STUDIO NOTARILE Mauro e Gian Luca CRISTIANI
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Quadro delle norme legislative e regolamentari ,
(Comunitarie, Regionali e Nazionali) in materia di
Certificazione Energetica, applicabile agli edifici ubicati
nel territorio della Regione Toscana oggetto di interventi
edilizi, trasferimenti a titolo oneroso o locazioni, dopo
l'approvazione del Regolamento di attuazione n. 17/r
pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana il
3 marzo 2010
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Il quadro delle norme legislative e regolamentari, comunitarie. regionali e nazionali in
materia di certificazione energetica, applicabile agli edifici ubicati nel territorio della Regione
Toscana che siano oggetto di interventi edilizi, trasferimenti a titolo oneroso o locazioni, dopo
l'approvazione del Regolamento di attuazione n. 17/R pubblicato sul Bollettino Ufficiale della
Regione Toscana il 3 marzo 2010
I
Premesse
Il quadro normativo sulla certificazione energetica applicabile nella Regione Toscana potrà ritenersi
compiutamente definito soltanto quando:
- nella normativa nazionale, sarà entrato in vigore il D.P.R. previsto dall' art. 4 comma 1 lettera c)
del dlgs 192/2005 che disciplinerà le figure e i requisiti dei certificatori (provvisoriamente regolata,
anche nella Regione Toscana, dall' all. III al dlgs 115/2008 in virtù del richiamo effettuato dall'art.
24 del regolamento n. 17/R);
- nella normativa regionale siano stati approvati i regolamenti di attuazione previsti dagli articoli 25
(trasmissione dei dati di impianti ed edifici) e 26 (0rganizzazione del Sistema Informativo
Regionale) del Regolamento n. 17/R.
II
Fonti normative
-
La direttiva 2002/91/CE resta la fonte primaria, cui devono uniformarsi sia le normative
regionali che quella nazionale
-
La normativa legislativa e regolamentare regionale prevale su quella nazionale: principio di
“cedevolezza” di cui all'art. 17 primo comma D.Lgs 192/2005 in relazione all' Art. 117,
quarto comma della Costituzione.
-
Con l’entrata in vigore della legge regionale, la normativa nazionale si applica soltanto “per
quanto non previsto dalla normativa regionale” (arg. ex art. 2 D.lgs 192/2005 e art. 23 del
Regolamento n. 17/R).
III
Finalità della normativa
- nei fabbricati «nuovi» migliorare le prestazioni energetiche degli edifici e conseguire risparmi nei
consumi per limitare l'emissione di gas a effetto serra.
- nei fabbricati "vecchi" (preesistenti) oggetto di trasferimento a titolo oneroso o di locazione:
portare a conoscenza degli acquirenti o locatari la «classificazione energetica» e cioè la potenzialità
di consumo dell'edificio o porzione di edificio trasferito o locato, per orientare gli acquisti e
locazioni verso gli immobili più «virtuosi» dal punto di vista energetico e indurre i proprietari anche con incentivazioni fiscali, a introdurre miglioramenti volti a diminuire i consumi.
IV
Principio di cedevolezza
L'art. 17 del D. Lgs. 192/2005 prevede: "In relazione a quanto disposto dall'art. 117 quinto comma
della Costituzione, e fatto salvo quanto previsto dall'art. 16, comma 3, della legge 4 febbraio 2005
n. 11 per le norme afferenti a materie di competenza esclusiva delle regioni e province autonome, le
norme del presente decreto (192) e dei decreti ministeriali applicativi nelle materie di legislazione
concorrente, si applicano per le regioni e province autonome che non abbiano ancora provveduto al
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recepimento della direttiva 2002/91/CE fino alla data di entrata in vigore della normativa di
attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Nel dettare la normativa di
attuazione, le regioni e province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti
dall'ordinamento comunitario e dei principi fondamentali desumibili dal presente decreto e dalla
stessa direttiva 2002/91/CE."
Nelle Regioni e Provincie Autonome che hanno già approvato la normativa di attuazione della
direttiva, con norme applicabili solo nei rispettivi ambiti territoriali, si applicano quindi tali
normative e non quella nazionale, salvo specifici richiami.
Le Regioni che hanno già legiferato sono, oltre alla Toscana: Emilia Romagna, Friuli-Venezia Giulia, Lazio, Liguria,
Piemonte, Puglia, Valle D’Aosta, Lombardia, oltre alle Province autonome di Trento e Bolzano.
Quindi, in base a questo..."vestito di Arlecchino", per stipulare atti di trasferimento a titolo oneroso
o locazione (i notai) e per redigere attestati di certificazione energetica (i certificatori) occorre
sempre fare riferimento alle normative delle singole Regioni dove sono ubicati gli immobili, che
abbiano già legiferato.
V
Concetti, distinzioni e problematiche che rimangono anche dopo l'entrata in vigore della
normativa regionale
Rimane importante, nella normativa applicabile agli edifici ubicati in Toscana, la distinzione fra
edifici di nuova costruzione (e ad essi assimilati) ed edifici preesistenti, introdotta dal Dlgs
192/2005 e successive modifiche
La normativa regionale invero non “definisce” gli edifici di nuova costruzione, ma l'art. 2 del
Regolamento precisa, al secondo comma, che per le “definizioni” non indicate al primo comma si fa
riferimento alle definizioni degli ambiti applicativi di cui all'art. 2 commi 1 e 2 del Dlgs 192/2005:
quindi si definiscono “edifici di nuova costruzione” quelli per i quali il permesso di costruire è stato
richiesto o la denuncia di inizio attività, comunque denominato, è stata presentata successivamente
alla entrata in vigore del suddetto dlgs e cioè all' 8 ottobre 2005.
L'art.23-bis della legge regionale e l'art. 4 del regolamento assimilano agli edifici di nuova
costruzione, ai fini degli obblighi di “dotazione” e di “consegna” degli ACE e della inerente
“sanzione” della inefficacia della certificazione di fine lavori in mancanza degli attestati:
− gli edifici oggetto di ricostruzione a seguito di demolizione (senza richiedere la superficie
minima di 1.000 mq prevista dalla norma nazionale)
− gli edifici preesistenti di superficie utile lorda superiore a 1.000 mq oggetto di
ristrutturazione edilizia che riguardi l'intera struttura (la normativa nazionale parla di
radicale ristrutturazione nell'involucro esterno).
Si ritiene che anche in questi casi valga, come spartiacque la data di riferimento dell' 8 ottobre 2005
prevista per gli edifici “di nuova costruzione.”
La dotazione dell' 'ACE, negli edifici nuovi o assimilati, deve avvenire prima o contestualmente al
deposito della certificazione di fine lavori, che è inefficace se non è depositato l'ACE medesimo.
Sono “edifici preesistenti” tutti gli altri, anche se il permesso edilizio è richiesto “prima” dell'8
ottobre 2005 e rilasciato dopo.
La dotazione dell'ACE, negli edifici preesistenti, deve essere effettuata “prima” dell'atto di
trasferimento a titolo oneroso o locazione, in quanto un esemplare di esso va trasmesso (di regola
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preventivamente) al comune, un altro esemplare va consegnato all'acquirente o locatario e gli
elementi identificativi dell'attestato vanno riportati in atto.
In ordine alla suddetta distinzione, occorre fare alcune precisazioni:
- in ordine ai permessi in sanatoria
nulla dice la vigente normativa a proposito degli interventi edilizi oggetto di domanda di permesso
o di d.i.a. in sanatoria ex articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/2001.
In mancanza di contrarie disposizioni, sembra che possa ritenersi applicabile anche alla data di
presentazione di tali domande (e non alla data di effettuazione dei lavori non autorizzati)
la previsione temporale prevista all'art. 2 comma 1 lettera b) del dlgs 192/2005: e cioè prima o
dopo l'8 ottobre 2005.
- in ordine alle varianti in corso d'opera:
in presenza di un permesso originario e di uno successivo in variante, rileva la data del primo se il
successivo è ad esso riconducibile.
Se invece il "permesso in variante" è autonomo dal precedente perché si approva un progetto
radicalmente diverso, è alla data di quest'ultimo che occorre fare riferimento.
E’ un problema di “qualità” e “quantità” di carattere tecnico per la cui soluzione, nei casi dubbi, è
opportuno ricorrere ad una certificazione del Direttore dei Lavori o Progettista.
VI
Obbligo di informazione e compiti del notaio
Secondo la direttiva 2002/91/CE e le normative di attuazione, una delle finalità essenziali della
certificazione energetica degli edifici, come già anticipato, è quella di far conoscere all'acquirente e
locatore le prestazioni energetiche dell'edificio trasferito o locato, in modo da poter indirizzare le
proprie scelte verso quelli a più basso consumo.
E' per questo che la direttiva europea, contenente norme immediatamente vincolanti per i paesi
aderenti, prevedeva l'obbligo di allegazione dell'ACE ai contratti ed ha avviato procedura
d'infrazione contro l'Italia quando il D. L. 112/2008 ha abolito tale obbligo.
Compiti del notaio
La posizione del Notaio era più semplice quando era obbligatorio a pena di nullità, sia pure relativa,
allegare l’attestato ai contratti, che senza di esso non potevano essere stipulati.
Attualmente, eliminato l'obbligo della allegazione dell'ACE, anche nella legge regionale, ed
eliminata praticamente ogni sanzione (anche nei nuovi) per inosservanza dell'obbligo di dotazione e
consegna, eccetto quella indiretta della ..retrocessione dell'edificio in classe G), è spesso difficile
far comprendere e rispettare una norma “minus quam perfecta” come questa, specie negli edifici
“vecchi”.
Negli edifici nuovi, a dire il vero, il discorso è un poco più complicato: se è vero che in occasione
di un atto di trasferimento a titolo oneroso o locazione di un edificio “ultimato” la mancata
dotazione e consegna dell'ACE - da qualunque causa dipenda - comporta la automatica
classificazione in “G”, occorre però considerare che, prima dell'atto, un originale dello stesso
attestato doveva già risultare depositato o trasmesso al Comune unitamente alla certificazione di
fine lavori, pena la inefficacia di questi ultimi e dello stesso attestato di abitabilità/agibilità (nel
quale deve essere “fatta menzione” dell'ACE: art. 10 del Regolamento).
E l'altro originale dell'ACE doveva essere già trasmesso al committente da parte del certificatore.
Se, quindi, l'esemplare trasmesso al committente non c'è perchè è andato smarrito, è sempre
possibile fare una copia conforme di quello depositato in Comune.
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Se l'ACE non c'è perché non è stato redatto e/o non è stato depositato in Comune e l'atto viene
ugualmente stipulato, le conseguenze, sul piano della responsabilità civilistica del committentevenditore nei confronti del suo acquirente, sono ovviamente più gravi di quelle della semplice
classificazione in “G”.
Quindi una particolare attenzione del notaio in occasione di trasferimento (o locazione) di edifici
“nuovi” deve rivolgersi alla attestazione di abitabilità/agibilità.
Rimane dunque molto importante e delicata la funzione del notaio, il quale, in mancanza di A. C.E.
– da un lato non può rifiutarsi di stipulare l'atto in base all'art. 27 della legge notarile, non essendo
previsto alcun divieto, e dall’altro deve informare compiutamente le parti sui rispettivi diritti e
doveri e sulle conseguenze della suddetta mancanza.
In particolare, deve far presente che l'edificio sarà automaticamente classificato in classe "G".
Anche in tal caso, le parti possono peraltro pattuire che l'alienante sia tenuto alla dotazione e
consegna dell'ACE entro un termine successivo (con eventuali penali) oppure possono pattuire con
apposita clausola (opinione non pacifica ma prevalente) che l'obbligo di dotazione sia “trasferito”
all'acquirente.
Tale possibilità sembra confermata, nella Legge Regionale Toscana, dalla presenza di una sanzione,
seppur indiretta, per il caso di mancata dotazione, e consegna :e cioè l'automatica classificazione in
classe "G".
Per i principi generali, se c'è una sanzione, la clausola di trasferimento dell'obbligo non può essere
nulla
Se il contratto tace sul punto, l'obbligo sussiste comunque a carico del venditore e, se non
adempiuto nei termini pattuiti, l'acquirente potrebbe chiedere, secondo le regole generali, il
risarcimento danni
Tale compito spetterebbe anche agli agenti immobiliari nei contratti preliminari presso di loro
sottoscritti, per evitare controversie future fra le parti.
Occorre insomma ricordare che la "classificazione energetica" indica oramai una "qualità" del bene
trasferito o locato, che l'acquirente o locatore deve poter conoscere dalla relativa certificazione (che
l'acquirente deve conservare nel suo fascicolo-fabbricato insieme a permesso di costruire,
abitabilità, attestato di conformità urbanistica, certificazione impianti, ecc. ai fini di un eventuale
futuro trasferimento).
VII
Definizioni rilevanti ai fini della normativa energetica
1. - nella normativa regionale toscana (articolo 2 del Regolamento), si intendono:
a) Per categorie di edifici, le categorie indicate all'art. 3 del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412
(regolamento di attuazione della legge 9 gennaio 1991 n. 10, articolo 4 comma 4, sul contenimento
dei consumi di energia negli impianti termici) individuate in base alla loro destinazione d'uso;
b) per interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi così definiti dall'art. 79 comma 2 lettera
“d” della L.R. 1/2005 sull'edilizia;
c) per classe energetica, l'intervallo convenzionale all'interno del quale si colloca la prestazione
energetica dell'edificio, volta a rappresentarla in modo sintetico (la classe è riferita ad un particolare
uso energetico: ad es. climatizzazione, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione,
illuminazione.. oppure è riferita alla prestazione energetica globale dell'intero edificio, cioè alla
classe energetica globale)
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2. - Per le “definizioni” non indicate al comma 1 dell'art. 2 del Regolamento regionale, si fa
riferimento alle definizioni di cui all'art. 2 commi 1 e 2 del Dlgs 192/2005 e a quelle contenute nei
regolamenti emanati a sensi dell'art. 4 comma 1 e nel decreto ministeriale 26 giugno 2009 (Linee
energetiche nazionali).
Per tale rinvio, che si richiama al principio generale di “armonizzazione” fra le varie normative
previsto dall'art. 17 dello stesso Dlgs 192, sono altre definizioni rilevanti quelle di:
d) edificio, che è un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di
volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e
dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; il termine può riferirsi a un intero
edificio ovvero a parti di edificio...utilizzate come unità immobiliari a sé stanti.
e) prestazione energetica , efficienza energetica ovvero rendimento di un edificio, che è la quantità
annua di energia effettivamente consumata o che si prevede essere necessaria per soddisfare i vari
sogni connessi ad un uso "standard" dell'edificio, compresi la climatizzazione....la preparazione
dell'acqua calda....la ventilazione e l'illuminazione."
f) edificio ultimato: nella terminologia energetica, il termine "edificio" è riferito altresì (e soltanto)
a un edificio u l t i m a t o (anche solo di fatto e cioè anche se non sia stata depositata la
certificazione di "fine lavori".).
In molti casi, quando vi sono dubbi sullo stato dei lavori, occorrerà una attestazione del Direttore
Lavori per escludere l'obbligatorietà della A.C.E.
3. Anche in ordine alla “classificazione energetica” occorre rilevare che, secondo l'art. 9 del
Regolamento, è applicabile il sistema di classificazione energetica degli edifici individuate dal
Decreto Ministeriale 26 giugno 2009 che ha approvato le Linee Guida Nazionali.
Casi particolari oggetto di discussione
a) Stante quanto in precedenza rilevato, per i fabbricati in corso di costruzione non occorre
pertanto alcuna certificazione in caso di alienazione a titolo oneroso.
La situazione dei fabbricati in corso di costruzione sembra peraltro cambiata nella normativa
nazionale, a partire dal 1° gennaio 2010.
L'art. 1 comma 288 della legge finanziaria 2008 prevede infatti che, a partire da tale data (in
origine era il 1° gennaio 2009, prorogato all'anno successivo dal c.d. provvedimento "mille
proroghe"), il rilascio di permesso di costruire è subordinato alla presentazione del certificato c.d.
"prognostico" o "previsionale", redatto sulla base del semplice progetto presentato e che, quindi,
dovrà distinguersi dal certificato energetico richiesto quale condizione al rilascio del certificato di
agibilità o per la dichiarazione di fine lavori.
Al riguardo, occorre ricordare che la stessa legge regionale toscana prevede, all'Articolo 23:
- al 1° comma, che tutti gli interventi "di nuova edificazione, di ristrutturazione o manutenzione
edilizia relativi a singole unità immobiliari oppure a interi edifici" o "aree residenziali" sono
progettati e realizzati in modo da contenere le necessità di consumo di energia nel rispetto del
Regolamento di cui all' art. 23 sexies della direttiva 2002/91/CE e D.lgs 192/2005.
- al 2° comma, che quando gli interventi di cui sopra richiedano la presentazione di un progetto
al Comune , ad esso è allegata la Relazione Tecnica di Rendimento Energetico
(per meglio ricordarla chiamiamola «R.T.R.E.») che contiene le indicazioni tecniche stabilite dal
relativo emanando regolamento e dà conto del rispetto dei requisiti minimi di risparmio energetico,
anch'essi fissati dall'apposito regolamento, nonché del rispetto delle norme tecniche statali e dell'
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U.E. in materia di efficienza energetica degli edifici.
- al 3° comma, che quando si tratta di interventi volti a realizzare interi nuovi edifici o aree
residenziali di nuova edificazione o in ristrutturazione complessiva, la suddetta R.T.R.E. comprende
anche il resoconto della verifica e valutazione della realizzabilità di forme innovative e
centralizzate di produzione energetica per la copertura dei fabbisogni degli edifici o dell'area.
- al 4° comma, che la suddetta Relazione Tecnica allegata ai progetti di intervento di cui al 3°
comma, ha validità anche per le singole unità immobiliari collocate negli edifici o aree residenziali.
Il Regolamento n. 17/R, all'Articolo 10 - (Modalità per la certificazione energetica degli edifici di
nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia), prevede poi che a seguito del
rilascio del permesso di costruire o di presentazione di una D.I.A.,
il proprietario, il costruttore, il detentore o altro avente titolo, al momento dell'inizio dei lavori,
incarica un soggetto certificatore di predisporre l'attestato di certificazione energetica.
I dati identificativi del soggetto certificatore incaricato sono indicati nella comunicazione di inizio
lavori.
Il certificatore ha un potere-dovere di diagnosi, verifica e controllo in corso d'opera, potendo
acquisire il progetto e i suoi allegati, ricevere dal direttore lavori notizie sulle fasi di costruzione,
procedere a ispezioni e al collaudo delle opere.
Deve poi trasmettere copia dell'ACE al committente.
Dell'ACE è fatta menzione nel certificato di abitabilità-agibilità.
La certificazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se non sia trasmesso al Comune l'ACE:
Anche per quanto previsto dalla normativa regionale della Toscana , si può pertanto ritenere (come
ha ritenuto il collega Giovanni Rizzi con riguardo alla normativa nazionale) che tutto ciò – quando
saranno stati approvati i regolamenti di attuazione previsti dall'art. 23sexies primo comma della
L.R. entro il 3 marzo 2011, potrebbe avere riflessi anche sulla circolazione immobiliare, anticipando
i tempi di dotazione e consegna in occasione di atti traslativi di edifici al grezzo o in corso di
costruzione o addirittura di trasferimenti dei fabbricati da costruire per i quali sia stato già richiesto
il permesso di costruire.
Questa ipotesi è avvalorata dalle previsioni dell'art. 10 del regolamento già sopra riportate, che
attribuiscono al soggetto certificatore, incaricato fin dall'inizio dei lavori di costruzione di
predisporre l' attestato di certificazione energetica, ìl potere-dovere di svolgere attività di diagnosi,
verifica e controllo in corso d'opera, procedere a ispezioni e collaudi energetici delle opere, ecc.: se
è trasferito un fabbricato in corso di costruzione, sembra ragionevole ritenere che l'acquirente deve
ricevere dal certificatore una “attestazione” sulla rispondenza dell'opera intanto eseguita al progetto
e alla “Relazione Tecnica di Rendimento Energetico”.
La norma dell'art. 23 L.R. sulla R.T.R.E., una volta approvati i relativi regolamenti attuativi, potrà
incrociarsi quindi con le altre disposizioni sopra citate, per cui occorrerà predisporre la Relazione
Tecnica di Rendimento Energetico prima di iniziare la costruzione (sulla base del progetto
presentato) e predisporre poi l'A.C.E. al termine della costruzione, da depositare in Comune per
poter ottenere il rilascio dell'attestazione di abitabilità-agibilità e da consegnare in caso di
alienazione o locazione all’acquirente o locatore; oppure ancor prima di tale termine in caso di
trasferimento a titolo oneroso di edifici al rustico.
b) Il trasferimento di un fabbricato ultimato, ma privo di impianti di condizionamento, deve
anch'esso essere accompagnato dall' ACE.
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Tale ipotesi era stata oggetto di incertezze e discussioni. Si propendeva comunque per la tesi
affermativa in quanto "rilevante ai fini energetici" è anche il solo edificio nel suo insieme di
strutture edilizie esterne ed interne, pure se privo di impianti.
Tale circostanza è ora confermata dall'allegato "A" punto 2 del D.M. 26 giugno 2009, che ha
approvato le Linee Guida Nazionali (richiamato dalle norme regionali).
Ovviamente, se il fabbricato è in disuso o in abbandono e comunque è privo di impianti,
ricorreranno i presupposti purché le parti diano atto della sua appartenenza alla "classe G".
c) Lo stesso deve dirsi (obbligo di certificazione) anche per ogni edificio o porzione di edificio
fornito "soltanto" di corrente elettrica:
Anche tale fattispecie era molto discussa prima dell'approvazione delle Linee Guida Nazionali.
L'art. 4 comma 1 lettera a) del D.Lgs 192/2005 richiama, ai fini del contenimento dei consumi di
energia, anche gli impianti termici per la climatizzazione degli edifici, per la preparazione
dell'acqua calda e -limitatamente al settore terziario - (commerciale) per l'illuminazione artificiale
degli edifici: ma prevaleva la tesi che la "sola" illuminazione rilevasse anche nel settore
residenziale (compatibilmente con la destinazione d'uso dell'immobile), in virtù della "definizione"
di "prestazione energetica" contenuta all'art. 2 comma 2 lettera c) del D.Lgs 192/05 che fa
riferimento anche alla illuminazione..
Dal suddetto allegato "A" punto 2 del DM 26/6/2009 si ricava ora che, pure in assenza di altri
impianti, occorre dotare l'edificio (residenziale e non) dell'A.C.E. anche in presenza del solo
impianto di illuminazione.
Sempre purché si rientri in edifici o porzioni di edifici con destinazioni rilevanti ai fini energetici
(vedi appresso).
d) Appartamenti in condominio
Secondo l'art. 6 comma 2 del Dlgs 192/2005, e l'art. 7 comma 1 della Direttiva CE,
la
certificazione deve riguardare il «singolo appartamento».
E' peraltro possibile: a) una certificazione comune all'intero edificio condominiale quando vi è un
impianto termico comune; b) il riferimento, per il calcolo dei parametri, ad altro appartamento
rappresentativo facente parte dell'edificio.
Come precisa il punto 7.5 del D.M. 26 giugno 2009, la certificazione deve riguardare il singolo
appartamento anche nel caso in cui vi sia un impianto termico centralizzato (avremo qui una
diversa modalità di calcolo dell'indice di prestazione energetica). Data la sua importanza pratica per
i "certificatori", si riporta il contenuto del punto 7.5 delle Linee Guida Nazionali :"Per gli edifici
residenziali la certificazione energetica riguarda il singolo appartamento. Nel caso di una pluralità
di unità immobiliari in edifici multipiano, o con una pluralità di unità
immobiliari in linea, si potrà prevedere, in generale, una certificazione originaria comune per unità
immobiliari che presentano caratteristiche di ripetibilità logistica e di esposizione, (piani intermedi),
sia nel caso di impianti centralizzati che individuali, in questo ultimo caso a parità di generatore di
calore per tipologia e potenza.
Per i predetti edifici, si può quindi prevedere:
a) in presenza di impianti termici autonomi o centralizzati con contabilizzazione del calore, un
certificato per ogni unità immobiliare determinato con l'utilizzo del rapporto di forma proprio
dell'appartamento considerato (lo stesso che si utilizza per la determinazione dell'indice di
prestazione energetica limite EPLI)
b)in presenza di impianti centralizzati privi di sistemi di regolarizzazione e contabilizzazione del
calore, l'indice di prestazione energetica per la certificazione dei singoli alloggi è ricavabile
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ripartendo l'indice di prestazione energetica (EPLI) dell'edificio nella suo interezza in base alle
tabelle millesimali relative al servizio di riscaldamento
c) in presenza di appartamenti serviti da impianto centralizzato che si diversifichino dagli altri per
l'installazione di sistemi di regolazione o per la realizzazione di interventi di risparmio energetico, si
procede conformemente al punto a). In questo caso per la determinazione dell'indice di prestazione,
distribuzione emissione e regolarizzazione, ove pertinenti.
A tal fine è fatto obbligo agli amministratori degli stabili di fornire ai condomini le informaziomi e i
dati necessari."
VIII
ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (art. 23-bis L.R. - articoli 5 – 6 – 8 – 9
- 10 del Regolamento)
A) Edifici per i quali è obbligatorio l'A.C.E. (a norma dell'art. 4 del regolamento)
Al comma 1, si prevede anzitutto l'obbligatorietà dell' A.C.E. per gli edifici “nuovi” o assimilati
e cioè per:
a)
Edifici di nuova costruzione
b)
Edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione
c)
Edifici preesistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di
ristrutturazione edilizia che riguardano l'intera struttura
Per tali edifici l’obbligo non è collegato al trasferimento bensì alla loro ultimazione:
salvi i casi di esclusione appresso esaminati, i suddetti edifici devono essere «dotati» di A.C.E.
redatto da professionista abilitato «estraneo» alla proprietà e alla progettazione e «presentato» al
Comune al momento in cui è presentato il «certificato» di fine lavori di cui all'art. 86 L.R. 1/2005
(ex art. 23-bis comma 3 della l.r. 39)
A regime (quando - entro un anno dal 3 marzo c.a. - sarà pubblicato il provvedimento della G.R.T.
che determina le modalità organizzative del sistema informativo regionale - S.I.R.) l'attestato di c.e.
relativo agli edifici «nuovi» o assimilati sarà «presentato» dal soggetto certificatore mediante
trasmissione al sistema informativo regionale medesimo a norma dell'art. 19 del regolamento:
quando cioè i professionisti abilitati (normalmente i direttori lavori / progettisti) danno luogo agli
adempimenti per depositare la certificazione di fine lavori, il soggetto terzo certificatore trasmette
l'ACE da lui redatto attraverso il sistema informativo regionale (S.I.R.) ; questo è registrato
secondo una numerazione progressiva ed è validamente compiuto quando è dotato del numero di
identificazione del S.I.R
Dell' ACE registrato attraverso il S.I.R. dev'essere fatta menzione nelle certificazioni di fine lavori
di cui all'art. 86 l.r.1/2005 presentate al Comune e nella attestazione di abitabilità/agibilità.
In questo periodo transitorio (ex art. 26 Reg,) vige l'obbligo di trasmettere copia cartacea
dell'a.c.e. alla Regione, entro 15 giorni dal rilascio, secondo le modalità previste dalle Linee Guida
Nazionali, e di redigere due originali dell'attestato medesimo (come già visto in precedenza).
Edifici preesistenti
Al comma 2, lo stesso art. 4 prevede che l'attestato di certificazione energetica è altresì
obbligatorio con riferimento a tutte le categorie di edifici, compresi quelli di superficie superiore a
25 metri quadrati, oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (sia nuovi che preesistenti) oppure
oggetto di contratti di locazione (fatte sempre salve le esclusioni di cui appresso).
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Presupposto negoziale:
la certificazione energetica è obbligatoria in tutti gli atti per i quali l'alienazione ha luogo a fronte
di un sacrificio patrimoniale, ad esempio permuta, vendita, transazione, dazione in pagamento,
conferimenti in società o altri enti, ecc. Non riguarda quindi gli atti di donazione e gli atti a titolo
gratuito (anche non liberale) in genere. Trattandosi di "atti", la disciplina sembra inapplicabile ai
provvedimenti giudiziari (sentenze e decreti di trasferimento) mentre dovrebbe ritenersi applicabile
ai decreti di omologa di separazione consensuale quando gli accordi patrimoniali prevedano
trasferimento di immobili, che devono ritenersi a titolo oneroso anche se non prevedono dazioni di
denaro.
Trattandosi " di trasferimenti", devono ritenersi escluse le divisioni, anche con conguaglio.
Sono invece compresi oltre agli atti traslativi della proprietà anche quelli a titolo
costitutivo/derivativo di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi),
escluse le servitù.
Non sono comprese le costituzioni di diritti reali di garanzia (ipoteche)
A regime, nei casi suddetti, l'art. 20 Reg. prevede per gli edifici preesistenti:
- che prima della stipula dell'atto di trasferimento a titolo oneroso o del contratto di locazione il
soggetto certificatore incaricato provvede a trasmettere l'A.C.E. attraverso il S.I.R., il quale gli
attribuisce il numero progressivo che «valida» lo stesso attestato;
- che dell'A.C.E. è fatta menzione nell'atto di trasferimento o di locazione indicando il numero o
codice di identificazione «univoca»del S.I.R. (art. 6, comma 1, lett. f del regolamento)
Ciò vuol dire, come bene ha rilevato Giampiero Petteruti, che non sarà più possibile produrre
attestati redatti “all'ultimo tuffo”.
In questo periodo transitorio, si applica anche in questi casi l'art. 26 Reg. (presentazione di un
originale dell'A.C.E. in forma cartacea al Comune, consegna del secondo esemplare all'interessato,
e trasmissione di una sua copia alla Regione nei 15 giorni dalla consegna da parte del certificatore)
B) Termine entro il quale l'A.C.E. deve essere redatto:
a) In caso di lavori edilizi
Gli edifici di nuova costruzione, gli edifici oggetto di ricostruzione a seguito di demolizione
("indipendentemente dalla loro superficie"), e gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a
1.000 metri quadrati oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l'intera struttura,
- (salvi i casi di esclusione individuati nel regolamento di cui appresso )- devono essere «dotati» di
A.C.E. redatto da professionisti abilitati, in attuazione dell'art. 6 D.lgs 192/2005, che deve essere
«presentato» ai comuni al momento in cui è presentato il certificato di cui all'art. 86 L.R. 1/2005 (di
fine lavori).
Tale presentazione avviene mediante trasmissione dello stesso A.C.E. al Sistema informativo
regionale sull'efficienza energetica» di cui all'art. 23 bis, comma 2.
Se l'attestato è relativo a impianti produttivi, è trasmesso invece attraverso la rete regionale dei
SUAP (Sportelli unici per le attività produttive).
N.B.: Fino alla pubblicazione sul BURT della deliberazione della Giunta Regionale che stabilirà,
entro il 3 marzo 2011, le forme organizzative del sistema informativo regionale gli A. C. E.,
secondo quanto ora dispone la L. R., dovranno essere redatti in forma cartacea in due originali, uno
dei quali consegnato al Comune (insieme alla certificazione di fine lavori in caso di lavori edilizi e
10
"senza indugio" negli altri casi), con l'obbligo per i certificatori di trasmettere entro 15 giorni dalla
consegna una copia dell'attestato alla Regione come previsto dalle Linee Guida Nazionali, (e più
precisamente dall'allegato A paragrafo 8 del D.M. 26 giugno 2009), e l'altro consegnato al
cessionario o locatario.
Si conferma, al comma 3 dell'art. 23-bis L. R., ciò che già prevede la normativa nazionale, e cioè
che il certificato di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se non è depositato anche l'A.C.E. (l'art.
1 del Regolamento prevede che dell'A.C.E è fatta menzione nell'attestazione di abitabilità-agibilità).
Il comma 6 dell'art. 23-bis L. R.- al fine di eliminare, nella Regione Toscana, la duplicazione di
attestati (AQE e ACE) presente nella normativa nazionale quando viene alienato un edificio di
nuova costruzione, - prevede che l' A.C.E. «tiene luogo» dell' A.Q.E. di cui all'art. 8 del Dlgs
192/2005 (cioè del c.d. «Attestato di fine lavori» redatto da professionista anche non estraneo alla
progettazione e costruzione, da asseverare da parte dei Direttore Lavori e da consegnare al Comune
insieme al certificato di fine lavori).
E' per questo che nei precedenti commi 1, 2, 3 si fa già riferimento all'A.C.E. e non all'A.Q.E.
A norma di quanto previsto dal comma 1.ter dell'art. 11 d.lgs 311/2006, fino al 26 giugno 2010 (un
anno dalla emanazione delle Linee Guida Nazionali) l'AQE rilasciato prima del 25 luglio 2009
potrà ancora «sostituire» l'ACE
b) In caso di trasferimento a titolo oneroso o locazione o affitto di ogni unità immobiliare di
nuova edificazione (o ad essa assimilata) oppure già esistente:
La stessa unità immobiliare deve essere «dotata», "prima" dell'atto, di A.C.E., i cui estremi
identificativi (come previsto dal regolamento) devono essere richiamati nel contratto di
trasferimento a titolo oneroso o di locazione o di affitto di azienda comprendente edifici)
Anche in questo caso l'attestato va trasmesso al Comune attraverso il sistema informativo regionale
sull'efficienza energetica.
N.B.: Fino alla pubblicazione sul BURT della deliberazione della Giunta Regionale che stabilirà,
entro il 3 marzo 2011, le forme organizzative del sistema informativo regionale gli A. C. E.,
secondo quanto ora dispone la L. R., dovranno essere redatti in forma cartacea in due originali, uno
dei quali consegnati al Comune (insieme alla certificazione di fine lavori in caso di lavori edilizi e
senza indugio negli altri casi), con l'obbligo per i certificatori di trasmettere entro 15 giorni dalla
consegna una copia dell'attestato alla Regione come previsto dalle Linee Guida Nazionali, (e più
precisamente dall'allegato A paragrafo 8 del D.M. 26 giugno 2009), e l'altro consegnato al
cessionario o locatario.
Se l'unità immobiliare trasferita o locata (sia nuova che preesistente e qualunque sia la superficie
oltre i 25 metri quadrati) non viene dotata, prima dell'atto, dell' ACE, si dà luogo all'automatica
classificazione nella classe energetica più bassa.
Ciò non impedisce che il proprietario, o altro avente titolo, o lo stesso alienante - per impegno
specificamente assunto - possa far redigere successivamente un A.C.E. che attesti la reale classe
energetica dell'edificio, da trasmettere anch'esso al sistema informativo regionale. (si tratta
dell'attestato di certificazione energetica “volontario” previsto dall'art. 21 del Regolamento)
Nella normativa regionale non è quindi prevista l' “autodichiarazione» dell'alienante introdotta
nella legislazione statale dal D.M. 26 giugno 2009 per gli edifici preesistenti di superficie inferiore
a 1.000 mq..
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Tale mancata previsione non sembra essere stata ben meditata: la Regione – come espressamente
enunciato - intende realizzare una “mappatura” delle classificazioni dei singoli edifici, di nuova
costruzione o preesistenti, nell'ambito del Sistema Informativo Regionale, tramite la sola
acquisizione di una copia cartacea delle attestazioni inviate dai certificatori (in futuro trasmessi in
via telematica).
Ma in tal modo non potrà venire a conoscenza degli edifici trasferiti che sono risultati di classe
“G“ perchè sprovvisti di ACE (a parte i pochi che possano risultare di classe “G” dalle copie degli
attestati trasmessi).
E l’ipotesi ventilata in Regione, per ovviare al problema, di far trasmettere ai Notai copie o estratti
degli atti di vendita sprovvisti di ACE, non è prevista né dalla Legge, né dal Regolamento, e non
sembra quindi praticabile senza una disposizione specifica in tal senso.
Anche perchè si può ipotizzare che la Regione voglia identificare gli edifici in classe “G” ai fini di
una qualche loro futura “penalizzazione” (ad esempio con un obbligo di adeguamento a livelli
minimi di rendimento energetico, un aumento dell' ICI per le secondo case tramite i Comuni, et
similia...)
Altre novità introdotte dalla legge regionale in materia di A.C.E.
a)- non figurano più sanzioni a carico del cedente/locatore di edifici preesistenti (a seguito della
modifica apportata all'originario art. 23) né del cedente-costruttore di edifici nuovi o assimilati
(per questo la normativa nazionale prevede all'art. 15 comma 7 dlgs 192/2005 una sanzione
pecuniaria da Euro 5.000 a 30.000).
Resta quindi soltanto, sia per gli edifici vecchi che per gli edifici nuovi, la «sanzione» residuale
della automatica classificazione in classe «G» se l'unità immobiliare ceduta o locata non viene
dotata di A.C.E. (23-bis, comma 5)
Per gli edifici vecchi, la conseguenza negativa è solo questa (ma molto spesso la classe energetica
sarebbe comunque la «G»), salvo una eventuale responsabilità civile nel caso in cui avesse
promesso nel preliminare una classificazione energetica diversa.
Per gli edifici nuovi bisogna ancora ricordare (come meglio evidenziato al punto VI) che, stante
l'eliminazione nella legge regionale dell'A.Q.E. (di fine lavori) il costruttore venditore dovrà sempre
aver dotato l'edificio nuovo dell'ACE per poterlo presentare insieme alla certificazione di fine lavori
al Comune ai fini della regolarità ed efficacia di quest'ultima. Un esemplare dell'attestato potrà così
essere consegnata all'acquirente.
b)- l'obbligo di certificazione riguarda anche i contratti di locazione e di affitto di azienda se
comprendente edifici (che in quella nazionale sono stati esclusi dal D.L. 133/2008);
c)- sono assimilati agli edifici di nuova costruzione, con tutti gli effetti che ne conseguono, gli
edifici oggetto di ricostruzione a seguito di demolizione indipendentemente dalla loro superficie:
infatti il comma 1 parla di "ogni edificio di nuova costruzione oppure oggetto di ricostruzione a
seguito di demolizione, nonchè ogni edificio esistente di superficie utile lorda superiore a mq. 1.000
oggetto di ristrutturazione edilizia che riguardi l'intera struttura.
Nella normativa nazionale (Dlgs 192/2005) si parla invece di edificio esistente di superficie utile
superiore a 1.000 mq. demolito e "fedelmente ricostruito" in manutenzione straordinaria (oppure
radicalmente ristrutturato "nell'involucro esterno")
d) Fino alla entrata in vigore del S.I.R., gli A. C. E., secondo le modalità previste nelle Linee Guida
Nazionali, dovranno essere redatti in forma cartacea in due originali, uno dei quali consegnato al
Comune e l'altro all'interessato, e una copia alla Regione entro 15 giorni dalla consegna, come sopra
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meglio evidenziato.
Il comma 7 dell'art. 23-bis L. R.- prevede che negli edifici di proprietà pubblica o adibiti a uso
pubblico di superficie superiore a mq. 1.000, è affisso in luogo visibile al pubblico un riassunto
dell'A.C.E., denominato "targa energetica".
Il comma 8 dell'art. 23-bis L. R.- prevede che l'A.C.E. (come nella legislazione nazionale in vigore)
ha una validità di dieci anni a partire dal suo rilascio, ed è aggiornato ad ogni intervento che
modifica le prestazioni energetiche dell'edificio.
IX
Soggetti Certificatori
L'Articolo 5 del Regolamento 17/R
si limita a rinviare per i requisiti dei certificatori all'ancora emanando regolamento ministeriale di
attuazione dell'art. 4 comma 1 lett. c) del dlgs.192/2005.
La norma transitoria, di cui all'art. 25 dello stesso regolamento, prevede che per l'individuazione
dei requisiti dei certificatori si fa riferimento, fino all'emanazione di quel decreto, all'allegato III del
Dlgs 115/2008, come finora è avvenuto.
Tale allegato sembra limitare la competenza a redigere attestati di certificazione energetica ai soli
ingegneri e architetti (in quanto competenti sia in materia di progettazione di edifici che di
impianti).
Peraltro occorre anche tener conto di quanto previsto nello schema di decreto di attuazione resa nota
dal Ministero dello Sviluppo economico.
In tale schema di decreto di prossima pubblicazione in G.U. si rileva:
- che a tutti i tecnici è richiesta la doppia abilitazione (impiantistica e di progettazione) e che in
assenza di una parte di competenze il certificato dovrà essere firmato da più professionisti al fine di
coprire l’intera materia;
- che l’ingresso alla professione di certificatori sarà automatico per ingegneri, architetti, agronomi,
geometri, periti industriali e agrari (e si ritiene anche periti edili), mentre per matematici, fisici,
chimici, urbanisti l’abilitazione passerà attraverso un corso ed il superamento di un esame.
Tale normativa di carattere generale entrerà in vigore nelle Regioni che non hanno una legislazione
energetica propria e in quelle che, al riguardo, fanno rinvio alla legislazione nazionale (come la
Regione Toscana)..
Pertanto, in questo periodo transitorio, fino alla pubblicazione di quel decreto attuativo, occorrerà
usare una certa prudenza e uniformità di comportamento.
Quando certificatore è un ingegnere o architetto «nulla quaestio».
Quando i soggetti certificatori sono geometri o periti o agronomi è opportuno che l'attestato sia
redatto e firmato da più professionisti iscritti negli appositi albi, in modo da “coprire” l'intera
materia.
Tale cautela è addirittura doverosa quando si tratti di certificatori di attestati da depositare in
Comune insieme alla certificazione di fine lavori, la quale rischia di essere inefficace se
l'attestazione risulta redatta da soggetto incompetente.
13
C)- Contenuto dell'A.C.E.
(Articolo 6 del Regolamento)
Il primo comma ne dà una definizione analoga a quella del dlgs 192/2005:
«L'A.C.E. comprova la qualità energetica dell'edificio nel suo complesso e nei singoli componenti.»
Come osserva Giampiero Petteruti, l'elenco degli elementi che deve contenere l'attestatato è poi
dettagliatissimo ( lettere da a» a r»).
Il comma 2 elenca infine altre caratteristiche (dell'involucro, del sistema di climatizzazione
invernale ed estivo, degli impianti di produzione dell'acqua calda e di illuminazione, ecc.) che
l'A.C.E. deve descrivere.
Il comma 3 prevede infine che l'attestato sia predisposto in conformità ad apposita modulistica
definita con decreto del dirigente della struttura regionale competente.
E' da ritenere che il notaio, nel prendere visione dell'attestato consegnatogli per riportarne in atto
«gli estremi identificativi,» non debba controllare in maniera approfondita, né tantomeno
descrivere, tutto il dettaglio degli elementi richiesti dal comma 1, particolarmente in ordine alla
parte tecnica e cioè agli indici delle prestazioni energetiche, ai valori obbligatori minimi, al
contributo delle fonti rinnovabili, all'indicazione degli interventi migliorativi consigliati, ecc.
(lettere g, h, i, m, n, o, p, q, r); né la descrizione delle «caratteristiche» dell'involucro edilizio, del
sistema impianti, ecc. richiamate al comma 2.
Responsabile della completezza e correttezza dell'attestato è in effetti, e pur sempre, il certificatore.
Si ritiene che il notaio, anche il più diligente, possa quindi limitarsi ad accertare:
- che l'attestato sia redatto sul modulo definito dalla Regione (fino a che non sia approvato il
modello regionale di A.C.E., restano in vigore i modelli di A.C.E. previsti dalle Linee Guida
Nazionali);
- che siano correttamente indicati il Comune e i dati identificativi catastali;
- che risultino i dati identificativi del soggetto certificatore
- che risultino indicate le date di emissione e di scadenza
- che risulti il codice di identificazione univoca dell'attestato rilasciato dal s.i.r. (quando questo sarà
attivato)
- che risultino almeno le generalità del proprietario: quelle del progettista dell'edificio e degli
impianti e del direttore dei lavori, che evidentemente sono richieste solo in caso di edifici «nuovi»
o assimilati, potrebbero rivelarsi importanti per verificare la correttezza e validità dell'a.c.e. Se i
nominativi del progettista e direttore lavori fossero falsi o errati, potrebbe essere pregiudicata la
regolarità dell'A.C.E. (che sarà lo stesso depositato insieme alla certificazione di fine lavori) e
quindi l'efficacia della stessa «fine lavori»
- che nel documento sia presente l'attestazione della mancanza di conflitto di interessi.
Occorre ancora ricordare che fino al 26 giugno 2010 è possibile far menzione in atto anche dell'
A.Q.E. «sostitutivo» rilasciato prima del 25 luglio 2009.
Come è noto, non è più previsto alcun obbligo di allegazione al contratto dell'a.c.e.
Nell'atto vanno però indicati gli «estremi identificativi» dell'a.c.e. (art. 23-bis della l.r. e art. 20
Reg.), che possono ritenersi i seguenti:
Nome, cognome e qualifica del soggetto certificatore
Data di emissione e di scadenza dell'attestato
Codice di identificazione univoca dell'A.C.E. attribuito dal sistema informativo regionale
(come previsto dall'art. 20 comma 3 del regolamento, ma che sarà possibile solo quando diverrà
operativo il S.I.R. di cui all'art. 13 reg.)
− Classe energetica
14
X
Esclusioni dall'obbligo di certificazione
Come previsto dall'art. 23-bis della legge, l'Art. 3 Reg. stabilisce che sono esclusi dalla
applicazione del «Regolamento» (rectius: della normativa regionale in materia di certificazione
energetica) le seguenti categorie di edifici e impianti (sia nuovi che preesistenti):
a)
I fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono
climatizzati o illuminati (nella normativa nazionale si legge invece: «riscaldati») per esigenze del
processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo
b)
I fabbricati «temporanei» con tempo di utilizzo non superiore a due anni (disposizione
nuova)
c)
I fabbricati «isolati» con una superficie utile totale inferiore a 25 metri quadrati (anziché 50
mq come nella normativa nazionale)
d)
Gli edifici per i quali sia stata dichiarata «dalle competenti autorità»
la non abitabilità o agibilità, nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso,
risulti la destinazione alla demolizione (disposizione nuova)
e)
Le tipologie di edifici escluse dalle Linee Guida Nazionali (punto 2 Allegato «A» D.M. 26
giugno 2009) e cioè: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a
protezione impianti sportivi ecc. se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici
ed assimilabili.
A quest'ultimo riguardo e tenendo conto del rinvio alle Linee Guida Nazionali nonché per un
necessario principio di armonizzazione con la direttiva europea (come previsto dal già richiamato
Art. 17 Dlgs 192/2005), deve ritenersi, al di là della elencazione degli immobili esclusi, che in
materia di certificazione energetica deve sempre farsi riferimento all'energia necessaria per
soddisfare i bisogni connessi ad un uso «standard» dell'edificio: pertanto, «a contrariis», non rileva
l'energia necessaria per soddisfare bisogni meramente occasionali o eventuali nell'uso standard
dell'edificio, che in quanto tali danno luogo a limitati consumi di energia (ad es. l'illuminazione che
solo saltuariamente viene utilizzata in una cantina o in una autorimessa e quindi non è
indispensabile per l'uso standard di tali unità immobiliari. Diversamente sarebbe se esse fossero
invece stabilmente abitate).
Deve ritenersi insomma che la «climatizzazione « rilevante ai fini energetici è solo quella necessaria
ad assicurare il benessere degli occupanti, con la conseguenza che tale impianto non rileva quando
l'edificio non è destinato ad essere occupato in via continuativa da persone.
Niente dicono il Regolamento e la legge regionale in ordine ai beni immobili culturali (parte
seconda del D.Lgs. 42/2004) e ai beni immobili paesaggistici (art. 136 comma 1 lettere b, e c,
dello stesso D.Lgs), che l'art. 3 comma 3 del Dlgs 192/2005 esclude a determinate condizioni
dall'obbligo di certificazione energetica.
La norma di esclusione opera quindi (secondo la normativa nazionale) nei soli casi in cui «il
rispetto delle prescrizioni implicherebbe una situazione inaccettabile del loro carattere o aspetto».
Riguarda quindi i soli casi di interventi edilizi volti al miglioramento delle prestazioni energetiche.
Anche in Toscana (in virtù del rinvio alla norma Nazionale per quanto non previsto dalla norma
regionale) non opera quindi alcuna esclusione dall'obbligo di certificazione nelle ipotesi di
trasferimento a titolo oneroso degli immobili vincolati.
Dr. Mauro Cristiani
Notaio in Campiglia Marittima
15
Allegato
POSSIBILI CLAUSOLE REDAZIONALI
(sinteticamente motivate e da adattare al caso concreto)
A)
DOTAZIONE E CONSEGNA A.C.E.
Resta ferma la distinzione fra “fabbricati di nuova costruzione” e “fabbricati preesistenti”
a) Per i fabbricati nuovi e assimilati ai nuovi: indipendentemente dal trasferimento, vi è
obbligo di dotazione
dell’ A.C.E., redatto da parte di “professionisti abilitati”, che deve essere
“presentato” al Comune al momento in cui è depositata la certificazione di fine lavori di cui
all’art. 86 l.r. 1/2005 pena la inefficacia di quest’ultima (art. 23-bis comma 3 della legge) e della
stesa attestazione di abitabilità/agibilità;
- Fabbricati di nuova costruzione sono quelli costruiti in base a permesso edilizio richiesto o DIA
presentata dopo l’ 8 ottobre 2005 e ad essi sono assimilati gli edifici di superficie utile superiore a
metri quadrati mille radicalmente ristrutturati nell’involucro esterno oppure demoliti e fedelmente
ricostruiti in manutenzione straordinaria.
- Edifici assimilati ai “nuovi” sono:
- gli edifici preesistenti oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione
indipendentemente dalla loro superficie (mentre nella normativa nazionale si richiede invece che
anche i fabbricati demoliti e ricostruiti abbiano una superficie utile superiore a mq. 1.000);
- gli edifici preesistenti oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di superficie utile (lorda)
superiore a mille metri quadrati purchè l'intervento riguardi l’intera struttura
b) Per i fabbricati preesistenti: sussiste l' obbligo di dotazione e consegna dell’ A.C.E. solo in
caso di trasferimento a titolo oneroso.
Resta ferma la previsione che la normativa energetica si applica a tutti gli edifici ultimati delle
categorie di cui all’art. 3 DPR 26 agosto 1993 412, indipendentemente dalla presenza di impianti
(salve esenzioni).
Fino alla pubblicazione sul BURT della deliberazione della Giunta Regionale che stabilirà, entro il
3 marzo 2011, le forme organizzative del sistema informativo regionale gli A. C. E., secondo quanto
ora dispone la L. R., dovranno essere redatti in forma cartacea in due originali, uno dei quali
consegnato al Comune (insieme alla certificazione di fine lavori in caso di lavori edilizi e senza
indugio negli altri casi), con l’obbligo per i certificatori di trasmettere entro 15 giorni una copia
dell’attestato alla Regione come previsto dalle Linee Guida Nazionali, e più precisamente
dall’allegato A paragrafo 8 del D.M. 26 giugno 2009), e l'altro consegnato al cessionario o
locatario.
Formula base (valida fino alla entrata in vigore del S.I.R.)
In relazione a quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regionale Toscana
n. 39/2005, come modificata dalla L.R.T. 71/2009, le parti si danno atto che l'edificio in oggetto è
già stato dotato dell'attestato di certificazione energetica redatto da ...........
in data ....... , ed avente quindi scadenza in data ..........., dal quale risulta che l'edificio medesimo
appartiene alla classe energetica " "
Un originale di tale attestato è stato depositato presso il Comune di ....... in data ........, ed è stato
protocollato con il numero...... , mentre l'altro originale è già stato consegnato dall'alienante
16
all'acquirente prima e fuori di questo atto (oppure: ....viene consegnato dall'alienante all'acquirente
contestualmente a questo atto) e in copia, sarà consegnato alla Regione entro e non oltre........"
B)
CONSEGNA A.Q.E.
Un'ulteriore variante può porsi nel caso in cui il documento energetico sia rappresentato non
dall'attestato di certificazione energetica, bensì dall'attestato di qualificazione energetica (avente
validità sino al 26 giugno 2010, purché sia stato redatto entro il 25 luglio 2009).
In relazione a quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regionale Toscana
n. 39/2005, come modificata dalla L.R.T. 71/2009, le parti si danno atto che l'edificio è già stato
dotato dell'attestato di qualificazione energetica redatto da
in data ....... , ed avente quindi scadenza il 26 giugno 2010, dal quale risulta che il predetto bene
immobile appartiene alla classe energetica.......
L'attestato di qualificazione energetica in parola è stato depositato presso il Comune di ....... in data
........, ed è stato protocollato con il numero...... .( oppure dovrà essere trasmesso a cura del
certificatore al Comune........)
Il summenzionato attestato di qualificazione energetica è già stato consegnato dall'alienante
all'acquirente prima e fuori di questo atto (oppure: .......viene consegnato dall'alienante all'acquirente
contestualmente a questo atto)."
C)
IMMOBILE NON DOTATO DEL DOCUMENTO ENERGETICO
AL MOMENTO DELLA STIPULA
DELL'ATTO
In relazione a quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regionale Toscana
n. 39/2005, come modificata dalla L.R.T. 71/2009, le parti si danno atto che l'edificio in oggetto non
risulta dotato dell'attestato di certificazione energetica, e dichiarano di essere a conoscenza che tale
circostanza determinerà l'automatica classificazione del bene in parola nella classe energetica più
bassa (categoria "G").
Non si può escludere, comunque, che l'alienante assuma l'obbligo di dotare l'immobile del
documento energetico in epoca successiva rispetto a quella della stipula.
In questo caso, ferma restando la conseguenza dell'automatica classificazione dell'immobile nella
classe energetica più bassa, ai sensi di quanto previsto dal quinto comma dell'articolo 23 bis della
Legge Regionale, si potrebbe aggiungere:
L'alienante assume comunque l'obbligo, nei confronti dell'acquirente, di provvedere a propria cura e
spese di dotare l'immobile in oggetto dell'attestato di certificazione energetica, ed a consegnarlo
all'acquirente, trasmetterlo al Comune ed in copia alla Regione, entro la data del ..............
Non può nemmeno escludersi che le parti, durante la fase delle trattative contrattuali, abbiano
convenuto di porre a carico dell'acquirente gli obblighi concernenti la dotazione dell'immobile del
documento energetico.
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Resta convenuto tra le parti che spetterà all'acquirente, ove lo ritenga opportuno, dotare l'immobile
in oggetto dell'attestato di certificazione energetica, avendone le stesse tenuto conto nella
determinazione del prezzo.
oppure
L'acquirente dichiara di rinunziare ad ogni azione nei confronti dell'alienante per la mancata
dotazione del bene immobile in oggetto dell'attestato di certificazione energetica.
D)
INSUSSISTENZA DELL'OBBLIGO DI DOTAZIONE
DELL'ATTESTATO DI CERTFICAZIONE ENERGETICA
Si discute nella normativa nazionale dell'ammissibilità
della clausola che "trasferisce"
all'acquirente l'obbligo di dotare l'immobile dell'A.C.E.. Secondo Petrelli sarebbe nulla in quanto
contrastante con l'ordine pubblico economico.
La maggior parte dei commentatori e la stessa Commissione Studi del CNN, invece la ritengono
possibile.
Nella normativa regionale il problema sembra scomparire o affievolirsi molto; si prevede infatti
una sanzione residuale per il caso di mancata dotazione e consegna dell'A.C.E.: la classificazione
in G. Essendo una sanzione, la clausola non può essere nulla. Si può quindi pattuire, se l'acquirente
vorrà, di dotarsi in seguito lui dell'A.C.E. (arg. ex art. 21 Reg.).
La clausola negativa sembra inutile nei casi di trasferimento a titolo gratuito, divisioni, contratti di
ipoteca, servitù ecc.
Altre ipotesi di trasferimento di beni immobili per i quali non sussiste l'obbligo della dotazione
dell'attestato di certificazione energetica.
Le parti dichiarano che, relativamente al trasferimento del bene immobile in oggetto, non trova
applicazione la disciplina prevista dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regione
Toscana 24 febbraio 2005 n.39, come modificata dall'articolo 13 della Legge Regione Toscana 23
novembre 2009 n.71, in tema di dotazione dello stesso del relativo attestato di certificazione
energetica e di indicazione in atto dei relativi estremi identificativi, trattandosi di:
(alternativamente)
- fabbricati industriali, artigianali, ed agricoli non residenziali, quando gli ambienti sono
climatizzati od illuminati per esigenze del processo produttivo od utilizzando reflui energetici del
processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
- edificio marginale che non comporta alcun consumo energetico;
- manufatto non riconducibile alla definizione di "edificio" dettata dall'articolo 2, lettera a), del
medesimo Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n.192;
- fabbricato isolato avente superficie utile inferiore a 25 (venticinque) metri quadrati;
- fabbricato "al grezzo";
- i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a
protezione degli impianti sportivi, eccetera, e fatta eccezione per quanto sopra evidenziato;
- i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;
- gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità,
nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla
demolizione.
18
La fattispecie relativa ai fabbricati "al grezzo" potrà verificarsi con una certa frequenza nella
pratica.
Le parti dichiarano che, relativamente al trasferimento dell'edificio in oggetto, non trova
applicazione la disciplina prevista dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regione
Toscana 24 febbraio 2005 n.39, come introdotto dall'articolo 13 della Legge Regione Toscana 23
novembre 2009 n.71, in tema di dotazione dello stesso del relativo attestato di certificazione
energetica e di indicazione in atto dei relativi estremi identificativi, trattandosi di fabbricato non
ancora ultimato di fatto".
Tale clausola non potrà tuttavia essere utilizzata qualora il fabbricato sia già stato di fatto ultimato,
nel senso cioè che, indipendentemente dalla mancanza della c.d. "fine lavori", il fabbricato risulti
di fatto ultimato a tutti gli effetti, ancorché privo di impianti(così prevedono le Linee Guida
Nazionali di cui al D.M. 26 giugno 2009).
E)
CLAUSOLA DA ADOTTARE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
In relazione a quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regione Toscana
24 febbraio 2005 n.39, come introdotto dall'articolo 13 della Legge Regione Toscana 23 novembre
2009 n.71, viene dato atto che il bene immobile in oggetto è già stato dotato dell'attestato di
certificazione energetica redatto dal ...........
in data ....... , ed avente quindi scadenza in data..........., dal quale risulta che il predetto bene
immobile appartiene alla classe energetica......
L'attestato di certificazione energetica in parola è stato depositato presso il Comune di ....... in data
........, ed è stato protocollato con il numero...... .
Il summenzionato attestato di certificazione energetica è già stato consegnato dal locatore al
conduttore prima e fuori di questo atto (oppure: .... viene consegnato dal locatore al conduttore
contestualmente a questo atto)".
Nel caso in cui l'immobile non risulti dotato del documento energetico al momento della stipula
dell'atto, si ripropongono integralmente tutte le relative clausole sopra espresse, fatti salvi i dovuti
adattamenti formali.
F)
CLAUSOLA DA ADOTTARE NEI CONTRATTI DI AFFITTO DI AZIENDA
IN CUI SIANO COMPRESI FABBRICATI
In relazione a quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regione Toscana
24 febbraio 2005 n. 39, come introdotto dall'articolo 13 della Legge Regione Toscana 23 novembre
2009 n.71, viene dato atto che il bene immobile facente parte dell'azienda in oggetto, sopra
descritto, è già stato dotato dell'attestato di certificazione energetica redatto da ..... in data ....... , ed
avente quindi scadenza in data..........., dal quale risulta che il predetto bene immobile appartiene
alla classe energetica......
L' attestato di certificazione energetica in parola è stato depositato presso il Comune di ....... in data
........, ed è stato protocollato con il numero...... .
Il summenzionato attestato di certificazione energetica è già stato consegnato dall'affittante
all'affittuario prima e fuori di questo atto (oppure: .......viene consegnato dall'affittante all'affittuario
contestualmente a questo atto)".
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Nel caso in cui l'immobile facente parte dell'azienda non risulti dotato del documento energetico al
momento della stipula dell'atto, si ripropongono integralmente le relative clausole sopra espresse,
fatti salvi i dovuti adattamenti formali.
G)
CONTRATTI PRELIMINARI
Siamo fuori dal campo dei trasferimenti a titolo oneroso per i quali la legge stabilisce prescrizioni
in tema di certificazione energetica.
E' tuttavia opportuno ricordare alle parti (ed "in primis" al promittente venditore) la previsione
legislativa in tema di certificazione energetica, che avrà rilevanza al momento del trasferimento
dell'immobile.
Il promittente venditore dichiara di essere a conoscenza dell'obbligo, a lui facente carico, di dotare il
bene immobile in oggetto dell'attestato di certificazione energetica secondo quanto previsto dal
quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge Regione Toscana 24 febbraio 2005 n.39, come
introdotto dall'articolo 13 della Legge Regione Toscana 23 novembre 2009 n.71, entro la data di
stipula del definitivo rogito notarile di compravendita.
Legittima la clausola contrattuale in forza della quale il promittente l'acquisto si obbliga a
procedere a dotare l'immobile del documento energetico. Ciò avrà il valore di escludere ogni
responsabilità del promittente venditore per la mancata dotazione dell'immobile del documento
energetico.
In questo caso sarà comunque opportuno ricordare al promittente acquirente le conseguenze
sanzionatorie previste dalla Legge Regionale per la mancata dotazione dell'immobile del
documento energetico.
Il promittente acquirente assume l'obbligo di dotare il bene immobile in oggetto dell'attestato di
certificazione energetica secondo quanto previsto dal quarto comma dell'articolo 23 bis della Legge
Regione Toscana 24 febbraio 2005 n.39, come introdotto dall'articolo 13 della Legge Regione
Toscana 23 novembre 2009 n.71, entro la data di stipula del definitivo rogito notarile di
compravendita, così rinunziando sin da ora ad ogni azione nei confronti del promittente venditore
per la mancata dotazione dello stesso bene immobile dell'attestato di certificazione energetica.
Lo stesso promittente acquirente dichiara di essere a conoscenza che la mancata redazione
dell'attestato di certificazione energetica del bene immobile in oggetto, al momento della stipula del
definitivo rogito notarile di compravendita, determinerà l'automatica classificazione del medesimo
bene immobile nella classe energetica più bassa, in relazione a quanto previsto dal quinto comma
dell'articolo 23 bis della sopra citata Legge Regione Toscana 24 febbraio 2005 n.39.
(Le formule sono state in parte ricavate da quelle, più complete, del Notaio Roberto Romoli di San
Giuliano Terme)
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