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Giurisprudenza
Sommario
CAPITOLO 1 – Principi generali
CAPITOLO 2 – Le spese condominiali
CAPITOLO 3 – I soggetti obbligati
CAPITOLO 4 – I criteri generali di ripartizione
CAPITOLO 5 – Le tabelle millesimali
CAPITOLO 6 – Ripartizione delle spese e parti comuni
CAPITOLO 7 – Scale e ascensori
CAPITOLO 8 – Soffitti, volte, solai e balconi
CAPITOLO 9 – Lastrici solari e terrazze a livello
ad uso esclusivo
CAPITOLO 10 – Le spese per gli impianti comuni
CAPITOLO 11 – Il rimborso delle spese anticipate
CAPITOLO 12 – Scioglimento del condominio, perimento
dell’edificio e spese di ricostruzione
CAPITOLO 13 – La riscossione degli oneri condominiali
e il recupero delle morosità
CAPITOLO 14 – Le obbligazioni condominiali
CAPITOLO 15 – Il conto corrente condominiale
CAPITOLO 1 – Principi generali
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 aprile 2016, n. 7704
CONDOMINIO - Parti comuni - Androne e scala - Esclusione della
contitolarità per caratteristiche strutturali dell’immobile - Ammissibilità.
(C.c., articoli 1051, 1055, 1117, 1118 e 2697)
Le scale danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio,
se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Le
obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo
all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo
caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la
destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del
titolo contrario.
PUBBLICAZIONE
Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2016, n. 21
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2013, n. 2049
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Deliberazione assembleare di approvazione della
spesa - Obbligo di contribuzione da parte dei condomini - Sussistenza Rilevanza delle vicende del rapporto obbligatorio tra condominio e creditori
dello stesso - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese,
adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei
condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti
l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle
partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il
condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa
dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri
condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento, né può dedurre che il
pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la
gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all’obbligazione verso
quest’ultimo, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da
rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa
per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.
PUBBLICAZIONE
La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2013, 6, pg. 797
CED, Cassazione, 2013
Giudice di Pace di Campobasso, sentenza 5 aprile 2016, n. 133
Le spese condominiali di natura straordinaria, in virtù del loro carattere
occasionale, si prescrivono con il decorso del termine ordinario di prescrizione
decennale. Al contrario, sono soggette al più breve termine di prescrizione
quinquennale le spese condominiali fisse, quali quelle per la pulizia o la
manutenzione ordinaria dell’edificio, rivestendo esse natura periodica, in quanto
obbligazioni soggette al rinnovo ogni anno o in termini più brevi. Di talché, nella
specie non può trovare accoglimento l’opposizione al decreto ingiuntivo emesso
per il pagamento di somme dovute a titolo di spese straordinarie condominiali (per
rifacimento balconi e facciata), sul rilievo dell’intervenuta prescrizione del diritto,
giacché non risulta maturato il termine decennale a tal fine richiesto.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
CAPITOLO 2 – Le spese condominiali
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, sentenza 25 marzo 2004, n. 5974
Condominio – Spese di conservazione – Spese di godimento - Distinzione
In tema di condominio, sono diversi la funzione ed il fondamento delle spese per la
conservazione e delle spese per l’uso, distinti in linea di principio dall’art. 1104 c.
c. che, sebbene dettato in tema di comunione, in ragione della portata generale si
applica anche al condominio negli edifici. È differente lo scopo, cui le distinte
obbligazioni adempiono, ed è dissimile il fondamento, in virtù del quale le
obbligazioni (di concorrere alle spese per la conservazione e per l’uso delle parti
comuni) si ascrivono ai condomini. La diversità si riconduce alla distinzione tra
l’utilizzazione oggettiva e l’uso soggettivo delle parti comuni. Le spese per la
conservazione - in conformità con lo scopo e con il fondamento, consistenti
rispettivamente nel mantenimento della integrità, cioè del valore capitale, delle
cose, degli impianti e dei servizi comuni e nella loro utilizzazione obbiettiva - si
imputano ai condomini in ragione del collegamento immediato tra l’appartenenza
ed i contributi. Le spese per l’uso - in consonanza con il fine e con la ratio,
configurata dal godimento soggettivo e dagli oneri determinati dal costo - si
ripartiscono i relazione alla misura dell’uso
PUBBLICAZIONE
Archivio delle locazioni e del condominio, 2004, 5, 568, con nota di De Tilla M.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, sentenza 17 giugno 2015 n. 12479
In tema di approvazione del costo definitivo dei lavori di manutenzione di un
edificio in condominio e del relativo piano di ripartizione finale, l’aumento (anche
significativo) dei costi non è di per sé indice di esecuzione di opere non
preventivate e di conseguenza non (sempre) è necessaria la maggioranza prevista
dal quarto comma dell’art. 1136 c.c., potendo bastare anche quella semplice
connessa alla convocazione nella quale s’è svolta la riunione.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale di Firenze, sentenza 25 agosto 2015, n. 2839
Condominio - Spese anticipate – art. 1134 c.c. – concetto di urgenza
Il concetto di urgenza individua la stretta necessità, immediata ed impellente e,
dunque, l’impossibilità di differire la erogazione della spese senza danno o pericolo
di danno alla cosa comune secondo il criterio del buon padre di famiglia
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 novembre 2014, n. 25145
Comunione e condominio - condominio - spese condominiali - riparazioni art. 1136 c.c. comma 4 - riparazioni straordinarie - esborso necessario giudice - valutazione
L’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136 c.c., comma 4, (approvazione con
maggioranza degli intervenuti rappresentanti meta’ del valore dell’edificio), della
“notevole entita’“ delle riparazioni straordinarie e’ rimessa, in assenza di un
criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi
deduce l’illegittimita’ della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per
sostenere il suo assunto); il giudice, d’altro canto, puo’ tenere conto senza esserne
vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del
rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente
sui singoli condomini.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2014
Tribunale di Firenze, sentenza 8 marzo 2016, n. 972
Qualora le spese per l’innovazione sia sostenuta solo da un condomino si applica
l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della res comune,
purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri condomini di
farne uguale uso secondo il loro diritto. In caso di installazione dell’ascensore in un
edificio che ne sia privo, l’innovazione può essere attuata a cura e spese di taluni
condomini, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque
tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione
dell’impianto ed in quelle di manutenzione dell’opera. In siffatta ipotesi occorre
poi procedere ad una valutazione comparativa delle opposte esigenze, ad esempio,
bisogna considerare se la predetta struttura è richiesta per la presenza di una
persona portatrice di handicap e, dunque, per rimuovere le barriere architettoniche,
perché in tal caso tale esigenza è prevalente rispetto alle esigenze di tutela della
proprietà e degli interessi economici (come accaduto nella fattispecie ove
l’installazione dell’ascensore si era resa necessaria per consentire il libero
movimento di una persona disabile, convivente con i convenuti, tanto più che il
bene condominiale di cui l’attore rivendicava il completo utilizzo era stato solo
ridimensionato ma non reso inservibile ed, altresì, il decoro architettonico non era
stato pregiudicato per gli accorgimenti adottati nel realizzare la struttura)
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale di Aosta, civile, sentenza 22 marzo 2016, n. 89
In tema di condominio, laddove venga installato un ascensore in un edificio che ne
sia originariamente sprovvisto, vanno ravvisati gli estremi della innovazione ex art.
1120 c.c., con conseguente necessità di preventiva autorizzazione dell’assemblea a
maggioranza qualificata. Peraltro, tale tipo di installazione rappresenta un servizio
suscettibile di separata utilizzazione, dunque attuabile anche a cura e spese di
alcuni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare
in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di
esecuzione dell’impianto ed a quelle di manutenzione dell’opera.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 febbraio 2016, n. 3858
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - IN
GENERE (NOZIONE, DISTINZIONI) - Eliminazione delle barriere
architettoniche - Diritto dei soggetti disabili - Natura - Diritto personalissimo
intrasmissibile - Esclusione - Conseguenze - Fattispecie.
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989
costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di
carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli
edifici, sicché il diritto al mantenimento ed all’uso dei dispositivi antibarriera (nella
specie, un dispositivo servo scale), installati (anche provvisoriamente) in presenza
di un soggetto residente portatore di “handicap”, non costituisce un diritto
personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte
dello stesso.
PUBBLICAZIONE
La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2016, 4, pg. 390
Tribunale di Milano, Sezione 13 civile, sentenza 6 ottobre 2014, n. 11707
CONDOMINIO - CONDOMINIO - PRESUPPOSTI DI VALIDITÀ DELLE
DELIBERE ASSEMBLEARI - CONTENUTO DEL VERBALE INDICAZIONE DEI NOMINATIVI DEI CONDOMINI PARTECIPANTI
ALL’ASSEMBLEA E DEGLI ASSENTI - INDICAZIONE DELLE QUOTE
MILLESIMALI DI OGNUNO
In materia condominiale, ai fini della validità delle delibere assembleari devono
essere individuate e riportate nel relativo verbale, i nominativi dei condomini
dissenzienti ed assenzienti oltre ai valori delle quote millesimali di ognuno e ciò
pur in assenza di una espressa disposizione di legge in tal senso. Tale
individuazione si rende necessaria per la verifica dell’esistenza della maggioranza
richiesta dalla legge ai fini della validità delle deliberazioni, ovvero facendo
riferimento all’elemento reale, qual è la quota proporzionale dell’edificio espressa
in millesimi. Inoltre, poiché il potere di impugnazione delle deliberazioni è
riservato ai condomini dissenzienti, ed agli assenti, è necessario indicare, fin dal
momento dell’espressione del voto, i partecipanti al condominio legittimati ad
impugnare la deliberazione.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Tribunale Salerno, Sezione 1 civile, Ordinanza 30 aprile 2015
Condominio di edifici. Impianto di videosorveglianza. Istallazione da parte di
un condomino sulle parti comuni - Videosorveglianza parti comuni
dell’edificio condominiale - Normativa specifica - Coordinamento con quella
in materia di privacy - Conseguenze - Impianto - Ipotesi di legittimità ed
illegittimità
In materia di installazione di impianti volti a consentire la videosorveglianza sulle
parti comuni dell’edificio condominiale, la norma di cui all’art. 1122 ter c.c., va
necessariamente coordinata con l’art. 134, D.Lgs. n. 196 del 2003, che riserva al
Garante della privacy la promozione di un codice di deontologia e di buona
condotta per il trattamento dei dati personali effettuato con strumenti elettronici di
rilevamento di immagini, la cui osservanza costituisce condizione essenziale per la
liceità e correttezza del trattamento dei dati personali effettuato da soggetti privati e
pubblici. Di talché installazione di impianti volti a consentire la videosorveglianza
sulle parti comuni dell’edificio condominiale deve ritenersi legittima allorquando
l’inquadratura riprenda la zona immediatamente di fronte alla porta di casa, ed
illegittima allorquando abbia ad oggetto la zona condominiale corrispondente al
pianerottolo o alle scale o alle porte d’ingresso degli appartamenti confinanti.
(Nella specie l’accertata sussistenza del concreto pericolo di pregiudizio della sfera
privata del reclamante rispetto al godimento ed utilizzo delle parti comuni
dell’edificio che rientrano nel possibile angolo visuale della telecamera, impone, in
accoglimento dell’ordinanza reclamata, di ordinare la rimozione dell’apparecchio
di videosorveglianza per cui è causa).
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Trib. Firenze Sez. II, 29-01-2016
COMUNIONE E CONDOMINIO - Assemblea dei condomini in genere Condominio di edifici in genere – dissenso alle liti
Non basta che il condomino manifesti il suo dissenso in ordine alla lite durante
l’assemblea, né è necessario che egli sia stato presente e dissenziente in assemblea,
posto che la separazione di responsabilità è ammessa anche per gli assenti. Occorre
invece che egli notifichi all’amministratore la sua separazione da responsabilità,
entro il termine di 30 giorni dalla data dell’assemblea, se era presente, o dalla data
della comunicazione del verbale, se era assente. La dichiarazione del condomino
dissenziente, di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini,
per il caso di soccombenza del condominio nelle liti che l’assemblea condominiale
ha deliberato, è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale, da portarsi, in
quanto tale, tempestivamente a conoscenza dell’amministratore, o di chi altri
rappresenti il condominio, ma per il quale non sono necessariamente richieste
forme solenni, né la notificazione a norma della legge processuale, ma è sufficiente
anche una raccomandata con avviso di ricevimento
FONTI
Massima redazionale, 2016
Giudice di Pace Milano, civile, Sentenza 19 maggio 2016, n. 5046
Impugnazione delibera assemblea condominiale. Spese - Spese condominiali Ripartizione - Criterio legale - Diversa convenzione - Ammissibilità Presupposto - Necessario accordo di tutti i condomini - Difetto - Nullità
delibera
L’inciso finale dell’art. 1123, comma 1, c.c., ove, dettato il criterio di ripartizione
delle spese condominiali, fa salva una diversa convenzione, ha portata generale e
comporta che solamente con l’accordo di tutti i condomini è possibile derogare a
quanto stabilito dalla norma in materia di ripartizione delle spese. Ne consegue la
illegittimità della delibera condominiale che pone a carico di uno solo dei
condomini, in assenza del relativo consenso, spese manutentive concernenti lavori
straordinari eseguiti presso la relativa unità immobiliare resisi necessari per la
individuazione e per la eliminazione di cause di infiltrazioni di acqua. Nel caso
concreto, verificatasi la innanzi descritta circostanza, la totale assenza di
motivazione della delibera sul punto, in uno con l’assenza di consenso di parte
attrice, si è inevitabilmente tradotta in un intollerabile mero arbitrio dell’assemblea
condominiale, il cui amministratore non ha mai spiegato le ragioni per le quali
l’intervento manutentivo era da imputare in modo esclusivo all’attrice. Si impone,
pertanto, la declaratoria di nullità della delibera impugnata.
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 27 aprile 2016, n. 5195
Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Nullità - Delibera di approvazione
del consuntivo che addebiti ad un condomino spese personali - Violazione dei
criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c. - Violazione delle
prerogative assembleari di cui all’art. 1135 c.c. - Sussistenza.
È affetta da nullità la delibera con cui l’assemblea condominiale - esercitando un
potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un
condomino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti
dall’art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall’art. 1135 c.c.
PUBBLICAZIONE
La Tribuna, Archivio delle locazioni e del condominio, 2016, 4, pg. 413
CAPITOLO 3 – I soggetti obbligati
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2015, n. 1674
Responsabilità civile - Solidarietà - In genere - Responsabilità da cose in
custodia di proprietà condominiale - Solidarietà tra singoli condomini Sussistenza - Fondamento
Il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace
alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ.,
norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire
coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia
un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei
singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia,
presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051
cod. civ., non può essere imputata né al condomino, quale ente di sola gestione di
beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2015
Tribunale Bari, Sezione 3 civile, Sentenza 10 marzo 2016, n. 1355
Spese condominiali - Comunione e condominio - Condominio negli edifici Spese condominiali - Recupero delle spese - Azione - Legittimazione passiva.
In materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del
diritto, strumentale a esigenze dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto
non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue
che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario
dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione
continuativa di comportamenti propri del condomino. In caso di azione giudiziale
dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di un’unità
immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario
di detta unità e non anche chi possa apparire come tale.
PUBBLICAZIONE
Il Sole 24 Ore, Consulente Immobiliare, 2016, 1001, pg. 1134
Tribunale di Torino Sez. III, 03-11-2015
COMUNIONE E CONDOMINIO - Azioni giudiziarie – Principio di
apparenza
In materia condominiale è esclusa l’operatività del principio dell’apparenza
ritenendosi che in caso di azione giudiziale promossa dall’amministratore del
condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità
immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario
di detta unità e non anche colui il quale possa apparire tale poiché difettano, nei
rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso,
le condizioni per l’operatività del predetto principio, strumentale essenzialmente ad
esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra
parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della
proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della
gestione condominiale.
FONTI
Massima redazionale, 2016
Tribunale Genova, Sezione 3 civile, Sentenza 13 giugno 2014, n. 2215
Esigibilità dei crediti condominiali - Condominio - Spese condominiali Condanna del conduttore - Onere probatorio cui è tenuto il locatore Produzione dei rendiconti condominiali approvati dall’assemblea ed
assolvimento dell’onere probatorio cui è tenuto il locatore
In materia condominiale il credito per oneri accessori diventa esigibile se il
locatore che domandi la condanna del conduttore al pagamento delle spese
condominiali, a fronte delle contestazioni di quest’ultimo, assolve l’onere
probatorio su di esso incombente, ai sensi dell’art. 2697 c.c., di provare i fatti
costitutivi del proprio diritto e, quindi, l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di
ripartizione del rimborso richiesto. Tale onere è adempiuto dal locatore che
produca i rendiconti condominiali approvati dall’assemblea, da cui risultino non
solo i vari criteri di ripartizione seguiti in generale, ma anche specificamente il
valore cui corrisponde la quota proporzionale di spesa gravante sull’immobile
locato e sugli altri immobili del complesso, rendendo così possibile al conduttore il
controllo sulla realtà delle spese e sull’ammontare delle quote a suo carico.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 28 maggio 2015, n. 11024
Comunione e condominio – Separazione - Mantenimento - Spese condominiali
- Rientrano.
Il marito separato e condannato al versamento delle spese ordinarie e straordinarie
degli immobili è tenuto a pagare anche le spese condominiali.
Se l’accordo di divorzio prevede il pagamento da parte dell’ex marito delle spese
ordinarie e straordinarie degli immobili lasciati alla moglie, allora costui è tenuto a
pagare le spese condominiali, ovvero tutte quelle somme che, pur non avendo un
rapporto diretto con l’immobile, hanno una inerenza con i beni stessi. Per la
Cassazione non è possibile per limiti lessicali non ricomprendere tra le spese
ordinarie o straordinarie anche le spese condominiali. Nel caso di specie, i giudici
di legittimità hanno respinto l’appello di un uomo contro la decisione della Corte
territoriale che lo aveva condannato al pagamento delle spese di irrigazione del
giardino condominiale dove viveva la ex moglie.
PUBBLICAZIONE
Guida al Diritto, 2015, 25, pg. 81, annotata da A. Moramarco
CAPITOLO 4 – I criteri generali di ripartizione
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 giugno 2015, n. 13296
Condominio - Tabelle millesimali - Regolamento condominiale - Suddivisione
delle spese condominiali - Attribuzione dei millesimi ai condomini - Criteri Accordo per la modifica consensuale dei criteri di ripartizione - Ripristino
degli originari valori millesimali - Presupposti - Tacita modifica per
factaconcludentia - Protratta approvazione delle delibere condominiali Effetti - Identificazione delle quote di partecipazione al condominio - Sentenza
della corte di cassazione a sezioni unite 184477 del 2010 - Documentazione
ricognitiva - Volontà consapevole dell’assemblea - Elementi probatori Valutazione del giudice di merito
La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta
dell’obbligo contributivo del condomino, che e’ nella legge prevista, ma solo come
parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione
tecnica; l’atto di approvazione della tabella, che non ha natura negoziale, fa capo
ad una documentazione ricognitiva di tale realtà.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 16 ottobre 2015, n. 21028
Condominio negli edifici - Beni e servizi comuni - Spese - Di conservazione e
d’uso - Distinzione - Criteri di ripartizione - Individuazione - Fattispecie
concernente il criterio di ripartizione delle spese conseguenti a lavori di
ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale
In tema di oneri condominiali, si distinguono spese occorrenti per la conservazione
dell’immobile e spese funzionali al godimento dello stesso, avendo ciascuna di esse
una diversa funzione ed esigenza. In particolare, i contributi per la conservazione
del bene condominiale sono dovuti in ragione dell’appartenenza e si dividono in
proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo connesso alla
destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi, in
quanto necessarie a custodire e preservare il bene comune in modo che perduri nel
tempo senza deteriorarsi. Diversamente, le spese d’uso traggono origine dal
godimento soggettivo e personale, ripartendosi in proporzione alla concreta misura
di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza,
riguardando l’utilità che la cosa comune offre in concreto
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 agosto 2014, n. 17880
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Criterio di riparto ex art. 1123, secondo comma,
cod. civ. - Ambito di applicazione - Spesa di adeguamento dell’impianto
elettrico condominiale - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1123, secondo comma, cod. civ. si
applica per le spese attinenti alle parti e ai servizi che, per loro natura, sono
destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, sicché esso non trova
applicazione per la spesa di messa a norma dell’impianto elettrico condominiale, il
quale, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., in mancanza di titolo contrario, è
comune a tutti i condomini.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Tribunale Firenze, Sezione 3 civile, Sentenza 19 febbraio 2015, n. 542
I condomini che decidono, unilateralmente, di distaccare le proprie unità
immobiliari dall’impianto centralizzato di riscaldamento, non possono sottrarsi al
contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo
configurabile una rinuncia alla proprietà dello stesso. Tuttavia, ove i loro
appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per
l’uso, in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i
condomini possono ricavare dalla cosa comune
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale Campobasso, civile, Sentenza 8 ottobre 2014, n. 753
Impugnazione di delibera assembleare - Condominio di edifici - Impianto di
riscaldamento centralizzato - Sostituzione della caldaia - Spese - Ripartizione
in relazione alle quote millesimali - Erroneità - Ipotesi - Locale che non
usufruisce del riscaldamento centralizzato – Fattispecie
In materia di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la sostituzione
della caldaia dell’impianto centralizzato in relazione alle quote millesimali di
proprietà di ciascun condomino, non può aver luogo nell’ipotesi in cui il locale di
proprietà di un condomino non abbia mai usufruito, né usufruisca del predetto
riscaldamento. Le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni
dell’edificio, invero, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in
misura diversa, sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, con
la conseguenza che laddove la possibilità dell’uso sia esclusa, va escluso anche
l’onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo
servizio. Nella specie, accertato che il locale di proprietà della parte ricorrente non
ha mai beneficiato del riscaldamento condominiale, tanto da rendere necessaria la
installazione di una diversa ed autonoma fonte di calore, non può ritenersi
giustificata la ripartizione, anche a suo carico, delle spese per la sostituzione della
caldaia come effettuata dal Condominio.
PUBBLICAZIONE
Ventiquattrore Avvocato, 2016, 6, pg. 40, annotata da L. Avigliano
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, sentenza 17 giugno 2016, n. 12641
La negazione di un’ipotetica legittimazione e capacità processuale autonoma o
sostitutiva del condominio parziale rispetto al condomino dell’intero edificio,
ovvero della facoltà dello stesso di agire mediante un proprio distinto
rappresentante a difesa dei diritti comuni inerenti alle parti oggetto della più
limitata contitolarità di cui all’articolo 1123 c.c., comma 3, è corroborata dalla
considerazione che i criteri di ripartizione delle spese necessarie per provvedere
alla manutenzione delle parti comuni, stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1125 e
1126 c.c., non possono mai influire sulla legittimazione del condominio nella sua
interezza, ne’ sulla rappresentanza del suo amministratore estesa a tutti i condomini
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale Lecce, Sezione 1 civile, Sentenza 26 aprile 2016, n. 2077
Impugnazione di delibera condominiale - Regolamento condominiale Disposizioni non connesse tra loro - Modifica e/o annullamento - Votazione in
blocco - Deliberazione - Illegittimità
È illegittima la delibera dell’assemblea condominiale che abbia previsto una
votazione in blocco di modifica e/o annullamento di più disposizioni del
regolamento contrattuale per nulla connesse tra di loro (nella specie dal divieto di
sciorinio dei panni alla sosta dei veicoli alle spese condominiali). In tal modo,
invero, il condomino non è posto nelle condizioni di scegliere quale modifica
approvare, ma unicamente di accettare unitariamente la proposta relativa a più
punti solo perché interessato all’approvazione di uno di essi.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 28 settembre 2016 n. 19212
Comunione e condominio – compravendita - Opponibilità regolamento a
nuovi acquirenti
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre
limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro
esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono
vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente
dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di
condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o
accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. La trascrizione,
salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure
costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente
incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito
prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell’operatività
dell’istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino
in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano.
Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene
espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente
trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito
come libero, né l’acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il
meccanismo della “inopponibilità”. In questo senso è univocamente orientata la
giurisprudenza di legittimità.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 20 marzo 2015, n. 5657
Condominio negli edifici - Regolamento di condominio - Clausole - Natura
regolamentare tipica e natura contrattuale - Distinzione - Clausola che limita
ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili - Limitazione
del diritto di proprietà - Configurabilità - Accettazione o approvazione
unanime - Necessità - Deliberazione assembleare maggioritaria – Nullità
Nell’ambito dei regolamenti condominiali devono essere distinte le clausole con
contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono
essere approvate all’unanimità. Una clausola che limita ad un determinato uso un
immobile escludendo gli altri possibili costituisce limitazione del diritto di
proprietà. Pertanto, le norme del regolamento condominiale, che incidono sulla
utilizzabilità e sulle destinazione delle parti dell’edificio, in particolare sullo stato
giuridico di una cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere
convenzionale e, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono
essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati,
e, se invece deliberate dall’assemblea condominiale, debbono essere approvate
all’unanimità. Non potendo formare oggetto di decisione assembleare a
maggioranza, sono assolutamente nulle le relative deliberazioni delle assemblee
condominiali lesive dei diritti di proprietà comune
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
CAPITOLO 5 – Le tabelle millesimali
Corte di Cassazione, Sezione Unite civile, Sentenza 9 agosto 2010, n. 18477
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Regolamento di
condominio - Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà
(millesimazione) - Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione
- Atto di natura negoziale - Esclusione - Consenso unanime dei condomini Necessità - Esclusione - Maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod.
civ. - Sufficienza.
In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di
quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il
medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini,
essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136,
secondo comma, cod. civ.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2010
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 giugno 2015, n. 13296
Condominio negli edifici - Regolamento di condominio - Tabelle millesimali Deliberazione assembleare di approvazione delle tabelle millesimali - Fonte
diretta dell’obbligo contributivo del condomino - Esclusione - Parametro di
quantificazione del predetto obbligo - Sussistenza
La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta
dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come
parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione
tecnica; l’atto di approvazione della tabella, che non ha natura negoziale, fa capo
ad una documentazione ricognitiva di tale realtà
PUBBLICAZIONI
Massima redazionale, 2015
Corte di Cassazione, Sezione II civile 28 agosto 2015, n. 17268
Comunione e condominio – Impugnazione delibere assembleari - Spazi
comuni ai box auto di proprietà esclusiva
In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono mille,
se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla
legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini. In questi termini è appena il
caso di ribadire che il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. , nei
confronti delle deliberazioni assembleari condominiali - e la disciplina relativa,
anche in ordine alla decadenza - riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e
non quelle nulle.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 13 maggio 2013, n. 11387
Secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U (Cass. Sentenza n. 18477
del 09/08/2010) l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di
revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere
approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2. Al riguardo, le S.U.,
dopo un’ampia e dettagliata rassegna critica della precedente, non univoca e
variegata giurisprudenza di questa S.C. in tema di approvazione e modifica delle
tabelle millesimali, ha posto finalmente un punto fermo alla controversa questione,
in relazione ai criteri richiesti per l’approvazione o la modifica delle tabelle
millesimali. Le S.U., in specie, si sono così espresse: “Una volta chiarito che a
favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle
millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente
che tali tabelle, in base all’articolo 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di
condominio, il quale, in base all’articolo 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea
a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto
all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico
concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per
il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere
(sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è
puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla
approvazione”. “In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il
quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa
disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la
approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti
di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione
delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati
possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex articolo 69 disp. att. c.c..
Conclude quindi la Suprema Corte: “Alla luce di quanto esposto deve, quindi,
affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso
unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui
all’articolo 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo
ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016.
Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile, Sentenza 16 marzo 2015, n. 1732
Impugnazione della delibera condominiale - Riparazione del cortile
condominiale o viale di accesso all’edificio condominiale - Copertura per i
locali sotterranei - Immobili di proprietà esclusiva di un singolo condomino Ripartizione delle relative spese - Inapplicabilità dell’art. 1126 c.c. - Ratio Piazzale soggetto ad un maggiore deterioramento - Applicazione analogica
dell’art. 1125 c.c. - Fattispecie - Manutenzione del piazzale - Copertura del
locale degli appellati - Impossibilità di accollare in misura preponderante tale
onere sugli appellati - Correttezza dell’annullamento della delibera impugnata
Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale o viale di
accesso all’edificio condominiale, che funge anche da copertura per i locali
sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione
delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. Ed
infatti, tale norma, destinata a regolamentare la distribuzione delle spese afferenti
ai lastrici solari di uso esclusivo, ossia a quelle porzioni che, pur essendo utilizzate
solo dal proprietario dell’ultimo piano, sono poste nella sommità dell’edificio ed
assolvono, quindi, alla funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, non è
pertinente alla fattispecie sopra descritta, ove il piazzale che dà accesso al
condominio è posto a livello stradale ed, essendo destinato a passaggio pubblico, è
soggetto ad un maggiore deterioramento rispetto a quello del lastrico solare in uso
ad un solo condomino. Di talché, si deve procedere ad un’applicazione analogica
dell’art. 1125 c.c., che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della
parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore
a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione, in
tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato
dall’art. 1123, comma 2, c.c.. A fronte di siffatti principi, nella fattispecie, si è
evidenziato che la manutenzione del piazzale, ancorché lo stesso fungeva da
copertura al locale degli appellati, non poteva gravare, come invece era stato
statuito dalla delibera oggetto di impugnazione, in misura preponderante su questi
ultimi, atteso che, diversamente opinando, essi si sarebbero trovati a subire le
conseguenze di un’usura di carattere eccezionale, ben superiore rispetto a quella
attribuibile al titolare esclusivo del lastrico solare. Conseguentemente, la delibera
de qua era stata correttamente annullata in primo grado.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
CAPITOLO 6 – Ripartizione delle spese e parti comuni
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 20 gennaio 2015, n. 873
COMUNIONE E CONDOMINIO - PARTI COMUNI - UTILIZZO DEL
LUCERNARIO
Anche nell’ipotesi in cui la base del cortile o cavedio o pozzo luce sia di proprietà
esclusiva di un solo condomino, nondimeno la soprastante colonna di spazio di tale
pozzo luce si presume di natura condominiale, in mancanza di una espressa
previsione di segno contrario nel titolo di proprietà
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Tribunale di Foggia, sentenza 13 maggio 2016, n. 1529
Il lucernario ha natura condominiale se svolge la funzione esclusiva di illuminare
ed areare l’intercapedine condominiale e se costituisce unico accesso alla stessa per
eventuali interventi di manutenzione alle condotte dell’impianto fognario comune.
Ne discende, pertanto, la esclusiva responsabilità del condominio, ex art. 2051 c.c.,
da omessa custodia e manutenzione, in ordine al cedimento del lucernario ed alla
conseguente rottura delle tubazioni condominiale che hanno causato fenomeni
infiltrativi nell’immobile di proprietà esclusiva
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Giudice di Pace di Milano, Sezione VI, sentenza 23 gennaio 2016 n. 804
COMUNIONE E CONDOMINIO - Parti comuni dell’edificio - Spese della
comunione e del condominio – Cortile – esclusione
La disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni del condominio ex art.
1123-1125 c.c. è suscettibile di deroga con atto negoziale, attraverso una
convenzione che ripartisca dette spese tra i condomini in misura diversa da quella
legale, potendosi addirittura stabilire l’esenzione totale o parziale per taluno dei
condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime, incluse anche quelle di
conservazione in ordine ad una determinata cosa comune, previo consenso
unanime.
FONTI
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 maggio 2015, n. 10209
Condominio negli edifici - Facciata - Balconi - Balconi “aggettanti” - Bene di
proprietà esclusiva - Rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale Proprietà comune - Configurabilità - Condizioni
In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un
“prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via
esclusiva al proprietario di questa; debbono invece considerarsi beni comuni a tutti
i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore,
quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole
PUBBLICAZIONI
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 giugno 2016, n. 12237
Condominio - Cessione del diritto d’uso - Servizio di portineria - Acquirente a
titolo particolare - Cosa data in precedenza dal venditore in comodato Diritto di cessazione del godimento del bene - Ottenimento della piena
disponibilità della cosa.
Chi acquista il locale portineria di un condominio non può vedersi opporre la
volontà del costruttore dell’edificio sulla destinazione dello spazio. La scelta del
costruttore di concedere al condominio un locale dove esercitarvi il servizio di
portineria, infatti, è volontaria e non può trasmettersi ai successivi acquirenti. Ad
affermarlo è la Cassazione che risolve la controversia tra un condòmino, neo
aggiudicatario ad un’asta del locale in precedenza adibito a locale portineria, e il
Condominio che pretendeva che tale locale continuasse ad essere adibito a tale uso.
Per la Corte, la concessione del locale a luogo di esercizio del servizio di portineria
da parte del costruttore è frutto della volontà personale di quest’ultimo e non si
trasforma in un «un vincolo di destinazione suscettibile di trasmettersi a mo’ di
obbligazione propter rem nei confronti dei successivi acquirenti».
PUBBLICAZIONE
Guida al Diritto, 2016, 38, pg. 51, annotata da A.A. Moramarco
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 26-06-2015, n. 13295
Condominio – intercapedine – pertinenze
Al fine di configurare il vincolo pertinenziale fra beni immobili distinti ed
autonomi, occorre un requisito soggettivo, ovvero l’atto di destinazione della res
adibita a servizio od ornamento di quella principale da parte del proprietario della
cosa principale che sia proprietario od abbia la disponibilità giuridica anche di
quella accessoria, salvo che il proprietario di quest’ultima non si sia obbligato a
tale destinazione. Altresì, è necessario un requisito oggettivo, consistente nella
durevole funzione della res complementare al servizio od ornamento di quella
principale. Orbene, l’accertamento in ordine alla sussistenza dei predetti requisiti
implica un giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se
espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici.
FONTI
Massima redazionale, 2015
Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 11 gennaio 2016 n. 223
Condominio – parti comuni - sottotetto
“In tema di condominio negli edifici, l’appartenenza del sottotetto dell’edificio va
determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso
compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza
o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ., è,
in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali
e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di
un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata
dalla prova della proprietà esclusiva
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile, Sentenza 23 aprile 2015, n. 2571
Sottotetto - Sottotetto - Natura pertinenziale - Rilevanza della relazione
materiale esistente tra la cosa principale e la cosa secondaria - Autonomia
funzionale del sottotetto - Elemento insufficiente a determinarne la natura
condominiale - Applicazione del principio dell’accessione - Caso di specie Domande di reintegra e di rimessione in pristino dei luoghi - Domande
inaccoglibili - Bene di pertinenza dell’appartamento dell’appellata - Non
necessità di autorizzazioni del condominio - Assenza di modifiche strutturali e
funzionali del sottotetto
In tema di condominio, la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli
appartamenti sottostanti va stabilita in base alla relazione materiale esistente tra la
cosa principale e la cosa secondaria e non secondo i criteri della proprietà
condominiale. Altresì, l’autonomia funzionale di un sottotetto, abitativa o meno,
non è sufficiente, di per sé, a determinarne la natura condominiale. Ne deriva che,
qualora non sia dimostrato l’intervenuto acquisto per usucapione o l’esistenza di un
diritto di superficie in favore di un soggetto diverso, la naturale espansività
connessa al principio dell’accessione, di cui all’art. 934 c.c., comporta
necessariamente l’appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni
costruzione edificata sulla relativa verticale. A fronte di siffatti principi, nel caso di
specie, si è evidenziato come le domande di reintegra e di rimessione in pristino dei
luoghi proposta da parte del condominio-appellante non potessero essere accolte,
data l’accertata impossibilità dei condomini di accedere al sottotetto oggetto di
causa, da considerarsi, conseguentemente, pertinenza dell’appartamento
dell’appellata, legittimata ad accedervi attraverso la botola inserita nel suo
immobile, senza necessità di autorizzazioni del condominio, non avendo mutato in
alcun modo il sottotetto, né avendolo utilizzato, ad esempio a fini abitativi, con
possibile nocumento dell’ente appellante e permanendo, soprattutto la funzione
originaria del volume tecnico di isolante termico.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 luglio 2015, n. 14697
Contributi e spese condominiali - Deroga convenzionale al criterio di
ripartizione legale - Esenzione totale dalle spese prevista in favore di
determinati condomini in ordine ad un determinato bene comune Superamento della presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. - Sussiste Assenza di siffatta previsione contrattuale - Obbligo per tutti i condomini di
partecipare alle decisioni che concernono detto bene - Fattispecie in tema di
spese per intervento di ristrutturazione dell’ascensore.
Poiché la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (artt. 1123-1125)
è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento
condominiale che abbia natura contrattuale, deve ritenersi legittima non solo una
convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella
legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei
condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipotesi,
nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore
di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di
spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune
(nel caso, l’ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di
condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per
contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene
impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto
bene. (Fattispecie nella quale la Corte ha conseguentemente ritenuto illegittima la
delibera assembleare inerente l’esecuzione di un intervento di ristrutturazione
dell’ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini
proprietari degli appartamenti situati dal primo all’ultimo piano dell’edificio, con
esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi).
PUBBLICAZIONE
Archivio delle locazioni e del condominio, 2015, 6, pg. 637, annotata da R. Del
Chicca
CAPITOLO 7 – Scale e ascensori
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 maggio 2015, n. 10483
Condominio negli edifici - Beni e servizi comuni - Scale - Beni oggetto di
proprietà comune - Fondamento - Negozi con accesso dalla strada - Mancanza
di titolo contrario - Estensione
Nel condominio di edifici, le scale, al pari degli anditi, sono annoverate tra i beni
che l’art. 1117 cod. civ. considera di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo. In particolare, le scale,
con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del
fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo
contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste
concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i
partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato della norma
richiamata, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell’art. 1123, ultimo comma,
cod. civ., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la
ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al
criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae. In tale
ottica, le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno
stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di
copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117
cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla
strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono
quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura
dell’edificio gradevole
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 gennaio 2007, n. 432
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Spese di gestione (ripartizione) - In genere - Ripartizione della
spesa per la pulizia delle scale - Criterio della proporzione in base all’altezza
del piano - Applicazione analogica “in parte qua” dell’art.1124 cod. civ. Configurabilità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle
scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun
piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,”in parte
qua”, dell’art.1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il
principio generale posto dall’art.1123, secondo comma, cod. civ., della ripartizione
della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria “ratio” nella
considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura
maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell’affermare tale principio, la
S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve
considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità
immobiliari).
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2007
Tribunale Mantova, civile, Sentenza 5 gennaio 2016
Vendita immobile in condominio. Lavori di straordinaria manutenzione.
Onere delle spese - Unità immobiliare in condominio - Vendita - Lavori di
straordinaria manutenzione - Spese - Mancato accordo delle parti - Rilevanza
data adozione delibera di approvazione definiva dei lavori
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati
deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle
parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati
in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si
colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che
abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi. La delibera giuridicamente
rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un
intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano
effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del
relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti
oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare
meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa
per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per
l’approvazione dei predetti interventi. La delibera in parola ha, invero, valore
costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state
deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde
il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite
successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo,
di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà
passiva di cui all’art. 63 disp.att.c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è
stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita).
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 10-03-2016, n. 4726
COMUNIONE E CONDOMINIO - Assemblea dei condomini
I poteri dell’assemblea condominiale, fissati tassativamente dall’art. 1135 c.c., non
possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle res
comuni che a quelle esclusive, tranne nell’ipotesi in cui una siffatta invasione sia
stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante
approvazione del regolamento di condominio che la preveda.
FONTI
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 febbraio 2016, n. 3858
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - IN
GENERE (NOZIONE, DISTINZIONI) - Eliminazione delle barriere
architettoniche - Diritto dei soggetti disabili - Natura - Diritto personalissimo
intrasmissibile - Esclusione - Conseguenze - Fattispecie.
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989
costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di
carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli
edifici, sicché il diritto al mantenimento ed all’uso dei dispositivi antibarriera (nella
specie, un dispositivo servo scale), installati (anche provvisoriamente) in presenza
di un soggetto residente portatore di “handicap”, non costituisce un diritto
personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte
dello stesso.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 luglio 2015, n. 14697
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di
manutenzione - Ascensore - Presunzione di comproprietà - Deliberazioni Partecipazione necessaria di tutti i condomini all’assemblea - Limiti Fattispecie
In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle
deliberazioni che concernono l’ascensore (nella specie, quella volta alla
sostituzione dell’impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti
dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa
previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la
clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni
partecipanti dall’onere di contribuire alle relative spese).
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 5 agosto 2015, n. 16486
Condominio negli edifici - Innovazioni - Innovazioni vietate - Installazione di
ascensore - Accertamento del pregiudizio all’uso o godimento delle parti
comuni da parte dei singoli condomini - Principio di solidarietà condominiale Rilevanza
In tema di condominio negli edifici, in sede di verifica, ex art. 1120, comma 2, cod.
civ. circa l’attitudine dell’opera di installazione di un ascensore a recar pregiudizio
all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini, è necessario
tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la
coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il
contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria
dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello
delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto,
peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da
parte di costoro, degli edifici interessati
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 agosto 2014, n. 17880
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Criterio di riparto ex art. 1123, secondo comma,
cod. civ. - Ambito di applicazione - Spesa di adeguamento dell’impianto
elettrico condominiale - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, l’art. 1123, secondo comma, cod. civ. si
applica per le spese attinenti alle parti e ai servizi che, per loro natura, sono
destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, sicché esso non trova
applicazione per la spesa di messa a norma dell’impianto elettrico condominiale, il
quale, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., in mancanza di titolo contrario, è
comune a tutti i condomini.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile, Sentenza 19 gennaio 2016, n. 174
Comunione e condominio - Condominio - Parti comuni - Principio di
solidarietà condominiale - Unità immobiliari del fabbricato - Convivenza Rapporti condominiali - Barriere architettoniche - Eliminazione - Persone
disabili
Il principio di solidarietà condominiale implica, nella coesistenza di più unità
immobiliari in un unico fabbricato, il contemperamento, al fine dell’ordinato
svolgersi della convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi,
tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle
barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde
dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati.
PUBBLICAZIONE
Quotidiano del Condominio, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 febbraio 2016, n. 3858
Comunione e condomino - Condominio - Parti comuni - Barriere
architettoniche - Eliminazione - Installazione di un servo scale - Principi di
solidarietà - Disabile - Presenza nel condominio
La normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche - nel caso di
specie, l’installazione di un servo scala - sorretta da evidenti principi di solidarietà,
prescinde dalla persistente presenza di un condomino disabile, di talché il diritto al
conservazione e all’utilizzo degli anzidetti dispositivi provvisori, qualora già
installati, non può configurarsi quale un diritto personale, intrasmissibile, del
condomino disabile, pertanto, lo stesso non viene meno con il suo decesso.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
CAPITOLO 8 – Soffitti, volte, solai e balconi
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, sentenza 19 luglio 2011, n. 15841
Nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ. l’accollo delle spese di riparazione
al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo
trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di
copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso;
nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali
interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso
all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un
condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione
tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove,
poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta
degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il
degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le
spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.
Sussistono allora - come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati
-, le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., che
stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due
piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla
per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura
complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa
determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una
applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, 2 comma, cod. civ.
PUBBLICAZIONE
www.condominioweb.com, 2011
Tribunale Roma, Sezione 7 civile, Sentenza 2 gennaio 2015, n. 1
Ripartizione delle spese relative al lastrico solare - Condominio - Riparazione
del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale - Ripartizione delle
spese condominiali - Criterio applicabile
In materia condominiale, ove si debba procedere alla riparazione del cortile o del
viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali
sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione
delle spese non si ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma in via analogica,
all’art. 1125 c.c. che prevede l’accollo per intero, delle spese relative alla
manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento
del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità
della inerente manutenzione e verificandosi in tal caso un’applicazione particolare
del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2° c.c.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile, Sentenza 16 marzo 2015, n. 1732
Impugnazione della delibera condominiale - Riparazione del cortile
condominiale o viale di accesso all’edificio condominiale - Copertura per i
locali sotterranei - Immobili di proprietà esclusiva di un singolo condomino Ripartizione delle relative spese - Inapplicabilità dell’art. 1126 c.c. - Ratio Piazzale soggetto ad un maggiore deterioramento - Applicazione analogica
dell’art. 1125 c.c. - Fattispecie - Manutenzione del piazzale - Copertura del
locale degli appellati - Impossibilità di accollare in misura preponderante tale
onere sugli appellati - Correttezza dell’annullamento della delibera impugnata
Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale o viale di
accesso all’edificio condominiale, che funge anche da copertura per i locali
sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione
delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c.. Ed
infatti, tale norma, destinata a regolamentare la distribuzione delle spese afferenti
ai lastrici solari di uso esclusivo, ossia a quelle porzioni che, pur essendo utilizzate
solo dal proprietario dell’ultimo piano, sono poste nella sommità dell’edificio ed
assolvono, quindi, alla funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, non è
pertinente alla fattispecie sopra descritta, ove il piazzale che dà accesso al
condominio è posto a livello stradale ed, essendo destinato a passaggio pubblico, è
soggetto ad un maggiore deterioramento rispetto a quello del lastrico solare in uso
ad un solo condomino. Di talché, si deve procedere ad un’applicazione analogica
dell’art. 1125 c.c., che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della
parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore
a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione, in
tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato
dall’art. 1123, comma 2, c.c.. A fronte di siffatti principi, nella fattispecie, si è
evidenziato che la manutenzione del piazzale, ancorché lo stesso fungeva da
copertura al locale degli appellati, non poteva gravare, come invece era stato
statuito dalla delibera oggetto di impugnazione, in misura preponderante su questi
ultimi, atteso che, diversamente opinando, essi si sarebbero trovati a subire le
conseguenze di un’usura di carattere eccezionale, ben superiore rispetto a quella
attribuibile al titolare esclusivo del lastrico solare. Conseguentemente, la delibera
de qua era stata correttamente annullata in primo grado.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 maggio 2015, n. 10209
Condominio negli edifici - Facciata - Balconi - Balconi “aggettanti” - Bene di
proprietà esclusiva - Rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale Proprietà comune - Configurabilità – Condizioni
In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un
“prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via
esclusiva al proprietario di questa; debbono invece considerarsi beni comuni a tutti
i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore,
quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole
PUBBLICAZIONI
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 luglio 2012, n. 13509
Condominio negli edifici - Facciata - Balconi - Balconi “aggettanti” Individuazione - Proprietà comune - Esclusione – Fondamento
In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata
dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale
protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria
copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate
nel corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e,
quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi
il disposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella
proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
PUBBLICAZIONE
Paolo Cendon, www.personaedanno.it, 2012
CAPITOLO 9 – Lastrici solari e terrazze a livello ad uso
esclusivo
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 gennaio 2014, n. 1451
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni
dell’edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Appartamento con piano
superiore accedente al lastrico e piano inferiore coperto dal lastrico - Spesa di
riparazione del lastrico - Doppia contribuzione - Criteri - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, il proprietario dell’appartamento su due livelli,
che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore
goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai
sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per
due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna
sottostante al lastrico.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Corte di Cassazione, Sezioni Unite civile, Sentenza 10 maggio 2016, n. 9449
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI CONTRIBUTI E SPESE CONDOMINIALI - SPESE DI MANUTENZIONE
(RIPARTIZIONE) - SOFFITTI, SOLAI, VOLTE, LASTRICI SOLARI Lastrico solare di uso esclusivo - Danni da infiltrazioni da acqua all’immobile
sottostante - Responsabilità del proprietario od usuario esclusivo - Natura Concorso del condominio - Fondamento - Criteri di riparto.
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della
terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni
nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo,
quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli
obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti
comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché
sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere
alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di
norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità
soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di
riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario
esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del
condominio.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2015, n. 1674
Responsabilità civile - Danno - Cagionato da cose in custodia - Custode Condominio - Danneggiato - Condomini - Beni comuni - Amministratore Mandatario - Governo della cosa - Art. 1117 c.c.
La stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall’articolo 2051 c.c.,
presuppone l’identificazione di uno o piu’ soggetti cui sia imputabile la custodia. Il
custode non puo’ essere identificato ne’ nel condominio, interfaccia idoneo a
rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di
sola gestione di beni comuni, ne’ nel suo amministratore, essendo questi un
mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi
investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere
di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex articolo 1117 c.c.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Tribunale di Modena, sentenza 16 febbraio 2016 n. 334
Condominio – infiltrazioni
Nell’ipotesi in cui la parte convenuta (condomino proprietario) in un giudizio di
responsabilità civile (danno da infiltrazione) chiami in causa un terzo
(Condominio) in qualità di corresponsabile dell’evento dannoso, la domanda
risarcitoria deve intendersi estesa al terzo anche in mancanza di un’espressa
dichiarazione in tal senso dell’attore (condominio danneggiato), in quanto la
diversità e pluralità delle condotte produttive dell’evento dannoso non dà luogo a
diverse obbligazioni risarcitorie, con la conseguenza che la chiamata in causa del
terzo non determina il mutamento dell’oggetto della domanda ma evidenzia
esclusivamente una pluralità di autonome responsabilità riconducibili allo stesso
titolo risarcitorio.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 3 febbraio 2015 n. 1896
Condominio – Danni per mancata custodia – art. 2051 c.c. – prova caso
fortuito
In applicazione dell’art. 2051 cod. civ. , spetta al custode convenuto, per liberarsi
dalla presunzione di responsabilità, la prova dell’esistenza di un fattore estraneo
alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa e
l’evento lesivo, che presenti i caratteri del caso fortuito (che può essere anche il
fatto del danneggiato). Questo onere probatorio presuppone che l’attore abbia, a
sua volta, ed in via prioritaria, fornito la prova della relazione tra l’evento dannoso
lamentato e la cosa in custodia.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale di Caltanissetta, 16 febbraio 2015
Lastrico solare - Danni da infiltrazioni
L’esercizio di un’azione di denuncia di danno temuto sulla base di infiltrazioni
provenienti dalla terrazza a livello, deve essere preceduta dallo svolgimento di una
indagine tecnica di parte (CTP), in grado di individuare a monte le cause,
eventualmente diverse, che originano i fenomeni; e ciò, al fine di evitare sorprese
sulla carenza della “legittimazione passiva” a resistere alla lite.
PUBBLICAZIONI
Massima redazionale, 2016
CAPITOLO 10 – Le spese per gli impianti comuni
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 aprile 2015, n. 8724
Condominio negli edifici - Beni e servizi comuni - Riscaldamento - Delibera
assembleare - Adozione del sistema di termoregolazione dei consumi Presenza di impianti autonomi realizzati dai condomini - Aggravio di costi Oneri relativi a carico del Condominio - Configurabilità – Esclusione
In tema di gestione del servizio di riscaldamento condominiale, qualora
l’assemblea abbia regolarmente approvato nell’interesse comune con le prescritte
maggioranze il sistema di termoregolazione dei consumi non possono ricadere sul
Condominio - e quindi sui condomini - i maggiori costi che eventualmente si
rendano necessari a causa dell’avvenuta previa realizzazione da parte di alcuni
condomini di impianti di riscaldamento autonomo, collegati a (e integrativi di)
quello comune del quale quest’ultimi beneficiano e che gli stessi hanno realizzato
per soddisfare esigenze di carattere personale.
PUBBLICAZIONE
Ventiquattrore Avvocato, 2016, 6, pg. 40, annotata da L. Avigliano
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2014, n. 9526
Comunione e condominio - Condominio - Spese condominiali - Riscaldamento
centralizzato - Impianto tecnico comune - Condomini - Autorizzazione ed
approvazione - Obbligo di pagamento delle spese per la conservazione
dell’impianto
Il condomino, può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento
centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto
termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri
condomini, tuttavia, permane il suo obbligo di pagamento delle spese per la
conservazione dell’impianto, e di quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo
distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui
continuano a godere gli altri condomini.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 settembre 2010, n. 19045
Parti comuni dell’edificio - Canali di scarico - Braga - Nozione - Proprietà
comune ex art. 1117, n. 3, c.c. - Esclusione - Rottura - Responsabilità da
custodia ex art. 2051 c.c. in capo al singolo proprietario - Sussistenza.
Ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., i canali di scarico sono oggetto di proprietà
comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva. Conseguentemente, poiché la “braga”, quale elemento di raccordo tra la
tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale,
di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non
può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso
(ed al godimento) di tutti i condomini. In tale contesto, ne deriva che in ragione
della disponibilità della suddetta parte dell’impianto in capo al singolo condomino,
quest’ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051
c.c. per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura.
PUBBLICAZIONE
Archivio delle locazioni e del condominio, 2011, 2, pg. 183
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 agosto 2014, n. 17557
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Consumo idrico - Riparto della spesa in mancanza
di contatori di sottrazione - Criterio millesimale - Applicazione - Necessità Fondamento - Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle
spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in
ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123, primo
comma, cod. civ., in base ai valori millesimali, sicché è viziata, per intrinseca
irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il
diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano
stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui
appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 16 maggio 2014 n. 10859
Condominio – Spese condominiali – impianto idrico – ripartizionecompetenze dell’assemblea
Rientra nelle attribuzioni dell’assemblea di condominio l’intera gestione delle cose
e dei servizi comuni, “in modo dinamico”, nel senso, cioè, di un loro adattamento
nel tempo al fine di una più razionale ed efficiente utilizzazione dei servizi stessi,
con eventuale dismissione di alcuni beni comuni, e ciò anche se il servizio sia
disciplinato dal regolamento contrattuale. Va aggiunto che hanno natura
tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità di uso della cosa
comune e in genere le modalità di uso e funzionamento dei servizi condominiali,
avendo natura contrattuale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera dei
diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomini
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 giugno 2015, n. 13415
Condominio negli edifici - Beni e servizi comuni - Impianto fognario
condominiale - Spese di conservazione del bene - Comproprietà da parte di
condomino che non utilizzi l’impianto - Accertamento - Criteri ex art. 1117
cod. civ. – Sussistenza
In tema di condominio negli edifici, con riguardo all’impianto di fognatura
dell’edificio, l’indagine diretta a stabilire se il condomino, il quale non utilizzi
detto impianto per essere lo stesso collegato con altro impianto, sia ugualmente
comproprietario dell’impianto condominiale e, quindi, in applicazione dell’art.
1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti la sua conservazione, va
condotta in base ai criteri indicati nell’art. 1117 cod. civ. sull’individuazione delle
parti comuni.
PUBBLICAZIONI
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 ottobre 2011, n. 21015
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino Rimborso delle spese anticipate - Dal condomino - Art. 1134 cod. civ. - Spese
sostenute per la conservazione della cosa comune - Diritto al rimborso Presupposto dell’urgenza - Necessità - Diversità di regime rispetto alla
comunione - Fondamento - Condominio minimo - Applicabilità - Sussistenza Fattispecie.
La diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso
delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune,
rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il
relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro
caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella
considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del
diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono
decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel
condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni
individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il
singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che anche nel
caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti,
la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui
abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. (In base al suddetto
principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto
applicabile la disposizione di cui all’art. 1134 cod. civ. pur se, nella specie, il
condominio non risultava formalmente costituito, con nomina dell’amministratore).
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2011
Corte di Cassazione, Sezione III civile, sentenza 7 luglio 2016, n. 13945
RESPONSABILITÀ CIVILE – Condominio - Caso fortuito - Cosa in custodia,
(danni da) – impianti fognari - responsabilità solidale
Gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle
fognature comunali, rientrano nella sfera del controllo dell’ente pubblico che, come
custode, risponde, ex art. 2051 c.c., dei danni causalmente collegati alla res, salva
la prova del caso fortuito. Il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante
soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilità
solidale, non vale a diminuire la responsabilità del custode nei confronti del
danneggiato, salvo che non integri il fortuito.
FONTI
Quotidiano Giuridico, 2016
CAPITOLO 11 – Il rimborso delle spese anticipate
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 febbraio 2014, n. 3221
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino Rimborso delle spese anticipate - Dal condomino - Diritto al rimborso Insorgenza - Condizioni - Utilità comune della spesa - Necessità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. (nel testo
applicabile “rationetemporis”), il condomino può ottenere il rimborso della spesa
fatta “per la cosa comune”, sostenuta, cioè, in funzione dell’utilità comune,
indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa
comune o di proprietà esclusiva.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile, Sentenza 19 settembre 2014, n. 2702
Spese effettuate dal condomino in relazione a parti comuni - Art. 1134 c.c. Norma applicabile anche nel caso di edificio in condominio composto da due
soli partecipanti - Condominio minimo - Concetto di urgenza - Concetto
impiegato nella predetta norma - Significato proprio della parola - Stretta
necessità immediata ed impellente - Diritto al rimborso della spesa affrontata
per conservare la cosa comune - Assenza dell’autorizzazione
dell’amministratore o dell’assemblea - Condomino che vi ha provveduto Dimostrazione dell’urgenza - Impossibilità di avvertire tempestivamente
l’amministratore o gli altri condomini - Divieto per i singoli condomini di
eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni - Cessazione del
divieto quando si tratta di opere urgenti - Opere la cui erogazione non può
essere differita senza danno o pericolo di danno - Criterio del buon padre di
famiglia - Fattispecie - Ravvisabilità di tutti i presupposti richiesti dalla norma
in parola per il riconoscimento dell’attività gestoria svolta dall’attore - Lavori
in relazione ai quali era stata avanzata richiesta di rimborso - Lavori consistiti
nel “rifacimento e demolizione” del tetto - Art. 1117 c.c. - Parte che la norma
annovera, a titolo esemplificativo, tra quelle dell’edificio necessarie per l’uso
comune - Prova della esecuzione dei lavori, del loro costo e dell’integrale
pagamento da parte dell’attore - Requisito dell’urgenza - Tetto dell’edificio
già interessato da un parziale crollo che aveva compromesso una parte del
controsoffitto del piano superiore - Non garanzia del necessario isolamento e
della funzione di copertura del fabbricato - Fatiscenza dello stesso Avvallamento - Possibilità per l’acqua meteorica di penetrare all’interno della
proprietà dell’attore - Autorità comunale - Imposizione in via d’urgenza
dell’esecuzione dei lavori tra cui anche la demolizione delle parti pericolanti e
l’impermeabilizzazione completa della copertura - Dichiarazione di totale
inagibilità dei locali di proprietà dell’attore - Rischio di un ulteriore
cedimento della copertura con propagazione degli effetti pregiudizievoli anche
all’unità immobiliare dell’attore - Rischio concreto - Differimento dei lavori Possibilità del verificarsi di un grave nocumento sia alla struttura
condominiale che ai locali di proprietà esclusiva dell’attore - Ordine della
pubblica autorità - Attore posto nella condizione di dover necessariamente
dare attuazione, entro il termine stabilito, alle prescrizioni in esso indicate Proprietà dell’immobile - Immobile dello stato - Accoglimento della domanda
attorea di rimborso delle spese dal medesimo sostenute nella misura del 50% Immobile composto da soli due piani, sovrapposti, aventi la medesima
estensione.
L’art. 1134 c.c. può ritenersi applicabile anche nel caso di edificio in condominio
composto da due soli partecipanti, cd. condominio minimo. Orbene, il concetto di
urgenza, impiegato nella predetta norma deve essere ricavato dal significato
proprio della parola, che designa la stretta necessità, la necessità immediata ed
impellente. Ai fini del diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la
cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, il
condomino che vi ha provveduto deve, dunque, dimostrare che ne sussisteva
l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza, quindi, potere avvertire
tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. In altri termini, il divieto
per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose
comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle la cui
erogazione non può essere differita senza danno o pericolo di danno, secondo il
criterio del buon padre di famiglia. Tutto ciò detto, nella fattispecie, si sono
ravvisati tutti i presupposti richiesti dalla norma in parola per il riconoscimento
dell’attività gestoria svolta dall’attore. Ed infatti, si è evidenziato che i lavori in
relazione ai quali era stata avanzata richiesta di rimborso erano consistiti nel
“rifacimento e demolizione” del tetto, che l’art. 1117 c.c. annovera, a titolo
esemplificativo, tra le parti dell’edificio necessarie per l’uso comune. Risultava
altresì la prova della esecuzione dei lavori, del loro costo e dell’integrale
pagamento da parte dell’attore. Quanto al requisito dell’urgenza, era emerso che il
tetto dell’edificio era già stato interessato da un parziale crollo che aveva
compromesso una parte del controsoffitto del piano superiore e che pertanto,
palesemente, non garantiva più il necessario isolamento e la funzione di copertura
del fabbricato; altresì, era stato rilevato che esso si presentava fatiscente,
mostrando un evidente avvallamento e consentendo all’acqua meteorica di
penetrare all’interno della proprietà dell’attore, tanto che l’autorità comunale aveva
imposto in via d’urgenza l’esecuzione dei lavori tra cui anche la demolizione delle
parti pericolanti e l’impermeabilizzazione completa della copertura. A seguito della
situazione di pericolo venutasi a creare era stata anche dichiarata la totale
inagibilità dei locali di proprietà dell’attore. Orbene, in tale situazione, il rischio di
un ulteriore cedimento della copertura con propagazione degli effetti
pregiudizievoli anche all’unità immobiliare dell’attore era così concreto che un
differimento dei lavori lasciava ragionevolmente prevedere il verificarsi di un
grave nocumento sia alla struttura condominiale che ai locali di proprietà esclusiva
dell’attore. Del resto, l’esistenza di un ordine della pubblica autorità poneva
l’attore nella condizione di dover necessariamente dare attuazione, entro il termine
stabilito, alle prescrizioni in esso indicate. Provato che l’immobile oggetto di causa
era di proprietà dello Stato, si è ritenuto giusto accogliere la domanda attorea di
rimborso delle spese dal medesimo sostenute nella misura del 50%, in
considerazione del fatto che l’immobile era composto da soli due piani,
sovrapposti, aventi la medesima estensione.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24.
Tribunale Bologna, Sezione 2 civile, Sentenza 11 marzo 2010, n. 670
CONDOMINIO - SPESE PER LE COSE COMUNI - SPESA SOSTENUTA
DAL SINGOLO - DIRITTO AL RIMBORSO - SPESA URGENTE E NON
DIFFERIBILE
–
MANCATA
AUTORIZZAZIONE
DELL’AMMINISTRATORE E DELL’ASSEMBLEA - CONCETTO DI
SPESA URGENTE - INDIVIDUAZIONE.
Ove il singolo condomino abbia sostenuto delle spese per la gestione e
manutenzione delle cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o
dell’assemblea non ha diritto al rimborso di quanto sostenuto. Infatti, ai sensi e per
gli effetti dell’art. 1134 cod.civ. il diritto al rimborso è subordinato alla
dimostrazione dell’urgenza nonché della necessità di effettuare la spese in
questione senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire in tempo utile
l’amministratore e gli altri condomini. A tal fine, va considerata urgente la spesa la
cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando
l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.
PUBBLICAZIONE
Il Sole 24 Ore, Immobili & Diritto, 2011, 1, pg. 24, annotata da M. De Tilla
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 aprile 2015, n. 7457
Condominio negli edifici - Condominio minimo - Spese anticipate dal
condomino - Diritto al rimborso - Disciplina applicabile - Requisito
dell’urgenza - Estremi
In tema di condominio negli edifici, anche nel caso di condominio c.d. minimo, il
rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un
condomino resta governato dall’art. 1134 cod. civ. Tuttavia, il carattere
dell’urgenza della spesa sostenuta, che legittima il condominio ad ottenerne il
rimborso, deve tradursi in una sua effettiva indifferibilità, nel senso di non poter
essere rinviata senza pregiudizio o pericolo per la cosa comune.
PUBBLICAZIONE
Consulente Immobiliare, 2016, 1006, pg. 1592.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 4 marzo 2015, n. 4372
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del
condominio - Rimborso delle spese anticipate - Dal condomino - Art. 1134 cod.
civ. - Spesa sostenuta per la conservazione della cosa comune - Diritto al
rimborso - Presupposto dell’urgenza - Necessità - Condominio minimo Applicabilità – Fondamento.
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso
delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune,
rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il
relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro
caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella
considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del
diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono
decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel
condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni
individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il
singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi
il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le
proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di
condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la
spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui
abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
CAPITOLO 12 – Scioglimento del condominio, perimento
dell’edificio e spese di ricostruzione
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 marzo 2011, n. 6198
Condominio - Perimento dell’edificio - Ricostruzione in maniera difforme
dalla precedente - Conseguenze. (c.c., articoli 1128, 1321, 1325, 1350 e 1362)
Nell’ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest’ultimo viene meno e
permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato
venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non
rinasce e quanto edificato costituisce invece un’opera realizzata su suolo comune,
come tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e, quindi, da attribuire secondo le
quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell’accessione,
prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un
accordo tra le parti.
PUBBLICAZIONE
Guida al Diritto, 2011, 24, pg. 62
Tribunale Termini Imerese, civile, Sentenza 13 febbraio 2007, n. 16
Condominio - Assemblea condominiale - Perimento totale o parziale
dell’edificio - Parte minore - Ricostruzione - Delibera assembleare.
Affinché possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un
impianto o un servizio comune, è necessario che sussista una relazione di
accessorietà tra questi e l’edificio in comunione e un collegamento funzionale tra i
primi e le unità immobiliari di proprietà singola. Elemento indispensabile per poter
configurare l’esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla
contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in
rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento
delle parti dell’edificio medesimo.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 17 luglio 2007, n. 15928
Contributi e spese condominiali - Spese di ricostruzione dell’edificio a seguito
di perimento - Necessità che la ricostruzione sia materialmente e
giuridicamente possibile - Sussiste.
L’obbligo del condomino, che non intende partecipare alla ricostruzione
dell’edificio perito in tutto o in parte, di cedere agli altri condomini i suoi diritti,
anche sulle parti comuni, stabilito dall’articolo 1128 del C.c., presuppone che la
ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile e che il relativo progetto
non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che
possano in concreto portare un pregiudizio al suo diritto di proprietà esclusiva o
condominiale. Ne deriva che, nel caso in cui la ricostruzione dell’immobile non sia
consentita dalla disciplina urbanistica ovvero in quello in cui non siano specificati i
criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni deliberato da alcuni condomini
o dall’assemblea di condominio, non sono ipotizzabili tanto il rifiuto di un
condomino a partecipare alla ricostruzione quanto il suo obbligo di cedere i propri
diritti, anche se il suo dissenso dall’altrui volontà si sia manifestato allo stato in
modo inequivoco. (M.Pis.)
PUBBLICAZIONE
Immobili & Diritto, 2008, 4, pg. 19, annotata da M. de Tilla
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 ottobre 2006, n. 23333
Condominio egli edifici - Perimento dell’edificio - Totale o parziale Disciplina dell’art. 1128 cod. civ. - Applicabilità in ogni caso - Rifiuto di un
condomino di partecipare alla ricostruzione - Condizioni - Conseguenze Fattispecie.
Nell’ipotesi di perimento dell’edificio in condominio, il rifiuto del condomino a
partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri
condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell’art. 1128 quarto
comma, cod. civ. - norma applicabile non solo all’ipotesi di perimento totale, ma
anche a quella di perimento parziale - deve manifestarsi o nella richiesta di vendita
del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l’edificio ed a sopportare la
relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente
inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva
escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a
condizione che essa fosse conforme all’edificio preesistente e sulla base di un
preciso preventivo di spesa integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da
legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva).
PUBBLICAZIONE
Consulente Immobiliare, 2013, 936, pg. 1480
CAPITOLO 13 – La riscossione degli oneri condominiali e il
recupero delle morosità
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2013, n. 2049
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Deliberazione assembleare di approvazione della
spesa - Obbligo di contribuzione da parte dei condomini - Sussistenza Rilevanza delle vicende del rapporto obbligatorio tra condominio e creditori
dello stesso - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese,
adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei
condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti
l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle
partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il
condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa
dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri
condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento, né può dedurre che il
pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la
gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all’obbligazione verso
quest’ultimo, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da
rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa
per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2013, n. 10196
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Assemblea dei
condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Deliberazioni nulle o inesistenti Delibera assembleare a maggioranza applicativa di interessi moratori per
ritardato pagamento delle quote dei partecipanti - Nullità - Fondamento Conseguenze sulle deliberazioni esecutive.
La deliberazione assembleare che, a maggioranza, sancisca a carico dei partecipanti
al consorzio l’applicazione di interessi moratori per l’ipotesi di ritardato pagamento
delle quote deve considerarsi nulla, poiché un siffatto potere non rientra tra quelli
dell’assemblea, potendo una tale previsione essere inserita soltanto in un
regolamento contrattuale, approvato all’unanimità; ne deriva che anche le
successive deliberazioni, che la prima abbiano eseguito, sono affette da nullità, la
quale può essere fatta valere dall’interessato senza essere tenuto all’osservanza dei
termini di decadenza.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Tribunale di Roma, sentenza 7 gennaio 2016 n. 104
Condominio – approvazione del bilancio – annullabilità della delibera
É annullabile la delibera di approvazione del bilancio che presenti risultanze che,
quanto ai relativi profili di chiarezza ed intelligibilità, non appaiono idonee a
rendere una realistica e veritiera rappresentazione dell’amministrazione dell’ente
condominiale.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale Bari, Sezione 3 civile, Sentenza 7 gennaio 2015, n. 24
Condominio - Condominio - Invalidità delle delibere assembleari - Onere del
condominio di provare la tempestiva e regolare convocazione di tutti i
condomini - Verbale assembleare - Contenuto e valore probatorio.
In materia condominiale ove il condomino agisca per far valere l’invalidità di una
delibera assembleare, è onere del condominio convenuto provare che tutti i
condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione, trattandosi di
un presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea. Infatti, ai sensi dell’art.
1136 c.c., l’assemblea non può deliberare se non si verifica che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione. Il verbale assembleare contiene la descrizione di
quanto sia avvenuto in seno alla riunione e da esso devono risultare le condizioni
per una valida costituzione dell’assemblea e dunque per la validità della
deliberazione, senza incertezze o dubbi, non potendo ricorrere alle presunzioni per
colmare le lacune.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 gennaio 2014, n. 1439
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Provvedimenti per le spese - Deliberazione dell’assemblea Adozione di tabelle provvisorie - Annullabilità - Fondamento - Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione con cui l’assemblea, in
mancanza di tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle
spese tra i condomini, nell’esercizio delle attribuzioni di cui all’art. 1135, nn. 2) e
3), cod. civ., non è nulla, ma solo annullabile, non incidendo comunque sui criteri
generali dettati dall’art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che la relativa
impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto
dall’art. 1137 cod. civ.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Tribunale di Modena, Sezione II civile, ordinanza del 5 giugno 2015
Condominio – spese condominiali – morosità – sospensione dei servizi comuni
al condomino moroso – applicazione
In tema di condominio, il disposto normativo dell’art. 63, 3 c., disp. att. c.c.
attribuisce - in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudiceall’amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso
l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la
modifica normativa che ha eliminato la previsione “ove il regolamento lo
consenta”, l’esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell’amministratore
condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata
intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle
parti di proprietà esclusiva del condomino moroso (Nel caso di specie, il tribunale,
relativamente alle deduzioni del ricorrente in ordine alla esclusione dei “servizi
essenziali” dall’ambito di operatività dell’art. 63 , 3 c., disp. att. c.c., per evitare
lesione di diritti fondamentali della persona connessi all’uso dell’abitazione, ha
ritenuto che, a prescindere dalla correttezza o meno di tale impostazione, nella
specie non sono pertinenti in quanto non sussiste alcuna posizione di uso legittimo
dell’abitazione tutelabile, essendo il ricorrente un occupante senza titolo
dell’immobile, e dunque nessun bilanciamento - quand’anche si ritenesse fondata
l’allegazione in astratto- può essere compiuto nel caso concreto)
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 28 febbraio 2013, n. 5038
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Pagamento eseguito dal condomino - Facoltà del
“solvens” di imputazione a singoli esercizi con esclusione dei debiti contestati Sussistenza.
In materia di condominio negli edifici, il condomino, eseguendo un pagamento per
spese condominiali, può imputarlo ai debiti per singoli esercizi e può escludere che
le somme pagate vengano imputate a crediti contestati.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 novembre 2012, n. 20562
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Soggetti obbligati
- Azione di recupero promossa dall’amministratore - Legittimazione passiva Soggetti diversi dal vero proprietario della singola unità immobiliare Esclusione - Principio dell’apparenza del diritto - Inapplicabilità –
Fondamento
Passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria dell’amministratore del
condominio, per il recupero della quota di spese di competenza di una unità
immobiliare di proprietà esclusiva, è il vero proprietario di detta unità e non anche
chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio ed i singoli
partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del
diritto, strumentale, essenzialmente, all’esigenza di tutela dell’affidamento dei terzi
di buona fede. Non sussiste infatti, una relazione di terzietà tra il condominio, che è
un ente di gestione, ed il condomino e, d’altra parte, il collegamento della
legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà è funzionale al
rafforzamento ed al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 25 febbraio 2014, n. 4489
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Prescrizione - Termine e decorrenza - Fondamento.
Le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto
a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla
delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo
nei confronti del singolo condomino.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 17 febbraio 2014, n. 3636
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Obblighi assunti per la conservazione delle cose
comuni - Pagamento “pro quota” eseguito dal condomino a mani del creditore
del condominio - Effetto estintivo - Insussistenza - Fondamento.
Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli
obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è
rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore
degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei
relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito “pro
quota” il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del
condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso
singolo partecipante.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2014
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 4 gennaio 2013
COMUNIONE E CONDOMINIO - Amministrazione del condominio Obblighi e poteri dell’amministratore – oneri condominiali – stato di
ripartizione delle spese.
In materia condominiale, in virtù dell’art. 1130 c.c., è previsto che l’amministratore
ha il potere di riscuotere i contributi dai condomini e può procedere in via
monitoria ai sensi dell’art. 63 delle disp. att. c.c. in base allo stato di ripartizione
approvato dall’assemblea anche in sede di preventivo, trattandosi di un atto
finalizzato a consentire la continuità gestionale e patrimoniale dell’ente di gestione,
a fronte dell’inerzia dell’assemblea nell’approvare il consuntivo. Ne deriva che nel
caso specifico, non risultando che i preventivi fondanti i crediti ingiunti al
condomino opponente, siano stati sostituiti da consuntivi prima dell’inizio del
procedimento monitorio, le delibere poste a fondamento dei crediti rivendicati
devono ritenersi pienamente validi ed efficaci.
FONTI
Massima redazionale, 2013
Giudice di Pace Taranto, civile Sentenza 1 marzo 2016
Opposizione decreto ingiuntivo in materia di quote condominiali - Decreto
ingiuntivo - Amministratore condominiale - Richiesta - Emissione da parte del
giudice - Soggetto del quale non sia dimostrata la piena ed esclusiva proprietà
- Decreto irregolare.
Va revocato, in quanto irregolare, il decreto ingiuntivo richiesto ed ottenuto
dall’amministratore di condominio nei confronti di un soggetto del quale non sia
dimostrata la piena ed esclusiva proprietà del bene facente parte del complesso
condominiale. Il decreto ingiuntivo, invero, nella sua essenza di procedimento
speciale sommario, può sussistere solo se corretto sotto i profili dei soggetti
legittimati, nonché degli elementi richiesti dagli artt. 642 e seguenti c.p.c., non
potendosi ricorrere all’utilizzo del procedimento in parola in assenza della
sussistenza di elementi fondamentali, quali la esatta indicazione del creditore e del
debitore, la esatta quantificazione della somma e della sua liquidità, soprattutto
allorquando il provvedimento viene richiesto immediatamente esecutivo. Né gli
anzidetti elementi possono essere successivamente modificati, ovvero corretti dal
Giudice, nemmeno a seguito di una interpretazione logico-sistematica
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 aprile 2013, n. 9181
Contributi e spese condominiali - Morosità - Obbligo di preventiva messa in
mora prevista da clausola regolamentare - Omissione - Procedimento
monitorio ex art. 63 att. c.c. avviato dall’amministratore - Improcedibilità Esclusione - Responsabilità da inesatto adempimento del mandato Sussistenza.
La mancata preventiva messa in mora del condomino inadempiente, in violazione
di norma regolamentare che preveda come obbligatoria la formale contestazione
della morosità, non preclude all’amministratore condominiale di agire in via
monitoria, potendo - al più - la violazione di tale regola di condotta far discendere
in capo all’amministratore medesimo una responsabilità da inesatto adempimento
del mandato.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione civile, sentenza 27 marzo 2013 n. 7265
La deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione della spesa,
finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini, costituisce
titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito,
legittimando, senz’altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche
la condanna del singolo condomino a pagare le somme all’esito del giudizio di
opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia
ristretto solamente alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della deliberazione
assembleare medesima relativa all’approvazione della spesa e alla ripartizione
degli inerenti oneri
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione Unite civile, Sentenza 18 dicembre 2009, n. 26629
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Riscossione Procedimento di ingiunzione - Decreto ingiuntivo per la riscossione di
contributi condominiali - Opposizione - Sindacato sulla validità delle relative
delibere assembleari - Esclusione – Fondamento.
Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di
contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante
esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in
via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale
dette delibere siano state impugnate.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2009
Corte di Cassazione, Sezione Unite civile, Sentenza 27 febbraio 2007, n. 4421
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Riscossione Procedimento di ingiunzione - Ingiunzione per spese condominiali Opposizione - Contestuale giudizio di impugnazione della delibera
assembleare per oneri condominiali - Rapporto fra i due giudizi - Sospensione
necessaria - Esclusione – Fondamento.
La sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di
giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando
in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell’inesistenza o della
nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità la quale impedisce all’atto di produrre “ab origine” qualunque effetto, sia pure
interinale - si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della
pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di
inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria
invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema
normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di
controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli
d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la
sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi
dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia
stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice
dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo cod. civ.
l’esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile
contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di
accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono
essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del
provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione
dell’indebito.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2007
Tribunale di Grosseto, Sezione civile, sentenza 25 maggio 2016 n. 425
Condominio – Oneri condominiali – decreto ingiuntivo – Opposizione
Le delibere non hanno compiuto alcuna determinazione in ordine ai criteri di
riparto da adottare, ma si sono limitate a ripartire le spese sulla base delle tabelle
millesimali nel presupposto – giusto o sbagliato in questa sede non rileva – che si
trattasse di spese per servizi di cui tutti i condomini usufruivano, perché relativi a
beni di uso comune.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016.
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 24 settembre 2015, n. 10718
Delibere condominiali - Condominio negli edifici - Deliberazioni assembleari Oggetto - Impugnazioni da parte del condomino dissenziente
In tema di condominio negli edifici, le deliberazioni con cui vengono stabiliti i
contributi dovuti dai singoli condomini per far fronte alle spese condominiali
costituiscono titoli di credito del condominio, e, da sole sono idonee a provare
l’esistenza di tale credito. Tuttavia, le stesse, posso essere oggetto di impugnazione
da parte del condomino dissenziente. Nell’ipotesi si accertamento e dichiarazione
della sua illegittimità nel giudizio di impugnazione, avrà diritto alla restituzione di
quanto, in forza di essa, sia stato costretto a pagare indebitamente.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 febbraio 2011, n. 3704
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Riscossione Procedimento di ingiunzione - Giudizio di opposizione - Contestuale giudizio
di impugnazione della delibera assembleare per oneri condominiali Rapporto fra i due giudizi - Sospensione necessaria - Esclusione –
Fondamento.
La sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di
giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando
in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell’inesistenza o della
nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità la quale impedisce all’atto di produrre “ab origine” qualunque effetto, sia pure
interinale - si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della
pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di
inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria
invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema
normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di
controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli
d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la
sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi
dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia
stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice
dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo cod. civ.
l’esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile
contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di
accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono
essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del
provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione
dell’indebito.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione civile, sentenza 12 gennaio 2016 n. 306
Condominio – spese condominiali – decreto ingiuntivo – giudizio di
opposizione – rendiconto nullo.
Se la delibera che ha approvato il rendiconto è nulla (e non semplicemente
annullabile), il condomino opponente può far valere la nullità della delibera stessa
nel giudizio di opposizione e il giudice accogliere l’opposizione anche sulla base
della sola eccezione di nullità. Vieppiù, la nullità può essere rilevare d’ufficio del
giudice, in quanto riguarda atti (la delibera assembleare) posti a fondamento della
richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della
domanda
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 3 dicembre 2015, n. 24629
PROCEDIMENTI SOMMARI - D’INGIUNZIONE - DECRETO OPPOSIZIONE - IN GENERE - Opposizione a decreto ingiuntivo - Onere di
esperire il tentativo di mediazione - Individuazione della parte gravata Attore in opposizione - Ragioni.
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, l’onere di esperire il tentativo
obbligatorio di mediazione verte sulla parte opponente poiché l’art. 5 del d.lgs. n.
28 del 2010 deve essere interpretato in conformità alla sua “ratio” e, quindi, al
principio della ragionevole durata del processo, sulla quale può incidere
negativamente il giudizio di merito che l’opponente ha interesse ad introdurre.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2015
Tribunale Palermo, Sezione 2 civile, Sentenza 18 settembre 2015, n. 4951
Impugnazione di delibere condominiale e mediazione - Impugnazione delle
delibere condominiali - Tentativo di mediazione - Sospensione dei termine per
l’impugnazione - Fallimento della mediazione - Effetti e decorrenza del nuovo
termine per l’impugnazione.
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, durante il tentativo di
mediazione il termine di trenta giorni per l’impugnazione rimane sospeso e
riprende a decorrere dalla data di redazione e deposito del verbale negativo. Invero,
il comma 6 dell’art. 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 stabilisce che dal momento della
comunicazione alle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli
effetti della domanda giudiziale e dalla stessa data la domanda di mediazione
impedisce la decadenza per una sola volta. Quindi, ove il tentativo fallisce, la
domanda giudiziale deve riproporsi nel medesimo termine di decadenza, decorrente
dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione Unite civile, Sentenza 22 luglio 2013, n. 17781
Convenzione europea dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali Processo equo - Termine ragionevole - In genere - Diritto all’equa riparazione
per durata irragionevole - Istanza di mediazione finalizzata alla conciliazione Ammissibilità - Fondamento - Effetti - Impedimento della decadenza ex art. 4
della legge n. 89 del 2001 - Limiti e conseguenze.
Il diritto alla ragionevole durata del processo, quale diritto fondamentale della
persona, non è disponibile, né suscettibile di conciliazione, a differenza del diritto
all’equa riparazione per durata irragionevole, che, quale diritto patrimoniale, è
soggetto alla disciplina della mediazione finalizzata alla conciliazione, in aderenza
alla “ratio” di deflazione del contenzioso giudiziario. Pertanto, la domanda di
mediazione comunicata entro il termine semestrale ex art. 4 della legge 24 marzo
2001, n. 89 impedisce, “per una sola volta”, ai sensi dell’art. 5, comma 6, del d.lgs.
4 marzo 2010, n. 28, la decadenza dal diritto di agire per l’equa riparazione,
potendo quest’ultimo essere ancora esercitato, ove il tentativo di conciliazione
fallisca, entro il medesimo termine di sei mesi, decorrente “ex novo” dal deposito
del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo di mediazione.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Tribunale di Palermo, Sezione civile, sentenza 19 marzo 2014
Le richieste dei terzi creditori del condominio, dirette ad acquisire l’elenco dei
condomini morosi, devono essere riscontrate con sollecitudine dall’amministratore;
in difetto, sussiste la responsabilità dell’amministratore per l’eventuale danno
arrecata agli stessi creditori a causa della mancanza e/o del ritardo nella consegna
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale di Tivoli, Sezione civile, sentenza 21 aprile 2016
Agli effetti dell’art. 63 citato, infatti, devono considerarsi morosi i soli condomini
che sono debitori delle quote relative allo specifico contratto o titolo da cui sorge il
debito del condominio verso il singolo creditore che richiede i dati
all’amministratore. Vanno escluse, dunque, le complessive morosità condominiali
che fanno riferimento ad altri debiti. Ciò significa, in altri termini, che
l’amministratore non può limitarsi a fornire l’elenco generico di tutti i condomini
morosi verso i terzi creditori del condominio. Deve invece fornire i nominativi dei
soli condomini che risultano morosi con specifico riferimento ai crediti vantati dal
creditore istante, con indicazione delle relative quote di morosità, al fine di
consentire al creditore di agire nei loro confronti.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale Tivoli, civile, Sentenza 16 novembre 2015
Spese condominiali - Spese condominiali - Condanna del Condominio
all’esibizione della documentazione da cui si evinca i nominativi dei condomini
morosi.
Merita accoglimento la domanda giudiziale con la quale l’avvocato, creditore del
Condominio per l’attività prestata, in virtù di due decreti ingiuntivi esecutivi,
chieda la condanna del Condominio alla comunicazione dei nominativi dei
condomini morosi e delle relative tabelle millesimali con l’indicazione delle
rispettive quote di morosità, avendo l’istante, dato prova del credito vantato nei
confronti del Condominio. Si aggiunga che nella specie, a fronte della lettera di
messa in mora e richiesta di esibizione dei documenti, contenente la chiara
indicazione dei titoli esecutivi e dei precetti notificati, l’amministratore resistente
non ne contestava l’esistenza.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 28 febbraio 2013, n. 5038
COMUNIONE E CONDOMIO - COMUNIONE DEI DIRITTI REALI Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - In genere Pagamento eseguito dal condomino - Facoltà del “solvens” di imputazione a
singoli esercizi con esclusione dei debiti contestati – Sussistenza.
In materia di condominio negli edifici, il condomino, eseguendo un pagamento per
spese condominiali, può imputarlo ai debiti per singoli esercizi e può escludere che
le somme pagate vengano imputate a crediti contestati. (Cassa con rinvio, Trib.
Avellino, 07/11/2005)
FONTI
CED Cassazione, 2013
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 23 gennaio 2013, n. 1593
Condominio - Esigenza di tutela della privacy - Diffusione generalizzata delle
informazioni risultanti dai verbali e dai prospetti contabili - Divieto - Sussiste.
Le esigenze di funzionalità e di efficienza del condominio non possono
considerarsi prevalenti sul diritto alla riservatezza e alla tutela dei dati dei
condomini. A tale stregua, le informazioni riportate nei prospetti contabili o nei
verbali assembleari debbono essere comunicati solamente agli aventi diritto alla
relativa conoscenza, e cioè ai condomini, e non a chi non vi abbia interesse.
Dovendo evitarsi una diffusione generalizzata di tali dati, incombe
all’amministratore del condominio l’onere di adottare le opportune cautele per
evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.
PUBBLICAZIONE
Ventiquattrore Avvocato, 2015, 10, pg. 34, annotata da L. Avigliano.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2013, n. 2049
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - In genere - Deliberazione assembleare di approvazione della
spesa - Obbligo di contribuzione da parte dei condomini - Sussistenza Rilevanza delle vicende del rapporto obbligatorio tra condominio e creditori
dello stesso - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese,
adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei
condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti
l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle
partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il
condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa
dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri
condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento, né può dedurre che il
pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la
gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all’obbligazione verso
quest’ultimo, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da
rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa
per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 17 febbraio 2014, n. 3636
Comunione e condominio - condominio - amministratore - obbligazioni interesse del condominio - principio della solidarietà - responsabilità dei
condomini - criterio di parziarietà.
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque,
nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa
previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di
un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile,
vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e
del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di
struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal
criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del
condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle
rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 c.c.,
per le obbligazioni ereditarie.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 gennaio 2010, n. 1011
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Azioni giudiziarie Rappresentanza giudiziale del condominio - Legittimazione del condomino Fondamento - Condominio - Natura - Organo amministrativo unitario Amministratore - Condomino - Facoltà di agire a difesa dei diritti inerenti
all’edificio condominiale - Preclusione - Insussistenza.
Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità
giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo
rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti
della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio
condominiale. Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare
personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti
della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2010
CAPITOLO 14 – Le obbligazioni condominiali
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 16 maggio 2011, n. 10717
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Azioni giudiziarie Rappresentanza giudiziale del condominio - Legittimazione del condomino Legittimazione dei singoli condomini ad agire in giudizio a difesa degli
interessi del condominio - Sussistenza - Conseguenze - Sentenza sfavorevole Impugnazione - Legittimazione anche di ciascun condomino - Condizioni.
Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità
giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo
rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti
della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio
condominiale; non sussistono impedimenti, pertanto, a che i singoli condomini,
non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta
dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di
impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei
confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando
influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale
sentenza da parte dell’amministratore.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2011
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 luglio 2004, n. 14593
Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del
condominio e del singolo condomino - Rapporti del condomino con il creditore
del condominio - Obbligazioni nell’interesse del condominio - Obbligazioni
contratte verso il terzo dall’amministratore del condominio per conto del
condominio per il godimento di beni e servizi comuni - Adempimento Responsabilità solidale dei condomini nei confronti del terzo –
Configurabilità.
In riferimento ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi
comuni, concernenti prestazioni normalmente non divisibili, rispetto alle quali
ciascun condomino ha interesse per l’intero, si applica il principio di cui all’art.
1294 cod. civ., dal quale discende una presunzione di solidarietà a carico di tutti i
condomini.
PUBBLICAZIONE
Ventiquattrore Avvocato, 2016, 6, pg. 30, annotata da E. Culot
Corte di Cassazione, Sezione Unite civile, Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino Rapporti del condomino con il creditore del condominio - Obbligazioni
nell’interesse del condominio - Responsabilità dei condomini - Solidarietà Esclusione - Carattere parziario dell’obbligazione - Sussistenza –
Fondamento.
In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque,
nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa
previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di
un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile,
vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e
del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di
struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal
criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del
condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle
rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod.
civ. per le obbligazioni ereditarie.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2008
Tribunale Modena, civile, Sentenza 14 maggio 2010
Condominio - Obbligazioni - Presupposti - Delibere assembleari - Vincolo
solidarietà tra i condomini verso il creditore - Sussistenza - Criterio della
parziarietà – Esclusione.
Rispetto alle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi, i
condomini devono ritenersi impegnati unitariamente e solidalmente, a prescindere
dalla misura della quota, tutte le volte in cui l’onere riguardi il pagamento del
corrispettivo prestazioni di manutenzione, conservazione, rifacimento ecc. di parti
comuni dell’edificio deliberate o assentite o anche soltanto ratificate attraverso il
metodo assembleare, la sua incompatibilità rispetto a una situazione di parziarietà
passiva, che riacquista valore nei soli rapporti interni fra condomini.
PUBBLICAZIONE
Immobili & Diritto, 2010, 7, pg. 14, annotata da A. Scarpa.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 ottobre 2011, n. 21907
Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese
condominiali - Soggetti obbligati - Comproprietari di unità immobiliare sita in
condominio - Oneri condominiali - Solidarietà - Sussistenza - Fondamento Conseguenze nel giudizio dinanzi al giudice di pace - Fattispecie.
I comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido,
nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali,
sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della
porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei
confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato
dall’art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la
solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le
quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli
diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è
tenuto il giudice di pace anche quando decida secondo equità ai sensi dell’art. 113,
secondo comma, cod. proc. civ.. (Nella specie, la S.C. ha chiarito che il principio
espresso non si pone in contrasto con quello già enunciato da Sez. Un. n. 9148 del
2008, riguardando quest’ultima pronuncia la diversa problematica delle
obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la
questione relativa al se le obbligazioni dei comproprietari inerenti le spese
condominiali ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione
solidale).
PUBBLICAZIONE
Consulente Immobiliare, 2016, 1002, pg. 1221
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 luglio 2011, n. 15731
Fidejussione - Rapporto tra creditore e fidejussore - In genere - Beneficio di
escussione - Litisconsorzio - Preventiva escussione - Opponibilità da parte del
fideiussore in caso di sottoposizione del debitore a procedura concorsuale Condizioni e limiti.
In tema di fideiussione, il beneficio della preventiva escussione non può essere
opposto dal fideiussore in caso di sottoposizione del debitore principale a
procedura concorsuale (salvo il caso dell’esplicita sua estensione ad una siffatta
eventualità), ove non sussistano e non siano indicati dal fideiussore beni del
debitore principale ancora suscettibili di essere assoggettati ad azione esecutiva
individuale del creditore.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2011
Tribunale di Palermo, ordinanza 5 maggio 2016
In tema di oneri condominiali, il ricorso per decreto ingiuntivo non è lo strumento
idoneo a soddisfare la pretesa creditoria allorquando il creditore chieda
all’amministratore di un condominio la consegna delle tabelle millesimali e della
documentazione comprovante eventuali pagamenti pro quota da parte di taluni
condomini. Ne consegue che è’ inammissibile, ai sensi dell’art. 633 c.p.c., l’istanza
di ingiunzione di consegna delle tabelle millesimali, rivolta dal terzo creditore del
condominio nei confronti dell’amministratore, al fine di ottenere l’esecuzione del
titolo giudiziale, nei confronti dei singoli condomini morosi, stante la parziarietà
delle obbligazioni condominiali.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Tribunale di Tivoli, Sezione civile, sentenza 21 aprile 2016
In tema di condominio, i dati dei condòmini morosi chiesti dai creditori devono
essere completi. Ne consegue che la documentazione pur prodotta
dall’amministratore non è sufficiente ad identificare compiutamente le parti,
mancando le generalità piene e complete e pertanto (l’amministratore) deve essere
condannato alla produzione delle generalità complete di tutti i condomini su cui
gravano le spese richieste dal creditore.
PUBBLICAZIONE
Massima redazionale, 2016
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 gennaio 2015, n. 1674
Responsabilità civile - Solidarietà - In genere - Responsabilità da cose in
custodia di proprietà condominiale - Solidarietà tra singoli condomini Sussistenza – Fondamento.
Il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace
alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ.,
norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire
coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia
un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei
singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia,
presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051
cod. civ., non può essere imputata né al condomino, quale ente di sola gestione di
beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 24 luglio 2012, n. 12911
Esecuzione forzata - Opposizioni - All’esecuzione - In genere (distinzione
dall’opposizione agli atti esecutivi) - Fatti deducibili - Fatti anteriori alla
formazione del titolo - Esclusione.
Nel giudizio di opposizione all’esecuzione, iniziata in base ad un titolo esecutivo
giudiziale, non possono essere sollevate eccezioni anteriori alla formazione del
titolo stesso, le quali si sarebbero dovute far valere unicamente nel procedimento
conclusosi con il titolo posto in esecuzione.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2012
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 agosto 2015, n. 17199
Condominio - Esecuzione di lavori - Caduta sul pianerottolo condominiale Risarcimento danni - Presupposti - Onere della prova - Caso fortuito Insanabile incapacità del singolo condomino a testimoniare nelle cause relative
al condominio - Interesse rilevante ex articolo 246 cpc - Criteri Responsabilità da cose in custodia - Articolo 2051 c.c. - Nesso di causalità.
La responsabilità per le cose in custodia ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ. ha
natura oggettiva e necessita, per la sua configurabilità, del mero rapporto
eziologico tra cosa ed evento e tale da prescindere dall’accertamento della
pericolosità della cosa stessa e sussistere in relazione a tutti i danni da essa
cagionati, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti
dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito ed alla sola condizione che il
danneggiato adempia l’onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il
danno, ossia di dimostrare che l’evento si e’ prodotto come conseguenza normale
della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, salva
comunque la possibilità di valutare in concreto l’apporto (o il concorso) causale
della condotta del danneggiato o di terzi.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 14 agosto 2014, n. 17983
Responsabilità civile - Cose in custodia - Obbligo di custodia - Danni a terzi
derivanti dalle parti comuni dell’edificio condominiale - Responsabilità dell’ex
art. 2051 cod. civ. del condominio - Posizione dell’amministratore Responsabilità ex art. 1218 cod. civ. nei confronti del condominio - Condizioni.
Il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., dei danni subiti da terzi
estranei ed originati da parti comuni dell’edificio, mentre l’amministratore, in
quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla
custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., solo all’azione di
rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che
esso abbia versato ai terzi danneggiati.
PUBBLICAZIONE
Archivio delle locazioni e del condominio, 2015, 6, pg. 681
Tribunale Palermo, Sezione 3 civile, Sentenza 21 febbraio 2014, n. 823
Condominio di edificio - Condominio - Responsabilità per cose in custodia Danni cagionati - Onere della prova - Caso fortuito - Nesso causale
Il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie
affinché le cose comuni non provochino pregiudizi a nessuno ed è responsabile dei
danni cagionati dalle cose alla parte di proprietà esclusiva di un condomino. Tale
obbligo deriva dalla responsabilità relativa alla custodia dei beni e dei servizi
comuni. In materia di riparto dell’onere della prova, il danneggiato dovrà provare
l’evento dannoso e il nesso causale tra la verificazione del danno e il bene. Il fatto
dannoso si considera prodotto come conseguenza della normale condizione,
potenzialmente lesiva, della cosa. Mentre il condominio, per essere esentato dalla
responsabilità e dal corrispondente risarcimento danni dovrà dare la prova
dell’esistenza del caso fortuito, ossia di quell’evento imprevedibile ed eccezionale
in grado di interrompere il nesso causale tra cosa ed evento.
PUBBLICAZIONE
Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 24 novembre 2014, n. 13905
Danni da cose in custodia - Natura - Responsabilità del condominio – Sussiste
L’art. 2051 c.c., ai sensi del quale ciascuno è responsabile del danno cagionato
dalle cose che ha in custodia, prevede una responsabilità presunta in capo al
custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso
fortuito. Il fondamento della norma anzidetta deve essere, dunque, individuato nel
dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta,
conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico
sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a
terzi. Tale norma trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici
dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad
adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio
ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi
che agli stessi condomini. Pertanto il condominio può essere chiamato a rispondere
in conseguenza di danni provocati da difettosità od omessa manutenzione della
cosa comune, gravando infatti sull’ente, in qualità di custode, l’obbligo di
mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 agosto 2015, n. 17199
Condominio - Esecuzione di lavori - Caduta sul pianerottolo condominiale Risarcimento danni - Presupposti - Onere della prova - Caso fortuito Insanabile incapacità del singolo condomino a testimoniare nelle cause relative
al condominio - Interesse rilevante ex articolo 246 c.p.c. - Criteri Responsabilità da cose in custodia - Articolo 2051 c.c. - Nesso di causalità.
In tema di responsabilità cagionata dalle cose in custodia, quanto piu’ la situazione
di pericolo connessa alla struttura o alle pertinenze della cosa e’ suscettibile di
essere prevista e superata dal danneggiato con l’adozione di normali cautele, tanto
piu’ rilevante deve considerarsi l’efficienza del comportamento imprudente del
medesimo nella produzione del danno, fino a rendere possibile che il suo contegno
interrompa il nesso eziologico tra la condotta omissiva del proprietario della cosa e
l’evento dannoso.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24, 2015
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 28 aprile 2014, n. 5458
Responsabilità del condominio per i danni cagionati dalle res in custodia - Art.
2051 c.c. - Ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia - Responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati
dalla res - Eccezione - Prova del caso fortuito - Ratio della norma - Dovere di
custodia gravante sul soggetto ha un effettivo e non occasionale potere fisico
sulla res - Obbligo di vigilare - Finalità - Evitare che la res arrechi danni a
terzi - Norma che trova applicazione anche nel regime del condominio degli
edifici - Condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni - Obbligo di
adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino
pregiudizio ad alcuno - Responsabilità per i danni cagionati sia a terzi che agli
stessi condomini - Possibilità di citare il condominio per i danni provocati da
difettosità od omessa manutenzione della res comune - Responsabilità del
condominio - Impossibilità di escluderla se i danni siano imputabili a vizi
edificatori dello stabile - Concorrente responsabilità del costruttore Venditore - Art. 1669 c.c. - Impossibilità di equiparare i difetti originari
dell’immobile al caso fortuito - Unica causa di esonero del custode dalla
responsabilità de qua - Caso concreto.
L’art. 2051 c.c., nel sancire che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle
cose che ha in custodia, prevede una responsabilità presunta in capo al custode per
i danni provocati dalla res, salvo che provi il caso fortuito. La ratio della norma in
questione deve essere individuata nel dovere di custodia che grava sul soggetto
che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla res in
relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi. Orbene,
la citata disposizione codicistica trova applicazione anche nel regime del
condominio degli edifici dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi
comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni
non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da
queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini. Ne deriva che il condominio
può essere chiamato a rispondere in conseguenza di danni provocati da difettosità
od omessa manutenzione della res comune, gravando infatti sull’ente, in qualità di
custode, l’obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la
produzione di eventi dannosi. La responsabilità del condominio non viene meno
neppure se i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la
concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ex art. 1669 c.c., non
potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito,
rappresentante l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità de qua.
(Tutto ciò premesso, nel caso concreto, il condominio convenuto è stato ritenuto
responsabile dei danni sofferti dalla parte attrice , essendo gli stessi riconducibili a
beni di cui il condominio era il custode, benché dovuti a vizi di costruzione, non
avendo il condominio dato la prova di aver adottato tutte le misure necessarie
affinché le cose comuni non recassero pregiudizio sia a terzi che agli stessi
condomini, né tanto meno dell’esistenza del caso fortuito).
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 16 aprile 2012, n. 5977
Responsabilità civile - Danno da cosa in custodia - Risarcimento - Nesso
eziologico.
Se il terreno è sconnesso la presenza di una grata sollevatasi dal suolo non basta a
determinare la responsabilità del condominio per la cosa in custodia e dunque
l’obbligo di risarcire il danno subito dalla persona inciampata, incombendo sul
condominio la prova liberatoria del caso fortuito solo una volta assolto dal
danneggiato l’onere di dimostrare che la caduta era conseguenza della potenzialità
lesiva della grata.
PUBBLICAZIONE
Danno resp., 2013, 3, 289.
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 28 aprile 2014, n. 5458
Responsabilità del condominio per i danni cagionati dalle res in custodia - Art.
2051 c.c. - Ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia - Responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati
dalla res - Eccezione - Prova del caso fortuito - Ratio della norma - Dovere di
custodia gravante sul soggetto ha un effettivo e non occasionale potere fisico
sulla res - Obbligo di vigilare - Finalità - Evitare che la res arrechi danni a
terzi - Norma che trova applicazione anche nel regime del condominio degli
edifici - Condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni - Obbligo di
adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino
pregiudizio ad alcuno - Responsabilità per i danni cagionati sia a terzi che agli
stessi condomini - Possibilità di citare il condominio per i danni provocati da
difettosità od omessa manutenzione della res comune - Responsabilità del
condominio - Impossibilità di escluderla se i danni siano imputabili a vizi
edificatori dello stabile - Concorrente responsabilità del costruttore Venditore - Art. 1669 c.c. - Impossibilità di equiparare i difetti originari
dell’immobile al caso fortuito - Unica causa di esonero del custode dalla
responsabilità de qua - Caso concreto.
L’art. 2051 c.c., nel sancire che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle
cose che ha in custodia, prevede una responsabilità presunta in capo al custode per
i danni provocati dalla res, salvo che provi il caso fortuito. La ratio della norma in
questione deve essere individuata nel dovere di custodia che grava sul soggetto
che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla res in
relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi. Orbene,
la citata disposizione codicistica trova applicazione anche nel regime del
condominio degli edifici dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi
comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni
non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da
queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini. Ne deriva che il condominio
può essere chiamato a rispondere in conseguenza di danni provocati da difettosità
od omessa manutenzione della res comune, gravando infatti sull’ente, in qualità di
custode, l’obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la
produzione di eventi dannosi. La responsabilità del condominio non viene meno
neppure se i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la
concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ex art. 1669 c.c., non
potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito,
rappresentante l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità de qua.
(Tutto ciò premesso, nel caso concreto, il condominio convenuto è stato ritenuto
responsabile dei danni sofferti dalla parte attrice , essendo gli stessi riconducibili a
beni di cui il condominio era il custode, benché dovuti a vizi di costruzione, non
avendo il condominio dato la prova di aver adottato tutte le misure necessarie
affinché le cose comuni non recassero pregiudizio sia a terzi che agli stessi
condomini, né tanto meno dell’esistenza del caso fortuito).
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Tribunale Milano, Sezione 13 civile, Sentenza 15 luglio 2014, n. 9378
Condominio e responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia Costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sé stanti - Fabbricati
aventi in comune solo alcuni elementi o locali o servizi od impianti
condominiali - Complessi immobiliari comprendenti più edifici seppure
autonomi - Autonomia privata - Scelta di dare luogo alla formazione di un
unico condominio - Scelta alternativa di creare distinti condomini per ogni
fabbricato - Supercondominio - Applicazione delle norme relative al
condominio in relazione alle parti comuni - Art. 1117 c.c. - Esempi Assoggettamento alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali
strutture - Strutture dotate di propria autonomia - Esempi - Art. 2051 c.c. Ognuno responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia Responsabilità presunta per i danni provocati dalla res in capo al custode Eccezione - Prova del caso fortuito - Norma applicabile anche nel regime del
condominio degli edifici - Ente in veste di custode dei beni e dei servizi comuni
- Necessità di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non
rechino pregiudizio ad alcuno - Responsabilità per i danni da queste cagionati
sia a terzi che agli stessi condomini - Possibilità di chiamare in giudizio il
condominio per rispondere in conseguenza dei danni provocati da difettosità
od omessa manutenzione della res comune - Ente, in qualità di custode,
gravato dall’obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la
produzione di eventi dannosi - Fattispecie.
È possibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sé stanti,
aventi in comune solo alcuni elementi o locali o servizi od impianti condominiali.
Ne deriva che per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, seppure
autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di
un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si
affianca in tal caso la figura del “supercondominio” al quale sono applicabili le
norme relative al condominio in relazione alle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.,
come, ad esempio, le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi
idraulici od energetici dei complessi residenziali. Restano, viceversa, soggette alla
disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece
dotate di propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi di
intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune.
Orbene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., ognuno è responsabile del danno cagionato
dalle cose che ha in custodia, prevedendo in capo al custode una responsabilità
presunta per i danni provocati dalla res, salvo la prova del caso fortuito. Tale norma
trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l’ente, in
veste di custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure
necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo
conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi
condomini. Ne deriva che il condominio può essere chiamato a rispondere in
conseguenza dei danni provocati da difettosità od omessa manutenzione della res
comune, gravando infatti sull’ente, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerla e
conservarla in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi. (Nella
fattispecie, accertata l’esistenza di un supercondominio, in cui erano inclusi anche i
beni di proprietà dell’attore, si è affermata la responsabilità della parte convenuta
per le infiltrazioni lamentate dall’attore ai propri locali, riconducibili a beni comuni
condominiali, non avendo la parte convenuta, in qualità di custode dei beni e dei
servizi comuni, dimostrato di aver adottato tutte le misure necessarie affinché le
cose comuni non recassero pregiudizio sia a terzi che agli stessi condomini,
ripristinandole, mantenendole e conservandole in maniera tale da evitare la
produzione di eventi dannosi, né, tantomeno, l’esistenza del caso fortuito.
Conseguentemente, la parte convenuta è stata riconosciuta responsabile dei danni
lamentati dalla parte attrice).
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 febbraio 2013, n. 4799
Assicurazione - Assicurazione della responsabilità civile - Limitazioni (fatti
dolosi) - Clausola limitativa del rischio assicurato relativa alla conseguenza di
fatti accidentali - Fatti dannosi derivanti da colpa grave - Inclusione nella
copertura assicurativa - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie relativa
all’operatività della polizza stipulata da un condominio per danni causati dalla
rottura di un impianto idrico condominiale.
L’assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti
meramente accidentali, dovuti, cioè, a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non
sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l’estensione
ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del
rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa. Pertanto la
clausola della polizza stipulata da un condominio, la quale preveda la copertura dei
danni “involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale”,
senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa
ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente
colposo dell’assicurato (nella specie, per il difetto di manutenzione di una
tubazione idrica condominiale), con la sola eccezione delle condotte dolose.
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
CAPITOLO 15 – Il conto corrente condominiale
Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 12 novembre 2013, n. 25371
Titoli di credito - Assegno bancario - Protesto - Assegno emesso dal
rappresentante su conto corrente intestato al rappresentato - Esplicitazione
nel titolo del rapporto di rappresentanza - Mancanza - Conseguenze Fattispecie.
In tema di assegno bancario emesso dal rappresentante e tratto su di un conto
corrente intestato al rappresentato, il protesto deve essere elevato nei confronti del
soggetto che ha emesso il titolo, secondo quello che risulta dalla firma di emittenza
o di traenza. Ne consegue che, ove si ravvisino esplicitamente nel titolo indici
univocamente attestanti l’esistenza di un rapporto di rappresentanza, il protesto
deve essere elevato nei confronti del rappresentato, mentre nell’ipotesi contraria la
responsabilità esclusiva dell’emissione del titolo e della sua circolazione fuori delle
condizioni previste dalla legge è a carico di chi lo abbia sottoscritto. (In
applicazione del menzionato principio, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto da un
amministratore di condominio che si doleva dell’elevazione nei suoi confronti del
protesto di un assegno bancario rimasto insoluto e tratto sul conto corrente del
condominio, assegno dallo stesso sottoscritto senza specificazione della propria
qualità).
PUBBLICAZIONE
CED, Cassazione, 2013
Tribunale EMILIA ROMAGNA - Reggio Emilia, civile, Sentenza 16 maggio
2014
Condominio negli edifici - Azione esecutiva nei confronti del condominio Ammissibilità - Obbligo di preventiva escussione dei singoli condomini ex
articolo 63 delle disposizioni di attuazione del c.c. - Non sussiste Pignoramento del conto corrente condominiale - Ammissibilità.
Qualora il condominio, nella propria attività di gestione, costituisca fondi per
l’amministrazione del bene (in particolare, mediante il deposito di somme su di un
conto corrente bancario o postale intestato formalmente all’«ente di gestione »), la
concretizzazione del vincolo di destinazione impresso su di essi determina una
sottrazione della disponibilità dai condomini e la formazione di un “patrimonio”
che ben può essere aggredito direttamente dal creditore nel condominio senza
necessità della preventiva escussione dei condomini morosi (ex articolo 63 delle
disposizioni di attuazione del c.c. ), il tutto secondo un criterio ordinario di
responsabilità patrimoniale ex articolo 2740 del c.c. che considera il debitore
obbligato a far fronte ai propri debiti con le risorse allo stesso riferibili.
PUBBLICAZIONE
Guida al Diritto, 2014, 43, pg. 21
Tribunale Ascoli Piceno, civile, Sentenza 26 novembre 2015
Condominio - Somme depositate sul conto corrente del condominio - Somme
sottratte alla disponibilità dei singoli condomini - Vincolo di destinazione a
elisione del legame giuridico con i singoli condomini.
Le somme depositate sul conto corrente del condominio, formalmente intestate
all’ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli
condomini; ad esse, infatti, viene impresso un vincolo di destinazione (uso
nell’interesse comune in base alle determinazioni dell’assemblea condominiale)
che elide il legame giuridico con i singoli condomini, i quali, dal momento in cui le
somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più singolarmente e
personalmente disporne.
Poiché la L. 11/12/2012 n. 220 in materia di condominio, pur introducendo le
modifiche all’art. 1129 c.c. non ha previsto alcun beneficium excussionis in favore
delle somme presenti sul conto corrente intestato al condominio, si deve ritenere
che dette somme non possono essere distinte dal resto del denaro ivi presente
quanto a provenienza e destinazione e possono, pertanto, essere utilmente pignorate
a favore del creditore del condominio.
PUBBLICAZIONE
Centro studi giuridici di Mantova, www.Ilcaso.it, 2015, pg. 13879, pt. I
Tribunale Taranto, Sezione 3 civile, Sentenza 13 luglio 2015, n. 2413
Opposizione all’esecuzione - Condominio - Conto corrente - Patrimonio
autonomo imputabile all’ente di gestione - Credito - Obbligazione per l’intero
gravante sul patrimonio condominiale - Pignoramento – Legittimità.
Il conto corrente bancario o postale intestato al condominio, la cui apertura è
imposta ex lege a carico dell’amministratore, il quale è obbligato a fare ivi
transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché
quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, è vincolato alla
soddisfazione di tutti gli oneri connessi all’amministrazione della cosa comune,
così da costituire un patrimonio autonomo imputabile all’ente di gestione distinto
da quello dei singoli condomini, nonostante l’assenza di separata soggettività del
Condominio rispetto ai suoi componenti. Di talché è legittimo il pignoramento del
saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore, qualora diretto a
soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l’intero gravante sul patrimonio
autonomo condominiale, poiché non interferisce con il meccanismo del beneficio
di escussione di cui all’art. 63, comma 2, disp.att.c.c. (nel testo introdotto con la L.
n. 220 del 2012), il quale è posto a presidio soltanto dei distinti obblighi pro quota
spettanti ai singoli proprietari esclusivi. L’interpretazione della nuova disciplina del
condominio induce, pertanto, ad escludere che prima di procedere al pignoramento
delle somme giacenti sul conto intestato al Condominio il terzo creditore debba
necessariamente escutere il patrimonio dei condomini morosi.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24
Tribunale Milano, civile, Ordinanza 27 maggio 2014
Condominio negli edifici - Azione esecutiva nei confronti del condominio Saldo del “conto corrente” obbligatorio ai sensi dell’articolo 1129 del c.c. Qualificazione in termini di credito sussistente a favore del condominio in
applicazione dell’articolo 1852 del c.c. - Pignoramento del conto corrente
condominiale - Ammissibilità - Obbligo di preventiva escussione dei singoli
condomini ex articolo 63 delle disposizioni di attuazione del c.c. - Non sussiste.
I contributi versati dai singoli condomini sul conto corrente condominiale
(obbligatorio ai sensi del novellato articolo 1129, comma 7°, del C.c.) integrano
quel “saldo” che è a immediata disposizione del correntista “condominio” (ex
articolo 1852 del c.c.) senza che abbiano rilevanza il titolo dell’annotazione a
credito e/o la provenienza della provvista. Da ciò deriva l’ammissibilità del
pignoramento di detto credito (sussistente in favore del condominio e avente a
oggetto la restituzione delle somme depositate su detto conto) senza che a ciò osti il
beneficio di preventiva escussione ex articolo 63, comma 2°, delle disposizioni di
attuazione del Cc, il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro
quota spettanti ai singoli.
PUBBLICAZIONE
Guida al Diritto, 2014, 43, pg. 25
Tribunale Pescara, civile, Ordinanza 8 maggio 2014
Comunione e condominio - Condominio negli edifici - Azione esecutiva da
parte del terzo - Pignoramento del conto corrente condominiale - Condizione
della preventiva escussione del condomino non in regola con i pagamenti Articolo 63 disposizioni di attuazione codice civile - Non sussiste Ammissibilità del pignoramento.
È ammissibile il pignoramento del conto corrente condominiale da parte del terzo
creditore che agisce in executivis sia perché nessuna norma stabilisce l’onere di
preventiva escussione del condomino rispetto a un’azione esecutiva intrapresa nei
confronti del condominio, sia perché, del pari, non viene espressamente stabilita
l’impignorabilità delle somme ivi giacenti.
PUBBLICAZIONE
Mass. Repertorio Lex24