Relazione di consulenza tecnica d’ufficio
C.T.U. Arch. Maria Teresa Sepe
via Santa Maria della Libera, 13
80127 - Napoli
Arch. Maria Teresa Sepe
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80127 - Napoli
081 6134023 - 328 5399070
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Relazione di consulenza tecnica d’ufficio nel procedimento
esecutivo immobiliare n. 221/2006 R.G.E.
Ill.mo G.E. Dott. Petruzziello della V Sezione Civile del Tribunale di
Napoli
Premessa
Con ordinanza del G.E. Dott. Scoppa, in seguito sostituito dalla S.V.I.,
notificatami in data 4 giugno 2006, la sottoscritta Arch. Maria Teresa Sepe,
iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli con n. 8464, ha
ricevuto la nomina a Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento esecutivo
promosso da UGC Banca contro i Sigg. Giaccio Mario e Langella Maria, con
invito a comparire all’udienza del 27 giugno 2006 per il giuramento di rito e il
conferimento del mandato (cfr. allegato 1), fissando la nuova udienza, per
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provvedere ai sensi dell’art. 569 o 591 bis c.p.c., al 23 novembre 2006.
Il G.E. ha stabilito il termine, per la consegna della relazione di
consulenza alle parti, di quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per la
vendita ex art. 569 c.p.c.; per il deposito dell’elaborato peritale completo, un
termine di dieci giorni prima delle predetta udienza; per la presentazione di
osservazioni delle parti alla relazione in questione, un termine non superiore a
quindici giorni prima della predetta udienza.
A seguito degli avvenimenti descritti di seguito, fui costretta a chiedere
una proroga dei termini di consegna a causa delle difficoltà incontrate
nell’effettuare gli accessi e nel raggiungere il creditore, che la S.V. mi
concesse, posticipando la data dell’udienza al 19 aprile 2007.
Svolgimento delle operazioni di consulenza
Al momento di prestare il giuramento di rito e ricevere il mandato del
G.E., fissai il primo accesso per il giorno 4 luglio 2006 alle ore 16,00, come
trascritto nel verbale di udienza.
Il giorno stabilito mi sono recata presso i luoghi di causa, l’abitazione dei
Sigg. Giaccio Mario e Langella Maria, sita in Napoli, alla via Lattanzio n. 58,
per dare inizio alle operazioni peritali. Non avendo contattami l’avvocato della
parte creditrice, il dott. Giacomo Pignata, alla presenza del sig. Giaccio mi
riservai di valutare gli elementi raccolti e rinviai con il suo consenso il
prosieguo delle operazioni al giorno 17 luglio 2006. In quella data, il debitore
non era in casa, come mi aveva preannunciato per telefono, quando lo
contattai per conferma dell’appuntamento, comunicandomi la sua volontà di
impedirmi di effettuare altri accessi finché non avesse ricevuto la notifica dal
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tribunale.
Dovetti quindi dichiarare sospese le attività peritali da quel momento,
finché non ottenni l’autorizzazione da parte del G.E. ad avvalermi della forza
pubblica in caso di ulteriore diniego all’accesso. Quindi, dopo aver contattato i
carabinieri di zona, il 9 ottobre 2006 fissai, concordandolo con il debitore, un
nuovo accesso presso i luoghi di causa per il giorno 19 ottobre 2006 alle ore
16,00, giorno in cui si sono definitivamente concluse le attività di consulenza
(cfr. allegati 2-4).
Infine, la sottoscritta ha proceduto alla stesura della relazione di stima e
all’invio tramite posta prioritaria al debitore ed al creditore, senza ricevere
osservazioni da nessuna delle parti.
Risposte ai quesiti
Il G.E. ha affidato alla sottoscritta l’incarico con i seguenti quesiti, che si
riportano con le relative risposte.
1) verifichi,
prima
di
ogni
altra
attività,
la completezza della
documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del
catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile
pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del
pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze
delle visure catastali e dei registri immobiliari).
Dall’esame dei documenti agli atti risulta presente il certificato notarile
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per Notar Carlo Tafuri, relativo al compendio pignorato, completo di mappa
censuaria e visura catastale per l’immobile.
2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle
iscrizioni
e
trascrizioni
pregiudizievoli
(ipoteche,
pignoramenti,
sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento);
acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga
indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di
destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R.
6 giugno 2001.
Sul compendio pignorato gravano le seguenti formalità:
•
20557/3408 del 1.09.1992 - Atto per Not. A. Branca del 10.09.1992,
a garanzia del mutuo di L. 70.000.000 estinguibile in dieci anni, si
iscrive a ipoteca per L. 189.000.000 a favore di CREDITO FONDIARIO
E INDUSTRIALE SPA - FON SPA - ROMA, via C. Colombo, 80, contro
Langella Antonio, Napoli 28.04.1915, sopra l’immobile in oggetto.
•
9860/6334 del 09.05.2000 - Verbale di Pignoramento Immobili del
11.04.2000,
rep.
2455,
a
favore
di
CREDITO
FONDIARIO
E
INDUSTRIALE SPA - FON SPA - ROMA, via C. Colombo, 80, contro
Giaccio Mario e Langella Maria, sopra l’immobile in oggetto.
•
16270/7054 del 13.04.2006 - Verbale di Pignoramento Immobili del
03.02.2006, rep. 2390, a favore di UGC BANCA UNICREDITO
GESTIONE CREDITI SPA - VERONA, contro Giaccio Mario e Langella
Maria sopra l’immobile in oggetto.
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3) acquisisca copia del titolo d’acquisto in favore del debitore oppure
del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure
hereditatis.
Atto di compravendita, Notaio A. Branca del 30/12/1992 (56787/10154),
trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1 ai nn.
1139/1572 il 27/01/1993, con cui il sig. Langella Antonio ha alienato il
compendio pignorato ai sigg. Giaccio Mario, nato a Marano di Napoli (NA) il
15/01/1948, e Langella Maria, nata a Napoli (NA) il 23/06/194 (cfr. allegato
5).
4)
descriva,
previo
necessario
accesso,
l’immobile
pignorato
indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico,
scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati
contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata
difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai
identificato
l’immobile
e
non
consentono
la
sua
univoca
identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma
consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel
pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in
precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la
storia catastale del compendio pignorato.
Dalle mappe e visure catastali il bene pignorato risulta chiaramente
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identificato. L’immobile si trova in Napoli, quartiere Soccavo, via Lattanzio n.
58, piano 6°, interno 17, con i seguenti dati catastali: Sezione Urbana
Soccavo, Foglio n. 4, Particella censuaria n. 387, Sub. 17, Cat. A3 (abitazione
di tipo economico), classe 2, consistenza di 5,5 vani (cfr. allegato 6).
I dati sopra riportati corrispondono a quelli indicati in pignoramento, che
ne determina una univoca identificazione.
L’appartamento in questione si trova in una zona periferica della città di
Napoli, nel quartiere Soccavo, in una strada secondaria nelle immediate
vicinanze di viale Traiano. Si tratta di una strada abbastanza tranquilla, in un
insediamento di case di tipo economico. Nelle immediate vicinanze si trova un
campetto di calcio, mentre non vi sono negozi, distanti circa un chilometro.
Altre attrezzature sono comunque facilmente raggiungibili. La zona appare
abbastanza dignitosa, con edifici in discrete condizioni, ma non bisogna
dimenticare che si trova in un’area popolare, il Rione Traiano, a cui è
associato uno stigma negativo e in cui esistono problemi di criminalità e
degrado. Dunque, sebbene si possa affermare che la zona in particolare dove
è sito l’appartamento in questione risulta essere abbastanza tranquilla e
dignitosa, non si può dimenticare che nell’area circostante più estesa esistono
delle realtà sociali più svantaggiate, che associate a una percezione negativa,
ne riducono il valore sul mercato.
L’edificio in cui si trova l’immobile pignorato, è di tipo semi-intensivo, con
sette piani, e tre appartamenti a piano. Si tratta di un edificio a torre in
cemento armato della Gescal, Gestione Case Lavoratori, edificato nel 1966,
apparentemente in buone condizioni statiche. Il cortile interno offre la
possibilità di un posto auto per famiglia. Le pareti esterne sono ben
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conservate in quanto rivestite in mattoncini rossi. Come affermato dallo
stesso proprietario, il palazzo dispone di un terrazzo in cui sono da rifare delle
pluviali.
Il vano scala del palazzo risulta un po’ scuro e non ben tenuto, non c’è
portineria, tuttavia è presente un ascensore sebbene piccolo. Le scale sono in
linea con la tipologia economica dell’edificio, in quanto sono costituite da
un’unica rampa con ballatoio che serve le diverse unità immobiliari. Il corpo
scala non è, inoltre, ben illuminate sebbene vi sia, non accessibile da esso,
una corte interna, un pozzo luce che serve le scale stesse e gli appartamenti,
che viene utilizzata dagli inquilini anche per stendere la biancheria ad
asciugare.
La superficie netta dell’appartamento è risultata, dal rilievo effettuato
dalla sottoscritta, di circa 80,00 mq, più 13,75 mq di balconi, e circa mq 5,30
di cantina annessa, indicata con numero 17. L’altezza media è di mt. 3,00
(cfr. pianta e fotografie, allegati 7 e 11).
L’appartamento consiste di un ingresso non molto luminoso che dà
accesso sulla sinistra ad un primo vano, con funzione di salotto-pranzo, e sulla
destra ad un disimpegno, da cui si accede a tutti gli altri vani della casa.
Questi sono costituiti da una cucina abitabile con veranda, quest’ultima
comunicante con il salotto, bagno e tre camere da letto. Rispetto a queste
ultime è utile osservare che una delle tre camere risulta molto piccola, avendo
una superficie di circa mq 7,40, mentre le altre due hanno dimensioni normali,
che rispettano gli standard minimi, rispettivamente di mq 13,00 e 12,00.
L’esposizione risulta abbastanza buona, trovandosi l’appartamento al
sesto piano ed essendo esposto ad ovest. Gli affacci consistono in una
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veranda, un terrazzino a loggia confinante con il pozzo luce delle scale, e in
quattro affacci a balcone ma senza terrazzo esterno. La vista che si ha da
questi affacci, come si vede anche dalle fotografie, consente di vedere una
parte del quartiere Soccavo con alle spalle le colline.
Per quanto riguarda le finiture, all’interno dell’appartamento si trovano:
• portoncino in legno
• infissi solo interni in legno laccato con avvolgibili in legno
• impianti obsoleti
• pareti rifinite con pittura
• pavimenti originali e rivestimenti in monocottura di qualità standard
5) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per
l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione
ed
all’accatastamento
delle
unità
immobiliari
non
regolarmente accatastate.
Non è necessario eseguire variazioni per l’aggiornamento del catasto.
6)
indichi
l’utilizzazione
prevista
dallo
strumento
urbanistico
comunale.
La zona in cui rientra l’edificio ricade nella zona B, sottozona Ba (edilizia
d’impianto) definita dall’art. 32 delle Norme di Attuazione alla Variante al
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Piano Regolatore Generale di Napoli, approvata con Decreto del Presidente
della Giunta Regionale della Regione Campania n. 323, dell’11 giugno 20041
(cfr. allegato 8).
7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di
agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione
della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la
tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o
sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del
D.P.R. 6 giugno 2001, n 380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985,
n. 47 (e successive modifiche).
L’immobile risulta conforme alla normativa, trattandosi di un fabbricato
di Edilizia Economica e Popolare ex lege n. 167 del 18 aprile 1962, integrata e
modificata dalle leggi n. 904 del 21 luglio 1965, e n. 865 del 22 ottobre 1971.
La regolarità edilizia è attestata dal certificato IACP (cfr. allegato 9), che
conferma la data di costruzione avvenuta nel 1966, con numero di cantiere
68/NA. Essendo dunque la data di costruzione antecedente al 1° settembre
1967, non è necessaria licenza edilizia, ai sensi della legge n. 47 del 28
1 Art. 32 (Sottozona Ba – Edilizia d’impianto): 1.) La zona Ba identifica le parti di territorio
formate per effetto d’iniziative urbanistiche pianificate, con particolare riferimento ai quartieri
di edilizia residenziale pubblica. 2.) Le trasformazioni fisiche ammissibili perseguono l’obbiettivo
della valorizzazione dell’impianto urbanistico e dei singoli edifici. Sono ammessi interventi di
ristrutturazione edilizia, senza sostituzione. Gli interventi di sostituzione, secondo il progetto
originario, sono ammessi al solo fine di migliorare la dotazione di attrezzature pubbliche. 3.) Le
utilizzazioni compatibili sono quelle di cui alle lettere a), c) e d) dell’articolo 21. Il cambio delle
destinazioni d’uso non è consentito dove comporti la presenza di attività commerciali al dettaglio
con oltre 40 addetti.
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febbraio 1985, art. 40, comma 3.
8) dica se è possibile vendere i beni in uno o più lotti.
Il quesito non trova risposta, essendo il bene un alloggio.
9) dica, qualora l’immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso
sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei
singoli lotti.
Anche in questo caso il quesito non trova risposta.
10) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo
legittimante il
possesso o la detenzione del bene evidenziando se
esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;
verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti
privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale
autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo
1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino
contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la
data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora
pendente il relativo giudizio.
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Ne corso dei due accessi effettuati dalla sottoscritta, l’immobile è
risultato occupato dal proprietario, il sig. Giaccio Mario, di cui si è allegato,
come detto in precedenza, copia del titolo d’acquisto. In seguito agli
accertamenti eseguiti presso l’ufficio del registro degli atti privati, non sono
risultati registrati contratti di locazione.
11) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex
coniuge
del
debitore
esecutato,
acquisisca
il
provvedimento
di
assegnazione della casa coniugale
La risposta è negativa, non essendo questo il caso di separazione.
12) indichi l’esistenza sui bei pignorati di eventuali vincoli artistici,
storici,
alberghieri
di
inalienabilità
o
di
indivisibilità;
accerti
l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli
stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o
risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti
demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando
gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Sull’immobile in oggetto non esistono vincoli geomorfologici (trattasi di
area stabile secondo l’art. 24 delle norme di attuazione della variante al PRG),
né vincoli paesaggistici e culturali, ex lege n. 1497 del 29 giugno 1939,
sostituita dalla legge n. 42 del 22 gennaio 2004.
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13) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta
indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni
sul
prezzo
di
stima
considerando
lo
stato
di
conservazione
dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli
contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge
aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.
Il procedimento di stima da utilizzare, dovendo determinare il valore di
mercato di un immobile da vendere, è quello comparativo, basato sul
confronto diretto tra il bene oggetto della valutazione e altri beni con
caratteristiche simili. Tale metodo risulta essere oggi quello più diffuso e,
come afferma Gigante, “oggigiorno il processo estimativo di tipo sintetico di
più ampia applicazione, attesa la variabilità dei prezzi, che sono in continua
crescita su tutto il territorio nazionale.”2
Secondo tale metodo è necessario procedere preliminarmente ad una
indagine di mercato mirata all’individuazione del prezzo di mercato praticato
in tempi recenti, per beni con caratteristiche simili e in aree omogenee dal
punto di vista dei valori immobiliari.3
Il termine di confronto da assumere è il prezzo unitario al metro
quadrato.
Per quanto riguarda le fonti utilizzate in tale ricerca di mercato, ne sono
state individuate di tre tipologie: le agenzie immobiliari, la banca dati
dell’Osservatorio
Immobiliare
dell’Agenzia
del
Territorio,
e
la
rivista
trimestrale Quotazioni Immobiliari.
2
Gigante R., 2005, “La stima degli immobili nella pratica professionale”, in R. Gigante, Manuale
del consulente tecnico, decima edizione, il Sole 24ore, p. 239.
3
cfr. anche Nomisma, 2006, Linee guida per la valutazione immobiliare, dicembre 2006.
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Per quanto riguarda la prima tipologia, sono state contattate tre agenzie,
che hanno riferito alcuni valori di riferimento, sebbene molto variabili rispetto
alle
condizioni
dello
stabile
e
dell’appartamento,
alla
posizione
e
all’esposizione. In particolare, l’ufficio di Soccavo di Tecnocasa ha riferito di un
valore per un appartamento in buone condizioni di circa 80 mq, posto in una
strada secondaria e non direttamente su quella principale di viale Traiano,
come nel nostro caso, variabile tra i 200.000,00 e i 220.000,00. Dunque,
dividendo il prezzo più basso per i metri quadrati indicati, si ottiene un costo
di €/mq 2.500,00. L’agenzia De Vero ha riferito dei prezzi variabili tra €/mq
1.800,00 e 2.100,00 per appartamenti in via Lattanzio in buone condizioni.
Infine, l’agenzia Lettera ha riferito per le stesse condizioni in via Lattanzio una
fascia di prezzo compresa tra €/mq 2.500,00 e 2.700,00. I prezzi riferiti dalle
agenzie
variano
quindi
nell’intervallo
tra
€/mq
1.800,00
e
2.700,00.
Considerando che tali prezzi sono riferiti ad appartamenti in buone condizioni,
e che nel nostro caso l’immobile è da ristrutturare, è necessario considerare
come riferimento il prezzo più basso di €/mq 1.800,00.
La Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio dei valori
immobiliari dell’Agenzia del Territorio riporta per abitazioni di tipo economico
un prezzo inferiore compreso tra €/mq 1.640,00 e 2.460,00, riferito al primo
semestre del 2006 e ad uno stato di conservazione normale. Considerando
che nel nostro caso c’è uno stato di conservazione di livello inferiore, si dovrà
considerare il prezzo più basso tra i due di €/mq 1.640,00 (cfr. allegato 10).
Infine,
la
rivista
Quotazioni
Immobiliari4
dichiara
un
prezzo
per
appartamenti di tipo economico da ristrutturare di €/mq 1.660,39, in linea
4
Quotazioni Immobiliari, anno II, dicembre 2006.
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dunque con il precedente.
Dunque i prezzi da considerare attendibili variano tra €/mq 1.640,00 e
1.800,00. Tra questi è opportuno scegliere il prezzo più basso, considerando
che si tratta di vendita a seguito di pignoramento, corrispondente a €/mq
1.640,00.
Si ritiene che al fine di individuare il più probabile valore di mercato per
l’immobile in questione debba essere considerata una ulteriore riduzione
relativa alla vetustà e allo stato di conservazione mediocre dell’edificio,
nonché per l’ubicazione in un’area popolare. Sembra opportuno, quindi,
decurtare di un ulteriore 10% il valore trovato, che diventa dunque pari a
€/mq 1.476,00.
Per la stima del valore dell’immobile si dovrà quindi applicare il prezzo
unitario trovato, per la superficie dello stesso, moltiplicata per gli opportuni
coefficienti. Per abitazioni superiori a mq 70.00 il coefficiente è pari a 1.00.
Alla superficie dell’appartamento bisogna poi aggiungere il 25% delle superfici
di balconi e cantina, e il 20% della superficie di ogni posto auto, considerando
la possibilità di parcheggio all’interno del cortile5.
La superficie totale da considerare è dunque:
Supapp = 80 + [25%(13,75)] + [25%(5,30)] + [20%(12)] = 80 + 3,44
+ 1,33 + 2,40 = mq 87,17
Il valore dell’immobile è uguale al prodotto tra questo valore unitario e la
superficie totale, e quindi pari a:
Vapp = mq 87,17 x €/mq 1.476,00 = € 128.700,00 in cifra tonda
5
Valori definiti dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978.
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Conclusioni
Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami, si riportano le
conclusioni in merito ai quesiti assegnati:
1. Il bene oggetto del procedimento corrisponde a:
•
un appartamento sito nel comune di Napoli, quartiere Soccavo,
posto al sesto piano di un edificio di tipo economico in c.a. della
Gescal edificato nel 1966, in stato di conservazione medio e
composto da tre vani, più cucina abitabile e servizio igienico,
disimpegno, veranda, terrazzino, e cantina al piano terra;
2. la stima del valore dell’immobile è da calcolarsi con procedimento di
stima comparativo, basato sul confronto diretto tra il bene oggetto
della valutazione e altri beni con caratteristiche simili, assumendo
quale termine di confronto il prezzo unitario medio espresso in €/mq,
e applicando poi un coefficiente per la vetustà dell’edificio;
3. il valore da me calcolato per l’appartamento ammonta a:
€ 128.700,00
Certa di
aver esaurientemente risposto al mandato assegnatomi,
rassegno la presente relazione al solo scopo di far conoscere la verità alla
S.V.I, rimanendo a disposizione per qualsiasi delucidazione.
Napoli, 05.04.2007
Il C.T.U. Arch. Maria Teresa Sepe
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Allegati
1. mandato C.T.U.
2- 4. verbali di accesso
5. copia titolo di acquisto
6. visura catastale
7. restituzione grafica rilievo appartamento
8. destinazione urbanistica
9. certificato IACP
10. estratto banca dati osservatorio immobiliare agenzia del territorio
11. rilievo fotografico, pp. 1-6
12. ricevuta IACP
13-15. ricevute raccomandate
16. ricevute francobolli posta prioritaria
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