CONFERMA DEL PARERE DI CONGRUITA’ DELLA VENDITA
VENDITA
DI UNA PORZIONE IMMOBILIARE
IMMOBILIARE UBICATA
UBICATA IN
MILANO VIA TERTULLIANO 41
AFFERENTE
AFFERENTE AL“FONDO OLINDA”
OLINDA”
ALLA DATA DEL 9 MARZO 201
2011
MARZO 201
2011
Milano, 9 Marzo 2011
Spettabile
Prelios SGR S.p.A.
Via P. e Alberto Pirelli 25
20126 - MILANO
CONTRATTO N. 5090
CONFERMA DEL PARERE DI CONGRUITA’ DELLA VENDITA
VENDITA DI
DI UNA PORZIONE
PORZIONE
IMMOBILIARE
IMMOBILIARE IN MILANO VIA TERTULLIANO 41,
41, FACENTE
FACENTE PARTE DEL
PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO “OLINDA
“OLINDA”.
OLINDA”.
PREMESSA
PREMESSA
In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso in considerazione la porzione
immobiliare, costituita da un’unità commerciale in parte al piano terreno ed in parte
al piano interrato, facente parte dell’immobile sito in Milano via Tertulliano 41,
appartenente al Fondo Immobiliare Olinda, per la quale esprimiamo il nostro parere
di congruità relativamente al prezzo di possibile cessione, alla data del 9 Marzo
2011.
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene
immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa,
contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo:
a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di
tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per
effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le
condizioni di vendita e per portare a termine la vendita;
c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla
data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a
quelli esistenti alla data della valutazione;
d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia
caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese
in considerazione.
CRITERI DI VALUTAZIONE
Ai fini della conferma della congruità dei valori di vendita delle unità immobiliari che
costituiscono la porzione immobiliare in oggetto ci siamo attenuti a metodi e principi
valutativi di generale accettazione, in particolare ricorrendo al criterio di valutazione
del metodo comparativo o del mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto
ed altri simili, recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo
stesso mercato o su piazze concorrenziali.
Inoltre, la CB Richard Ellis Professional Services S.p.A. ha effettuato l’ispezione del
complesso immobiliare per rilevare, in aggiunta alle informazioni fornite dal cliente, i
dati ad esso relativi (qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.) necessari per lo
sviluppo della stima; ha analizzato inoltre i dati economici rilevati dal mercato
immobiliare locale, opportunamente elaborati onde adattarli alle specifiche
caratteristiche della proprietà in oggetto.
VERIFICA DI CONGRUITA’
Per effettuare la verifica di congruità del prezzo di vendita dell’unità immobiliare in
oggetto ne abbiamo attentamente analizzato le caratteristiche peculiari (quali
consistenza, piano, esposizione, affaccio, destinazione e tipologia funzionale,
caratteristiche costruttive, stato conservativo etc.) comparandole con altre unità
immobiliari di recente transazione o normalmente in vendita in immobili aventi
similari caratteristiche intrinseche ed ubicazionali.
La proprietà in oggetto è costituita da una piastra commerciale inserita in un piu'
ampio immobile costruito negli anni '60 ubicato in via Tertulliano, in una zona a sud
est dal centro cittadino, a circa un chilometro dalla fermata della metropolitana di
Porta Romana. La destinazione d'uso prevalente di zona e' residenziale di mediocre
livello, con presenza saltuaria di attivita' commerciali al piano terreno a servizio del
quartiere. La proprieta' si trova in zona ad alta densita' edificatoria, il fabbricato
consta di nove piani fuori terra e di uno interrato, e risulta a prevalente destinazione
residenziale. Ha la struttura portante di tipo tradizionale con pilastri e travi in
cemento armato gettato in opera. Le facciate sono intonacate ed in parte con
rivestimento in pannelli prefabbricati. La copertura risulta in parte piana e
impermeabilizzata, e in parte a falde in elementi metallici.
L’unità commerciale in oggetto, prospiciente la via Tertulliano, è costituita da un
livello fuori terra e da porzione del piano interrato rispettivamente della superficie di
mq. 512 e mq. 364; risulta da tempo sfitta ed ha pavimenti in marmo e ceramica,
divisori fissi, pareti intonacate al civile, e bagni con rivestimento in ceramica. I
serramenti esterni sono in vetro semplice con serrande in ferro. Dal punto di vista
impiantistico sono presenti gli impianti principali (riscaldamento centralizzato,
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elettrico e di illuminazione ed idrico-sanitario). Lo stato di manutenzione dell'unita'
immobiliare e' insufficiente, mentre quella dell'edificio e' più che sufficiente.
Il mercato immobiliare italiano perdura, ormai da oltre due anni, in una fase di
contrazione della domanda derivante principalmente dalla situazione recessiva
dell’economia che ha colpito l’Italia e l’intera Europa.
Tale perdurante congiuntura economica ha avuto un pesante impatto sull’apparato
produttivo, ed in genere su tutti i comparti non residenziali, con consistente riduzione
generale della domanda e conseguente aumento quantitativo dell’offerta (anche
solo per accumulo di invenduto nonostante il generale contenimento dell’attività
produttiva), dilatazione consistente dei tempi di commercializzazione, stagnazione o
leggero calo dei prezzi di possibile vendita e proporzionamente maggiore calo dei
canoni di locazione.
A questa situazione congiunturale si sommano limitazioni e difficoltà di accesso al
credito con conseguente difficoltà a concludere transazioni di vendita nel breve
periodo, ragione per cui un potenziale acquirente, magari dotato di opportuna
quantità di mezzi propri, può, abbastanza facilmente, spuntare sconti interessanti
rispetto ai prezzi inizialmente richiesti.
Per tali ragioni riteniamo che il prezzo di € 900.000,00 offerto per l’acquisto
dell’unità commerciale sopra citata, peraltro significativamente superiore (+12,5%)
rispetto al suo più probabile valore di mercato, da Noi determinato al 31 Dicembre
2010, possa confermarsi sicuramente non inferiore al suo più probabile valore di
Mercato, ma giustificabile ed appetibile per un possibile utilizzatore che necessiti di
spazi commerciali di tale articolazione, consistenza e disponibilità immediata,
pertanto ritenibile congruo alla data del 9 Marzo 2011.
In fede.
CB Richard Ellis
Professional Services S.p.A.
Francesco Abba
(Managing Director)
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