Assicurazioni per proprietari di abitazioni
Casa
dolce casa/
Quare sibi
Habeant
Alissenis ad ea facidui smolorpero ero od et lor sectem ip exero ent laorem dunt utat alit veriliq uamcomm
olorperos num auguerci tatuero conse do conullan et lore minis aut il et wiscipit, venim et praesto ercidunt
nonsequat. Enim dolore dolore faccums andiamet ate dunt lam vulla feu feu feugait ute erostrud tat aut vulla
consequisl del dionum zzrit augait vero consequam.
Kaufpreis
Finanzierung mit Hypotheken
Kreditpolitik der AXA
Er wird von folgenden Kriterien beeinflusst:
Geografische Lage
Infrastruktur und Verkehrsverbindungen
Grundriss, Raumangebot und Funktionalität
Baulicher Zustand und Ausbaustandard
Angebot und Nachfrage.
Eine Hypothek ist ein langfristiger Grundpfandkredit. Je nach Finanzierungsbedarf
wird dieser in eine 1. und 2. Hypothek
aufgeteilt.
Als Versicherungsgesellschaft setzt die
AXA im Hypothekargeschäft Vorsorgeund Prämiengelder ein und pflegt daher
eine vorsichtige Kreditpolitik.
Die 1. Hypothek entspricht in der Regel
65 % des Verkehrswertes bzw. des Kaufpreises einer Liegenschaft. Aus steuerlichen Überlegungen kann es durchaus
sinnvoll sein, diese Hypothek einstweilen
nicht zu amortisieren.
Für eine Hypothek bei der AXA gelten
folgende Rahmenbedingungen:
Kaufobjekt als Hauptwohnsitz des Eigentümers
Einfamilienhäuser/Eigentumswoh-
nungen mit breitem Markt und guter Wiederverkäuflichkeit
Eigenmittel in der Regel 15-20 %
(je nach Zusatzsicherheit)
Anrechenbare Zusatzsicherheit: Verpfändung von Lebensversicherungs-
policen mit Rückkaufswert
Einwandfreie Bonität des Kreditnehmers
Minimalbetrag für Hypotheken:
CHF 333 000.–
Die 2. Hypothek sichert 15 % des benötigten Fremdkapitals ab. Sie sollte
bis zum Erreichen des Pensionsalters
zurückbezahlt werden.
Ausschluss-Kriterien für eine Hypothek
bei der AXA:
Bauland bzw. Bauprojekte
Liegenschaft im Ausland
Finanzierung von gleich- oder nach rangigen Hypotheken
Ferienliegenschaft bzw. nur zeitweise bewohnte Objekte
Sommario
Assicurazione mobilia domestica e oggetti di valore
24 h Home Assistance
12
12
4
4
Assicurazione di protezione giuridica privata 12
4
Assicurazioni per custodi e personale domestico
13
5
5
Assicurazione responsabilità civile immobili 14
Servizio Assistenza Sinistri
15
Finanziamento e tutela dai rischi Principi base del finanziamento
Reperimento di capitale proprio
Ipoteche
Copertura della sostenibilità
16
16
16
17
18
Godetevi la vostra proprietà in tutta serenità
3
Assicurazioni costruzioni
Assicurazione lavori di costruzione
Assicurazione responsabilità civile del
committente dell’opera
Assicurazione di protezione giuridica del
committente dell’opera
Assicurazione garanzia di costruzione Assicurazioni di cose per stabili
6
Assicurazione incendio inclusi gli eventi naturali
8
Assicurazione contro i danni dell’acqua 10
Assicurazione contro i terremoti
10
Guasto della tecnica dell’edificio
10
Copertura ampliata
10
Lavori minori di risanamento
10
Assicurazione contro il furto con scasso
11
Assicurazione rottura vetri 11/12
2
Ulteriori informazioni sul tema della proprietà abitativa 19
AXA non si assume alcuna responsabilità in merito all’esaustività e
alla correttezza dei dati di questa pubblicazione. A tal riguardo fanno
sempre stato le leggi e le ordinanze vigenti. Situazione giugno 2015.
Godetevi la vostra proprietà
in tutta serenità/
Anche voi state accarezzando l’idea di
acquistare un appartamento o una casa?
O forse siete già orgogliosi proprietari della
vostra abitazione? L’acquisto di proprietà
abitativa è un processo che comporta
effetti a lungo termine. In qualità di proprietari è importante rivedere periodicamente
le coperture stipulate e adottare i provvedimenti necessari per garantire la sostenibilità finanziaria dell’impegno preso. Ecco
perché è fondamentale essere adeguatamente informati su tutti gli aspetti inerenti
a questo argomento.
Alle pagine seguenti troverete le risposte
a tutte le principali questioni assicurative
concernenti la costruzione dell’immobile,
la sua consegna o tutto ciò che riguarda
la quotidianità dell’abitare l’immobile.
Questo opuscolo non sostituisce un
colloquio personalizzato con uno degli
specialisti di AXA, che sono sempre a
vostra disposizione per una consulenza a
360° su tutti i possibili rischi e il modo
migliore per assicurarli.
3
Assicurazioni costruzioni:
per quando piovono guai/
Poiché la maggior parte delle assicurazioni per stabili esclude espressamente i danni derivanti da lavori
di costruzione, se avete in progetto un nuovo edificio oppure opere di ristrutturazione o di rinnovo vi conviene
pianificare attentamente la vostra copertura assicurativa.
Assicurazione lavori di
costruzione
Assicurazione responsabilità
civile del committente dell’opera
L’eventualità che si verifichino incidenti di
cantiere dovrebbe essere sempre presa in
considerazione in un calcolo realistico, in
modo da proteggere il capitale già investito ed evitare spese aggiuntive non pianificate.
Se nel corso di nuove costruzioni o ristrutturazioni vengono effettuati lavori di
demolizione o di scavo di una certa
importanza, possono verificarsi eventuali
imprevisti con notevoli conseguenze sotto
il profilo della responsabilità civile.
E se viene causato un danno alla proprietà di un vicino, quest’ultimo può far valere
le proprie pretese di risarcimento direttamente nei confronti del committente
dell’opera, dimostrando semplicemente
l’esistenza del danno e il nesso causale
con i lavori di costruzione. Il danneggiato
non deve né conoscere l’autore del danno
né provare la colpa del committente, dato
che il proprietario del terreno risponde in
ogni caso, qualora ecceda nell’esercizio
del suo diritto di proprietà.
Esempi di incidenti di cantiere:
crollo di un soffitto
danneggiamento di una facciata in
seguito al crollo di un’impalcatura
danneggiamenti dolosi da parte di terzi
(atti di vandalismo)
furto di materiali stabilmente fissati alla
costruzione
incendio ed eventi naturali
Estensione della copertura
assicurazione lavori di costruzione
Danni all’opera in costruzione causati
da incidente di cantiere
Spese di sgombero e smaltimento delle
macerie
Spese di ricerca del danno
Spese di demolizione e ricostruzione
Danni a stabili conseguenti a incendio
ed eventi naturali (qualora non siano
compresi nell’assicurazione incendio
stipulata presso un istituto cantonale
o un assicuratore privato)
Furto di materiali sia stabilmente fissati
alla costruzione (ad es. finestre e porte)
e sia in seguito a furto con scasso
4
Inizio dell’assicurazione
Dato che il rischio di causare un danno a
terzi esiste sin dal primo colpo di pala, si
raccomanda di stipulare un’assicurazione
di responsabilità civile del committente
dell’opera già prima dell’inizio dei lavori di
costruzione.
Lo stesso vale per le ristrutturazioni e i
rinnovi di una certa entità, poiché l’assicurazione esistente di responsabilità civile
del proprietario di immobili non copre i
danni materiali in relazione alla responsabilità civile del proprietario del fondo.
Durata dell’assicurazione
L’assicurazione di responsabilità civile
del committente dell’opera è valida
durante tutto il periodo dei lavori e si
estingue il giorno in cui avviene la consegna della costruzione. I danni rilevati solo
a costruzione ultimata, ma causati
durante i lavori, vengono risarciti anche
fino a dieci anni dopo la scadenza della
polizza.
Copertura responsabilità civile del
committente dell’opera
Pretese di risarcimento per danni corporali e materiali in seguito a lavori di
costruzione
Difesa dalle pretese ingiustificate
o eccessive
Assicurazione di protezione
giuridica del committente
dell’opera per privati
Questa copertura assicura il committente
in caso di controversie concernenti difetti
nascosti all’oggetto di costruzione che
vengono scoperti solo dopo la redazione
del verbale di consegna ovvero dopo la
presa in consegna dell’oggetto per l’uso
definitivo e i quali non erano individuabili
già prima. L’assicurazione di protezione
giuridica del committente dell’opera è
stipulata a complemento dell’assicurazione costruzioni.
Servizi
Consulenza in relazione a difetti nascosti
Trattamento dei casi giuridici e della
rappresentanza giuridica da parte dei
propri giuristi e specialisti
Consulenza in occasione della scelta
di un avvocato indipendente (previo
accordo)
Assunzione delle spese
Onorario di un avvocato consultato (previo accordo)
Perizie per chiarire le controversie
Tasse di giustizia e spese processuali
Indennità processuali o ripetibili ricono­
sciute alla controparte
Incasso delle indennità spettanti
all’assicurato
Assicurazione garanzia di
­costruzione (garanzia d’opera)
L’articolo 371 CO dispone che le imprese
partecipanti alla costruzione rispondano
dei difetti dell’opera per cinque anni dopo
la consegna (termine di prescrizione).
Secondo la norma SIA 118 relativa ai
lavori di costruzione, per i primi due anni
ogni imprenditore deve prestare una
garanzia (garanzia d’opera) che ammonta
al massimo al 10 % delle spese totali di
costruzione. Questo importo serve nel
caso in cui l’imprenditore incorra in una
responsabilità per difetti denunciati
durante il periodo di garanzia. Se in
questo periodo emergono difetti che
l’imprenditore non intende o non può
eliminare, ad esempio in caso di fallimento, si può far ricorso alle prestazioni della
garanzia.
Fideiussione solidale di una compagnia
di assicurazioni
Questa modalità di pagamento della
garanzia offre i seguenti vantaggi:
in caso di difetto dell’opera, il committente o l’architetto possono rivolgere la
pretesa direttamente alla compagnia di
assicurazioni;
in caso di disaccordo, la compagnia di
assicurazioni si riserva di far svolgere
una perizia a proprie spese;
questa soluzione offre la maggiore
sicurezza finanziaria per l’esecuzione, a
regola d’arte e nei termini previsti, di
tutti i lavori di garanzia come da contratto.
Pagamento della garanzia
Generalmente è l’architetto che si occupa
delle prestazioni della garanzia. La garanzia dell’opera può essere prestata in due
modi:
in contanti, ossia trattenendo la relativa
quota dalle spese totali di costruzione,
oppure
ricorrendo a una fideiussione solidale di
una banca o di una compagnia di assicurazioni.
5
Al riparo dai rischi degli immobili/
Il concetto di assicurazioni di cose per stabili include tutte le possibili coperture per i danni materiali
causati da incendio, eventi naturali, acqua, furto con scasso e rottura vetri.
Assicurazioni di cose per stabili
L’assicurazione di cose per stabili è
composta dai seguenti moduli, combinabili in base alle esigenze individuali:
assicurazione contro l’incendio e gli
eventi naturali
assicurazione contro i danni dell’acqua
assicurazione contro i terremoti
assicurazione contro il furto con scasso
assicurazione rottura vetri
guasto della tecnica dell’edificio
copertura ampliata contro danni dolosi,
atti di vandalismo o danni causati da
roditori
Alle pagine seguenti trovate ulteriori
dettagli sui singoli moduli assicurativi.
6
Somma assicurata
Di regola un immobile è assicurato al
­valore a nuovo. Nel caso delle assicurazioni cantonali la somma assicurata viene
automaticamente adeguata ogni anno
all’indice cantonale dei costi di costru­
zione.
Se l’assicurazione è stipulata presso
compagnie private è consigliabile includere l’adeguamento automatico della somma assicurata.
Solo così, infatti, il proprietario può avere
la sicurezza di disporre del capitale necessario per una ricostruzione di valore
equivalente dell’immobile qualora si
verificasse un sinistro.
Sovrassicurazione
In caso di sinistro viene rimborsato al
massimo il valore a nuovo effettivo. Di
conseguenza non conviene in nessun
caso pagare premi troppo alti per una
sovrassicurazione.
Sottoassicurazione
In caso di danno totale, l’indennità è
limitata alla somma assicurata. Anche in
caso di danno parziale, l’indennità viene
corrisposta solo in base al rapporto
proporzionale tra la somma assicurata e
il valore a nuovo dello stabile.
Perdita del reddito locativo
I locali o le case che dovessero essere
danneggiati in seguito a un sinistro potrebbero risultare inutilizzabili per molto
tempo.
Se il danno non è attribuibile a una colpa
dei locatari, essi non dovranno pagare
alcun canone locativo per questi locali
fino al ripristino degli stessi. Ciò comporta
un grosso onere finanziario aggiuntivo per
il proprietario dell’abitazione, poiché i suoi
costi fissi quali interessi ipotecari, imposte ecc. rimangono invariati.
Spese supplementari relative al costo
della vita
In caso di sinistro, per il proprietario di
una casa unifamiliare o di un appartamento possono sorgere spese addizionali
qualora si rendesse necessario l’affitto di
un appartamento provvisorio, e ulteriori
costi dovuti a un eventuale cambiamento
di residenza (vitto esterno, viaggi supplementari, ecc.). La copertura di queste
spese supplementari può essere inclusa
a piacimento nell’assicurazione di mobilia
domestica o di stabili.
Le perdite finanziarie legate a danni dovuti
a incendio o eventi naturali possono
essere assicurate in base a una convenzione speciale nell’assicurazione incendio
privata.
Esempio di sottoassicurazione
1 000 000.–
800 000.–
In presenza di una
­sottoassicurazione le
­prestazioni vengono ridotte
in misura corrispondente
anche in caso di danni parziali.
25 %
600 000.–
400 000.–
200 000.–
25 %
0
Valore dello stabile CHF 1 mio.
Somma assicurata CHF 750 000.–
Sottoassicurazione: 25 %
Danno CHF 200 000.–
Indennizzo CHF 150 000.–
Riduzione indennizzo: 25 %
7
Risposte a domande scottanti
in tema di assicurazioni/
In Svizzera praticamente tutti i proprietari sono tenuti ad assicurare i loro stabili contro l’incendio e
gli eventi naturali presso gli istituti cantonali o una compagnia privata.
Assicurazione incendio inclusi gli
eventi naturali
SH
BS
Nella maggior parte dei cantoni, gli edifici
devono essere coperti obbligatoriamente
presso gli istituti cantonali di assicurazione degli stabili contro i danni causati da
incendio. Negli altri cantoni il rischio
incendio può essere coperto mediante
l’assicurazione di cose per stabili di una
compagnia privata.
TG
BL
JU
ZH
AR
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FR
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SG
GL
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GR
VD
Estensione della copertura
Sia gli istituti cantonali che le compagnie
private offrono, nell’ambito dell’assicurazione incendio, la seguente gamma di
coperture:
TI
GE
VS
Copertura danni da incendio
Copertura eventi naturali
Incendio
Piene e inondazioni
Fumo
Uragano (con vento di almeno 75 km/h)
Bruciature senza fiamma
Grandine
Fulmine
Pressione della neve
Esplosione
Valanghe
Caduta o atterraggio di fortuna di aeromobili e veicoli spaziali
Smottamenti
Frane
Caduta di sassi
8
AG
In questi cantoni vige l’obbligo di
stipulare una copertura presso
l’istituto cantonale di assicurazione
degli stabili
In questi cantoni e nel Liechtenstein vige l’obbligo di stipulare una
copertura presso un assicuratore a
propria scelta
In questi cantoni il proprietario
è libero di assicurare o meno il
proprio stabile
Determinazione della somma assicurata
A costruzione ultimata la somma assicurata viene determinata da uno specialista.
Nel caso degli immobili ad uso abitativo
sono assicurate al valore a nuovo anche
tutte le installazioni edili che fanno normalmente parte dell’immobile stesso e
che sono fissate in modo tale da non
poter essere rimosse senza causare un
danno rilevante, quali ad esempio armadi
a muro o impianti di riscaldamento.
La distinzione tra installazioni edili e
mobilio varia da cantone a cantone ed è
disciplinata da norme specifiche. Il valore
dell’immobile viene stabilito in un verbale
di stima che viene consegnato al proprietario e sul quale sono segnalate anche
eventuali particolarità. Gli immobili che
vengono esclusi dall’assicurazione di
stabili dell’istituto cantonale competente
a livello locale possono essere assicurati
presso compagnie private.
Adeguamento automatico
Quando si stipula un’assicurazione contro
l’incendio è consigliabile includere l’adeguamento automatico della somma
assicurata in modo da evitare il rischio di
una sottoassicurazione dovuta al rincaro.
Assicurazioni complementari
In linea di principio la copertura assicurativa contro l’incendio offerta dalle compagnie private corrisponde a quella degli
istituti cantonali. Per quanto riguarda le
case unifamiliari, le merci e le scorte di
chi vi abita sono incluse nell’assicurazione economia domestica. Per le case
plurifamiliari la copertura dell’assicurazione può essere ampliata.
Gli assicuratori incendio privati offrono
coperture addizionali per:
scorte di combustibile (olio da riscaldamento, legna ecc.)
merci e attrezzi per la manutenzione
dello stabile (tosaerba, attrezzi da
giardino, materiale per la pulizia ecc.)
9
Per non trovarsi mai con l’acqua alla gola
o con altri rischi incombenti/
Per tutti i danni causati dall’acqua ma non dovuti a eventi naturali può essere stipulata un’assicurazione
specifica a parte. In Svizzera i terremoti sono rari, tuttavia tali eventi possono comportare gravi conseguenze
finanziarie. Lo stesso vale nel caso di un guasto della tecnica dell’edificio o di piccoli lavori di risanamento
della propria abitazione.
Assicurazione contro i danni
dell’acqua
Obblighi di diligenza del proprietario
dell’immobile
Il proprietario dell’immobile è tenuto a
Oltre ai danni causati da piene e inondamantenere in efficienza le condutture e
zioni, l’acqua nasconde un potenziale di
gli apparecchi a esse collegati, a pulire
rischio che esula dalla copertura dei
danni della natura offerta dagli istituti can- le canalizzazioni intasate e a prendere
misure atte a prevenire il congelamento
tonali e dalle compagnie private. In caso
dell’acqua nelle tubature.
di emergenza AXA può organizzare uno
specialista nella deumidificazione di
stabili nel giro di quattro ore.
Assicurazione contro i terremoti
Copertura danni dell’acqua
Fuoriuscita di acqua dalle condutture
Formazione di gelo nelle condutture e
negli apparecchi a esse collegati
Acqua piovana e da scioglimento di
neve e ghiaccio
Rigurgito dell’acqua di scarico
Liquidi fuoriusciti da impianti di riscaldamento, di condizionamento dell’aria e di
refrigerazione
Perdite di reddito locativo dovute ai
danni causati dall’acqua
L’assicurazione non comprende i danni
causati da:
cedimento del terreno
cattiva qualità del terreno da costruzione
costruzioni difettose
manutenzione insufficiente dello stabile
Adeguamento automatico
Anche per l’assicurazione contro i danni
dell’acqua, come per quella contro l’incendio, è consigliabile includere l’adeguamento automatico della somma assicurata.
10
In questo ambito vi sono gravi lacune di
copertura, in quanto la maggior parte
degli edifici in Svizzera non è assicurata
contro i terremoti. Gli istituti cantonali di
assicurazione contro l’incendio offrono
una protezione assicurativa sotto forma
di fondi contro i terremoti, che tuttavia
garantiscono solo una copertura limitata
e spesso senza alcuna pretesa giuridica.
Nei cantoni in cui non esiste un istituto
cantonale di assicurazione degli stabili
non c’è neppure questa soluzione.
Guasto della tecnica dell’edificio
I proprietari di abitazioni optano sempre
più spesso per soluzioni alternative per
quanto riguarda i sistemi di riscaldamento
dell’ambiente domestico e dell’acqua
come ad esempio gli impianti fotovoltaici
o le sonde interrate.
In caso di guasti l’estensione della copertura comprende:
il danneggiamento o la distruzione che
subentrano in modo improvviso e imprevisto per effetto di forze esterne e cause
intrinseche (come difetti di costruzione,
di materiale o di fabbricazione)
le spese per il ripristino o la sostituzione di parti elettroniche di una cosa
assicurata divenute inutilizzabili
le spese aggiuntive per garantire il funzionamento dell’impianto nonché le perdite
di reddito conseguenti all’impossibilità di
recuperare energia per cederla a reti
pubbliche o private
L’assicurazione non copre:
perdita e furto
le alterazioni o le perdite di dati e programmi, dovute a programmi che danneggiano i sistemi, attacchi di hacker o errori
nella registrazione di dati
Copertura ampliata
Questa assicurazione complementare copre
le spese di riparazione fino a concorrenza
della somma assicurata concordata per:
danni causati da roditori e insetti
danni dolosi causati da atti di vanda­lismo
danneggiamento o distruzione in seguito
a collisione o urto di un veicolo
Lavori minori di risanamento
I lavori per ristrutturare un bagno o per
rinnovare la cucina sono prevedibili e possono essere programmati per tempo. Ma che
cosa succede se un incidente di cantiere
causa costi aggiuntivi?
Nel caso di progetti di costruzione (lavori di
risanamento, manutenzione e ristrutturazione) con un costo fino a CHF 100 000.–
i proprietari godono di una protezione assicurativa per danneggiamenti o distruzioni,
subentrate in modo improvviso e imprevisto,
di tutte le prestazioni edilizie e di montaggio,
del materiale edile nonché dei fabbricati
esistenti assicurati.
Eventi costosi in case plurifamiliari/
Dato che per i danni non chiaramente attribuibili a uno degli inquilini è responsabile il proprietario della casa,
soprattutto per le case plurifamiliari o per le case unifamiliari date in locazione conviene stipulare una polizza
di assicurazione di cose per stabili contro il furto con scasso e la rottura vetri.
Assicurazione contro il furto
con scasso
Per tutelarsi dai danni causati allo stabile
o alle relative installazioni da un eventuale furto con scasso o dal tentativo di un
tale atto è possibile stipulare un’apposita
assicurazione.
Copertura furto con scasso
Danni causati da furto con scasso in
locali usati in comune – come lavanderia,
locale biciclette, ascensore, scale, porte
d’entrata, cassette delle lettere ecc.
Che cosa copre l’assicurazione mobilia
domestica?
Questa copertura include i danni da furto
con scasso nelle parti dell’immobile
utilizzate esclusivamente dall’inquilino.
Alcune compagnie di assicurazioni sempre più spesso si fanno carico soltanto
dei danni ai locali abitati dai proprietari
stessi. In caso di stabili dati in locazione
è quindi importante accertarsi che non vi
siano eventuali lacune di copertura.
Assicurazione rottura vetri
I danni rilevati nei locali usati in comune,
come l’atrio d’ingresso o le scale, sono a
carico del proprietario in tutti i casi in cui
non viene individuato il responsabile. Per
coprire questo rischio è consigliabile
integrare l’assicurazione di cose per
stabili con una polizza aggiuntiva contro la
rottura vetri. Maggiori informazioni alla
pagina seguente.
Spese per la sostituzione delle serrature
se in seguito a un’effrazione sono state
rubate le chiavi
Danneggiamenti dello stabile in seguito
a effrazione
Danni ad apparecchi automatici a
moneta in seguito a furto con scasso
(compreso il denaro rubato ivi contenuto)
Merci e attrezzi per la manutenzione
dello stabile (tosaerba, attrezzi da
­giardino, materiale per la pulizia ecc.)
11
Gestione dei rischi a tutto campo/
A seconda della situazione e delle necessità specifiche può essere opportuno stipulare coperture addizionali
per cautelarsi contro ogni evenienza.
Assicurazione rottura vetri
Il rischio di rottura vetri per le case unifamiliari ad uso proprio può essere assicurato come copertura supplementare sia
nell’assicurazione di cose per stabili che
nell’assicurazione mobilia domestica. Se
la casa è data in locazione, spetta all’inquilino sostituire a spese proprie i vetri
rotti o incrinati che si trovano nei locali da
lui utilizzati. Lo stesso vale per gli specchi
a muro, i piani di cottura in vetroceramica
ecc.
Copertura assicurazione rottura vetri
Danni dovuti alla rottura di qualsiasi
vetro nello stabile
Danni dovuti alla rottura di superfici in
vetroceramica per la cottura
Danni di rottura a rivestimenti in pietra
naturale e artificiale
Danni agli impianti sanitari come lavabi,
lavandini, water ecc.
Danni dovuti alla rottura di vetri di
installazioni edili al di fuori del fabbri­cato assicurato
Spese per le vetrate provvisorie
Assicurazione mobilia domestica
e oggetti di valore
Assicurazione di protezione
giuridica privata
Della mobilia domestica fanno parte tutti
gli oggetti mobili che si trovano nella
vostra casa o nel vostro giardino. Se
questi oggetti vengono rubati, se i vostri
mobili vengono distrutti da un incendio o
se l’acqua fuoriuscita dalla vasca da
bagno provoca danni a cose, l’assicurazione mobilia domestica si fa carico delle
spese.
Se poi possedete gioielli preziosi, quadri
costosi o strumenti musicali, è consigliabile stipulare un’assicurazione oggetti di
valore.
Ogni proprietario di un appartamento o di
una casa potrebbe essere coinvolto in
controversie giuridiche. Con l’assicura­
zione di protezione giuridica privata di
AXA-ARAG beneficiate della copertura per
i casi giuridici relativi agli immobili assicurati riguardanti i seguenti ambiti:
responsabilità civile
diritto delle assicurazioni
diritto in materia di crediti incl. i contratti ipotecari
diritto contrattuale, ad es. controversie
con artigiani (escluse le costruzioni
soggette ad autorizzazione)
diritto reale incl. i rapporti di vicinato e
le servitù
24 h Home Assistance
Con questa copertura a complemento
dell’assicurazione mobilia domestica, AXA
organizza interventi da parte di personale
specializzato 24 ore su 24. Se ad esempio deve essere rimosso un nido di vespe,
si è spezzata la chiave nella serratura o
l’impianto di riscaldamento ha smesso di
funzionare in pieno inverno, vengono
adottati i provvedimenti necessari.
Copertura 24 h Home Assistance
Servizio chiavi
Pulizia di tubazioni e canalizzazioni
Installazioni sanitarie
Installazioni e impianti elettrici
Impianto di riscaldamento
Prestito di stufe elettriche
Nidi di vespe / calabroni /api
12
Coperture supplementari
Protezione giuridica per locatori
Diritto inerente ai contratti di
­costruzione
Copertura per lavori di ampliamento e
ristrutturazione di immobili dello stipulante soggetti ad autorizzazione
Diritto edilizio: procedura in caso di
opposizioni ai progetti di costruzione
dello stipulante
Assicurazioni per custodi e
personale domestico
I datori di lavoro di custodi o di altro
personale domestico sono tenuti a garantirne la copertura assicurativa oppure, in
caso di infortunio o malattia, devono farsi
carico della loro perdita di guadagno.
Assicurazione infortuni
Secondo le disposizioni della Legge
federale sull’assicurazione contro gli
infortuni (LAINF) ogni lavoratore dipen­
dente deve essere assicurato.
Sia l’assicurazione obbligatoria secondo
la LAINF che le assicurazioni complementari contro gli infortuni possono essere
stipulate presso AXA.
Indennità giornaliera in caso di malattia
Secondo il Codice delle obbligazioni il
datore di lavoro, in caso di malattia del
dipendente, ha l’obbligo di continuare a
corrispondergli il salario. L’assicurazione
di indennità giornaliera in caso di malattia
di AXA si assume il rischio del pagamento
del salario in tal caso.
Previdenza professionale
Tutti i lavoratori dipendenti tenuti a versare i contributi AVS e con un reddito annuo
superiore a CHF 21 150.–* devono essere
assicurati obbligatoriamente secondo le
disposizioni della Legge federale sulla
previdenza professionale (LPP).
*Situazione 1° gennaio 2015
13
I rischi della proprietà/
Generalmente, i danni di responsabilità civile sono causati da difetti di costruzione o cattiva manutenzione.
I rischi sono difficilmente valutabili, dato che anche piccole imperfezioni possono dare origine a sinistri con
notevoli conseguenze finanziarie a carico del proprietario della casa o del terreno.
Assicurazione responsabilità
civile immobili
L’assicurazione protegge dalle richieste di
risarcimento per danni corporali e materiali
che, in virtù delle disposizioni legali sulla
responsabilità civile, vengono avanzate
contro il proprietario dell’immobile o del
terreno. Queste pretese devono avere un
nesso causale con lo stato o la manutenzione dell’immobile o del terreno. L’assicurazione di responsabilità civile si fa dunque
carico delle richieste di risarcimento
avanzate da parte di terzi oppure rifiuta le
pretese ingiustificate ed eccessive.
L’assicurazione copre di norma anche gli
impianti e le attrezzature che fanno parte
dell’immobile assicurato, come ad esempio ascensori, serbatoi, posti auto e garage, parchi giochi per bambini, stagni ornamentali e piscine nonché fabbricati
annessi (depositi per attrezzi, serre ecc.).
Case unifamiliari e case di vacanza
Nell’assicurazione di responsabilità civile
privata di AXA sono comprese le case
unifamiliari ad uso proprio. Per le case
unifamiliari date in locazione è necessario
stipulare un’assicurazione responsabilità
civile immobili separata.
14
Case plurifamiliari
Le case plurifamiliari sono comprese
nell’assicurazione di responsabilità civile
privata a condizione che vengano soddisfatti i seguenti criteri:
al loro interno non si svolgano attività
commerciali
siano composte al massimo da tre
appartamenti
siano utilizzate dai proprietari
In tutti gli altri casi è necessario stipulare un’assicurazione responsabilità civile
immobili.
Proprietà per piani
Per questa forma di proprietà abitativa
bisogna stipulare in ogni caso un’assicurazione responsabilità civile immobili
intestata a tutti i condomini.
Base legale
La legge prevede chiare disposizioni per
quanto riguarda la responsabilità civile dei
proprietari di un immobile o di un terreno.
Responsabilità civile del proprietario
dell’opera
«Il proprietario di un edificio o di un’altra
opera è tenuto a risarcire i danni cagionati
da vizio di costruzione o da difetto di
manutenzione.»
(Art. 58 cpv. 1 CO)
Qui di seguito sono elencati alcuni esempi
di comuni vizi di costruzione o difetti di
manutenzione:
scalini danneggiati
tegole pericolanti
tappeti malfermi
ghiaccio davanti alle entrate
pozzi, botole e fosse, scoperti, laghetti
e piscine insufficientemente recintati
Esempio
Se una persona cade e si infortuna a
causa del ghiaccio che si è formato
davanti all’entrata, la responsabilità è del
proprietario di casa che non ha provveduto all’opportuna manutenzione.
Responsabilità civile del proprietario
del terreno
«Chiunque sia danneggiato o minacciato
di danno per il fatto che un proprietario
trascende nell’esercizio del suo diritto di
proprietà, può chiedere la cessazione
della molestia o un provvedimento contro
il danno temuto e il risarcimento del
danno.»
(Art. 679 CC)
Esempio
Si è in presenza di un esercizio eccessivo del diritto di proprietà se le radici di
un albero del proprio giardino crescono
sul terreno del vicino causando danni a
parti del suo fabbricato.
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Riparazione e rimozione di danni
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Progetto casa: come realizzarlo/
Per non turbare il piacere di vivere in una casa di proprietà nel corso degli anni, l’onere finanziario dovrebbe
essere sostenibile anche in una prospettiva di lungo periodo. Ecco perché il presupposto fondamentale per tutti
i passi successivi è la valutazione realistica della propria situazione finanziaria.
Principi base del finanziamento
Reperimento del capitale proprio
Per effettuare una stima delle possibilità
finanziarie esistono delle regole di comprovata efficacia che vengono applicate
con modalità simili da tutti gli istituti
finanziari al momento di concedere un’ipoteca.
Per il reperimento dei mezzi propri si può
ricorrere a:
risparmi propri
vendita di titoli
riscatto di polizze di assicurazione sulla
vita o di prestiti su polizza
prelievo anticipato o costituzione in
pegno di averi del 2° e /o del 3° pilastro
anticipo sull’eredità o donazione
prestito privato
Regola del 20 : 80
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto
dovrebbe essere coperto mediante mezzi
propri. Il 10 % di questa somma deve
provenire da mezzi propri «effettivi» e non
essere finanziata dagli averi del 2° pilastro. La quota restante, pari a un massimo dell’80 %, viene finanziata mediante
capitale di terzi (1a e 2a ipoteca). Più
elevata è la componente di capitale
proprio, meno gravoso risulterà l’onere
degli interessi ipotecari.
Regola di 1 ∕ 3 Le spese correnti per la vostra nuova
abitazione di proprietà non dovrebbero
superare la soglia di 1 ∕ 3 del vostro reddito
lordo annuo. Per spese si intendono gli
interessi per il capitale di terzi, i costi
accessori e l’ammortamento. Se si
­rispetta questa regola la sostenibilità
del finanziamento è assicurata.
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Prelievo anticipato PPA o costituzione
in pegno
Nel quadro della promozione della proprietà d’abitazioni (PPA) è possibile utilizzare
i fondi della previdenza professionale per
l’acquisto della proprietà abitativa a uso
proprio.
Prelievo anticipato di averi della cassa
pensione: gli averi vengono versati e
utilizzati quale capitale proprio per
l’acquisto della proprietà abitativa.
Costituzione in pegno dei fondi depositati nella cassa pensione: il capitale
costituito in pegno serve quale garanzia
per l’emittente dell’ipoteca. In questo
modo potete ottenere un prestito ipotecario più elevato. Il vantaggio rispetto a
un prelievo anticipato è che ciò non
comporta alcuna decurtazione delle
prestazioni, tuttavia l’onere degli interessi ipotecari sarà maggiore.
Ipoteche
Ammortamento
Solitamente il prestito viene suddiviso in
una 1a e una 2a ipoteca. La 1a ipoteca
corrisponde in genere ai 2/3 del valore
dell’immobile, la 2a copre la restante
parte del capitale di terzi necessario e
deve essere rimborsata al massimo entro
15 anni (ammortamento). Per ragioni di
natura fiscale può senza dubbio risultare
conveniente rinunciare temporaneamente
all’ammortamento della 1a ipoteca.
Oltre al rimborso graduale diretto del
debito ipotecario esiste una seconda
modalità, indiretta, per effettuare l’ammortamento.
L’ampio ventaglio di offerte ipotecarie si
può riassumere in tre modelli principali:
ipoteca a tasso fisso, ipoteca LIBOR e
ipoteca a tasso variabile. La scelta del
modello può avere grande rilevanza,
motivo per cui la decisione deve essere
adeguatamente ponderata.
Ammortamento diretto
Con questa formula, che prevede il rimborso annuale di un importo predefinito, il
debitore riduce progressivamente il debito
ipotecario e gli oneri da interessi, ma si
vede aumentare l’onere fiscale.
la 2a ipoteca e, se possibile, anche la 1a.
Il debito ipotecario, gli interessi debitori, e
quindi le deduzioni dal reddito imponibile,
rimangono così invariati per l’intera durata. Al contempo viene garantita la sostenibilità anche in caso di incapacità di
guadagno e di decesso.
Ammortamento indiretto
In questo caso, anziché rimborsare gradualmente l’ipoteca, il capitale necessario
viene costituito con investimenti in un
piano di previdenza. Questa assicurazione
con formazione di capitale è ceduta in
pegno a favore del mutuante e, alla
scadenza del contratto, il capitale accumulato viene utilizzato per ammortizzare
17
Assicurare la sostenibilità/
Il finanziamento della proprietà abitativa dipende in ampia misura dalla vostra situazione finanziaria.
E anche da come sarà dopo l’acquisto e la stipulazione del contratto ipotecario.
Copertura
Qualora la situazione finanziaria dovesse
venir pregiudicata da circostanze infelici
come un’incapacità di guadagno o un
decesso o se il reddito dovesse subire
una flessione in seguito al pensionamento, la sostenibilità della proprietà abitativa
potrebbe non essere più garantita.
L’emittente dell’ipoteca richiederebbe il
rimborso del prestito ipotecario e, nel
peggiore dei casi, la vendita dell’immobile.
È pertanto opportuno tutelarsi contro
questo tipo di rischi mediante un’assicurazione sulla vita (3° pilastro). Molti
istituti finanziari pongono addirittura
questa condizione come requisito necessario per la concessione di un’ipoteca.
In caso di incapacità di guadagno
Il finanziamento degli interessi e degli
ammortamenti viene garantito dalla
rendita per incapacità di guadagno. In
caso di incapacità di guadagno dovuta a
malattia o infortunio, trascorso il relativo
periodo di attesa, viene versata una
rendita.
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In caso di decesso
Con un’assicurazione in caso di decesso
viene garantito che i superstiti possano
restituire il prestito ipotecario in misura
tale che l’onere per il pagamento degli
interessi e degli ammortamenti rimanga
sostenibile.
Nella vecchiaia
Le rendite erogate da AVS e cassa pensione non riescono a eguagliare il reddito da
lavoro percepito prima del pensionamento. Se non si è provveduto a una forma di
previdenza privata, la sostenibilità della
proprietà abitativa potrebbe essere a
rischio. Per i proprietari di abitazioni sono
disponibili assicurazioni sulla vita con
formazione di capitale che coniugano la
previdenza per la vecchiaia con le necessarie coperture di rischi, possono servire
per l’ammortamento indiretto e permettono di beneficiare di agevolazioni fiscali
(pilastro 3a).
Rischi particolari in caso di
prelievo anticipato nel quadro
della PPA
Il prelievo anticipato degli averi della
cassa pensione comporta una decurtazione della rendita di vecchiaia ed eventuali
riduzioni delle prestazioni in caso di
invalidità o decesso a seconda della
cassa pensione a cui si è affiliati. Le
conseguenze a livello di copertura dei
rischi devono venir compensate in ogni
caso. Per avere la certezza di potersi
permettere la proprietà abitativa anche
durante la vecchiaia è necessario provvedere a una forma di risparmio aggiuntivo
nel quadro del 3° pilastro.
Ulteriori informazioni sul tema
della proprietà abitativa/
L’abitazione sostenibile
Le abitazioni e la loro costruzione causano circa il 30 % dell’inquinamento ambientale riconducibile al consumo privato. Già
nel momento in cui si decide l’acquisto si
pongono le basi per un abitare sostenibile. Qui di seguito vi proponiamo alcuni
spunti che vi saranno di aiuto per coniugare aspetti ambientali, comfort e fattibilità
economica.
Ubicazione e architettura:
la scelta dell’ubicazione, del metodo di
costruzione e della superficie abitativa
sono i fattori che vi permettono di influire
nella misura più incisiva sulla sostenibilità
del vostro investimento. Dal punto di vista
ecologico che cosa è più ragionevole: un
vecchio immobile ristrutturato in centro o
un fabbricato di nuova costruzione e ben
isolato in periferia?
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Costruire e risanare per ottenere un
risparmio energetico:
ottimizzando la coibentazione di muri,
tetti, finestre e soffitti delle cantine si
ottiene un elevato risparmio energetico
sia per i nuovi immobili sia per quelli già
esistenti.
www.svizzeraenergia.ch
Utilizzare le energie rinnovabili:
i collettori solari forniscono calore per
scaldare l’acqua e l’impianto fotovoltaico
copre una parte del fabbisogno energetico. Gli smart metering vi aiutano a controllare attivamente il fabbisogno energetico. In futuro questi sistemi saranno in
grado di interpretare autonomamente i
dati e di accendersi nelle fasce orarie in
cui l’energia è più conveniente.
Elettrodomestici e illuminazione:
optate sempre per gli apparecchi della
classe energetica più efficiente e per
quanto riguarda l’illuminazione scegliete
la tecnologia a LED. A questo proposito vi
sarà di aiuto la guida pubblicata su
www.topten.ch.
L’impegno di AXA
Dal 2009 AXA copre il suo intero fabbisogno di energia elettrica con fonti rinnovabili e negli edifici usati in proprio ha ridotto
il consumo energetico di circa il 15 %.
AXA.ch/ambiente
Pagine web sull’argomento
Case unifamiliari, case di vacanza, immobili commerciali con immagini dettagliate
e descrizione. Mediante il profilo di ricerca
potete farvi spedire regolarmente tramite
e-mail i nuovi annunci riguardanti immobili
che rispondono ai vostri criteri.
www.immostreet.ch
www.homegate.ch
Il mercato immobiliare del Centro svizzero
di documentazione edile consente a
committenti, architetti e a tutti gli interessati di svolgere una ricerca online di tutti i
componenti rilevanti per la costruzione di
un’opera edile. Potete effettuare la ricerca
in base a precisi prodotti (ad es. finestre,
coibentazioni, moquettes ecc.) oppure in
base ad aziende o marche.
www.batidoc.ch
Servizio dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) con utili informazioni sulla
politica svizzera della casa.
www.ufab.admin.ch
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Le questioni di carattere previdenziale e assicurativo possono essere trattate solo individualmente.
Per questo la consulenza personale è in ogni caso la via migliore per accedere a una soluzione ideale.
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