perizia 676-08

TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
R.G. ESEC. IMM.RI 676/2008
PERIZIA DI STIMA
2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
L'immobile oggetto di stima è composto da un appartamento ad uso abitazione nel complesso
immobiliare denominato “Residenza Cansiglio B” in via Celante n.° 7 e il tutto così composto:
•
Ingresso, soggiorno, cucina,una camera matrimoniale, uno studio-camera da letto, una
camera singola e due bagni. E' presente anche una ampia terrazza esterna
•
Un garage nel piano interrato
•
Una cantina al piano interrato
•
Area scoperta condominiale
I beni risultano identificati al Catasto Fabbricati della provincia di Treviso:
•
Comune di Vittorio Veneto
Sezione E - Foglio 9 - Mapp. 523 - sub 19 - cat. A/2 - cl. 2 – cons. 6 vani - R.C. € 492,08
via Celante piano: INT-2
1
•
Comune di Vittorio Veneto
Sezione e - Foglio 9- Mapp. 523 - sub 74 - cat. C/6 - cl. 8 – mq. 25 - R.C. € 87,80
via Celante piano: INT
Confini del fabbricato (da nord in senso orario):
◦ Nord: facciata in affaccio su area scoperta,
◦ Est :facciata in affaccio su area scoperta,
◦ Sud: facciata in affaccio su area scoperta-parcheggio,
◦ Ovest: su strada SS. 51”Alemagna”-via Virgilio
Confini dell'appartamento (da nord in senso orario):
◦ Nord: vano scala e appartamento di altra ditta,
◦ Est : facciata sull'esterno,
◦ Sud: facciata sull'esterno,
◦ Ovest: facciata sull'esterno.
Il condominio è eretto sul terreno censito al Catasto dei Terreni:
•
Comune di Vittorio Veneto
Foglio 64 - Mapp. 523 – ENTE URBANO – sup. are 42.56 ( are quarantadue e centiare
cinquantasei)
Il mappale n.° 523 confina a nord con il mappale n.°154-522-151-488, a est con il mappale n.°
471, a sud con il mappale n.° 1098, a ovest con la SS. 51”Alemagna”-via Celante.
L'appartamento, come detto, fa parte del condominio “Residenza Cansiglio B”: nella divisione in
millesimi la quota di comproprietà per l'abitazione è di 17,81/1000 (diciasette virgola ottantuno
millesimi) e 1,78/1000 (uno virgola settantotto millesimi) per il garage per un totale di
19,59/1000 (diciannove virgola cinquantanove millesimi). Le parti comuni sono identificate: area
scoperta del fabbricato e area scoperta di pertinenza corrispondenti ai mapp. 523 (ec471/b) –
2
1096 (ex718/a) e 1097 (ex 718/b) del Catasto Terreni, di totali Ha 0.86.21 (are ottantasei e
centiare ventuno), le scale comuni, la centrale termica il terrazzo all'ultimo piano e le parti
previste agli articoli 117 del Codice Civile e dal Regolamento di condominio.
L'indagine catastale non ha evidenziato difformità tra lo stato di fatto e ciò che è depositato al
catasto.
3. PROPRIETA’ E PROVENIENZA
Attualmente l’immobile risulta in piena proprietà dell’esecutato, per l'intero, con atto ai rogiti del
Notaio in Vittorio Veneto, iscritto presso il Collegio Notarile del Distretto di Treviso, registrato a
Vittorio Veneto il 23/06/2005, suoi rep. n.° 121132 – racc. n. 24923 trascritto all'ufficio del
Territorio - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso in data 22/07/2005 ai nn. 32970
generale e 20490 particolare.
4. STATO DI POSSESSO
All’atto del primo sopralluogo in data 26/01/2015 alla presenza del Custode del compendio
(IVG-Treviso), risultava occupato dall'esecutato e dalla famiglia.
5. SERVITU’ E VINCOLI
L’accesso all'immobile avviene attraverso via Celante n.° 7.
Per quanto invece concerne le servitù sono state rilevati atti costitutivi di servitù attive o passive
nell'atto redatto dal Notaio in Vittorio Veneto, in data 31/12/1976 rep. n.°39475, trascritto a
Treviso il 25/01/1977 ai nn. 1771/1589: si allega l'atto.
Si allega anche regolamento condominiale del complesso residenziale “Residenza Cansiglio”
dove, tra le altre cose, vengono specificati i diritti e doveri dei condomini e i loro divieti.
Si fa presente inoltre che, l'appartamento è soggetto a delle servitù attive o passive venutasi a
creare a seguito del frazionamento dell'intero edificio e stabilite e poste in essere dalla Legge(ai
sensi dell'art. n.°1117 e seguenti del Codice Civile).
Dalla visione del PRG vigente e dalla lettura delle Norme Tecniche di Attuazione l’immobile
ricade in ZTO di tipo B.2 – ZONE EDIFICATE SATURE:
Art. 52 B2: Zone edificate sature
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1. Sono le zone a prevalente destinazione residenziale, completamente edificate in epoca recente, nelle quali sono
possibili interventi di riassetto edilizio, urbanistico e funzionale, con i limiti di seguito specificati.
2. Negli edifici compresi nelle zone sature, salvo diverse prescrizioni cartografiche, sono ammesse tutti gli interventi
previsti al Titolo III delle presenti Norme, nel limite massimo dei volumi esistenti, fatta eccezione per quanto
previsto al successivo comma 3, lett. b).
3. Ove si proceda a lavori di ristrutturazione, sono consentiti, al fine dell'adeguamento tecnologico e funzionale
dell'edificio, i seguenti lavori:
a) gli ampliamenti volumetrici strettamente necessari ad accogliere impianti tecnici mancanti o per altre esigenze
tecnico-funzionali funzionali per un massimo di mc 150.
b) negli edifici che non superino l'altezza di gronda di ml 10 è possibile la sopraelevazione delle murature
perimetrali e del colmo del tetto per un'altezza massima di ml 0,50, al fine di rendere abitabili i sottotetti esistenti.
La soprelevazione deve rispettare solamente le distanze minime fissate dal Codice Civile, può comunque avvenire
anche a confine o in aderenza.
4. Nel caso di demolizione con ricostruzione e/o di ristrutturazione totale l’altezza massima dei nuovi edifici dovrà
essere definita in relazione al contesto insediativo degli ambiti limitrofi, alla presenza di edifici di pregio e/o
sottoposti a grado di protezione, al rispetto dei coni di visuale e di visuali prospettiche significative presenti.
Nell’ambito del progetto edilizio, analoghe attenzioni saranno rivolte alla definizione delle tipologie edilizie. Le
nuove tipologie edilizie dovranno essere realizzate nel rispetto di quelle presenti e/o originarie dell’ambito di
intervento e comunque dovranno essere valutate con attenzione al contesto urbanistico preesistente.
Per le distanze dai confini potranno essere concesse deroghe, nel rispetto delle distanze previste dal Codice Civile.
Per le distanze dalle strade dovranno essere rispettati gli allineamenti esistenti e degli edifici contigui.
5. Negli edifici a destinazione non residenziale, quali gli edifici industriali o vetero industriali, gli edifici di uso
collettivo e simili si potrà operare di regola secondo i criteri definiti dall'art. 21 delle presenti norme, o -in presenza
di particolari ragioni obiettive connesse alle condizioni statiche dell'edificio- con i criteri definiti dall'art. 22.
Sono consentite le ricomposizioni volumetriche nel rispetto dell'impianto e delle singole tipologie. Per
ricomposizioni volumetriche si intendono anche gli "spostamenti" e i riusi di volumi, compatibili con i caratteri
sostanziali del complesso.
6. Fatte salve le prescrizioni contenute nel successivo art. 97, in generale, sono ammessi gli esercizi di vicinato e le
medio-piccole strutture di vendita. Le aree a parcheggio, escluse quelle relative agli esercizi di vicinato, non sono
monetizzabili nel rispetto della L.R. 15/04 e della DGR 670/05.
7. Sono individuati in grafia di PRG alcune zone e alcuni ambiti nei quali gli interventi sono assoggettati a obbligo
di Pr.Un. (Progetto Unitario) al fine di conseguire una migliore qualità degli insediamenti, di reperire alcune aree a
standard e realizzare alcune opere di urbanizzazione ritenute indispensabili al fine di sostenere un corretto
intervento edilizio ed urbanistico.
8. Allo scopo di ottenere miglioramenti dell'assetto urbanistico di queste zone, coordinando sul piano funzionale e
morfologico interventi riguardanti più unità edilizie, possono essere formati consorzi tra proprietari e costituiti
Comparti attuativi ai sensi dell’art. 21 della L.R. 11/04 e successive modifiche e integrazioni. Il perimetro del
Comparto così costituito va approvato dal Consiglio Comunale.
In caso di costituzione di Comparto l'indice di edificabilità fondiaria può essere aumentato dal Consiglio Comunale
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fino alla misura massima del 25%.
8. DESCRIZIONE SOMMARIA DELLA ZONA
Il bene oggetto di perizia consiste in un appartamento in un edificio costruito in una zona
residenziale del Comune di Vittorio Veneto: il centro città è a circa un paio chilometro. La zona è
ben servita sia dai mezzi pubblici sia dalle attività commerciali. Le vie di comunicazione sono
molto buone: via Celante è la SS.51 “Alemagna”.
Fa parte del complesso immobiliare anche una grande attività commerciale.
Nelle vicinanze c'è il fiume Meschio con la pista ciclabile e diverse aree verdi.
9.DESCRIZIONE DEI BENI
L'immobile oggetto di perizia è un appartamento posto al secondo piano del condominio
“Residenza Cansiglio B”: l'accesso all'appartamento può avvenire sia dalle scale comuni interne
o dall'ascensore condominiale.
L'appartamento è così distribuito: entrata-ingresso, soggiorno con zona pranzo e angolo cottura,
una camera matrimoniale (circa 15,2 mq “calpestabili”), , un camera (circa
12,5 mq
“calpestabili”), una camera singola-studio (circa 8,4 mq “calpestabili”), due bagni(uno di circa
3,7 mq., cieco e uno di circa 5,8 mq “calpestabili”) e un piccolo corridoio che collega le varie
stanze. L'appartamento ha un terrazzo molto ampio.
La struttura dell’edificio è di tipo tradizionale con struttura in cemento armato e tamponamenti in
muratura, solai in latero-cemento e copertura piana: sul tetto è stata ricavata una terrazza
condominiale.
Le finiture sono di un livello buono, con serramenti in legno(vetro singolo), porte interne in
legno tamburato, pavimenti in piastrelle di ceramica in tutti i locali tranne le camere rivestite in
legno, rivestimenti dei bagni in ceramica, finitura delle parti ad intonaco grezzo e fino con
finitura superficiale con idropittura.
L'impianto di riscaldamento è centralizzato: attualmente però questo appartamento è scollegato
dal condominio(mancano i termosifoni) su provvedimento del Giudice.
Complessivamente l’immobile presenta un grado di manutenzione-conservazione buono.
Il garage ha l'accesso direttamente in un'area comune: le dimensioni in pianta sono di circa 22
mq ma poco sfruttabile da un auto di medie dimensioni in quanto è presente un pilastro che ne
condiziona l'utilizzo poiché posizionato quasi al centro.
La cantina al piano interrato ha dimensioni di circa 5,5 mq con porta in metallo e pavimento in
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cemento lisciato.
10. REGOLARITA’ EDILIZIA DEI FABBRICATI
Le indagini svolte presso l’ufficio tecnico comunale hanno evidenziato che:
•
il fabbricato è stato eretto in conformità della concessione edilizia in data 24/07/1974
rilasciata dal Comune di Vittorio Veneto, prot. n.° 926/1784-sez. XII e successive varianti
n.°204 in data 13/10/1975 prot. n.° 926-sez. XII, in data 26/10/1976 prot. n.° 15903-sez.
XII
•
in data 03/06/1976 è stato realizzato il collaudo statico della struttura
•
in data 09/03/1977 è stata fatta la fine lavori
•
autorizzazione per la realizzazione dell'impianto fognario in data 19/10/1976 prot. n.°
16367-sez. XII e successiva variante in data 14/06/1977 prot. n.° 4136-sez. XII
•
in data 20/07/1977 è stata rilasciato il certificato di abitabilità
•
autorizzazione per il ricavo di unità immobiliari ad uso garages in data 07/05/1991 prot.
n.°2132
•
in data 14/12/1991 l'edificio è stato dichiarato agibile.
11. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Si allega certificazione energetica (A.P.E.) dove l'immobile risulta classificato con classe
energetica G: l'A.P.E. - Attestato di Prestazione Energetica - è stata registrato presso il portale
della Regione Veneto, VE.NET.energia-edifici.
La certificazione energetica (A.P.E.) ha tenuto conto del fatto che attualmente l'immobile è
scollegato dall'impianto centralizzato per quanto riguarda il riscaldamento e per questo motivo la
classe energetica ottenuta è penalizzante. Probabilmente, eseguendo la verifica con l'impianto
collegato, l'appartamento verrebbe classificato con classe energetica E-F.
12. DIVISIBILITA’ DEL BENE
Data la tipologia del bene, le sue caratteristiche, le sue dimensioni, i beni pignorati(abitazione,
cantina e garage) devono essere venduti in un unico lotto in quanto beni complementari. Non si
ritiene conveniente la divisibilità del bene in lotti.
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13. METODO DI STIMA
I criteri estimativi si dividono in 6 tipologie:
•
criterio del valore di mercato o di comparazione dei valori di mercato
•
criterio finanziario-reddituale
•
criterio del valore del costo
•
criterio del valore di surrogazione
•
criterio di valore di trasformazione
•
criterio del valore complementare.
In questo caso il criterio che si reputa più idoneo è il criterio del valore di mercato che consiste
nel determinare il valore di mercato dei beni all'attualità (metodo comparativo). Allo scopo, per
calcolare ed esprimere il giudizio di stima si è tenuto conto di alcune caratteristiche
dell'immobile ed in particolare della sua ubicazione, dello stato di manutenzione e conservazione
del fabbricato e in particolare riguardo a:
- il tipo di costruzione;
- il grado delle rifiniture;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente riscontrabili per tale
tipo di edifici;
- la destinazione d'uso;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati;
- la consistenza complessiva ;
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento viario;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona.
Si sono quindi considerate le possibilità di collocazione sul mercato dell'immobile oggetto della
presente perizia, considerando le quotazioni correnti in loco per fabbricati esistenti, e con
analoghe caratteristiche e dotazioni. Dalla situazione congiunturale del mercato immobiliare, che
sta attraversando in questo momento una crisi, si è giunti alla determinazione del valore unitario
per le varie parti dell'immobile come sotto specificato.
Nel caso in esame si è assunto come valore unitario di comparazione la superficie commerciale
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in metri quadri (mq.).
14. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Pertanto alla luce di quanto sopra illustrato il sottoscritto perito valuta:
Calcolo delle superfici commerciali:
•
Appartamento: circa 117 mq.
•
Superfici terrazze: circa 19 mq.
•
Garage: circa 21 mq.
•
Cantina: circa mq. 6
Superficie convenzionale vendibile totale
Si è considerato per le superfici delle terrazze un coefficiente correttivo pari a 0,35 , per il garage
e la cantina pari a 0,3. Quindi:
sup. appartamento. + sup. terrazze + sup. garage. + sup. cantina =
117 mq. + 19 x 0,35 mq.+ mq. 21 x 0,3 mq. + mq. 6 x 0,3 mq = 131,75 mq.
Superfici totali arrotondate per mq. 132.
Valore immobile oggetto della stima
(considerando valore in euro al metro quadro pari a 750,00 €/mq.):
132 (mq.) x 750 (€/mq.)= 99.000,00 € (novantanove mila euro)
Per quanto riguarda le spese condominiale risultano a preventivo(salvo spese straordinarie) per
l'anno in corso € 4.100,32 mentre per l'anno precedente € 3.159,54.
Considerando le spese condominiali, il tipo di vendita(vendita forzosa) il valore come base d'asta
dell'immobile, arrotondato, è pari a:
90.000,00 € (novantamila euro)
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