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A
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S.
p.
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
1.
Cos’è la proprietà condominiale
li
br
i
In questo capitolo, dopo aver introdotto i concetti di condominio e proprietà condominiale, tratteremo degli
organi (assemblea e amministratore) e degli strumenti (regolamento di condominio e tabelle millesimali)
che ne permettono la corretta gestione. Degli organi studieremo la costituzione, le attribuzioni e il funzionamento. Degli strumenti, invece, vedremo a che cosa servono, come si formano e se (e come) possono essere
modificati. Parleremo, poi, delle parti comuni dell’edificio condominiale, dell’utilizzo che i condòmini possono farne e dell’obbligo che gli stessi condòmini hanno di concorrere alle spese per la loro conservazione e
manutenzione. Chiuderemo con un cenno al moderno fenomeno del «supercondominio».
ht
©
Es
se
Quella del condominio negli edifici è la figura più importante e complessa di comunione.
La singolarità della figura sta nella coesistenza di proprietà solitarie situate su piani
orizzontali, generalmente sovrapposti, e di parti comuni indivise, in maniera che ciascun partecipante alla comunione (c.d. condòmino) abbia la proprietà esclusiva di uno
o più piani (o porzioni di piano) e un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Queste
ultime sono individuate dall’art. 1117 c.c., anche se con elencazione non tassativa: il
suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il cortile, le scale etc.
La comproprietà delle parti comuni dell’edificio è strumentale al godimento delle
proprietà individuali, per cui la destinazione delle prime al servizio delle seconde
deve considerarsi necessaria e stabile: per esempio, un fabbricato non potrebbe reggersi se non esistessero le fondazioni, non si potrebbe accedere ai piani superiori se
non esistessero le scale, né si potrebbe accedere da un’unità abitativa all’altra se
non esistessero i pianerottoli a svolgere la loro funzione di disimpegno.
ig
Il vincolo di destinazione funzionale che s’instaura tra proprietà individuali e parti
comuni dell’edificio comporta:
yr
a) la normale indivisibilità delle parti comuni, salvo che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l’uso delle stesse a ciascun condòmino (art. 1119
c.c.);
b) l’impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
rinunziando al diritto di comproprietà (art. 1118, comma 2, c.c.).
C
op
Ne deriva che la quota di comproprietà spettante a ciascun condòmino sulle parti
comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclusiva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è commisurata, salvo che il titolo disponga
diversamente.
104
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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A
p.
Il condominio negli edifici
S.
Nel condominio le regole tipiche della proprietà individuale sulle porzioni di piano
di cui i singoli condòmini sono titolari convivono con quelle proprie della comunione, dando vita a reciproche interferenze. Ciò non impedisce ai condòmini di godere
e di disporre delle rispettive proprietà individuali in modo pieno ed esclusivo. Gli
unici due limiti che essi incontrano nell’esercizio di tali prerogative sono rappresentati:
br
i
a) dall’obbligo di non invadere le sfere private degli altri condòmini, secondo le regole generali sui rapporti di vicinato, in quanto compatibili con la disciplina dei
rapporti condominiali;
b) dal divieto di eseguire nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva opere
che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.
F.A.Q.
Es
se
li
Quando il numero dei condòmini è superiore a dieci è obbligatoria la formazione di
un regolamento di condominio, il quale contenga le norme relative all’uso delle
cose comuni e (eventualmente anche) alla ripartizione delle spese fra i condòmini,
secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno, nonché le norme concernenti la
tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione (art. 1138, comma 1, c.c.).
La soluzione dei problemi di interesse comune è demandata all’assemblea dei condòmini, l’organo deliberativo del condominio.
L’assemblea deve nominare un amministratore di condominio se i condòmini sono
più di quattro (art. 1129 c.c.).
Come nasce il condominio?
2.
ig
ht
©
I modi in cui il condominio può costituirsi sono molteplici, ma il caso più ricorrente
è quello in cui l’originario unico proprietario o il costruttore del fabbricato trasferisca con successivi atti di alienazione le proprietà delle singole unità immobiliari che
compongono l’immobile, convertendo l’intera proprietà in una pluralità di proprietà
esclusive e di parti comuni indivise.
L’assemblea di condominio
C
op
yr
L’assemblea può essere definita come la «riunione dei condòmini», convocati in un
luogo (non necessariamente un locale del condominio) e in un giorno determinati,
per discutere di problemi ordinari o straordinari e prendere le decisioni più opportune. Più precisamente è la sede nella quale ciascun condòmino ha l’opportunità di
esprimere, attraverso il voto, la propria volontà.
L’assemblea può deliberare su qualsiasi problema di interesse comune e può adottare qualsiasi provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Capitolo Settimo
S.
condominio, purché oggetto della delibera non sia una questione che riguardi le
proprietà esclusive.
Le attribuzioni dell’organo assembleare sono fissate in via generale dall’art. 1135
c.c., ai sensi del quale, oltre a quanto stabilito da altre disposizioni di legge, l’assemblea dei condòmini provvede:
li
br
i
1. alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione;
2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla
relativa ripartizione tra i condòmini;
3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego
del residuo attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo
speciale.
se
Quest’elencazione ha carattere meramente esemplificativo: l’assemblea infatti può,
come annunciato in precedenza, adottare qualsiasi provvedimento concernente questioni di comune interesse.
F.A.Q.
ht
©
Es
Nel disciplinare l’uso delle cose comuni, tuttavia, l’assemblea non è esente da limitazioni: così, per esempio, una deliberazione assembleare adottata a maggioranza non
può alterare la destinazione delle cose comuni né può, secondo la giurisprudenza,
ridurre la sfera dei poteri e delle facoltà normalmente spettanti ai condòmini sui
beni oggetto di proprietà condominiale.
Se l’immobile è locato, alle assemblee convocate per deliberare sulle spese e sulle
modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria, il
conduttore è legittimato a partecipare in sostituzione del proprietario (art. 10, L.
392/1978).
ig
Nei casi in cui, ai sensi dell’art. 10 della legge 27-7-1978, n.
392, all’assemblea di condominio è legittimato a partecipare il conduttore in sostituzione del proprietario, l’avviso
di convocazione deve essere inviato al conduttore o al proprietario?
C
op
yr
L’avviso di convocazione deve essere inviato sempre al proprietario. La giurisprudenza, infatti, ha precisato che la norma della legge 27-7-1978, n. 392 non ha inteso
introdurre alcuna deroga al disposto di cui all’art. 66 disp. att. c.c., sicché, anche in
tale ipotesi, l’avviso deve essere comunicato al proprietario, il quale è tenuto a informarne il conduttore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di
locazione (Cass. 22-4-1992, n. 4802).
106
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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2.1
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Il condominio negli edifici
Segue: Convocazione ordinaria e straordinaria
se
li
br
i
S.
Ai sensi dell’art. 66, disp. att. c.c., l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria
per le deliberazioni di cui all’art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria
dall’amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta
da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi
inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i richiedenti possono provvedere direttamente
alla convocazione. Se non c’è un amministratore, l’assemblea — sia ordinaria sia straordinaria — può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
La diversità tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria non dipende soltanto dall’elemento temporale, e cioè dal fatto che la prima viene convocata annualmente, mentre la seconda è soltanto eventuale, ma anche dall’obbligatorietà, in seno
all’assemblea ordinaria, della trattazione di temi decisivi per il corretto funzionamento del condominio, quali l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo,
le dimissioni e la nomina dell’amministratore.
Soggetti aventi diritto di partecipare all’assemblea di condominio
Segue: L’avviso di convocazione
ig
2.2
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©
Es
• Ciascun condòmino, anche a mezzo di rappresentante (art. 1136, comma 1, c.c.);
• I comproprietari di un piano (o porzione di piano), purché a mezzo di un comune
rappresentante (art. 67 disp. att. c.c.);
• Il nudo proprietario di un piano (o porzione di piano) per le deliberazioni in materia
di innovazioni o manutenzioni straordinarie (art. 67 disp. att. c.c.);
• L’usufruttuario di un piano (o porzione di piano) per le deliberazioni in materia di ordinaria manutenzione o godimento delle cose e dei servizi comuni (art. 67 disp. att. c.c.);
• Il conduttore per le deliberazioni concernenti la gestione del riscaldamento o del condizionamento d’aria (art. 10 della legge 27-7-1978, n. 392).
yr
Ai sensi dell’art. 1136, comma 6, c.c. l’assemblea non può deliberare se non consta
che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione. Inoltre l’art. 66, ultimo comma,
disp. att. c.c., stabilisce che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
C
op
Ogni condòmino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve quindi essere messo
in condizione di poterlo fare, sicché è necessario che l’avviso di convocazione sia
non solo inviato, ma anche ricevuto nel previsto termine di cinque giorni. Tale termine, posto a tutela del diritto all’informazione spettante a ciascun condòmino, è inteso nel senso che tra il giorno di ricezione dell’avviso di convocazione e il giorno
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Capitolo Settimo
S.
della seduta assembleare debbano intercorrere non meno di cinque «giorni liberi»,
sì che nel relativo calcolo non si computino né il primo giorno né l’ultimo.
Quali conseguenze discendono dalla mancata convocazione di taluno dei condòmini?
li
F.A.Q.
br
i
Nell’avviso deve essere indicato il giorno, il luogo e l’ora dell’adunanza. Esso deve
inoltre contenere l’ordine del giorno e le materie che saranno trattate, al fine di porre i
singoli condòmini in condizione di prepararsi adeguatamente alla discussione e/o di votare con cognizione di causa. Non è necessaria un’analitica e dettagliata specificazione
dei temi da trattare, ma è sufficiente che siano indicati con chiarezza, anche se in maniera sommaria, gli argomenti e i problemi connessi alle materie poste all’ordine del giorno.
Es
se
L’avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condòmini, poiché è presupposto di validità della costituzione dell’assemblea. Le deliberazioni adottate senza l’osservanza di tale formalità sono radicalmente nulle e la nullità può essere
fatta valere da qualsiasi condòmino, indipendentemente dal fatto che abbia partecipato o meno all’assemblea (Cass. 29-7-1978, n. 3798).
L’intempestività della comunicazione implica invece un’ipotesi di annullabilità della deliberazione assembleare per contrarietà alla legge; la deliberazione deve in tal
caso essere impugnata entro il termine di 30 giorni, decorrente dalla sua approvazione, decorso il quale il vizio è sanato.
Segue: Le deleghe
©
2.3
C
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yr
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ht
Ai sensi dell’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., ogni condòmino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di un rappresentante. Tale norma è dichiarata inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c., per cui non sarebbe valida una clausola regolamentare,
anche se di natura contrattuale, che disponesse altrimenti.
Ciò non toglie, tuttavia, che il diritto di farsi rappresentare in seno all’assemblea
possa essere regolamentato. Così, per esempio, la giurisprudenza ha riconosciuto la
validità della clausola regolamentare che limiti il potere di rappresentanza, nel senso di consentirne l’esercizio solo tramite determinate persone, quali per esempio
parenti o altri condòmini (Cass. 11-8-1982, n. 4530).
Il regolamento può per altro verso stabilire limiti al numero di deleghe conferibili a
un singolo condòmino: in tal caso, qualora uno dei partecipanti all’assemblea sia
fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito, si configura un vizio
nel procedimento di formazione della delibera, che dà luogo ad annullabilità della
stessa ex art. 1137 c.c. (Cass. 12-12-1986, n. 7402).
Deve precisarsi peraltro che, affinché la delibera possa considerarsi viziata, è necessario che i voti invalidi siano proprio quelli che hanno determinato il raggiungimen108
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Il condominio negli edifici
li
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C’è da domandarsi se sia lecito per un condòmino farsi rappresentare in assemblea dall’amministratore. La giurisprudenza si è espressa in senso favorevole, affermando che un condòmino può legittimamente conferire all’amministratore la delega a partecipare all’assemblea e ciò a maggior ragione nel
caso in cui l’amministratore medesimo sia anche condòmino.
Ciò in linea teorica. Nel caso concreto, invece, c’è da verificare di volta in volta
che tra amministratore e condominio non entri in gioco un qualche conflitto
d’interesse, anche solo potenziale, che sia di impedimento a un effettivo dibattito: il problema, in particolare, si pone per quegli argomenti relativamente
ai quali l’amministratore possa avere un interesse personale in contrasto con
quello del condominio, come per esempio nelle materie relative alla sua nomina o riconferma o alla discussione e approvazione del bilancio consuntivo.
Se conflitto c’è, e l’amministratore del condominio rappresenti per delega la
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, deve ritenersi applicabile in via
analogica l’art. 2373 c.c., il quale, in materia societaria, prevede l’impugnabilità della delibera per annullabilità quando questa risulta approvata con il
voto determinante di soci che siano, per conto proprio o di terzi, portatori di
un interesse confliggente con quello della società.
2.4
ht
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Es
se
IN PRATICA
i
S.
to del numero legale e del quorum necessario. Ove ciò non si verifichi, la giurisprudenza, ricorrendo a quella che in diritto processuale amministrativo viene chiamata
«prova di resistenza», tende a considerare ugualmente valida la delibera, ritenendo ininfluente, sul piano sostanziale, l’illegittimità dei voti invalidamente esercitati.
I rapporti tra rappresentante e rappresentato sono disciplinati dalle regole del
mandato, con la conseguenza che soltanto il delegante è legittimato a far valere gli
eventuali vizi della delega (Cass. 26-4-1994, n. 3952).
Segue: Le deliberazioni assembleari
ig
Per poter deliberare l’assemblea deve essere regolarmente costituita.
L’art. 1136, comma 1, c.c. stabilisce che l’assemblea in 1a convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino:
yr
— i 2/3 del valore dell’intero edificio;
— i 2/3 dei partecipanti al condominio.
C
op
Il sistema utilizzato è dunque misto: il criterio del «valore» (2/3 del valore dell’intero edificio) concorre con il criterio delle «teste» (2/3 dei partecipanti al condominio).
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Capitolo Settimo
L’assemblea in 2a convocazione, invece, è regolarmente costituita quando siano
presenti tanti condòmini che rappresentino (art. 1136, comma 3, c.c.):
S.
— 1/3 del valore dell’edificio;
— almeno 1/3 dei partecipanti al condominio.
li
br
i
Le disposizioni contenute nell’art. 1136 c.c. sono espressamente dichiarate inderogabili dall’art. 1138, ultimo comma, c.c., per cui neanche un regolamento di natura
contrattuale potrebbe prevedere maggioranze diverse per la regolarità della costituzione dell’assemblea. L’amministratore è tenuto a dar conto, nel verbale, della mancata costituzione dell’assemblea in prima convocazione. Ove ciò non avvenisse, nell’assemblea da tenersi in seconda convocazione dovranno applicarsi i quorum previsti per la prima, a pena di nullità delle stesse deliberazioni.
se
Verbale di apertura dei lavori assembleari (fac-simile)
Verbale di assemblea del condominio sito in …………… alla via …………, n. …
…… (…/millesimi);
…… (…/millesimi);
…… (…/millesimi).
etc.
©
1)
2)
3)
4)
Es
L’anno ………………… il giorno …………… del mese di …………, alle ore ……, nell’abitazione del sig. ………………, condòmino dello stabile, si è riunita, in seconda convocazione, poiché andata deserta in prima, l’assemblea ordinaria dei condòmini. Sono presenti
i sigg. condòmini:
yr
ig
ht
Vengono eletti presidente il sig. …………… e segretario il sig. …………… Il presidente,
constatato che il numero dei condòmini presenti è sufficiente per la regolare costituzione
dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1136 c.c., e verificata la validità delle deleghe esibite, che
vengono allegate al verbale, dichiara regolarmente costituita l’assemblea e apre i lavori,
invitando alla discussione sul primo punto del seguente ordine del giorno:
1) approvazione del bilancio consuntivo e preventivo di gestione per il periodo 20…/20…
e del relativo stato di riparto;
2) modifica dell’impianto centralizzato di riscaldamento e adempimenti tecnico-amministrativi;
3) esecuzione dei lavori di adeguamento degli impianti condominiali alla vigente normativa in materia di sicurezza;
4) varie ed eventuali.
C
op
Prende la parola il sig. ………………, il quale fa osservare che ………
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QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Il condominio negli edifici
S.
Quand’è che le deliberazioni sono valide? L’art. 1136 c.c. distingue tre categorie di
atti, ciascuna delle quali richiede, per la validità delle deliberazioni, una maggioranza diversa:
se
li
br
i
a) per gli atti di ordinaria amministrazione e le riparazioni straordinarie di non
grande entità, un numero di voti che rappresenti, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e, in seconda convocazione, 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio;
b) per la nomina e revoca dell’amministratore o le liti attive e passive su materie
esorbitanti dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché per la ricostruzione
dell’edificio, e più in generale per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e non costituenti innovazioni, un numero di voti che rappresenti, sia in prima
sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio;
c) per le innovazioni previste dall’art. 1120, comma 1, c.c., un numero di voti che
rappresenti, sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza dei condòmini e i 2/3 del valore dell’edificio.
F.A.Q.
Es
Le deliberazioni prese dall’assemblea di condominio sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condòmini. I condòmini dissenzienti possono impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
È indispensabile per il regolare svolgimento dell’assemblea
di condominio nominare un presidente e un segretario?
2.5
ig
ht
©
La risposta è no. L’assemblea di condominio ha soltanto la facoltà e non l’obbligo di
nominare un presidente, un vicepresidente e un segretario, che dirigano la riunione
e vigilino sul suo regolare svolgimento. La funzione di presidente può essere svolta
solo da un condòmino, mentre quella di segretario può essere assunta anche da un
terzo estraneo al condominio. Nulla disponendo la legge al riguardo, è pacifico che
la mancata nomina del presidente e del segretario, o la sua eventuale irregolarità,
non comporta alcuna forma d’invalidità delle deliberazioni assembleari.
Segue: Dissenso del condòmino rispetto alle liti
C
op
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L’art. 1132 c.c. dispone — con norma dichiarata inderogabile dall’art. 1138, ultimo
comma, c.c. — che quando l’assemblea delibera di promuovere una lite o di resistere a una domanda (es. una citazione per danni), il condòmino il quale abbia manifestato il proprio dissenso può, con atto notificato all’amministratore del condominio,
separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza. L’atto deve essere notificato entro 30 giorni a decorrere da quello in
cui il condòmino ha avuto notizia della deliberazione.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
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Capitolo Settimo
i
IL
C AV I L
LO
se
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Non può essere impedita, in quanto
espressione del potere che ciascun condòmino ha di predisporre mezzi di difesa
atti a salvaguardare la sua proprietà, l’installazione di sistemi di allarme privati
negli appartamenti, salvo che questa
sfrutti una parte comune dell’edificio condominiale — per es. il muro perimetrale
— alterando il decoro architettonico dell’edificio ovvero produca, per malfunzionamento o cattivo uso dell’impianto, immissioni sonore che superino il limite legale della normale tollerabilità.
Es
Il termine di 30 giorni è previsto a pena di
decadenza, e decorre dal giorno in cui il
condòmino dissenziente ha avuto conoscenza della decisione, presa dall’assemblea, di intentare la lite o di resistervi.
Se l’esito della lite è sfavorevole al condominio, il condòmino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se invece l’esito è favorevole al condominio, il condòmino dissenziente che ne
abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia
stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
S.
La dichiarazione di dissenso non necessita di forma solenne, ma va comunque
notificata a mezzo di ufficiale giudiziario; si ritiene equipollente il dissenso comunicato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e quello espresso in sede
assembleare e ritualmente verbalizzato.
L’amministratore di condominio
©
3.
ig
ht
L’amministratore è l’organo esecutivo della volontà condominiale e può essere
scelto tra gli stessi condòmini, tra gli inquilini ovvero tra terzi estranei al condominio. Trattandosi di una figura giuridica di rappresentanza, per la sua nomina è
richiesta l’assenza di qualsivoglia vincolo di subordinazione o di conflitti o liti
con il condominio.
yr
Il rapporto che per effetto della nomina viene a instaurarsi tra amministratore e
condominio è assimilabile, seppur con tratti distintivi, al mandato senza rappresentanza, in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico e dall’altro vi è lo
svolgimento di un’attività in nome e per conto del condominio, nella cui sfera giuridica i risultati della gestione si riverberano direttamente.
C
op
Quale mandatario del condominio, l’amministratore deve attendere all’incarico conferitogli osservando le regole dell’ordinaria diligenza e senza eccedere i limiti
del mandato. Un tale eccesso si verifica, per esempio, nell’ipotesi in cui egli esegua
una deliberazione assembleare nulla. In tal caso, peraltro, gli atti compiuti dall’am-
112
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
.
A
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Il condominio negli edifici
3.1
S.
ministratore possono essere ratificati dall’assemblea ma, in assenza di ratifica, l’amministratore ne risponde personalmente.
L’assemblea può stabilire che l’ufficio di amministratore sia gratuito o retribuito,
ma in mancanza di una specifica previsione opera la presunzione di onerosità di
cui all’art. 1709 c.c.
Segue: La nomina e revoca dell’amministratore
li
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i
L’art. 1129, comma 1, c.c. stabilisce che quando i condòmini sono più di quattro l’assemblea nomina un amministratore: la disposizione è da intendere nel senso che,
nell’ipotesi prevista, la nomina dell’amministratore è obbligatoria.
L’assemblea può deliberare la nomina dell’amministratore anche se i condòmini sono
in numero inferiore o uguale a quattro, non essendo previsto alcun divieto in tal
senso.
Es
se
La deliberazione di nomina è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro previsto dall’art. 1129, ultimo comma, c.c., la nomina
ben può risultare dal comportamento concludente dei condòmini, che a tutti gli
effetti considerino amministratore uno di loro, rivolgendosi a lui abitualmente in
tale veste (Cass. 12-2-1993, n. 1791).
yr
ig
ht
©
Ove l’assemblea non provveda alla nomina nel caso in cui ne sia prevista l’obbligatorietà, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini.
L’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria provvede a quanto necessario
per la gestione della cosa comune, operando con gli stessi poteri e gli stessi compiti
dell’amministratore nominato dall’assemblea, salva la possibilità del giudice di limitargli i poteri, e cessando dall’incarico dal momento della nomina, da parte dell’assemblea, di un amministratore ordinario.
L’amministratore rimane in carica un anno con decorrenza dalla nomina. La durata prevista dalla legge è, per espressa previsione normativa, inderogabile (art. 1138,
ultimo comma, c.c.), con la conseguenza che né il regolamento di condominio (anche se contrattuale) né l’assemblea possono disporre altrimenti.
Delibera di nomina dell’amministratore (fac-simile)
C
op
Il presidente fa presente all’assemblea dei condòmini che nel prossimo mese di … c.a.
verrà a scadere il mandato annuale conferito all’amministratore attualmente in carica e
che, in considerazione della dichiarata indisponibilità dell’amministratore uscente a una
conferma dell’incarico, v’è per il condominio l’esigenza di provvedere a nuova nomina.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
113
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A
p.
Capitolo Settimo
br
i
S.
Preso atto di tale esigenza, i condòmini presenti propongono all’unanimità che l’incarico
venga affidato al sig. ………………, il quale gode di ottime referenze professionali, in quanto
avvocato. Di seguito si dà lettura della nota, da lui sottoscritta, recante la sua formale
offerta ad assumere l’amministrazione del condominio e l’indicazione del trattamento economico all’uopo richiesto.
Dopo breve discussione l’assemblea, all’unanimità e con una maggioranza millesimale
superiore a quella minima di 500/millesimi richiesta dalla legge, delibera di nominare amministratore, per la durata prevista dalla legge, il sig. ………………, riconoscendogli il
compenso annuo di € .................... da lui richiesto.
Es
se
li
Allo scadere del mandato l’amministratore può essere confermato con una delibera che, costituendo a tutti gli effetti una nuova nomina, necessita della stessa maggioranza prevista per la prima nomina. La conferma può anche essere tacita: ciò si
verifica quando, alla scadenza del mandato, l’amministratore non venga sostituito.
Fino alla nuova nomina o alla riconferma, l’amministratore uscente deve continuare
a esercitare le sue funzioni, conservando all’uopo anche la rappresentanza processuale (c.d. prorogatio); egli è tenuto a svolgere le proprie mansioni fino alla nuova
nomina anche nell’ipotesi che abbia rassegnato le dimissioni, purché non risulti
una volontà contraria da parte dell’assemblea dei condòmini.
Verbale di passaggio delle consegne tra amministratore entrante e amministratore uscente (fac-simile)
ht
©
Il giorno …… in ……… alla via ……………… n. … presso ………………… (ufficio, abitazione etc.) del sig. ………………, premesso che con delibera assembleare del ... il condominio di via ………………, n. … in …………… (città), ha nominato nuovo amministratore
il sig. ………………, tra quest’ultimo e l’amministratore uscente si effettua il passaggio di
consegne.
Al nuovo amministratore vengono trasmessi i seguenti registri e documenti:
yr
ig
registro dei condòmini;
registro dell’inventario dei beni immobili comuni;
registro dell’inventario dei beni mobili comuni;
registro delle entrate e delle uscite;
schede delle entrate e delle uscite;
bilancio consuntivo anno ...............;
bilancio preventivo anno ..................;
bilancio alla data della presente consegna..............;
contratto di assicurazione del fabbricato;
contratto di fornitura Enel;
contratto di fornitura acqua;
C
op
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QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
.
A
contratto di manutenzione ascensore;
contratto di assunzione del portiere e relativo disciplinare;
regolamento del condominio e tabelle millesimali;
etc....;
(Firma dell’amministratore uscente)
……………………………………………
br
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(Firma del nuovo amministratore)
……………………………………………
S.
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p.
Il condominio negli edifici
Es
se
li
L’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. La revoca viene deliberata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina e prescinde dalla
sussistenza di una giusta causa. Tuttavia l’amministratore effettivamente revocato
per giusta causa ha diritto al pagamento del compenso in relazione al tempo di effettiva esecuzione dell’incarico, mentre quello revocato in assenza di una giusta causa
può esigere anche il compenso relativo alla residua durata dell’incarico a titolo di
risarcimento per l’ingiustificato venir meno del guadagno che il mandato gli prospettava.
La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condòmino, quando l’amministratore:
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1) non abbia provveduto alla convocazione dell’assemblea per informarla di un’azione giudiziaria esorbitante dalle sue attribuzioni (art. 1131, ultimo comma, c.c.);
2) non abbia reso il conto della gestione per due anni (art. 1129, comma 3, c.c.);
3) sia fondatamente sospettato di gravi irregolarità (art. 1129, comma 3, c.c.).
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Quest’ultima ipotesi si verifica, ad esempio, nel caso di mancato versamento dei
contributi previdenziali dovuti per i dipendenti del condominio (es. portiere), di presentazione di rendiconti incompleti o falsati oppure, di stipulazione di contratti, per
conto del condominio, in conflitto di interessi.
Eseguire le delibere assembleari.
Disciplinare l’uso dei beni comuni.
Assicurare il funzionamento dei servizi condominiali.
Riscuotere i contributi.
Erogare le spese.
Presentare il preventivo annuale.
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Doveri dell’amministratore di condominio
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