Stime immobiliari - immobiliare

Corso „stime e valutazioni immobiliari
Stefano Lappe
IMMOBILIARE-SL a Locarno
Fiduciaro immobiliare
CAS REAL ESTATE VALUATION (HTA Luzern)
DAS REAL ESTATE VALUATION (FH BERN)
Cerificato „amministratore d‘immobili SVIT“
Docente SUPSI per corsi „CAS“
Membro commissione esami delle SUP per CAS/DAS
Membro di comitato del SIV – CH
Membro di comitato del SIV - SI
Info da scaricare  www.immobiliare-sl.ch
Scegliete lingua italiana
 Downloads (a sinistra)
definizioni
• Stime: (….non è matematica precisa al 100 %)
• Valutazioni: (idem come sopra!)
• Perizie: (lavori da grande esperto
specifico….per esempio il perito assicurativo)
• Anche chi fa 100 corsi e diplomi per valutazioni NON
può garantire la precisine di un valore al 100 %.
• La base è e resta comunque l‗esperienza!
Attenzione!
• In poche ore (9) non riuscire a imparare a fare
una stima „classica“ (non ci riescono con i corsi
Supsi dopo 8 giornate….
è possibile fare delle stime semplici alla fine del
corso SUPSI di 25 giornate….dopo 200 ore di
formazione e 200 ore di studio a casa con 4
classatori e 150 esercizi).  8‘500 CHF
Per voi, questa è una introduzione, imparate a
„leggere“ e capire una stima e magari con
programmi per valutazioni edonistiche (IMBAS…)
riuscirete a fare stime „di massima“
Dopo 3 „giornate“ saprete cosa vuol dire…
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Valore venale
Valore di reddito
Valore reale
Valore locativo
Vetustà
CCC
Costi di rinnovo
DCF
Valore „misto“ o ponderato
Accantonamenti
Valore di confronto
Classe di posizione
Tasso di capitalizzazione
Rendimento lordo
Rendimento netto
Che tipo di stime esistono
Valori
•
•
•
•
•
•
Valore commerciale
Valore di mercato
Valore venale
(Verkehrswert)
Valore di reddito (serve per trovare il val.venale)
Valore reale (usato ancora molto dai „dinosauri“)
Valore medio (reale e di reddito)
• Cerchiamo sempre il valore venale
Valore Venale
Dal latino „venalem“ = …che si vende
Il valore venale è determinante (legge, ordinanze..)
Valore venale = Valore di mercato
Il valore venale è
Il prezzo massimo che un acquirente tipico
è disposto a pagare in condizioni normali e
al giorno di riferimento
Il valore finale che deve risultare dalla
nostra stima
Con metodi riconosciuti e calcoli
comprensibili a tutti
La stima del valore venale
È composta da 2 parti fondamentali:
1. Pronostico del prezzo raggiungibile:
• conoscenza del mercato
• contatto quotidiano con il mercato immobiliare
2. La stima:
• considerazioni e calcoli
1. logici e realistici
2. condivisibile
3. comprovabile
4. comprensibile da tutti!
Non sono valori venali
No!!
Valori dei prestiti (ipoteche): Banche impongono = valore bancario
Valori assicurativi: valori interni, di ricostruzione e non di mercato
Valori fiscali: hanno solo obiettivi politici e fiscali e non di mercato
Valori edonistici: sono valori statistici e poco affidabili
Perpetuità e limitazione nel tempo
•Immobili nel loro insieme hanno un esistenza perpetua
•Terreno / Suolo è indistuttibile, „da sempre per sempre“ e
sfruttabile all‗infinito
•Costruzioni / Edifici sono edificati, curati, mantenuti, rinnovati
poi abbattuti e ricostruiti
•Grazie a questo meccanismo sono da considerare a esistenza
infinita.
•Limitazioni: Contratti, mercato, speranze di vita, catastrofi
Possedere o/e Utilizzare
Oggetti si possono possedere e/o utilizzare
(sfruttare). Idem per immobili.
Oggetti di possesso
Oggetti di utilizzo
Immobili inutili e improduttivi
senza reddito
Immobili produttivi, redditizi
Inutili ma non senza valore!
Valore stimabile da confronti
Valore nasce dal reddito
futuro!
Ci sono solo queste 2 categorie, vale per tutto!
..un quadro di Picasso
una bicicletta
Inutile - Utilizzabile
L‗immobile intero o parti di esso
Inutile (non senza valore)
Specialmente terreno:
Terreno edificabile non utilizzato
Terreno non edificabile
Ma anche:
Costruzioni non sfruttabili, senza reddito,
Parti di edifici (…status simbol)
Arte e/o monumenti
Ponti….
Utilizzabile (redditizio)
Specialmente Edifici
Immobili di reddito
Immobili per uso proprio
Fabbriche, capannoni
Costruzioni pubbliche
Ma anche:
Terreno agricolo, terreno affittato
Diritto di superficie
…anche „misto“  Villa…componente utilizzo e componente inutile
Valore, Prezzo, Costo
Valore e Prezzo
Mercato immobiliare
Valutazione
Acquirente:
Venditore:
Valutatore immobiliare:
Individuale, soggettivo
Individuale, soggettivo
imparziale (?)
Valore compratore
Valore x Venditore
Valore per acquirente tipico
Trattative prezzo:
Perizia:
Allineamento valori
Calcolo plausibile
PREZZO
Valore VENALE
Costi (anche ricavi)
Costi sostenuti in passato
= NON CI INTERESSANO
Costi futuri:
= IMPORTANTISSIMI
Origine del Valore?
Valore nasce dalla possibilità e volontà di
„scambiare un bene contro denaro―.
Perchè si scambia?
• Non mi serve ma lo voglio possedere!
Pago quanto lo pagherebbe qualcun d‗altro.
• Lo voglio per utilizzarlo (sfruttarlo).
Pago per quanto mi rende.
• …che valore ha un certo bene PER ME e OGGI?
 Non mi interessa quanto sia costato in passato!!
Valutare e provare
Valore Individuale
Oggetti di possesso:
Solo con valori di confronto
Oggetti di utilizzo:
Valore di reddito
Provare:
Perizia qualificata, chiara e completa
logica e comprensibile per tutti
Se possibile con
raffronti
Sempre con il metodo
di reddito
Calcolo del Valore
Oggetti di possesso
Oggetti di Utilizzo
Confronto con:
- oggetti alternativi simili
Confronto con:
Pensare come il proprietario:
- l‘importanza dell‘arte
Calcolo razionale del reddito
futuro, incrementi o perdite di
valore, rischi.
-Oggetti di prestigio, rango
sociale, show..
- Reddito alternativo (banca..)
- Utilizzo alternativo dell‘oggetto
Metodo:
Metodo:
Metodo di confronto
Metodi del reddito (MEV / Cash Flow)
(anche edonistico)
Da ricordare!!
Non nasce valore….
… dalla sola sostanza
… da costi del passato
… da prezzi pagati
… da costi alternativi
Metodi inadeguati:
… Metodo del valore reale
… Metodi „mixed“ (reale/reddito)
Valore reale
..sentito 1000 volte….ma in cosa consiste?
VALORE REALE
È il ricalcolo del valore corrente di un immobile,
ossia i costi di costruzione a nuovo dell‘ oggetto
con standard analoghi considerando la perdita
di valore dovute all‘età e il valore del terreno
+
+
=
Costi di costruzione
Vetustà
costo del terreno
VALORE REALE
CCC 2-5 700 m3 a Fr 600 = Fr 420‘000
20 anni da tabella (-20 %) = Fr -84‘000
Terreno (oggi) 500m2 a Fr 400 = 200‘000
Valore reale
= Fr 736‘00
Il valore non nasce da costi del
passato!
Valore di reddito
Somma di tutte le entrate future (o uscite)
100 Fr/pa , al 31. dicembre (Tasso 5%)
1. anno
2. anno
3. anno
4. anno
5. anno
10. anno
50. anno
100. anno
Etc.
10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.10‗000.-
Valore al 1. gennaio
Somma/Valore oggi
9‗500.00
9‗250.00
8‗575.00
8‗145.00
7‗740.00
5‗835.00
830.00
70.00
0.00
200‗000
..se ricevo fr 10‗000 in 4 anni è come se ricevessi fr 8‗145.00 oggi (tasso 5 %)
Valore oggi:
VdR
Reddito annuo
Tasso in %
=
fr 10‗000
0.05
=
200‗000.— 
I 3 fattori fondamentali
Immobili sono oggetti di valore (di soldi)
L‗ammontare del valore (in soldi) emerge da
3 fattori:
Quantità di Fr
Qualità dei Fr
Quando?
Più denaro vale
più di poco
denaro
Denaro „buono“
vale più di quello
scadente
Denaro oggi vale
di più di denaro
domani
Utilizzo, Reddito
Investimento
Rischio/Chance
Durata
Attesa
Denaro
Tasso d„interesse
Tempo
Costanti e variabili
Costanti
Variabili
Tutto ciò che non dipende dal
tempo (senza carovita)
Tutto ciò che dipende dal tempo
(senza carovita)
- Grandezza, Volume, Sostanza
- Stato dell‘immobili
- Costi di ricostruzione
- Deprezzamento
- Reddito
- Investimenti necessari
- Tasso d‘interesse
- Valore venale
Oggi, vale per sempre
Vale per poco tempo
Impiego del Reddito
Reddito
lordo
Reddito Netto
CP + Cap terzi
(Costi del capitale)
Fr 60‘000
Fr 20‘000
Fr 5‘000
Accantonamenti per rinnovi
periodici (cicli di rinnnovo)
Costi correnti
dell„immobile
gestione/manutenzione
Totale „entrate“ Fr 85‘000.--  reddito lordo
Solo parti del reddito netto producono valore  quella del CAPITALE PROPRIO
Le parti del reddito destinate ai costi e agli accantonamenti vengono usate
(spese) regolarmente e perciò non creano ricchezza.
Perdita della componente „eterna“
Nuovo:
duraturo
Valore 1000
Nuovamente
duraturo
Rinnovo:
investimento
400
Vetusto:
Valore 1000
non duraturo
Valore 600



1970
2008
2009
Sviluppo del valore di un immobile „nel tempo“
Riduzione del valore venale
Vetustà
crescente
Valore di reddito
costante
Valore Venale
decrescente
Vetustà
crescente
Accantonamenti
accumulati non
reinvestiti
Il valore di reddito resta uguale perchè i fattori di calcolo non cambiano
(affitto resta uguale / Costi restano uguali / Accantonamenti ( non investiti) restano uguali
Il valore venale si riduce di anno in anno perchè l‘immobile non viene rinnovato ogni anno
Costi
Reivestire gli accantonamenti ….in teoria
Valore
Valore di
Reddito
costante
Vetustà
crescente
Reinvestire gli
accantonamenti
Vetustà
annullata
Vetustà ricomincia
Valore globale scende a causa
della vetustà maggiore
Tempo
PERPETUUM MOBILE
Valore
Demolizione
Rinnovo ciclico
Valore globale
diminuisce!
10
Demolizione e
ricostruzione
Valore di reddito
costate
20
Continuità:
30
40
50
60
70
Ricostruzione
80
90
100
Zeit
interessi (CP e CT), costi e accantonamenti sono
„pagati“ dalle entrate regolari
Valore (Venale) al giorno di riferimeno
V
Valore
Vetustà tecnica al
giorno
di riferimento
Valore di reddito
costante
Valore Venale residuo
al giorno della
valutazione
tempo
Giorno della stima
Il valore venale è una foto istantanea dell‗immobile
Per oggetti di utilizzo si considera sempre:
Valore di reddito a lungo temine
Deprezzamnto al giorno della valutazione
(eventualmente ci sono altri elementi di valore )
Qui e oggi
Il valore venale vale esclusivamente „qui e oggi―!
Valore di reddito
affitti, redditi che sono possibili OGGI e a lungo
termine. Tasso d‗interesse di OGGI (se normale)
Deprezzamento
Costi OGGI per il rinnovo
Diversi
Diversi contratti (diritto di superficie)
Futuro
Sviluppi futuri già prevedibili (e valutabili) OGGI
Sapere o indovinare in una valutazione
Fatti
Valutazioni
Conoscenze
Ipotesi
Previsioni
Immaginazioni
indispensabile
Fantasie
tollerabile
inaccettabile
1 parte : valutazioni di oggetti di reddito
• Immobili d‘appartamenti (locazione)
• Immobili commerciali (negozi ristoranti..),
industriali e di servizi (uffici…)
• Immobili con un reddito „solo“ teorico
 Casa monofamiliare
è possibile stimare un affitto teorico
Formula per oggetti di reddito
Valore venale = valore di reddito – vetustà
Valore di reddito = reddito (affitto annuo)
tasso di capitalizzazione
Perciò dobbiamo scoprire in cosa consiste il reddito poi
il tasso di capitalizzazione e poi la vetustà
Reddito  affitti
•
I redditi di un immobile sono gli affitti (annui)
MASSIMI realmente possibili
 corrisponde al Valore locativo
1. Si deve verificare gli affitti attuali e adeguarli in
base al massimo possibile in zona per questo
tipo d‘immobile. Tenendo conto degli inquilini
attuali (possono pagare di più?)
2. Bisogna rispettare la legge (diritto di locazione)
 CATEF x info
Esempio di lista affitti
Inquilino
Appartamento
Affitto
appartamento
Affitto
garage
Acconto
spese
Totale
A Rossi
3 ½ loc al 1‘ p
1‘500
120
150
1‘770
B Verdi
4 ½ loc al 1‘ p
1900
120
200
2‘220
C Bianchi
3 ½ loc al 2‘ p.
1‘550
90
150
1‘790
D Neri
4 ½ loc al 2‘ p.
1‘700
200
1‘900
E Viola
6 loc attico
3‘500
240
300
4‘040
10‗150.--
570.--
1‗000.--
11‗720.—
TOTALE
Come si procede?
Affitti adeguabili?
Controllo importi, e completezza
Quali affitti „usiamo“??
Affitti netti o lordi?
App „Neri 1‘950 e garage Bianchi 120  +280 (x 12)  + 3‘600 annui
Affitti attuali 10‗720.--
 Valore locativo: 11‗000 (mensile)
Valore locativo = REDDITO (annuo)
• Fr 11‘000 (mese)  11‘000 x 12 = 132‗000
Per questo immobile abbiamo un REDDITO di Fr 132‗000
Redditi possono essere anche „teorici―:
Casa monofamiliare (tipicamentead uso proprio)
Affitto di una casa di 150 m2 abitabili è superiore che di
un‘appartamento della stessa superficie! Perchè??
„status symbol“ , comfort, privacy…
…..cosa pagherebbe qualcuno per questa casa??
Ricordiamo la formula del valore di reddito
Valore di reddito = Reddito / Tasso di capitalizzazione
132‘000 / 5.5 % = 2‘400‘000  valore di reddito
Dobbiamo scoprire come si calcola il tasso di
capitalizzazione (non è il rendimento) e poi la vetustà
Il tasso di capitalizzazione è un valore „interno“ per i calcoli,
non corrisponde a rendimenti!
Il tasso di capitalizzazione
Come si compone il tasso di capitalizzazione?
Reddito
lordo
Accantonamenti per
rinnovi periodici (cicli di
rinnnovo)
Reddito Netto
CP + Cap terzi
(Costi del
capitale)
Costi correnti
dell„immobile
gestione/manutenzio
ne
1) Costo del capitale 3‘(Banca)  per pagare gli interessi sul prestito
2) Costo del capitale proprio  per „guadagnare“ con i propri soldi investiti
3) Costi per l‘immobile  per tenere gli edifici funzionali
4) Accantonamenti  per mantenere la perpetuità degli edifici
1) costi e parte del capitale terzi
Capitale terzi: soldi in prestito da istituti finanziari
per coprire la „tipica“ parte di capitale necessaria per
finanziare l‘immobile:
Per case monofamiliari (o PPP)
Per case plurifamiliari
Per Hotel/Ristoranti
Per immobili commerciali
fino 80 %
fino 70 %
fino 50 %
fino 65 %
al tasso 3.25 %
al tasso 3.25 %
al tasso 3.75 %
al tasso 3.5 %
La banca copre i propri costi interni, quelli di rifinanziamento, il
rischio „cliente“ e l‘utile !!
NON il rischio immobile  coperto dal CAPITALE PROPRIO
2) Il capitale proprio
Capitale proprio: soldi propri (o da cassa pensione)
per pagare la parte non coperta dall‘ipoteca.
Casa monofamiliare/PPP
Casa plurifamiliare
Hotel/ ristoranti
Immobili commerciali
dal 20% al 30 %
30 % o più
50 % o piì
30 % al 40 %
da
dal
dal
dal
– 1 % al + 3 %
3 % al 5 %
4 al 10 %
4 % al 8 %
Tasso „0“ per uso proprio,
supplementi per rischi o diminuzioni per opportunità concernenti l‘immobile
Partendo da una base „tipica“
TASSO D‘INTERESSE NETTO
Capitale
Parte
(%)
Al tasso
d‘interesse
(%)
Tasso sul
capitale
completo
1‗ ipoteca
60 %
3.5 %
2.1 %
2‗ ipoteca
20 %
4.5 %
0.9 %
resto
20 %
5%
1%
Tasso int. netto
=
Capitale Terzi
Capitale Proprio
4%
….specificando il capitale proprio……
TASSO D‘INTERESSE NETTO
Capitale
Parte
Al tasso
d‘interesse
Tasso sul capitale
completo
1‗ ipoteca
60 %
3.5 %
2.1 %
2‗ ipoteca
20 %
4.5 %
0.9 %
Esigenza di
rimunerazione (CP)
20 %
2.25 %
0.5 %
Immobilizzazione
del Capitale (CP)
20 %
1.0 %
0.2 %
Rischio immob. (CP)
20 %
1.75 %
0.3 %
TOTALE
100%
----------
4.0 %
Capitale Terzi (80 %)
Cap. Proprio(20%)
Dal netto a lordo
• o dal tasso netto al tasso di capitalizzazione
Oltre ai costi del capitale ci sono i costi „veri“
per l‘immobile le „spese“ (non risc. e acc)
Come si stimano?
Aggiunte % per il Tasso Lordo
Costi d‘esercizio
0,1% al 0,5%
Tasse immobiliari dal valore globale (incl terreno)
Assicurazioni dal valore immobiliare (senza terreno)
Costi manutenzione
0,5% al 1,0%
Costi regolari (costanti) dai costi di riproduzione (senza
terreno)
Perdite di reddito
0.0% al 0,5%
Perdite costanti dagli affitti complessivi
(per tutto, terreno e costruzioni)
Costi amministrativi
0.0% al 0,5%
Forfettari dagli affitti complessivi
???????
????
c‘è tutto???
Accantonamenti 0,5% al 1,0%
(meglio è calcolarlo realmente)
Importo costante per la Riproduzione (senza terreno)
TASSO di capitalizzazione
Costi
Tasso d‘interesse netto
. costi del capitale (3‗ e CP)
Tasso in % Importo in Fr
4%
81‗356
Supplementi per il „lordo“
. costi dell‗immobile
1.20 %
24‗406
. accantonamenti
Totale di capitalizzazione
0.70 %
5.9%
14‗238
120‗000
Formulario completo x il calcolo
Base
Tasso d‗interesse netto
Tasso
interesse
Importo
Tasso int. capitale di terzi
Parte …… %
Tasso int ……… %
……… %
Tasso int. capitale proprio
Parte …… %
Tasso int ….….. %
……… %
Tasso int. netto
………%
Fr…………………
Supplemento per i costi
Costi d‘esercizio
0.1 - 0.5 %
………%
Fr…………………
Costi di manutenzione
0.5 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
Costi per perdite di reddito
0 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
Spese amminstrative
0 – 0.5 %
……… %
Fr…………………
0.5 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
……… %
Fr ………………...
Supplemento
per accantonamenti
Accantonamenti
Totale:
Tasso d‗int. lordo
Per il valore di reddito abbiamo tutto
Valore locativo e tasso di capitalizzazione
Valore locativo = 120‘000
Tasso di capitalizzazione = 5.9 %
Valore di reddito = Val. Locativo/Tasso di cap.
 120‘000 : 5.9 % = 2‗033‗898.-Abbiamo tutto per il valore venale??
No, manca la vetustà
Informazioni importanti per la prima giornata:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Valore venale!
Valore reale è „superato“ (ma usato da tanti)
Esistono oggetti di possesso e di utilizzo
Oggetti di possesso con sistemi di confronto
Oggetti di utilizzo con sistemi di reddito
Formula del valore di reddito
Valore Locativo
Tasso netto (CP e C3‘)
Tasso di capitalizzazione (tasso netto + costi)
La prossima volta
• La vetustà
- costi di costruzione (CCC e norme SIA)
- sostanza di rinnovo (parte che si rinnova)
- età tecnica delle singole parti
- uso delle tabelle di svalutazione (SIV)
 Vetustà
….abbiamo tutto per trovare il valore venale!
……per immobili di reddito
(valore di reddito – vetustà) = valore venale
La 1‘giornata (novembre 2009) abbiamo visto:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Valore venale!  valore di mercato (a condizioni normali)
Valore reale è „superato“ (ma usato)  costi di costr. + terr - vetustà
Esistono oggetti di possesso (ville) e di utilizzo (ogg. di reddito)
Oggetti di possesso con sistemi di confronto (Fahrländer…prezzi…)
Oggetti di utilizzo con sistemi di reddito (Vdr – vetustà)
Formula del valore di reddito (affitto / tasso di capitalizaz.)
Valore Locativo (affitto corretto e realmente possibile)
Tasso netto (CP + C3‘)
Tasso di capitalizzazione (tasso netto + costi)
 ora….per ottenere il VALORE VENALE dobbiamo ancora dedurre la
vetustà (svalutazione)
 COME SI CALCOLA LA VETUSTÀ??
Procedura per il calcolo della vetustà
1. Valutare i costi di costruzione ( per un
immobile nuovo dello stesso tipo) ossia di rinnovo
2. Valutare la sostanza di rinnovo (parte % di
un immobile che si rinnova ciclicamente)
3. Valutare i „cicli“ (ogni quanti anni si deve
rinnovare questo tipo d‘immobile)
4. Valutare l‘età tecnica
5. Calcolare la vetustà con la tabella SIV
Costi di costruzione o di riproduzione??
• Costi di costruzione  per immobili nuovi
• Costi di riproduzione  rifare un „nuovo“
immobile „come quello esistente“
COSTI DI RIPRODUZIONE
NON sono i costi per la nuova costruzione,
bensì i costi per la riproduzione dell‟edificio UGUALE, nuovo
(possono essere più elevati dei costi per la nuova costruzione).
IMMOBILE FOTOCOPIA!!
Costi per il medesimo immobile senza terreno!
Senza migliorie!!
Costi di riproduzione sono da calcolare solo per la
sostanza (volume, parti..) che deve realmente essere
rinnovata durate la sua esistenza.
Per costruzioni da demoliere NON si calcolano i costi di demolizione.
CCC
(Codice dei Costi di Costruzione)
CRB
Strutturazione dei costi
CCC - CRB
CCC 0 Terreno
Stime immobiliari
Costi di riproduzione per
CCC 1 Lavori preparatori
CCC 2 Edifici
CCC 3 Attrezzature d‟esercizio
CCC 4 Sistemazioni esterne
CCC 5 Costi accessori
53
Valore a nuovo degli edifici
CCC 2 Edifici
CCC 4 Sistemazioni esterne
CCC 5 Costi accessori
Solo per valori di proseguimento
CCC 3 Attrezzature d‟esercizio
TERRENO
CCC 0
L‟acquisto, il costo o il valore del terreno.
È un costo unico e del passato.
Non viene riprodotto o rinnovato!
NON fa parte dei costi di riproduzione
54
NO!!
LAVORI PREPARATORI
CCC 1
NO
Rilevamenti, indagini, demolizione, sgombero,
allestimenti provvisori, fondamenta speciali…
Non ci sono più, non sono riconoscibili,
non fruttano alcun reddito, non possono essere affittati.
Rimuovono determinate lacune del terreno edificabile,
fanno quindi parte del valore del terreno e
sono costi unici e del passato!
Non devono essere rinnovati né riprodotti.
NON vengono considerati !!
55
EDIFICI
CCC 2
SI !!
Valore a nuovo (della stessa qualità) dell‟edificio!
Costi di riproduzione per sostituzione/ricostruzione
con le stesse dimensioni e qualità
1.
2.
3.
4.
5.
Possibilità di calcolo con più metodi:
calcolo del vol. 116
m3 x sist. val. a nuovo per m3
vol. costruzione 416 m3 x sist. val. a nuovo per m3
sup. costruzione 416 m2 x sist. val. a nuovo per m2
elemento di costo
sist. val. a nuovo per elemento
calcoli forfettari
unità (..x posteggio..)
56
IL SISTEMA DEL VALORE A NUOVO
CCC 2
Sist. val. a nuovo per i costi di riproduzione
•per l‟edificio esistente
•per la sostanza effettiva
•per le attuali caratteristiche
•per l‟attuale qualità, livello di
comfort, sistemazione, ecc.
NO!!!
57
Mai utilizzare direttamente e senza
esame il prezzo al m3 secondo
l‟indice dei costi di costruzione
SISTEMI DEL VALORE A NUOVO
CCC 2
Costi di riproduzione per una ricostruzione analoga
Sistema del valore a nuovo per
nuove costruzioni:
Sistema del valore a nuovo per
i vecchi edifici:
Attuale cubatura per la sostanza
esistente
Quanto costa la medesima riproduzione?
Considerare l‟ammanco di sostanza:
- standard tecnico semplice
- cucine/bagni semplici o mancanti
- tubature a vista
- isolazione scarsa o mancante
- lift mancante, cattiva statica, ecc.
58
I costi di riproduzione dipendono da:
CCC 2
•
Costruzioni vecchie dispongono di minori instalazioni e allestimenti più
semplici, per questo i costi di riproduzione sono MINORI
• Costi di costruzione in città sono MAGGIORI di quelli in campagna
• In valli, sulle montagne o colline AUMENTANO costi di trasporto,
isolazione
• Edifici con tanti appartamenti piccoli o razionali nello spazio hanno parti
maggiori di installazioni (al m3) e perciò i costi AUMENTANO
• Case contigue hanno costi MINORI di case „libere“ (con più facciate
esterne)
• Edifici con grandi cantine e spazi comuni hanno costi MINORI (al m3)
• Edifici standardizzati costano MENO
Superficie e Volume di edifici non cambiano perciò anche i costi
di riproduzione non cambiano  Costi di riproduzione sono una costante
59
SISTEMI DEL VALORE A NUOVO
CCC 2
CCC 2 contiene i gruppi:
• Costruzione grezza 1
Non si rinnova
struttura di base (fondamenta, struttura portante, scheletro, il cemento armato..)
• Costruzione grezza 2
involucro (facciate), isolazione, tetto, finestre
•Installazioni
Impianto elettrico, sanitari, cucine, riscaldmento
•Allestimenti
pittura, rivestimenti pavimenti
60
Da rinnovare !!
ATTREZZATURE D’ESERCIZIO
CCC 3
eventualmente
Attrezzature d‟esercizio, gru, lift, impianti tecnici spec.
Stimare solo per il “valore di proseguimento” (da specialisti)
(non equivale al valore venale)
Particolarità:
rapporti di proprietà
redditività
ininfluenti sul valore del terreno
problematica degli accantonamenti
Tema speciale nei corsi SIV
61
SISTEMAZIONI ESTERNE (SE)
SI ! …ma parziale!
CCC 4
Condotte di raccordo sul fondo, posteggi, scale, muri.
Costi di riproduzione per una realizzazione analoga
Consueto utilizzo delle SE
Oggetti di utilizzo separati
….è compreso nel normale affitto
- giardino, spazi verdi, terreno
- recinti, steccati, cancelli
- muri del giardino, di sostegno
- parco giochi, stagni da giardino
- tubature all‟interno del fondo
- accessi, strade, piazzuole, ecc.
Calcolo
- per superficie di SE
- per metri lineari
- valori forfettari
- parcheggi, depositi
- padiglione da giard., annessi, ecc.
62
Oggetti di possesso separati
- pozzi, oggetti d‟arte e simili
Attenzione, non sono SE:
- Zone verdi e piante NO
- migliorie del terreno edificabile
- edificazioni di terreni e scarpate
COSTI ACCESSORI
CCC 5
Si !!
Interessi del credito di costruzione, costi di
finanziamento, oneri e tasse.
Costi accessori per una riproduzione analoga
Perlopiù stima forfettaria
quale supplemento alla somma CCC 2 + 4
Costi di capitale
Spese, tasse
63
Interessi sul credito di costr.
- tasso d‟interesse
- durata dei lavori
Circa 5 - 6 % dai
costi di riproduzione
( CCC 2 – 4 )
Autorità, regolamenti
- spese per permessi
- tasse di allacciamento
- ecc.
Esempio di calcolo
Edificio:
Anno di costruzione: 1952
Tipo di costruzione: economica, semplice, poco comfort
Volume:
1‘500 m3 (SIA 116)
Sistemazioni esterne
Superficie asfaltata: 100 m2
Condotte:
Fr 15‘000 (a nuovo)
Mura e recinti:
Fr 10‘000 (a nuovo)
Costi accesori
Vari:
CCC 0
CCC 1
CCC 2
CCC 3
CCC 4
5%
Edificio 1500 m3 a Fr 450/m3
Asfalto 100 m2 a Fr 150/m2
Condotte
forfait
Mura e recinti
forfait
CCC 5
Costi accessori
5 % da 715‘000
COSTI DI RIPRODUZIONE (CCC 2-5)
64
Fr
0
Fr
0
Fr 675‘000.—
Fr
0
Fr 15‘000.—
Fr 15‘000.—
Fr 10‘000.—
Fr 35‘750.—
Fr 750‘750.--
Tabella costi (CCC 2)
Case
unifamiliari
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
Case
plurifamiliari
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
Immobili
per uffici/servizi
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
Immobili
per artigianato
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
Immobili
industriali
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
Immobili (sottosuolo)tipo
autosilo,deposito
Edificio
1 Struttura di base
2 Rivestimenti edificio
3 Installazioni/tecnica
4 Allestimenti
65
Livello semplice
Fr/m3(416)
% quota
470
100 %
190
40 %
90
19 %
60
13 %
130
28 %
Livello semplice
Fr/m3(416)
% quota
470
100 %
180
38 %
70
15 %
90
19 %
130
28 %
Livello semplice
Fr/m3(416)
% quota
450
100 %
170
38 %
70
16 %
90
19 %
120
27 %
Livello semplice
Fr/m3(416)
% quota
420
100 %
200
48 %
110
27 %
110
25 %
0
0%
Capannone senza tecnica
Fr/m3(416)
% quota
420
100 %
200
48 %
110
27 %
110
25 %
0
0%
Livello semplice
Fr/m3(416)
% quota
100 %
Livello medio
Fr/m3(416)
% quota
600
100 %
240
40 %
110
19%
80
13 %
170
28 %
Livello medio
Fr/m3(416)
% quota
530
100 %
200
38 %
80
15 %
100
19 %
150
28 %
Livello medio
Fr/m3(416)
% quota
550
100 %
210
38 %
90
16 %
100
19 %
150
27 %
Livello medio
Fr/m3(416)
% quota
520
100 %
250
48 %
140
27 %
130
25 %
0
0%
Capannone con tecnica
Fr/m3(416)
% quota
520
100 %
310
60 %
160
30 %
50
10 %
0
0%
Livello medio
Fr/m3(416)
% quota
250
100 %
190
75 %
0
0%
50
20 %
10
5%
Livello superiore
Fr/m3(416)
% quota
750
100 %
300
40 %
140
19 %
100
13%
210
28 %
Livello superiore
Fr/m3(416)
% quota
560
100 %
210
38 %
80
15 %
110
19 %
160
28 %
Livello superiore
Fr/m3(416)
% quota
670
100 %
250
38 %
110
16 %
130
19 %
180
27 %
Livello superiore
Fr/m3(416)
% quota
650
100 %
310
48 %
180
27 %
160
25 %
0
0%
Fabbriche
Fr/m3(416)
% quota
650
100 %
420
65 %
230
35 %
0
0%
0
0%
Livello superiore
Fr/m3(416)
% quota
360
100 %
270
75 %
0
0%
70
20 %
20
5%
verificare e
controllare i
valori per
ogni
edificio!!!
SIA 416 !!!
SIA 116…??
SIA 416…??
SIA 116 non è più attuale ma SPESSO
riceviamo dati o piani vecchi che indicano
valori calcolati con questa norma.
I volumi SIA 116 risultani maggiori
Differenza circa 10-15 %
SIA 416 è valida attualmente
I volumi SIA 416 risultano minori
66
Attenzione alle differenze!
SIA
SIA 116
Volume 2000 m3
SIA 416
Volume 1800 m3
Costo (CCC 2) Fr 450/m3
Costo (CCC 2) Fr 495/m3
Costo edificio (CCC 2)
2000 x 450 = Fr 900‘000.—
67
Costo edificio (CCC 2)
1800 x 500 = Fr 900‘000.—
Attenzione agli errori
•
•
•
•
Piani….
…realtà…
m3 1000
m3 1200
Calcolare i m3/m2 da piani esistenti controllare SEMPRE scala ( 1:200….),
modifiche…
Misurare l`edifico (fare schizzo, foto…)
Vedere tutti i locali (cantine, garage, locali tecnici)
….chiedersi  ….ma è possibile????
VETUSTÀ TECNICA
Elemento di Val. La VT è un elemento di valore negativo presente in ogni oggetto di
utilizzo e va calcolata separatamente e dedotta dal Valore di Reddito
dell‘oggetto.
NO x immobili nuovi, progetti e oggetti da demolire!
Deprezzamenti
Sono considerati deprezzamenti tutti i costi edili necessari per
ripristiare lo stato nuovo dell‘immobile:
- Costi immediati
sono necessari interventi immediati per rimmuovere i danni
- Costi differiti
costi per il rinovo in un secondo tempo VETUSTÀ TECNICA
Non ne fanno parte le spese annuali d‘esercizio, cura, manutenzione
e di riparazione che vegono pagate con le entrate correnti (affitti)!
Vetustà 69
Vetustà
Rinnovo ma senza miglioria!
70
Vetustà e rinnovo
Porte in legno vecchie
Porte PVC nuove, isolate
e facciata isolata
Rinnovo o miglioria??
71
NON TUTTO INVECCHIA
Definizione
„Invecchiano“ e si svalutano solo le parti della costruzione che nel
corso della loro esistenza devono prima o poi essere rinnovate.
Struttura non soggetta ai rinnovi:
Terreno
NON richiede alcun rinnovo, non subisce vetustà tecnica.
Terreno NON invecchia!
Struttura di base La struttura di base (fondamenta, struttura portante, lo „scheletro“; il
cemento armato,….), invecchia ma NON neccesita di rinnovo quindi
NON si svaluta.
Solo al momento della demolizione si svaluta di colpo (a „zero“).
Struttura soggetta ai rinnovi:
rivestimento edificio―involucro―, installazioni e allestimenti
Queste componenti invecchiano progressivamente con diverse
rapidità e devono essere rinnovate, subiscono una vetustà crescente
di anno in anno:
Involucro:
Durata di Vita Complessiva (DVC)
40-50 anni
Installazioni: Durata di Vita Complessiva (DVC)
30-35 anni
Allestimenti: Durata di Vita Complessiva (DVC)
20-25 anni
Vetustà 72
Vetustà
Durante il sopraluogo
guardare bene, valutare
danni e costi!!
Eventualmente
interpellare
specialisti!
Un classico …e
costoso!
Vetustà 73
Rimozione della Vetustà tecnica (VT)
Definizione:
Vetustà Tecnica (VT) = importo (denaro) necessario per riportare la
costruzione a uno stato pari a quello nuovo (senza deprezzamento e
senza miglioramenti).
Senza migliorie = Senza aumenti di reddito
Misure:
Cura e manutenzione costante (annuale)
( „pagato“ dalla parte „manutenzione“ del tasso d‘interesse lordo)
Riparazione di danni improvisi
(„pagato„ dalla parte „manutenzione“ del tasso d‘nteresse lordo)
Rinnovi a cicli di lungo termine
(„pagato“ dagli accantonamenti annui, parte del tasso d‘int.lordo)
„Neutro―
Vetustà, deprezzameto, svalutazione tecnica sono „neutri― dal
punto di vista del Reddito e del Valore di Reddito.
Il Reddito (l‗affitto) resta uguale!
Manutenzione, cura e rinnovo sono „neutri“ perchè anche qui il
Reddito (affitto) non cambia.
Vetustà 74
Sviluppo die valori
Fr
Vetustà
Valore di reddito
Valore venale
Tempo
Vetustà 75
METODI
Modo di vedere:
o come accantonamenti accumulati (saldo degli acc.)
o come accantoamenti mancanti (ammanco di acc.)
Metodi
1 Calcolo con le tabelle della vetustà
Metodo ausiliare seplice (tabelle SIV)
Deprezzamento della sostanza soggetta ai rinnovi (50/100)
2 Calcolo per rinnovi a cicli di lungo periodo
per costruzioni che richiedono rinnovi a cicli di lungo periodo.
3 Calcolo per singole componenti edilizie
per immobili il cui stato richiede per il momento solo il rinnovo
di singole componenti.
4 Calcolo per gruppi di componenti edilizie
metodo di calcolo più preciso e completo per l‘intera struttura
architettonica.
Vetustà 76
Il metodo in base alla tabella della vetustà SIV
Procedura
Determinare i costi e il ciclo di rinnovo (Fr e anni)
Perodi piu o meno lunghi a dipendenza di qualità, tipo,
resistenza e usura della costruzione.
Determiare la struttura soggetta ai rinnovi (%)
Non tutta la struttura architetonica si deprezza bensi
solo una parte (fondamenta NO, scheletro NO)
Involucro, installazioni e allestimenti SI)
Determiare l‘età tecnica (anni) ET
Lo stato della struttura corrisponde all‘età del“ ciclo di
rinnovo“ . (informarsi sul anno di costruzione e rinnovi
fatti in passato)
Calcolare la vetustà tecnica ( %)
Quota specifica deicosti di rinnovo (da tabella)
Vetustà 77
I cicli e costi di rinnovo
Tipo di edificio
Ciclo di rinnovo
in anni
Costo di rinnovo
da costi riproduzione
Stabile abitativo
normale
Da 25 a 35 anni
Dal 40 % al 50 %
Stabile x uffici/servizi Da 30 a 40 anni
semplice
Dal 35 % al 45 %
Stabili commerciali,
officine.,
produzione..
Dal 25 % al 45 %
Da 35 a 45 anni
Costi e cicli dipendono dal livello della
costruzione  edifici di lusso o rapresentativi
hanno cicli più corti e costi maggiori!!
Vetustà 78
Gruppi di componenti edilizie di uguale durata
CCC 2
Gruppo 1
Struttura di base
40 – 60% di CCC 2
Struttura portante „eterna“,
lo scheletro…
Gruppo 2
Rivestim. edificio
15 - 30% di CCC 2
Finestre
Tetto
Isolazioni
Facciate
1/4
1/4
1/4
1/4
Gruppo 3
Installazioni
15 - 25% di CCC 2
Elettro
Riscaldamento
Sanitari
Cucina
1/4
1/4
1/4
1/4
Gruppo 4
Allestimenti
10 - 20% di CCC 2
Betoncino, intonaco
Falegnme , Metlcostruz
Pavimenti, soffitti
Tinteggi
1/4
1/4
1/4
1/4
Vetustà 79
Molto longevi NON SI
Da 80 a 150 RINNOVA
anni
Longevi
40 a 60 anni
Mediamente Cucine,
bagni…
longevi
20 a 30 anni
Poco longevi
15 a 25 anni
Età Tecnica (ET)
Età
Media per la sostanza di rinnovo,
per ciascun gruppo di componenti edilizie.
Gruppi di componenti edilizie
p.es.: Gruppo 1
Gruppo 2
Gruppo 3
DVC DUR ET
Rivestimenti dell‘edificio
Installazioni
Allestimenti
DVC
= Durata di Vita Complessiva
DUR
ET
= Durata Utilizzo Residua
= Età Tecnica (DVC – DUR = ET)
Gruppo di componenti edilizie
DVC
DUR
Gruppe 1 Rivestimenti (involucro)
Gruppe 2 Installazioni
Gruppe 3 Allestimenti
50 anni
35 anni
20 anni
20 anni
10 anni
10 anni
30 anni
25 anni
10 anni
105 anni
40 anni
65 anni
35 anni
13 anni
22 anni
Total
ET
Componenti da rinnovare
=
Media (somma : 3 )
Vetustà 80
ET
Vetustà calcolara con la tabella SIV
Ciclo di Rinnovo
p.es.: Ogni 30 anni
Sostanza di Rinnovo
costi di riproduzione calcolati separatamente
p.es. Fr 2‘222‘000 (per la riproduzione)
 45% dei costi di riproduzione
p.es 45 % da 2‘222‘000 = Fr 1‗000‗000
Età Tecnica
?
?
p.es.: 18 su 30 anni
Tabella
Calcolare con la tabella
p.es:. 45,7% dalla
Sostanza di rinnovo
Vetustà 81
Vetustà tecnica
La tabella Vetustà del SIV
Età tecnica
in anni
2 0 anni
Durata complessiva del ciclo di rinnovo
25 anni
30 anni
35 anni
40 anni
Età tecnica
in anni
1 anno
2 anni
3 anni
4 anni
5 anni
3 .4%
6 .9%
10 .5%
14.3%
18.2%
2.4%
4.9%
7.5%
10.2%
13.0%
1.8%
3.6%
5.6%
7.6%
19.7%
1.4%
2.8%
4.2%
5. 8%
7.4%
1.1%
2.2%
3.3%
4.5%
5.7%
1 anno
2 anni
3 anni
4 anni
5 anni
6 anni
7 anni
8 anni
9 anni
10 anni
22.3%
26.5%
30.9%
35.5%
40.3%
15.9%
19.0%
22.1%
25.4%
28.8%
11.8%
14.1%
16.4%
18.9%
21.4%
9.0%
10.7%
12.5%
14.4%
16.3%
7.0%
8.3%
9.7%
11.1%
12.6%
6 anni
7 anni
8 anni
9 anni
10 anni
11 anni
12 anni
13 anni
14 anni
15 anni
45.3%
50.5%
55.8%
61.4%
67.2%
32.4%
36.1%
39.9%
43.9%
48.1%
24.0%
26.8%
29.6%
32.6%
35.7%
18.3%
20.4%
22.6%
24.8%
27.2%
14.2%
15.8%
17.5%
19.2%
21.1%
11 anni
12 anni
13 anni
14 anni
15 anni
16 anni
17 anni
18 anni
19 anni
20 anni
73.3%
79.6%
86.1%
92.9%
100%
52.4%
56.9%
61.6%
66.4%
71.5%
38.9%
42.3%
45.7%
49.3%
53.1%
29.6%
32.2%
34.8%
37.6%
40.4%
23.0%
24.9%
27.0%
29.1%
31.3%
16 anni
17 anni
18 anni
19 anni
20 anni
76.8%
82.2%
87.9%
93.8%
100%
57.0%
61.1%
65.3%
69.7%
74.3%
43.4%
46.5%
49.7%
53.1%
56.5%
33.6%
36.0%
38.5%
41.1%
43.8%
21 anni
22 anni
23 anni
24 anni
25 anni
60.2%
di rinnovo:
63.9%
67.8%
71.9%
76.1%
46.6%
49.5%
52.6%
55.7%
59.0%
26 anni
27 anni
28 anni
29 anni
30 anni
80.6%
62.4%
31 anni
21 anni
22 anni
23 anni
24 anni
25 anni
26 anni
79.0%
Il deprezzamento è il 45.7 % della sostanza
27 anni
84.0%
28 anni 45.7 % da 1‘000‘0000 = Fr 457‗000 89.1%
29 anni
94.4%
30 anni
100%
ENTWERTUNG Folie 82
31 anni
Come sarebbe con la vetusta „lineare“??
• In alternativa al sistema dimostrato (SIV) si
potrebbe fare una svalutazione „lineare“ (come
si praticava „una volta“)
Normalmente si svaluta del 1 % annuo e
questo direttamente dal costo di costruzione
18 anni = 18 % di 2‗222‗000 = Fr 400‗000
 Rispetto ai 457‗000  differenza 57‗000 (12.5 %)
Stato di edifici
Immobile del 1962, (foto del 1982)
84
Stato 2
Medesimo immobile rinnovato nel 1984 (foto del 2004)
85
Stato 3
Medesimo immobile rinnovato la 2. volta nel 2007
86
confronto
Costi di riproduzione: (dalla teoria SIV)
Volume m3 6‘000 a Fr 500/m3
Sistemazioni esterne m2 300 a Fr 150
Costi 6 % da 3‘045‘000.-Totale x la riproduzione
50 %

45 anni
Costi di rinnovo:
Ciclo:
Speso in realtà in 45 anni:
Rinnovo 1
Rinnovo 2
10 appartamenti rinnovati a Fr 35‘000
Riscaldamento, tubature verticali
Appartamenti ancora da rinnovare (12)
Altra vetustà attuale (riscaldamento, impianto elettrico..)
TOTALE REALE




Fr 3‘000‘000
Fr
45‘000
Fr 183‘000
Fr3‗230‗000.-

Fr 1‗615‗000
Differenza ??







Fr 300‘000
Fr 550‘000
Fr 350‘000
Fr
65‘000
Fr 420‘000
Fr 100‘000
Fr 1‗785‗000.--
Migliorie Fr 170‘000 (ca 10 %)
87
..dal 1962 ad oggi
1
2
3
Speso realmente (da contabilità) per
rinnovi in 45 anni Fr 1‗615‗000.—
E secondo i calcoli SIV Fr 1‗785‗000.—
Differenza del 10 %
Migliorie!!
88
Accantonamenti necessari
Per calcolare gli accantonamenti annui necessari si divide il totale dei
costi di rinnovo per il corrispondente fattore del valore finale della
rendita (VFR)  fattore che si trova sulla tabella apposita!
Per tutti i calcoli con le tabelle di valori attualizzati è da usare sempre e solo
il tasso d‘interesse netto (tasso base)!!
Esempio:
Soluzione:
Costi di riproduzione CCC 2-5
Tasso d‘interesse netto (C3 + CP)
Costi di rinnovo (da costi riprod.)
Ciclo di rinnovo (DVC)
Accantonamenti (45 % da 6‘000‘000)
Da tabella VFR (4 % / 35 anni)
2‘700‘000 : 73.652  accantonamenti
89
Fr 6‘000‘000
4%
45%
35 anni
Fr 2‘700‘000
73.652 fattore
Fr 36‘659 p.a
Sistema del Valore Finale della Rendita
Risparmio possibile
negli anni rimanenti
oggi
90
Ora possiamo valutare un immobile
Sappiamo:
•
•
•
•
come trovare il valore locativo
come trovare il tasso netto
come tovare i tasso di capitalizzazione (costi)
come trovare i costi di costruzione, di rinnovo e
la vetustà
……perciò 
….finalmente
+ Valore di reddito =
valore locativo
tasso di capitalizzazione
- Vetusta
= VALORE VENALE o valore di mercato
Esempio (da calcolare)
•
•
•
•
•
•
•
•
Affitti oggi
Affitti possibili
Tasso netto
Supplemento costi
Costi di riproduzione
Sostanza rinnovo
Età tecnica
Ciclo di rinnovo
=
=
=
=
=
=
=
=
100‘000
115‘000
3.5 %
2%
2‘000‘000
50 %
9 anni
35 anni
soluzione
•
•
•
•
•
•
Valore locativo:
115‗000.—
Tasso di capitalizzazione: 3.5 % + 2 % = 5.5 %
Valore di reddito:
115‘000 / 5.5 % = 2‗090‗000
Sostanza di rinnovo: 50 % da 2‘000‘000 = 1‗000‗000
Svalutazione in %:
Tabella SIV (9 anni di 35)  14.4 %
Svalutazione in Fr : 14.4 % da 1‘000‘000 = 144‗000
• Valore venale (di mercato) oggi
2‗090‗000 – 144‗000 = 1‗946‗000  Fr 1‗950‗000.—
Tasso di capitalizzazione e rendimenti
Il tasso do capitalizzazione è un tasso
„interno“ calcolato per coprire tutti i costi
immobiliari (Cap terzi, cap proprio, manutenzione,
amministrazione, sfitti, accantonamenti…)
Il rendimento lordo è quanto interessa ad un
investitore (corrisponde al tasso in funzione al capitale investito
(valore venale) e non „parte“ dal valore di reddito.
Valore locativo/ valore venale = rendimento lordo
Come „si comporta“ il rendimento lordo?
Esempio precedente:
Tasso di cap.
Valore locativo:
Valore di reddito:
Vetustà:
Valore venale
Rendimento:
5.5 %
115‘000
115‘000/ 5.5% = 2‘090‘000
144‘000
2‘090‘000 -144‘000 = 1‘950‘000
115‘000/1‘950‘000 = 5.9 %
Più aumenta la vetustà …più si alza il rendimento !!
Vetustà 400‘000  Valore venale 1‘690‘000  6,8 %
Oggi
• Rendimenti del 5 – 5.5 % sono „buoni“ per
oggetti di reddito (con vetustà bassa)
• Se l‘immobile è vecchio…vetusto deve avere un
rendimento lordo nettamente superiore ( 6 -9 %).
• Immobili industriali, artigianali hanno rendimenti
superiori alla casa prurifamiliare
• Il rendimento NON interessa per l‘uso proprio.
Osservazione
• È facile valutare oggetti tipici di reddito:
…Casa plurifam, PPP, Casetta, Magazino
• È difficile valutare oggetti senza un reddito
reale: Ville….rustici….oggetti particolari
• È difficile valutare immobili con tante cose
inutili: Arte, show, volumi inutili, piscina…
• La „vostra“ banca dati vale di più di tanti
calcoli!
…terza e ultima giornata „stime“
•
•
•
•
•
Analizzeremo diverse stime
Parleremo di sistemi dinamici „DCF“
Discutiamo di sistemi di confronto
Classe della posizione
Riceverete un „vademecum“ con
espressioni tipiche e la loro spiegazione
• Renderò „attenti“ sui punti fondamentali e
critici.
Cosa contiene una stima
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Riassunto (1 pag)
Tutti i dati (uff. Reg. / Mappale / PR)
Volumi, m2
Incarico (da chi /per cosa / valido da-a..)
Spiegazioni
Descrizione immobile
Posizione Macro / micro
Calcolo costi (tasso netto e lordo)
Vetustà
Affitti
Osservazioni
Calcoli per ottenere il valore VEDI STIMA
Giornata 3
• Classe di posizione di terreni
Categoria di Posizione
È una indicazione della
qualità di posizione per
terreni
CP
?
Funziona per ogni tipo di immobile
Serve poco per terreni edificati:
•Per fissare il canone in caso di diritti di
superficie
•Per individuare eventuali differenze
economiche
indica il valore del terreno in %
(del tutto)
Serve per suddividere il valore
globale (VdR) in valore relativo del
terreno e valore relativo della
costruzione
Serve maggiormente per terreni non ancora edificati:
•L‘edificazione ipotetica ci può dare VRT che qui equivale al valore
venale del terreno
..Rating x terreni
102
Valore da 1 a 9 ??
• Lugano…..Collina d‘oro  CP 7 (x abitazione)
Valore da 1 a 9 ???
Biasca…..vicino l‘autostrada….x abitazione!  CP 2
Valore da 1 a 9??
Locarno, centro  CP 4……massimo 5 (per abitazione)
BUONA o PESSIMA
―Qualità della posizione‖ degli immobili
Buona posizione
Pessima posizione
Eccezionale
Penosa...
Urbana, posizione centrale,
fuori mano, periferica
Soleggiata con vista
Rumorosa e ombreggiata
Rischi e opportunità
Nota 1, insufficiente
Nota 6, eccellente
Cat. di posiz.: CP 1 = posizione pessima
CP 10 = posizione ottima
106
QUALITÀ DELLA POSIZIONE
In Svizzera di regola la qualità della posizione
viene indicata con la CATEGORIA DI POSIZIONE:
Naegeli (dal 1955)
SIV
Criterio delle cat. di posiz.
Tabelle delle cat. di posiz.
CP da 1 a 8
CP da 1 a 10
SVKG – SEK/SVIT
Tabelle CP
Kaspar Fierz
Criteri strutturali
In Svizzera il metodo delle categorie di posizione
è generalmente diffuso e anche giuridicamente riconosciuto.
Esiste solamente in CH!
107
CARATTERISTICHE QUALITATIVE
Quali criteri influiscono
sulla qualità del terreno?
Ubicazione
Utilizzo
Posizione
Viabilità
Mercato
città, paese, villaggio, ecc.
zona edificabile, sfruttamento
posiz. dell’abitaz., immissioni, vista, ecc.
raggiungibilità, offerte, infrastruttura, ecc.
domanda, andamento del mercato
108
LE TABELLE CP DELLA SIV
4 tabelle SIV per le categorie di posizione
Abitazioni
Commercio e servizi
Artigianato e industria
Infrastrutture pubbliche, costruzioni speciali
109
Criteri diversi a dipendenza del tipo di immobile
Locarno, centro  abitazione CP 5  uffici CP 4
SUDDIVISIONE DEL VALORE GLOBALE
Il valore di un immobile edificato
si compone di:
60 %
Quota valore costruz. = Somma valori a nuovo
(non deprezzato)
40 %
Quota valore terreno = “Valore rel. terreno”
Tra il valore del terreno e il valore globale (VdR)
vi è una specifica relazione quantitativa.
Per questo si parla di “valore relativo del terreno”
111
QUALITÀ DELLA POSIZ. = QUALITÀ DEL VALORE
Qualità del valore a seconda della posizione
Quota del valore del terreno
dal valore globale (valore di reddito)
Rapporto del reddito (valore locativo) con il
valore del terreno
Posizione pessima:
Posizione buona:
bassa quota di terreno
elevata quota di terreno
112
Il valore CP
Meglio è la qualità della posizione, maggiore è il valore del
terreno in relazione al valore globale
CP fino al 3
scadente
CP dal 3 al 5
CP sopra il 5
=
posizione
=
posizione mediocre
=
posizione buona
Massimo CP 8.8
8.8 x 6,25 = 55 %
Massimo valore
del terreno
113
CP – NUMERO MAGICO 6,25%
Moltiplicatore CP
6,25% per punto
CP
Vale per tutto!
Biasca (vicino A2)
Locarno (città)
Lugano (zona ville)
x abitazione:
x abitazione:
x abitazione:
posizione scadente!
posizione media!
buona posizione
Cat. di posizione
p.es. CP 1,00
Cat. di posizione
p.es. CP 4,0
Cat. di posizione
p.es. CP 7,00
Val. del terreno =
2,00 x 6,25%
Val. del terreno =
4,00 x 6,25%
Val. del terreno =
7,00 x 6,25%
12.5% del valore
globale
25,0% del valore
globale
43,75% del valore
globale
114
CP....si calcola dal VdR!
• Perche si parte dal Valore di Reddito e non dal valore
venale (deprezzato) ?
Il terreno non si deprezza, non invecchia
Usando il valore venale, ogni anno il terreno
diminuirebbe di valore, come l‘edificio. In
realtà si svaluta solo l‘edificio.
115
ESEMPIO
Si calcoli:
Val. locativo
100‟000
Tasso d‟int.
5,00%
Cat. di pos.
CP 3,20
Val. terr.
?
Val. costr.
?
Val. locativo
100‟000
Tasso d‟int.
5,00%
Cat. di pos.
CP 5,80
Val. terr.
?
Val. costr.
?
116
SOLUZIONE
Val. di reddito 100‟000 : 5%
= 2‟000‟000
Val. di reddito 100‟000 : 5%
= 2‟000‟000
Cat. di pos.
VT%
Val. terreno
Cat. di pos.
CP 3,20
VT%
3,20 x 6,25%
= 20%
2‟000‟000 x 20%
= 400‟000
Val. costruz.
Val. terreno
= 1‟600‟000
Il valore di reddito è
uguale in entrambi gli
immobili, ma la
suddivisione è
totalmente diversa
CP 5,80
5,80 x 6,25%
= 36%
2‟000‟000 x 36%
= 720‟000
Val. costruz.
= 1‟280‟000
117
INDIPENDENTE DALLA SUPERFICIE DEL TERRENO
Valore di reddito
600 m2
Val. locativo
100‟000
Tasso d‟int.
5,00%
Val. reddito
2‟000‟000
2‘500 m2
Val. locativo
100‟000
Tasso d‟int.
5,00%
Val. reddito
2‟000‟000
Valore di reddito:
indipendente dalla superficie del terreno
118
DIPENDE DALLA CATEGORIA DI POSIZIONE
Val. reddito
Cat. di pos.
Val. terreno
2‟000‟000
CP 2,40
400‟000
Val. reddito
Cat. di pos.
Val. terreno
2‟000‟000
CP 5,80
720‟000
Valore del terreno:
non dipende dalla superficie del terreno,
ma dalla categoria di posizione
119
IL VALORE RELATIVO DEL TERRENO
Il valore relativo del terreno:
non dipende dalla superficie del terreno
dipende dalla categoria di posizione
in una det. relazione con il valore globale (val. reddito)
in una det. relazione con il reddito (valore locativo)
... dipende dall‟utilizzo dell‟immobile edificato!
120
VALORE DEL TERRENO
Immobili edificati:
quota del valore globale esistente
(valore di reddito)
Non ancora edificato:
quota del valore globale possibile
teorico futuro (valore di reddito)
quale controllo del valore assoluto
del terreno secondo il metodo del
valore di confronto
121
CP e VRT e VRE
ASCONA
VdR = 7‘000‘000
Valore venale 6‘000‘000
Terreno 1300 m2
122
La tabella
. Casa unifamiliare isolata, con basso sfruttamento, in piccolo paese
. Zona residenziale con bella vista, buona esposizione al sole e immissioni deboli, manutenzione effettuata in modo costante
. Fermata dell'autopostale, negozio di quartiere e posta a circa 10-15 minuti a piedi, zona residenziale che richiede il possesso di un'automobile
Tabella delle classi di posizione per le abitazioni
Criteri principali
CP 1
CP 2
CP 3
CP 4
Ai margini
Sulla strada
Nel centro,
della località
principale
A Ubicazione
Podere isolato,
All'esterno
All'interno
paese fuori mano
del paese
del paese
Villaggio, piccola
località
Grande località,
piccola cittadina
In periferia
Città di medie
CP 7
CP 8
CP 9
CP 10
Nel centro
principale
Ai margini
Quartiere
della città
periferico
Sobborghi
Grande città CH
Località semplice
Località di vacanza
CP 6
nel nucleo
Sulla strada
Sobborghi
dimensioni
CP 5
8
Centro città
Ai margini
Quartiere
Quartiere
Migliore posizione
della città
periferico
cittadino
commerciale
Località media
Località esclusiv a
B Utilizzo
Zone miste
Zone residenziali
Sfruttamento
realizzabile
Utilizzo abitativ o in
Zone miste con
Zone miste con
zone industr./artigianali
diminuzioni di v alore
incrementi di v alore
Al di fuori delle zone
edificabili ordinarie
Zone residenziali semplici
Zone residenziali di
Zone
standard elev ato
migliori
Cattiv o
Basso sfr.
Scarso sfr.
Medio sfr.
Elev ato sfr. Sfruttamento molto elev ato
sfruttamento
IS 0,2-0,39
IS 0,4-0,59
IS 0.6-0.79
IS 0.8-0.99
7
C Posizione
Attrattiva della
posizione
Immissioni
Inadeguata
Posizione
Poco
Posizione
Buona
Ottima
Zona v ille,
Posizione esclusiv a,
cattiv a
attrattiv a
media
posizione
posizione
di prestigio
v ista
Immissioni forti
Immissioni medie
7.
2
IS 1.0 e superiore
Immissioni deboli
Nessuna immissione,
particolari v antaggi di posizione
9
8
7
D Viabilità
Mezzi pubblici
Nessun
Scarsa
Bassa freq.
Media freq.
Ampia offerta, buona freq.
Migliore posizione in
collegament
frequenza
grossa dist.
media dist.
a brev e dist.
centro città
Scuole, negozi,
Molto lontani o non
autorità, cultura
disponibili
A media distanza
Buona offerta a brev e
Tutte le offerte nelle
distanza
immediate v icinanze
E Situaz. di mercato
Concreta per l'oggetto
Nessuna
Bassa domanda,
Contesto di mercato
Domanda elev ata,
Domanda molto elev ata
in questione
domanda
offerta elev ata
bilanciato
bassa offerta
per questo oggetto
Attenzione
Valutazione sempre per l'oggetto in questione
Nei singoli criteri sono possibili anche voti intermedi
Classe di posizione = media dei 5 voti principali
Per ogni criterio principale effettuare la media dei criteri singoli
Prestare attenzione alla delimitazione con le altre tabelle CP
Motivare le correzioni o le ponderazioni differenti
4.
5
5.
5
5
8
123
Dai dati al calcolo
Valore di Reddito:
Fr 7‘000‘000
Valore Venale:
Fr 6‘000‘000
non ci interessa per questo calcolo perchè è il valore di reddito deprezato
(vetustà) e il terreno non si deprezza MAI, non invecchia!
La superficie del terreno:
m2 1‘300
non ci interessa perchè il terreno grande o piccolo che sia, vale una parte (%)
di tutto il valore (VdR) e il VdR non dipende dalla grandezza del terreno
La media delle Classi di Posizione: CP 7.2
ci serve per moltiplicarla con il fattore fisso 6.25 in modo da trovare a che
percentuale (%) del valore globale (VdR) equivale il valore del terreno
7.2 x 6.25 = 45 (%) è la parte di valore del terreno del valore globale (VDR) :
45 % di 7‗000‗000 = Fr 3‗150‗000 (Valore relativo Terreno)
124
Valori
Si osserva:
Immobili di pregio (costi di costruzione alti)
sono edificati su terreni di valore elevato
Immobili economici (costi di costruzione bassi) sono
edificati su terreni di valore basso
Spesso il valore di un oggetto aumenta rapidamnte per la
sua buona qualità di posizione
(facilità nella vendita, rischi minori)  di conseguenza
tasso di capitalizzazione piu basso e affitti piu alti  ne
segue VdR maggiore!!!
125
CARATTERISTICHE DEL Valore Rrelativo Terreno
Terreno
non ancora
edificato
Immobile
edificato
Calcolo:
con l‟utilizzo massimo teorico
possibile (edificazione)
Calcolo:
con l‟utilizzo edile effettivamente
disponibile
Valore: allacciato, pronto a
essere costruito, senza vizi
Valore:
CCC 0 + 1
Superficie:
sup. necessaria per l‟edificazione
rispettivo terreno
Superficie:
superficie richiesta
terreno normale
126