ministero della difesa - Invest In Italy Real Estate

MINISTERO DELLA DIFESA
SEGRETARIATO GENERALE DELLA DIFESA E DIREZIONE NAZIONALE DEGLI ARMAMENTI
DIREZIONE DEI LAVORI E DEL DEMANIO
Ufficio Generale Dismissioni Immobili
RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA
VILLINO CAMPOS
ROMA – LUNGOTEVERE DELLE ARMI, 20
Indice
Scheda riepilogativa
Pag. 3
OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE
Pag. 4
1. UBICAZIONE
Pag. 4
1.1
1.2
Pag. 4
Pag. 8
UBICAZIONE E ACCESSIBILITA’
CONFINI
2 DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE
Pag. 9
2.1 CARATTERI GENERALI E TIPOLOGICI
Pag. 9
2.2 DISTRIBUZIONE INTERNA
Piano Rialzato
Piano Primo
Piano Secondo
Piano Ammezzato
Piano Terrazzo
Piano Seminterrato
Locali Deposito
Pag. 16
Pag. 16
Pag. 18
Pag. 20
Pag. 21
Pag. 23
Pag. 27
Pag. 28
2.3 FINITURE DELL’EDIFICIO
Pag. 29
2.4 STATO MANUTENTIVO DELL’EDIFICIO E OPERE NECESSARIE
PER IL COMPLETAMENTO DELLA RISTRUTTURAZIONE
Pag.35
2.5 IMPIANTI TECONOLIGI DELL’EDIFICIO
Pag. 48
3 DATI CATASTALI
Pag. 49
4 INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI
Pag. 49
ALLEGATI:
ALLEGATO A – Documentazione fotografica
ALLEGATO B – Planimetrie
‐ 2 ‐ Scheda riepilogativa Data sopralluogo:
23/01/2015
Codice identificativo:
VILLINO CAMPOS
Indirizzo:
Lungotevere delle Armi n. 20 – Roma
Descrizione:
Villino signorile isolato di tre piani fuori terra, un
piano ammezzato, un’altana sulla terrazza ed un
piano seminterrato.
Volume isolato adibito a deposito sito nel giardino.
Il fabbricato ha struttura portante in muratura e
tetto piano.
Il villino presenta eccezionali caratteristiche di
panoramicità per la posizione in cui si colloca; dal
terrazzo superiore è possibile vedere gran parte dei
monumenti caratteristici della città di Roma. In
posizione angolare rispetto al lotto, ha visuale per
lo più aperta e gode di un buon soleggiamento.
Il bene è stato dichiarato di interesse culturale ai
sensi dell’art. 10 del d.lgs.vo 22 gennaio 2004,
n.42 e ss.mm.ii con decreto n. 49/2015 datato 22
ottobre 2015 del MIBACT LAZIO e
conseguentemente risulta sottoposto a tutte le
disposizioni di tutela contenute nel predetto decreto
legislativo.
Il lotto ricade nella fascia di rispetto del fiume
Tevere tutelata ai sensi dell’art. 142 co. 3 del
D.Lgs. 42/2004 e, tra i “beni d’insieme” tutelati
dagli artt. 134 co.1 e 136 co. 1 let. “c” e “d” del
D.Lgs. 42/2004, con il vincolo “Valle del Tevere,
territorio delle province di Roma, Viterbo e Rieti”.
1910
Esposizione e posizione
Vincoli culturali
Vincoli paesaggistici
Anno di costruzione:
Dati relativi alla ristrutturazione
Superfici:
Identificativi catastali:
Aliquota significativa del villino è stata oggetto di
ristrutturazione eseguita tra il 15 luglio 2009 e il 4
marzo 2013. Restano altresì da effettuarsi ulteriori
opere riferite essenzialmente al piano interrato, ai
vani scala, alla messa in opera di un ascensore,
alla posa degli infissi nel loggiato del secondo
piano su via Ciro Menotti e al restauro di una delle
facciate.
Superficie catastale villino 1.383 mq
Superficie catastale pertinenze 80 mq
N.C.E.U. del Comune di Roma:
Foglio 401, particella 63, sub. 502 (Villino)
Foglio 401, particella 62, sub. 502 (Autorimessa
con deposito)
‐ 3 ‐ OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE
Il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche del “Villino Campos” ubicato nel
Comune di Roma.
L’edificio in oggetto è costituito da tre piani fuori terra, un piano ammezzato, un’altana accessibile
dalla terrazza e un piano seminterrato ed è individuato catastalmente al foglio 401, particelle 63, sub
502. Il piano seminterrato occupa l’intera superficie coperta dell’edificio e contiene ambienti di
servizio e diversi locali tecnici; i restanti piani hanno destinazione d’uso abitativa. Il Villino ha un
terrazzo di copertura praticabile di ampie dimensioni dal quale si accede all’altana e al “belvedere”
sul tetto. Ha inoltre un altro terrazzo sopra il portico di ingresso e un balcone sul prospetto posteriore.
Sono inclusi nella proprietà un giardino ed un fabbricato destinato a locali deposito con accesso, oltre
che dal giardino, anche da Via Nicotera ai numeri 16 e 16a. Tale volume è indentificato
catastalmente al foglio 401, particella 62, sub 502.
La villa, costruita nel 1910, fu acquisita definitivamente dalla Marina Militare nel 1959.
1.
UBICAZIONE 1.1 UBICAZIONE E ACCESSIBILITA’
L’edificio oggetto di valutazione è sito nel
quartiere della Vittoria a ridosso del fiume
Tevere e delle Mura Aureliane, in un lotto
compreso tra Lungotevere delle Armi, via
Ciro Menotti e via Nicotera.
Il quartiere, parte del Municipio “Roma I”, è
nato nel 1911 con il nome di “Milvio” e fu
rinominato nel 1935 a seguito dell’esito della
prima guerra mondiale. Prima di essere
edificata, l’area aveva il nome di Piazza
d’Armi ed era usata dall’Esercito per le
esercitazioni militari.
Fig. 1 Come raggiungere il Villino:
1. Grande Raccordo Anulare 8,8 km
Confina a ovest con il quartiere Prati, a est
2. Autostrada 30,2 km
con il Flaminio, a sud con la Città del
3. Aeroporto 30,4 km
Vaticano, a nord con Monte Mario.
È una delle zone più prestigiose della città, dove sono state edificate nel corso degli anni ville e villini
signorili e palazzi nobiliari.
Il contesto urbano in cui si colloca l’edificio è tipicamente residenziale, caratterizzato da un’edilizia
di pregio. L’area è tra le più ricche di servizi di importanza metropolitana, esercizi commerciali,
strutture religiose e attrattive turistiche di Roma.
Si possono raggiungere in pochi minuti a piedi i monumenti principali della città quali San Pietro,
Castel Sant’Angelo, piazza del Popolo, villa Borghese e tutto il centro storico.
Nelle immediate vicinanze si trovano le tre caserme dell’Esercito e dei Carabinieri comprese tra viale
Giulio Cesare e via delle Milizie, la sede della RAI di viale Mazzini, l’osservatorio astronomico di
‐ 4 ‐ Monte Mario e due dei nuclei commerciali principali della città, quello costituito da via Cola di
Rienzo e via Ottaviano e quello di via del Corso. Sempre nelle vicinanze sorge il polo giudiziario
della città, dove si trovano, a breve distanza l’uno dall’altro, il Tribunale Civile di Roma di via
Lepanto, il Palazzo di Giustizia di piazza Cavour (sede della Corte di Cassazione), il Tribunale di
piazzale Clodio, la Corte dei Conti di via Baiamonti.
Il quartiere è collegato alla riva sinistra dai ponti Pietro Nenni, Regina Margherita (1891), Cavour e
Umberto I (1895).
È servito dalla linea A della metropolitana cittadina, le cui stazioni più vicine sono Lepanto
(all’incrocio di viale Giulio Cesare con via Lepanto e via Colonna) e Flaminio (a piazza del Popolo).
In quest’ultima stazione è possibile accedere alla Ferrovia Metropolitana FM1 che da Piazzale
Flaminio porta verso nord fino a Fara Sabina. La zona è servita da numerosissimi bus e tram.
Lungotevere delle Armi è una importante arteria del quartiere, compresa tra viale Giuseppe Mazzini e
viale delle Milizie. La viabilità è agevole: la strada, in buono stato manutentivo, è a senso unico di
marcia e presenta numerose aree destinate a parcheggio lungo la carreggiata.
L’unità immobiliare non è ubicata all’interno di comprensori militari né in prossimità di
opifici/attività industriali.
Fig. 2 Rioni storici di Roma
Fig. 3 Principali distanze dal Villino:
1. Stazione Roma Termini 3,7 km
2. Colosseo 3,5 km
3. San Pietro 2,1
‐ 5 ‐ Fig. 4
Vista aerea di parte della città di Roma con identificazione del villino
Fig. 5
Vista aerea del quartiere
‐ 6 ‐ Fig. 6 Vista a volo d’uccello da sud
Fig. 7 – Stralcio mappa della città con indicazione della posizione dell’immobile
‐ 7 ‐ 1.2 CONFINI
L’area di sedime confina a ovest con via Giovanni Nicotera, da cui si accede ai locali deposito, a nord con
il complesso alberghiero Donna Laura Palace, a sud con via Ciro Menotti, a est con il Lungotevere delle
Armi.
L’edificio è ubicato in un lotto pianeggiante, a circa 100 metri da Ponte Matteotti.
Fig. 8 – Vista aerea con indicazione dei confini villa
Fig. 9 – Via Giovanni Nicotera (n.1)
Fig. 11 – Via Ciro Menotti (n.3)
Fig. 10 – Donna Laura Palace (n.2)
Fig. 12 – Lungotevere delle Armi (n.4)
‐ 8 ‐ 2. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE
2.1 CARATTERI GENERALI E TIPOLOGICI
Nel 1911 a Roma fu organizzata l’Esposizione celebrativa del Cinquantenario dell’Unità d’Italia; per
l’occasione, nel nuovo P.R.G. l’area demaniale di Piazza d’Armi fu prescelta per l’Esposizione Etnografica
e Regionale, nell’ambito della quale fu bandito un concorso nazionale di architettura per la costruzione di
villini, case d’affitto e case popolari. Fu assegnata un’area di circa 5 ettari prospiciente il Tevere, compresa
tra le attuali via Avezzana, via Ciro Menotti, viale Mazzini e Lungotevere delle Armi, non lontana da
ponte Risorgimento, all’epoca di recente realizzazione. Complessivamente furono costruiti 10 villini, 3
case d’affitto e 3 case popolari
Il Villino Campos fu progettato dall’ing. G. B. Milani e realizzato nel lotto 13 del comparto destinato a
villini; il progetto fu presentato dal Sig. Tamburrini Telemaco ed ottenne la licenza n. 29 nel 1910.
L’area è di circa 1.300 mq e la costruzione occupa una superficie coperta di circa 320 mq. Il villino, che ha
i fronti principali sul Lungotevere delle Armi e su via Ciro Menotti, fu concepito in modo che potesse
servire due famiglie: il seminterrato, il piano terra e il piano primo formavano un appartamento; il secondo
piano ed l’ammezzato costituivano il secondo appartamento, con scala ed ingresso separati.
Fig. 13 – Prospetto principale su via Ciro Menotti
L’edificio, di pianta pressoché rettangolare, è strutturato planimetricamente attorno ad un asse di
distribuzione, la galleria, su cui si affacciano tutti gli ambienti. Tale asse è stato pensato come un
embrionale succedersi di cellule spaziali autosufficienti e definite, ribadite dalle differenti campiture della
pavimentazione.
‐ 9 ‐ Fig. 14 – Progetto originario - pianta del piano rialzato
Fig. 15 – Progetto originario - pianta primo piano
‐ 10 ‐ Fig. 16 – Progetto originario – sezione trasversale
I prospetti esterni dell’edificio sono stati
progettati secondo il tipo di architettura del
Seicento romano, inserendo nel fronte
d’ingresso un portico a guisa di belvedere e, sul
fianco principale, una loggia al secondo piano
che riprende il tipo dei palazzi costruiti a Roma
nel XVI° e XVII° secolo. Il volume compatto
dell’edificio è arricchito dall’altana – oggi
chiusa con finestrature ma originariamente
aperta – posta nell’angolo più panoramico e
rappresentativo dell’edificio.
Gli ambienti interni di rappresentanza sono
decorati con leggeri stucchi, semplici cornici e
riquadri; la scala è in marmo rosso di Siena con
balaustra in ferro battuto di ottima fattura.
La copertura, piana, garantisce la presenza di un
ampio terrazzo.
La tipologia del villino signorile era quello che
più comunemente si costruiva all’epoca nelle
grandi città, rispondendo allo scopo di avere
un’abitazione isolata e, allo stesso tempo, tutte
le moderne comodità, compresa un’autorimessa
avente accesso dall’attuale via Nicotera.
Fig. 17 - Fronte verso il Lungotevere delle Armi
‐ 11 ‐ Particolare cura fu riposta nella realizzazione delle decorazioni esterne ricche di stucchi ornamentali, infatti
nel progetto originale furono predisposte apposite tavole dedicate allo studio della decorazione, dalle quali
è possibile comprendere la dedizione applicata, sin dalla fase di concepimento, alla cura dei particolari.
Il villino, per il suo impianto planimetrico e per la cura nei dettagli, è entrato a far parte degli edifici più
significativi di quel periodo.
Dagli atti d’archivio del Ministero della Marina Militare – Ufficio Demanio Immobili risulta che, negli
anni 1944-1945 il villino fu concesso in uso alla Marina Militare per l’utilizzo ad uffici (1° e 2° piano) e a
Circolo Ricreativo (piano rialzato) e nell’anno 1947 per la realizzazione di una mensa, che fu poi trasferita
al Ministero della Marina nell’anno 1956.
Nel 1959 fu perfezionato l’atto di trasferimento definitivo al Ministero Difesa Marina con nota del 22
giugno 1959 dell’Ufficio Tecnico Erariale, in cui si comunicava che “l’intendenza di finanza ha disposto
l’assunzione in consistenza dell’immobile in oggetto pervenuto al Demanio dello Stato – per il Ministero
della Marina – con contratto in forma pubblica amministrativa dal 5 gennaio 1938, rogato dal Generale di
Divisione del Genio Militare De Benedetti Giovanni Antonio in rappresentanza dell’Amministrazione
Militare Marina”. Negli anni successivi al 1959 nell’immobile furono eseguiti ulteriore lavori per
l’ampliamento del servizio mensa trasferito al piano rialzato, destinando gli spazi del seminterrato a cucina.
In quegli anni l’edificio fu tinteggiato con una pittura al quarzo plastico monocolore che ha mascherato
negativamente i ricchi e gradevoli stucchi dei prospetti esterni.
Tra il 15 luglio 2009 e il 4 marzo 2013 sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione che hanno portato al
restauro di gran parte dell’edificio e alla ristrutturazione degli spazi interni.
Fig. 18 – Studio della decorazione
Fig. 19 – Decorazione del prospetto
Si accede al villino da Lungotevere delle Armi al civico n° 20, grazie ad un cancello monumentale
costituito da una parte centrale carrabile e due varchi pedonali posti sui due lati. Un ulteriore accesso
pedonale è presente, sempre sul Lungotevere delle Armi, in corrispondenza del confine di proprietà con
‐ 12 ‐ l’albergo Donna Laura Palace. Dall’ingresso principale si entra nel giardino che circonda l’edificio su tutti
e quattro i lati; a segnare l’ingresso si nota una vasca in pietra con getto d’acqua centrale.
Il giardino è principalmente lasciato a prato e piantumato con alberi e arbusti, tra cui palme, alberi da frutta
e una grande magnolia.
Fig. 20 e 21 – Vista dei cancelli di ingresso
pedonali e carrabile al n. 20 di Lungotevere delle
Armi e fontana in pietra nel giardino
Fig. 22 – Ingresso principale con il portico
Fig. 23 – Fronte posteriore con il balcone
‐ 13 ‐ Fig. 24 – Vista dall’alto del giardino e dei locali deposito
N
Fig. 25 – Planimetria generale
‐ 14 ‐ Fig. 26 – Sezione trasversale (stato di fatto)
Fig. 27 – Sezione longitudinale (stato di fatto)
‐ 15 ‐ In corrispondenza del perimetro esterno del fabbricato è stato realizzata fascia pavimentata in
piastrelle di gres per esterni. La recinzione è costituita da un muretto che sorregge una ringhiera in
ferro.
All’interno del lotto vi è una costruzione indipendente di un piano adibita a locali deposito, cui si
accede direttamente dal giardino o da due ingressi carrabili siti in via Nicotera ai numeri 16 e 16a.
2.2 DISTRIBUZIONE INTERNA
PIANO RIALZATO
Si accede al villino attraverso un portico semicircolare delimitato da sei colonne in marmo, su cui
poggia una terrazza “belvedere” accessibile dal primo piano. Salendo alcuni gradini si entra nel piano
rialzato, costituito da un ampio vestibolo di ingresso (n. 1), un vano ascensore (n. 2), una galleria (n.
3), uno studio (n. 4), due stanze guardaroba con bagni attigui (n. 5 e n. 6), un salone di
rappresentanza (n. 7), il vano scala principale (n. 8), un vano scala secondario (da completare) (n. 9),
una sala riunioni (n. 10) ed una sala bar (n. 11).
Il piano misura indicativamente 320 mq e ha un’altezza interna di circa 4,10 mt. E’ presente un accesso
secondario, sul lato opposto rispetto all’ingresso, che permette di raggiungere direttamente la parte più
pregiata del giardino.
Il piano è distribuito secondo un asse centrale – la galleria – da cui si accede a tutti gli ambienti. Lo
scalone di rappresentanza, posto al centro del lato nord-ovest del fabbricato, distribuisce i tre piani
principali dell’edificio. Questo ha forma elicoidale ed è rivestito di un pregiato marmo rosso di Siena.
La galleria è enfatizzata, nella sua parte centrale, dalla presenza di 4 colonne di marmo con capitelli
ionici che segnano l’accesso, da un lato, al vano scala e, dall’altro, al salone di rappresentanza.
Fig. 28 – Pianta del piano rialzato (stato di fatto)
‐ 16 ‐ Fig. 29 e 30 – Vista del salone di rappresentanza (n. 7) e vista della galleria verso lato ovest (n. 3)
<
Fig. 31 e 32 – Viste della scala di rappresentanza in marmo
rosso di Siena (n. 37 e n. 8)
‐ 17 ‐ Fig. 33– Vista della parte centrale della galleria con le 4 colonne marmoree e della scala di rappresentanza (n. 7)
Fig. 34 – Vista della sala bar (n. 11)
con l’uscita verso il giardino
PIANO PRIMO
Il primo piano è composto dalla galleria (n. 12), tre camere da letto (n. 14, 17 e 19), tre bagni (n. 15, 16 e
18), una sala da pranzo (n. 20), una cucina (n.21) ed un soggiorno (n.22). Il piano è dotato di un terrazzo
“belvedere” posto sopra il portico di ingresso e di un balcone sorretto da mensole che affaccia sul giardino
retrostante.
Misura indicativamente 320 mq e ha un’altezza interna di circa 4,70 mt.
‐ 18 ‐ Fig. 35 – Pianta del piano primo (stato di fatto)
Dallo scalone principale si giunge alla galleria orientata sull’asse est/ovest che distribuisce tutti gli
ambienti. La zona notte è situata nell’ala est dell’edificio, in cui vi sono le camere da letto ed i servizi
igienici, mentre dalla parte opposta si trovano gli ambienti della zona giorno, quali la sala da pranzo,
collegata direttamente alla cucina, e il soggiorno.
Fig. 36 – Vista del soggiorno (stanza n. 22)
‐ 19 ‐ Fig. 37 e 38 – Vista di due delle camere da letto (stanze n. 19 e 14)
PIANO SECONDO
Il secondo piano ricalca la distribuzione del piano sottostante ed è composto dalla galleria (n. 25), tre
camere da letto (n. 27, 29 e 30), tre bagni (n. 28, 31 e 32), una sala da pranzo (n. 33), una cucina (n. 34) ed
un soggiorno (n. 35). Misura indicativamente 320 mq e ha un’altezza interna di circa 3,60 mt.
Come per il piano primo, anche per il secondo vi è una netta suddivisione tra la zona notte e la zona
giorno nelle due ali dell’edificio; la scala principale conduce nella galleria che collega la zona notte,
situata nell’ala est dell’edificio, in cui vi sono le camere da letto ed i servizi igienici, con l’ala ovest
dove sono distribuiti gli ambienti della zona giorno, cioè la sala da pranzo collegata direttamente alla
cucina ed il soggiorno.
Da questo piano si accede ad una scala secondaria (n. 26) che conduce a parte dei locali del piano
ammezzato e al terrazzo di copertura.
Fig. 39 – Pianta del piano secondo (stato di fatto)
‐ 20 ‐ Fig. 40 e 41 – Vista del soggiorno (n. 35) e vista della galleria (n. 25) nel secondo piano
Fig. 42 – Vista della sala da pranzo (n.33)
PIANO AMMEZZATO
Il piano ammezzato è costituito da una serie di ambienti posti lungo il lato nord dell’edificio; questi hanno
altezze più contenute rispetto agli altri piani e sono realizzati all’interno di volumi che sporgono rispetto
alla quota del terrazzo. Una parte di questi ambienti sono accessibili grazie alla scala esistente (n. 43) e si
sviluppano sopra una delle camere del secondo piano (n. 42) e sopra il vano scala principale (n. 46); tra tali
due ambienti esiste una differenza di quota di imposta di circa 2,00 mt, che si supera grazie ad una scala in
legno rettilinea. Un secondo nucleo di camere (n. 39, 40 e 41) è collocato sopra il soggiorno (n.35) e
affaccia sul giardino posteriore. Sono accessibili dal vano scala secondario (n. 38), ancora da realizzare.
‐ 21 ‐ Fig. 43 – Pianta del piano ammezzato (stato di fatto)
Fig. 44 – Vista del terrazzo con i volumi aggettanti del piano ammezzato
‐ 22 ‐ Fig. 45 e 46 – Viste dei locali del piano ammezzato e del terrazzo
IL TERRAZZO
Il terrazzo si raggiunge attraverso la scala secondaria situata a nord-est dell’edificio, da cui si accede a
parte dei locali del piano ammezzato (vedi sopra).
La stanza n. 42 è l’unica con una copertura a falda e non ha un’altezza interna sufficiente a consentire
l’abitabilità.
Fig. 47 – Pianta del piano terrazzo (stato di fatto)
‐ 23 ‐ Il terrazzo (n. 47) misura circa 150 mq. Da esso si raggiunge la sala da tè (n. 44) situata nell’altana, che
misura circa 30 mq ed è ha un’altezza interna di circa 4,80 mt. Attraverso un’esile scala a chiocciola posta
sul fianco sud-ovest del volume è possibile raggiungerne la copertura (n.48), dalla quale si gode di un
panorama eccezionale su tutta la città di Roma.
Fig. 48 – Veduta dal terrazzo con San Pietro sullo sfondo
Fig. 49 e 50 – Viste del terrazzo e dell’altana
‐ 24 ‐ Fig. 51 – Veduta dal terrazzo verso il fiume Tevere
Fig. 52 – Vista dell’altana con la scala a chiocciola in metallo che conduce al terrazzo “belvedere”
‐ 25 ‐ Fig. 53 – Vista dalla copertura dell’altana verso il Ministero della Marina
Dalla terrazza si raggiungono i locali tecnici e agli impianti posti sopra la copertura dei locali del
piano ammezzato.
Fig. 54 – Pianta coperture (stato di fatto)
‐ 26 ‐ PIANO SEMINTERRATO
Il piano seminterrato si raggiunge, dopo aver superato una porta metallica, mediante una scala in
marmo bianco posta in corrispondenza del vano scala principale. Occupa l’intera superficie in pianta
dell’edificio e misura indicativamente 320 mq; contiene due cantine (n. 49 e 51), due lavanderie e
stirerie (n. 50 e 55), un ambiente servizi igienici (n. 57), un locale preparazione rinfreschi (n. 58), un
locale caldaia (n. 53) con accesso direttamente dall’esterno, un locale impianti tecnologici (n. 54), il
locale tecnico del vano ascensore (n. 52), il vano scala principale (n. 56), una sala con uscita diretta
verso il giardino (n. 60) e il vano scala secondario (n. 59). La galleria (n. 61) collega i vari ambienti
da est a ovest.
Gli ambienti del seminterrato hanno quasi tutti volte a vela o a botte.
Fig. 55 – Pianta del piano seminterrato (stato di fatto)
Fig. 56 e 57 – Viste della scala principale di accesso al piano (n. 56) e della lavanderia (n. 55)
‐ 27 ‐ LOCALI DEPOSITO
I locali deposito, riportati al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 401 particella 62 sub. 501,
costituiscono un volume autonomo posto nell’angolo sud-est del lotto. Tale fabbricato ha due accessi
diretti da via Nicotera ai numeri 16 e 16a. L’edificio, ad un piano, è realizzato in muratura portante e
ha copertura piana rivestita con manto impermeabilizzante in guaina bituminosa. Il corpo principale
(stanze D, E, G, H), di altezza maggiore rispetto ai corpi adiacenti, ha i solai realizzati con voltine di
mattoni sostenute da profilati in acciaio. Le stanze A, B e C costituiscono un volume di altezza
inferiore che ha tetto inclinato con struttura in legno e copertura rivestita con tegole.
Fig. 58 – Pianta locali deposito (stato di fatto)
Fig. 59 – Accessi ai locali deposito su via Nicotera ai numeri 16 e 16a
‐ 28 ‐ Fig. 60 e 61 – Vista dei volumi a sud-est e della copertura dei locali deposito
2.3 FINITURE DELL’EDIFICIO
I prospetti esterni del fabbricato sono intonacati e tinteggiati in grigio chiaro e giallo paglierino.
Il piano rialzato ha un rivestimento bugnato a fasce orizzontali, mentre i piani primo e secondo
presentano un ordine gigante di lesene che sostengono idealmente il coronamento dell’edificio, con il
cornicione aggettante. Al centro delle porzioni murarie così determinate si trovano i due ordini di
finestre.
Fig. 62 e 63 – Vista di un particolare della loggia di ingresso e vista dal basso del prospetto est
Il portico di ingresso ha forma curvilinea ed è ornato da colonne binate in marmo bianco con capitelli
ionici che sorreggono un architrave lavorato. Nei tre fronti principali (est, sud e ovest) le finestre del
primo piano sono sovrastate da timpano curvilineo, mentre quelle del secondo piano hanno una
cornice lineare riccamente decorata. Le finestre del piano rialzato hanno una semplice cornice in
gessolino leggermente ricurva nella sua parte superiore.
‐ 29 ‐ Fig. 64 e 65 – Vista dei fronti principali verso est e verso sud e vista del prospetto posteriore verso nord
Il fronte laterale esposto a sud ha, al secondo piano, un loggiato, ornato con colonne binate che,
sebbene nel progetto originario fosse aperto, è stato successivamente chiuso con delle grandi vetrate.
Fig. 66 – Particolare della cornice delle finestre del piano
rialzato
Fig. 67 e 68 – Vista dell’altana dal Lungotevere delle Armi e vista del terrazzo di copertura con altana e scala metallica che
conduce sul “belvedere”
‐ 30 ‐ Fig. 69 e 70 – Particolare dell’infisso esterno
in legno tinteggiato con imbotte lavorata e
infisso interno in legno e vetro
Fig. 71 e 72 – Particolare dell’infisso esterno in legno tinteggiato con imbotte lavorata e vista della galleria
Fig. 73 e 74 – Viste del salone del secondo piano con il parquet di legno e gli infissi interni
‐ 31 ‐ Il terrazzo e la sala da tè sono pavimentati con marmette quadrate in cemento; i locali del piano
ammezzato hanno una copertura piana finita con guaina bituminosa, mentre il locale n. 42 ha falda
inclinata, coperta con tegole in laterizio. Il terrazzo ed l’altana hanno un parapetto realizzato con
colonnine di pietra che sorreggono un davanzale in marmo.
Gli infissi esterni sono in legno tinteggiato di grigio; gli infissi interni sono anch’essi in legno con
pannelli in vetro satinato e sono stati completamente restaurati.
Le tapparelle esterne sono in pvc di colore grigio chiaro e sono azionate elettricamente con comando
a parete.
Fig. 75 e 76 – Pavimento in marmo bianco dell’ingresso (n.1) e pavimento in marmo bianco con bordatura in marmo rosso del
vano scale (n.37)
Fig. 77 e 78 – Pavimenti in marmo rosso di Siena nella scala di rappresentanza
Il portone di ingresso dalla loggia esterna è in legno a due ante, privo di blindatura, mentre il portone di
accesso al giardino sul retro è in legno e vetro, come tutti gli altri infissi esterni, ed è dotato di
tapparella esterna. I pavimenti sono in marmo chiaro nell’atrio (n. 1), nella galleria (n. 3), nel
pianerottolo del primo e secondo piano (n. 24 e n. 37), mentre in marmo rosso di Siena sulla scala
principale. Tutte le restanti stanze, dal piano rialzato al piano secondo, hanno un parquet in legno di
ciliegio che varia per il tipo di posa: nelle stanze principali la disposizione è a fascia e bindello con
spina di pesce, nelle altre la composizione dei listelli è “a correre”.
La ringhiera della scala principale è quella originaria del periodo di costruzione del villino ed è
‐ 32 ‐ realizzata in ferro battuto con passamano in legno; particolarmente accurate sono le decorazioni in
stile floreale realizzate sul corpo centrale del pannello che presentano, sulla base di ogni montante,
una foglia in ferro che chiude lo stesso verso il gradino.
Fig. 79, 80, 81 e 82 – Particolari della balaustra della scala di rappresentanza in ferro battuto con mancorrente in legno
La galleria del piano rialzato è enfatizzata, nella sua parte centrale, dalla presenza di 4 colonne
marmoree coronate da capitelli ionici, che segano l’ingresso al vano scala e al salone.
Fig. 83 e 84 – Vista della scala di rappresentanza verso la galleria con le quattro colonne ioniche in marmo e particolare del
capitello
‐ 33 ‐ Gli ambienti di rappresentanza del piano rialzato hanno i soffitti decorati con stucchi. In talune stanze
vi è la presenza di controsoffitti in cartongesso (n.35 n.44), mentre il soffitto del locale deposito
(stanza n. 42) è in legno.
Fig. 85 e 86 – Particolari soffitti decorati con stocchi (stanze n.4 e n.7)
Gli apparecchi igienico/sanitari sono in porcellana. I pavimenti e rivestimenti dei locali igienici sono in
piastrelle di gres.
Fig. 87 e 88 –Viste dei servizi igienici (stanza n.15 e n.28)
I locali deposito hanno la pavimentazione in marmette di cemento e un rivestimento alle pareti, di
altezza variabile nei vari ambienti, in materiale plastico; gli infissi esterni sono parte in alluminio e
parte in legno, chiusi esternamente con persiane in legno o da tapparelle in plastica; sono tutti dotati
di grate metalliche. Gli ingressi da via Nicotera sono chiusi con due saracinesche metalliche che
proteggono due grandi infissi in metallo e vetro. Le porte di accesso dal giardino sono in acciaio o in
legno.
‐ 34 ‐ 2.5
STATO MANUTENTIVO DELL’EDIFICIO E OPERE NECESSARIE PER IL
COMPLETAMENTO DELLA RISTRUTTURAZIONE
Il villino è stato oggetto di una radicale ristrutturazione eseguita tra il 15 luglio 2009 e il 4
marzo 2013; in tale occasione si è provveduto alla modifica della distribuzione interna e sono
stati rinnovati i servizi igienici, gli impianti, i pavimenti e i rivestimenti. Sono state altresì
eseguite opere di restauro che hanno riguardato i prospetti esterni, le decorazioni, gli infissi
esterni ed interni, i marmi pregiati. La ristrutturazione risulta parzialmente completata.
Attualmente sono in fase di ultimazione le attività di collaudo delle opere realizzate.
Si andrà a descrivere di seguito lo stato manutentivo generale dell’immobile e ad elencare le
lavorazioni ancora da realizzare per rendere il villino fruibile nella sua completezza.
I lavori di restauro delle facciate esterne sono completati su 3 dei lati (nord, sud e est); i prospetti
versano in ottime condizioni, sia per quanto riguarda gli intonaci, sia nelle decorazioni e modanature.
Il prospetto verso ovest non è stato restaurato ed è rimasto con una tinteggiatura al quarzo plastico
monocolore, che nasconde gli stucchi esterni. Su tale fronte, gli intonaci devono essere ripresi, le
decorazioni restaurate e la tinteggiatura eseguita completamente.
La copertura del terrazzo è in buone condizioni di conservazione, mentre quella dell’altana presenta lievi
tracce di infiltrazioni in un angolo. La copertura dei volumi del piano ammezzato (stanza n. 46 e vano scala
n. 43) è in buone condizioni. Il deposito (n. 42) ha copertura a falda con tegole in laterizio che non presenta
segni di infiltrazioni.
Il giardino, al momento del sopralluogo, presenta una vegetazione rigogliosa che necessita di ordinaria
manutenzione.
Il piano seminterrato è stato ristrutturato nella parte inerente agli impianti, da completare in alcuni
dettagli. Devono ancora essere posati i rivestimenti e le pavimentazioni, realizzati gli intonaci e montati i
sanitari nei servizi igienici (la parte impiantistica è stata già completata).
I lavori del piano rialzato, primo e secondo sono stati quasi completamente completati. I pavimenti
e i rivestimenti sono di pregio e in ottimo stato, le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati di
fresco. Il vano dell’ascensore (n.2 e n.13) non ha la pavimentazione.
Gli infissi interni ed esterni del piano rialzato, primo e secondo si presentano restaurati ed in ottimo
stato; non sono presenti le porte di alcuni servizi igienici.
Negli ambienti del secondo piano sulla loggia (n. 29 e 33) non sono ancora stati montati gli infissi e,
al momento, i vani sono chiusi da teli plastici.
Le porte interne della galleria e degli ambienti del piano rialzato sono state restaurate ma non sono
ancora state montate. Al momento sono accatastate in uno dei saloni.
Il vano scala principale è stato restaurato, ad esclusione degli infissi originali in ferro finestra.
Il progetto di ristrutturazione, che è stato quasi completamente realizzato, prevedeva la costruzione di
un vano scala (n. 09) con ascensore centrale, localizzato accanto allo scalone principale; tale scala
doveva collegare tutti i piani, compreso l’ammezzato, e condurre alla terrazza.
‐ 35 ‐ Dei lavori previsti nel progetto, sono state eseguite le demolizioni di tutti i solai e portati a termine gli
intonaci e le tinteggiature. Deve ancora essere realizzata e montata la scala metallica; analogamente
deve essere costruito il vano dell’ascensore. Il locale, al momento, si presenta vuoto per tutta
l’altezza. L’assenza di tale scala impedisce l’accesso in alcuni locali del piano ammezzato (n. 39, 40
e 41). Gli infissi del vano non sono stati ancora restaurati e sono presenti tracce di infiltrazioni che
hanno danneggiato l’intonaco di una delle pareti.
Il vano scala secondario è in buone condizioni; ha i gradini rivestiti in marmo bianco ed i
pianerottoli in marmette quadrate. La cabina dell’ascensore è stata rimossa e va ripristinata.
I locali del piano ammezzato non sono stati oggetto della ristrutturazione e necessitano di lavori di
manutenzione. Nel locale deposito (n. 42) sono stati realizzati in passato dei lavori di consolidamento
della copertura, introducendo due travi in acciaio che sostengono il sovrastante tetto in legno. Il
controsoffitto in legno è danneggiato e gli intonaci sono parzialmente da rifare; i pavimenti sono in
piastrelle di gres con alcune parti mancanti.
La stanza n. 46 è accessibile direttamente dal locale deposito (n. 42) mediante una scala in legno; il
locale era adibito a cucina e presenta ancora i rivestimenti ceramici alle pareti. Anche questo
ambiente necessita di opere di manutenzione.
L’altana (n. 44) è stata restaurata esternamente, ma necessita di lavori di manutenzione al suo
interno. Gli infissi esterni, in discrete condizioni, sono in alluminio bianco; i pavimenti sono in
piastrelle di gres applicate sulla vecchia pavimentazione in marmette di cemento e versano in
pessime condizioni. Il controsoffittato è danneggiato da infiltrazioni di acqua piovana in un angolo
del corpo di fabbrica; le pareti sono in cattivo stato, specialmente in corrispondenza dei davanzali di
alcune finestre dove l’intonaco presenta segni di umidità.
Fig. 120 – Pianta del piano rialzato con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
‐ 36 ‐ Fig. 121 – Pianta del primo piano con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
Fig. 122 – Pianta del secondo piano con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
‐ 37 ‐ Fig. 123 – Pianta del piano ammezzato con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
Fig. 124 – Pianta del terrazzo con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
‐ 38 ‐ Fig. 125 – Pianta del piano seminterrato con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino ‐ 39 ‐ Fig. 126 – Sezione longitudinale con evidenziate le lavorazioni ritenute necessarie per la fruibilità del Villino
I locali deposito, riportati in Catasto al
foglio 401 particella 62 sub. 501 e siti nel
giardino, non sono stati interessati dai
lavori di ristrutturazione. In particolare, il
corpo di fabbrica relativo agli ambienti A,
B e C ha gravi problemi strutturali, dovuti
alla presenza delle radici del vicino albero
di magnolia che hanno lesionato le pareti
portanti e sollevato il pavimento. Questi
locali hanno il tetto a falda con struttura in
legno e sono coperti con tegole di laterizio.
Fig. 127 – Pianta dei locali deposito
Gli infissi esterni sono in legno, forniti di grate, e versano in pessime condizioni di conservazione.
Gli ambienti D, E, F ed I hanno i solai realizzati con voltine di mattoni sorrette da profilati metallici; le
pareti sono rivestite in materiale plastico, di altezze variabili, non integro in più parti; la pavimentazione è
in marmette di cemento. La stanza E ha tracce di infiltrazioni di acqua piovana sull’intradosso del solaio di
copertura. Tutti i locali necessitano di lavori sugli impianti, sugli intonaci e sui pavimenti. I locali H e G antibagno e bagno - versano in pessime condizioni.
2.4 IMPIANTI TECNOLOGICI DELL’EDIFICIO
Per quanto riguarda gli impianti tecnologici, risulta la seguente situazione:
- l’impianto elettrico, completo di messa a terra, è in canalina sottotraccia, con rilevatore di presenza per
accensione luci; è funzionante e completo, manca solo l’alimentazione;
- l’impianto di climatizzazione è realizzato con ventilconvettori a pavimento con funzionamento elettrico,
alimentati da scambiatore a pompa di calore installato sul terrazzo;
- l’impianto di riscaldamento è realizzato con piastre radianti per i soli servizi igienici; tali piastre sono
collegate alla caldaia muraria che sarà posta in opera nel locale caldaia (n. 53); durante i sopralluoghi
effettuati si stava provvedendo a smantellare la centrale termica esistente che sarà sostituita dalla
suddetta caldaia. Tale caldaia sarà adibita anche alla produzione di acqua calda sanitaria;
- l’impianto TV e satellitare è completo per la parte cavi e prese;
- l’impianto idrico di adduzione e di scarico è completo;
- l’impianto telefonico e di rete è completo di cavi e prese;
- l’impianto di allarme è stato predisposto attraverso la realizzazione delle canaline sottotraccia per il
passaggio dei cavi.
Nei locali del piano ammezzato e nell’altana non sono stati effettuati lavori di ristrutturazione sugli
impianti.
Gli impianti dotati di certificato di conformità, datato 23 luglio 2013, sono l’elettrico e di messa a terra,
l’idrico-sanitario ed il condizionamento.
‐ 40 ‐ 3.
DATI CATASTALI
L’immobile è inserito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma con i seguenti identificativi:
NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO (N.C.E.U)
Foglio
P.lla
Sub.
Z.C.
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
Catastale [€]
401
63
502
003
A/8
5
52 vani
36.926,67
401
62
502
003
C/2
10
71 mq
916,71
4. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI
Fig. 136 – PTPR – TAV A, Sistemi ed Ambiti del Paesaggio (zona di colore grigio)
Il Piano Territoriale e Paesaggistico della Regione Lazio individua l'insieme dei valori paesistici
naturali e archeologici vincolati e notificati dallo Stato e dalla Regione, nonché l'insieme dei valori
diffusi sui quali i vincoli agiscono "ope legis", al fine di proteggere e valorizzare tali aree. Il villino
‐ 41 ‐ Campos sorge in un’area indicata come “Paesaggio degli Insediamenti Urbani” nella Tavola “A” dei
Sistemi ed Ambiti del Paesaggio.
Nella Tavola “B” dei Beni paesaggistici, il lotto ricade nelle aree tutelate per legge ai sensi dell’art.
142 comma 3 del D. lgs. 42/2004 “i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal
testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto
11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri
ciascuna”. In particolare il vincolo è “Fiume Tevere e canale navigabile di Fiumicino” ed è stato
pubblicato nella G.U. 146 del 22/06/1910.
Il lotto ricade altresì nei “beni d’insieme” ai sensi dell’art. 134 co. 1 e art. 136 co. 1 lett. “c” e “d” del
D.lgs. 42/2004. L’area è stata dichiarata di notevole interesse pubblico con vincolo denominato
“Valle del Tevere, territorio delle province di Roma, Viterbo e Rieti”, pubblicato nella G.U. 25 del
31/01/1992.
Tale vincolo “non impone il divieto assoluto di inedificabilità, ma comporta, in particolare, l’obbligo
da parte dei proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo degli immobili ricadenti nella
località vincolata di presentare alla competente regione Lazio per la preventiva approvazione
qualunque progetto di opere che possano modificare l’aspetto esteriore della località stessa”.
Fig. 137 – PTPR della Regione Lazio – TAV B, Beni paesaggistici
‐ 42 ‐ Per l’inquadramento urbanistico si rimanda al Piano Regolatore Generale di Roma ed alle Norme
Tecniche di Attuazione del PRG e, in particolare, agli elaborati del PRG approvato nel 2008. L’area
oggetto di studio ricade al foglio n. 10 del quadro di unione.
Di seguito, si riporta uno stralcio della zonizzazione dal PRG dalla quale si può estrapolare la
caratterizzazione del territorio. In particolar modo il Villino rientra - come indicato Foglio 10-II degli
Elaborati Prescrittivi – Sistemi e Regole in scala 1:5.000, nei “Tessuti di espansione ottonovecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme”.
Fig. 138 – Stralcio del PRG di Roma – Foglio 10-II
Il lotto è evidenziato anche negli Elaborati Gestionali del PRG del Comune di Roma - Carta della
Qualità.
Nell’elaborato G1.a “Morfologie degli impianti urbani” ricade negli “Impianti con progetto unitario
e disegno urbano a struttura geometrica regolare” e nei “Tessuti o porzioni di tessuto caratterizzati
dal rapporto fra tracciati, occupazione del suolo e/o qualità degli spazi aperti”.
Nell’elaborato G1.b il Villino è evidenziato tra gli Edifici e complessi edilizi moderni, “Opere di
rilevante interesse architettonico o urbano”
‐ 43 ‐ Fig. 139 – Stralcio della Carta della Qualità del PRG di Roma – Tavola G1-a
Fig. 140 – Stralcio della Carta della Qualità del PRG di Roma – Tavola G1-b
‐ 44 ‐ Tra gli Elaborati Gestionali vi è la Tavola G9.1, cioè “Carta geolitologica del territorio comunale”,
l’area in questione ricade nei “depositi alluvionali recenti ed attuali, alternanze di strati di terreno
argilloso, limo-sabbioso e sabbioso con intercalati lenti di argilla torbosa”. I materiali torbosi sono
prevalenti nelle valli in sinistra orografica del Tevere. Alla base è presente un livello di ghiaia,
eterometrica, poligenica in matrice sabbiosa, i terreni alluvionali si presentano poco o per nulla
consolidati, saturi d’acqua, con proprietà geotecniche scadenti, dovuta alla scarsa coesione e/o
addensamento ed all’elevata compressibilità. Nella seguente figura è indicata con colorazione azzurra
l’area di sedime dell’edificio.
Fig. 141 – Carta geolitologica del territorio comunale – FoglioV
La Tavola G9.2, indica la geomofologia del territorio comunale ed in quell’area vi è zona a rischio
idraulico medio R2, per la quale è necessaria la gestione attraverso i piani di protezione civile.
‐ 45 ‐ Fig. 142 – Carta geomorfologica del territorio comunale
La Tavola G9.3 indica la Carta Idrogeologica del territorio comunale; la zona è costituita da “depositi
alluvionali, permeabilità variabile per porosità da bassa (limi argillosi e sabbie limose) a media
(piroclastiti rimaneggiate e granulometrie sabbiose presenti nelle alluvioni del reticolo idrografico
minore) ad alta (sabbie e ghiaie dei depositi del reticolo principale del Tevere e dell’Aniene)”.
Fig. 143 – Carta idrogeologica del territorio comunale
Nella Tavola G9.5, Carta della pericolosità e vulnerabilità geologica, l’area di sedime si trova in una
zona a rischio idraulico medio R2, per la quale è necessaria la gestione attraverso i piani di
protezione civile.
‐ 46 ‐ Fig. 144 – Carta della pericolosità e vulnerabilità geologica
La Tavola D4 “Tessuti e Centralità”, degli elaborati descrittivi del PRG adottato 2003 individua
l’area come “tessuti della città storica”.
Fig. 145 – Tessuti e centralità
‐ 47 ‐ La successiva Tavola D.6 “Dal centro storico alla città storica” indica l’intera zona come “città
storica centrale, edifici e manufatti archeologico-monumentali isolati, edifici ed impianti urbani
contemporanei di valore storico architettonico, nuclei storici isolati”.
Fig. 146 – Dal centro storico alla città storica
Il bene è stato dichiarato di interesse culturale ai sensi dell’art. 10 del d.lgs.vo 22 gennaio 2004, n.42
e ss.mm.ii con decreto n. 49/2015 datato 22 ottobre 2015 del MIBACT LAZIO e conseguentemente
risulta sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto decreto legislativo.
‐ 48 ‐