Il Sole 24Ore - Edilizia e Territorio
lunedì 7 luglio 2014
7 luglio 2014
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Regolamento edilizio Milano: incentivi ai concorsi
e al risparmio energetico
di Alessandro Arona
Il nuovo regolamento edilizio di Milano, adottato dal Consiglio comunale il 14 aprile scorso, è stato pubblicato il 7
luglio sul sito del Comune (clicca qui per il link alla delibera e per quello al testo navigabile), ed è da questa data
che decorrono i 15 giorni di pubblicazione di legge, a cui seguiranno altri 15 giorni per presentare osservazioni
(entro il 7 agosto). Si tratta dell'ultimo miglio del lungo iter di approvazione del nuovo regolamento edilizio di Milano
(quello precedente risale al 1999), che dovrà concludersi entro il 5 ottobre con la delibera del Consiglio comunale
che respinga o eventualmente accolga alcune delle osservazioni, approvando il regolamento nel testo finale.
Il nuovo strumento normativo, accolto sostanzialmente con favore da progettisti e imprese, contiene una serie di
importanti novità quali gli incentivi volumetrici per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici o per le
migliori prestazioni di quelli di nuova costruzione; gli incentivi per gli interventi di recupero dei beni storici e per i
concorsi privati; le norme per il recupero degli immobili abbandonati; le norme che vietano l'apertura di sale gioco e
scommesse vicino a scuole, chiese, parchi e ospedali; le norme per incentivare l'abbattimento delle barriere
architettoniche; l'abbassamento delle soglie minime delle metrature per alloggi, camere da letto e bagni;
l'introduzione del fascicolo del fabbricato e la revisione obbligatoria per stabili con almeno 50 anni di vita; la norma a
favore delle biciclette e dei giochi dei bambini nei cortili; le norme per la legalità, l'antimafia e la sicurezza nei
cantieri (artt. 147-151); la possibilità di realizzare bagni ciechi con ventilazione forzata (oggi vietato dal regolamento
di Milano); la classificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione con rispetto di volume ma non di sagoma
come "sostituzione edilizia" (e dunque soggetti al rispetto delle norme di Pgt sopravvenuto).
Questi ultimi sono tra i punti più controversi del nuovo regolamento, che potrebbero ancora subire modifiche.
Qui di seguito le norme più originali del nuovo regolamento.
CONCORSI DI ARCHITETTURA (art. 8)
In attuazione del Pgt (art. 11 NdA) sono previsti premi volumetrici, in aggiunta cioè a quanto già previsto dal Pgt, per
chi indice concorsi di architettura, nelle seguenti misure, nei Piani attuativi:
- 2% della Slp ammessa dalle norme, al netto di eventuali altri incentivi, nel caso di Concorso sul Piano Attuativo;
- 5% della Slp ammessa dalle norme, al netto di eventuali altri incentivi, in caso di Concorso sul progetto
architettonico conseguente al Piano Attuativo.
Negli interventi diretti l'incentivo è del 5% se tutta la Slp sarà oggetto del concorso
MANUTENZIONE E REVISIONE PERIODICA COSTRUZIONI (art. 11)
Tutti i fabbricati, entro 30 anni dalla data di collaudo delle strutture e successivamente ogni 15 anni, devono essere
sottoposti ad una verifica dell'idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo,
da allegare al fascicolo del fabbricato. Entro 5 anni, tutti i fabbricati con data di collaudo delle strutture superiore a
30 anni dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.
RECUPERO EDIFICI ABBANDONATI (art. 12)
L'Amministrazione comunale considera abbandonati gli edifici che non sono utilizzati per almeno il 90% della
superficie e di cui non è stata curata la manutenzione da più di 5 anni. Accertato lo stato di abbandono e di
dismissione delle aree e/o degli edifici, il Comune può diffidare le proprietà ad eseguire interventi di ripristino e
messa in sicurezza delle aree, nonché di recupero degli edifici. Qualora il proprietario non intervenga,
l'Amministrazione provvederà in via sostitutiva, addebitandone il costo e applicando una sanzione, e potrà attribuire
a tali beni un uso pubblico o recuperare le aree (ai sensi dell'art. 97 bis della LR 12/2005). Inoltre, se un richiedente
di nuovi interventi su aree libere fosse titolare di beni immobili in disuso e/o abbandonati, l'avvio degli interventi
sull'area libera sarà condizionato alla presentazione di una proposta di intervento dell'immobile in disuso e/o
abbandonato e all'avvio dei lavori relativi.
SALE DA GIOCO, DIVIETI (art. 13)
Non è autorizzata l'apertura di sale pubbliche da gioco o il trasferimento di una già esistente in edifici che si trovano
a meno di 500 metri da scuole pubbliche e private di ogni ordine e grado, locali di aggregazione giovanile, aree
verdi frequentate da bambini e ragazzi, caserme, chiese e luoghi di culto, ospedali, cliniche, RSA, luoghi di cura o di
particolare valore civico e culturale quali musei e sedi di associazioni e di volontariato che si dedicano alla pubblica
assistenza. Inoltre, non saranno ammesse in edifici o lotti funzionali che ospitano funzioni residenziali e in edifici (o
parte di essi), notificati o vincolati ai sensi del D. Leg. 42/2004.
DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE (art. 22)
Viene introdotta una nuova categoria edilizia, quella della "sostituzione edilizia", e cioè la «demolizione e
ricostruzione con la stessa volumetria del preesistente». Non si tratta dunque di ristrutturazione edilizia, come
invece stabiliva il Dl 69/2013 modificando il T.U. Edilizia, e dunque per realizzare la D&R con rispetto del volume ma
fuori sagoma, pur operando con Scia, si devono rispettare le norme del Pgt vigente. Una soluzione illegittima, in
base appunto al Dl 69, secondo l'Ordine degli architetti di MIlano, ma che secondo il Comune oltre a essere
legittima non creerebbe tutti i problemi paventati dai professionisti. Su questo punto ci sarà ancora battaglia.
segue
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legittima non creerebbe tutti i problemi paventati dai professionisti. Su questo punto ci sarà ancora battaglia.
TRASFERIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI (art. 34)
In attuazione del Pgt, il regolamento disciplina gli interventi diretti convenzionati, con i quali si prevedano l'utilizzo
dei diritti edificatori provenienti da perequazione, acquisizione e trasferimento di diritti edificatori, nonché da
incentivi.
ISTRUTTORIA PRELIMINARE FACOLTATIVA (art. 40)
Prima della presentazione dei progetti edilizi e per le opere di urbanizzazione è possibile presentare allo Sportello
unico una istanza per l'attivazione di un procedimento istruttorio preliminare, al fine di individuare le linee
fondamentali dell'intervento e la sua fattibilità, con provvedimento valido 9 mesi. L'istruttoria preliminare si deve
concludere in 30 giorni.
FASCICOLO DEL FABBRICATO (art. 47)
Obbligatorio per tutti gli edifici di nuova costruzione e per quelli oggetto di sostituzione o ristrutturazione edilizia e
ampliamento. Comprenede l'identificazione dell'edificio (con relativi dati e documenti catastali e edilizi), la
documentazione relativa alla struttura, gli elaborati su sicurezza e impiantistica.
NORME FLESSIBILI SULLA SLP (art. 76)
Non vengono computati fino al 10% della Slp complessiva (fino a un massimo di 500 mq di Slp) gli spazi per attività
comuni.
VARIANTI MINORI AI TITOLI ABILITATIVI (art. 72)
Possono essere fatte con semplice comunicazione asseverata nei seguenti casi:
• non incidano sulle volumetrie e sui parametri urbanistici;
• non alterino la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42 e successive modificazioni;
• non modifichino la categoria edilizia dell'intervento;
• non comportino modifiche delle destinazioni d'uso che determinano carenza di aree per servizi e attrezzature di
interesse generale o che non siano compatibili con la qualità dei suoli;
• non violino le eventuali prescrizioni contenute nel titolo abilitativo.
SEMINTERRATI (art. 90)
Possono essere adibiti a residenza o destinazioni assimilabili alla residenza i locali seminterrati che abbiano il
pavimento ad una quota non inferiore ad un 1 metro sotto il piano di spiccato, che garantiscano tutti gli altri requisiti
igienico-sanitari e che abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL.
SOTTOTETTI (art. 92)
Non vengono conteggiati nella Slp i vani sottotetto che presentino le seguenti caratteristiche:
- altezza media ponderale inferiore a 2,35 metri;
- superfici di ventilazione e aerazione inferiore a 1/15 della superficie del locale.
Norme più flessibili per il recupero: si considerano sottetti e possono essere recuperati a fini abitativi gli spazi
sottostanti la copertura di altezza massima interna superiore a 1,80 metri, misurata nel punto più alto. Tale requisito
deve sussistere in relazione a parti omogenee dell'edificio sottostante (si vedano i dettagli nel testo).
DEFINIZIONE DEGLI ALLOGGI (art. 98-99)
Diventano sufficienti 28 mq per definire un alloggio, 8 mq per le camere ad un posto letto e 12 mq per quelle a due
posti letto. I bagni non sono vincolati ad una superficie minima, l'importante è che possano contenere la dotazione
degli apparecchi sanitari previsti.
BAGNI CIECHI (art. 100, 103, 109)
A differenza del vecchio regolamento, è ammessa la realizzazione di bagni senza finestra nelle nuove costruzioni e
anche nel recupero di quelle esistenti. L'obbligo di finestra per i bagni (regolamento di Milano del 1999) è un vincolo
non presente in molti regolamenti edilizi italiani e quasi mai nel Nord Europa, ritenuto molto vincolante dagli
operatori, tale da impedire il recupero a fini abitativi di edifici non residenziali.
La Asl, che deve dare il parere vincolante su queste materie, resta però molto perplessa. Raccontano ad esempio
di casi di bagni ciechi ricavati abusivamente su alloggi, dove la ventilazione forzata si era rotta e si erano create
situazioni igieniche a forte rischio per la salute e la diffusione di malattie.
PREMIALITA' PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (art. 140-146 e schede allegate)
Come già previsto nel PGT, gli stabili che vengono riqualificati energeticamente acquistano un premio di edificabilità
che corrisponde al 15% della superficie del patrimonio edilizio esistente (limite massimo consentito dalla legge
regionale), senza possibilità di decadere. Precedentemente il premio era del 5% e scadeva dopo 5 anni. Una
particolare attenzione viene posta agli immobili di interesse storico-artistico che, nell'ambito di un processo di
recupero, migliorano anche le loro prestazioni energetiche.
7 luglio 2014
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