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L’IMMOBILE
COME BOND
FINANZIARO:
È POSSIBILE?
di Sara Damascelli
Negli investimenti immobiliari, logiche privilegianti
un ritorno di capitale procurato facendo leva
sull’intervallo di tempo tra l’acquisto e la successiva
vendita, sono state sostituite da logiche privilegianti la
redditività che un immobile è in grado di produrre.
A fungere da ago della bilancia nelle transazioni son due
indicatori: la posizione che l’immobile occupa all’interno
di una scala di valutazione riconosciuta dagli addetti ai
lavori, e i costi di gestione e manutenzione che ne
corrispondono il mantenimento negli anni
L
e dinamiche di mercato relative agli immobili
per ufficio attualmente
più forti si concentrano su un ‘prodotto
edilizio’ di maggior pregio, dotato cioè di caratteristiche tecnologico-prestazionali superiori alla media.
Negli investimenti immobiliari, logiche privilegianti un ritorno di capitale procurato facendo leva
sull’intervallo di tempo intercorrente tra l’acquisto
e la successiva vendita, sono state invece sostituite
da logiche privilegianti la redditività che un immobile
è in grado di produrre.A fungere da ago della bilancia
nelle transazioni, a determinare cioè il prezzo di un
fabbricato, sono due indicatori: la posizione che l’immobile occupa all’interno di una scala di valutazione riconosciuta dagli addetti ai lavori, e i costi di ge-
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stione e manutenzione che ne corrispondono il mantenimento negli anni. Banalmente, perché risulti interessante per la domanda, un edificio deve essere ben
concepito, ben realizzato e molto ben mantenuto.
Questo nuovo approccio ha avuto alcune conseguenze. La prima riguarda la proliferazione, a livello
internazionale e su iniziativa di enti o soggetti promotori diversi, di metodi di classificazione e certificazione edilizia finalizzati alla definizione del ‘rating’
o ‘classe’ degli immobili. Metodi che, nati spontaneamente dall’evoluzione del mercato stesso e
non da imposizione legislativa, sono diventati ‘standard’ di riferimento da adottarsi necessariamente.
È importante sottolineare che questi stessi ‘standard’,
strutturandosi in maniera anche molto diversa tra loro,
non hanno consentito il raggiungimento di un giudizio preciso e condiviso su quali siano davvero le
caratteristiche (a eccezione di quei presupposti di rispetto energetico e ambientale che sono condizioni necessarie e sufficienti) più idonee per stabilire una
graduatoria realistica e quindi più affidabile. Perché
se è vero che il mercato ha nuove e complesse esigenze, è anche vero che, in un’ottica di valutazione
più completa e di selezione più sofisticata diretta all’assegnazione di un punteggio (‘classe’ o‘grado’), la scelta dei requisiti considerati oggettivamente più rilevanti
può comunque essere opinabile, e perciò variare.
C’è poi stato un notevole incremento nella domanda
di servizi di Facility Management. Se l’obiettivo è far
sì che il livello qualitativo dell’immobile non si deteriori, anche il modo di organizzarne e controllarne
le funzioni diventa un problema di carattere preventivo e metodologico.
Il convegno “Come trasformare un immobile in un
bond: Progettazione & Facility Management”, organizzato a Milano da Osmi-Borsa Immobiliare lo scorso maggio, ha posto l’accento proprio su queste problematiche. “L’immobile, come un bond o un qualsiasi stratagemma finanziario, se progettato e mantenuto correttamente, può dare buoni rendimenti anche nel lungo periodo, e un patrimonio non curato
diventa una sorta di fondo inutilizzato - ha precisato
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BRAVe
il modello di rating del Politecnico di Milano
Antonio Pastore, presidente di Osmi -.Tuttavia, uno sforzo che contempli un investimento aggiuntivo ma di carattere preventivo, è ancora poco considerato. E questo è un danno enorme dato il flusso di denaro che
passa attraverso le compravendite immobiliari”.
La considerazione unanime emersa nel convegno, è
la necessità di arrivare a vagliare, già in fase progettuale, quali elementi e accorgimenti tecnologici, architettonici e naturali adottare e, contestualmente,
quali strumenti gestionali predisporre, ragionando in
modo integrato, affinchè l’immobile possa davvero
trasformarsi in un ‘bond’ e quindi una garanzia di redditività costante nel tempo.
A sottolineare quanto alcune scelte progettuali e gestionali fatte a priori influenzino poi il reale valore di
un immobile sono stati gli interventi di OlivieroTronconi del Dipartimento BEST del Politecnico di Milano e Antonio Ive di ISS Facility Services Italia, due
realtà appartenenti a ambiti diversi ma complementari:
ricerca applicata e quindi metodo, da una parte, disciplina e quindi servizi, dall’altra.Tra i relatori anche
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Giorgia Martinoli di Progetto CMR; Mario Caputi
di ICME, Società di Consulenza e Emanuela Curtoni di Assolombarda (SettoreTerritorio e Ambiente).
BRAVe: il modello di rating del Politecnico
di Milano
“Il sistema di classificazione sviluppato dal Laboratorio
GestiTec del Dipartimento BEST, Politecnico di Milano, ha la pretesa di monitorare tutte le prestazioni di un edificio, non solo quelle ambientali ed energetiche, secondo criteri trasversali in quanto di pertinenza di aree tematiche e scientifiche differenti, ha spiegato Oliviero Tronconi, direttore del Dipartimento -. Non si tratta solo di termini di paragone
effettivamente misurabili: anche un layout sbagliato
o uno rapporto sfavorevole tra la superficie lorda di
pavimento e la superficie effettivamente utilizzata possono influire negativamente sul rendimento generale
dell’edificio e delle attività presenti. Secondo la CEE
il 46% dei consumi dipende dal funzionamento del-
l’edificio, ma con una gestione accorta e soprattutto con una progettazione architettonica iniziale più
razionale, si potrebbe risparmiare fino ad un 20% in
più. Di conseguenza, trovare un modello capace di
calcolare l’efficienza generale degli edifici, significa spingere la ricerca innovativa nella giusta direzione, migliorando il nostro patrimonio edilizio e alimentando la nostra economia”.
La definizione del sistema BRAVe è il risultato di una
ricerca avviata nel 2008, durata 2 anni, testata su 8
edifici campione e sviluppata attraverso il supporto
di importanti società partner: Generali Gestione Immobiliare, Pirelli RE, Paschi Gestioni Immobiliari.
Il primo passo è consistito nel prendere in esame 35
modelli di classificazione presenti sul mercato. Il passo successivo, la ricerca vera e propria, è consistito
nell’individuazione dei fattori più utili nella definizione
di una ‘qualità oggettiva’ degli edifici terziari. L’obiettivo è stato raggiunto non limitandosi alla considerazione di variabili esclusivamente legate al contenimento dei consumi energetici e alla compatibilità
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L’IMMOBILE COME BOND FINANZIARIO: È POSSIBILE?
ambientale, ma anche attraverso altri parametri, ordinati secondo i rispettivi e diversi pesi di rilevanza,
e senza prendere in considerazione né la rispondenza
alle prescrizioni normative né i principi che determinano la quotazione di mercato degli edifici (la prima perché condizione necessaria, ma non sufficiente, la seconda perché condizione determinata anche
da altre argomentazioni di carattere economico variabili, e non esclusivamente da concreti fattori tecnici e funzionali).
Per la costruzione del modello di rating, sulla base
dell’analisi e dei dati raccolti, sono stati identificati 13
elementi valoriali di confronto:
L’INVOLUCRO EDILIZIO: orientamento, tipologia
costruttiva dell’edificio, prestazioni dei vetri impiegati,
isolamento acustico;
IL LIVELLO DI ISOLAMENTO ACUSTICO: presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a
minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
L’ENERGIA: posizionamento nella certificazione
energetica, uso di energie rinnovabili;
LA CLIMATIZZAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
L’ILLUMINAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
L’EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
GLI IMPIANTI DI SICUREZZA: caratteristiche
degli impianti di sicurezza e speciali;
GLI IMPIANTI DI COMUNICAZIONE-CABLAGGIO: caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
GLI IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO: caratteristiche generali, tipo e livello prestazionale;
LE FINITURE INTERNE: qualità delle finiture interne
relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
LA LOCALIZZAZIONE/SERVIZI: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
L’ACQUA: uso razionale dell’acqua e trattamento
delle acque piovane;
LA GESTIONE: modello di gestione e di utilizzo, servizi alle persone.
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“La prestazione complessiva di un edificio (efficienza energetica, compatibilità ambientale, flessibilità degli spazi, servizi, ecc) secondo il sistema studiato, deriva allora da un insieme di accorgimenti di tipo diverso, ma che a seconda del modo in cui sono messi a sistema, possono risultare più o meno vantaggiosi per l’assicurazione di reddito, ha aggiunto
Tronconi, precisando che “il nostro modello di rating, già impiegato numerose volte, è stato informatizzato ed è a disposizione di tutti gli operatori del
Real Estate”.
Il Facility Management utile per rendimenti finanziari più affidabili
Se il valore intrinseco di un immobile dipende forse più da competenze legate alla progettazione e alla
costruzione, la sua capacità di produrre reddito è sicuramente più influenzata da una manutenzione, ordinaria e straordinaria, da una gestione e una amministrazione corrette. Gestire il terziario è più oneroso perché è un lavoro più complesso. Riuscire a
trovare un equilibrio tra i costi che queste diverse
attività comportano, significa garantire una classe elevata all’edificio.“Il Facility Management non dovrebbe solo essere l’erogazione di servizi a posteriori ha esordito Antonio Ive,AD di ISS Facility Services Italia - ma dovrebbe costituire uno strumento di azione preventiva parziale ma essenziale per assicurare
una lunga vita dell’immobile.Tuttavia, nel 99% dei casi
si è chiamati a intervenire dopo, per trovare le migliori soluzioni, ormai alternative, possibili”. Ha inoltre spiegato come, mirando tanto a guadagnare quanto a risparmiare, sia essenziale ragionare in termini
strategici anche da questo punto di vista. Perché un
reddito si conservi nel tempo è necessario passare
da un’idea del fare a un’idea del gestire”.Tale affermazione vuole sottolineare e riassumere l’importanza
di concepire un metodo disciplinato e scientifico in
grado di rispondere a due esigenze primarie. La prima, instaurare una relazione biunivoca tra la gestione
dell’immobile e quelle che sono le reali impostazioni
e modalità di svolgimento delle attività aziendali. La
seconda, attraverso l’analisi di tutta la documentazione
a disposizione, eliminare le criticità, le spese e i lavori
superflui ed elencare le funzioni che generano profitto, controllare la programmazione della manu-
tenzione (che può essere predittiva, preventiva o reattiva), elaborare piani di gestione, ingegnerizzare i
processi dove possibile, costruire una piattaforma informatica, predisporre un elenco fornitori, linea guida e informazioni di supporto” - ha proseguito Ive.
Per poi concludere: “Ecco spiegato perché delegare la gestione a un facility manager comporta una
maggiore efficienza. In Italia però, manca un indirizzo di questo tipo che sia strutturato. Eppure il settore del Facility Management è in crescita: un numero
che si aggiorna intorno ai 45 mld € annui e che aumenta del 5% ogni anno, già negli ultimi 10 anni. È innegabile che la redditività di un immobile, specialmente
a lungo termine, è determinata anche dall’incidenza
dei costi di manutenzione e gestione. Questi costi se
non valutati preventivamente, in 15 anni possono arrivare a equiparare il costo di costruzione”.
Conclusioni
Due professionalità diverse, ma volte a sottolineare l’importanza di una progettazione in grado di sviluppare una struttura e una forma, parallelamente a
quello che dovrebbe essere il suo modo di funzionare in senso lato; e di lavorare al fine di identificare la “best practice” che possa assicurare profitti duraturi. Riuscire a mettere in relazione la mobilità del
capitale e l’immobilità del patrimonio edilizio equivale infatti a trasformare un immobile in un progetto,
e cioè un prodotto tecnologico, ma anche in una formula di reddito in un vero investimento, e cioè “un
prodotto finanziario”.
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