Procedimenti diretti e
indiretti di stima
18.III.2011
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
La metodologia estimativa
• La metodologia estimativa rappresenta
l’insieme delle tecniche e degli
strumenti attraverso cui si formula il
giudizio
i di i di stima
ti
• I procedimenti di stima, che seguono dal
metodo
t d comparativo,
ti
possono essere
distinti in:
– procedimenti
di
ti diretti
di tti o sintetici
i t ti i
– procedimenti indiretti o analitici
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Il postulato
t l t d
della
ll
permanenza delle condizioni
• Ogni operazione di stima - diretta o
indiretta - si svolge in base:
– alle condizioni note al momento di
riferimento
– in base a quanto è prevedibile
relativamente al cambiamento legato alle
forze di tipo permanente note (tendenze
strutturali)
• Non sono prese in considerazione nella
stima le forze transitorie e
contingenti
g
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
L conseguenze dell’adozione
Le
d ll’ d i
della
d ll
permanenza delle condizioni
• Le conseguenze sono di tipo teorico:
– si assume una realtà economica
sostanzialmente statica
• e pratico:
– non si tiene conto delle discontinuità
à
tipiche del mercato (mutamento del numero
degli operatori,
operatori dei gusti,
gusti etc.)
etc )
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Procedimenti diretti
• Il procedimento diretto è utilizzabile se è
possibile
ibil di
disporre di prezzii relativi
l i ia
transazioni di beni analoghi
• Due operazioni fondamentali:
– raccolta di dati storici relativi a transazioni
di beni immobili analoghi
– formulazione del giudizio di stima del
bene
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Distribuzione
Di
t ib i
normale
l d
deii valori
l ie
procedimento operativo
• La raccolta dei dati
permette di ricostruire
una curva dei valori di
tipo
po gauss
gaussiano
a o
• In questo caso la stima
del bene avviene
attraverso il calcolo
della media aritmetica
(P1+P2+ Pn)
(P1+P2+...Pn)
Vm =
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
n
Distribuzione non normale dei valori
• La raccolta dei dati permette di ricostruire
una curva dei valori di tipo quasi gaussiano
• In questo caso la stima del bene avviene
g
dati:
attraverso il confronto dei seguenti
– valore medio della distribuzione
– valore di massima frequenza, ovvero la moda.
• L’analisi critica dei prezzi rilevati permette di
selezionare meglio il campione di partenza e
di d
determinare
t
i
l’avvicinamento
l’
i i
t di media
di e
moda
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Un caso a Venezia
• Il campione conta 69 transazioni effettivamente
realizzate nel Centro storico di Venezia
• Si tratta di transazioni relative ad abitazioni usate con
una media 15 anni di obsolescenza
Descriptive Statistics (vecsf.sta)
Valid N
PREZZO
PREMQ
Mean
Minimum Maximum Std.Dev.
69 360,6232
,
95
1100 201,0517
,
69 3,765806
2
6 0,966114
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
La distribuzione dei valori totali
No. of ob
bservations
media
moda
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-100
100
0
300
200
500
400
Media e moda
( l
(valore
più
iù
frequente) non
coincidono
PREZZO
700
600
900
800
1100
1000
1200
U
Upper
B
Boundaries
d i ((x < b
boundary)
d )
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Expected
Normal
La distribuzione
L
di t ib i
non
gaussiana dei valori
L’analisi della
distribuzione dei
prezzi permette di
individuare casi
probabilmente non
omogenei
PREMQ: =prezzo/mq
16
14
No. of observations
12
moda
10
8
media
6
4
2
0
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
Upper Boundaries (x < boundary)
5.5
6
6.5
In questo caso, alcuni
casi possono essere
scartati perché
appartenenti ad un
altro segmento di
mercato
(curva
Expected (
bimodale):
l’effetto
Normal
sarebbe di avvicinare
media e moda
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Scarsa numerosità
S
ità dei
d i dati:
d ti
stima con la scala dei prezzi noti
• Possibilità di formazione di una scala di
prezzi noti P1> P2> P3> Pn> Pn+1 di beni
approssimativamente analoghi a quello n
da stimare
• Inserimento del bene da stimare nel
“gradino”
gradino corrispondente alla maggiore
analogia, risultando Vn =Pn
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Procedimenti indiretti
•
I procedimenti
indiretti, a
differenza dei
procedimenti
diretti, si
Procedimenti
analitici
Stima del valore
di mercato
t
Stima del valore
di costo
t
Tipo di valore
Procedimento
P
di
t di
capitalizzazione dei
redditi
Computo
C
t metrico
ti
estimativo
Procedimento
differenziano a
seconda che si
consideri il
valore di costo o
di mercato
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Stima analitica del valore di mercato
• La stima analitica o indiretta del valore di
mercato di un bene economico si ottiene:
• attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e
per n anni ad un saggio
gg r di
ordinari p
fruttuosità indicato dal mercato
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
L’espressione analitica
• La legenda della formula:
– Vm: valore di mercato
– Rn: reddito netto
– r: saggio
i di capitalizzazione
i li
i
R
Vm =
• il valore del bene è uguale al
r
fl
flusso
dei
d i suoii redditi
dditi
netti o lordi scontato
Cfr. lezione sulla
all’attualità
all
attualità
matematica finanziaria
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
Stima analitica del valore di costo
• Il valore di costo di un bene può essere
ottenuto indirettamente attraverso l’analisi
delle quantità di tutti i fattori concorrenti
alla sua produzione
produzione, moltiplicati per il
loro prezzo unitario
• Si avrà pertanto:
V = Q1*V1+Q
Vc
Q2*V2+.....Q
Qn*Vn
Cfr. lezione
sul computo
metrico
estimativo
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
