CONSIGLIO NOTARILE DI CATANIA
COMMISSIONE PER L'AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE
----PARCHEGGI PERTINENZIALI E MODIFICA DELL'ART. 9 DELLA
LEGGE N. 122/1989
(C.D. VINCOLO TOGNOLI).
Sommario:
1. Nozione e tipologie di parcheggi - 2. I parcheggi pertinenziali - 3. I parcheggi
"ponte" - 4. I parcheggi "Tognoli" - 4.1 I diversi tipi - 4.2 Il regime giuridico dei
parcheggi Tognoli "privati" - 4.3 Casistica particolare sui parcheggi Tognoli
"privati" - 4.4 Il regime giuridico dei parcheggi Tognoli "pubblici" – 5. La
trascrizione del vincolo "Tognoli" - 6. Nota finale
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1. NOZIONE E TIPOLOGIE DI PARCHEGGI
Per introdurre l'argomento, prima di parlare della normativa portata dalla
modifica del comma 5 dell'art. 9 della legge Tognoli da parte dell'art. 10 comma 5
del D.L. 5/2005, convertito dalla L. 35/2012, è opportuno fermarci qualche
attimo a riflettere sui parcheggi in genere e vedere dunque di cosa stiamo
parlando.
Volendo quindi dare una nozione di parcheggio (e precisare pertanto cosa si
intenderà ogni volta che faremo riferimento a questo termine), possiamo dire che
parcheggio sia quello spazio fisico destinato al ricovero e stazionamento
(includendo dunque gli spazi di sosta, di manovra e di accesso: cfr. Circ.
Min. Lavori Pubblici 3210/1967) di vetture, motocicli e qualsiasi altro
mezzo meccanico destinato al trasporto di cose o persone.
Spazio fisico che potrà essere, dal punto di vista della localizzazione:
- a raso, al piano terra o piano campagna, e quindi dentro o fuori di un edificio,
- ovvero essere sotterraneo (non necessariamente sotto un edificio),
- o ancora ai piani superiori di un maggior edificio;
Considerandolo invece dal punto di vista strutturale, questo "spazio di
parcheggio" potrà:
- essere aperto o chiuso,
1
- essere delimitato da entità fisiche (muri, saracinesche, recinti, paletti e
catenelle) o meno (posto auto aperto, scoperto o al chiuso),
- a sviluppo orizzontale (aree di parcheggio a livello) o verticale (autosilos);
Dal punto di vista terminologico potremo avere:
- vani garage (chiusi su quattro lati) singoli,
- autorimesse condominiali,
- posti auto (aperti) singoli o condominiali,
- box auto (chiusi su tre lati),
- ecc.
Dal punto di vista della regolamentazione giuridica, che è poi quello che
maggiormente ci interessa, le definizioni che utilizzeremo per qualificare i
parcheggi saranno:
- parcheggi obbligatori (cioè la cui costruzione è obbligatoriamente prevista dalla
legge al fine dell'ottenimento del permesso di costruire) e non obbligatori (o
facoltativi);
- parcheggi liberi (di cui cioè si può disporre senza alcun limite alla libertà
negoziale) e non liberi (questi ultimi potremmo pure qualificarli "pertinenziali",
quanto meno nel momento del loro venire in essere).
Pertanto avremo sostanzialmente quattro grandi tipologie di parcheggi:
1) parcheggi obbligatori e non liberi (detti anche "parcheggi ponte"):
v. art. 41-sexies (introdotto dall'art. 18 L. 765/1967);
- sono quelli rientranti negli standard previsti dall'art. 41-sexies e costruiti prima
del 16-12-2005 (introduzione del secondo comma dell'art. 41-sexies l.
1150/1942);
essi subiscono il vincolo di destinazione e il vincolo pertinenziale;
nullità parziale (relativa al solo diritto d'uso da attribuirsi obbligatoriamente al
condomino) e virtuale del trasferimento separato (la norma è imperativa e
inderogabile);
2) parcheggi obbligatori ma liberi:
- quelli rientranti negli standard previsti dall'art. 41-sexies ma costruiti dopo il
16-12-2005 (introduzione del secondo comma dell'art. 41-sexies l. 1150/1942);
3) parcheggi non obbligatori (o facoltativi: cioè la cui costruzione non è
obbligatoriamente prevista dalla legge: come detto quelli "obbligatori" devono
essere previsti in progetto per ottenere il permesso di costruire) e liberi (di cui si
può disporre senza alcun limite alla libertà negoziale) :
- sono quelli costruiti prima della legge ponte (ante 1-9-67) (i quali non subiscono
nemmeno il vincolo di destinazione),
- ovvero quelli costruiti in eccedenza rispetto agli standard previsti dall'art. 41sexies;
- ovvero ancora i c.d. parcheggi "già Tognoli" che negli anni novanta, in virtù di
alcuni decreti legge non convertiti ma i cui effetti vennero sanati per legge (n.
204/1995), vennero alienati separatamente dall'immobile principale a favore di
2
soggetti residenti o dimoranti nello stesso Comune; fermo il vincolo di
destinazione, oggi si ritiene siano liberamente commerciabili 1;
4) parcheggi non obbligatori (cioè facoltativi) ma non liberi (quanto meno nel
momento della loro realizzazione, dovendo essi costituire pertinenze di fabbricati
già costruiti):
- sono da un lato i parcheggi "Tognoli";
con vincolo di destinazione e vincolo pertinenziale (oggi attenuato)
- dall'altro i parcheggi di cui all'art. 3, lett. e), punto e.6 del testo unico
sull'edilizia (D.P.R. n. 380/2001), che qualifica come "interventi di nuova
costruzione":
e.6: "gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti
urbanistici ... qualificano come interventi di nuova costruzione, ovvero che
comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio
principale";
essi sono soggetti a permesso di costruire ovvero denuncia di inizio attività a
seconda che superino o meno il 20% del volume dell'edificio principale;
- e ancora i parcheggi realizzati ai sensi dell’art. 2, comma 60, lettera h), della
legge 23 dicembre 1996, n. 662 nel sottosuolo di un edificio: infatti detta norma
stabilisce che: “i seguenti interventi sono subordinati alla denuncia di inizio
attività... h) parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il
fabbricato”.
La norma è in vigore dato che l’art. 136 del testo unico sull'edilizia (D.P.R. n.
380/2001) abrogò l’art. 2, comma 60, della legge 662, nonché l’art. 4 del decreto
legge 398/1993. Tuttavia l’art. 1, comma 6 lettera b) della legge 443/2001 (detta
legge Lunardi) ha previsto invece l’assoggettamento alla d.i.a. degli interventi
edilizi minori di cui all’art. 4 del citato decreto 398/1993, e dunque anche per “i
parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto sui cui insiste il fabbricato”.
Identico ai "Tognoli" è il regime urbanistico (DIA), ed il regime IVA (visto
l'orientamento Ministeriale di cui infra), ma per i parcheggi realizzati ai sensi della
legge 662 è necessario che la denuncia di inizio attività sia accompagnata da una
dettagliata relazione, a firma del progettista abilitato, nonché dagli opportuni
elaborati progettuali che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli
strumenti urbanistici approvati o adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché
il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico – sanitarie.
E poi il vincolo di destinazione e il vincolo pertinenziale non appaiono così rigidi
come nei parcheggi "Tognoli" (almeno nella precedente stesura di questa legge).
D. Minussi, Posti auto e regime delle pertinenze: nullità dell'atto di alienazione separata,
in
E-glossa,
WikiJus,
alla
pagina
internet
http://www.eglossa.it/wiki/posti_auto_e_regime_delle_pertinenze%c2%a3_nullit%c3%a0_dell
%27atto_di_alienazione_separata.aspx
1
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Insomma, con "parcheggi" si intenderanno tutta questa serie di beni immobili,
funzionalmente destinati come sopra detto, delle più varie tipologie e dimensioni,
ma tutti pur sempre riconducibili al raggiungimento di uno scopo, quello di
togliere macchine dalle strade.
Raggiungimento di uno scopo che, come ogni giorno constatiamo, assolutamente
non è riuscito!
2. I PARCHEGGI PERTINENZIALI
Ciò premesso, per quanto riguarda i "parcheggi pertinenziali", a parte la legge
23 dicembre 1996, n. 662, cui si è appena accennato, le leggi fondamentali in
materia, e di cui ci occuperemo, sono:
- la legge urbanistica del 1942, n. 1150 con. l'art. 41-sexies (introdotto dalla
legge 765/1967, chiamata legge "Ponte" perchè doveva costituire un punto, un
"ponte" di passaggio fra la vecchia legge urbanistica del 1942 e una nuova legge
di riordino complessivo del territorio ancora di là da venire, quella che poi sarà la
legge "Bucalossi", 28-01-1977 n. 10, norme per l'edificabilità dei suoli) , e in parte
modificato dall'art. 2 della legge "Tognoli" (quanto alla prescrizione di costruire 1
mq. di parcheggio ogni 10 e non più ogni 20 mc. di fabbricato);
- la legge "Tognoli" (24-03-1989 n. 122), in particolare l'art. 9 (modificato più
volte fino all'ultimo recentissimo intervento legislativo di cui sui dirà).
Queste due leggi individuano sostanzialmente due diverse (ancora!) tipologie di
parcheggi:
- i parcheggi costruiti contemporaneamente alla costruzione del fabbricato
(art. 41-sexies),
- e i parcheggi costruiti successivamente (di cui all'art. 9 l. Tognoli, ma non
necessariamente).
Alla prima tipologia appartengono:
- i parcheggi obbligatori (ovvero standard), e cioè quelli che rientrano nel
parametro minimo stabilito dal legislatore (1 mq ogni 10 mc di costruito) e
- i parcheggi facoltativi (ovvero oltre lo standard) che sono evidentemente tutti
quegli altri costruiti in più del minimo di legge, ma in contemporanea alla
costruzione dell'edificio.
Alla seconda tipologia appartengono solo:
- i parcheggi facoltativi (ovvero oltre lo standard) che sono evidentemente tutti
quegli altri costruiti in più del minimo di legge, successivamente alla costruzione
dell'edificio ("Tognoli" o meno che essi siano).
Fra i parcheggi obbligatori o standard bisogna ancora distinguere quelli costruiti
prima del 16-12-2005, data di entrata in vigore della L. 28 novembre 2005, n.
246, che introdusse il secondo comma dell'art. 41-sexies, e quelli costruiti dopo
tale data.
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3. I PARCHEGGI "PONTE"
Senza entrare troppo nel merito delle disquisizioni dottrinali e giurisprudenziali
che nel tempo si sono affannate per ricostruire in maniera convincente il rapporto
che legava i parcheggi de quo all'immobile principale (pertinenza obbligatoria,
pertinenza ex lege, rapporto di carattere pubblicistico che si riverberava nella
contrattazione privata, ecc.), basti qui affermare che la giurisprudenza ha
costantemente affermato che l’art. 41-sexies non opera solo come norma di
azione nei rapporti fra il costruttore dell’edificio e la Pubblica Amministrazione,
ma ha rilievo anche nei rapporti fra i privati come norma di relazione la cui
portata, di conseguenza, si riflette in qualche modo anche nella negoziazione dei
posti auto (Cass. Cass. S.U. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602/1984).
In altre parole, l’esigenza che sta alla base dei parcheggi “ponte” va tutelata sia
nella fase realizzativa del posto auto che nella fase successiva alla sua creazione,
collegando allo scopo cui il posto auto era preordinato anche la sua circolazione
giuridica 2.
Pertanto, le conclusioni cui era pervenuta la giurisprudenza prima della modifica
del 2005 possono così condensarsi:
- l'alienazione di essi parcheggi standard è consentita a favore di chiunque, salvo
il diritto reale d’uso a favore della proprietà (complessiva e quindi direi
condominiale) del relativo edificio;
- la destinazione di essi a parcheggio non è modificabile;
- trattasi di un vincolo di destinazione inderogabile che si traduce in un
diritto reale di uso, a favore delle unità abitative dei condomini;
- l’uso è riservato ai proprietari dell’edificio;
- nel silenzio del titolo d’acquisto i parcheggi sono destinati all’uso condominiale;
- se la proprietà viene riservata dal costruttore o ceduta a terzi, i parcheggi sono
comunque gravati da diritto d’uso reale a favore dei proprietari dell’edificio;
- tutti i condòmini devono poter usufruire del parcheggio; se i parcheggi non
sono sufficienti, il condominio ne regolamenta l’uso
E' da tenere presente che tutte queste indicazioni, queste "massime", derivano da
interpretazioni e decisioni giurisprudenziali che si sono succedute nel tempo e,
giudicando sui casi concreti portati a conoscenza delle corti, hanno contribuito a
formare un quadro complessivo non sempre e non necessariamente coerente.
Nè, detto per inciso, a far cambiare opinione sulla valutazione di "pertinenze
obbligatorie" e quindi col particolare regime giuridico testé tratteggiato, valse
l'introduzione dell'art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, secondo il quale
"gli spazi di cui all'art. 18 l. 765/1967 costituiscono pertinenze delle costruzioni
ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 c.c.".
Questa norma, peraltro poi abrogata dall’art. 136 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 (T.U. edilizia) avrebbe dovuto avere, nelle intenzioni del legislatore, la finalità
non tanto di qualificare la natura giuridica del rapporto fra posto auto e
fabbricato, quanto soprattutto la funzione di rendere applicabile, attraverso il
Commissione Studi Civilistici del CNN, Studio n. 19-2006/C, Il regime di circolazione
dei parcheggi “ponte” dopo la legge di semplificazione del 2005 (l’art. 12, comma 9 della
legge 28 novembre 2005, n. 246).
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richiamo delle disposizioni codicistiche sulle pertinenze, l’art. 818, comma 2, il
quale prevede che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o
rapporti giuridici”, dal che anche la giurisprudenza avrebbe dovuto mutare
l’orientamento che escludeva la cessione del posto auto a terzi (o comunque la
fruibilità da parte di terzi).
Invece la Suprema Corte a sezioni unite, seguita poi costantemente dalla
giurisprudenza, ha sì preso atto della definizione del rapporto posto auto–
fabbricato data dall’art. 26, ma, in considerazione del fatto che in questa
disposizione la norma della legge “ponte”, lungi dall’esser stata abrogata, vi è anzi
richiamata, ha qualificato tale pertinenza come inscindibile (Cass. Sez. Unite
18 luglio 1989, n. 3363, e molte altre successive).
In sostanza, secondo la Cassazione, la legge sul condono si è limitata a prendere
posizione sul problema dell’assetto civilistico del rapporto senza peraltro
modificare la portata dell’art. 18 della legge 765/1967 (portata già interpretata
nel senso anzidetto dalla Cassazione).
Nel 2005, nell'ottica di rendere maggiormente appetibili, oltre che liberamente
trasferibili i parcheggi in oggetto, la legge 28 novembre 2005, n. 246 (legge di
semplificazione del 2005), entrata in vigore il 16 dicembre successivo, con l'art.
12 ("Disposizioni in materia di atti notarili"), comma 9 introdusse un secondo
comma all'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150:
«Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da
vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre
unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».
Sembrava essere stata messa una pietra sopra tutte le dispute del passato, che,
ad una prima lettura della normativa ormai complessivamente portata dall'art.
41-sexies, non avrebbero più avuto ragion d'essere, stante la denegata, dal
legislatore, presenza di vincoli pertinenziali o diritti d'uso fra i parcheggi e le altre
unità immobiliari, e la riaffermata autonoma libera trasferibilità.
La Cassazione (sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264), negò invece la natura
interpretativa dell’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, ed ha affermato
che “la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per
le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non
siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari” (quindi: norma
"innovativa").
Non scendiamo nei particolari delle motivazioni giuridiche di questa decisione e
delle altre che vi si sono accodate, dato avrebbe poco interesse e ormai l'indirizzo
è consolidato. Pertanto per i precedenti parcheggi standard costruiti prima del
16-12-2005, a tutt'oggi la disciplina è quella delineata dalla Cassazione
(disciplina di cui poco sopra abbiamo tratteggiato sinteticamente i contenuti).
Quel che conta è che invece, come detto prima, nell'ambito dei parcheggi
standard, vanno enucleati quelli costruiti dopo il 16-12-2005, data di entrata
in vigore della L. 28 novembre 2005, n. 246.
Detti parcheggi potranno
- essere alienati liberamente a chiunque
- e quindi saranno utilizzabili da chiunque anche non proprietario o estraneo
all'edificio,
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Per quanto invece riguarda i parcheggi facoltativi (ovvero oltre lo standard), la
regola, mai messa in dubbio, ne consente la libera alienabilità e fruibilità, senza
alcun vincolo, da parte di chiunque.
4. I PARCHEGGI "TOGNOLI"
4.1 I diversi tipi
Veniamo ora ai parcheggi "Tognoli".
Come detto, essi hanno la caratteristica di essere costruiti dopo la costruzione
del fabbricato cui si legano pertinenzialmente.
Infatti il comma 1 dell'art. 9 così inizia:
"I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero
nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza
delle singole unita' immobiliari...",
Inoltre i parcheggi Tognoli possono essere di due tipi:
- i c.d. parcheggi Tognoli "privati" di cui al comma 1,
- i c.d. parcheggi Tognoli "pubblici" di cui al comma 4.
I parcheggi Tognoli "privati" sono:
- realizzati nel sottosuolo degli immobili (=fabbricati) ovvero nei locali siti al
piano terreno dei fabbricati (non ai piani superiori, e si capisce perché,
trattandosi di fabbricati già costruiti);
- realizzati dai proprietari (naturalmente anche a mezzo di ditte appaltatrici,
come di regola avverrà, almeno per i fabbricati condominiali) 3;
Tuttavia, cfr. CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, La nuova disciplina dei parcheggi
Tognoli, est. F. Magliulo, paragrafo 2.4, ove leggesi: "Deve tuttavia segnalarsi che
recentemente la giurisprudenza amministrativa ha espresso un orientamento opposto a
quello testé esposto, affermando che “il comma 1 dell’art. 9 non circoscrive
esclusivamente ai proprietari degli immobili interessati la legittimazione a realizzare i
parcheggi agli stessi pertinenziali.
Infatti, la disposizione innanzi citata, dopo aver statuito che: “… I proprietari di immobili
possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei
fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in
deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti” aggiunge che: “…Tali
parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo
di aree pertinenziali esterne al fabbricato (…)”.
Orbene, la forma impersonale utilizzata nella seconda proposizione richiamata comporta
che i parcheggi collocati in aree esterne ai fabbricati, a differenza di quelli posti nel
sottosuolo o al piano terreno degli stessi, non devono essere realizzati
necessariamente dai proprietari dell’immobile, ma possono esserlo anche da terzi:
evidentemente il legislatore, non potendo escludersi che le “aree pertinenziali esterne”
potessero appartenere a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, ha ritenuto di non
dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i
parcheggi de quibus. Inoltre, la locuzione “…Tali parcheggi” indica chiaramente che la
seconda proposizione del comma 1 è riferita alla medesima ipotesi disciplinata dalla
prima, ossia alla realizzazione di parcheggi “da destinare a pertinenza delle singole unità
immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”;
di conseguenza, anche la possibilità di derogare ai predetti strumenti deve intendersi
estesa agli interventi posti in essere da terzi, oltre che dai proprietari ... quasi che anche
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- sono parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unita' immobiliari
del fabbricato:
in teoria dovrebbe essere previsto (e vincolato) un parcheggio (o un numero
uguale di parcheggi) per ogni unità immobiliare; ma ciò è dubbio, in presenza di
prassi difformi (per cui un parcheggio viene talvolta vincolato a più unità
immobiliari ovvero possono essere costruiti parcheggi in numero inferiore rispetto
al complesso delle unità immobiliari comprese nell'edificio);
- si afferma il vincolo pertinenziale sorga al momento dell'intervenuta
realizzazione (=completamento) del parcheggio, ex lege (tuttavia, specie in caso di
edifici condominiali, sarà necessario un atto latamente divisorio-attributivo della
proprietà del singolo parcheggio al singolo condomino);
- possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai
regolamenti edilizi vigenti, e sono soggetti a denuncia di inizio attività (in
precedenza a semplice autorizzazione edilizia gratuita);
- godono di quorum deliberativi ridotti in caso di delibere condominiali
necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto (art. 9, comma 3:
nonostante trattisi di "innovazioni", basterà la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell'edificio, per approvare la delibera, e non la
maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio);
- avrebbero dovuto godere di un'aliquota IVA agevolata (v. art. 11, comma 2) 4;
in questo caso il vincolo di pertinenzialità possa anche non preesistere alla realizzazione
del parcheggio, ma sorgere successivamente in virtù di uno specifico atto di destinazione”
(così Cons. di Stato 31 marzo 2010 n. 1842; Cons. di Stato 18 ottobre 2010 n. 7549."
Art. 11 Legge "Tognoli": "1. Le opere e gli interventi previsti dalla presente legge
costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera
f), della legge 28 gennaio 1977, n. 10. 2. Le prestazioni derivanti da contratti aventi per
oggetto la realizzazione delle opere e degli interventi previsti dalla presente legge sono
soggette all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 2 per cento. La stessa aliquota
si applica ai trasferimenti degli immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di
superficie. 3. L'atto di cessione del diritto di superficie e' soggetto all'imposta di registro
in misura fissa."
Tuttavia la Circolare del 02/03/1994 n. 1 - Min. Finanze - Dip. Entrate Aff. Giuridici
Serv. IV, così dispone: "La disciplina in materia di aliquota IVA applicabile alle opere di
urbanizzazione e agli impianti assimilati e' desumibile dall' articolo 36 del decreto legge
30 agosto 1993, n. 331, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993, n.
427. In particolare l'articolo 36, comma 3, lettera c), del citato decreto legge ha stabilito,
mediante l'introduzione del punto 127-quinquies nella tabella A, parte in allegata al DPR
n. 633 del 1972, l'assoggettamento all'aliquota del 9% (oggi: 10% - n.d.r.) per le cessioni
di: opere di urbanizzazione primaria e secondaria elencate nell'articolo 4 della legge 29
settembre 1964, n. 847, integrato dall'articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865; ...
E' opportuno precisare che la medesima aliquota e' applicabile alle cessioni di altre opere
e impianti che risultano assimilati, in virtù di disposizioni contenute in leggi speciali, a
quelli elencati nel citato punto 127-quinquies. Tra questi si rammentano, innanzitutto i
parcheggi realizzati ai sensi della legge 24 marzo 1989, n. 22 (legge Tognoli), per i quali
l'assimilazione alle opere di urbanizzazione, espressamente disposta dall'articolo 11,
comma 1, della stessa legge, deve ritenersi decisiva ai fini della applicazione dell'aliquota
del 9% (oggi: 10% - n.d.r.) alla originaria previsione, a nulla influendo, infatti, circostanza
che il comma 2 dello stesso articolo abbia previsto l'applicabilita' dell'aliquota ridotta del
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- sono destinati ad uso esclusivo dei residenti (locuzione con cui si intendono i
residenti nell'edificio cui afferiscono, non residenti nel comune);
- possono essere realizzati anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne
al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto
conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei
corpi idrici.
I parcheggi Tognoli "pubblici" invece:
- sono costruiti su aree comunali (e quindi anche ai piani superiori di dette
aree, ad esempio come "autosilos") o nel sottosuolo delle stesse, previa
costituzione del diritto di superficie a favore dei soggetti previsti dalla legge;
- devono essere previsti nell'ambito del programma urbano dei parcheggi
(P.U.P.);
- sono costruiti su richiesta dei privati
interessati, o da imprese di
costruzione o da società anche cooperative;
- devono essere destinati a pertinenza di immobili privati.
Nella convenzione per la costituzione del diritto di superficie devono essere
previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non
superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la
sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle
aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le
sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
4.2 Il regime giuridico dei parcheggi Tognoli "privati"
Entrambe le tipologie dei parcheggi Tognoli avevano sino al 9 febbraio
scorso il medesimo regime giuridico relativamente al loro trasferimento.
Infatti il comma 5 dell'art. 9 così recitava:
"5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono
essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla quale sono legati
da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli."
Il nuovo testo del comma 5 invece distingue fra le due ipotesi (Tognoli "privati" e
"pubblici"), e dando per presupposti:
- la vigenza di quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto
1942, n. 1150 (confermando dunque che per i parcheggi realizzati in forza di
quella disposizione nulla cambia in ordine alla libera o meno trasferibilità nonché
alla loro destinazione),
- nonché l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio
(riferendosi questa volta ai parcheggi Tognoli, di entrambi i tipi: cosicché dunque
2% (successivamente elevata al 4%), per le opere stesse."
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nessun provvedimento, convenzione o accordo col Comune interessato potrà
distogliere dal vincolo di destinazione da cui sono gravati);
la norma afferma che:
- la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere
trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato
la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale
destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare
sita nello stesso comune.
Pertanto, oggi, questo tipo di parcheggi può essere alienato a chiunque, senza
alcuna autorizzazione comunale, a condizione che nell’atto sia costituito un
vincolo pertinenziale con una unità immobiliare posta nello stesso Comune.
L'alienazione del parcheggio può avvenire a qualsiasi titolo (la legge parla
genericamente di "trasferimento della proprietà"), e quindi a titolo oneroso o
gratuito, in virtù di atti "inter vivos" ma anche "mortis causa" (ad esempio in virtù
di attribuzione a titolo ereditario o di legato: in tal caso al negozio giuridico di
accettazione dell'eredità - o a un negozio innominato e specifico che potremmo
qualificare come "di conferma dell'acquisto del legato" - dovrà necessariamente
accompagnarsi l'atto di asservimento a pertinenza di altra unità immobiliare - di
proprietà dell'erede o legatario - sita nello stesso comune, a pena di nullità
dell'attribuzione stessa).
In ogni caso l'avente causa, non necessariamente residente (nell'edificio o
nel Comune) deve essere proprietario (o titolare di un diritto reale che lo
legittimi a tal fine: art. 817 comma 2, c.c.) di un'altra unità immobiliare
(non necessariamente abitativa) nello stesso Comune ove trovasi il
parcheggio, altra unità immobiliare che assumerà la qualifica di bene
principale nei confronti dell'asservito parcheggio.
Come di regola, l’instaurarsi del regime pertinenziale richiede la destinazione del
parcheggio a servizio dell’unità principale, la quale a sua volta presuppone
ovviamente la possibilità che il parcheggio sia utilizzato per l’utilità del bene
principale e non semplicemente per il proprietario dello stesso. Se ne deve
dedurre che ai fini della sussistenza del rapporto pertinenziale in esame
l’ubicazione nello stesso comune è condizione necessaria ma non sufficiente.
Sarà infatti anche necessario che il parcheggio sia ubicato in prossimità dell’unità
principale e cioè ad una distanza tale da consentire l’instaurarsi di un rapporto di
servizio fra il parcheggio ed il bene principale 5.
Altresì, l’atto di destinazione così compiuto dall’acquirente del parcheggio
instaura il regime vincolistico di cui all’art. 9 comma 5 della legge Tognoli,
donde la possibilità di alienare nuovamente e separatamente la pertinenza solo
con una ulteriore “contestuale destinazione”.
La sanzione per il mancato rispetto della norma è la nullità (virtuale ex art.
1418 comma 1 c.c, in quanto violazione di norma imperativa).
5
Così CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, cit., paragrafo 3.7.5.
10
D’altra parte è del tutto logico pensare che sia sempre possibile trasferire
congiuntamente l’unità immobiliare principale e il parcheggio di pertinenza.
4.3 Casistica particolare sui parcheggi Tognoli "privati"
1.
Quesito:
A seguito dell’entrata in vigore della nuova normativa in materia di parcheggi
Tognoli, il venditore può liberamente vendere l’appartamento a cui è asservito il
box Tognoli, trattenendo invece la proprietà del box stesso senza asservirlo ad
altro appartamento?
Ovvero, il proprietario del box può asservirlo ad altra unità immobiliare di sua
proprietà (senza dunque trasferirlo)?
Risposta:
A mio avviso, ovviamente no in entrambe le ipotesi.
Il trasferimento autonomo della proprietà del parcheggio (e quindi la rottura del
rapporto pertinenziale che lo legava all'appartamento) è consentito solo quando il
box stesso venga contestualmente destinato a pertinenza di altra unità
immobiliare.
Conseguentemente, il rapporto pertinenziale originario può essere sciolto
solo da un "trasferimento di proprietà" del box.
Infatti i presupposti dell'operare della norma sono:.
a) il trasferimento del box;
b) la creazione di un nuovo rapporto pertinenziale.
Quindi, in sede di prima interpretazione, non c'è spazio nè per un
"trasferimento del vincolo di pertinenzialità" a favore di un altro immobile del
proprietario (mancherebbe l'elemento del trasferimento del bene a terzi) 6, nè per
la vendita del solo appartamento senza il box (visto che il rapporto
pertinenziale potrebbe risolversi solo in virtù di un negozio traslativo del box cui
seguisse quanto indicato sub b).
2.
Quesito:
Si deve stipulare un atto di divisione con il quale a Tizio devono essere assegnati
un appartamento ed un'autorimessa costruita ai sensi della legge 122/89; in sede
di costituzione del vincolo detta autorimessa è stata vincolata all'intero
fabbricato, oggi costituito da due appartamenti;
alla luce delle recenti novità in materia di parcheggi Tognoli, è possibile procedere
alla stipula dell'atto di divisione senza l'autorizzazione del Comune,
semplicemente precisando in atto che il parcheggio resterà asservito all'unità
Contra CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, cit., paragrafo 3.7.7, sulla base della
considerazione che il risultato in questione potrebbe essere raggiunto alienando
l’immobile a favore del quale si intende effettuare lo spostamento del vincolo ad un terzo,
indi trasferendo separatamente a favore di quest’ultimo il parcheggio, con contestuale
destinazione dello stesso a pertinenza dell’immobile precedentemente alienato, ed infine
ritrasferendo sia l’immobile principale sia il parcheggio all’originario proprietario!
6
11
abitativa assegnata a Tizio, ovvero sia comunque necessaria l'autorizzazione
comunale per modificare il vincolo?
Risposta:
A mio avviso, e secondo la lettera della legge, nel caso proposto non pare possibile
procedere senza autorizzazione comunale.
Infatti mancherebbero quelli che abbiamo visto essere i presupposti
necessari per l'operare della nuova norma, e cioè il
- TRASFERIMENTO A TERZI DELLA PROPRIETA' del garage, nonché
- il contestuale asservimento a favore di ALTRA unità immobiliare.
Le ragioni liberalizzatrici che stanno alla base della recente modifica normativa
non possano tuttavia indurci, almeno in questa prima fase in cui mancano prese
di posizione dottrinali e giurisprudenziali in materia, a rischiare la nullità di un
atto.
3.
Quesito:
La società Alfa intende acquistare un posto auto (vincolato ai sensi della legge
Tognoli) al fine di destinarlo a pertinenza di un ufficio dalla medesima utilizzato
in forza di contratto di leasing.
Il posto auto, al fine di rispettare il rapporto di pertinenzialità, deve essere
acquistato dalla società di leasing già proprietaria dell'unità principale, o si può
procedere direttamente all'acquisto in capo alla società utilizzatrice, in virtù del
rapporto di locazione finanziaria?
Risposta:
Non avendo l'utilizzatore un diritto reale sul bene principale, direi che la
disposizione del secondo comma dell'art. 817 c.c., pur in presenza di
autorevoli prese di posizioni dottrinali in senso contrario 7, faccia ritenere più
tranquillizzante (e quindi propendere per) la prima soluzione (acquisto da
parte della società di leasing), posto che l'orientamento giurisprudenziale
dominante presuppone la proprietà (o un diritto reale di godimento) sia sul bene
principale che sul bene accessorio da parte del soggetto che pone in essere il
rapporto pertinenziale 8.
4.4 Il regime giuridico dei parcheggi Tognoli "pubblici"
Relativamente invece ai parcheggi Tognoli "pubblici", la nuova norma afferma
che essi non possono essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla
quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono
nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione
stipulata con il Comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto
di cessione.
Gardani Contursi Lisi, voce Pertinenze, in Novissimo Digesto, XII, pagg. 1149 e segg.;
Biondi, I Beni, in Trattato di Dir. Civ., III, t. 1, pag. 116.
8
Per una esaustiva disamina dei vari casi di costituzione del rapporto di pertinenzialità
quando bene principale e parcheggio spettino al medesimo soggetto per diritti reali
disomogenei, v. CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, cit., paragrafo 3.7.4
7
12
Pertanto il loro regime circolatorio ormai si discosta da quello dei parcheggi
Tognoli "privati", non essendo possibile il trasferimento con contestuale
asservimento a favore di altra unità immobiliare dell'acquirente.
La sanzione della nullità è espressa.
Le eccezioni al principio di alienabilità separata dal bene principale sono due:
- ESPRESSA PREVISIONE
il consenso del comune all’alienazione separata può essere espresso già in sede di
stipulazione della concessione del diritto di superficie su area comunale per la
realizzazione dei parcheggi in esame.
In tal caso si tratta di uno strumento di natura preventiva (rispetto alla
realizzazione del parcheggio) e programmatica, in quanto il consenso alla
cessione separata non è espresso con riferimento ad una determinata cessione,
bensì in relazione a qualsiasi cessione che dovesse intervenire dopo la costruzione
del parcheggio e l’originaria costituzione del vincolo pertinenziale.
- AUTORIZZAZIONE
il consenso del comune all’alienazione separata potrà essere espresso mediante
apposita autorizzazione all’atto di cessione.
In tal caso si tratta di uno strumento di natura successiva rispetto alla
realizzazione del parcheggio (ma pur sempre preventiva rispetto all’alienazione
separata) e di regola specifico, in quanto il consenso alla cessione separata è
espresso normalmente con riferimento ad una determinata cessione che venga
proposta dopo la costruzione del parcheggio e l’originaria costituzione del vincolo
pertinenziale.
Nel caso in cui la convenzione o l’autorizzazione si limitino a consentire la
cessione separata del parcheggio senza prevedere particolari condizioni, una volta
scioltosi per effetto dell’alienazione separata del parcheggio il vincolo pertinenziale
già esistente con il bene principale, il parcheggio può essere successivamente e
ripetutamente ceduto, libero da vincoli pertinenziali di sorta.
Laddove invece il comune, nel consentire la cessione separata, subordini tale
cessione alla destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità
immobiliare e colui che abbia acquistato il parcheggio oggetto di alienazione
separata autorizzata dal comune intenda successivamente procedere a sua volta
all’alienazione separata del parcheggio, ragioni di prudenza suggeriscono di
munirsi di una nuova autorizzazione comunale ovvero, laddove la convenzione o
l’autorizzazione prevedano in via generale che l’alienazione separata è consentita
solo con destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità
immobiliare, di adempiere a siffatto obbligo di destinazione.
5. LA TRASCRIZIONE DEL VINCOLO "TOGNOLI"
In linea di principio si può affermare che:
- il vincolo "Tognoli" nasce ex lege, come detto, al momento della venuta ad
esistenza del parcheggio;
13
- il legislatore, ribadendo una lacuna già propria della legge "ponte", non ha
previsto alcuna pubblicità per il vincolo di cui all’art. 9 della legge 122, eccezion
fatta per i parcheggi realizzati in diritto di superficie su aree comunali, ai sensi
del comma 4, per i quali vale la trascrizione della convenzione fra il Comune ed i
privati interessati.
Per cui il riscontro sulla effettiva sussistenza del vincolo potrà avvenire sulla base
di alcuni indici peraltro non sempre decisivi: da un lato, infatti, si procederà alla
individuazione del bene principale, che sarà identificato sulla base di quanto
risultante dalla domanda del privato e dalla susseguente autorizzazione; quanto
al posto auto vincolato si dovrà far riferimento ai dati catastali nel frattempo
assegnati oppure ai disegni tecnici allegati alla richiesta di autorizzazione, o
ancora a convenzioni con il comune o ad un apposito atto d'obbligo allegato alla
domanda di autorizzazione. Atto d’obbligo che non è richiesto dalla legge ai fini
della costituzione del vincolo, ma che, entrato ormai nella prassi, è spesso
decisivo ai fini della sua individuazione.
Tuttavia, a parte che ormai il provvedimento urbanistico privilegiato sarà la D.I.A.
e non più l'autorizzazione, questa soluzione pratica incontra un limite nella
creazione, che nella prassi si verifica di frequente, di vincoli “Tognoli” che
prescindono dal rapporto quantitativo un appartamento=un parcheggio 9.
Quindi, nel caso di trasferimento di abitazione e box asservito, una specifica
trascrizione del vincolo non è richiesta dalla legge e sarà sufficiente
l'indicazione del rapporto nel Quadro D .
Quando, invece, il trasferimento ha ad oggetto solo ed esclusivamente il box
(come nella nuova ipotesi introdotta dalla legge, e cioè di spostamento del
vincolo,
ovvero nel caso di vendita "ai proprietari degli immobili" di parcheggio
"Tognoli privato" costruito da terzi nel sottosuolo di aree pertinenziali
esterne,
e così pure nel caso di vendita di parcheggio "Tognoli pubblico" da parte
dell'impresa costruttrice a favore del soggetto residente e titolare di
immobile nel fabbricato,
ovvero ancora in caso di attribuzione divisoria dei parcheggi, in caso di
costruzione in siti condominiali),
in tali ipotesi la doppia trascrizione appare invece opportuna se non
necessaria.
A maggior ragione adesso che il nostro ordinamento conosce l'art. 2645quater c.c 10.
In tal senso v. CNN, Commissione Studi Civilistici, Studio n. 3659/B-2002, Il regime dei
posti auto realizzati successivamente alla edificazione del fabbricato dopo il testo unico
dell’edilizia e la legge Lunardi, paragrafo 1.3.
10
L'art. 2645-quater c.c., introdotto dal D.L. 2 marzo 2012 n. 16, convertito dalla L. n.
44/2012, con l'art. 6, comma 5-quaterdecies, entrato in vigore il 29/04/2012, così
recita:
"Art. 2645-quater - (Trascrizione di atti costitutivi di vincolo).
Si devono trascrivere, se hanno per oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i
contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonché le convenzioni e i
contratti con i quali vengono costituiti a favore dello Stato, della regione, degli altri enti
pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di
9
14
Esemplificando, in tali ultimi casi, avremo un nota per la compravendita (o la
divisione), ove nel Quadro B saranno indicati i dati catastali del solo box (oggetto
del trasferimento).
Anche se indicassimo nel Quadro D il trasferimento del (o il riferimento al) vincolo
di pertinenzialità a favore di altra unità immobiliare del compratore, questa
indicazione non sarebbe efficace per l'unità già di proprietà dell'acquirente
(estranea al Quadro B), posto che è opinione comune secondo la quale nel
Quadro D non si possono indicare fatti, stati o patti relativi ad immobili non
indicati nel Quadro B.
In ogni caso, anche motivi pratici depongono per la necessità della autonoma
trascrizione del vincolo: quando infatti il Notaio sarà richiesto di vendere solo
l'immobile (principale) a cui favore sarà trasferito (o costituito) il vincolo
pertinenziale col parcheggio, egli dovrà controllare tutti i Quadri D di tutte le note
a favore del venditore (per vedere se a quest'immobile è stato "abbinato" un
parcheggio Tognoli)?
Pare dunque necessario che alla nota di compravendita (o divisione) si
aggiunga una seconda nota di trascrizione del vincolo (codice 126:
costituzione di vincolo; ovvero codice 127: costituzione di vincolo di
destinazione) che:
- nel Quadro B indichi entrambi gli immobili (appartamento già posseduto e
box acquistato),
- nel Quadro C indichi il soggetto proprietario (sia a favore che contro), e
- nel Quadro D menzioni il costituito rapporto di pertinenzialità.
6. NOTA FINALE
Infine, un’ultima notazione:
appare plausibile pensare che le deroghe introdotte dalla nuova norma al
divieto di alienazione separata del parcheggio debbano ritenersi applicabili
anche ai parcheggi realizzati prima dell’entrata in vigore della novella 11.
Sperando naturalmente che non intervenga anche qui una Cassazione a dirci che
la nuova norma si applica solamente per il futuro, ingarbugliando nuovamente le
carte in tavola.
GIUSEPPE PAPPALARDO
uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative
statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonché dai conseguenti
strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative".
11
Così, CNN, Studio Civilistico n. 210-2012/C, cit., paragrafo 5.2
15
Addenda 1: Normativa di riferimento
Legge del 1942 numero 1150 art. 41-sexies
1. Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono
essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato
per ogni 10 metri cubi di costruzione. (Articolo aggiunto dall'art. 18, L. 6 agosto 1967, n. 765 e
poi così sostituito dall'art. 2, L. 24 marzo 1989, n. 122).
2. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli
pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e
sono trasferibili autonomamente da esse. (Comma aggiunto dal comma 9 dell'art. 12, L. 28
novembre 2005, n. 246)
TESTO dell'art. 9 L. Tognoli, prima delle modifiche introdotte dall'art. 10 co. 1 DL 5/2012
1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al
piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unita' immobiliari,
anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono
essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne
al fabbricato, purche' non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della
superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i
vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla
medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed
ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani
urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle
indicazioni di cui al periodo precedente.
2. L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 e' soggetta a denuncia di
inizio attivita'.
[IN PRECEDENZA ERA PREVISTA: Autorizzazione gratuita, con silenzio-assenso nei 60 gg.,
se non in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti]
3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono
approvate salvo che si tratti di proprieta' non condominiale dalla assemblea del condominio, in
prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma,
del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo
comma, del codice civile.
4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta
dei privati interessati o di imprese di costruzione o di societa' anche cooperative, possono
prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da
destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.
Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o gia' avviati. La costituzione del
diritto di superficie e' subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta
anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua
realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e
la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalita' per la verifica dello stato di attuazione nonche' le sanzioni
previste per gli eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti
separatamente dall'unita' immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I
relativi atti di cessione sono nulli.
16
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonche' gli acquisti di immobili
destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della
copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre
1986, n. 742.
Legge 24 marzo 1989 n. 122 (legge Tognoli), art. 9 (testo vigente)
1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al
piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unita' immobiliari,
anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono
essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne
al fabbricato, purche' non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della
superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i
vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla
medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed
ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani
urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle
indicazioni di cui al periodo precedente.
2. L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 e' soggetta a denuncia di inizio
attivita'.
3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono
approvate salvo che si tratti di proprieta' non condominiale dalla assemblea del condominio, in
prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma,
del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo
comma, del codice civile.
4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta
dei privati interessati o di imprese di costruzione o di societa' anche cooperative, possono
prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da
destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.
Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o gia' avviati. La costituzione del
diritto di superficie e' subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta
anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la
sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e
la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalita' per la verifica dello stato di attuazione nonche' le sanzioni
previste per gli eventuali inadempimenti.
5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n.
1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilita' dell'esclusiva destinazione a
parcheggio, la proprieta' dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 puo' essere trasferita,
anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei
successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a
pertinenza di altra unita' immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi
del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla quale
sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di
espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando
quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonche' gli acquisti di immobili
destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della
copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre
1986, n. 742.
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