ASSIMEDIA - CATEF – articolo no. 9 – settembre 2007
Al termine del contratto di locazione per un ristorante è emerso che l’inquilino,
nullatenente, ha causato numerosi danni all’ente locato; in particolare sono da lui stesso
stati riconosciuti:
la perdita/rottura di tre coperchi di lampade;
i buchi lasciati sulle pareti per stacco di infissi asportati da coloro che si sono
aggiudicati all’asta dei mobili;
la sostituzione del piano banco-bar gravemente rovinato e posato solo tre anni
prima
la rottura del forno.
Si pongono diverse domande:
a) Il piano bar e il forno possono essere considerati parte integrante dello stabile o no
e quindi quale sarebbe l’assicurazione che dovrebbe intervenire? (Quella del
proprietario o dell’inquilino?)
Il tipo di danno indicato non fa normalmente parte dei rischi assicurati dalle
assicurazioni del ramo cose (assicurazioni di stabili o assicurazioni commerciali),
per cui normalmente né l’assicurazione dello stabile né quella dell’inventario
commerciale potrebbero intervenire.
Più in generale, occorre ricordare come normalmente le installazioni (anche se
fisse) direttamente legate ad un certo tipo d’attività commerciale vanno assicurate
nell’ambito di un’ assicurazione per l’inventario del commercio. Bancone o forno di
un ristornate rientrano ad esempio in questa categoria.
Nei rapporti contrattuali tra proprietario (dello stabile e, in questo caso anche delle
installazioni fisse) e inquilino (gerente del ristorante, proprietario del piccolo
inventario) occorre definire chi dei due si assume l’ onere della stipulazione e del
finanziamento della copertura assicurativa relativa alle istallazioni fisse.
Ribadiamo però che in ogni caso le assicurazioni dello stabile o dell’inventario
commerciale intervengono per i rischi classici: incendio, danni natura, danni delle
acque, furto con scasso e non per dei semplici danneggiamenti di questi beni. È
oggi possibile includere anche il danneggiamento doloso da parte di terzi, ma in
questa definizione non rientrano i danni oggetto della domanda.
b) L’assicurazione di responsabilità civile aziendale dell’inquilino ritiene che ogni
danno costituisca un sinistro diverso e che per ognuno ci sia una franchigia
separata di Fr. 500.--. E’ corretto?
Ogni danno non riconducibile ad un unico evento è correttamente valutato come un
sinistro diverso. Il fatto che tutti i danni vengano constatati al medesimo momento
(termine del contratto di locazione) non ha alcuna importanza.
Occorre tuttavia rilevare che, contrariamente a quanto avviene nell’ambito della RC
di privati, non sempre le assicurazioni RC aziendali includono nella copertura i
danni a locali presi in affitto. Spesso sono esclusi in modo esplicito i danni a locali
che servono come deposito, come luoghi di produzione o gli esercizi pubblici.
c) Può l’assicurazione dell’inquilino sostenere che i danni sono stati causati
intenzionalmente dall’inquilino e che quindi la copertura non è data?
Se questa intenzionalità è dimostrabile sì, ma l’assicurazione non affronta la
trattativa in modo pregiudizievole, ipotizzando a priori delle circostanze che
sfavoriscono l’assicurato.
È forse più utile ricordare che l’assicurazione di RC esclude i danni materiali non
provocati da un unico evento improvviso ed imprevisto, come ad esempio l’ usura.
d) L’assicurazione dell’inquilino prevede una clausola secondo cui: “l’assicurazione è
autorizzata a risarcire il danno direttamente al danneggiato e senza deduzione di
un’eventuale franchigia. In questo caso l’assicurato ha l’obbligo di rimborsare la
franchigia all’assicurazione, rinunciando a qualsiasi obiezione”. E’ valida questa
clausola e il locatore può sperare di poterne beneficiare?
Simili clausole si trovano nelle condizioni generali delle compagnie e sono valide in
tutti i casi di sinistri coperti.
Al momento dell’annuncio di un danno, l’assicurazione RC si sostituisce in tutto e
per tutto all’assicurato. Egli deve astenersi da svolgere trattative dirette con il
danneggiato. Il fatto che la compagnia voglia portare la trattativa fino al termine,
incluso il versamento dell’indennizzo al danneggiato, è l’ovvia conseguenza di
questo principio.
e) Quale sarebbe il modo migliore di procedere per il locatore nei confronti
dell’assicurazione dell’inquilino?
Solo nell’ambito della circolazione stradale esiste il diritto del danneggiato di
avanzare direttamente le proprie pretese verso l’assicuratore RC. Negli altri ambiti,
l’apertura di un caso di sinistro è comunque subordinata all’allestimento di un avviso
di sinistro da parte del presunto responsabile del danno. Il danneggiato non può far
aprire d’ufficio un caso di sinistro all’assicurazione del responsabile, in assenza di
una sua dichiarazione. Il danneggiato deve pertanto fare in modo che lo stipulante
dell’assicurazione provveda ad annunciare il caso, in seguito potrà trattare
direttamente con la compagnia d’assicurazioni,c sempre che ci si trovi confrontati a
danni coperti ai sensi delle condizioni generali.
