intervista

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Non abbiamo limiti di
investimento nel bel paese
Manel Vericat, Logicor: attivi sui grandi portafogli
di Marco Luraschi
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“Vogliamo essere i migliori nel mercato immobiliare logistico in
Italia”, con queste parole si presenta Manel Vericat, giovane MD del
Sud Europa di LogiCor, l’asset manager dell’immobiliare logistico
appartenente al colosso Usa Blackstone, e chiarisce l’obiettivo della
compagnia (presente in 10 Paesi in Europa e con sede a Londra) per
quanto riguarda l’Italia. Ad oggi Blackstone possiede nel nostro Paese 27
asset di proprietà e circa 900.000 mq, in Europa è il maggior proprietario
logistico con circa 8 mln di mq ed è il secondo gestore dietro Prologis.
Abbiamo incontrato Manel Vericat e l’Asset Manager
Italia Mario Costa a Milano negli uffici in zona Brera e abbiamo capito come i prossimi mesi saranno
densi di novità importanti per Logicor in Italia e per il
mercato logistico tricolore che attraversa un periodo
di forte interesse da parte degli investitori internazionali. Per esempio a breve sarà annunciato da parte
di Logicor l’acquisto e ristrutturazione di un importante asset a Fiumicino di 60.000 mq. “Abbiamo in
programma un importante ristrutturazione per questo stabilimento situato in un’area strategica. Siamo
convinti che il riposizionamento di questo asset darà
vita a una fortissima domanda da parte dei clienti”.
persona
manel vericat
società
Quando concretamente è tornato forte l’interesse
sull’Italia?
Siamo entrati nel mercato immobiliare logistico italiano agli inizi del 2014. La nostra strategia di crescita in un futuro prossimo è quella di continuare ad
individuare quelle opportunità che ci permettano di
acquistare asset funzionali in posizioni privilegiate
ad un prezzo inferiore al “replacement cost” ed ap-
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plicare le nostre competenze di asset management
pragmatiche e proactive per creare valore nel lungo
termine. Nella misura in cui continuiamo a individuare quelle opportunità che sono coerenti con la nostra
strategia, non ci vediamo nell’obbligo di porre dei
limiti ai nostri obiettivi e alla nostra espansione. Con
l’arrivo di Mario Costa, Asset Manager per l’Italia, abbiamo lavorato gomito a gomito con i nostri clienti
attuali e potenziali per capire le loro necessita logistiche per quello che riguarda i loro stabilimenti.
persona
Avete un target di investimento sull’Italia o degli
obiettivi nei prossimi due-tre anni?
Ci siamo mossi rapidamente e abbiamo intrapreso
misure coraggiose per costruire un’enorme piattaforma logistica tanto in Italia come in Europa. Non
abbiamo un obiettivo principale nel campo degli investimenti, il nostro focus è quello di acquistare grandi
portafogli piuttosto che concentrarci in asset singoli.
Ad ogni modo, attraverso Blackstone abbiamo potuto comprare quei portafogli che ci hanno permesso
di espanderci velocemente. Guardando avanti continuiamo a essere focalizzati sulla creazione di una
solida piattaforma in Italia capace di apportare flessibilità e un grande assortimento per la nostra base
clienti.
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Quali sono i settori più interessanti per la logistica
oggi?
L’e-commerce sicuramente, come Amazon o Zalando con società che già sono in Italia o vi stanno arrivando, il retail, il brick & mortar nel discount e nel
food che sono molto attivi in questi anni, il tessile
come H&M, Zara, Primark che hanno richieste importanti in tutta Europa.
iIQI
Mario Costa
di Logicor ha
partecipato
all’ultimo
Forum de
ilQI dedicato
al mercato
italiano
dell’immobiliare
logistico. Dalla
trasmissione
è emerso
che i recenti
investimenti
degli
internazionali
nel segmento
sono solo il
primo step di
un piano di
espansione di
lungo periodo.
Quali sono i trend in Italia per prezzi, rendimenti e
canoni?
In Italia i prezzi sono ancora interessanti per gli investitori, per quello che riguarda i rendimenti. Da quando siamo in Italia, febbraio 2014, abbiamo registrato
una variazione dei rendimenti di almeno 50/100 basis
point al ribasso. I canoni di locazione restano sotto
pressione, soprattutto laddove c’è molta disponibilità
di aree. Dipende molto dal mercato: per esempio su
alcune zone come Milano Sud i valori sono ancora
prossimi ai minimi storici, mentre su Milano Est non
c’è prodotto disponibile per la richiesta.
Com’è la situazione della vostra vacancy sul portafoglio?
Abbiamo ridotto abbastanza la vacancy soprattutto a
Tortona dopo il deal con In’s, dove abbiamo assorbito 50.000 mq in un anno, ora abbiamo ancora 20.000
mq disponibili, come altri 20.000 mq a Novara.
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A livello geografico quali sono le aree su cui puntate
maggiormente in Italia?
Sicuramente l’area di Milano, più ad Est, Bologna e,
come abbiamo detto Roma. Anche Verona, e il Nord
Est sono un corridoio interessante assieme a Torino.
Pensate che questa finestra di investimento
sull’Italia sia a termine?
L’Italia è sicuramente sotto i riflettori dato che gli investitori cercano sempre di più un ritorno importante dei loro investimenti in un contesto di bassi tassi
d’interesse. Se questo contesto economico persiste
e gli investitori continuano a concentrarsi negli utili
costanti che genera il mercato logistico immobiliare,
il rendimento potrebbe diminuire con un conseguente aumento dei prezzi. E questo significherebbe che
ancor oggi è un buon momento per investire in Italia.
Da investitori internazionali, quali sono i motivi che
frenano o preoccupano i capitali?
Rispetto agli altri paesi, il sistema legale italiano non
favorisce gli investitori poiché penalizza spesso i
proprietari. È un punto che preoccupa molto. Poi naturalmente c’è il tema fiscale: l’evoluzione degli ultimi anni non è favorevole a chi investe. In definitiva
queste sono due criticità che frenano gli investitori e
limitano l’attrattività dell’Italia.
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Può l’Italia vedere una ripresa più decisa che in
Europa?
Dal punto di vista macroeconomico ci sono condizioni favorevoli per l’Italia, l’euro è relativamente debole,
i tassi sono bassissimi e i costi dell’energia sono in
calo. Sono condizioni che possono aver un impatto
più forte in una regione con tante esportazioni come
il Nord d’Italia che altrove.
Insomma, come si può facilmente capire di carne al
fuoco c’è n’è parecchia, il mercato logistico italiano
può solo far tesoro di un investitore che non solo
vuole portare liquidità ma anche valorizzare e ristrutturare importanti asset sparsi sul territorio. Aspettiamoci allora buone nuove molto presto, Blackstone
fa sul serio, anche quando si parla dei buoni, vecchi
capannoni.
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