Glossario Clara condicio per la compravendita
Il presente Glossario è uno strumento di supporto pensato per chi voglia approfondire la terminologia
tecnica relativa alla compravendita di un immobile. Si precisa pertanto che i chiarimenti vengono dati in un
linguaggio estremamente semplice, tale da raggiungere questo scopo. Qui di seguito vengono riportati in
ordine alfabetico i principali termini utilizzati in campo immobiliare e, in particolar modo, nei formulari
d’incarico e proposta di acquisto Clara Condicio.
A
Accollo del Mutuo: capita spesso che l’immobile che si vuole acquistare abbia già un mutuo. Sorge allora il
problema di valutare la possibilità di subentrare nel mutuo richiesto dal venditore, accollandosi le rate
residue alle condizioni già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi di un
diverso finanziamento concesso da un altro istituto bancario. Subentrare ad un mutuo acceso in precedenza
da altri è un’operazione che a volte conviene. Con l'accollo si risparmiano automaticamente tutte le spese di
accensione del mutuo. Queste considerazioni non esonerano però l’acquirente da un’attenta verifica delle
condizioni finanziarie a cui il mutuo è stato concesso. Le condizioni del vecchio mutuo, infatti, concordate
magari in condizioni di mercato nettamente differenti da quelle presenti, potrebbero essere svantaggiose.
Acconto o anticipo: nei contratti immobiliari, è la somma data dall'acquirente al venditore come
anticipazione del prezzo. L'acconto deve successivamente scontarsi dal prezzo totale di acquisto. Se l'affare
non si conclude, l'acconto va restituito all'acquirente quando la causa della rottura dell'accordo sia da
imputarsi al venditore. Meno certo è se il venditore che abbia subito dei danni per causa della rottura
dell'affare da parte dell'acquirente, possa o meno trattenere l'acconto, in tutto o in parte, a titolo di
risarcimento. E' invece sicuro che si possano chiedere anche eventuali danni.
A corpo: si parla in genere di vendita a corpo dell’immobile. Corrisponde ad una quantificazione che
prescinde dalle effettive misure del bene immobile.
Agenzia del territorio: Agenzia fiscale competente a svolgere i servizi relativi al catasto, i servizi
geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari. Ha il compito di costituire
l'anagrafe dei beni immobiliari esistenti sul territorio nazionale sviluppando, anche ai fini della
semplificazione dei rapporti con gli utenti, l'integrazione fra i sistemi informativi attinenti alla funzione
fiscale e alle trascrizioni e iscrizioni in materia di diritti sugli immobili. L'Agenzia, inoltre, gestisce
l'osservatorio del mercato immobiliare ed i connessi servizi estimativi che può offrire direttamente sul
mercato.
C
Cambio mutuo: Con Circolare 21 giugno 2007, n.9, l'Agenzia del Territorio ha fornito precisazioni sulle
modalità di "portabilità dei mutui", ovvero il passaggio da un mutuo ad un altro istituto di credito, che
estingue, in sostanza, il precedente rapporto di debito. Nella citata Circolare, l'Agenzia precisa che devono
sussistere una serie di requisiti che certifichino la correlazione esistente tra i due mutui, quali: l'indicazione
esplicita, nel nuovo mutuo, della destinazione della somma mutuata e la menzione, nella quietanza rilasciata
dalla "vecchia" banca, della dichiarazione del debitore circa la provenienza delle somme utilizzate per
estinguere il debito. Ulteriore requisito fondamentale richiesto è che gli atti (nuovo contratto di mutuo e
quietanza rilasciata dalla vecchia banca) abbiano data certa, così come richiesto dall'art. 1202, Codice civile.
Caparra confirmatoria: È una somma di denaro o una quantità di beni che, al momento della costituzione
del rapporto obbligatorio, una parte dà all’altra quale conferma dell’adempimento al contratto, di cui
costituisce quasi un’anticipata e parziale esecuzione. Se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere
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restituita o calcolata nella prestazione dovuta. In caso di inadempimento, invece: se inadempiente è la parte
che ha dato la caparra, l’altra può recedere dal contratto e trattenere la caparra; se inadempiente è la parte che
l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; se, però, la parte che non è
inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è
regolato dalle norme generali.
Caparra penitenziale: viene definita all’art. 1386 del c.c., é la somma che una parte dà all’altra come
corrispettivo per l’attribuzione della possibilità di recedere dal rapporto contrattuale. Una volta versata la
caparra, i contraenti si riservano la scelta tra l’adempimento ed il recesso. Il recesso si attua per volontà di
una o di entrambe le parti unilaterale: rinunziando alla caparra nelle mani della controparte, se recede il
soggetto che l’ha consegnata, o provvedendo alla restituzione di una doppia caparra nell’ipotesi inversa.
Categoria catastale: gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A
(abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo
imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a
seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si
distinguono nove abitazioni: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le
abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo
stato dell'immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con
fortissime oscillazioni di valori.
Classe di superficie di un immobile ad uso abitativo: suddivisione della consistenza della superficie con
cui si identifica il taglio di un appartamento secondo la seguente classificazione Piccolo: fino a mq. 45;
Medio piccolo: da mq. 45 a mq. 70; Medio: da mq. 70 a mq. 120; Medio grande: da mq. 120 a mq. 150;
Grande: oltre mq. 150.
I
Imposta di registro: Si tratta di tributi a carico dell'acquirente da pagarsi al momento della compravendita,
sulla base del valore catastale dell'immobile. Nel caso in cui si acquisti da un privato o da un’impresa che
non ha la compravendita di immobili tra le sue finalità principali, per la prima casa l’aliquota è del 3%
sull’importo dichiarato in atto, per le altre abitazioni è il 7%. Nel caso in cui il venditore sia un‘impresa
costruttrice o un’impresa che ha come oggetto esclusivo la compravendita di immobili sarà pari a 168,00
euro. Quanto agli agenti immobiliari, sono state introdotte alcune novità dalla legge finanziaria 2007. In
particolare il comma 46 di detta legge ha comportato una modifica al Testo Unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, approvato con DPR 131/86, nella misura in cui prevede per gli agenti di
mediazione immobiliare l'obbligo di registrazione per tutte le scritture private non autenticate di natura
negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione di affari. Gli agenti, inoltre, diventano
solidalmente responsabili per il pagamento dell'imposta in questione.
Imposta registro sul preliminare di vendita: Con Sentenza 15 giugno 2007, n. 14028, la Corte di
cassazione ha fornito precisazioni in merito all'imposta di registro applicabile sul contratto preliminare di
vendita di un immobile, non seguito dal contratto di acquisto definitivo. I giudici, accogliendo le ragioni del
contribuente, hanno affermato che, se non viene stipulato successivamente il contratto definitivo- sul
preliminare di vendita trova applicazione l'imposta di registro in misura fissa; - nel caso in cui siano stati
versati acconti, il contribuente ha diritto al rimborso dell'imposta di registro pagata in misura proporzionale.
L
Libero al rogito: nella terminologia immobiliare significa che, al momento del rogito, l'immobile sarà
completamente a disposizione dell'acquirente.
Luci o vedute: le finestre si distinguono in luci: quelle che danno solo passaggio alla luce ed all’aria e per le
quali è prescritta, tra l’altro, un’altezza minima, atta ad impedire l’esercizio della veduta sul fondo vicino;
vedute o prospetti: quelle che permettono di affacciarsi e per esse sono previste dalla legge determinate
distanze. Si parla di vedute oblique, quando il fondo del vicino può essere veduto solo guardando da un lato,
per esse sono previste distanze diverse da quelle prescritte per le vedute dirette.
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M
Mutuo: E' il contratto con il quale la banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una
determinata quantità di denaro e quest'ultimo si impegna a restituire tale quantità più gli interessi pattuiti in
un determinato periodo di tempo. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli
interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo.
Mutuo ipotecario: è un particolare tipo di mutuo a media e lunga durata, garantito da ipoteca su immobili a
favore della banca che lo concede.
Multa penitenziale: viene definita dall’art. 1373 del c.c. corrisponde ad un recesso di tipo unilaterale.
Stabilisce che se ad una delle parti viene riconosciuto il diritto di recedere dal contratto, tale facoltà può
essere esercitata fino a che il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione. Se la prestazione eseguita
è di tipo periodico o continuato la facoltà di recedere è ammessa anche successivamente ma il recesso non ha
effetto per le prestazioni eseguite in passato o in corso di esecuzione. Qualora sia stato stabilito un
corrispettivo per il recesso questo ha effetto quando la prestazione è stata eseguita.
P
Parti comuni: Sono parti indivisibili di un immobile in ragione della loro destinazione a servizio comune e
pertanto sono oggetto di proprietà comune.
Planimetria: è una rappresentazione dell'unità immobiliare con vari livelli di dettaglio dipendenti dalla scala
del disegno.
Proposta d’acquisto: Con questo atto il potenziale acquirente presenta l'offerta di acquisto al proprietario
dell'immobile. Se viene accettata, diventa una proposta irrevocabile, che verrà perfezionata con il
compromesso. Per questo motivo occorre inserire, già in questo atto, la clausola in base alla quale l'acquisto
è condizionato alla concessione di un mutuo. La volontà contrattuale si perfeziona con l'accordo o con il
consenso di colui al quale la proposta è destinata.
Pertinenza: corrisponde ad una porzione autonoma di fabbricato legata all’immobile da un rapporto di
servizio per volontà del proprietario o a causa della sua destinazione d’uso. Può essere ad esempio un box,
una cantina, un solaio. La pertinenza può avere altresì una rendita catastale autonoma rispetto all’immobile.
Le pertinenze, ai fini del calcolo dell’IRPEF, godono dello stesso trattamento riservato alle abitazioni
principali.
R
Rogito: è l’Atto notarile finale della compravendita, attraverso il quale, il venditore trasferisce la proprietà
di un bene all'acquirente, contro il pagamento di un prezzo.
S
Servitù: se passiva è un obbligo che grava sull’immobile e quindi sul suo proprietario. Tale obbligo può
consistere in qualcosa che si può o non si può fare. Esempi canonici di servitù sono le servitù di passaggio: il
diritto ad attraversare la proprietà del vicino, o l’obbligo a non sopraelevare un edificio.
U
Usufrutto: è un diritto reale. Consiste nella possibilità di godere di un bene anche se non si é il proprietario.
L’usufruttuario può anche cedere in locazione un immobile e percepirne l’affitto, pur non potendo cambiare
la destinazione d’uso del bene.
V
Visura: corrisponde ad un’ispezione di documenti. In campo immobiliare si effettua, di norma, al Catasto, la
visura catastale serve per identificare i dati fiscali e geometrici dell’immobile mentre la visura ipotecaria, da
effettuare alla conservatoria dei registri immobiliari, è utile per controllare che sull’immobile non gravino
ipoteche.
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