I Sezione
Seduta del 13.06.2000
Voto n. 201
Disegno di legge n.4339 bis “Disposizione in materia di regolazione del mercato e
istituzione del fascicolo del fabbricato.
AFFARI GENERALI
LA SEZIONE
VISTA la nota n. 67/2000 del 9.5.2000 con la quale la Direzione Generale delle
Aree Urbane e dell’Edilizia Residenziale trasmette, per esame e parere, gli atti relativi
all’affare di cui all’oggetto;
ESAMINATI gli atti;
UDITA la Commissione Relatrice (D’Antonio, Baratono, Burghignoli,
Sanpaolesi, Croci, Calzona, Catricalà, Linguiti, Nuti)
PREMESSO
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Con riferimento all’atto Senato n. 4339, avente per titolo: “Disposizioni in
materia di apertura e regolazione dei mercati”, al cui interno sono contenute disposizioni
inerenti la Regolazione del Mercato Edilizio, ed a seguito delle osservazioni svolte dai
soggetti e dalle Amministrazioni interessati (CNEL, Organizzazioni sindacali della
proprietà edilizia, Ordini professionali, ANCE, INU, Dipartimento della Protezione
Civile), tenuto conto del parere n. 466 del 14.12.1999 della 1^ Sezione del Consiglio
Superiore LL.PP., la Direzione Generale delle Aree Urbane e dell’Edilizia Residenziale
ha trasmesso, con nota 67/2000 del 9 maggio 200, il testo concernente il “Fascicolo del
Fabbricato” , al fine di acquisire il pare del Consiglio Superiore LL.PP.
La proposta di dotare ogni edificio di un apposito Fascicolo del fabbricato viene
fissata all’art. 5 del D.D.L. già oggetto del citato parere del Consiglio Superiore LL.PP:
che qui si richiama.
In particolare il testo contiene una serie di disposizioni che vanno ad integrare ed
in alcuni casi a sostituire il precedente testo. Ai fini di una chiara identificazione delle
parti oggetto di integrazione, nel seguito si riporta integralmente il testo proposto, dove
vengono evidenziate in grassetto le parti revisionate e/o aggiunte.
Art. 1
(Fascicolo del fabbricato)
1. Ai fini della tutela della pubblica e privata incolumità, nonché per
l’innalzamento della qualità edilizia e del livello di fruibilità degli edifici anche di
proprietà pubblica, è istituito, relativamente a ciascun fabbricato e qualunque sia la
destinazione funzionale, il fascicolo del fabbricato. Sul fascicolo, tenuto a cura del
proprietario o dell’amministratore del condominio, sono annotate le informazioni di tipo
identificativo, progettuale, strutturale, impiantistico con l’obiettivo di pervenire ad un
idoneo quadro conoscitivo dell’edificio a partire, ove possibile, dalle fasi di costruzione
dello stesso ed in esso devono essere registrate le eventuali variazioni rispetto alla
configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche,
funzionali ed impiantistiche.
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2. La predisposizione del fascicolo del fabbricato, debitamente aggiornato, è
presupposto del rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale
relative all’intero fabbricato od a singole parti dello stesso. Successivamente alla
scadenza dei termini fissati ai sensi dei commi 4, 5 e 6 dell’articolo 2, in caso di stipula
dei contratti che trasferiscono la proprietà o altro diritto reale, o della stipula o rinnovo
dei contratti che attribuiscono il godimento del fabbricato o di singole unità immobiliari,
va resa, da parte del proprietario o dell’amministratore del condominio, apposita
dichiarazione circa l’avvenuto adempimento di quanto previsto dai commi 1, 2 e 3
dell’articolo 3. Gli atti stipulati in assenza della dichiarazione di cui al presente comma
sono nulli.
3. Alla compilazione del fascicolo del fabbricato provvedono i soggetti in
possesso dei requisiti individuati con il decreto di cui all’articolo 4, sulla base della
documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall'amministratore
del condominio ovvero, qualora necessario, previa acquisizione di ulteriori elementi
conoscitivi, di indagini e rilievi. L’acquisizione presso gli uffici pubblici della
documentazione tecnico-amministrativa, necessaria alla predisposizione del fascicolo,
avviene senza oneri per la parte interessata.
4. Per quanto attiene gli edifici di proprietà pubblica, le rispettive
amministrazioni emanano, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente
legge, specifiche disposizioni per la predisposizione del fascicolo e per la messa in
sicurezza del patrimonio di competenza.
Per gli edifici demaniali provvede Il
Ministero dei lavori pubblici anche in ordine agli adempimenti di cui all’articolo 3. Il
fascicolo degli edifici di cui al presente comma, è predisposto, in ogni caso, entro
trentasei mesi dall’entrata in vigore della presente legge.
Art. 2
(Termini per la predisposizione del fascicolo del fabbricato)
1. I comuni individuano, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della
presente legge, le aree al cui interno sono compresi i fabbricati da assoggettare
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prioritariamente, ai fini della messa in sicurezza, alla predisposizione del fascicolo del
fabbricato.
2. L'individuazione delle aree di cui al comma 1 é effettuata sulla base dei
seguenti parametri, integrabili da parte dei comuni in relazione a specifiche situazioni
territoriali:
a) particolari caratteristiche del sottosuolo;
b) diffusa presenza di costruzioni
per le quali risulti conclusa o attivata
procedura di sanatoria edilizia;
c) insediamenti edilizi realizzati anteriormente al 1975 in comuni classificati
come sismici;
d) vincoli derivanti da condizioni di fragilità territoriale, individuate dagli
strumenti urbanistici, dagli studi di microzonazione o da altre norme o strumenti
di pianificazione territoriale;
e) presenza di insediamenti edilizi di antica formazione.
3. In ogni caso i comuni possono graduare l'obbligo di sottoporre a verifica gli
edifici, tenendo conto anche dei seguenti caratteri:
a) epoca di costruzione;
b)
sistema costruttivo;
c) rilevanza di interventi di risanamento o ristrutturazione edilizia che abbiano
comportato mutamento nella destinazione d'uso ovvero siano stati oggetto di
incremento di volumetria, superiore al 20 per cento, rispetto a quella
originaria;
d) particolare consistenza in termini volumetrici o dimensionali.
4. Per gli edifici ricadenti nelle aree individuate ai sensi del comma 1, il
fascicolo del fabbricato é predisposto entro trentasei mesi dalla avvenuta individuazione
delle aree.
5. Fermo restando quanto stabilito al comma 4, i comuni definiscono, altresì,
anche con riferimento alla data di ultimazione del fabbricato e ai caratteri di cui al
comma 3 , le modalità di graduazione della predisposizione del fascicolo del fabbricato
in modo che l'obbligo dell'adempimento venga esteso, entro il termine di dieci anni dalla
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data di entrata in vigore della presente legge, alla totalità degli edifici ricadenti
nell'ambito territoriale di competenza.
6. In caso di mancata adozione, da parte di singoli comuni, dei provvedimenti
indicati nel presente articolo, per ciascun edificio ricadente all'interno dei comuni
inadempienti il fascicolo del fabbricato é comunque predisposto entro sessanta mesi
dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Art. 3
(Attestato di conformità e certificato di idoneità statico-funzionale)
1. Il
tecnico incaricato, a seguito della predisposizione del fascicolo e in
occasione di ogni aggiornamento con cadenza decennale, rilascia una attestazione di
conformità del fabbricato rispetto alla originaria configurazione ovvero a quella
risultante per variazioni intervenute per opere realizzate anche a seguito di titolo
abilitativo rilasciato mediante procedure di sanatoria edilizia. Tale attestazione viene
predisposta qualora l’edificio non abbia subito modifiche sostanziali sia sotto il profilo
strutturale che funzionale e vi sia assenza di elementi, rilevabili senza ausilio di
specifica strumentazione, che possano far ritenere come necessarie ulteriori verifiche.
2. In assenza di elaborati progettuali che consentano l’individuazione della
configurazione originaria del fabbricato, il tecnico incaricato effettua un rilievo
dell’edificio finalizzato ad accertarne, in particolare, le caratteristiche costruttive sulla
base degli elementi tipologici. In tal caso, qualora ricorrano le condizioni di cui al
comma 1, l’attestazione è rilasciata con riferimento allo stato di fatto risultante dal
rilievo ed alle attuali condizioni di esercizio del fabbricato.
3. Qualora non sia possibile procedere al rilascio dell’attestazione di conformità
di cui ai commi 1 e 2, per la presenza di elementi e condizioni che facciano ritenere
necessarie ulteriori indagini, anche di natura geologica, il
tecnico incaricato, in
apposita relazione, ne dà comunicazione al proprietario o all’amministratore del
condomino e, contestualmente, al competente ufficio comunale.
4. Il proprietario o l’amministratore del condominio, entro sessanta giorni dalla
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notifica della relazione tecnica di cui al comma 3, affida specifico incarico, ai soggetti in
possesso dei requisiti indicati nel decreto di cui all’articolo 4, ai soli fini della verifica
dell’agibilità del fabbricato. Qualora vengano accertate elementi e condizioni tali da non
escludere fattori di rischio connessi all’utilizzo dell’edificio, il proprietario o
l’amministratore del condominio procede ad affidare, nei sessanta giorni successivi
all’esito della verifica, un ulteriore incarico per le indagini da eseguire e per gli
eventuali interventi da predisporre al fine di poter procedere al rilascio di apposita
certificazione di idoneità statico-funzionale.
5. Qualora, a seguito della verifica effettuata ai sensi del comma 4, l’edificio
risulti comunque agibile, restano facoltative le ulteriori indagini indicate nella relazione
tecnica di cui al comma 3.
6. I progetti relativi ad opere ed interventi da realizzare, ai fini della messa in
sicurezza, su edifici vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490,
restano comunque subordinati
alla preventiva approvazione da parte delle
amministrazioni preposte alla tutela.
7. Qualora risultino, in sede di predisposizione del fascicolo, particolari
condizioni di fragilità del sottosuolo o di rischio idrogeologico non direttamente
riferibili al singolo edificio, tali che la messa in sicurezza debba essere effettuata
mediante intervento esteso ad un ambito più vasto, il
comunicazione, oltre che al proprietario
tecnico incaricato ne dà
o all’amministratore del condominio, al
comune e alla regione che adottano eventuali misure per l’eliminazione del rischio ed
individuano altresì, qualora se ne riscontri la necessità, forme di incentivazione per
rilocalizzare i fabbricati eventualmente da demolire.
Art. 4
(Requisiti professionali)
1. Con decreto del Ministro dei lavori pubblici, da emanare entro centoventi
giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sono individuati i requisiti che
abilitano i tecnici allo svolgimento delle attività derivanti dal precedente articolo 3, sia
per il rilascio dell’attestato di conformità che del certificato di idoneità
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statico-funzionale, favorendo, in tale ultimo caso, forme associate con competenze
multidisciplinari.
Art. 5
(Convenzioni nazionali)
1. In considerazione della rilevanza sociale, il Ministro dei lavori pubblici, entro
trenta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, convoca gli ordini ed i
collegi dei tecnici abilitati alla predisposizione del fascicolo del fabbricato al fine di
promuovere una convenzione nazionale per la definizione agevolata dei relativi
compensi.
2. Con le medesime finalità di cui al comma l, il Ministro dei lavori pubblici,
entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, convoca le
organizzazioni delle società di assicurazione e quelle della proprietà edilizia al fine di
promuovere una convenzione nazionale che definisca premi assicurativi agevolati per i
fabbricati dotati del fascicolo di cui all'articolo 1.
Art. 6
(Schema tipo del fascicolo del fabbricato)
1. Con decreto del Ministro dei lavori pubblici, da emanare entro centoventi
giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, è approvato lo schema tipo del
fascicolo di fabbricato con l’indicazione dei contenuti e delle modalità di redazione e di
aggiornamento dello stesso e la scheda conoscitiva finalizzata al monitoraggio di cui al
comma 3 dell’articolo 7.
2. Per gli edifici di nuova costruzione il fascicolo del fabbricato costituisce la
raccolta della documentazione tecnico-amministrativa già prodotta ai fini della
realizzazione degli stessi e deve essere allegata alla richiesta di rilascio del certificato di
abitabilità o agibilità. Per tali edifici, gli adempimenti di cui all’articolo 3 trovano
attuazione a partire dal decimo anno e comunque entro l’undicesimo anno successivo al
rilascio del certificato di abitabilità o agibilità.
3. Nel caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente, ricadenti nelle
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tipologie di cui all’articolo 31, comma 1, lettere c) e d) della legge 5 agosto 1978, n.
457, il fascicolo va predisposto contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo alla
realizzazione delle opere.
Art. 7
(Attività di controllo, sanzioni e monitoraggio)
1. E’ demandato ai comuni ogni attività di controllo e a tal fine, gli stessi
possono istituire una speciale anagrafe del patrimonio edilizio. Per tale finalità, copia
dell’attestazione di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 3 ovvero della certificazione di cui
al comma 4 del medesimo articolo 3, è trasmessa, dal proprietario o dall’amministratore
del condominio, al competente ufficio comunale.
2. In caso di mancato adempimento agli obblighi derivanti dalla presente legge,
i comuni irrogano, nei confronti dei proprietari, salvi eventuali responsabilità civili e
penali, una sanzione amministrativa annuale pari all’importo dovuto per l’imposta
comunale sugli immobili.
3. Ai fini del monitoraggio degli adempimenti previsti dalla presente legge
nonché per la valutazione dell’efficacia delle misure adottate, le regioni e le province
autonome di Trento e Bolzano trasmettono al Ministero dei lavori pubblici, entro
novanta giorni dalla scadenza del termine di cui al comma 4 dell’articolo 2, apposita
relazione sullo stato di attuazione della presente normativa, predisposta sulla base delle
schede informative di cui al comma 1 dell’articolo 6, compilate dai comuni.
Art. 8
(Agevolazioni fiscali)
1. Alle spese sostenute per la predisposizione del fascicolo del fabbricato nonché
per quelle relativo alla effettuazione di indagini
ed interventi ai fini del rilascio
dell’attestazione di conformità ovvero della certificazione di idoneità statico-funzionale
ai sensi dell’articolo 3, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 1 della legge 27
dicembre 1997, n. 449 come modificato dall’articolo 6, comma 15, della legge 23
dicembre, n. 488.
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2. Al fine di ridurre gli oneri derivanti dalle disposizioni contenute nella presente
normativa, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote
agevolate dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).
CONSIDERATO
La Sezione rileva preliminarmente che, come specificato nelle Premesse, la
proposta di cui trattasi risulta rielaborata a cura della Direzione Generale delle Aree
Urbane e dell’Edilizia Residenziale e dalla stessa trasmessa per esame e parere a questo
Consiglio Superiore.
Il testo inviato rappresenta infatti una proposta di integrazione e modifica degli
articoli dal n. 5 al n. 12 del Titolo I - Capo III del disegno di legge A.S. n. 4339,
denominato “Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati”.
Secondo quanto dichiarato dalla Direzione medesima, il testo è stato rielaborato
a seguito delle osservazioni formulate da organizzazioni sindacali della proprietà
edilizia e degli inquilini, ordini professionali, C.N.E.L., A.N.C.E., I.N.U., Dipartimento
della Protezione Civile.
La proposta in effetti trae origine dall’appronfondimento istruttorio del D.D.L. n.
4339 svoltosi in sede parlamentare, tenuto conto di quanto espresso da questa Sezione
su detta iniziativa, con voto n. 466 reso nell’adunanza del 14.12.1999.
In base a tali presupposti, il testo all’esame è finalizzato a ridefinire e
puntualizzare aspetti di carattere tecnico e procedurale inerenti il “fascicolo del
fabbricato”, che assumono importanza strategica sia ai fini dei una più chiara ed incisiva
interpretazione delle relative problematiche, sia, conseguentemente, ai fini di una più
corretta e puntuale attuazione dei disposti normativi.
Come evidenziato nelle Premesse, la proposta riprende sostanzialmente
l’articolazione del D.D.L. n 4339 nella parte inerente il “fascicolo del fabbricato”,
apportando significative integrazioni e modifiche, in particolare rispetto agli artt. 8 e 9
del testo originario, aggiungendo altresì disposizioni relative ad “Agevolazioni fiscali”
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(art. 8) e proponendo infine variazioni ed aggiunte di minore entità agli altri articoli del
D.D.L. n. 4339.
Rispetto alla proposta di cui trattasi, questa Sezione osserva in linea generale che
sono state in gran parte recepite le osservazioni e le proposte di modifica espresse da
questo Consesso con voto n. 466/99.
Il testo appare nel complesso più organico e più chiaramente formulato rispetto
al precedente, nonché maggiormente puntuale rispetto agli adempimenti prescritti ma
allo stesso tempo più graduato per quanto concerne le fasi transitorie di attuazione delle
procedure introdotte.
Peraltro, come di seguito specificato, si esprime l’avviso che il testo medesimo è
suscettibile di un’ulteriore messa a punto, per renderne ancora più chiari e distinti sia i
contenuti tecnici che la sequenza procedurale e renderne, di conseguenza, più agevole
l’applicazione pratica sia in fase iniziale che a regime.
Si ritiene infatti che l’obiettivo finale sotteso al provvedimento legislativo debba
essere quello della diffusione capillare della prassi del controllo periodico delle
condizioni statiche degli edifici, sia pubblici che privati, anche ed a maggior ragione dei
manufatti più antichi, e, più in generale, del sottosuolo, nonchè del controllo
generalizzato, da parte delle Amministrazioni pubbliche, delle condizioni del contesto
territoriale, soprattutto laddove si manifestino fenomeni di dissesto e di degrado
ambientale.
Peraltro, la prassi del controllo, complementare anche se distinta da quella della
manutenzione programmata, per essere effettivamente recepita ed attuata dalla
collettività, deve diffondersi più come scelta culturale che non come disposizione
normativa, pena il rischio dell’elusione e vanificazione dei suoi contenuti essenziali.
Nel richiamare in proposito i contenuti del precedente voto, si rileva, come
successivamente specificato, che la separazione tra le due attività di predisposizione del
fascicolo (e quindi di verifica della eventuale conformità al progetto) e di controllo della
sicurezza statica, anche nel testo riformulato, non appare ancora così netta come
auspicato.
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Viceversa, tale separazione assume un’importanza fondamentale poiché non
sarebbe corretto ritenere che la “conformità del fabbricato alla originaria
configurazione” implichi che l’edificio sia staticamente sicuro oppure sia rispondente
alla attuale normativa, condizione quest’ultima che già di per sé non è necessariamente
garanzia di sicurezza, in quanto potrebbero essere presenti fattori eterogenei di rischio,
determinati, spesso, ma non nella totalità dei casi, da successive alterazioni; al contrario,
l’esperienza conferma che problemi statici e funzionali si presentano anche in
moltissimi edifici “conformi all’originaria configurazione”.
Tutto ciò considerato, richiamate le considerazioni generali di cui al voto n.
466/99, in merito ai contenuti dei singoli articoli del testo trasmesso, si esprimono le
seguenti considerazioni e proposte:
Art. 1 - “Fascicolo del fabbricato”
Per quanto concerne l’articolato del co.1, si prende atto innanzi tutto che
l’obbligo di redazione del “fascicolo del fabbricato” è stato esteso a tutti gli edifici,
indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, evitando quindi di escludere alcune
categorie di fabbricati, come viceversa previsto dal co.5 dell’art. 6 del D.D.L. n. 4339.
E’ stato altresì reso esplicito il riferimento agli edifici di proprietà pubblica.
Inoltre è stato focalizzato l’obiettivo centrale del procedimento legislativo, “la
tutela della pubblica e privata incolumità”.
Al co.2 si rileva che l’obbligo di aggiornamento decennale del fascicolo è stato
riconsiderato, utilizzando una dizione più elastica (“debitamente aggiornato”).
Si prende atto che, per quanto concerne l’esigenza di una flessibilità temporale
per gli adempimenti, al fine di consentirne l’effettiva attuazione, è stata inserita una più
ampia possibilità per i Comuni di graduare l’obbligo di sottoporre a verifica gli edifici,
in base alle loro caratteristiche definite al co.3 dell’art. 2.
Si rileva altresì che allo stesso co.2 dell’art. 1, è stata introdotta la norma che
stabilisce che “gli atti stipulati in assenza della dichiarazione (……) sono nulli”; al
riguardo appare eccessivo prevedere la nullità degli atti di cui trattasi, posto che, per le
modalità con cui è stata formulata la norma, si tratterebbe di nullità insanabile.
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Pertanto si propone di rivedere tale disposizione, eventualmente prevedendo il
trasferimento dell’obbligazione all’acquirente, previo consenso informato, condizione
quest’ultima condizionante l’efficacia e la nullità insanabile dell’atto.
Si osserva inoltre che al co.3 viene giustamente posta in risalto la necessità di
individuare con particolare attenzione le figure professionali abilitate alle verifiche;
infatti i requisiti che abilitano i tecnici allo svolgimento delle attività previste nella
proposta di legge, secondo quanto proposto all’art. 4, verrebbero successivamente
stabiliti con apposito decreto ministeriale.
Per quanto riguarda tale aspetto, richiamando quanto espresso con precedente
voto, si ribadisce l’opportunità che il tecnico incaricato delle indagini strutturali e/o
geotecniche abbia competenze ed esperienza nel campo della progettazione, esecuzione
e monitoraggio di edifici con caratteristiche simili a quelle dell’edificio indagato.
Inoltre, in merito ai diversi tipi di verifiche ed adempimenti previsti, si rinvia a
quanto successivamente osservato riguardo ai disposti dell’art. 3.
Infine si rileva che al co.4 è stato opportunamente esteso il campo di
applicazione della normativa agli edifici di proprietà pubblica ed agli edifici demaniali,
demandando alle singole Amministrazioni l’emanazione di specifiche disposizioni.
In particolare si condivide la scelta di affidare direttamente al Ministero dei
Lavori Pubblici gli adempimenti relativi all’edilizia demaniale.
Art. 2 - “Termini per la predisposizione del fascicolo del fabbricato”
In tale articolo sono state delineate con maggior chiarezza rispetto al precedente
testo le diverse fasi di attuazione della normativa proposta, distinguendo la
predisposizione del fascicolo del fabbricato dalla “messa in sicurezza del patrimonio
edilizio”, dizione quest’ultima che caratterizza il corrispondente articolo del D.D.L. n.
4339.
E’ stato altresì eliminato il riferimento alla manutenzione programmata, che si
ritiene rappresenti una categoria d’intervento essenziale ai fini della corretta
conservazione del patrimonio edilizio, ma eterogenea rispetto alla fattispecie di cui
trattasi.
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In particolare, in merito al co.2, si rileva che sono stati rivisti ed integrati i criteri
ed i parametri per l’individuazione da parte dei Comuni delle aree da assoggettare
prioritariamente alla predisposizione del fascicolo (anziché direttamente al programma
di messa in sicurezza); introducendo anche il criterio dell’epoca di costruzione, con
specifico riferimento agli insediamenti edilizi “di antica formazione (p.to e). Al riguardo
si osserva soltanto che tale criterio può applicarsi in forma ancora più generalizzata e
graduata per epoche di costruzione degli edifici, specificando altresì il parametro
dell’”antica formazione”.
Inoltre si ritiene poco chiaro il termine “fragilità territoriale”, si propone pertanto
di sostituirlo con la dizione “criticità del territorio”
Si rileva altresì positivamente che viene data la possibilità ai Comuni di integrare
i suddetti parametri in relazione a specifiche situazioni territoriali e di graduare in ogni
caso l’applicazione introducendo quindi criteri di maggiore flessibilità normativa.
Infine si osserva che ai successivi co. 4, 5 e 6 sono stati opportunamente
dilazionati i tempi per la predisposizione del fascicolo, in relazione agli adempimenti di
competenza comunale.
Art. 3 - “Attestato di conformità e certificato di idoneità statico-funzionale”
In merito al contenuto dell’art. 3, come già precedentemente accennato, si rileva
che, rispetto al precedente testo, sono state distinte le due fasi della predisposizione del
fascicolo del fabbricato (co. 1 e 2) e delle eventuali ulteriori indagini e verifiche di
carattere strutturale e geotecnico (co. 3/6).
Tuttavia tale distinzione non appare ancora del tutto netta ed inequivocabile, in
particolare per quanto indicato al co.3.
Inoltre la procedura introdotta non sembra del tutto coerente: infatti, da un lato al
co.1 risulta evidente che la predisposizione del fascicolo del fabbricato implica la
verifica della conformità dell’edificio alla sua originaria configurazione, ovvero a quella
successivamente acquisita a seguito di varianti; di conseguenza, come stabilito dal co.2,
se non si dispone del progetto originario è necessario effettuare un rilievo dell’edificio;
in tal caso la conformità verrà attestata rispetto all’attuale stato di fatto dell’edificio
anche se modificato rispetto all’originale.
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Pertanto, in questo secondo caso (co.2), si procederà comunque all’attestazione
di conformità; nel caso precedente (co.1), invece, se dal raffronto con il progetto
originario l’edificio risulterà modificato e quindi non conforme, l’attestato non potrà
essere rilasciato.
Ciò ovviamente determina una situazione di fatto più favorevole in caso di
assenza o mancata esibizione del progetto.
Al riguardo si ritiene che l’attestato dovrebbe essere comunque rilasciato,
dichiarando la conformità o la non conformità, in quanto si tratta in ogni caso soltanto
dell’acquisizione di dati informativi sul fabbricato, che non hanno nessuna influenza su
un successivo accertamento delle condizioni statiche.
Infatti è palese che la conformità al progetto originario non è di per sé garanzia
di sicurezza e che, viceversa, la non conformità al progetto per variazioni successive
non implica di per sé necessariamente una diminuzione delle condizioni di sicurezza e
l’insorgere di uno stato di pericolo.
Ciò considerato, si propone di depennare dal testo del co.1 dell’art. 3 le seguenti
parole:
“Tale attestazione viene predisposta (…………….) ulteriori verifiche”.
Analogamente si propone di depennare dal testo del co.2 le seguenti parole:
“Qualora ricorrono le condizioni di cui al comma 1”.
Si propone altresì di aggiungere dopo la parola “tipologici” la parole
“strutturali”.
Per quanto riguarda il co.3, come già accennato, si ritiene di dover segnalare che
la formulazione del testo appare poco chiara e per taluni aspetti contraddittoria anche
rispetto all’impostazione complessiva della norma.
Infatti si ipotizza che “non sia possibile procedere al rilascio dell’attestazione di
conformità di cui ai commi 1 e 2 per la presenza di elementi e condizioni che facciano
ritenere necessarie ulteriori indagini, anche di natura geologica”.
In questo modo si sovrappongono nuovamente le due fasi e si subordina di fatto
il rilascio dell’attestato di conformità alle verifiche strutturali e geotecniche.
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In conseguenza di quanto osservato e delle conseguenti proposte di modifica del
testo sopra riportate, si propone la seguente riformulazione del co.3 dell’art. 3:
“Qualora il tecnico incaricato della predisposizione del fascicolo rilevi evidenti
situazioni di pericolo rispetto alla sicurezza ed alla tutela della pubblica incolumità, che
facciano ritenere necessarie ulteriori indagini e verifiche di tipo strutturale e/o
geotecnico, ne dà comunicazione con apposita relazione al proprietario o
all’Amministrazione del condominio e, contestualmente, al competente ufficio
comunale. In tal caso, l’attestato di conformità viene comunque rilasciato, con apposita
annotazione relativa all’esigenza di effettuare le suddette indagini e verifiche”.
Per quanto riguarda il co.4, se ne condivide sostanzialmente il contenuto, che
introduce, in modo chiaro e distinto dalla precedente fase dell’attestazione di
conformità, la fase delle verifiche strutturali e/o geotecniche.
In merito si ritiene che tale fase non vada però ulteriormente disarticolata, come
sembra emergere dal testo, sia per non rendere eccessivamente iterativa la procedura di
verifica delle condizioni statiche, sia in considerazione del fatto che il giudizio
sull’agibilità di un fabbricato non è preliminare bensì conseguente alle verifiche
suddette.
Pertanto si propone di modificare il testo del co.4 eliminando le parole “ai soli
fini dell’agibilità del fabbricato” e sostituendole con le seguenti: “ai fini dell’esecuzione
delle necessarie indagini e verifiche di tipo strutturale e/o geotecnico e
dell’accertamento delle condizioni di agibilità del fabbricato”.
Inoltre si propone di eliminare le parole “per le indagini da eseguire e per gli
eventuali”.
Conseguentemente a quanto già rilevato, si propone di eliminare il co.5.
Infine, anche in relazione all’intero contenuto dell’art. 5, si fa rilevare che le
procedure previste comportano oneri finanziari anche di rilevante entità per i privati
cittadini; pertanto potrebbero essere introdotte, in alternativa, procedure d’ufficio
affidate agli Enti locali.
In merito al co.7, relativamente, alle forme di incentivazione “per la
rilocalizzazione dei fabbricati eventualmente da demolire”, si fa rilevare che la
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demolizione di edifici per problemi di tipo strutturale e/o geotecnico e la
rilocalizzazione dei fabbricati costituiscono soluzioni estreme, alle quali in genere si
evita di ricorrere, in quanto tali patologie edilizie possono essere generalmente risanate e
corrette; pertanto si suggerisce di evitare il riferimento generalizzato alla demolizione ed
alla rilocalizzazione e di prevedere piuttosto forme di incentivazione per interventi di
risanamento e di consolidamento statico, in particolare per gli edifici localizzati nei
centri storici, in linea con la cultura del recupero e con le attuali esigenze sociali.
Infine, in coerenza con tutto quanto precedentemente rilevato in merito
all’opportunità di separare nettamente le due fasi, si propone che allo stesso co.7 le
parole “in sede di predisposizione del fascicolo” siano sostituite dalle seguenti: “in fase
di svolgimento delle indagini strutturali e/o geotecniche” e che le parole “di fragilità del
sottosuolo o di rischio idrogeologico” siano sostituite con “del sottosuolo”.
Art. 4 - “Requisiti professionali”
Rispetto a tale articolo, come già accennato, si prende atto che è stata
opportunamente rinviata ad uno specifico D.M. l’individuazione dei requisiti che
abilitano i tecnici allo svolgimento delle attività di cui alla proposta di legge.
In merito a tali requisiti si ribadisce quanto espresso nel precedente voto.
In particolare, rispetto al testo formulato, si propone di depennare dal testo le
parole “in tale ultimo caso”, in quanto si ritiene che la multidisciplarietà di competenze
sia da favorire in ogni caso.
Art. 8 - “Agevolazioni fiscali”
Si segnala che il riferimento alla legge n. 488/99 risulta incompleto.
Inoltre, in merito alle agevolazioni fiscali previste, si evidenzia che, considerata
l’entità del nostro patrimonio edilizio ed il mediocre stato di conservazione di un
numero rilevante di edifici, soprattutto di quelli meno recenti, gli interventi di messa in
sicurezza, di consolidamento statico, nonché di eventuale adeguamento alle normative
tecniche vigenti, comporteranno inevitabilmente un onere molto rilevante per la
collettività, comprese le fasce sociali più deboli, che molto spesso occupano alloggi
degradati ed in precarie condizioni e che ovviamente sono meno in grado di sostenere
tali costi.
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Pertanto, l’attuazione della normativa di cui trattasi potrà innescare
problematiche sociali, legate sia all’onere economico da sopportare per l’esecuzione dei
lavori, sia alla carenza di alloggi-parcheggio da poter utilizzare per la realizzazione degli
interventi che non consentono la permanenza in loco degli utenti, sia, infine, alla
mancata disponibilità di nuovi alloggi in cui eventualmente trasferire in modo definitivo
gli occupanti di abitazioni non agibili, nel caso si procedesse anche, come ipotizzato, al
co.7 dell’art. 3, alla rilocalizzazione di fabbricati.
In merito a tali problematiche, che non sono da sottovalutare ai fini del realistico
perseguimento dell’obbiettivo che la normativa si prefigge, si ritiene che dovrebbero
essere previste adeguate misure preventive ed adottati idonei provvedimenti, atti ad
assicurare la effettiva operatività della legge anche per le fasce sociali ed economiche
più deboli.
Tutto ciò premesso e considerato, nelle considerazioni che precedono,
E’ IL PARERE
della Sezione reso all’unanimità
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