Procedimenti diretti e
indiretti di stima
11.X.2005
Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005.06
La metodologia estimativa
• La metodologia estimativa rappresenta
l’insieme delle tecniche e degli
strumenti attraverso cui si formula il
giudizio di stima
• I procedimenti di stima, che seguono dal
metodo comparativo, possono essere
distinti in:
– procedimenti diretti o sintetici
– procedimenti indiretti o analitici
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Il postulato della
permanenza delle condizioni
• Ogni operazione di stima - diretta o indiretta
- si svolge in base:
– alle condizioni note al momento di
riferimento
– in base a quanto è prevedibile relativamente al
cambiamento legato alle forze di tipo
permanente note (tendenze strutturali)
• Non sono prese in considerazione nella stima
le forze transitorie e contingenti
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Le conseguenze dell’adozione della
permanenza delle condizioni
• Le conseguenze sono di tipo teorico:
– si assume una realtà economica
sostanzialmente statica
• e pratico:
– non si tiene conto delle discontinuità
tipiche del mercato (mutamento del numero
degli operatori, dei gusti, etc.)
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Procedimenti diretti
• Il procedimento diretto è utilizzabile
se è possibile disporre di prezzi relativi
a transazioni di beni analoghi
• Due operazioni fondamentali:
– raccolta di dati storici relativi a transazioni
di beni immobili analoghi
– formulazione del giudizio di stima del
bene
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Distribuzione normale dei valori e
procedimento operativo
• La raccolta dei dati
permette di ricostruire
una distribuzione dei
valori di tipo normale
gaussiano
• In questo caso la stima
del bene avviene
attraverso il calcolo della
media aritmetica
Vm
P
∑
=
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n
Distribuzione non normale dei valori
• La raccolta dei dati permette di elaborare una
distribuzione dei valori di tipo solo in parte
gaussiano
• In questo caso la stima del bene avviene
attraverso il confronto dei seguenti dati:
– valore medio della distribuzione
– valore di massima frequenza, ovvero la moda.
• L’analisi critica dei prezzi rilevati permette di
selezionare meglio il campione di partenza e
di determinare l’avvicinamento di media e moda
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Un caso a Venezia
• Il campione conta 69 compravendite effettivamente
realizzate nel Centro storico di Venezia
• Si tratta di transazioni relative ad abitazioni usate
con una media 15 anni di obsolescenza (valori 2000
in milioni di lire)
Descriptive Statistics (vecsf.sta)
Valid N
PREZZO
PREMQ
Mean
Minimum Maximum Std.Dev.
69 360,6232
95
1100 201,0517
69 3,765806
2
6 0,966114
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La distribuzione dei valori totali
media
moda
No. of observations
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-100
100
0
300
200
Media e moda
(valore più
frequente) non
coincidono
PREZZO
500
400
700
600
900
800
1100
1000
1200
Expected
Normal
Upper Boundaries (x < boundary)
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La distribuzione non
gaussiana dei valori
L’analisi della
distribuzione dei
prezzi permette di
individuare casi
probabilmente non
omogenei
PREMQ: =prezzo/mq
16
14
No. of observations
12
moda
10
8
media
6
4
2
0
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
Upper Boundaries (x < boundary)
5.5
6
6.5
In questo caso, alcuni
casi possono essere
scartati perché
appartenenti ad un
altro segmento di
mercato
Expected (curva
Normal
bimodale):
l’effetto
sarebbe di avvicinare
media e moda
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Scarsa numerosità dei dati:
la stima con la scala dei prezzi noti
• Qualora siano disponibili solo pochi prezzi
relativi a transazioni note, allora è possibile
impiegare il procedimento della scala dei
prezzi noti
• I prezzi sono allora ordinati in funzione del
loro ammontare e di ogni bene si procede ad
una dettagliata analisi
• Si procede quindi all’inserimento del bene da
stimare nel “gradino” maggiormente
appropriato
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La stima con la scala dei prezzi noti
• Se i prezzi sono ordinati
come segue
P1 ≥ P2 ≥ ... ≥ Pn −1 ≥ Pn
• Allora, se le
caratteristiche del bene
oggetto di stima sono
analoghe a quelle del
bene di valore Pi, allora
• Il procedimento rinuncia
a qualsiasi verifica di
oggettività tramite il
riferimento
all’ordinarietà, ma
procede comunque
attraverso la
comparazione dei casi
(cfr. principi)
Vi = Pi
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Procedimenti indiretti
Procedimenti
analitici
Tipo di valore
Stima del valore
di mercato
Stima del valore
di costo
Capitalizzazione dei
redditi
Computo metrico
estimativo
Procedimento
I procedimenti indiretti, a differenza dei procedimenti diretti,
si differenziano a seconda che si consideri il valore di
costo o di mercato
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Stima analitica del valore di mercato
• La stima analitica o indiretta del valore di
mercato di un bene economico si ottiene:
• attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e
ordinari per n anni ad un saggio r di
fruttuosità indicato dal mercato
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L’espressione analitica
• Il valore di mercato ddi
un bene immobile è
uguale al flusso dei
suoi redditi netti o
lordi scontato
all’attualità
Vm =
• La legenda della formula:
Rn
r
– Vm: valore di mercato
– Rn: reddito netto
– r: saggio di
capitalizzazione
Cfr. lezione sulla
matematica finanziaria
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Stima analitica del valore di costo
• Il valore di costo di un bene può essere
ottenuto indirettamente attraverso l’analisi
delle quantità di tutti i fattori concorrenti
alla sua produzione, moltiplicati per il
loro prezzo unitario:
Vc = ∑ Pi Qi
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Cfr. lezione
sul computo
metrico
estimativo
