Avv.Patrick W. Martin ed Avv. Elettra Menarini

I grandi miti fiscali sugli investimenti di stranieri in immobili
satunitensi
Avv.Patrick W. Martin ed Avv. Elettra Menarini
Quando una persona straniera ovvero una compagnia straniera investe o dispone di un
immobile negli Stati Uniti, é necessario considerare come tale persona o compagnia
detenesse il possesso dell’immobile perché a seconda di ció possono variare gli oneri
fiscali del soggetto. Per esempio un cittadino non statunitense é probabile che voglia
evitare di pagare le tasse di successione negli Stati Uniti alla sua morte (tale tassa é ora
del 50% sul valore complessivo del bene e non prende in considerazione il costo
originario del bene). Il patrimonio soggetto all’imposta di successione per persone non
residenti negli Stati Uniti che non hanno un domicilio negli USA include i beni che sono
situati negli USA, come per esempio gli immobili statunitensi, la maggior parte dei beni
personali che si trovano fisicamente negli USA, alcuni tipi di debiti e le azioni di
corporation statunitensi.
La tassa di successione é solo una delle imposte a cui puó essere soggetta una persona
straniera ed una delle ragioni per cui é importante che uno straniero che investe negli
USA strutturi in maniera adeguata il proprio titolo di proprietá su beni immobili
statunitensi. Le donazioni di beni immobili negli USA sono anche soggette alle tasse
sulla donazione. Infine le tasse locali sulla proprietá posso aumentare se lo straniero non
pianifica in maneria adeguata le cessioni di beni immobili statunitensi all’interno della
propria famiglia o societá.
Il sistema statunitense dell’imposta sul reddito prevede un regime particolare per gli
stranieri che investoni in beni immobili, tale regime é rappresentato dalla Legge Fiscale
sugli Investimenti Stranieri in Beni Immobili, meglio conosciuta come FIRPTA (Foreign
Investment in Real Property Tax Act). Nonostante FIRPTA sia stato emanata piú di 20
anni fa, poiché le regole sono molto dettagliate e complicate e la legge é molto lunga,
generalmente é di difficile comprensione. In poche parole FIRPTA tassa gli utili di
capitale ricevuti in una transazione che ha per oggetto un bene immobile statunitense
(inclusa la proprietá indiretta su di un bene immobile). Al contrario gli stranieri che
investono in investimenti passivi generalmente non sono soggetti ad alcuna imposta sugli
utili di capitale sempre che tali utili non siano collegati a beni immobili. Infine quasi tutti
gli Stati degli USA, inclusa la California, le Hawaii, lo stato di New York e la Florida,
hanno le proprie imposte sul reddito, sulle donazioni e le proprie tasse di successione che
si applicano agli stranieri che investono in beni immobili.
Questa breve panoramica evidenzia molte delle credenze diffuse tra gli investitori
stranieri, i professionisti fiscali negli USA che non dedicano la loro pratica
specificamente a problemi di diritto fiscale internazionale, gli agenti immobiliari che
operano negli USA, le banche che provvedono mutui negli USA ed altri soggetti
coinvolti in attivitá immobiliari negli USA.
affermazioni sono per lo piú errate:
Tali credenze riassunte nelle seguenti
1) Quando uno straniero (che puó essere un individuo, una compagnia o un trust)
vende un immobile statunitense, la trattenuta fiscale del 10% sul prezzo totale
della vendita prevista da FIRPTA e l’imposta finale sul ricavato.
2) La stessa cosa vale per altri regimi fiscali statali che si rifanno a FIRPTA, come
per esempio in California la trattenuta fiscale del 3 e 1/3% sul prezzo totale di
vendita.
3) Non c’é alcun modo per ridurre questa trattenuta fiscale del 10% prima della
vendita del bene immobile.
4) Lo stesso vale per le trattenute fiscali statali create sul modello di FIRPTA, come
per esempio la trattenuta fiscale del 3 e 1/3 % in California.
5) Vari Trattati Fiscali di cui gli Stati Uniti sono parte riducono o eliminano
l’importo previsto da FIRPTA o da simili leggi statali.
6) Beni immobili stranieri possono essere scambiati con beni immobili statunitensi
differendo il pagamento delle imposte dovute secondo quanto stabilito dalla
Sezione 1031 del Codice Fiscale degli Stati Uniti (Internal Revenue Code,
“IRC”).
7) I trasferimenti che differiscono il pagamento delle imposte e le riorganizzazioni
che implicano un bene immobile statunitense ( es. scambi di beni immobili dello
stesso tipo, scambi di azioni all’interno della stessa societá, fusioni previste dalla
legge, liquidazioni di una societá controllata in una societá controllante, scambi di
azioni in alcuni tipi di riorganizzazioni, costituzione di societá sussidiarie e
separazione di societá, e certi tipi di distribuzioni di beni immobili da parte di una
associazione) possono essere fatti con facilitá secondo la legge fiscale
statunitense.
8) Una persona fisica straniera puó donare un bene immobile statunitense
direttamente ad un familiare o ad un amico senza incorrere in alcuna tassa sulla
donazione.
9) Un mutuo bancario che ha per oggetto un bene immobile statunitense si puó
facilmente dedurre rispetto al valore di mercato dell’immobile quando si calcola il
totale delle imposte di successione statunitensi di una persona non residente né
domiciliata negli USA.
10) E’ possibile locare un immobile statunitense senza incorrere in una imposta sugli
utili o in una ritenuta fiscale, e senza avere l’obbligo di presentare una
dichiarazione fiscale sugli utili come non residente o residente.
11) Una persona fisica od una persona giuridica proprietaria di un bene immobile
statunitense che risieda od abbia il proprio domicilio fiscale in un paese che é
parte di un trattato fiscale con gli USA1 non é soggetta alle imposte fiscali
statunitensi sul tale bene immobile.
1
I paesi che hanno dei trattati fiscali con gli USA sono: Australia, Austria, Barbados, Belgio, Canada, Cina
(La Repubblica Popolare Chinese), Cipro, Corea, Danimarca, Egitto, Estonia, Filippine, Finlandia, Francia,
2
12) Una societá straniera, proprietaria di un bene immobile negli USA che ha il
proprio domicilio fiscale in uno dei paesi che hanno sottoscritto un trattato fiscale
con gli USA, non ha l’obbligo di presentare nessuna particolare dichiarazione con
le autoritá fiscali statunitensi (Internal Revenue Service) prima di intraprendere
una transazione idonea a differire un’imposta.
In realtá tutte le sopracitate affermazioni sono “FALSE” e/o “PROBABILMENTE
FALSE”, sono solo dei miti che é necessario sfatare per poter razionalmente considerare
in che maniera é possibile evitare, limitare o eliminare l’esposizione alle imposte
statunitensi in connessione con investimenti o disposizioni di immobili statunitensi.
Riassumendo, tutti gli stranieri che stanno valutando la possibilitá di investire, vendere o
trasferire un bene immobile statunitense dovrebbero considerare e pianificare
attentamente come strutturare legalmente tali trasferimenti ed operazioni. Alla luce
dell’intricato regime fiscale di FIRPTA realtivo ai beni immobili statunitensi, le
transazioni che coinvolgono immobili statunitensi possono esporre uno investitore
straniero, sia esso una persona fisica o una persona giuridica, ad ingenti imposte federali
e statali sul reddito, imposte di successione e/o sulle donazioni, nonché ad imposte locali
sulla proprietá che possono essere evitate affidandosi ad esperti nel settore.
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