Parere di congruità sull`offerta di acquisto relativa a unità immobiliari

SCENARI IMMOBILIARI
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
Parere di congruità
sull’offerta di acquisto relativa a
unità immobiliari del Fondo
“OLINDA FONDO SHOPS”,
situate a Bergamo via Carducci, 10
Febbraio 2013
SCENARI IMMOBILIARI
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
Spettabile
Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A.
Via Piero e Alberto Pirelli, 25
20126 Milano
Milano, 11 febbraio 2013
1. Premessa
Obiettivo della presente Relazione è fornire il Parere di congruità sull’offerta di acquisto
di 21 unità inserite in un complesso immobiliare del Fondo Immobiliare “Olinda Fondo
Shops” situato nel comune di Bergamo, via Carducci n.10.
Con incarico conferitole da PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA,
Scenari Immobiliari è stata chiamata ad esprimere un parere di congruità relativo al
prezzo indicato in
Euro 7.850.000,00
(settemilioniottocentocinquantamila/00)
2. Definizione di immobile (o complesso immobiliare ) e di valore di mercato
Per immobile (o complesso immobiliare) si intende l’insieme di beni immobili (terreni,
fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della valutazione, con espressa
esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali.
Per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobiliare può essere
venduto al momento della valutazione con un contratto privato tra un venditore ed un
compratore assumendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
-
entrambe le parti agiscano in condizioni di uguaglianza, liberamente,
prudentemente ed in modo informato
-
sia disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della natura del
bene, per espletare le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le
trattative, definire il prezzo e le condizioni e per la stipula dell’atto
-
le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare
-
il bene formi oggetto di un’offerta sul mercato per un ragionevole lasso di
tempo
-
il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione
economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione
-
l’acquirente non abbia un interesse particolare nell’immobile legato a fattori
economicamente non rilevanti per il mercato.
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3. Criterio metodologico
Per esprimere il Giudizio di Congruità Scenari Immobiliari ha adottato metodi e
principi di generale accettazione, utilizzando in particolare il metodo dei Flussi di Cassa
Attualizzati (Discounted Cash Flow) come criterio principale e quello comparativo
come criterio di controllo.
Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati)
Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore immobiliare basato
sull’analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall’immobile in un periodo
medio o medio-lungo.
Il valore di mercato (che rappresenta il nostro obiettivo come valutatori) è costituito
dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore attualizzato del bene al
termine dell’arco temporale.
Alla fine del periodo, si simula la vendita dell’immobile stimandolo per capitalizzazione
del reddito netto di allora (valore di uscita).
4. Caratteristiche dell’incarico
Nell’esprimere il presente Giudizio di Congruità, Scenari Immobiliari agisce in qualità
di Esperto Indipendente del Fondo Immobiliare “Olinda Fondo Shops”, in conformità a
quanto contenuto nel contratto sottoscritto con PRELIOS GESTIONE DEL RISPARMIO
SPA, e con la normativa vigente, e in considerazione dei seguenti limiti:
a) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in essere
sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci dalla SGR;
b) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e tutte le altre
documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere.
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5. Localizzazione e descrizione del bene immobiliare
Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Bergamo, in via Carducci al
numero civico 10. L’ingresso al centro avviene da uno svincolo lungo via Giosuè
Carducci che conduce con un sottopasso alla viabilità interna e al parcheggio del centro
commerciale.
L’immobile è situato in un contesto misto residenziale/produttivo, con la prevalenza di
un tessuto residenziale relativamente denso. Via Carducci è situata a sud ovest del
centro storico di Bergamo, a circa un chilometro dal centro della città bassa.
L’accessibilità è ottima con i mezzi privati: il sito è facilmente raggiungibile sia dalle
circonvallazioni di Bergamo, sia dalla Strada statale 342 che dall’autostrada A4 MilanoVenezia, la cui uscita Bergamo è situata a soli due chilometri dal centro in oggetto.
Il complesso è costituito da un corpo di fabbrica che ospita un ipermercato Auchan di
circa 12.500 mq di superficie tra aree di vendita e magazzino, e la galleria di circa 3.300
mq tra negozi e mall. L’accesso al centro avviene da tre ingressi, uno centrale e due
laterali.
Oggetto del presente parere sono 21 unità immobiliari della galleria commerciale per un
totale di circa 2.000 mq.
L’edificio risale alla seconda metà degli anni settanta ed è realizzato con struttura
portante in cemento armato e rivestito con pannelli prefabbricati verniciati. La galleria
ha una pavimentazione in ceramica ed è controsoffittata.
La galleria utilizza gli stessi impianti dell’ipermercato: centrale termica, gruppo
elettrogeno, locali quadri elettrici, cabina elettrica. Il complesso si può ritenere in
generale in buone condizioni di manutenzione.
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6. Giudizio di congruità
In questa sede ci si avvale delle informazioni e delle elaborazioni tecnico-statistiche e
finanziarie contenute nelle valutazioni semestrali effettuate nell’espletamento
dell’incarico di “Esperti Indipendenti”,
(i)
avendo riguardo del valore di mercato (€ 8.500.000,00) attribuito nell’ultima
relazione di stima al 31 dicembre 2012 oltre che del processo valutativo e dei
parametri utilizzati che hanno permesso di determinare il valore stesso;
(ii)
considerando che da quella data sul bene immobiliare non sono intervenute
modifiche sostanziali dello stato di fatto e di diritto;
(iii)
tenendo conto che sono state eseguite adeguate e aggiornate indagini di
mercato sia a livello generale che focalizzate sul segmento di appartenenza
dell’oggetto di analisi e conseguenti considerazioni in merito alla particolare
congiuntura immobiliare generale e locale che porta a registrare le difficoltà
a trovare potenziali acquirenti per cespiti di tale natura.
Sulla base delle considerazioni ed elaborazioni di cui sopra, è opinione di Scenari
Immobiliari che, alla data odierna, il prezzo di vendita, sottopostici da PRELIOS
SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, relativo alle unità immobiliare situate in
Bergamo, via Carducci n. 10, pari a
Euro 7.850.000,00
(settemilioniottocentocinquantamila/00)
sia da ritenere CONGRUO.
Maurizio Sinigagliesi
(Consigliere delegato)
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