una riedificazione ex-novo.
A questo punto sono stati chiare le linee guida per la redazione del progetto
della nuova struttura ricettiva:
Realizzazione di un edificio a basso consumo
Realizzazione di una struttura alberghiera classificabile 4 stelle
Sfruttamento di un piano interrato per locali di servizio e servizi
aggiuntivi (spa – sale riunioni )
Liberare il più possibile la pertinenza dalle macchine portando le
stesse a livello interrato
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Ottimizzare la “vista lago” (l’attuale albergo, pur essendo a
diretto contatto con la spiaggia, aveva solo 4 stanze con vista
diretta sul Lago).
• DESCRIZIONE GENERALE DELL’INTERVENTO
In base a quanto sopra si è quindi prevista la demolizione completa
dell’edificio esistente con la ricostruzione del nuovo volume rispettando gli
allineamenti della preesistenza.
In particolare viene mantenuto il limite costruttivo del lato nord (verso il
parcheggio pubblico) ed est (verso il Lago), mentre viene arretrato e
ridimensionato il fronte ovest di affaccio verso la Via 25 Aprile.
La scelta morfologica di pianta consente di creare una sorta di piazza interna
di accoglienza per chi arriva all’albergo che, allontanandosi dal fronte strada,
avrà contemporaneamente un impatto visivo minore. Nel contempo si riesce
ad ottimizzare il fronte lago arricchendo gran parte delle stanze con
un’ampio quadro naturale sul
paesaggio lacustre.
La nuova struttura alberghiera si svilupperà su cinque livelli di cui uno
interamente interrato destinato principalmente a garage, locali servizio e
magazzini, nonché piccola spa e sala riunioni; un piano terra con hall e sale
somministrazione e tre piani interamente destinati a stanze per ospiti.
Il piano interrato verrà realizzato con il sistema costruttivo
denominato
“vasca bianca” in modo da garantirne l’impermeabizzazione all’acqua di falda
lago. Dalla quota di pavimentazione del piano terra, invece verrà realizzata
una struttura totalmente in legno (sia le pareti perimetrali che i solai) con il
sistema costruttivo denominato “X-lam”.
L’isolazione termica di facciata (cappotto) sarà realizzata in fibra minerale
(ignifuga e naturale ) in modo da consentirne la traspirabilità, mentre tutti i
rivestimenti saranno in pietra naturale. La dimensione profonda dei balconi e
dei porticati consentirà un ombreggiamento naturale che limiterà la
necessità di raffrescamento estivo. L’edificio così concepito, nel suo insieme
dovrebbe consentire una classificazione energetica pari a classe A (protocollo
Casa Clima) e quindi un consumo inferiore ai 56 kw/mq.
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IL PIANO INTERRATO
Come già accennato, l’esigenza di creare un livello interrato, se pur molto
oneroso vista la vicinanza al lago, risulta obbligata per poter trovare gli spazi
necessari (senza sacrificare la volumetria da destinarsi ad accoglienza ospiti)
per inserirvi tutte le attività di servizio di un nuovo hotel a quattro stelle.
Dovendo realizzare il volume in prossimità del Lago,
si rende necessario
operare lo scavo e la realizzazione delle murature perimetrali (nonché della
platea di sottofondo) con particolari accorgimenti.
In seguito alla demolizione completa del volume esistente verrà infisso nel
terreno lungo il sedime della superficie interata un “palancolato finalizzato a
stabilizzare il fronte scavo permettendo le operazioni in sicurezza.
Il palancolato, opportunamente dimensionato, sarà infisso nel terreno per
circa 6 metri. Durante le
operazioni
di
scavo
e
succesivamente per tutto il
periodo di realizzazione del
livello
saranno
opera
delle
poste
in
pompe
(idrovore) che manterranno
lo scavo asciutto.
Lo scavo sarà unico ed avrà una profondità costante di circa ml 4.50: verrà
quindi presdisposto il getto di platea di fondazione ed in seguito i muri di
elevazione perimetrali, che non avranno soluzione di continuità creando in
tal modo una vasca. La tecnologia utilizzata per la creazione della “vasca
bianca” sarà quella della “drytech” (o analoghe) che sfrutta le caratteristiche
intrinseche del cemento correggendo e proteggendo le riprese di getto, ma
senza utilizzare guaine o altri materiali bituminosi o plastici di isolazione.
Questo tipo di intervento garantisce la possibilità di interventi illimitati nel
tempo si saturazione di eventuali infiltarzioni mediante l’applicazioni di
resine sigillanti.
Il muro perimetrale così creato non sarà mai però a diretto contatto con le
attività interne (ad esclusione del garage) in quanto verrà ricavata
un’intercapedine che garantirà la maggior salubrità degli ambienti. Anche la
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quota di calpestio del livello sarà realizzata sopra un vespaio areato
realizzato con elementi a igloo.
Il livello interrato così ottenuto sarà principalmente diviso in due comparti:
l’autorimessa con 23 posti auto accessibile dalla rampa di pendenza 15% e
la volumetria sottesa all’albergo con gli spazi di servizio.
Dal garage si potrà accedere alla zona di carico scarico merci per il
rifornimento del magazzino.
Oltre alle superfici di
deposito sono ricavate
al piano una piccola
sala
conferenze,
palestra,
igienici
i
una
servizi
ad uso della
zona
giorno
e
l’ingresso alla Spa. La
zona wellness che ha
accesso
appunto
dal
livello
interrato
si
sviluppa su due livelli,
prevedendo
a
quello
inferiore i bagni e gli
spogliatoi di servizio,
le
cabine
saune
e
bagno turco, sale relax
e
due
canine
massaggi. Le cabine massaggio e le zone relax godranno di areazione ed
illuminazione diretta grazie ad un ampio cavedio a cielo aperto.
Il livello interrato è collegato al resto dell’albergo grazie al connettivo
verticale centrale .
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IL PIANO TERRA
Sopra il solaio del livello interrato verrà quindi innalzata la nuova struttura
alberghiera
che sarà realizzata interamente con struttura lignea
con
sistema costruttivo X-lam.
L'XLAM è un sistema costruttivo che si basa su semplici strati di tavole in
legno incrociate ed incollate o chiodate, di spessore variabile da 5 a 30 cm,
che assumono notevoli capacità strutturali.
Con il sistema XLAM si
possono
edifici
realizzare
ad
elevate
prestazioni energetiche,
rivestiti
esternamente,
con ottime capacità di
resistenza
eccellenti
al
fuoco,
doti
antisismiche ed alto isolamento termico.
Questo sistema si caratterizza anche per la possibilità di avvicinare sempre
più le case in legno a quelle tradizionali, migliorando l'inerzia termica della
parete, grazie alla massa maggiore e permettendo di costruire in altezza
edifici stabili e sicuri, con maggiori capacità di resistenza sismica.
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I piano terra è interamente destinato all’accoglienza degli ospiti e agli spazi
di somministrazione. Dalla Bussola di ingresso è immediatamente visibile la
reception che indirizza
alle varie funzioni: verso
la salita ai piani tramite
la scala baricentrica e/o
l’ascensore
anziché
verso l’ingresso alla Spa
localizzato
al
piano
inferiore oppure a bar,
sala soggiorno e sala
prime colazioni ricavate
appunto al piano terra.
Al
piano
è
prevista
anche
una
piccola
cucina
in
posizione
baricentrica fra bar e
sala somministrazione in
modo da ottimizzare i
percorsi.
Nell’angolo sud-est del
lotto vi è la piscina esterna che ha però accesso dall’area relax riservata
(con accesso esclusivo dal piano inferiore) .
Sia la sala relax della piscina, sia la zona bar godono di ampie vetrate che si
affacciano sul Lago di Garda: tali serramenti saranno basso-emissivi in modo
da completare le caratteristiche di basso consumo dell’intero involucro.
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I PIANI CAMERE
Dal piano primo iniziano i tre livelli interamente destinati a stanze per ospiti.
I piani sono tra loro praticamente uguali in modo da semplificare ltutti gli
impianti distributivi ed ognuno è caratterizzato da 16 stanze .
Il piani sono serviti dal vano scale centrale con scala protetta e ascensore
con castello trasparente in acciaio e vetro.
Le camere sono di
tre “tagli differenti”: 6 suites, 15 junior suites e 27
camere, riservando naturalmente il vantaggio dell’affaccio sul Lago alle
stanze di dimensioni maggiori.
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Ogni stanza è dotata di bagno indipendente nonché di balcone o terrazzo e
di impianto di condizionamento dell’aria. Ad ogni piano stanze è stato
ricavato un piccolo ripostiglio servito da lift che porta direttamente ai
depositi interrati e alla zona lavanderia.
GLI IMPIANTI
Per quanto riguarda gli impianti, l’albergo sarà caratterizzato dall’uso
esclusivo di lampade a basso consumo sia per le zone comuni sia per la
dotazione delle singole stanze. Un sistema gestionale integrato (domotica)
controllerà l’acceso alle stanze ed in particolare “taglierà” la fornitura
elettrica durante l’assenza dell’ospite (escluse le prese per frigobar ),
spegnerà l’impianto di riscaldamento/raffrescamento in caso di finestra
aperta e permetterà tutti i controlli dei vari locali e impianti da una
postazione remotata. Ogni stanza sarà dotata di termostato ambiente che
permetterà il controllo all’interno di un range predefinito (normalmente +/-2
gradi). Sara’ inoltre previsto un sistema di ottimizzazione del consumo di
corrente elettrica per la cucina e per la zona wellness in modo da dimezzarne
le punte di assorbimento. Inoltre in copertura è previsto un impianto di circa
10 kwp.
Per
quanto riguarda
invece l’ impianto di
produzione del
calore e
raffrescamento questo ha caratteristiche diverse a seconda dei livelli. Al
piano interrato e piano terra si prevede un impianto di controllo aria con
istallazione di UTA che consentiranno la deumidificazione, il condizionamento
nonché l’integrazione di calore: A questi due livelli tutti i locali “abitabili”
avranno impianto di riscaldamento a pavimento ( a bassa temperatura ).
I piani camera, invece verranno riscaldati e/o raffrescati con impianto ad
aria.
Per quanto riguarda la fonte di produzione di calore si è previsto per ora un
corpo caldaia a metano, ma è in fase di studio l’uso di energie alternative
quali la geotermia (preferenziale) o la pompa di calore. Per quanto riguarda
inoltre la produzione di acqua calda sanitaria in copertura è prevista
l’installazione di circa 80 mq di pannelli solari termici.
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CLASSIFICAZIONE ALBERGHIERA
Si prevede una classifica alberghiera del nuovo Hotel Dolcevita a 4 stelle ed
in particolare saranno garantite le seguenti dotazioni:
• SERVIZIO DI RICEVIMENTO assicurato almeno 16 ore su 24 con
portiere di notte. Negli orari in cui è garantito il ricevimento verrà
effettuato il servizio trasporto bagagli a cura di un addetto.
• SERVIZIO BAR aperto 16 ore su 24 e reso anche nelle camere con
addetto
• SERVIZIO di PRIMA COLAZIONE garantito in apposita sala e reso
anche nelle camere negli orari previsti per la colazione
• SERVIZI ALLE CAMERE una volta al giorno verrà garantita la pulizia
della camera con riassetto pomeridiano. La biancheria da bagno e da
camera saranno effettuate tutti i giorni salvo diverse scelte del
cliente a tutela dell’ambiente.
• LINGUE ESTERE almeno due lingue
• SERVIZI VARI : servizio internet, fax e fotocopiatrice riservato agli
alloggiati. Servizio di parcheggio assicurato per tutte le camere. Il
personale sarà in divisa e verrà garantito servizio di lavaggio e
stiratura biancheria ospiti con consegna entro le 24 ore
• LOCALI A SERVIZIO DEGLI ALLOGGIATI è garantito un vano adibito a
guardaroba e deposito bagagli.
• SALE E AREE COMUNI ampliamente sopra il minimo richiesto vengono
afferti all’ospite un soggiorno di mq 49.95, una sala bar di mq
108.10,una sala prime colazioni di mq118.70, una sala riunioni di mq
99.00, una zona wellness-spa con sale relax per 110 mq
• SERVIZI IGIENICI E BAGNI. Sia al piano terra, sia a livello interrato
sono individuati i blocchi servizi comuni distinti per sesso. Al piano
interrato (raggiungibile tramite ascensore a norma ) vi sono 2 bagni
disabili attrezzati. Tutti i bagni comuni saranno dotati di chiamata
d’emergenza
• CAMERE : l’albergo è dotato di 48 stanze con camere singole superiori
a mq 9 e camere doppie superiori a mq 15. Ogni bagno privato ha
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superficie maggiore a mq 4,00 e sarà completo dei 4 elementi
d’arredo. (lavabo, wc, bidet e vasca o doccia;asciugacapelli, cestino
rifiuti, accappatoi e asciugamani.
Ogni camera sarà dotata di arredamento base (letto, comodino con
punto luce per ogni posto letto, seduta, scrivania, armadio, specchio,
cestino e ripiano apposito per bagagli). Inoltre vi sarà il televisore
con rete tv satellitare, connessione internet, telefono abilitato alla
chiamata esterna, cassetta di sicurezza, frigobar.
Si riporta di seguito una tabella riportante le caratteristiche principali
di ogni stanza.
Piano primo
CARATTERISTICHE E DOTAZIONI CAMERE
Mq bagno
Mq
balcone
Tipologia
Posti
letto
5.00
9.10
Suite
2
5.00
8.00
Junior - suite
2
24.00
5.00
7.80
Junior - suite
2
24.00
5.00
7.80
Junior - suite
2
24.00
5.00
7.80
Junior - suite
2
24.00
Stanza 18.10
Sogg.12.85
18.00
5.00
7.80
Junior - suite
2
5.20
8.00
suite
2
4.75
7.00
camera
2
15.75
4.40
11.75
camera
2
14.10
4.40
5.05
camera
1
14.20
4.05
5.05
camera
1
15.25
4.30
5.05
camera
2
16.50
4.70
13.85
camera
2
16.60
4.65
13.05
camera
2
15.55
4.25
4.50
camera
2
18.40
4.25
9.25
camera
2
N° stanza
Mq stanza
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
Stanza 17.50
Sogg.12.55
24.00
via toresela 21
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Piano terzo
Piano secondo
17
Mq bagno
Mq
balcone
Tipologia
Posti
letto
5.00
4.95
suite
2
5.00
4.95
Junior - suite
2
24.00
5.00
4.95
Junior - suite
2
24.00
5.00
4.95
Junior - suite
2
24.00
5.00
4.95
Junior - suite
2
24.00
Stanza 17.75
Sogg. 10.90
17.15
5.00
4.95
Junior - suite
2
5.00
6.20
suite
2
4.20
5.10
camera
2
15.30
4.00
5.10
camera
2
14.10
4.40
4.65
camera
1
14.20
4.05
4.65
camera
1
15.25
4.30
4.65
camera
2
16.50
4.70
9.15
camera
2
16.60
4.65
8.85
camera
2
15.55
4.25
4.80
camera
2
17.55
4.25
4.35
camera
2
N° stanza
Mq stanza
Mq bagno
Mq
balcone
Tipologia
Posti
letto
301
302
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Stanza 17.50
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via toresela 21
38015 sorni di lavis (trento)
tel/fax 0461/870188
arch. dennis pisoni
Codice fiscale: PSN DNS 69D07 L378S partita IVA : 01510760224
www .architettopisoni.it
e-mail [email protected]
PEC :[email protected]
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