I CONTRATTI DI LOCAZIONE
TIPOLOGIA DEI CONTRATTI
La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n.
392 ( meglio conosciuta come "equo canone" ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone
prestabilito.
Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:
•il contratto "a canone libero", in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente
l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata
minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario,
vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);
•il contratto "a canone concordato" con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra
le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è
inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle
esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di
concedere, sia al proprietario che all'inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici
solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
CONTRATTO A CANONE LIBERO O 4+4
Il contratto è detto libero perché le parti risultano libere di decidere autonomamente il canone, a patto che
non risulti alcuna altra somma corrisposta rispetto a quella indicata nel contratto. La durata non può essere
inferiore ai quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro anni a meno che non si presentino
determinate condizioni, ovvero necessità del proprietario di vendita o di adibire l’immobile a principale
abitazione o sede di una attività commerciale o in caso si trovi in un complesso gravemente danneggiato o
debba essere soggetto a una radicale trasformazione.
Alla seconda scadenza (ottavo anno) sia il locatore sia il conduttore possono disdire il contratto
comunicando, con sei mesi di anticipo le proprie intenzioni. In caso ciò non avvenga il contratto si rinnova
automaticamente di altri quattro anni alle medesime condizioni. L’inquilino può disdire il contratto in
qualsiasi momento, comunicando, a mezzo raccomandata, la propria intenzione sei mesi prima della
presunta data di rilascio.
Il locatore non può richiedere aumenti del canone durante il contratto, fatta eccezione per l’adeguamento
ISTAT secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati
verificatasi rispetto al mese precedente il mese di stipula e in relazione all’anno precedente.
L’imposta di registro, tassa da corrispondere al fisco annualmente, è calcolata sul 2 per cento del canone
annuo, aggiornato con l’ISTAT. Deve essere pagato tramite F23 entro 30 giorni dalla data di decorrenza del
contratto.
CONTRATTO CONCORDATO O 3+2
Il contratto è detto concordato perché le parti devono decidere l’affitto a seguito di un calcolo del canone
minimo e massimo richiedibile per l’immobile in oggetto. Tale conteggio, stabilito da accordi territoriali tra
le associazioni di proprietari ed inquilini, è stabilito tenendo conto delle condizioni dell’appartamento e
dello stabile, della metratura e della posizione. Il canone che ne scaturisce, è inferiore ai correnti prezzi di
mercato, proprio per favorire la locazione. Il legislatore ha stabilito sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni
vantaggi fiscali:
• Per il locatore: IRPEF ridotta del 40%, ICI al …….., imposta di registro ridotta del 30% (da
corrispondersi a metà);
• Per il conduttore: imposta di registro ridotta del 30% (da corrispondersi a metà), detrazione sul
reddito in base alle soglie previste;
La durata non può essere inferiore a tre anni, rinnovabile automaticamente di altri due anni a meno che
non si presentino determinate condizioni, ovvero necessità del proprietario di vendita o di adibire
l’immobile a principale abitazione o sede di una attività commerciale o in caso si trovi in un complesso
gravemente danneggiato o debba essere soggetto a una radicale trasformazione.
Il contratto può essere estendibile fino ad anni 6+2, con un proporzionale aumento del canone
concordato.
L’unico aumento del canone consentito è quello relativo all’adeguamento ISTAT che può essere richiesto
nella forma contratta del 75%.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
La registrazione di un contratto di locazione è obbligatoria e deve essere effettuata presso un qualsiasi
ufficio dell’agenzia delle entrate. L’ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione,
attribuisce un numero al contratto e lo iscrive al Pubblico Registro.
La registrazione può essere effettuata da una delle parti contraenti entro trenta giorni dalla data di stipula
del contratto . Il costo dell’imposta di registro, tassa da pagarsi annualmente tramite F23, deve essere
sostenuta in uguale misura dal locatore e dal conduttore.
La registrazione avviene presentando due copie del contratto con firme originali, marche da bollo da 14,62
per ogni quattro facciate o 100 righe su ogni copia, il mod. 69 o richiesta di registrazione e la ricevuta del
versamento dell’imposta di registro (mod. F23).
Dal 1 luglio 2010 è diventata obbligatoria l’indicazione dei dati catastali nelle richieste di registrazione
(nuovo quadro D) dei contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili situati nel territorio dello
stato.
LA CEDOLARE SECCA
La cedolare secca è una nuova forma di tassazione dei contratti di locazione. Il contribuente può scegliere
se optare per la cedolare secca o continuare a pagare l'imposta sulle locazioni in base alle aliquote Irpef
nella dichiarazione dei redditi.
Essa dà la possibilità di pagare sui redditi da locazione un'imposta sostitutiva del 19% per i contratti a
canone "concordato" nelle città ad alta tensione abitativa (durata 3 + 2 anni) e del 21% per i contratti a
canone "libero" (durata 4 + 4 anni).
L'opzione per la cedolare secca riguarda solo le persone fisiche, mentre restano esclusi coloro che
esercitano una attività professionale o d'impresa.
La cedolare secca sostituisce l'Irpef ordinaria e le addizionali comunale e regionale, nonché le imposte di
registro (2% annuo per il canone libero e 1,4% per il canone concordato, per metà a carico del
proprietario) ed il bollo (cioè la cosiddetta "marca da bollo" che deve essere apposta ai contratti di
locazione). Le imposte di registro ed il bollo eventualmente già pagati non sono rimborsabili.
CONTRATTI DI LOCAZIONE PER I QUALI È POSSIBILE OPTARE PER IL
REGIME DELLA CEDOLARE SECCA
La cedolare secca può interessare tutti gli immobili a uso abitativo.
L'immobile locato, infatti, deve avere le seguenti caratteristiche:
•essere un'unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle
classificate come A10, cioè uffici;
•essere adibito ad abitazione.
L'imposta sostitutiva si applica anche alla pertinenza, o più pertinenze (non più di tre), dell'immobile locato,
a condizione che sia affittata congiuntamente ad esso.
Poiché la norma consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità
abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, occorre
porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed
all'utilizzo dell'immobile locato.
Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con
conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal
successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Sono altresì esclusi dall'applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili
accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
ESERCIZIO DELL'OPZIONE
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è
subordinata all'esercizio di un'opzione da parte del locatore.
L'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per
l'intera durata del contratto, salvo revoca.
Si ricorda che l'obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili
esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di 30 giorni, che decorre:
•per i contratti scritti, dalla data di formazione dell'atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
•per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.
PROROGA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve
essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dal
momento della proroga, tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e
per gli adempimenti successivi (modello 69).
Qualora il contratto venga prorogato per più annualità, il pagamento può essere eseguito annualmente
ovvero per l'intero periodo. Il contribuente deve, inoltre, presentare l'attestato di versamento entro i 20
giorni successivi al pagamento. Tali modalità devono essere osservate in caso di contratti di locazione di
immobili abitativi per i quali non è esercitata l'opzione per il regime della cedolare secca ovvero è
esercitata, in caso di più locatori, solo da alcuni di essi.
Si precisa che il locatore che intende esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca, nell'ipotesi
descritta, deve effettuare detta scelta tramite la presentazione del modello 69 presso gli uffici
dell'Agenzia delle entrate, nel termine di 30 giorni dal momento della proroga.
L'opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro dovuta
per le annualità successive, esclude l' applicazione dell'IRPEF e delle relative addizionali sul reddito
fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di
rimborso (articolo 3, comma 4, del decreto legislativo).
COMUNICAZIONE DELL'OPZIONE AL CONDUTTORE
Il comma 11 dell' articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 prevede che per il locatore sia sospesa, per un periodo
corrispondente alla durata dell'opzione per l'applicazione della cedolare secca, la facoltà di chiedere
l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione
accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatasi nell'anno precedente. L' opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva
comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di
chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
In caso di più inquilini, l'opzione va comunicata a ognuno di loro e la comunicazione deve avvenire prima di
esercitare l'opzione per la cedolare secca e quindi, in generale, prima di registrare il contratto o prima del
termine per il versamento dell'imposta di registro per le annualità successive.
È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta
dal conduttore. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l'opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli
aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
IL CALCOLO DELLA CONVENIENZA
Per verificare efficacemente l'opportunità della scelta, occorre confrontare prima di tutto le aliquote
"piatte" (21% per i contratti a canone libero, 19% per quelli concordati), con l'aliquota marginale Irpef che
si applica al contribuente.
Bisogna tenere conto, poi, del fatto che la cedolare è calcolata sull'intero canone di affitto, mentre
l'aliquota Irpef del contribuente si applica all' 85% dell'affitto per i contratti "liberi" o al 59,5% per i contratti
"concordati". Va anche valutato che la cedolare assorbe l'imposta di bollo e di registro (senza restituire
quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Ma il locatore deve rinunciare, per tutta la durata
del contratto, ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi compresi, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia
deve essere previamente comunicata all' inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare
se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perde in tutto o in parte la
possibilità di beneficiare del bonus fiscale. Del reddito da affitti assoggettato a cedolare secca si tiene
comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (I.S.E.E., detrazione per familiari a carico,
eccetera).
In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15.000 euro di
reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal
terzo scaglione (dai 28.000 euro), anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre
i 28.000 euro, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a 55.000 euro), e poi del 41% o 43%
(rispettivamente oltre 55.000 o 75.000 euro).
Glossario della locazione
Di seguito sono elencati alcuni dei termini più usati nei contratti di locazione:
Disdetta: atto con cui si manifesta la volontà di sciogliere un contratto a determinate condizioni;
Recesso: comunicazione con cui l’inquilino manifesta la propria intenzione di sciogliere anticipatamente il
contratto;
Canone: corrispettivo in denaro dovuto periodicamente al proprietario di casa da chi ne è conduttore;
Deposito cauzionale: somma di denaro versata a garantire tutti gli obblighi assunti dall’inquilino;
Oneri accessori: spese di amministrazione condominiali;
Tabella oneri accessori: modulo di ripartizione delle spese di amministrazione predisposto dal governo;
Acconto spese di amministrazione: pagamento parziale anticipato per le spese condominiali;
Registrazione del contratto: adempimento fiscale obbligatorio all’atto della stipulazione del contratto con
conseguente obbligo di pagamento per ogni annualità successiva;
Foro competente: tribunale del luogo in cui è sito l’immobile locato;
Locatore: proprietario;
Conduttore: inquilino;
Comodante: colui che concede gratuitamente l’immobile;
Comodatario: colui che riceve gratuitamente l’immobile;
Comodato: contratto con cui il proprietario di casa ne concede gratuitamente l’uso a tempo determinato o
indeterminato.
