Comunione, condominio
e multiproprietà
1. Comunione
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1
La comunione
Art. 1100 c.c. “Quando la proprietà o altro
diritto reale spetta in comune a più
persone, se il titolo o la legge non dispone
diversamente, si applicano le norme
seguenti”
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La comunione
Fattispecie: proprietà
spetta a più persone
Contitolarità
obbligazioni =
solidarietà (art.
1292 ss.);
divisibilità (art.
1314)
Titolo, legge
Art. 1100
Fonti della
disciplina
Artt. 1101 ss. c.c.
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La comunione
La comunione: “istituto molto semplice
… da fotografare: la si ha quando due o
più persone siano titolari dello stesso
diritto su una cosa. Il difficile è
stabilire che fisionomia assuma quel
diritto” (Branca)
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La comunione
Art. 832 c.c.: “Il
Art. 1102: “Ciascun
proprietario ha diritto di
godere e disporre
delle cose in modo
pieno ed esclusivo,
entro i limiti e con
l'osservanza degli
obblighi stabiliti
dall'ordinamento
giuridico”
partecipante può
servirsi della cosa
comune, purché non
ne alteri la
destinazione e non
impedisca agli altri
partecipanti di farne
parimenti uso secondo
il loro diritto “
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La comunione
La difficoltà: la descrizione del diritto del
comproprietario
Si cercano le soluzioni nella storia:
Comunione di tipo germanico
Comunione di tipo romano
Diritto sulla “quota ideale” del bene
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La comunione
Gemeinschaft zur gesammten hand:
Presupposto economico-sociale: vincolo di
sangue, di parentela, di coabitazione tra gli
appartenenti al gruppo (quel poco che c’è si
divide tra tutti, anche perché al di fuori della
tribù non v’è sopravvivenza) (*)
Qualsiasi forma di collettività organizzata al di
fuori della tribù è assente o remota; i bisogni,
gli “stili di vita” sono pochi ed essenziali (es.
storici: antichi popoli germanici; india; Russia;
Irlanda)
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La comunione
ciascun contitolare può usare della cosa, ma
non ha un diritto in qualche modo riferibile
alla cosa stessa
Il diritto sulla cosa spetta alla collettività
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La comunione
Gemeinschaft zur gesamten hand:
Situazioni in
qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento
Impresa familiare (art. 230 bis): diritto
intrasferibile al mantenimento; partecipazione
agli utili in proporzione al lavoro prestato; non ha
un autonomo potere di disposizione (v. invece
artt. 1102; 1103)
Comunione legale tra coniugi (art. 177 ss.). ratio: le
cose in casa le comprano entrambi e le consumano
entrambi indifferentemente. V. però i riferimenti alle
“quote” negli artt. 189 e 190 c.c.
Usi civici …
v. anche art. 43 cost.
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La comunione
Gemeinschaft zur gesamten hand:
Situazioni in
qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento (segue da slide
prec.)
Usi civici:
“diritti spettanti ad una collettività … e ai singoli che
la compongono e consistenti nel trarre alcune utilità
elementari dalle terre, dai boschi o dalle acque di un
territorio”
Diritti delimitati nella loro natura e contenuto
esercitati su un bene altrui
Situazioni non
omogenee
Diritti domenicali in re propria
Att.: classificazione discussa
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La comunione
Usi civici:
“il bene garantisce la sopravvivenza per
i membri di una comunità plurifamiliare;
il contenuto fondamentale del diritto è
un godimento condizionato del bene in
assenza di una facoltà di disposizione”
(Grossi)
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La comunione
Comunione di tipo romano: ciascun
comunista “totius corporis pro indiviso pro
parte dominium habere” (D, 13, 6, 5, 15)
Notare la contraddizione (che è
intrinseca al concetto di
comunione se rapportato con la
proprietà): dominium totius
corporis … pro parte
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La comunione
Altra tesi:
la comunione come diritto su una
quota ideale del bene; o come
“titolarità di quote ideali del diritto”
(così Palazzo)
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La comunione
Verifichiamo questa tesi sulle
disposizioni di legge:
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La comunione
Art. 1101: “Le quote dei
partecipanti alla
comunione si
presumono eguali. Il
concorso dei
partecipanti, tanto nei
vantaggi quanto nei
pesi della comunione, è
in proporzione delle
rispettive quote”
Art. 1102 c.c. “Ciascun
partecipante può servirsi
della cosa comune, purché
non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri
partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro
diritto. A tal fine può
apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per
il migliore godimento della
cosa”
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La comunione
Art. 1102
Ciascun partecipante può servirsi della
cosa comune non in misura della sua
quota, ma col solo limite della normale
destinazione del bene ed in vista del
“migliore godimento”
E v. anche
artt 11051,
1109 e 1111
c.c.
Dunque ha scarsa concretezza parlare
di “diritto su una quota ideale”
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La comunione
A cosa serve la “quota”?
Art. 11012 c.c.: “Il concorso dei
partecipanti, tanto nei
vantaggi quanto nei pesi
della comunione, è in
proporzione delle rispettive
E v. artt.
quote”
11052, 1114,
Rimane, dunque, il
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problema …
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La comunione
… consistente nello stabilire la
compatibilità della comunione con
la proprietà …
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La comunione
Art. 832 c.c.: “Il
Art. 1102: “Ciascun
proprietario ha diritto di
godere e disporre
delle cose in modo
pieno ed esclusivo,
entro i limiti e con
l'osservanza degli
obblighi stabiliti
dall'ordinamento
giuridico”
partecipante può
servirsi della cosa
comune, purché non
ne alteri la
destinazione e non
impedisca agli altri
partecipanti di farne
parimenti uso secondo
il loro diritto “
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La comunione
E allora?
la comunione – al pari delle varie figure di “dominia”
prerivoluzionari; della proprietà secondo lo schema
dell’art. 544, code napoleon; della proprietà come
“funzione sociale”; delle “proprietà collettive” dei
popoli primitivi; del condominio, del supercondominio
e della multiproprietà – costituisce una delle forme di
appropriazione dei beni storicamente coniate
dall’uomo in rapporto alle condizioni storiche ed
economiche (ed urbanistiche: v. infra). È vano,
quindi, cercare di ricondurre ciascuna di queste
forme ad una figura “vera” di proprietà che non esiste
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La comunione
“La comunione è vista dalla legge con
estrema diffidenza” (Branca): la “difficoltà” dei
rapporti tra comunisti è tale per cui il
legislatore facilita lo scioglimento della
comunione
Art. 1111 c.c..: “ … sempre … lo
scioglimento”
Non interessa tanto la divisione
del bene quanto l’estinzione della
situazione di comproprietà (v. infra)
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La comunione
c. a termine: non scioglimento prima
Patti specifici
c. indivisibile: max 10 anni
“sempre”
(Art. 1111)
Mai per cose che – se divise – cesserebbero di
servire all’uso per il quale sono destinate
Diritto potestativo
La divisione come strumento per operare lo scioglimento
Lo scioglimento
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La comunione
Lo scioglimento – nel caso della comunione –
è l’eliminazione della situazione di
comproprietà e, dunque, anche della relativa
organizzazione (es. artt. 191; 1111; 61 s. att.)
La divisione costituisce letteralmente la
divisione della cosa comune tra i partecipanti
(es. artt. 194 ss.; 1112; 1114; 1119)
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Comunione, condominio
e multiproprietà
2. Il condominio
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Il condominio
Condominio e multiproprietà:
entrambi rappresentano l’elaborazione
compiuta dai giuristi di fattispecie emergenti
dalla evoluzione economica ed urbanistica
della società
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Il condominio
“parti” (“piani o porzioni di
piano”) di proprietà singola
“Edificio”
“parti” comuni: necessarie o utili
per il godimento delle parti
di proprietà singola
art. 1117
Comunione necessaria
E v. art. 11182 per le spese
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Il condominio
“parti” comuni ex art. 1117 c.c.:
“… necessarie all’uso comune”
“ … servizi in comune”
“… che servono all’uso e al godimento
comune …”
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Il condominio
Di particolare interesse è il “suolo” (art. 1117
n. 1)
La proprietà comune del suolo
dovrebbe comportare proprietà
comune dell’edificio soprastante in
ogni sua parte (art. 934: “… salvo …
titolo o … legge”)
è l’art. 1117 a distribuire tra
proprietari diversi il suolo e i piani o
porzioni di piano dell’edifico
soprastante
….
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Il condominio
Singolo condomino
Condomini in comune
Proprietario
superficiario del suo
appartamento
Comproprietari del
suolo
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Comunione, condominio
e multiproprietà
3. La multiproprietà
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La multiproprietà
Carattere della fattispecie
“Il bene appartiene ad un soggetto con la
pienezza dei poteri di godimento e di
disposizione che distinguono il dominio, per
una frazione temporale dell’anno”
Ritenuto contrasto con la
“perpetuità” della proprietà:
Verifichiamo se si tratta di un
connotato imprescindibile…
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La multiproprietà
Art. 9483 c.c.: “L'azione di rivendicazione non
si prescrive (*) …”
Un connotato di “perpetuità” di per sé non
sembra avere conferma nella legge.
Sicuramente il decorso del tempo non
influisce sulla proprietà
Situazioni di “proprietà temporanea” non
sono sconosciute all’ordinamento: v. artt.
1500; 953
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La multiproprietà
Inquadramento delle fattispecie
Art. 1500 c.c.: improprietà dell’accostamento
al patto di riscatto
Patto di riscatto storicamente nasce e si conferma
come strumento per il rafforzamento della
posizione del creditore. La “proprietà temporanea”
qui è strumentale a comporre il conflitto tra
creditore e debitore
La multiproprietà è volta a soddisfare l’interesse
dell’acquirente al godimento del bene limitato nel
tempo
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La multiproprietà
Art. 953 c.c.: “se la costituzione del diritto è stata fatta per un
tempo determinato, allo scadere del termine il
diritto di superficie si estingue e il proprietario
del suolo diventa proprietario della costruzione”
È intrinsecamente a termine
la proprietà della costruzione
di cui sia titolare il
superficiario a termine
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La multiproprietà
Inquadramento della fattispecie
Nessun contributo dalla legge (?)
artt. 69 ss. cdc non si occupano del rapporto
tra proprietari dello stesso bene, ma è volta a
tutelare l’acquirente del bene in multiproprietà
Questo è vero, però …
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La multiproprietà
Art. 721: “Il venditore utilizza il termine multiproprietà
nel documento informativo, nel contratto e nella
pubblicità commerciale relativa al bene immobile
soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un
diritto reale”
Art. 691: “si trasferisce o si promette di costituire o
trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto
reale … avente ad oggetto il godimento di uno o più
beni immobili, per un periodo determinato o
determinabile dell’anno non inferiore ad una
settimana”
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La multiproprietà
Inquadramento della fattispecie:
Orientamento dottrinale:
la multiproprietà non sarebbe intrinsecamente
diversa dalla proprietà. La sua caratteristica
precipua sarebbe nell’avere ad oggetto un
bene “temporalmente conformato” per effetto
dell’atto di disposizione
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La multiproprietà
La multiproprietà si può costruire come un
particolare tipo di comunione:
Art. 1100 c.c.: “quando la proprietà o altro diritto
reale spetta in comune a più persone, se il
titolo o la legge non dispone altrimenti …”
L’art. 1100 riconosce al contratto il potere
di organizzare il diritto di più persone di
“godere e disporre” del medesimo bene
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La multiproprietà
La multiproprietà può essere pensata come
una forma di comunione nella quale i
partecipanti si alternano nel godimento del
bene
La situazione di ciascun partecipante rispetto
al bene è descritta in modo soddisfacente
dall’art. 1102 c.c.
La “quota” è rappresentata dal periodo di
godimento del bene
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La multiproprietà
Attenzione però ad una ulteriore evoluzione:
“L’acquisto di una frazione di bene mi da diritto
ad un certo “punteggio”, che io potrò
spendere nel bene e nel periodo da me
inizialmente prescelto, ovvero in qualsiasi
altra multiproprietà appartenente allo stesso
network avente “punteggio” analogo” (*)
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