COMUNE di EMPOLI
Settore Affari Generali e Istituzionali
" Servizio Tecnico Amministrativo "
OGGETTO:
Individuazione aree e fabbricati da destinare a residenze ed attività produttive:
determinazione prezzi di cessione e concessione Anno 2008Relazione
PEEP
Determinazione del prezzo per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà e
sostituzione della convenzione- Aree Peep
Con la presente per ricordare che le convenzioni originarie per la cessione in diritto di
proprietà nei Peep, stipulate ai sensi dell'art.35 della Legge 22 ottobre 1972, n. 865 e
successive modificazioni e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17
febbraio 1992, n. 179, prevedono una serie di vincoli, di cui alla normativa sopra richiamata
e recepiti nelle rispettive convenzioni, che limitano la piena proprietà dell'alloggio.
In ottemperanza alle disposizioni di cui alla Legge 448/98 art. 31 comma 46 è possibile per
il proprietario dello stesso immobile in area Peep richiedere la sostituzione della
Convenzione.
Il Comune di Empoli con Delibera CC n° 129 del 21/12/1999 ha approvato lo schema di
Convenzione per la sostituzione degli atti stipulati antecedentemente all'entrata in vigore L.
n° 179/92 per la cessione aree Peep in diritto di proprietà ex art. 31, comma 46, L. n°
488/98.
Con Delibera CC n° 130 del 21/12/1999 è stato inoltre approvato lo schema di Convenzione
per la trasformazione in proprietà del diritto di superficie su aree già concesse ai sensi della
normativa ex Legge n° 549/95, L. n° 662/96 e L. n° 448/98.
Per la determinazione del "quantum" da corrispondere all'A.C., per l'attivazione delle citate
procedure, la legge 488/98 art. 31 comma 48 stabilisce quanto riportato a seguire;
" Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dai comune, su parere del
proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi
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dell'articolo 5-bis, comma 1, dei decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 (159), convertito, con
modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista
dall'ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto dì
superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi
ai consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati
versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo
dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le
aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al
comma 47" .
La Sentenza della Corte Costituzionale N° 348 del 24/10/2007 ha dichiarato l'illegittimità
costituzionale delle disposizioni di cui all'articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11
luglio 1992, n. 333 (159), convertito con legge 8 agosto 1992, n. 359, ed in via
consequenziale dell'art. 37 commi 1 e 2 del DPR 327/2001.
La legge finanziaria n° 244 del 24 dicembre 2007 comma 89 dell'art. 2, ha sostituito il
metodo di determinazione dell'indennità di esproprio per aree edificabili come a seguire:
Vecchia disciplina:
Nuova disciplina:
Valore di mercato + RD rivalutato X 10 : 2- 40%
Valore venale - ovvero valore di mercato - con la riduzione del
25% nel caso di riforme economico sociali
- indennità +10 % nel caso di cessione volontaria-
La nuova norma di legge comporta la necessità di rivedere anche i valori per la
trasformazione diritto di superficie in proprietà e sostituzione diritto proprietà aree Peep,
stabiliti con Giunta Comunale n° 47 del 19/03/2007 ad oggetto "Individuazione aree e
fabbricati da destinare a residenze ed attività produttive: determinazione prezzi di cessione
e concessione- Anno 2007", come a seguire:
PEEP AVANE
“
Marcignana
“
P. Elsa
“
Serravalle
“
Pozzale
“
S. Maria
EURO/mq. 30,29
EURO/mq. 21,76
EURO/mq 32,15
EURO/mq 37,51
EURO/mq. 24,03
EURO/mq. 32,69
Con successiva determinazione dirigenziale n° DD 1488 del 10/12/2007 è stato inoltre
stabilito di attendere le nuove disposizioni di legge in materia, per revisionare ed aggiornare
i corrispettivi storicamente determinati, anche e con riferimento ad eventuali e nuove
determinazione da accogliere anche negli schemi di convenzioni approvati con le citate
Deliberazioni del Consiglio Comunale.
Per la nuova determinazione dei valori è stata adottata la seguente metodologia di stima, con
specifica dei seguenti parametri:
- valore medio di vendita alloggi in area Peep
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- l'incidenza dell'area sul valore del fabbricato
- incidenza della superficie non residenziale sul valore dei fabbricati
- coefficiente di zona
PEEP AVANE - POZZALE
EURO/mq. 60,11
Va: 2.375 x 0,05 x 1,25 x 0,90 = € 133,59 - ( riduzione del 25% interventi di tipo
economico sociale) = 100,19 x 60% ( di cui all'art. 31 comma 48 L. 448/98) =
60,11
PEEP MARCIGNANA - PONTE A ELSA EURO/mq. 56,78
Va: 2.375 x 0,05 x 1,25 x 0,85 = € 126,17 - ( riduzione del 25% interventi di tipo
economico sociale) = 94,63 x 60% ( di cui all'art. 31 comma 48 L. 448/98) =
56,78
PEEP SERRAVALLE - S. MARIA
EURO/mq. 66,80
Va: 2.375 x 0,05 x 1,25 x 1 = € 148,44 - ( riduzione del 25% interventi di tipo
economico sociale) = 111,33 x 60% ( di cui all'art. 31 comma 48 L. 448/98) =
66,80
Sono ad oggi sono in carico all'Ufficio varie richieste in corso di istruttoria, per le quali si
necessità di procedere alla determinazione del valore da corrispondere all'A.C. I nuovi
valori saranno applicati per le istanze successive alla deliberazione attestante la
determinazione degli stessi valori di cessione.
L'ufficio è inoltre impegnato nella individuazione e messa a disposizione di lotti Peep non
ancora assegnati o per i quali è stata pronunciata la decadenza del diritto di superficie. Tale
ricostruzione sarà completata nel corso del 2008, onde vagliare la fattibilità di un bando per
l'assegnazione degli stessi lotti "liberi".
PIP
Lotto 22- Pip di Pontorme
Il Lotto nel Pip di Pontorme, ad oggi non ancora assegnato, è individuato negli atti
deliberativi come "Lotto 22" di mq. 3.840, con una superficie copribile di mc. 1.800 ed un
volume edificabile di mc. 16.000.
L'ultimo prezzo di concessione per il Pip di Pontorme è stato determinato con Deliberazione
G.C. n° 26 del 3 marzo 1998 come a seguire:
Lire /mq. 2.500 terreno salvo conguaglio, oltre oneri.
Tale prezzo necessita di essere aggiornato con riferimento agli ultimi atti transattivi che
hanno interessato alcuni terreni all'interno dello stesso Pip e nello specifico Atto di
Retrocessione ai Sigg. Scappini Rep. 208.06 del 19/12/2006 ai rogiti del Notaio C.
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Lazzeroni ed alla Deliberazione Consiglio Comunale n° 9 del 04/02/2008 ad oggetto
retrocessione degli immobili alla Sammontana SpA..
Il prezzo di concessione del Lotto 22 deve essere aggiornato e determinato, in attuazione
delle disposizioni di cui all'art. 27 Legge 865/71, tenuto conto dei costi storici di
acquisizione delle aree per la realizzazione dell'intervento e delle opere di urbanizzazione
primaria, così come puntualizzato nel Regolamento Comunale per la concessione del diritto
(…) nei Piani per gli insediamenti produttivi di tipo industriale.
Accertato e rilevato quanto ivi descritto, con la presente si esprime la congruità del prezzo
di concessione del Lotto 22 del Pip di Pontorme pari € 25/30/mq.
Variante normativa e di azzonamento al regolamento urbanistico - Pip di Pontorme,
La variante è stata approvata definitivamente con Del. CC n° 107 del 17/12/2007.
Come si evince dalla Relazione generale, circa 6000mq. attualmente destinati a verde ed a
parcheggio sono destinati ad ampliamento della zona D3/AL
E' inoltre individuata un'area di circa 1900mq. da destinare a parcheggio pubblico. Questa
dotazione ha lo scopo di compensare la riduzione di superficie di parcheggio già esistente
nonché di soddisfare la necessità di nuovi standard.
Prezzo di cessione in diritto di proprietà del terreno è stimato in € 73/mq. circa, tenuto
conto dei costi delle opere di urbanizzazione realizzate.
Lotto A9- Pip di Carraia Lotto A9
Con Deliberazione G.C. n° 30 del 14/04/1998 è stata approvata la graduatoria del 5° Bando
Aree Pip di Carraia.
Nello specifico il lotto A9 è stato assegnato alla Ditta GSE; i terreni sono tornati nella
disponibilità dell'A.C. a seguito della decadenza del diritto di superficie di cui all'atto di
Retrocessione Rep. 104439 del 13/12/2005 ai rogiti del Notaio Pansalongobardo Valeria.
Con provvedimento di G.C. n° 30 del 22/02/2006 è stata deliberata la disponibilità alla
concessione del suddetto lotto nel corso del 2006, ravvisato anche l'interesse dimostrato
dalle altre Ditte presenti in graduatoria, come dimostrato dalle note agli atti dell'Ufficio.
Sempre nel Pip di Carraia è da registrarsi anche il ricorso al TAR della Ditta
Elettrogalvanotermica, relativamente a porzione del Lotto C1, contro la pronuncia dell'A.C.
di decadenza del diritto di superficie.
Rilevante sono anche le previsioni del Regolamento Urbanistico che riportano nella zona di
cui trattasi delle nuove viabilità di progetto, con conseguente necessità di valutare le
assegnazione dei terreni anche con riferimento al mutamento dei luoghi.
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Accertato quindi che la graduatoria è datata 1998, che l'A.C. ha correttamente proceduto alle
assegnazioni dei lotti previsti nel bando, nell'incertezza anche del giudizio ancora pendente
al TAR , l'Ufficio propone di sospendere la disponibilità all'assegnazione del Lotto A9
anche per l'anno 2008.
Ravvisato invece l'interesse generale, si propone l'assegnazione del lotto libero nel Pip di
Pontorme.
I prezzi per le trasformazioni del diritto di superficie in proprietà e per la sostituzione delle
originarie convenzione vengono aggiornati in base all'indice Istat.
Empoli il 26/02/2008
L'Istruttore Tecnico
Geom. Maurizio Minoli
Il Responsabile del Servizio
Dott.ssa Eutilia Proietti Nulli
VISTO
Il Dirigente del Settore Affari generali ed Istituzionali
Dott. Massimo Migani
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