Analisi sulla distribuzione dei diritti di edificabilità, attraverso ArcGIS

Scuola di Architettura e società
Dipartimento di Architettura e studi urbani
Via Bonardi, 3
20133 Milano
Corso di perfezionamento in Sistemi informativi e governo integrato del territorio
VIII ciclo 2013/2014
Direzione (prof. Pier Luigi Paolillo, [email protected])
Segreteria didattica (dott.ssa Costanza Mangione, [email protected])
Monografia di perfezionamento
Specializzanda: Eriselda Çobo, matr. 821465
Relatore: prof. Massimo Rossati
Analisi sulla distribuzione dei diritti di edificabilità, attraverso ArcGIS
Lo studio dell'evoluzione urbanistica di un’area residenziale della città di Fier, Albania
1
Indice
0.1.
0.2.
Introduzione
Definizioni
pag. 2
pag. 3
Parte I
La pianificazione ed i sistemi d’informazione sul territorio in Albania
1.
1.1.
1.2.
1.3.
Cenni storici della pianificazione territoriale e della legislazione urbanistica in Albania
Sistemi di informazione territoriale a livello nazionale
I principali componenti dei sistemi GIS nel governo locale
La sovrapposizione nella costruzione di sistemi informativi territoriali
pag. 4
pag. 5
pag. 7
pag. 8
2.
2.1.
Gli standard di sviluppo nel PGT di Fier in relazione al diritto di edificabilità
Zona d'interesse: Quartiere ‘Konferenca e Pezes’
pag. 10
pag. 11
Parte II
Il trattamento dei dati per la costruzione dell’analisi di evoluzione urbanistica
1.
1.1.
1.2.
1.3.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
Gli strumenti e i dati disponibili
Dati catastali
Censimento urbanistico
Ortofoto del 2007
Elaborazione del materiale disponibile
Elaborazione dei dati catastali
Elaborazione dei dati raster (Ortofoto 2007)
Elaborazioni del censimento urbanistico
Costruzione della banca dati del 2014
Costruzione delle pertinenze
Calcolo dell’indice di edificabilità
Analisi del Grado di Intervento sul territorio
Conclusioni
pag. 13
pag. 13
pag. 13
pag. 14
pag. 15
pag. 15
pag. 16
pag. 16
pag. 19
pag. 20
pag. 24
pag. 24
pag. 29
Riferimenti bibliografici
pag. 31
2
Introduzione
Questo tema prende in considerazione il caso dell'Albania per il semplice motivo che in questo momento stanno nascendo le prime iniziative sporadiche di creazione di Sistemi Informativi Territoriali,
esattamente questo è l'inizio di una lunga strada per applicare gli standard europei nell'ambito del
processo d'integrazione europea cui l'Albania aspira. Questo documento si basa sull'esperienza di una
delle principali città in Albania, il Comune di Fier, utilizzandolo come caso di studio per proposte
concrete sul processo di pianificazione integrata del territorio, sulla base dell'esperienza del Corso
SIT.
Il lavoro si può considerare uno studio storico-urbanistico di sintesi che adotta una prospettiva multidimensionale per descrivere lo stato e le evoluzioni della città di Fier, Albania. Obiettivo principale
del lavoro è di ricostruire storicamente il rinnovamento, la trasformazione e la riprogettazione della
struttura urbana della città attraverso l’analisi territoriale di uno dei quartieri principali e centrali
‘Konferenca e Pezës’, valutando dal PGT in vigore dal 2004, gli scollamenti tra quanto programmato
e quanto realizzato nel 2014, a distanza di 10 anni. La ricerca in tal senso, indica un metodo di studio
dell’efficienza dei programmi GIS nelle analisi di calcolo e distribuzione dei diriti di edificabilità estendibile a tutta la città e ad altre realtà.
L’analisi, condotta col supporto tecnologico di software di analisi geografica (ArcGIS 10.2), raccoglie ed elabora immagini grafiche ed elementi geografici della struttura urbanistica della città che, accompagnate da elaborazioni statistiche dei dati, offre informazioni preziose sullo sviluppo del territorio. La cartografia del piano regolatore è stata digitalizzata utilizzando il software di analisi territoriale.
3
Definizioni
Istituto Nazionale di Urbanistica (INU) - Istituzione Statale per la pianificazione urbana, in funzione
fino all'anno 2009, sostituita poi dall'Agenzia Nazionale per la Pianificazione Territoriale (ANPT)
Consiglio Nazionale della Regolamentazione Territoriale (CNRT) - L'organo decisionale responsabile dell'approvazione degli strumenti per la pianificazione territoriale a livello nazionale. Presieduto
dal Presidente del Consiglio.
Registro della Pianificazione Territoriale (RPT) - Inventario elettronico pubblico per le informazioni
relative alla pianificazione del territorio che viene creato, conservato, gestito e aggiornato in maniera
indipendente, dalle autorità di pianificazione nazionali e locali. L'ente che lo gestisce è l'Agenzia Nazionale per la Pianificazione Territoriale.
Agenzia Nazionale per la Pianificazione Territoriale (ANPT) - Istituzione Pubblica, dipendente dal
Consiglio dei Ministri, che ha funzioni di legislazione e controllo della pianificazione territoriale in
Albania.
Agenzia di Legalizzazione, Urbanizzazione e Integrazione delle Aree/ Costruzioni Informali (ALUIACI) - Ente Nazionale, costituito appositamente per il coordinamento tra le Istituzioni Nazionali
e le Autorità Locali nel processo di legalizzazione degli edifici illegali.
Direzione Centrale per i Servizi Demografici - Struttura Amministrativa, dipendente dal Ministero
dell'Interno, che gestisce l'anagrafe della popolazione residente e il sistema nazionale degli indirizzi.
Il sistema di registrazione delle proprietà immobili - Sistema d'informazione basato sulle particelle
catastali, in cui sono contenuti i dati identificativi, descrittivi, i diritti e i proprietari degli immobili.
Gestito dal catasto.
Catasto - Inventario generale dei beni immobili e dei terreni in Albania.
Piano Generale Territoriale (PGT) - Strumento di pianificazione territoriale a livello locale, che prevede lo sviluppo dell'area Comunale per i dieci anni successivi dalla sua approvazione dal CNRT.
4
La pianificazione ed i sistemi d’informazione sul territorio in Albania
1. Cenni storici della pianificazione territoriale e della legislazione urbanistica in Albania
Oggi c'è un alto tasso di crescita urbana in Albania, che non può essere ignorato nel processo di una
migliore gestione territoriale. Parallelamente alle espansioni delle città albanesi ci siamo confrontati
con una crescita delle problematiche urbane, le quali rendono ancora più complesso il processo di
amministrazione territoriale a livello locale.
Negli ultimi 25 anni la costruzione edilizia e lo sviluppo del territorio hanno subito cambiamenti significativi; a livello istituzionale è opportuno ricordare i cambiamenti apportati alla legislazione sulla
pianificazione territoriale. Una legge che nella sua gestazione ha cercato di risolvere i problemi creati
nel tempo, ma il cui obiettivo più importante è garantire lo sviluppo sostenibile del territorio attraverso un uso razionale del terreno e delle risorse naturali1.
La storia dello sviluppo urbano in Albania nel periodo che va dal 1944 al 1990 (progredito interamente in un sistema politico socialista, dove lo Sato era l'unico proprietario e aveva potere decisionale indiscusso su ogni questione), è segnata dallo stile sovietico in architettura e urbanistica. Nasce inoltre in questo periodo storico anche il processo di organizzazione di città e villaggi con piani regolatori generali.
Dopo gli anni 90 i cambiamenti economico/politici e sociali, si riflettevano nel territorio sotto forma
di urbanizzazione incontrollata, di occupazione di spazi pubblici, di costruzione di edifici a più piani
con alta densità nei centri urbani e nelle periferie informali, che diventavano una realtà sempre più
rilevante nelle nuove città albanesi.
Nel 1993 è approvata la "Legge Nazionale 7693" sull’urbanistica, che stabiliva le regole della costruzione e dell'architettura per gli edifici in tutto il territorio della Repubblica di Albania, ad eccezione
dei terreni agricoli.
Nel 1998 sarà la "Legge Nazionale 8405" sull’urbanistica, che porterà diversi lievi miglioramenti alla
legge precedente, pur permanendo gli stessi concetti urbanistici, che non tenevano in considerazione i
rilevanti cambiamenti che erano in corso in quel periodo sul territorio, e ignorando per di più, il fenomeno degli insediamenti informali, e le problematiche apparse dal cambiamento del sistema delle
proprietà: da statali a private2.
Fino a questo momento la legislazione citata, indirizzava le competenza della pianificazione territoriale sia a livello nazionale che locale alle istituzioni nazionali, l’Istituto Nazionale di Urbanistica, e
l'approvazione di ogni piano al Consiglio Nazionale della Regolazione Territoriale.
Soltanto dopo l'anno 2000 è stata avvertita la necessità di cambiamenti radicali nella legislazione
sull'urbanistica, che fino ad allora era stata un blocco per lo sviluppo urbano delle città, dando priori1
Vale la pena di precisare in via preliminare che le politiche sull’urbanistica o di pianificazione territoriale, come vengono chiamate
oggi in Albania sono determinate da strumenti che operano a livello nazionale e locale. Leggi e regolamenti nazionali sono quindi la
base della politica locale, per il disegno dei piani generali territoriali, non ci sono nella gerarchia legislativa albanese, le leggi regionali.
Le autorità omologanti rimangono sempre a livello nazionale, presiedute dal Presidente del Consiglio della Repubblica di Albania.
2
La situazione dei terreni e fabbricati in Albania era, come in tutti i Paesi ex comunisti, interamente di proprietà dello Stato, e solo dopo gli anni '90 e’ iniziato il complicato, mai definitivamente completato, e ancora oggi in atto, processo di rendimento e compensazione
degli immobili. 5
tà agli interessi individuali, e trascurando quelli pubblici. Queste necessità sono state riflesse nella
"Legge 8652" sull'organizzazione e il funzionamento del Governo Locale, nella quale, alle autorità
locali, erano attribuiti poteri di gestione del territorio. Le modifiche tecniche non sono state riflesse
nella "Legge 8405" dell'urbanistica, lasciando cosi molte lacune giuridiche che davano troppo spazio
all'interpretazione e all'abuso.
Nel 2006 è stato avviato il processo di riforma del fondamento normativo e istituzionale della pianificazione territoriale, e il 23 aprile 2009 è adottata dal parlamento l'attuale Legge sulla pianificazione
territoriale, "Legge 10119", che entra in vigore solo nel mese di ottobre 2011 dopo aver subito numerose modifiche3.
Citando l'articolo 1 della "Legge 10119" l’obiettivo principale "è quello di promuovere lo sviluppo
sostenibile del territorio, facilitando la cooperazione e l'interazione tra le politiche settoriali che hanno un impatto significativo sulle questioni di pianificazione." Secondo la legge questi obiettivi possono essere raggiunti solo attraverso un continuo coordinamento orizzontale e verticale, e attraverso
la trasparenza e la partecipazione del pubblico nei processi decisionali.
La nuova "Legge 10119" sulla pianificazione territoriale, ha portato una serie di cambiamenti concettuali rispetto alla precedente "Legge 8405" dell'urbanistica, cambiamenti che possono essere letti come sfide notevoli di fronte alla reale possibilità della loro applicazione nel tessuto territoriale albanese.
In termini di sistema d’informazione geografica sul territorio, la legge attuale impone alle amministrazioni locali di utilizzare il Registro della Pianificazione Territoriale come database di pubblicazione dei piani territoriali con lo scopo principale di ottenere una totale trasparenza per i cittadini.
1.1. Sistemi di informazione territoriale a livello nazionale
La città è un raggruppamento di diverse funzioni significative che devono essere trattate come diversi
tipi di database geospaziali, ci sono una serie di dati urbani spaziali e non, che vanno organizzati per
poter essere utilizzati da urbanisti, progettisti, amministrazioni ed altri attori locali. Le analisi e le decisioni adottate dagli urbanisti influenzano direttamente le funzioni e le varie componenti della struttura fisica delle nostre città, quindi i pianificatori e i decisori/eletti locali, dovrebbero guardare in maniera più sensibile all'analisi dei dati territoriali al fine di prendere le migliori decisioni possibili.
La costruzione del Registro di Pianificazione Territoriale, secondo le disposizioni della "Legge
10119"4 doveva essere accompagnato non solo dalla pubblicazione dei PGT e dagli atti sulla pianificazione e controllo dello sviluppo del territorio di ogni comune in Albania, ma anche dalla creazione
di un sistema d’informazione integrata di banche dati comuni catastali e territoriali, generando in
questo modo degli standard unificati geodetici GIS. Era chiara ai legislatori l'impossibilità di gestire i
dati territoriali soltanto attraverso questa modalità innovativa, considerando anche le capacità logistiche e professionali del personale delle amministrazioni locali, si ordinò quindi l'uso parallelo degli
archivi e delle banche dati cartacee esistenti assieme a quelli in ambiente GIS, senza però che nella
legge vi fosse un'indicazione di temporalità per quest'uso parallelo di dati.
3
4
Çobo e Toto, 2010.
Articolo 53 della Legge 10119
6
Com'è strutturato e come funziona il Registro della Pianificazione Territoriale (RPT)?
Facendo riferimento al sito ufficiale dell’Agenzia Nazionale per la Pianificazione Territoriale5, che è
anche l'ente che gestisce l’RPT, il Registro della Pianificazione Territoriale è un inventario elettronico pubblico per le informazioni relative alla pianificazione del territorio che viene creato, conservato,
mantenuto, gestito e aggiornato in maniera indipendente, dalle autorità di pianificazione nazionale e
locale e da altre istituzioni pubbliche. Le funzioni di base del sistema RPT sono:
 Registrazione e pubblicazione delle informazioni sul territorio, costruzione e sviluppo sul
suolo pubblico e privato.
 Pubblicazione degli atti legislativi relativi alla pianificazione e allo sviluppo del territorio.
La pubblicazione dei dati nel registro, salvo diversa disposizione di legge, è una condizione necessaria e sufficiente per l'entrata in vigore di tali atti e progetti.
Figura 1 – Schermata della pagina web del Registro della Pianificazione Territoriale
L'RPT in realtà è uno strumento di pianificazione costruito a prescindere dalla legislazione di pianificazione territoriale, che attualmente praticamente non funziona. La struttura del RPT è interamente in
lingua inglese, e in questo momento vi si può trovare qualche informazione solo per la città di Tirana.
Che cosa accade realmente con le informazioni territoriali in Albania?
Attualmente ci sono diverse istituzioni che producono informazione territoriale, ciascuna delle quali
secondo gli interessi e i processi istituzionali cui obbediscono, integrando poco o niente dei dati generati dalle altre strutture; ma per chiarire meglio quale tipo di informazioni vengono prodotte, e da
5
http://www.planifikimi.gov.al/, http://www.akpt.gov.al/Map.aspx 7
quali istituzioni, dovremo tenere in considerazione solo le categorie relative al territorio locale, perché costituisce chiaramente l'interesse principale di questa tesi.
1.2. I principali componenti dei sistemi GIS nel governo locale
Nella costruzione di un sistema di informazione territoriale di un Comune, le strutture e le aree di interesse sono un numero significativo, ma considerando le attività amministrative legate al territorio,
possono essere raggruppate sotto diversi componenti all'interno del SIT per la pianificazione:
 Componente degli Indirizzi
 Componente del Catasto
 Componente della pianificazione territoriale
Questi tre componenti devono interagire, e possibilmente essere progettati all'interno dello stesso sistema informativo, usando gli stessi database e procedure ben strutturate sia per il loro mantenimento
che per la loro costruzione. In pratica oggi questi componenti sono totalmente separati tra loro, costruiti in modi diversi e in situazioni diverse, quando non addirittura sovrapposti con database costruiti da varie istituzioni sullo stesso componente, cosa che costituisce uno dei problemi principali.
Attualmente il componente degli indirizzi è parte del "Sistema Nazionale degli Indirizzi", strutturato
e coordinato dalla Direzione Centrale per i Servizi Demografici6. Questo sistema determina le regole
di numerazione e denominazione degli edifici e dello stradario, ma senza creare una relazione con i
residenti. Quindi in realtà possiamo trovare nei dati Comunali la mappatura degli edifici numerati,
secondo la legge, probabilmente da qualche parte si trova anche la numerazione fisica di una parte
degli edifici, ma è certamente carente, e mai è stata realizzata la relazione tra gli indirizzi degli edifici
(numeri civici) e i cittadini residenti iscritti nel Registro dell'Anagrafe.
I Dati catastali, sono un altro problema irrisolto nel puzzle del SIT; sono dati inefficienti e non utilizzabili da parte dei Comuni oggi in Albania; Il sistema di registrazione delle proprietà immobili è costruito e aggiornato da parte del Catasto, ma vanno sottolineati due momenti importanti in termini di
dati usati nel sistema:
 Il catasto registra principalmente quelle proprietà la cui origine si basa su una documentazione legale. Chiaramente non fanno parte del sistema tutti gli edifici costruiti illegalmente, o
che hanno cambiato progetto illegalmente in fase di costruzione, ma anche tutti i terreni mancanti di documentazione legale, di cui fanno parte anche tutte le proprietà dei Comuni, che
proseguono ancora in un lungo processo di registrazione delle proprietà e dei beni pubblici.
 Il catasto non ha alcun obbligo o responsabilità legale per la registrazione e l'aggiornamento
delle informazioni sull'uso dei terreni, che è tra l'altro una componente molto importante nella
funzione di gestione di un SIT in ambito di pianificazione territoriale.
Il componente della pianificazione territoriale dovrebbe essere struturato, costruito e sviluppato a livello locale in formato GIS, ma nonostante l'obbligo legale, il GIS viene utilizzato come un sistema
statico, al fine di pubblicare l’immagine grafica del PGT nel database del RPT, perciò in quasi la to6
Legge 9270 sul “Sistema Nazionale dei Indirizzi”, approvato il 29.7.2004 8
talità dei casi si lavora in AutoCAD. Inoltre anche il sistema ANPT è stato progettato in modo tale da
accettare le informazioni solo nella fase finale del completamento del piano7.
1.3. La sovrapposizione nella costruzione di sistemi informativi territoriali
Uno dei principali problemi esistenti oggi in Albania in relazione alla mappatura geografica dei diversi elementi del terreno è la sovrapposizione dei dati immessi da diverse strutture istituzionali che
producono informazione. Questo fenomeno crea confusione tecnica, oltre che costi paralleli nella gestione dei SIT. La sovrapposizione dei dati in Albania si verifica non solo tra le diverse istituzioni,
ma anche all'interno di una singola istituzione e in modo particolare nelle amministrazioni locali, ad
esempio un elemento territoriale molto problematico in questo senso sono i dati sugli edifici:
Gli edifici e le particelle sono gli elementi principali gestiti da diversi sistemi: Catasto, ALUIACI, Sistema Nazionale degli Indirizzi, e Governo Locale.
L’obiettivo del catasto è avere una mappatura accurata degli edifici, e in particolar modo l’impronta
di un edificio situato all'interno di una particella catastale, a questa istituzione non interessano i dati
sulla struttura e le funzioni di tale edificio, o altri dati relativi ai residenti. Le informazioni garantite
dal catasto oggi non sono legate né all’indirizzo né ai PGT dei Comuni, inoltre questo sistema non
riflette le proprietà/edifici informali in processo di legalizzazione, che sono un numero tale da dover
essere preso in considerazione, secondo i dati ufficiali dell'ALUIACI8 solo per la Regione di Fier sono state fatte 29059 dichiarazioni di costruzioni e/o interventi informali.
ALUIACI è l'agenzia che negli ultimi anni ha prodotto una banca dati sugli edifici che sono interessati dal processo di legalizzazione in Albania la sua attenzione, si è concentrata esclusivamente sulle
costruzioni/ interventi illegali. Anche quest'agenzia, così come il catasto, si occupa degli edifici solo
come immobili ignorandone le funzioni definite e l'uso.
I dati degli edifici oggi sono definiti, rilevati, digitalizzati e usati da:
 Il sistema di registrazione delle proprietà immobiliari
 L’Agenzia di Legalizzazione, Urbanizzazione ed Integrazione delle Aree/ Costruzioni Informali
 Il Sistema Nazionale degli Indirizzi
 Il Dipartimento di Urbanistica, ai fini della pianificazione urbana
Ciascuno di questi diversi sistemi di informazione crea una mappa degli edifici secondo esigenze e
necessità diverse (principalmente questi dati vengono elaborati in AutoCad), ma soprattutto una parte
di loro non utilizza un sistema standard di registrazione dei dati, trovandosi spesso a inventare letteralmente standard caso per caso.
Oltre ad impostare gli attributi e i valori degli edifici come uno degli elementi principali del SIT, un
problema importante è quello di determinare il processo di rilievo degli edifici.
7
8
Leka, 2013.
http://www.aluizni.gov.al/ 9
La regola che usa il catasto nel rilievo dei edifici è la quota di piede, tralasciando cosi i balconi aggettanti, le scale esterne, ecc.
Ai fini della pianificazione territoriale invece, ai Comuni non interessa solo questo dato ma anche la
quota di gronda, e il volume totale del costruito con tutti gli elementi della facciata, i Comuni, in questo caso non hanno alcuno standard di riferimento per il rilievo degli edifici, cosa che ha come conseguenza la proliferazione di mappe in AutoCad che contengono diverse versioni poligono degli stessi edifici.
10
2. Gli standard di sviluppo nel PGT di Fier in relazione al diritto di edificabilità
Gli indicatori di sviluppo delle zone residenziali, garantiti per ogni Unità Urbanistica, secondo la legislazione Albanese in vigore, che si riflette anche nel PGT della città di Fier, sono: l’indice di edificabilità fondiaria e l’indice di occupazione del suolo sia per i fabbricati, sia per strade e spazi pubblici; questi due principali indicatori determinano la superfice totale dell'edificato nelle UUI9.
Tali indicatori sono definiti anche nel PGT del Comune di Fier per tutte le 413 UUI, ma spesso nel
processo di attuazione del piano, considerando la mancanza di informazioni territoriali, non vengono
calcolati in base alla struttura dell'UUI, ma sulla particella catastale sulla quale si dovrà costruire.
Questo calcolo è errato, perché in questo modo non si tiene in considerazione lo sviluppo degli spazi
pubblici all'interno della medesima unità urbanistica definita nel PGT.
Facendo riferimento alla definizione della "Legge 10119", l’indice di edificabilità fondiaria è dunque
dato dal rapporto tra la superfice totale costruibile e l’area dei soli lotti edificabili, escludendo le aree
dedicate ai servizi pubblici all'interno delle UUI.
Figura 2 – PGT del Comune di Fier (2004)
In base alle previsioni sulla popolazione futura verrano calcolati gli standard urbanistici per la zona
residenziale, come nella tabella successiva:
Residenziale
25mq/ab.
9
Spazio
pubblico e
attrezzature
di interesse
comune
2 mq/ab.
PGT di Fier, articolo 36 (pp. 17).
Spazi
pubblici e
parchi
Spazi sportivi/impianti sportivi
Istruzione
inferiore
Spazi Pubblici Servizi
Commerciali
Parcheggi
pubblici e
di uso
pubblico
Totale
9 mq/ab.
3.5 mq/ab.
4.5 mq/ab.
5 mq/ab.
3 mq/ab.
52 mq/ab.
11
Nel PGT del Comune di Fier, l’indice di edificabilità massimo è di 2.2 e l’indice massimo di occupazione del suolo sia per i fabbricati è del 70%, sempre calcolati per tutta l’unità urbanistica.
Il diritto di edificabilità, più comunemente noto in Albania, è sempre direttamente associato con il diritto di proprietà, anche se questa è un'inesattezza in termini legali. Secondo la definizione del diritto
di sviluppo che la "Legge 10119" fa nell'articolo 3 comma 29 "il diritto di sviluppo è l'insieme degli
usi e dell'indice di edificabilità accordato per costruire in una particella e / o in una zona, secondo gli
strumenti di pianificazione in vigore". Il diritto di sviluppo territoriale è un diritto della società e delle
istituzioni pubbliche che è calcolato nel disegno dei PGT, ed è trasferibile e ottenibile secondo la legge in vigore, sempre separato dal diritto di proprietà.
Inoltre, riferendosi al Codice Civile – "Legge 7850"10 il diritto di proprietà "è il diritto di godere e disporre dei beni liberamente, entro i limiti fissati dalla legge. Il diritto di proprietà dei terreni si estende all'altezza e alla profondità che risulta utile per il suo impiego, alle condizioni previste dalla legge.
I proprietari devono rispettare determinate norme dei piani regolatori o disposizioni specifiche previste per la costituzione di nuovi edifici, ristrutturazione o modifica, per le distanze tra gli edifici, per
aprire nuove finestre/ porte, pozzi, fosse settiche e altre opere di questa natura". Il diritto di sviluppo
passa quindi attraverso il processo di pianificazione territoriale, e chiaramente le autorità locali sono
coloro i quali amministrano questo diritto.
Che cosa è successo nel corso degli anni con il “calcolo” e la “distribuzione” dei diritti di edificabilità?
Per quanto riguarda il caso specifico della città di Fier, per poter dare una risposta a questa domanda,
bisogna analizzare l'andamento dello sviluppo urbanistico paragonandolo ai calcoli eseguiti nel PGT
e rapportare tutto alla situazione reale del costruito. L'analisi è fatta sulla base dello sviluppo degli ultimi dieci anni proprio per avere un riferimento legislativo, questa è infatti la validità di un PGT.
2.1. Zona d'interesse: Quartiere ‘Konferenca e Pezes’
Il Quartiere ‘Konferenca e Pezës’ è l’area di interesse scelta in questa tesi per l'applicazione dei processi necessari a stabilire un sistema di informazione in grado di rilevare l'evoluzione del PGT. Questo quartiere è una delle zone centrali della città di Fier, scelto proprio per le sue caratteristiche territoriali, e gli sviluppi succedutisi nel periodo 2004-2014. Riferendosi al PGT in vigore, questa zona fa
parte dell'UUI 2/3 ed ha una superficie totale di 87754.55m².
10
Legge 7850, del 29.07.1994 ‘Codice Civile della Repubblica di Albania’
Articolo 149 - La proprietà è il diritto di godere e disporre di oggetti liberamente, entro i limiti stabiliti dalla legge.
Articolo 154 - Il diritto di proprietà dei terreni si estende all'altezza e alla profondità che risulta utile per il suo impiego, alle condizioni
previste dalla legge.
Articolo 159 - Il proprietario è libero di utilizzare il bene, senza danneggiare i diritti delle altre persone e nei limiti stabiliti dalla legge
o dal buon costume. Egli non può procurare fastidi ai vicini quali rumori, vibrazioni, fumo, calore, vapori o altri disturbi simili, compromettendo il godimento delle loro proprietà, cambiando i flussi o la qualità dell’acqua che scorre sul suo terreno o sotto di esso, così
come anche impedire il libero flusso di acqua che scorre in proprietà altrui.
Il proprietario nell'esercizio dei suoi diritti, è obbligato ad adottare misure per la conservazione e la tutela dell'ambiente.
Articolo 160 - I proprietari devono rispettare determinate regole dei piani regolatori o di disposizioni specifiche per la costruzione di
nuovi edifici, ristrutturazione o modifica, per le distanze tra gli edifici, per l’apertura di finestre/ porte, pozzi, fosse settiche e altre opere di questa natura. 12
Figura 3 - Il Quartiere ‘Konferenca e Pezës’
Abbiamo a che fare in questo caso con un territorio residenziale con tessuto urbano definito da edifici
di 4-5 piani ma con forti interventi nella struttura originale. Le costruzioni che formano il tessuto disegnano le facciate delle vie principali del centro città, creando un contrasto tra gli spazi esterni caratterizzati da edifici di 4-5 piani e gli spazi interni del quartiere, che sono una miscela caotica di edifici
nuovi da 7-15 piani con villette da 1-3 piani costruite prima e dopo gli anni 90.
13
Il trattamento dei dati per la costruzione dell’analisi di evoluzione urbanistica
1. Gli strumenti e i dati disponibili
1.1. Dati catastali
I dati catastali che vengono forniti dal Catasto e dal Comune, sono elaborati in AutoCad, e contengono informazioni fino all'anno 2000.
Figura 4 - Rappresentazione della mappa catastale, in Autocad
1.2. Censimento urbanistico
Nel 2003, durante il periodo del disegno del PGT, il Comune ha intrapreso il censimento degli edifici
e dei residenti, raccogliendo informazioni sul territorio che si sono rivelate molto importanti nelle
succesive decisioni del PGT. Il processo in pratica si svolgeva in due fasi: nella prima fase le persone
incaricate compilavano i dati in ogni zona della città, raccogliendo così l’informazione su una mappa
stampata dell’area e due moduli che contenevano i dati degli edifici e dei residenti; nella seconda fase
i moduli e la mappa venivano digitalizati in AutoCad e in Excel, in modo tale da creare un sistema di
informazione territoriale, in quel caso veniva usato come campo chiave ‘Code_ED’, che compariva
sia nella mappa sia nei file Excel dei dati raccolti, in pratica era un numero che identificava ogni edificio di una specifica area.
Figura 5 - Mappa in AutoCad del censimento urbanistico
14
Figura 6 - Dati tabellari del censimento degli edifici (2004)
Figura 8 - Dati tabellari del censimento della popolazione residente (2004)
1.3. Ortofoto del 2007
15
2. Elaborazione del materiale disponibile
2.1. Elaborazione dei dati catastali
Come gia menzionato in precedenza, i
dati catastali che vengono forniti dal
Catasto e dal Comune di Fier, sono elaborati in AutoCad, e contengono informazioni fino all'anno 2000; perciò i dati
che si possono rilevare dal file .dwg del
Catasto sono per gli edifici: i poligoni
degli edifici, il codice catastale, il numero dei piani; per le particelle: i poligoni delle particelle ed il codice catastale di ogni propietà. Per elaborare questi
dati in ArcGis, con la procedura di esportazione dobbiamo salvare ogni layer del file .dwg che contiene l’informazione sugli edifici e sulle
particelle, in Block (*.dwg):
Figura 9 - Procedura di esportazione dei dati catastali necessari per costruire gli shapefile in ArcMap
16
Figura 10 - Rappresentazione dei dati catastali in ArcMap
2.2. Elaborazione dei dati raster (Ortofoto 2007)
L’ortofoto messa a disposizione dal Comune è un raster georeferenziato con sistema di riferimento
WGS_1984_UTM_Zone_34N, il che significa che l’intero progetto sarà elaborato col medesimo sistema.
2.3. Elaborazioni del censimento urbanistico
L’elaborazione delle informazioni ricavate dal censimento urbanistico viene effetuata in due operazioni di gestione dei dati pricipali:
Esportazione dei poligoni degli edifici censiti, tramite la procedura di esportazione da AutoCad usata
precedentemente per i dati catastali; vanno inoltre esportati anche i punti che contengono l’attributo
‘Code_ED’, ottenuto dal Layer testuale di Cad, va specificato che in AutoCad, questi numeri devono
17
essere assolutamente disegnati tramite Single_Line_Text, in modo che in GIS ogni numero venga riconosciuto come un punto unico. Dopo averli caricati, georeferenziati, e salvati come shape poligonali e puntuali, tramite uno Spatial Join viene collegato ogni edificio al punto che ricade all'interno di
esso, in modo da assegnargli l’attributo ‘Code_ED’.
Per attribuire agli edifici i dati del censimento
urbanistico del 2004, bisogna fare un Join tabellare usando come campo chiave ‘Code_ED’.
Invece per spazializzare la popolazione negli edifici relativi, si inizia arricchendo lo shape dei
punti che contengono il Code_ED, con i campi
delle coordinate x, y:
Elaborando in ArcMap la tabella Excel contenente i dati dei residenti POP_2004, tramite un Join tabellare, usando sempre come campo chiave ‘Code_ED’, avremo come risultato la tabella
‘Cen_Urb_2004’:
18
A questo punto possiamo spazializzare in base alle coordinate x, y:
Avremo come risultato finale di questo passaggio
la creazione di uno nuovo shape file la cui
componente grafica è rapresentata da un insieme
di elementi puntuali espressivi dei ‘Code_ED’, e
la componente tabellare è costituita dai dati
anagrafici, a questo punto sarà possibile
procedere alla classificazione degli edifici in base
alla popolazione residente, tramite l’operazione: Effettuiamo un ‘summarize’ nello shape ‘Cen_Urb_2004’ (sul field ‘Code_ED’) che permette di generare il numero di record (e quindi di residenti) in ogni edificio. In seguito eseguiamo un ‘Join’ tabellare, usando come campo chiave ‘Code_ED’, in modo da attribuire ad ogni edificio il numero dei
residenti in totale calcolati.
19
3. Costruzione della banca dati del 2014
La rilevazione dello stato di attuazione è avvenuta
prevalentemente attraverso rilevazioni dirette ed indirette (analisi delle aerofotogrammetrie), perciò è
stato costruito uno shape file poligonale ex novo partendo dalla digitalizzazione dell'ortofoto_2007, contenente i dati degli edifici 2014.
Il nuvo shape ‘Edifici2014’ risulterà in una componente grafica rappresentata da un insieme di elementi
poligonali che sono tutti gli edifici, e la componente
tabellare costituita da dati corrispondenti a ogni edificio come: ‘Id’ che si riferisce a ‘Code_Ed’ del censimento urbanistico usato nello shape file ‘Edifici2004’, ‘No_Piani’ e’ il numero dei piani per ogni
edificio ottenuto da rilevazioni dirette, ‘Area’ misura
la superficie della base degli edifici in m², ‘Sup_Tot’
e’ la superfice totale costruita, la somma di tutti i
piani di un edificio, calcolato usando ‘Field Calculator’ [Area]*[No_Piani], ed infine il campo ‘Anno_Costr’ contiene l’anno della costruzione di ogni
edificio, dato ottenuto dal Comune di Fier. A questo punto sarà finalmente possibile procedere alla classificazione degli edifici in base al numero
dei piani e all'anno di costruzione:
20
Dalla rappresentazione grafica si nota con chiarezza come gli edifici con il maggior numero di piani,
siano stati costruiti tutti nel decennio preso in esame in questa tesi, 2004 – 2014. Considerando il
database alfanumerico e cartografico rilevato, l’analisi dell'evoluzione urbanistica e dell'attuazione
del PGT, si baserà sulla distribuzione dei diriti edificatori.
3.1. Costruzione delle pertinenze
Come formulato nella "Legge 10119" il diritto edificatore o il diritto di sviluppo, "il diritto di sviluppo è l'insieme degli usi e dell'indice di edificabilità accordato per costruire in una particella e / o in
una zona, secondo gli strumenti di pianificazione in vigore", dove l’indice di edificabilità è dunque
dato dal rapporto tra la superficie totale fabbricabile e l’area dei soli lotti edificabili. Per analizzare il
calcolo e la distribuzione dei diritti edificatori in quest’area, dobbiamo valutare gli indici di edificabilità per ogni lotto in relazione all'anno di costruzione dei fabbricati.
21
Lotto edificabile in questa situazione verrà considerata l’area di pertinenza risultante
dall’aggregazione delle singole particelle, partendo dallo shape file ‘DB_Particelle_Catastali’ e dall'
‘ortofoto_2007’, creando un’area di pertinenza di tipo residenziale.
La formazione di questo strato informativo potrebbe avvenire allo stesso modo in cui é possibile procedere attraverso la fusione degli elementi che compongono i vari lotti analizando l’ortofoto.
Figura 11 - Costruzione delle pertinenze
Costruendo lo shape poligonale ‘Pertinenze_2014’ dobbiamo considerare che nel calcolo degli indici
di edificabilità, vanno esclusi i suoli pubblici, perciò nella tabella degli attributi aggiungeremo anche
il campo testuale ‘Uso’ che prenderà solo i valori ‘Privato’ o ‘Pubblico’.
22
Per analizzare la distribuzione dei diritti di sviluppo a questo punto dobbiamo calcolare l’indice di edificabilità, che sarà:
i = Superficie totale costruita / Superficie delle pertinenze
La Superficie Totale Costruita è un dato calcolato nello shape ‘Edifici2014’, perciò non rimane altro
che collegare gli attributi degli ‘Edifici2014’ con lo shape ‘Pertinenze_2014’. Visto che ci sono diverse aree di pertinenza che contengono più di un edificio, per facilitare il collegamento convertiamo
i poligoni degli ‘Edifici2014’ in punti tramite ETGeoWizards:
Tramite uno ‘Spatial Join’ attribuiamo alle pertinenze, i dati degli edifici corrispondenti esportando
come shape ‘Pertinenze_JS_ED2014’:
23
Scegliamo nelle opzioni di Join di dare a ogni poligono la somma e il valore massimo degli attributi
degli edifici, in modo da avere nello shape ‘Pertinenze_JS_ED2014’ la somma delle superfici costruite ed anche il valore massimo dei piani realizzati:
24
3.2. Calcolo dell’indice di edificabilità
Per calcolare l’indice di edificabilità fondiaria
aggiungiamo il campo ‘i_EdF’, e con Field
Calculator:
3.3. Analisi del Grado di Intervento sul territorio
A questo punto per analizzare la distribuzione dei diritti edificatori nell'attuazione del PGT, dobbiamo non solo interrogare i valori dell'indice di edificabilità appena calcolato, ma anche il periodo di
costruzione, perché come spiegato precedentemente, le costruzioni realizate prima degli anni ’90 non
vanno tenute in considerazione, anche se in questo calcolo risulteranno avere un indice molto alto,
perché i poligoni delle pertinenze create in base alle particelle catastali, solo per questi fabbricati,
coincidono con la base dell'edificio stesso11.
Partendo da questa considerazione, e dalla situazione reale del costruito, caratterizziamo il Grado di
Intervento sul territorio, in cinque categorie:
11
La situazione dei terreni e fabbricati in Albania era, come in tutti i Paesi ex comunisti, interamente di proprietà dello Stato, e solo
dopo gli anni '90 e’ iniziato il complicato, mai definitivamente completato, e ancora oggi in atto, processo di rendimento e compensazione degli immobili. 25
Grado di Intervento
Basso
Medio Basso
Medio
Medio Alto
Alto
Anno di costruzione
1900 – 1939
1940 – 1959
1960 – 1969
1960 – 1969
1970 – 1979
1980 – 1989
1990 – 1999
1970 – 1979
1980 – 1989
1990 – 1999
2000 – 2003
2000 – 2014
1990 – 1999
2000 – 2003
2000 – 2014
2000 – 2014
Costruiamo il campo testuale ‘Grado_Int’ nello shape ‘Pertinenze_JS_ED2014’; partendo dallo shape ‘PT_ED2014’
selezioniamo i record basandoci sul campo ‘Anno_Costr’:
Poi tramite Select by location, selezioniamo i poligoni dello shape ‘Pertinenze_JS_ED2014’ che contengono i punti
selezionati dello shape ‘PT_ED2014’:
Indice di edificabilità
i<1
i >=1 & i < 2
i >= 2 & i > 2.2
i = 2.2 & i < = 5
i>5
26
Continuando la selezione sulla base dei valori di ‘i_EdF’
specificati nella tabella, per ogni categorizzazione del Grado di Intervento:
Il risultato finale sarà una mappa tematizzata secondo il grado di intervento sul territorio:
Grado di Intervento
Alto
Medio Alto
Medio
Medio Basso
Basso
Non edificato
Area (mq)
Max_No_Piani Sup_Costruita (mq) Ave_i_EdF
13807.4
15
114677.96
8.535
3127.3
6
13236.83
3.841
10872.78
8
56064.42
5.3364
1070.68
3
1523.42
1.288
30623.57
5
8514.32
0.4982
28252.82
0
0
0
27
Rappresentazione dell'edificato nell’anno 2004
Rappresentazione dell'edificato nell’anno 2014
28
UUI 2/1
Sup. terr. (mq)
87754.55
2004
Informazioni urbanistico / edilizie
Popolazione
Superficie territoriale costruita (mq.)
Superficie totale delle costruzioni (mq.)
Indice di edificabilità
Altezza massima (piani)
Spazi verdi pubblici (mq)
Superficie servizi/ viabilità/ parcheggi pubblici (mq)
Spazi aperti non definiti, pubblici/privati (mq)16
12
Suolo pubblico (mq)
Suolo privato (mq)
2014
2004 Previsioni
PGT
2287 2396
26669.06
82174.96
1.8
7
1300
20951.77
38833.72
--1.814
8
10%
---
42611.78
45142.77
2014
776012 (popolazione
teorica)
33409.12
194016.95
4.3
15
1300
20951.77
32093.66
Differenza
2014 - 2004
+ 547313
+6740.06
+111841.99
+2.32
+8
+015
+0
- 6740.0617
La popolazione teorica del 2014 è stata calolata basandosi sul volume totale dei fabbricati residenziali costruiti, secondo la normativa in vigore che è di 25mq/ab.
13
La differenza tra la popolazione teorica calcolata e la popolazione residente ottenuta dal censimento urbanistico.
14
Nel PGT si proponevano interventi di riqualificazione urbana, senza aumentare il volume dell'edificato.
15
Nessun aumento degli spazi verdi, durante l’attuazione del PGT, anche se era previsto l’aumento del 10% della superficie totale dell'area.
16
L’area è caratterizzata da spazi non definiti tra gli edifici, che spesso sono sovrapposizioni di suoli pubblici e privati;
senza dover analizare la proprietà di quelle aree, consideriamo solo la loro funzione pubblica.
17
Valore che dimostra la diminuizione degli spazi pubblici con un ritmo altissimo, in confronto alla dimensione del quartiere analizzato, 2mq di spazio pubblico in meno al giorno. 29
4. Conclusioni
In conclusione, alla luce dell’analisi condotta, si può affermare che a dieci anni dall’entrata in vigore
del PGT e nei limiti della sua attuazione, si è in presenza di un maggiore sfruttamento del territorio
per costruzioni edilizie di alta intensità, che crea quartieri dormitorio privi dei più elementari servizi,
quali attrezzature civili, spazi verdi e luoghi sociali.
Il PGT di Fier, ormai alla fine della sua vita legislativa (sono passati 10 anni dalla sua approvazione),
risulta non essere stato rispettato, in particolare nelle zone del centro della città e relativamente alla
viabilità di progetto e ai servizi generali di pubblica utilità. La lettura dello strumento pone in evidenza due problemi interconnessi, il primo relativo all’assenza di un monitoraggio in itinere e alla verifica dello stato di attuazione dei piani, il secondo relativo alla mancanza di chiarezza e praticità dello
strumento PGT, che lascia spazio a intrepretazioni distorte della distrubuzione dei dirtiti edificatori.
L’analisi eseguita tende proprio alla risoluzione –esclusivamente ex post – del primo problema, fornendo un monitoraggio sullo stato di attuazione del PGT comunale. L’analisi mostra come strumenti
informatici di analisi territoriale e software come ArcGIS permettano una valutazione territoriale che
costituisce l’unica base possibile per una riprogrammazione degli interventi e una pianificazione fondata.
Alla nuova programmazione urbanistica dovrebbe restare il compito di attuare un piano di sviluppo
locale che parta dalla costruzione di un sistema di informazione territoriale, dalle analisi urbanistiche
e dalle valutazioni ambientali dettagliate.
30
Un piano di sviluppo, dunque, che non dovrebbe limitarsi ad una mera trasformazione fisica del territorio, favorendo gli interessi del settore edilizio, ma dovrebbe avere l’obiettivo di sviluppare progetti
sistemici di potenziamento dei servizi e degli spazi pubblici, tenendo conto della qualità ambientale
dello spazio residenziale.
Sviluppo del GIS
Lo scopo dell'utilizzo del GIS in questa analisi è di proporre un valido strumento, sia per valutare
l’efficacia delle politiche di sviluppo pubblico e sia come elemento efficace di programmazione per
attuare le strategie più idonee allo sviluppo delle risorse economiche e sociali di un ambiente urbano18. Il GIS è una tecnologia del tutto nuova in Albania che oggi rappresenta uno strumento indispensabile nella gestione del territorio.
18
Valanzano et al., 2011
31
Riferimenti bibliografici
Çobo E., Toto R., 2001, «Territorial planning in Albania – From law to reform», in Forum A+P, n.7, pp. 156 –
172, Tirana, Albania.
Guzzetti F., Marchetti M., Pasquinelli A., 2012, «Development rights management through GIS technology:
the case study of Melzo (Milano)», Atti della conferenza Input 2012, ISBN: 9788856875973
Leka E., 2013, «Gis për planifikimin vendor në Shqipëri», Tirana, Albania.
Paolillo P., 2010, «Sistemi informativi e costruzione del piano», Maggioli.
Piano Generale Territoriale del Comune di Fier, Albania, 2004
Valanzano L., Bencardino M. e Conte A., 2011, «Lo studio dell’evoluzione urbanistica di una città attraverso
ArcGis. Il caso studio di Battipaglia», Salerno.