Stima del diritto di superficie

ESTIMO LEGALE
Stima del diritto di
superficie
Prof. Salvatore Pantusa
Introduzione
Art. 952 - 956 c.c. - “ è un diritto reale
sulla cosa altrui e si costituisce quando il
proprietario di un suolo concede ad altri
l’uso del suolo medesimo allo scopo di
edificarvi e mantenervi una costruzione al
di sopra o al di sotto del piano di
campagna, per un periodo determinato o
indeterminato. Il diritto si origina anche
quando il proprietario cede un fabbricato
già costruito ma non il suolo.
Attori-costituzione-estinzione
• Titolare del diritto: superficiario Proprietario del suolo: concedente
• Si costituisce per: atto scritto,
usucapione, successione e delibera
comunale
• Si estingue per: scadenza del termine,
non uso, confusione (superficiario e
concedente sono la stessa persona)
• Diritti del superficiario: libera disponibilità
della costruzione, alienazione, ipoteca,
trasmissione agli eredi.
Quesiti estimativi
• Determinazione del canone che il
superficiario deve corrispondere
• Valore del diritto del superficiario
• Valore del diritto del concedente
Determinazione del canone
superficiario
• a tempo determinato
Ca=V•r
dove
Ca=Canone annuo
V=Valore di mercato del capitale fondiario concesso
r=saggio di interesse
• a tempo indeterminato
- con costruzione esigibile dal proprietario
Ca=V•r
- con costruzione esigibile dal superficiario
C=Ca-a
dove a=Vcost. •(r/qn-1) con Vcost. = valore della costruzione e
a=quota annua di costituzione del capitale in funzione del V.
costruzione
Valore del diritto del
superficiario
• a tempo indeterminato
Vds= R/r
dove
R=reddito netto ricavabile dall’immobile
r=saggio di interesse
• a tempo determinato
- con costruzione esigibile dal proprietario
Vds = R •(qn-1)/rqn
Valore del diritto del
concedente
• a tempo indeterminato
Vps= a/r
dove
R=reddito netto ricavabile dall’immobile
r=saggio di interesse
• a tempo determinato
- con costruzione esigibile dal proprietario
Vos= a •(qn-1)/rqn+Vn1/qn
dove a= canone annuo netto, Vn valore della
costruzione a fine diritto