DIZIONARIO DEI TERMINI E DEI CONCETTI
PIGNORAMENTO
ATTO CON CUI L'UFFICIALE GIUDIZIARIO, PER ORDINE DEL GIUDICE, INGIUNGE AL DEBITORE
DI METTERE A DISPOSIZIONE DETERMINATI BENI MOBILI O IMMOBILI COME GARANZIA PER IL
CREDITORE, PRIMO PASSO VERSO L'ESPROPRIAZIONE FORZATA
Il codice di procedura civile definisce il pignoramento come l’atto col quale prende avvio
l’espropriazione forzata: ciò significa che il bene non è più di vostra proprietà.
Nella migliore delle ipotesi potreste essere nominati custodi e continuare a viverci, ma senza alcun
potere decisionale e diritto ulteriore. Non sarà pertanto possibile affittare o vendere l’immobile, ma Vi
sarà solamente dato di trovare una soluzione per sanare i Vostri debiti, affinché l’immobile non venga
venduto all’asta.
ASTA GIUDIZIARIA
LE ASTE GIUDIZIARIE SONO UNO STRUMENTO PER ATTUARE LA VENDITA FORZATA DI UN
BENE. LA LEGGE PREVEDE CHE, SE UN PRIVATO O UNA SOCIETÀ SONO GRAVATI DA DEBITI
INSOLUTI, I LORO BENI POSSANO ESSERE OGGETTO DI VENDITA FORZATA. VIENE, COSÌ,
PERMESSO AI CREDITORI DI ASSICURARSI IL SODDISFACIMENTO DEL LORO AVERE E
ALL'ACQUIRENTE DI OTTENERE I DIRITTI SUL BENE CHE SPETTAVANO A COLUI CHE HA SUBITO
L'ESPROPRIAZIONE, FATTI SALVI GLI EFFETTI DEL POSSESSO DI BUONA FEDE.
Prima che venga stabilita la data dell’asta il giudice assegna ad un tecnico di fiducia, denominato
C.T.U. – Consulente Tecnico d’Ufficio, l’incarico di valutar eil Vostro immobile al fine di stabilirne il
valore di mercato ed assumere i valori di riferimento per l’asta stessa.
Verrete contattati dal C.T.U. per stabilire una data per la visita di valutazione dell’immobile, sulla base
della quale verrà prodotta la stima: in caso di mancata risposta o definizione dell’appuntamento, il
C.T.U. potrà avvalersi dell’ordine pubblico per adempiere alla propria funzione.
Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta
chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro
elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per
l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.
Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi
offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la
vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da
apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve
essere depositato.
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VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA
IL GIUDICE, IN ALTERNATIVA ALLE TIPOLOGIE DI ASTA SPECIFICATE SOPRA, PUO’ INDICARE
UNA SOLUZIONE NELLA VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA, OVVERO UNA VENDITA IN CUI GLI
ACCORDI – SEMPRE PARAMETRATI SULLE STIME UFFICIALI PRODOTTE DAL C.T.U. – VENGONO
PRESI DIRETTAMENTE TRA LA PARTE ACQUIRENTE, FUORI DAL CALENDARIO DELLE ASTE E
DALLA COMUNICAZIONE PUBBLICA DI ATTORI E VALORI.
L'acquisto e la vendita a trattativa privata costituiscono la soluzione ideale per i clienti per cui
riservatezza, flessibilità e immediatezza sono fattori di primaria importanza.
Le vendite a trattativa privata sono maggiormente adatte per beni di valore elevato o che hanno
influenza sullo status e la percezione sociale del soggetto costretto alla vendita, come gli immobili.
ITER PROCEDURA DI VENDITA FORZATA
DOPO CHE L’IMMOBILE È STATO PIGNORATO, IL TRIBUNALE HA 90 GIORNI DI TEMPO PER
FISSARE L’ISTANZA DI VENDITA
A QUESTO PUNTO SONO PASSATI AL MASSIMO 3 MESI ED IL TRIBUNALE CHIEDE 120 GIORNI
(PROROGABILI PER ALTRI 120) AFFINCHÉ IL TRIBUNALE DI COMPETENZA RICEVA TUTTI I DATI
CATASTALI DELL’IMMOBILE
METTIAMO CHE SIANO PASSATI CIRCA 9 MESI DAL MOMENTO DEL PIGNORAMENTO: DOPO
ALTRI 30 GIORNI IL GIUDICE DEVE NOMINARE UN PERITO CHE STIMI L’IMMOBILE, PER
DECIDERE LA BASE D’ASTA, E CHE GIURI DI FRONTE AL GIUDICE
DOPO UN ANNO E DUE MESI CIRCA DAL PIGNORAMENTO AVVIENE QUELLA CHE VIENE
CHIAMATA“CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO”, OVVERO LA POSSIBILITÀ PER IL DEBITORE
DI SOSTITUIRE ALL’IM MOBILE PIGNORATO UNA SOMMA DI DENARO A COPRIRE DEBITI E
SPESE
INTORNO AL 18° MESE DAL PIGNORAMENTO, NEL CASO IN CUI NON CI SIA STATA UNA
CONVERSIONE, VIENE PRONUNCIATA DA GIUDICE L’ORDINANZA DI VENDITA, CON LA QUALE
VIENE MESSO ALL’ASTA L’IMMOBILE. VIENE STABILITA UNA DATA E COMUNICATI IL PREZZO
DI BASE DELL’ASTA
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CI SONO PERÒ ALTRI TEMPI BUROCRATICI ED IL GIORNO DELL’ASTA VERA E PROPRIA
AVVERRÀ INDICATIVAMENTE DOPO 2 ANNI DAL PIGNORAMENTO: NEL FRATTEMPO
VERRÀ NOMINATO UN CUSTODE GIUDIZIARIO E VERRÀ LIBERATO L’IMMOBILE.
NEL CASO CHE LA PRIMA ASTA VADA DESERTA, SI CONTINUERANNO A FISSARE DATE,
RIBASSANDO LA BASE D’ASTA, FINCHÉ QUALCUNO NON SI AGGIUDICHERÀ L’IMMOBILE.
La base d’asta da cui si parte è più bassa del prezzo di mercato perché spesso passa molto tempo dalla
valutazione del perito alla data dell’asta ed anche perché si tenta di rendere l’immobile appetibile in
modo da ripagare i creditori velocemente.
sono inserite nel mercato, partendo da questo assunto, varie agenzie immobiliari e di consulenza
specializzate, che fanno esattamente questo: si offrono come compratori dell’immobile, e con il
compromesso alla mano vanno a trattare con i creditori, fra cui la banca mutuante, affinchè sia
accordato uno stralcio complessivo dei debiti che rientri nel prezzo di compravendita dell’immobile.
Il cliente/debitore ha il vantaggio di uscire dalla procedura completamente esdebitato, rischiando
viceversa di uscire dalla vendita all’asta ugualmente senza immobile, ma con un residuo di debiti da
dover successivamente saldare (questo è vero specialmente se la vendita non si chiude al primo
incanto, o per mutui accesi in tempi recenti).
Solitamente queste agenzie richiedono modesta o addirittura assente spesa di istruttoria, pertanto
ricorrere al loro intervento può essere assolutamente consigliabile.
La medesima operazione, chiaramente, può essere tentata dallo stesso debitore in proprio, a patto che
riesca a trovare rapidamente un compratore, riesca a chiudere positivamente lo stralcio con tutti i
creditori coinvolti, ed abbia buona dimestichezza con la procedura di vendita all’asta ed in generale di
vendita dell’immobile.
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