UNITA’ DIDATTICA 1
Parole Chiave
1.
Def. Estimo
Riferimenti per Studiare
2.
Valore e Prezzo
Si tratta di una parte finalizzata ad offrire alcuni
strumenti essenziali per lo svolgimento del
programma di Estimo. Per la preparazione
dell’esame si richiede lo studio del capitolo 1 del
testo par.1.1 – 1.17 M.Simonotti (2006), Metodi di
Stima Immobiliare, Dario Flaccovio, Palermo, finao
al par.1.17.
3.
Principio Edonistico
4.
Bisogni Beni Utilità
5.
Approccio Cardinale Utilità e Curva di
Domanda
6.
Domanda Individuale e Collettiva
7.
Spostamenti sulla Curva di Domanda
e della Curva di Domanda
8.
Rendita del Consumatore
9.
Elasticità della Domanda
10.
Curva di Offerta
11.
Domanda e Offerta
12.
Il Prezzo di Equilibrio
13.
La formazione del prezzo di offerta
14.
Altre forme di Mercato
15.
Cenni alle Teorie del Valore
Un’ integrazione con il capitolo 1 del I.Michieli e
M.Michieli(2002), Trattato di Estimo, Edagricole,
Bologna è consigliata vivamante
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Un nuovo tipo di linguaggio
Chi si accinge studiare l’Estimo, trova generalmente che questa disciplina sia molto diversa dalle altre. Una monade nel
panorama variegato della preparazione tecnica in una Scuola di Ingegneria. Invero, questa disciplina rappresenta
semplicemente un diverso modo di leggere i fenomeni immobiliari. Si potrebbe dire che esista un primo punto di vista
“formale” ovvero quello della progettazione a scala urbana o compositiva che interpreta ed indirizza lo sviluppo della città o
dell’organismo edilizio , un ulteriore punto di vista è quello “tecnico” che si occupa del “ linguaggio” delle strutture e della
loro sostenibilità tecnica. L’estimatore è interessato agli aspetti della quantificazione economica degli eventi siano essi costi di
costruzione o valori immobiliari. Ai calcoli strutturali vengono aggiunte formule di matematica finanziaria, alla previsione dei
carichi, l’estimatore aggiunge le previsioni di valore e di costo, alla sostenibilità formale si aggiunge quella finanziaria.
Un altro ruolo
La mancanza di dotazioni finanziarie ed il passaggio dalla tassa alla tariffa in tutta Europa vede un differente approccio alla
produzione edilizia delle opere pubbliche. Si cerca con ogni mezzo di coinvolgere i privati nella realizzazione di opere
pubbliche attraverso i metodi che saranno oggetto del modulo di Valutazione Economica dei Progetti.A scala urbana i
Programmi Complessi prevedono la compresenza di risorse pubbliche e private per la realizzazione di programmi di
riqualificazione urbana di sensibile superficie.In tutti questi ambiti la validazione economica del progetto assume
un’importanza centrale.
La crescita dimensionale degli operatori immobiliari (11 fondi chiusi immobiliari) e la nascita di grandi real estate companies (
Pirelli Real Estate) richiedono una conoscenza professionale dei metodi e processi di valutazione immobiliare.
La funzione sociale dell’estimatore è anche nei tribunali laddove si amministra la giustizia, in questa veste il consulente tecnico
del giudice contribuisce alla definizione di valori che siano di riferimento per le parti in lite. La stima semestrale del patrimonio
(L.86/94) di un fondo chiuso immobiliare è determinate per le funzioni sociali di tutela del risparmio investito.
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Ma cosa è l’Estimo?
Fra le definizioni notevoli possiamo ricordare:
1)L’Estimo è un momento conoscitivo ed operativo dell’Economia( F.Rizzo, Il Valore dei Valori, Franco Angeli,1990 p.100)
2)L’Estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di beni per i quali non
sussiste un apprezzamento univoco (G.Grittani , M.Grillenzoni,Estimo Teorie , procedure di valutazione e casi
applicativi,Calderini, 1994)
3)L’Estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e,
quindi, consentono la motivata oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni
economici, espresso in moneta ( C. Forte -B.De Rossi, Principi di Economia ed Estimo, Etas,1974 p.64 ) o più in generale si può
definire
4)una scienza che si occupa di determinare il valore di quei beni di cui il mercato non si occupa in forma esplicita per uno
scopo prestabilito.
Non c’e’ bisogno di un estimatore in un supermercato perché il livello di diffusione dell’informazione è elevato, i prezzi sono
reperibili nell’ immediata prossimità delle merci e si può litigare per problemi di disponibilità della merce, ma mai per il suo
prezzo. Al contrario gli immobili non presentano indicazioni di prezzo, devono essere stimati per un investimento, per una
valutazione derivante da consulenza tecnica di ufficio, o per consulenza tecnica di parte. In questo ambito si può essere
appraiser (estimatore indipendente la cui valutazione fa stato fra due parti in lite) o counselor (consulente tecnico di parte
che cura gli interessi di una parte). In ogni caso il valutatore è un professionista che è tenuto a rispettare un codice di
comportamento (Simonotti et al.,2000). Ci si può chiedere se l’Estimo sia scienza o arte. Chi si fa interprete delle nostre
preferenze, chi firma un rapporto peritale applica una metodologia scientifica. In questo corso si presenta l’Estimo come
scienza e si concorda con chi afferma “ Our conclusion, therefore, is that appraisal is more of an applied social science than
an art. Judgement is not limited to artists; even physical scientists must use generous amounts of it.While the data appraisers
must use are not as plentiful or reliable as would often be desired, substantial amounts of data are collected and analyzed…In
contrast, artists conceive new ideas, forms and combinations…” H.C.Smith,L.C.Crawford,J.D.Belloit,1995 p.9). Il campo
originario dell’Estimo è la (Baum e Crosby,1998) :
1)Market Valuation
2)Valuation of Worth”
A questi campi si sono aggiunti anche i problemi ambientali che hanno assunto nel secolo scorso una sempre maggiore
importanza in Italia.
Per meglio comprendere i principi valutativi si è seguito un percorso modulare che attraversa diversi settori caratterizzati da
una profonda complementarità. Se l’Estimo è una scienza legata all’ Economia cominciamo a comprendere le dinamiche di
quest’ultima.
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Valore e Prezzo
Una distinzione notevole è quella fra Valore e Prezzo. Il primo è un dato previsivo, ex ante che descrive una possibile prezzo
a cui chi offre e chi domanda un bene possono accordarsi.Il prezzo è un dato consuntivo, ex post e si basa su una
transazione avvenuta, su un accordo fra domanda ed offerta realizzatosi per un determinato bene. Più precisamente si può
dire che “Per l’Estimo , il prezzo – che entra a far parte sempre in ogni tradizionale aspetto del valore- per essere tale, deve
essere stato pagato e riscosso in un determinato istante. E’, quindi, sempre un fatto avvenuto, un dato storico Accanto al
prezzo si hanno giudizi di valore che su quel bene possono sempre essere espressi…” (S.Mattia,1989)
Economia
Una possibile definizione di Economia - “...scienza che studia la condotta umana come relazione tra scopi e mezzi scarsi
applicabili ad usi alternativi..” (L.Robbins)
Un esercizio di volontà guidato dalla ricerca dell’utile è un atto economico . Ne deriva che quella economica è
eminentemente un’attività di scelta relativa alla allocazione dei mezzi scarsi nei vari usi alternativi. Se i mezzi non fossero
scarsi non avrebbe senso occuparsi in termini economici degli stessi. Si tratta di una scienza umana che si occupa di
indagare specificamente di fatti economici alla luce di alcuni principi.
Si parla di Economia Positiva allorquando l’attenzione è rivolta a modelli che spieghino la realtà, o al “cio che è”. Si
definisce Economia Normativa quella che è interessata a modelli che intervengono sulla realtà cercando di modificarla in
virtù di una decisione strategica. In questo caso si è interessati al “ciò che dovrebbe essere”. La valutazione economica di
una strategia di riqualificazione potrebbe rientrare nell’economia normativa, un modello di regressione per finalità
estimativa potrebbe definirsi un modello di economia positiva.
Principio Minimo Mezzo,Massima Soddisfazione,Edonistico, Comportamento Razionale
Uno dei problemi dell’Estimo è quello di definire il materiale del proprio studio. A pensarci bene , l’oggetto dell’Estimo è la
Valutazione dei Beni di cui il mercato non si occupa in maniera esplicita. Tuttavia la valutazione di un bene è una
sfaccettatura del comportamento umano. I prezzi sono collegati anche al comportamento di acquisto del soggetto e
questo complica notevolmente la determinazione del valore. Infatti, gli uomini sono molto diversi l’uno dall’altro. Per
modellizzare comportamenti e le attribuzioni di valore che ne sono conseguenza si è preso in considerazione un
comportamento prevalente, un homo oeconomicus tipo le cui finalità sono quelle di massimizzare il soddisfacimento dei
propri bisogni. Non esiste soltanto un soggetto simile, è un riferimento. D’altronde anche la Scienza delle Costruzioni è
elaborata su un materiale che non esiste fisicamente, ma che diventa un riferimento per le formalizzazioni fra un’ampia
varietà di materiali disponibili. Ciononostante i palazzi non crollano (nella stragrande maggioranza dei casi).
L’Economia parte da un simile principio ordinatore delle scelte umane, perché è il più ricorrente.
La soddisfazione è ovviamente da considerare in termini relativi in quanto ciò che è soddisfazione del principio edonistico
per un individuo può non esserlo per un altro.Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Bisogni, Beni, Utilità
Soddisfare il principio edonistico significa massimizzare la propria utilità. Ecco un altro termine chiave . Essa si può definire
come “…l’attitudine reale o presunta che alcuni beni acquisibili ma disponibili in quantità limitata hanno di soddisfare i
bisogni” ( C.Forte,1979,p.8). Il bisogno si definisce come “ qualsiasi desiderio di fare, avere, possedere qualcosa, purchè ci si
adoperi per soddisfarlo…” (I.Michieli,1993,p.4)
Un qualsiasi bene diventa economico nella misura in cui è 1) utile 2) appropriabile 3) disponibile in quantità limitata
(I.Michieli,1993,p.5). Un bene può cessare di diventare economico. Se il petrolio si esaurisse non sarebbe più bene ecomico in
quanto non più appropriabile.
Un frigorifero per un eschimese probabilmente non è un bene economico perché non soddisfa un bisogno in quanto non gli è
utile. Il petrolio nel centro della terra potrebbe non essere un bene economico perché non è appropriabile. L’acqua non è un
bene economico fin quando continuiamo a riposare nell’illusione che le risorse ambientali siano eterne e inesauribili.
Esistono diversi tipi di beni e di bisogni.
Lo schema di fianco riporta una possibile classificazione
dei bisogni. La distinzione per importanza è utilizzata
anche per indicare le stesse opere di urbanizzazione. Le
opere primarie soddisfano bisogni primari mentre le
secondarie soddisfano quelli secondari. Le opere di
urbanizzazione nella loro totalità soddisfano bisogni
collettivi, mentre un giardino privato soddisfa esigenze
individuali. La fruizione della benzina e del trattore in un
cantiere è complementare per una specifica
lavorazione. Per portarla a termine servono entrambe.
La fruizione di una squadra può essere concorrente
all’utilizzo di una gru per ottenere il sollevamento di
carichi in cantiere
Il bisogno di opere di urbanizzazione è continuo mentre
quello di una sigaretta è periodico per un fumatore non
accanito.
IMPORTANZA
FRUITORE
secondari
primari
individuali
collettivi
FRUIZIONE
TEMPO IN CUI SI
MANIFESTANO
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
complementari
concorrenti
continui
periodici
Varie sono le tipologie di beni. Di fianco c’e’ una
classificazione. I beni a fecondità semplice erogano utilità
una sola volta ( malta, cemento). I beni a fecondità ripetuta
soddisfano più volte lo stesso bisogno (gru). Un bene presente
soddisfa il bisogno nell’immediato, un bene futuro lo
soddisferà a tempo debito. Una casa in costruzione è un
bene futuro. Un bene complementare è tale se esplica le sue
utilità in combinazione con qualche altro ( gru ed olio). I beni
concorrenti possono essere sostituiti ( il tè è un bene
concorrente del caffè). Un bene materiale è tangibile come
ad esempio un immobile, un bene immateriale può essere
un’idea brevettata.
Utilità, Legge di Gossen,Approccio Cardinale alla
Curva di Domanda
BENI A FECONDITA’ SEMPLICE
BENI COMPLEMENTARI
BENI A FECONDITA’ RIPETUTA
BENI CONCORRENTI
BENI PRESENTI
BENI IMMATERIALI
BENI FUTURI
BENI MATERIALI
Gi
Grado di
intensità
del
bisogno
Jennings - Gossen osservano che
1)L’intensità e la durata del godimento diminuisce quanto
più rapidamente si ripete l’atto con cui si soddisfa il bisogno
(Ubriaco)
2)Il soddisfacimento di un bisogno protraendosi finisce per
estinguersi. (Bagno nell’acqua)
Le due osservazioni consentono di comprendere la natura e
le caratteristiche dei nostri bisogni e come essi vengono
soddisfatti.
Q dosi
succ.
L’utilità consente di approfondire e conoscere il comportamento di un operatore del mercato valido è determinato dai
Confronti di Utilità Concetto Cardinale dell’Utilità
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Approccio Cardinale Utilità
Utilità Misurata cardinalmente e con la moneta . Utilità Marginale decrescente della Moneta (L’utilità non può essere
costante decresce al crescere della disponibilità del danaro) Per uno sceicco (notoriamente plurimiliardari) e per un normale
contadino l’utilità erogata da dosi marginali di moneta sono differenti. Infatti, l’utilità decresce al crescere della disponibilità
di un bene
U = f (x1;x2 ….)
L’utilità è determinata dalla somma delle utilità dei singoli beni. Il materiale di studio è un uomo che “massimizza le proprie
utilità” secondo i principi indicati precedentemente. I beni hanno un prezzo ed il comportamento razionale consiste nel
cercare di massimizzare la differenza fra utilità e prezzo.Infatti, fra due computer che hanno le stese prestazioni ma prezzo
diverso un comportamento ripetitivo sotto il profilo economico sarà l’acquisto di quello con il prezzo inferiore.
U = f (x)
U x − p x x = m ax
∂U x
∂( pxx)
−
= 0
∂x
∂x
U ' = px
q u in d i
U 'x n
U 'x1
U 'x 2
=
= ... =
p x1
p x2
pxn
Da cui possiamo dire che la il prezzo è una misura dell’utilità marginale, la condizione di equilibrio per il consumatore si
aggiunge allorquando l’utilità marginale coincide con il prezzo rispetto ad un singolo bene e con l’uguaglianza dei rapporti
fra utilità marginali e prezzi rispetto ad un paniere di beni
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UTILITA’ INIZIALE- Utilità della prima dose
UTILITA’ MARGINALE - Utilità dell’ultima dose in un determinato momento
UTILITA’ TOTALE - Aggregazione delle utilità dosali di tutta la quantità disponibile di un bene. Essa tende a crescere
all’aumento delle quantità ma, gli incrementi dell’utilità totale sono via via minori fino al Punto di Sazietà
Px
Ut = U’=
Px
Punto di
Sazietà
U’
Eq
Ut
Px
Qx
Qx
Nel grafico di destra si evidenzia la curva di utilità totale, l’andamento della curva marginale da esso derivante e la
condizione di equilibrio Eq rispetto ad un singolo bene. Nel grafico di sinistra considerando solo il rapporto fra quantità di un
singolo bene e prezzo che è eguagliabile all’utilità marginale si deriva la curva di domanda. SOTTO LE TRE IPOTESI : L’ipotesi
della utilità marginale costante della moneta, - Dipendenza della quantità domandata dal prezzo -, La coincidenza fra
prezzo ed utilità marginale
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Domanda Individuale e Domanda Collettiva
Quella che osserviamo che la domanda è una funzione complessa – si tratta di una relazione fra il totale della quantità
domandata ed il prezzo dei prodotti per unità di tempo considerando tutti gli altri fattori costanti. La sua legge descrive
l’inversa relazione fra il prezzo e la quantità.
D = f (prezzo, prezzi altre merci,reddito, gusti e preferenze dei consumatori)
In questo caso avremo D = f ( P) si descrive avendo soltanto riguardo per il prezzo e niente altro. Si distinguono movimenti
sulla curva di domanda legati alla diretta relazione prezzo quantità da movimenti della curva di domanda legati anche ad
altri fattori quali la variazione dei prezzi, variazione del reddito, ecc.
DOMANDA INDIVIDUALE D1
p
p
Di
DOMANDA COLLETTIVA
D1+D2+D3…+Dn
p
Dc
q
q
q
Esistono spostamenti sulla curva determinati dalla variazione del rapporto fra prezzo e quantità e spostamenti della curva di
comanda determinati dalla crescita del reddito e della disponibilità a pagare dei consumatori. Se il prezzo diminuisce ci
son più persone che comprano. Se c’e’ una crescita del benessere collettivo allo stesso prezzo ci saranno più persone che
avranno i soldi per comprare
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Rendita del Consumatore
Differenza fra il prezzo massimo che si pagherebbe pur di non privarsi di un determinato bene ed il prezzo effettivamente
pagato di equilibrio sul mercato sul mercato. Si compone di due parti: 1) risparmio sull’acquisto (il rettangolo) 2) incremento
di domanda dei nuovi o degli stessi utenti ( il residuo triangolo)
p
Si rileva la rendita del consumatore allorquando un bene immobile per cui lo stesso
sarebbe stato disponibile a pagare un prezzo p1 (colore rosso) si può rilevare sul
mercato ad un prezzo p2
p1
p2
q
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Elasticità della Domanda
Stiamo parlando di una curva statica perché tutti i punti rappresentano soltanto delle alternative riferite
tutte allo stesso istante di tempo
Su questa curva assimilata ad una retta si possono analizzare le variazioni della domanda rispetto al
prezzo, ovvero il rapporto fra ogni variazione infinitesima della quantità rispetto alla variazione del prezzo ε
Un immobile condominiale in vendita in una zona con una robusta domanda ed offerta può essere
considerato un bene a domanda elastica. Infatti a piccole variazioni del prezzo corrispondono notevoli
reazioni in termini di quantità domandata.Se un imprenditore diminuisce il prezzo di una simile unità di
200.000 L/mq probabilmente più persone potranno accedere all’immobile o potranno stipulare un
mutuo.
Se invece la stessa situazione (diminuzione di 200.000 L/mq) si propone per un immobile di grande pregio,
una villa con pregevolissime finiture e localizzata in una zona esclusiva. Una diminuzione di soltanto
200.000 L/mq probabilmente non sortirà alcun effetto. Infatti, in questo caso siamo di fronte ad una
=
−
d q
q
d p
p
domanda inelastica con un basse variazioni della quantità domandata a lievi variazioni del prezzo.
Nella stessa domanda rappresentata sotto forma di retta
l’elasticità puntuale presenta delle differenze sostanziali
p
e >1
e=1 elasticità unitaria
e>1 grandi cambiamenti q.dom.al variare prezzi presenza di
surrogati. Se la variazione della quantità prodotta è più che
proporzionale al variare del prezzo vuol dire che ad una
piccola variazione di prezzo posso comprare beni che
eroghino le stesse utilità.
e =1
e <1
q
e<1 piccoli cambiam. q. dom.al variare prezzi pochi
surrogati
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Domanda e Offerta
In termini generali l’economia presenta una fortissima interrelazione fra tutti i suoi settori. Nel caso dell’economia immobiliare le
imprese provvedono alla produzione di immobili ed opere di urbanizzazione di una città. Essi contribuiscono a soddisfare i
bisogni delle famiglie ed a sostenere la domanda in quanto i salari erogati per la produzione di queste opere entrano in circolo
contribuendo alla crescita del benessere delle famiglie ed alla loro propensione al risparmio ed alla spesa.
In una simbiosi mutualistica il benessere dipende anche dalla crescita delle imprese (non soltanto edilizie) o da altre forme
organizzate di lavoro come le cooperative e le organizzazioni no profit ( chiamate anche terzo settore) e dal loro rapporto con
il consumo.
In questo rapporto esiste una relazione notevole degna di essere menzionata. Agli inizi del ‘900 in una visione ottimistica, e
positivista della realtà economica si supponeva che l’offerta creasse la domanda per cui bastava produrre 10 immobili che gli
automatici e perfetti meccanismi della domanda ed offerta avrebbero automaticamente prodotto un prezzo di equilibrio
assorbendo l’esubero.
Successivamente si è visto come valga il contrario. In soldoni se c’e qualcuno che richiede l’immobile che state costruendo
allora lo venderete. Se la domanda guida la formazione del prezzo è proprio la domanda dei beni che guida la domanda dei
fattori produttivi che sono necessari a realizzarli. Quindi è la domanda di automobili che può far salire il prezzo delle lamiere, e
ancora è il valore dei fabbricati che su di esso si possono realizzare a fare salire il valore dei suoli. I suoli sono beni a domanda
derivata. Infatti essa “deriva” da quella dei fabbricati.
Chi produce utilizza i fattori della produzione che ne sono le componenti di base: Natura, Lavoro Capitale e Organizzazione.
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Questi fattori vengono coordinati per “produrre ed offrire beni”. La produzione è assimilabile ad una processo nel quale
utilizzando degli input si ottengono degli output. Gli operatori sono costituiti dall’azienda - organico coordinato complesso e
proporzionato insieme di capitali che costituiscono la base fisica dell’impresa. L’impresa - entra in gestione aggiungendo la
figura dell’imprenditore
Questi operatori determinano l’”offerta” di un determinato bene in un mercato in un istante di tempo. Infatti, L’OFFERTA E’ LA
QUANTITA’ DI UNA MERCE CHE IL VENDITORE E’ DISPOSTO A CEDERE AD UN DETERMINATO PREZZO. Ma la produzione edilizia, ad
esempio, può essere effettuata in tanti modi differenti. Le differenti combinazioni determinano varie funzioni di produzioni.
In termini generali Produzione = f( L, C,N,O ) =
In termini generali la produzione è un processo di trasformazione diretto ad incrementare l’utilità dei beni economici.La sua
funzione si definisce come la relazione matematica fra il flusso del prodotto (outputs) ed i flussi di fattori (inputs) immessi nel
processo produttivo nella stessa unità di tempo. Esso è condizionato da fattori fissi il cui contributo non varia nel processo
produttivo e fattori variabili che possono variare anche in termini significativi durante il processo produttivo. Le complesse
interazione fra i fattori della produzione suggeriscono di analizzare il fenomeno considerando costanti alcuni fattori e facendo
variare i fattori variabili per vedere l’andamento descritto dalla funzione. Nel Breve Periodo varieranno solo i fattori variabili
Nel Lungo Periodo tutti i fattori sono suscettivi di variazione.
Esiste una relazione fra prezzo e quantità offerta che ci consentirà di determinare in maniera simile alla domanda il
comportamento del mercato : Quando il prezzo aumenta, l’offerta cresce perché il venditore trova nel maggior prezzo un
compenso adeguato al costo crescente che hanno per lui unità successive della merce a mano a mano che la sua
provvista si assottiglia. Siamo sempre di fronte ad una curva statica di offerta. Ciascuno dei suoi punti si riferisce ad
alternative in un determinato istante.
C’;Cm
p
S
Curva d’offerta
q
q
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Un interessante risvolto è determinato dall’esaminare come variano le quantità offerte rispetto al prezzo. Nel breve periodo
l’offerta di nuove abitazioni presenta una notevole rigidità
Elasticità dell’Offerta Rispetto al Prezzo
ELASTICA
INELASTICA
εO > 1
p
p
εO < 1
q
q
RIGIDA
p
ELASTICITA’ UNITARIA
εO = 1
p
q
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εO = 0
q
Il prezzo di Equilibrio - Market Clearing Price
E’ il prezzo al quale la quantità domandata e quella offerta coincidono e’ anche definito punto di Equilibrio o Punto di
Cournot. Questo punto indica la formazione del prezzo di mercato nel quale le richieste della domanda e dell’offerta sono
soddisfatte.
Ad un certo livello dei prezzi definito nella situazione 1 la
quantità offerta è superiore a quella domandata a parità
di prezzo. Il mercato non è in equilibrio. La situazione 2
riporta una condizione opposta di non equilibrio in cui la
quantità domandata è superiore a quella offerta.
Situaz.1
Eccesso di Offerta
p
D
O
Il mercato determina il confronto fra la domanda e
l’offerta esso non è un luogo fisico ma l’insieme delle
transazioni che si verificano per un determinato bene in
un momento in un luogo.
Per essere più precisi si può dimostrare come il mercato
tenda naturalmente all’equilibrio in questa formalizzazione
se l’elasticità della domanda è superiore a quella
dell’offerta (Teorema della Ragnatela). Il processo è
evidenziato dalla linea blu nel grafico.
Pe
Infatti se così non fosse si tenderebbe allo squilibrio
Situaz.2
Eccesso di Domanda
Qo
Qe
Qd
Qd
q
QMaurizio
d'Amato - Materiali Didattici
o
Il prezzo di Equilibrio - Market Clearing Price
Un imprenditore può essere intramarginale ed in questo caso presenta un prezzo di offerta al di sotto di quello di equilibrio
oppure extramarginale in tal caso lavora in perdita perché il suo prezzo di offerta finale è ampiamente al di sopra del livello di
mercato.
CME-CMA-P
cme1
p
O
D
cma1
Extramarginale
cme2
Marginale
Intramarginale
Pe
Prezzo d’equilibrio
cma2
q
q
Il prezzo di equilibrio è relativo alla specifica situazione di mercato.. E’ un prezzo statico perché deriva da curve statiche di
domanda e di offerta. E’ derivato dal mercato di concorrenza perfetta
Ricordiamo brevemente le condizioni per il mercato di concorrenza perfetta: Domanda e Offerta estremamente
frammentate;Accesso perfetto alle informazioni;Accesso o uscita priva di limitazioni; Omogeneità del prodotto. Su di esso si
basa il PARADIGMA SERPIERIANO. Su questa ipotesi si stabilisce la coincidenza di tutti i postulati economici con il prezzo di
mercato in tempi lunghi
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Il ruolo delle forme di mercato nella valutazione immobiliare
Monopolio Bilaterale Si è in
presenza di un solo venditore e di
un solo compratore. La merce è
contrattata
fra
due
soggetti
antagonisti.
Il
prezzo
è
generalmente individuabile in una
oscillazione fra un minimo ed un
massimo all’interno del quale può
rientrare
quello effettivamente
contrattato.
Monopolio Vi è un solo offerente ed
un numero elevato di compratori, non
vi sono sostituti alla merce e vi sono
barriere all’entrata 1a Strategia - Il
prezzo è accettato dal mercato 2a
Strategia – Discriminazione del prezzo
fra 1 o più gruppi
Concorrenza Monopolistica Valgono
le stesse condizioni della concorrenza
perfetta tranne che per l’omogeneità
del prodotto. Le imprese hanno una
certa discrezionalità a produrre fino
ad un certo limite. Oltre questo limite il
bene viene sostituito da quelli offerti
dalla concorrenza - Differenziazione
Reale[Hermitage] , Illusoria [Barialto])
Oligopolio non Collusivo Offerta
caratterizzata da un numero
ridotto di imprese le quali si
contendono la vendita di un
determinato prodotto richiesto da
numerosi compratori
Oligopolio
Collusivo
Offerta
caratterizzata da un numero
ridotto di imprese le quali
stipulano un accordo per la
vendita
di
un
determinato
prodotto richiesto da numerosi
compratori
E’ puro in caso di offerta di merci
omogenee o differenziato in
presenza di merci differenziate
MERCATO
CONCORRENZA
PERFETTA
MONOPOLIO
CONCORRENZA
MONOPOLISTICA
OLIGOPOLIO
COLLUSIVO
MONOPOLIO
BILATERALE
Numerosità degli offerenti
MOLTI
UNO
MOLTI
POCHI
UNO
Numerosità dei richiedenti
MOLTI
MOLTI
MOLTI
MOLTI
UNO
Natura del prodotto
OMOGENEO
SENZA SOSTITUTI
DIFFERENZIATO
OMOGENEO
DIFFERENZIATO
UNICO
Condizioni di entrata
LIBERA
BLOCCATA
LIBERA
BLOCCATA
BLOCCATA
Formazione del prezzo
UNICO
DISCRIMINATO
DISCREZIONALE
DISCRIMINATO
INDETERMINATO
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Le condizioni per la formazione dell’offerta
Nel mondo reale le imprese: 1) non conoscono la curva di costo marginale 2) non hanno un’ idea della curva di domanda 3)
possono ricavarsi dati su una probabile domanda attesa 4) l’impianto marginalista dovrebbe avere come conseguenza una
rapida ed istantanea variazione dei prezzi nella vendita , cosa che non si verifica con frequenza 5) le maggiori
preoccupazioni degli imprenditori si concentrano sul prezzo di offerta più che sulla quantità offerta come vorrebbe la teoria
tradizionale 6) Le concentrazioni industriali portano alla determinazione di un potere di mercato discrezionale che
difficilmente si può descrivere attraverso i meccanismi descritti 7) La determinazione del prezzo avviene anche per limitare
l’entrata di potenziali concorrenti attraverso modelli di limit pricing.
I prezzi dei manufatti sono determinati dal costo di produzione corrispondente ad un tasso normale di utilizzo delle capacità
produttiva e da un margine che va ad aggiungersi ai costi. Nell’ambito del principio del costo pienola regola del mark-up ci
aiuta a comprendere come avviene la formazione del prezzo nell’economia moderna.
P = Cp(1 + k )
dRT
PdQ
Q dP
dP
Q dP
1
=
+
= P + Q
= P (1 +
) = P (1 − ( −
) =
dQ / q
dQ
dQ
dQ
dQ
P dQ
dP / P
1
= P (1 )
ε
RM A =
1
R M A = C M A = P (1 )
ε
C M A -P = -P
1
ε
Sostituendo il CME al posto del CMA si comprende il rapporto fra elasticità della
domanda, prezzo e costo di produzione. Di fatto la variazione rispetto al costo
marginale (costo medio nella realtà) è inversamente proporzionale all’elasticità della
domanda e quindi alla possibilità di reperire sostituti per il bene in questione.
P − CM A
1
=
P
ε
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Le condizioni per la formazione dell’offerta
Sicuramente , come in ogni impresa, anche quella edilizia nel mercato del “nuovo” o nella determinazione di un’offerta
deve definire una “ politica dei prezzi” e deve analizzare il mercato che desidera raggiungere
Anche se 1) non conosciamo la curva di costo marginale 2) non abbiamo una idea della curva di domanda
3) possiamo ricavarci dati su una probabile domanda attesa 4)possiamo definire la curva dei costi medi in via
esemplificativa
C
CMEt
•Il principio del costo medio definisce
la modalità sotto indicata nella
formazione del prezzo di offerta nel
mercato edilizio (e non solo)
CMA=CME
CMEv
•nell’ambito del principio del costo
medio la regola del mark-up ci aiuta a
comprendere che nell’impossibilità di
previsioni sul costo medio variabile del
futuro le imprese considerano il
c.medio di breve periodo
CMEf
Q-Scala di Produzione
Prezzo di Offerta = Costi Medi Diretti (Variabili) di breve periodo + Margine di Profitto Lordo [Margine di Profitto Netto + Costi
Medi Indiretti (Fissi)]
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Le condizioni per la formazione dell’offerta
MARGINE DI PROFITTO NETTO
COSTO MEDIO FISSO
COSTO MEDIO VARIABILE
Remunerazione dei fattori Variabili (personale) i fattori che sono particolarmente
sensibili all’aumento delle unità prodotte nel breve periodo. Remunerazione dei
fattori Fissi (gru, betoniera) i fattori che non sono particolarmente sensibili
all’aumento delle unità prodotte nel breve periodo.Nel lungo periodo tutti i
fattori tendono a variare, Margine di profitto netto o rendimento in termini
percentuali sul costo
Realizziamo 1000 mq di residenziale per la vendita
5 operai che ci costano X al primo anno e Y al secondo anno per un costo riportato al momento della vendita di 1000.
Promozione all’agente immobiliare per un valore finale di 200
Una gru ed un trattore il cui prezzo per l’uso in due anni è di lire Z per ogni anno. Al momento della valutazione sarà 750
1000+750 + 200 = 1950
avremo 1950/1000= 1,95 L/mq
Volendo guadagnare il 20% di Mark-UP avremo 1,95 x (1+0,20) =2,34
Teorie del Valore
•Mercantilismo – Il Valore attribuibile ai beni è strettamente collegato alle potenzialità commerciali degli stessi
•Fisiocrazia – Il valore risultava intrinseco al bene origianrio prodotto dalla natura. I soggetti dovevano essere lasciati liberi di
perseguire il proprio benessere che coincideva con quello collettivo
•Scuola Classica – Individualismo e liberismo – Distinzione fra il valore di scambio e valore di uso
•Scuola Marxista – Un bene va un valore in funzione del Lavoro che è incorporato in esso
•Scuola Marginalista – Un bene ha un valore in funzione della sua utilità. Marshall evidenzia il ruolo dell’interazione fra la
domanda e l’offerta.
•Teoria Equilibrio Generale (Walras) – Interazione fra Domanda e Offerta il prezzo come originato dall’interazione di una
pluralità di mercati dove le imprese comprano fattori produttivi e rivendon merci
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