FONTI DEL DIRITTO URBANISTICO 1)

Diversità di interessi rispetto al territorio
(giuoco di ruolo)
-
imprenditore
proprietario senza prima casa
proprietario vicino (c.c.)
sindaco
cittadino (bagnante)
neonato
Diritto urbanistico
 come regolazione dell’incremento edilizio e dell’assetto delle città
o dalla legge urbanistica generale (1942) all’attuazione
dell’ordinamento regionale (1972)
 come disciplina degli usi del territorio rispetto alle iniziative economiche
o tutela e conservazione (diritti di nuova generazione)
FONTI DEL DIRITTO URBANISTICO
1)- LA COSTITUZIONE
dalla
VISIONE TRADIZIONALE DEL DIRITTO URBANISTICO
 insieme delle disposizioni che consentono alla P.A. di condizionare
la proprietà e l’iniziativa privata
=> art. 41, III co., Cost.
[I] L'iniziativa economica privata è libera.
[II] Non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale o in modo da
recare danno alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana.
[III] La legge determina i programmi e i controlli opportuni perché
l'attività economica pubblica e privata possa essere indirizzata e
coordinata a fini sociali.
=> art. 42 Cost.
I] La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono
allo Stato, ad enti o a privati.
[II] La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne
determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di
assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
[III] La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e
salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale.
[IV] La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima
e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità.
o “Limiti”
alla
RIDEFINIZIONE DELLA NOZIONE
 disciplina delle trasformazioni del territorio in vista della tutela
degli interessi pubblici che ad esso si riferiscono
o superamento di
 proprietà : privato = territorio : pubblico
o artt. 2, 3, II co. Cost.
o dai “Limiti” alla “funzione sociale”
- potestà legislativa concorrente di Stato e Regioni
(art. 117 Cost.)
 “governo del territorio”
o urbanistica
o lavori pubblici
o ambiente
- potestà regolamentare regionale (art. 116, VI co.,
Cost.)
- potestà regolamentare di Comuni, Province, Città
Metropolitane nella disciplina dell’organizzazione e
dello svolgimento delle funzioni loro attribuite (art.
116, IV co., Cost.)
=>
o dall’idea di gerarchia
o a quella di competenza
o fino alla concorrenza delle funzioni
Legislazione concorrente
 principi fissati dalla legislazione statale
o non dettano regole di condotta
o non dettano discipline procedimentali
o indicano obiettivi, programmi, valori
o ratio: consentire discipline differenziate che tengano conto
delle specificità
 culturali
 sociali
 storiche
 territoriali
 difficoltà di individuazione dei principi
o “principi desumibili dalla legislazione vigente”
 principi della legislazione urbanistica :
1. attuazione della disciplina a mezzo di Piani Regolatori Territoriali e
di Piani Regolatori Generali comunali
2. necessità di una previa regolazione per qualsiasi uso del territorio
(SANZIONI)
3. temporaneità dei vincoli di sostanziale natura espropriativa (limiti
alla reiterazione)i
4. garanzia delle esigenze unitarie (es. standards quantitativi, distanze
minime, materie trasversali, secondo una visione funzionale: C.
Cost. 383/’05)
5. Limiti all’ordinamento civile attraverso piani particolareggiati o
lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche (C.
Cost. 6/2013, richiamando l’art. 9 DM n. 1444/1968, in relazione alla
lr Marche 31/79 “interventi edificatori nelle zone di completamento
previste dagli strumenti urbanistici generali comunali”)
6. necessità di strumenti diretti al recupero ed alla riqualificazione
(non consumare il territorio)
7. rispetto delle discipline differenziate (finalità differenti: ambiente,
salute …: es. piani di bacino, paesaggio, aree protette)
8. distinzione fra funzione di controllo e precettiva
9. semplificazione e proporzionalità
10.
partecipazione
11.
funzione regionale di coordinamento dell’operato degli enti
territoriali infraregionali
12.
impronta unitaria, a base regionale, della pianificazione
paesaggistica
13.
perequazione
14.
Urbanistica consensuale (fra dubbie prospettive)
3)- IL CODICE CIVILE (libro III, della proprietà), artt. 869 e ss.
 obbligo di conformazione ai piani ed ai regolamenti edilizi
 rilevanza diretta di piani e regolamenti nei rapporti interprivati
 prevalenza della disciplina regolamentare comunale su quella
codicistica (“Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti,
devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali
può essere stabilita una distanza maggiore”,
art. 873 cc)
4)- IL DIRITTO COMUNITARIO
 manca una disciplina diretta
 assai rilevante, tuttavia, in materia di
o principi di diritto amministrativo (proporzionalità)
o standard ambientali
o fondi strutturali
o lavori pubblici e appalti
L.U. 17 agosto 1942 n. 1150
Principi:
 l’ordinato sviluppo del territorio è interesse pubblico
o bilanciare lo ius aedificandi con altri interessi giuridicamente
rilevanti
o conformare i poteri privati tramite lo strumento del piano
urbanistico
o zonizzazione (parte urbanizzata del territorio comunale)
 aree definite con specifica destinazione d’uso
 conseguente definizione dei parametri conformativi
N.B. si parte dall’emergenza della ricostruzione e del risanamento dei
centri urbani
LP 6 agosto 1967 n. 765
 zonizzazione di tutto il territorio comunale
Evoluzione normativa (rilievo delle discipline differenziate)
 sviluppo delle dinamiche socioeconomiche
 introduzione di piani specializzati, tematici (concezione dinamica)
 Piano di Edilizia Economica e Popolare (1962)
 Piano di Lottizzazione (1967)
 Piano delle aree e dei nuclei industriali (poi Piano degli
Insediamenti Produttivi, 1957 /1971)
 Piani di Recupero Urbano (1978)
 Programmi Integrati di Intervento (1992)
 Programma di Recupero Urbano (1993)
o Elementi comuni
 profilo procedurale
 ricorso all’amministrazione concordata
 Varianti (art. 25 l. 47/’85, anche a
mezzo di piani attuativi; cfr. C. Cost. n.
408/’95)
 Procedura semplificata
 Silenzio assenso 120 gg.
 Si introduce il concetto di variante da aprte del piano
subordinato (cfr. art. 30 lr Clabria 19/2002)

Gli strumenti di iniziativa pubblica o privata possono essere approvati in variante al P.S.C. o al P.O.T., con le
procedure previste dal presente articolo, a condizione che le modifiche riguardino:

a) adeguamenti perimetrali modesti e comunque non superiori al 20%;

b) modifiche alla viabilità che non alterino il disegno complessivo della rete;

c) l'inserimento di servizi ed attrezzature pubbliche che risultino compatibili con le previsioni del P.S.C. o del P.O.T.;

d) miglioramenti all'articolazione degli spazi e delle localizzazioni;

e) l'inserimento di comparti di edilizia residenziale pubblica nei limiti di cui all'articolo 3 della legge 18/4/1962 n. 167.
Tendenze attuali:
 Centralità dell’intervento comunale
 Rispetto delle esigenze unitarie tramite gli interventi di Stato e
Regioni
 variabilità dello strumento di pianificazione generale in sede
attuativa
o a partire dall’introduzione del PEEP
 nozione estesa di urbanistica
o regolazione dell’uso del territorio
o conformazione mediante pianificazione
 dimensione temporale (durata dei vincoli)
 dimensione spaziale (zonizzazione)
 ponderazione di interessi
 cura di interessi settoriali attraverso
“vincoli”
 “vincolo” = “qualità” di una porzione di
territorio
 giuridicamente il vincolo implica la
presenza di un interesse pubblico
affidato ad amministrazione diversa da
quella che procede direttamente alla
pianificazione urbanistica => intese;
pareri
 pluralità di provvedimenti
 disegno originario di tipo piramidale
o piano territoriale di coordinamento
o PRG
o Piano particolareggiato (piani attuativi)
 disegno attuale secondo gerarchia degli interessi
o possibilità di varianti ad opera dei piani attuativi
o partecipazione di diversi soggetti alla produzione degli effetti
giuridici
o prevalenza del principio cronologico su quello gerarchico
Classificazione delle funzioni in materia urbanistica:
funzione principale / funzioni ordinali
A)- Funzione principale
 conformazione, regolazione dell’uso tramite la
 PIANIFICAZIONE = ASSEGNAZIONE DELLA DISCIPLINA
D’USO A PORZIONI DEL TERRITORIO
 Pura o territoriale (piani di direttiva)
 conformativa
 Mista (piani di bacino, piani paesistici)
 Atti diversi (programmi delle opere
pubbliche)
 Strategica. Diversa, ed estranea al ns.
ordinamento per molti versi (P. Urbani) =
analisi del bisogno, miglioramento delle
infrastrutture, pianificazione dello
sviluppo: non ha, in genere, carattere
conformativo ma propone uno sviluppo
eterodiretto. E’ programmazione,
piuttosto che pianificazione
 Ma
 Cfr. art. 3 lr Calabria 19/2002
“La pianificazione territoriale e urbanistica si informa ai seguenti obiettivi generali:
a) promuovere un ordinato sviluppo del territorio, dei tessuti urbani e del sistema produttivo;
b) assicurare che i processi di trasformazione preservino da alterazioni irreversibili i connotati materiali essenziali del territorio e
delle sue singole componenti e ne mantengano i connotati culturali conferiti dalle vicende naturali e storiche;
c) migliorare la qualità della vita e la salubrità degli insediamenti urbani;
d) ridurre e mitigare l'impatto degli insediamenti sui sistemi naturali e ambientali;
e) promuovere la salvaguardia, la valorizzazione ed il miglioramento delle qualità ambientali, architettoniche, culturali e sociali
del territorio urbano, attraverso interventi di riqualificazione del tessuto esistente, finalizzati anche ad eliminare le situazioni di
svantaggio territoriale;
f) prevedere l'utilizzazione di nuovo territorio solo quando non sussistano alternative derivanti dalla sostituzione dei tessuti
insediativi esistenti, ovvero dalla loro riorganizzazione e riqualificazione”.
(segue: la funzione principale)
Natura normativa, provvedimentale o mista degli atti di pianificazione?
 scelta legislativa
 centrale l’efficacia
=> prescrizioni ad efficacia indiretta (piani di direttiva, es. piani territoriali “puri”)
=> prescrizioni conformative del territorio (incidono sul territorio in maniera non
sufficientemente determinata da stabilire i caratteri dei singoli beni). “Vincolo
urbanistico di rinvio”
=> prescrizioni conformative della proprietà (incidono sullo jus aedificandi)
B)- Funzioni ordinali (finalizzate al conseguimento della funzione principale):
1. FUNZIONE DI SALVAGUARDIA
a. Evitare trasformazioni non conformate
b. Preservare l’attuazione di programmazioni in itinere
c. Es. misure di salvaguardia; standard ope legis
2. FUNZIONE DI DISCIPLINA SOSTANZIALE
a. Si rivolge agli attori della pianificazione
b. Indica criteri, direttive, standard
c. Es. piani territoriali di coordinamento regionali / provinciali
3. FUNZIONE DI CONTROLLO
a. Si rivolge ai privati o alle amministrazioni
b. Es. provvedimenti autorizzativi singoli; poteri sostitutivi o di
annullamento regionali
4. FUNZIONE SANZIONATORIA
a. Ha funzione interdittiva e ripristinatoria
b. “Comminare” => “irrogare”
c. sanzioni penali ed amministrative
5. FUNZIONE DI GESTIONE
a. Diretta all’attuazione delle previsioni generali
b. Atti che integrano, dettagliandolo, il piano generale in funzione di
interessi specifici
c. Conformazione mediante incentivazione (si orientano gli investimenti,
art. 41 Cost.)
d. Previsione concreta di fattibilità
e. Obiettivi urbanistici legati agli interessi sociali
Es.: programmi pluriennali di attuazione, società di trasformazione
urbana
GLI ATTORI PUBBLICI
- legame fra organizzazione ed interessi –
- legame fra pluralismo sociale e policentrismo amministrativo 1. Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
- Art. 52 d.lgs. 112/’98
- Uffici periferici (provveditorati alle opere pubbliche)
- Funzione di indirizzo e coordinamento con riferimento
 All’articolazione degli interventi di interesse statale (cfr.
pure infrastrutture ed interessi comunitari) => norma
inapplicata
 Alla tutela ambientale ed ecologica
 Alla difesa del suolo
 delibera il CM, su proposta del Ministro delle Infrastrutture,
d’intesa con la conferenza Stato, Regioni, Enti Locali
 obbligo di comunicare alle Regioni i nuovi programmi di
OOPP
2. Ministero dell’ambiente (l. 349/’86)
a. Difesa del suolo
b. Tutela dell’ambiente
c. Privo di articolazioni periferiche
i. Regolazione delle aree protette di interesse nazionale
ii. Difesa e riqualificazione dell’ambiente
iii. VIA di rilievo nazionale
3. Ministero per i beni e le attività culturali d.lgs. 368/’98
a. Tutela, gestione, valorizzazione dei beni culturali
b. Promozione della cultura urbanistica e architettonica
- Progettazione di opere di rilevante interesse architettonico
destinate ad attività culturali (intesa)
4. Regioni e Province Autonome
a. Autonomia organizzativa (legge; atto amministrativo)
b. 2 categorie di funzioni
I.
funzioni rivolte ad altri soggetti pubblici
1. indirizzo, coordinamento
a. piano territoriale regionale, per area vasta =>
duplicazione con il livello provinciale
b. provvedimenti legislativi o amministrativi (criteri,
priorità di intervento)
2. controllo
a. sostituzione dei comuni obbligati alla redazione
del PRG
b. annullamento degli atti illegittimi degli enti locali
c. controllo sostitutivo per rilascio dei permessi di
costruire
(segue: funzioni regionali)
II . rivolte al territorio ed ai privati (funzioni precettive)
3. piani misti
4. Programmi delle OOPP
5. pianificazione a finalità specifica (piano paesaggistico;
piani ambientali; piani di bacino; piani territoriali di
parchi nazionali)
6. misure di salvaguardia
5. Province
a. Ente “artificiale”
b. Funzioni compresse fra Regione e Città metropolitana
I . Piano territoriale di coordinamento provinciale (C. Cost. n.
343/’91)
II . Controllo della compatibilità dei PRG con la pianificazione
territoriale di coordinamento provinciale (contenuto minimo) +
possibili deleghe regionali
2. Città Metropolitane
a. Enti di nuova istituzione
b. Non necessaria immediata entificazione (accordi ed associazioni di
comuni) purchè sia identificata un’ area metropolitana
(deliberazione regionale, conforme alla proposta degli enti locali
interessati)
i. Competenza per l’adozione di un piano territoriale di
coordinamento metropolitano
ii. Coordinamento con la regolazione urbanistica di livello
comunale (PSC, piani attuativi, attività di controllo)
3. Comuni
a. Potestà relative a
i. Conformazione
ii. Gestione
iii. controllo
competenze esercitate tramite
 consiglio comunale
o approvazione PRG
o pareri e intese in procedimenti di livello
sovracomunale (localizzazione OOPP statali;
piano di aree naturali; conferenze di servizi)
 dirigenti e responsabili uffici
o autorizzazione
o controllo e sanzione
 funzioni limitate della giunta
o deliberazione di approvazione del progetto di
PRG
o consultazioni durante il procedimento di
approvazione del PRG
o approvazione di progetti planovolumetrici
(opere di urbanizazione minore)
 commissione edilizia (funzione consultiva; cfr. fin.
’98)
Rapporti con il cittadino: sportello unico (art. 5 TU edilizia)
LA FUNZIONE DI SALVAGUARDIA
Impedire l’uso del territorio incompatibile con le dinamiche evolutive della
pianificazione
Due ipotesi principali:
1)- assenza di disciplina urbanistica
2)- Disciplina urbanistica in corso di approvazione
1)- Gli STANDARD OPE LEGIS
Problema: l’adozione del PRG/PSC è una facoltà o un obbligo per il Comune ?
 LU: “facoltà”
 LP: introduzione di una disciplina suppletiva e recessiva di carattere
generale, valida fino all’adozione dei piani comunali, assai restrittiva
 GIURISPRUDENZA: tutelabilità dell’interesse legittimo pretensivo
Contenuto degli standard ope legis
- fuori del perimetro urbano l’indice massimo per l’edificazione
residenziale è di 0,03 metri cubi per metro quadro
- il rapporto di copertura per le superfici a destinazione produttiva fuori
dei centri abitati è massimo 1/10
- nei centri abitati, fatti salvi più restrittivi limiti regionali, sono
ammessi esclusivamente:
 restauro e risanamento conservativo ( interventi edilizi rivolti a
conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un
insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli
elementi estranei all'organismo edilizio)
 manutenzione staordinaria (le opere e le modifiche necessarie per
rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi
e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle
destinazioni di uso)
 manutenzione ordinaria (interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici
esistenti)
 ristrutturazione edilizia (quid novi), ma solo per la realizzazione
di alloggi da vendere o locare a prezzi concordati (interventi rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che
possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di
nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione
edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione
con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica)
N.B. Manca una nozione di centro abitato
2)- LE MISURE DI SALVAGUARDIA
Problema: preservare il territorio da interventi incompatibili con una
modificazione, in atto, della pianificazione urbanistica
Soluzione: sospendere i procedimenti di approvazione delle domande di
autorizzazione agli interventi sul territorio fino all’adozione della nuova disciplina
urbanistica
Ipotesi:
 misure di salvaguardia ordinarie
- il Consiglio ha adottato, ma non approvato il PRG
- la PA è priva di discrezionalità
- durata temporanea (3-5 anni)
 misure di salvaguardia straordinarie
- sono adottate dalle Regioni su proposta comunale
- riguardano l’attività edilizia in essere
- consiste nell’ordinare la sospensione delle attività già assentite
 misure di salvaguardia nei piani sovracomunali
- sono disposte dalla legge o da provvedimenti amministrativi generali
(es. tutela dei valori ambientali, aree naturali protette, piani di
bacino). Ad es. nella legge Galasso (l. 431/’85, art. 1 quinquies) è
posto vincolo di inedificabilità assoluta fino all’adozione di piani
regionali paesistici.
LA FUNZIONE DI DISCIPLIANA SOSTANZIALE
Funzione Ordinale
E’ diretta a guidare la discrezionalità della P.A. competente alla regolazione
urbanistica (che è, invece, funzione sostanziale)
Fissa alcuni Standard
c.d
standard urbanistici o speciali o ad operatività differita
(art. 41 quinquies L.P., mod. art. 17 l. 765/’67)
Obiettivo: vincolare le amministrazioni locali
e preservarle dalle pressioni dei proprietari
(limite esterno alla discrezionalità)
Principio ispiratore:
all’interno delle zone omogenee predisporre
un rapporto equilibrato
fra spazi pubblici, infrastrutture e servizi
=>
attraverso regole minime e tendenzialmente inderogabili
che impongono
limiti e rapporti
relativi a
opere di urbanizzazione
uso dello spazio
 Infrastrutture per la collettività
o Istruzione
o Attrezzature sociali, assistenziali,
pubblici servizi, sanità, amministrazione
- altezze
- distanze
- densità edilizia
o aree e spazi pubblici attrezzati, parchi gioco, sport
o parcheggi pubblici
N.B. possibile disciplina più restrittiva
- DM 1444/’68 ? Riferimento
=> zone territoriali omogenee
A. Centri storici. Aggregati urbani di interesse storico, artistico e di particolare
pregio ambientale
B. Zone di completamento. Aree edificate, totalmente o parzialmente
C. Zone di espansione. Aree parzialmente edificate, ma con densità edilizia
inferiore a quella delle zone di completamento
D. Nuovi insediamenti produttivi
E. Zone agricole
F. Zone destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale
N.B. L’omogeneità è reale o è una fictio iuris?
Opere di Urbanizzazione
=>
dipendono dal
Carico Urbanistico
(fabbisogno)
 Insediamenti residenziali ed assimilabili x abitante
o Negozi di prima necessità, servizi collettivi per abitazioni, studi
 80 mc
o 18 mq di opere di urbanizzazione (escluse sedi viarie)
 4,50 per istruzione
 2 per attrezzature di interesse comune
 9 per spazi pubblici attrezzati e sport
 2,50 parcheggi pubblici
 eccezioni:
o zone A e B (18/2)
o zone A, => impossibilità => altri strumenti
(standard funzionale)
o zone B => impossibilità => aree adiacenti
o zone C => eccezioni secondo l’elemento
dimensionale (pop. < 10.000 ab.)
o zona E => 6 mq/ab (ma densità edilizia fondiaria
massima 0,03 mc/mq)
o non necessario reperimento dei servizi in zona
omogenea
o in ogni altro caso di impossibilità, obbligo di prova
e congrua motivazione
 zona F => è categoria funzionale
 1,5 mq/ab per istruzione superiore
 1 mq/ab per sanità ed ospedali
 15 mq/ab per parchi pubblici
 Commerciale / direzionale
 Per superficie complessiva => 80 mq., di cui min. 40 mq a
parcheggi, ogni 100 mq.
 Riducibile del 50% in presenza di particolari esigenze, purchè si
supplisca con attrezzature speciali
 Industriale
 Per superficie complessiva => min. 10%
I Limiti da Rispettare nell’Adozione dei Piani Urbanistici
DENSITA’ EDILIZIA, art. 7 DM 1444/’68 (indici)
 rapporto tra zone omogenee e future trasformazioni (densità edilizia
territoriale)
 parametro bidimensionale (superficie)
 parametro tridimensionale (volume)
 strumento: PRG/PSC (zonizzazione strutturale)
 zona A (centro storico)
 nuove costruzioni
o max 50% densità fondiaria media della zona
o max 5 mc/mq
 interventi sul preesistente
o max densità preesistente, depurata degli interventi
posticci
 zona E (agricola)
o max 0,03 mc/mq
 zona B (completamento)
o discrezionalità (tenuto conto delle quantità minime
delle opere di urbanizzazione e dell’esigenza di
decongestionamento)
o demolizione e ricostruzione: max 7, 6, 5 mc/mq in
funzione della popolazione prevista all’adozione del
piano
o possibili deroghe, fino al 70% della densità
fondiaria ed edilizia preesistente
 zona C (espansione)
o non c’è limite di densità fondiaria
o la densità territoriale residua una volta determinati
gli standard urbanistici
ALTEZZE
 Zona A
 Altezza del preesistente o degli edifici circostanti
 Zona B
 Come zona A, salvo PP o lottizzazioni convenzionate
 zona C
 se contigue a zona A, compatibilità con i relativi edifici
DISTANZE
 10 m. tra pareti finestrate ed antistanti (anche in assenza di PRG: Tar Lazio
772/’82)
 per zone C, pari all’altezza del fabbricato antistante, se > 10 m.
 in presenza di strade di larghezza L < 7m., + 5 m, 7<L< 15, + 7,50, L>15, + 10
VINCOLI DIVERSI: vincolo pertinenziale a parcheggio 1 mq per ogni 10 mc
Problema del dimensionamento (capacità insediativa: cfr. art. 19 l.r. Lombardia
51/’75; art. 13 l.r. E. Romagna 47/’78) e della zonizzazione (anni ’60: per nuovi
spiragli cfr. TAR E. Romagna n. 22 del 14.1.1999)
LE ZONE SISMICHE
La zonizzazione è espressa in funzione di uno specifico bisogno
(prevenzione dei rischi sismici)
- art. 52 TU Edil., l. 64/’74, d.lgs. 112/’98 -
Norme tecniche
 competenza statale
 anche con decreto Min. Infrastrutture e Trasp., sentito il C.S.LL.PP. e previo
eventuale avvalimento del CNR
Zonizzazione
 Regioni
Pianificazione Comunale
 Necessario parere del Genio Civile
 I piani difformi dal parere sono illegittimi (codecisione)
 Sono fissate
 Distanze minime
 Dimensionamento e materiali
 Deroghe per gravi ragioni nei centri storici
N.B.
Sanzioni penali in ipotesi di violazioni
Necessità di previo deposito degli elaborati tecnici al Genio Civile
La sanatoria delle opere non estingue – salve eccezioni – il reato
FUNZIONE PRECETTIVA - CARATTERI GENERALI
DEI PROCEDIMENTI DI PIANIFICAZIONE URBANISTICA
Artt. 3 e 13 l. 241/’90 e succ. mod. e int.
 motivazione
 accesso
Fasi della
ADOZIONE
APPROVAZIONE
 integrazione dell’efficacia, controllo (sovraordinazione)
 doppia adozione (provvedimento preliminare e definitivo)
Valore delle
PRESCRIZIONI GRAFICHE
in Hp di contrasto con le prescrizioni normative ?
Classificazione dei piani:
 Generali / di Settore
o Secondo la valutazione dell’interesse pubblico generale/primario
o Es. PRG, PP, PRI, PTCR /P /M
 Generali /Attuativi
o Secondo il grado di astrattezza
o Prescrizioni conformative del territorio/della proprietà
Prescrizioni
 di zona
 di localizzazione
o puntualizzazione degli spazi ad interesse pubblico
 effetto di vincolo
Zonizzazione
 strutturale (indici dell’attività costruttiva secondo l’uso)
 funzionale (previsione degli usi consentiti)
o quantità e qualità delle attività
 fallimento della pianificazione dall’alto
 puntare sulla partecipazione progettuale
o evoluzione: dalla zonizzazione alle prescrizioni
progettuali
Le fasi del procedimento:
1. Iniziativa
a. D’ufficio (previa deliberazione di un determinato soggetto: es. PRG)
b. Di parte (piani di lottizzazione o di recupero – PAU - )
c. Obbligo di procedere? Cfr. piani particolareggiati
2. Istruttoria
a. Numerosi interessi da ponderare
b. Acquisizione degli elementi di fatto => atto di indirizzo (deliberazione
programmatica): competenza politica o burocratica ?
c. Responsabile dell’istruttoria è il soggetto politico, o la struttura
burocratica ?
d. Elementi da acquisire:
i. Vocazione territoriale
ii. Elementi giuridici
iii. Assunzione dei pareri
iv. Redazione del piano => esistono limiti all’affidamento di
incarichi esterni ? Esistono procedure per l’individuazione dei
soggetti esterni ?
3. (segue) Partecipazione (e principio del “giusto procedimento”)
a. Art. 13 l. 241/’90
b. Ai sensi dell'art. 7, l. 7 agosto 1990 n. 241, l'obbligo della pubblica amministrazione di
dare previa comunicazione dell'avvio del procedimento sussiste anche in caso di
dichiarazione di pubblica utilità implicita nell'approvazione del progetto di opere
pubbliche (Consiglio Stato , sez. IV, 24 marzo 2006, n. 1552)
c. L'approvazione dei progetti di opere pubbliche che, ai sensi dell'art. 1 comma 1 l. 3
gennaio 1978 n. 1, equivale a dichiarazione di p.u. e di urgenza ed indifferibilità delle
opere stesse (c.d. dichiarazione di p.u. implicita), deve essere preceduta non dalla
comunicazione di avvio del procedimento di cui agli art. 7 ss. l. 7 agosto 1990 n. 241, ma
dalle formalità garantistiche e di partecipazione di cui agli art. 10 e 11 l. 22 ottobre 1971
n. 865 (Consiglio Stato , sez. IV, 14 aprile 2004, n. 2084)
d. Art. 165 cod. CC.PP.
e. Programma triennale delle OO.PP (C. di Stato 5824/’02)
f. Osservazioni (PRG) ed opposizioni (Piani Attuativi)
g. Consultazioni (ad es., della giunta comunale => esperti ed organismi
rappresentativi)
h. Possibili referendum ? => cfr. pianificazione attuativa e vicenda
i. Dopo l’adozione
j. Legittimazione degli “interessati”
i. Posizione differenziata
ii. Interessi adesposti
iii. Interessi collettivi
k. Ratio
i. Garanzia degli interessi individuali
ii. Collaborazione ( realizzare imparzialità e buon andamento)
iii. Mista ? Ma è partecipazione ? => cfr. fairness ed accountability
nei modelli anglosassoni (cost/benefit analisys)
4. Decisione
a. Atto complesso (diversi soggetti che collaborano alla realizzazione di
un unico interesse pubblico) => PRG
b. Atto d’intesa o di concerto (le PA sono portatrici di diversi interessi
pubblici) => piano di parco
c. Conferenza di servizi decisoria
i. momento acceleratorio: consentire la realizzazione di interessi
pubblici diversi, che richiedono modificazione degli strumenti
urbanistici (OO.PP.), ex art. 19 TU espr.
ii. espressione di semplificazione (concerti, intese, assensi, pareri)
1. dissenso espresso e motivato
2. dalla regola della maggioranza a quella della posizione
prevalente
3. rimessione della decisione alla sede politica in ipotesi di
dissenso di autorità preposte alla tutela ambientale,
paesaggistico-territoriale, dle patrimonio storico-artistico,
della salute
 criticità: la pianificazione non è preordinata ad un singolo atto di cura
dell’interesse, quanto ad una ponderazione di interessi
 in quale fase fare intervenire la conferenza di servizi ?
5. Integrazione dell’efficacia
a. Si tratta di atti finalizzati al controllo ed alla pubblicità prima
dell’esecuzione
i. Controlli
1. Abrogati i controlli preventivi sugli atti degli enti locali
2. Ancora in vigore il controllo di legittimità della Corte dei
Conti sulla localizzazione delle OO.PP. statali
b. La pubblicità (dopo l’approvazione definitiva: diversamente è atto
strumentale al contraddittorio)
1. Pubblicazione del provvedimento approvato (es. presso la
Casa Comunale)
2. Pubblicazione dell’avviso di deposito
3. notificazione agli interessati
Le Convenzioni Urbanistiche
(a contenuto conformativo / a carattere progettuale/operativo)
Convenzioni di lottizzazione






piano (proposta privati)
obblighi (standard urbanistici)
adozione (Consiglio Comunale)
convenzione (contratto)
durata decennale
NATURA DI PIANO ATTUATIVO
o Obblighi dei privati
 Cessione gratuita di areee
 Realizzazione opere urbanizzazione primaria
 Realizzazione parziale o.u. secondaria (in parte)
 DPR n. 380/’01 –T.U. Ed. Art. 16 - Contributo per il rilascio del
permesso di costruire (…) 7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono
relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di
parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia
elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.
7-bis. Tra gli interventi di urbanizzazione primaria di cui al comma 7
rientrano i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di
telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base
dei criteri definiti dalle regioni. (2)
8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti
interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonché
strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di
quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi,
impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e
attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono
ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo
smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani,
speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.

Problema concorrenza
o cfr. art. 32 cod. cont. pubb. (organismi diritto pubblico)
o Salvo quanto dispongono il comma 2 e il comma 3, le
norme del presente titolo, nonché quelle della parte
I, IV e V, si applicano in relazione ai seguenti
contratti, di importo pari o superiore alle soglie di
cui all'articolo 28 (5.278.000):(…) g) lavori pubblici
da realizzarsi da parte dei soggetti privati, titolari di
permesso di costruire, che assumono in via diretta
l'esecuzione delle opere di urbanizzazione a
scomputo totale o parziale del contributo previsto
per il rilascio del permesso, ai sensi dell'articolo 16,
comma 2, del decreto del Presidente della
Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e dell'articolo 28,
comma 5, della legge 17 agosto 1942, n. 1150.
L'amministrazione che rilascia il permesso di
costruire può prevedere che, in relazione alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione, l'avente
diritto a richiedere il permesso di costruire presenti
all'amministrazione stessa, in sede di richiesta del
permesso di costruire, un progetto preliminare delle
opere da eseguire, con l'indicazione del tempo
massimo in cui devono essere completate, allegando
lo schema del relativo contratto di appalto.
L'amministrazione, sulla base del progetto
preliminare, indice una gara con le modalità previste
dall'articolo 55. Oggetto del contratto, previa
acquisizione del progetto definitivo in sede di
offerta, sono la progettazione esecutiva e le
esecuzioni di lavori. L'offerta relativa al prezzo indica
distintamente il corrispettivo richiesto per la
progettazione definitiva ed esecutiva, per
l'esecuzione dei lavori e per gli oneri di sicurezza.
o
Rispetto dei principi sull’azione amministrativa
o La procedura finalizzata all'aggiudicazione di un
appalto di servizi, anche per gli appalti di servizi
sotto soglia (come nella vicenda in cui il compenso
per il servizio di consulenza ed assistenza legale è di
euro 20.000 annui), è soggetta, in fase di
individuazione del contraente privato, a regole
comunitarie quali la trasparenza, la non
discriminazione e la pubblicità delle procedure. In
maniera costante la giurisprudenza amministrativa
ha sul punto reiteratamente chiarito che
l'affidamento deve essere necessariamente
proceduto anche da una adeguata pubblicità
dell'avviso contenente i criteri di valutazione e che
esso deve scaturire da una valutazione comparativa
dei “curricula” presentati dai candidati, il cui iter
logico deve essere palesato per il tramite della
motivazione del provvedimento conclusivo (T.A.R.
Calabria Reggio Calabria, 04 maggio 2007, n. 330, in
Il merito 2007, 7-8 87, nota ATTANASIO)



Solidarietà
Termini per l’esecuzione
Garanzie
 Adempimento in forma specifica; sostituzione; fidejussione
o obblighi del comune
 facere
 esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc?
 modificazione ?
 lottizzazione d’ufficio
o nei comuni privi di piano particolareggiato
 il reato di lottizzazione abusiva
Articolo 28 l. u. (1150/’42)
Prima dell'approvazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione di cui
all'articolo 34 della presente legge è vietato procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio
(1).
(…)
L'autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del
proprietario, che preveda:
1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di
urbanizzazione primaria, precisate dall'articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, nonché la
cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al
successivo n. 2;
2) l'assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e
di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle
opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in
proporzione all'entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;
3) i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata la esecuzione delle opere
di cui al precedente paragrafo;
4) congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione (2)
(3).
La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e forme di legge (2).
Il rilascio delle licenze edilizie nell'ambito dei singoli lotti è subordinato all'impegno della
contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi (2).
Sono fatte salve soltanto ai fini del quinto comma le autorizzazioni rilasciate sulla base di
deliberazioni del Consiglio comunale, approvate nei modi e forme di legge, aventi data anteriore al
2 dicembre 1966 (2).
Il termine per l'esecuzione di opere di urbanizzazione poste a carico del proprietario è stabilito in
dieci anni a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge, salvo che non sia stato previsto
un termine diverso (2).
(…)
Nei Comuni forniti di programma di fabbricazione e in quelli dotati di piano regolatore generale
anche se non si è provveduto alla formazione del piano particolareggiato di esecuzione, il sindaco
ha facoltà di invitare i proprietari delle aree fabbricabili esistenti nelle singole zone a presentare
entro congruo termine un progetto di lottizzazione delle aree stesse. Se essi non aderiscono,
provvede alla compilazione d'ufficio (2).
Il progetto di lottizzazione approvato con le modificazioni che l'Autorità comunale abbia ritenuto
di apportare è notificato per mezzo del messo comunale ai proprietari delle aree fabbricabili con
invito a dichiarare, entro 30 giorni dalla notifica, se l'accettino. Ove manchi tale accettazione, il
podestà ha facoltà di variare il progetto di lottizzazione in conformità alle richieste degli interessati
o di procedere alla espropriazione delle aree.
(1) Comma così sostituito dall'articolo 8, della legge 6 agosto 1967, n. 765. I primi undici commi
così sostituiscono gli originari primo e secondo.
(2) Comma aggiunto dall'articolo 8, della legge 6 agosto 1967, n. 765 che ha sostituito gli originari
primo e secondo comma con gli attuali primi undici commi.
(3) Vedi l’articolo 32, comma 1, del D.Lgs. 12 aprile 2006, n. 163. Vedi anche le disposizioni
transitorie di cui all’articolo 253 del medesimo d.lgs. n.163/2006, così come modificato
dall’articolo 1-octies del D.L. 12 maggio 2006, n. 173, conv., con modif., in legge 12 luglio 2006, n.
228.
 convenzioni in materia di parcheggi (l. 122/’89)
o durata della cessione del diritto di superficie
o dimensionamento opera
o tempi - modalità di verifica - sanzioni
(l. 122/’89)
a ) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta
anni;
b ) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua
realizzazione;
c ) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la
esecuzione dei lavori;
d ) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonchè le sanzioni previste per gli
eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente
dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono
nulli.
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonchè gli acquisti di immobili
destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della
copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre
1986, n. 742.
 piani di recupero ad iniziativa privata (art. 30 l. 457/’78)
o come per i comparti, ma con maggioranza pari a ¾ del valore degli immobili
o approvazione (consiglio comunale)
o convenzione (come per i piani di lottizzazione)
o espropriazione
o pubblicazione come per i piani particolareggiati
Art. 27 - Individuazione delle zone di recupero del patrimonio edilizio
esistente.
I comuni individuano, nell'ambito degli strumenti urbanistici generali,
le zone ove, per le condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero
del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti
alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore
utilizzazione del patrimonio stesso. Dette zone possono comprendere
singoli immobili, complessi edilizi, isolati ed aree, nonché edifici da
destinare ad attrezzature.
Le zone sono individuate in sede di formazione dello strumento
urbanistico generale ovvero, per i comuni che, alla data di entrata in
vigore della presente legge, ne sono dotati, con deliberazione del
consiglio comunale sottoposta al controllo di cui all'articolo 59 della legge
10 febbraio 1953, n. 62.
Nell'ambito delle zone, con la deliberazione di cui al precedente comma
o successivamente con le stesse modalità di approvazione, possono
essere individuati gli immobili, i complessi edilizi, gli isolati e le aree per i
quali il rilascio della concessione è subordinato alla formazione dei piani
di recupero di cui al successivo articolo 28.
Per le aree e gli immobili non assoggettati al piano di recupero e
comunque non compresi in questo si attuano gli interventi edilizi che non
siano in contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici generali.
Art. 28 - Piani di recupero del patrimonio edilizio esistente.
(…)
I piani di recupero sono attuati:
a) dai proprietari singoli o riuniti in consorzio o dalle cooperative
edilizie di cui siano soci, dalle imprese di costruzione o dalle cooperative
edilizie cui i proprietari o i soci abbiano conferito il mandato
all'esecuzione delle opere, dai condominii o loro consorzi, dai consorzi fra
i primi ed i secondi, nonché dagli IACP o loro consorzi, da imprese di
costruzione o loro associazioni temporanee o consorzi e da cooperative o
loro consorzi;
b) dai comuni, direttamente ovvero mediante apposite convenzioni
con i soggetti di cui alla lettera a) nei seguenti casi:
1) per gli interventi che essi intendono eseguire direttamente per il
recupero del patrimonio edilizio esistente nonché, limitatamente agli
interventi di rilevante interesse pubblico, con interventi diretti;
2) per l'adeguamento delle urbanizzazioni;
3) per gli interventi da attuare mediante cessione volontaria,
espropriazione od occupazione temporanea, previa diffida nei confronti
dei proprietari delle unità minime di intervento, in caso di inerzia dei
medesimi, o in sostituzione dei medesimi nell'ipotesi di interventi assistiti
da contributo. La diffida può essere effettuata anche prima della
decorrenza del termine di scadenza del programma pluriennale di
attuazione nel quale il piano di recupero sia stato eventualmente incluso
(1).
I comuni, sempre previa diffida, possono provvedere all'esecuzione
delle opere previste dal piano di recupero, anche mediante occupazione
temporanea, con diritto di rivalsa, nei confronti dei proprietari, delle
spese sostenute.
I comuni possono affidare la realizzazione delle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria ai proprietari singoli o riuniti in consorzio che
eseguono gli interventi previsti dal piano di recupero.
(1) L'attuale comma quinto così sostituisce gli originari commi quinto, sesto e settimo
per effetto dell'art. 13, l. 17 febbraio 1992, n. 179.
Art. 30 - Piani di recupero di iniziativa dei privati.
I proprietari di immobili e di aree compresi nelle zone di recupero,
rappresentanti, in base all'imponibile catastale, almeno i tre quarti del
valore degli immobili interessati, possono presentare proposte di piani di
recupero.
In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice
civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da
più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei
condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore
dell'edificio (1).
La proposta di piano è adottata con deliberazione del consiglio
comunale unitamente alla convenzione (…)
I piani di recupero di iniziativa dei privati diventano efficaci dopo che la
deliberazione del consiglio comunale, con la quale vengono decise le
opposizioni, ha riportato il visto di legittimità di cui all'articolo 59 della
legge 10 febbraio 1953, n. 62.
(1) Comma aggiunto dall'art. 15, l. 17 febbraio 1992, n. 179.
 convenzioni per gli insediamenti produttivi (art. 27 l. 865/’71)
o contenuti anche oltre l’aspetto urbanistico
o accordo sostitutivo per l’espropriazione?
Art. 27.
I comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di
fabbricazione approvati possono formare, previa autorizzazione della
Regione, un piano delle aree da destinare a insediamenti produttivi.
Le aree da comprendere nel piano sono delimitate, nell'ambito delle
zone destinate a insediamenti produttivi dai piani regolatori generali o
dai programmi di fabbricazione vigenti, con deliberazione del consiglio
comunale, la quale, previa pubblicazione, insieme agli elaborati, a mezzo
di deposito presso la segreteria del comune per la durata di venti giorni,
è approvata con decreto del presidente della giunta regionale.
Il piano approvato ai sensi del presente articolo ha efficacia per dieci
anni dalla data del decreto di approvazione ed ha valore di piano
particolareggiato d'esecuzione ai sensi della legge 17 agosto 1942, n.
1150, e successive modificazioni.
Per quanto non diversamente disposto dalla presente legge, alla
deliberazione del consiglio comunale e al decreto del presidente della
giunta regionale si applicano, in quanto compatibili, le norme della legge
18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni.
Le aree comprese nel piano approvato a norma del presente articolo
sono espropriate dai comuni o loro consorzi secondo quanto previsto
dalla presente legge in materia di espropriazione per pubblica utilità.
Il comune utilizza le aree espropriate per la realizzazione di impianti
produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico
mediante la cessione in proprietà o la concessione del diritto di superficie
sulle aree medesime. Tra più istanze concorrenti è data la preferenza a
quelle presentate da enti pubblici e aziende a partecipazione statale
nell'ambito di programmi già approvati dal CIPE (1).
La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la
realizzazione di impianti e servizi pubblici, occorrenti nella zona
delimitata dal piano, è a tempo indeterminato, in tutti gli altri casi ha una
durata non inferiore a sessanta anni e non superiore a novantanove anni.
Contestualmente all'atto di concessione, o all'atto di cessione della
proprietà dell'area, tra il comune da una parte e il concessionario o
l'acquirente dall'altra, viene stipulata una convenzione per atto pubblico
con la quale vengono disciplinati gli oneri posti a carico del
concessionario o dell'acquirente e le sanzioni per la loro inosservanza.
 convenzioni per l’edilizia residenziale pubblica (art. 35 l. 865/’71)
o esproprio obbligatorio
o assegnazione (concessione/cessione)
o convenzione (anche con imprese) => canoni, utilizzo, corrispettivo e rinnovo dir.
sup.
Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprietà ai
sensi dell'undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del
patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.
Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per
la costruzione di case di tipo economico o popolare e dei relativi servizi
urbani e sociali.
La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la
realizzazione di impianti e servizi pubblici è a tempo indeterminato, in
tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore
ad anni 99.
L'istanza per ottenere la concessione è diretta al sindaco o al
presidente del consorzio. Tra più istanze concorrenti è data la preferenza
a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore
dell'edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprietà
indivisa.
La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del
consorzio. Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della
convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il
competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il
richiedente.
La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo
versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con
l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma (1);
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura
del comune o del consorzio, ovvero qualora dette opere vengano
eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie
finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità
del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il
loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche
realizzare;
costruttive
e
tipologiche
degli
edifici
da
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di
urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di
locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli
alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli
obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale
osservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente
estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo
della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella
prevista nell'atto originario.
Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando
l'oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e
servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo.
I comuni per i quali non sia intervenuta la dichiarazione di dissesto
finanziario ed i loro consorzi possono, nella convenzione, stabilire a
favore degli enti, delle imprese di costruzione e loro consorzi e delle
cooperative edilizie e loro consorzi, che costruiscono alloggi da concedere
in locazione per un periodo non inferiore a quindici anni, condizioni
particolari per quanto riguarda il corrispettivo della concessione e gli
oneri relativi alle opere di urbanizzazione (2) (3).
Le aree di cui al secondo comma, destinate alla costruzione di case
economiche e popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei
commi precedenti, o cedute in proprietà a cooperative edilizie e loro
consorzi, a imprese di costruzione e loro consorzi e ai singoli, con
preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge
sempre che questi abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per
l'assegnazione di alloggi di edilizia agevolata (2) (4).
I corrispettivi della concessione in superficie, di cui all'ottavo comma,
lettera a) , e i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro
insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal
consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun piano
approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; i corrispettivi della
concessione in superficie riferiti al metro cubo edificabile non possono
essere superiore al 60 per cento dei prezzi di cessione riferiti allo stesso
volume e il loro versamento può essere dilazionato in un massimo di
quindici annualità, di importo costante o crescente, a un tasso annuo non
superiore alla media mensile dei rendimenti lordi dei titoli pubblici
soggetti a tassazione (Rendistato). Accertata dalla Banca d'Italia per il
secondo mese precedente a quello di stipulazione della convenzione di
cui al settimo comma. Il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, sia
per le aree concesse in superficie che per quelle cedute in proprietà, è
determinato in misura pari al costo di realizzazione in proporzione al
volume edificabile entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28
gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni (2) (5).
Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il
comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione
per atto pubblico, con l'osservanza delle disposizioni di cui all'articolo 8,
commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la
quale, oltre a quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere (6):
a) gli elementi progettati degli edifici da costruire e le modalità del
controllo sulla loro costruzione;
b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;
c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;
d) i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla
convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione.
I criteri di cui alle lettere e) e g) e le sanzioni di cui alla lettera f)
dell'ottavo comma, nonché i casi di cui alla lettera d) del precedente
comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio
comunale o dall'assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per
tutte le convenzioni.
(Omissis) (7).
(Omissis) (7).
(Omissis) (7).
(Omissis) (7).
(Omissis) (7).
Chiunque in virtù del possesso dei requisiti richiesti per l'assegnazione
di alloggio economico o popolare abbia ottenuto la proprietà dell'area e
dell'alloggio su di essa costruito, non può ottenere altro alloggio in
proprietà dalle amministrazioni o dagli enti indicati nella presente legge o
comunque costruiti con il contributo o con il concorso dello Stato a norma
dell'art. 17 del D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2.
Qualora per un immobile oggetto di un intervento di recupero sia stato,
in qualunque forma concesso, per altro titolo, un contributo da parte
dello Stato o delle regioni, può essere attribuita l'agevolazione per il
recupero stesso soltanto se, alla data di concessione di quest'ultima, gli
effetti della predetta contribuzione siano già esauriti (8) (9) (10).
 convenzioni edilizie
o per gli oneri di urbanizzazione
o prezzi di vendita o locazione calmierati
 cessione di cubatura
o contratto + atto unilaterale d’obbligo verso il comune + permesso di costruire
LA PIANIFICAZIONE SOVRACOMUNALE
(COORDINAMENTO DEGLI INTERESSI PUBBLICI)
IL PIANO TERRITORIALE
DI COORDINAMENTO
PROVINCIALE
 polverizzazione comunale
 piano di direttive (art. 20 Tuel)
 convergenza di tutte le discipline territoriali di settore
o recepimento, o assorbimento ? => art. 18 l.r. Cal. 7/’02
 problema della duplicazione con il piano regionale
Altri piani
 Interessi differenziati
 Discipline concorrenti / parallele (settoriali)
 Intervento di amministrazioni non urbanistiche
 Intese
 Principio di prevalenza per taluni valori (ambiente e paesaggio)
 Controllo
 Modifiche ex officio
Procedimenti:
 attività certativa per singoli beni
o accertare la qualità di taluni beni
o conseguente vincolo per i proprietari
 atto di pianificazione territoriale
o attraverso pianificazione funzionale
 necessità di raccordo con l’autorità urbanistica (comune)
 finalità
 programmare lo sviluppo
 coordinare le prescrizioni sull’uso del territorio
PIANIFICAZIONE A FINI
DI TUTELA AMBIENTALE
 piano paesaggistico (o p. urbanistico territoriale con valenze
paesaggistiche), art. 135 cod. bb.cc.pp.
 piano di bacino idrografico (d.lgs. 152/’06)
 piano del parco (l. 394/’91)
CARATTERE SOVRAORDINATO
 immediato vincolo per le P.A. e gli interessati
 necessaria autorizzazione per ogni modificazione dello status
quo
 in particolare, aut. del soprintendente ai beni culturali
I BENI PAESAGGISTICI
ART. 134 codice bb.cc.pp.
 dichiarazione di notevole interesse pubblico (artt. 136 ss.)
o su proposta della regione
o commissione provinciale
 6 membri di nomina regionale + dirett. Regionale per i beni e
attività culturali + sovrintendente bb. Archit. + sovrintendente
bb. Archeologici
o Audizione di sindaci ed esperti
o Inchiesta pubblica
 ex lege (art. 142)
o per categorie
 secondo i piani paesaggistici (art. 143)
o piano misto
o previsioni cogenti e prevalenti
o vincoli non indennizzabili
 disciplinare l’uso (trasformazione, recupero, riqualificazione,
sviluppo sostenibile)
 zoning
 aree ad elevato pregio /compromesse e degradate
 tutela, valorizzazione, gestione
 recupero (deroghe alla necessità di autorizzazione)
IL PIANO DI PARCO
Finalità
 promuovere, in forma coordinata, la conservazione e la valorizzazione del
patrimonio naturale del paese
 strumento il piano di parco (art. 12 l. 394/’91)
 zoning (duplicazione con lo strumento comunale?)
o proteggere dall’alterazione
o organizzare il territorio
o individuare i vincoli => “nulla osta” per qualsiasi intervento
o disciplinare gli accessi
o definire attrezzature e servizi
o dare direttive sulla tutela di flora, fauna, ambiente
 riserve integrali
 riserve generali orientate (consentite solo attività strumentali
alla fruizione del parco, tassativamente indicate)
 aree di protezione (conservazione delle attività esistenti)
 aree di promozione economico e sociale (sviluppo compatibile)
Procedimento di approvazione




progetto ad opera dell’Ente Parco
deposito presso il Comune
osservazioni => decisione sulle osservazioni da parte della Regione
approvazione, d’intesa con l’ente parco per le prime tre zone, con i Comuni
per quelle di promozione
VINCOLI IDROGEOLOGICI
E DIFESA DEL SUOLO
(ll. nn. 215/’33; 991/’52; 183/’89; d.lgs. 152/’06)
Limitazioni all’uso delle aree boschive
per la funzione pubblica che esse svolgono nella regimentazione delle acque
Vincoli derivanti da:
 approvazione di progetto di massima di sistemazione idraulico-forestale di
un bacino montano
o consolidamento e rimboschimento
o indennizzo per i proprietari
 procedimento certativo
o proposta dell’amministrazione forestale
o deposito delle mappe catastali
o contraddittorio (reclami)
o trasmissione alla Regione di reclami e mappa ad opera del Sindaco
o decisione della regione
 vincoli contenuti nei piani di bacino
o autorità di bacino distrettuale
 approvazione da parte del comitato istituzionale
 efficacia di piano di settore
 potere sostitutivo del Ministro dell’ambiente in hp. di mancato
rispetto delle norme di salvaguardia

i
C. COST. 6/1966 => espropriazione in senso sostanziale
Con manifesto in data 12 marzo 1958 il Comando Militare Territoriale della Regione
N. E. di Padova - a mente dell'art. 2 della legge 20 dicembre 1932, n. 1849 sottoponeva una vasta zona di terreno sita nel Comune di Grazzana ad una serie di
limitazioni, tutte a contenuto negativo, oltre ad un generico divieto di transito e di
sosta a persone, veicoli animali, su vie, spiazzi, mulattiere, sentieri, ecc. da
determinarsi in futuro con ordinanza militare.
(…)
Tuttavia, si può affermare che la legge può non disporre indennizzi quando i modi ed
i limiti che essa segna, nell'ambito della garanzia accordata dalla Costituzione,
attengano al regime di appartenenza o ai modi di godimento dei beni in generale o
di intere categorie di beni ovvero quando essa regoli la situazione che i beni stessi
abbiano rispetto a beni o a interessi della pubblica Amministrazione; sempre che, la
legge, sia destinata alla generalità dei soggetti i cui beni si trovino nelle accennate
situazioni, salva la possibilità di accertare con singoli atti amministrativi l'esistenza di
tali situazioni rispetto a singoli soggetti ed a singoli beni. Per questo può anche dirsi
che le imposizioni devono avere carattere obbiettivo, nel senso che devono
scaturire da disposizioni che imprimano, per così dire, un certo carattere a
determinate categorie di beni, identificabili a priori per caratteristiche intrinseche.
Se le imposizioni non abbiano questo carattere generale ed obbiettivo, in quanto
comportino un sacrificio per singoli soggetti o gruppi di soggetti rispetto a beni che
non si trovino nelle condizioni suindicate, allora sorge il problema
dell'indennizzabilità
In questi casi può dirsi che si ha espropriazione quando il godimento del bene (nel
senso di utilizzazione e di disposizione) sia in tutto o in parte sottratto al titolare del
diritto, essendo senza decisiva importanza il fatto che titolare ne resti o no il
proprietario. Né ha importanza il fatto che il sacrificio sia imposto direttamente dalla
legge o con atto amministrativo in base alla legge, perché non è la forma dell'atto di
imposizione quella che dà all'atto stesso la sua caratteristica come atto di
espropriazione.
È, pertanto, da considerarsi come di carattere espropriativo anche l'atto che, pur
non disponendo una traslazione totale o parziale di diritti, imponga limitazioni tali
da svuotare di contenuto il diritto di proprietà incidendo sul godimento del bene
tanto profondamente da renderlo inutilizzabile in rapporto alla destinazione
inerente alla natura del bene stesso o determinando il venir meno o una penetrante
incisione del suo valore di scambio. È altresì da considerare come di carattere
espropriativo l'atto che costituisca servitù o imponga limiti a carico della proprietà,
quando gli uni e gli altri siano di entità apprezzabile, anche se non tali da svuotare di
contenuto il diritto del proprietario.
C. COST. N. 55/1968 => PER I VINCOLI IMPOSTI DAI PRG
Con decreto 28 giugno 1962 del Presidente della Regione siciliana veniva approvato
il piano regolatore generale della città di Palermo. Il piano contiene l'indicazione del
caratteri e dei vincoli di zona da osservare nell'edificazione nonché l'indicazione
delle aree destinate a formare spazi di uso pubblico e di quelle riservate a verde
pubblico, a verde privato, a verde agricolo o ad edificazione di interesse pubblico
(edilizia scolastica, conservazione di edifici storico - monumentali, eccetera). Il tutto
a termine dell'art. 7, nn. 2, 3, 4, della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.
(…)
Una volta approvato il piano regolatore generale, questo ha vigore a tempo
indeterminato (art. 11). E la giurisprudenza ha costantemente affermato che non
soltanto i vincoli indicati nel n. 2 dell'art. 7 (come si può ricavare dagli artt. 11 e 17)
ma altresì quelli indicati nei nn. 3 e 4 dell'art. 7 sono immediatamente operativi e
validi a tempo indeterminato.
In questo sistema (che la recente legge di modifica e integrazioni n. 765 del 1967 ha
conservato, ribadendo anche l'intervento di misure di salvaguardia nelle more di
approvazione del piano e dichiarandole anzi obbligatorie - art. 3, ultimo comma - )
viene a determinarsi - salvo per quanto riguarda quei vincoli che sono ordinati al
mantenimento di destinazioni attuali della proprietà - un distacco tra l'operatività
immediata dei vincoli previsti dal piano regolatore generale ed il conseguimento del
risultato finale. Quest'ultimo, quando presupponga trasferimenti di proprietà (e
quindi per la generalità delle aree da destinare a opere e usi pubblici), e inoltre
quando presupponga trasformazioni ad opera del proprietari, è infatti dilazionato a
data incerta e imprevista e imprevedibile nel suo verificarsi (quella in cui potranno
essere eventualmente approvati e attuati i piani particolareggiati).
Orbene, per nessuno dei riferiti vincoli in relazione alla descritta situazione viene,
nel sistema della legge, ipotizzato un indennizzo. Vero che, in questo sistema,
rientrano talune previsioni di indennizzo.
(…)
l'istituto della proprietà privata è garantito dalla Costituzione e regolato dalla legge
nei modi di acquisto, di godimento e nei limiti, la Corte ha osservato che tale
garanzia è menomata qualcosa singoli diritti, che all'istituto si ricollegano
(naturalmente secondo il regime di appartenenza dei beni configurato dalle norme
in vigore), vengano compressi o soppressi senza indennizzo, mediante atti di
imposizione che, indipendentemente dalla loro forma, conducano tanto ad una
traslazione totale o parziale del diritto, quanto ad uno svuotamento di rilevante
entità ed incisività del suo contenuto, pur rimanendo intatta l'appartenenza del
diritto e la sottoposizione a tutti gli oneri, anche fiscali, riguardanti la proprietà
fondiaria. Anche tali atti vanno considerati di natura espropriativa.
(…)
Secondo i concetti, sempre più progredienti, di solidarietà sociale, resta escluso che
il diritto di proprietà possa venire inteso come dominio assoluto ed illimitato sui
beni propri, dovendosi invece ritenerlo caratterizzato dall'attitudine di essere
sottoposto nel suo contenuto, ad un regime che la Costituzione lascia al legislatore
di determinare. Nel determinare tale regime, il legislatore può persino escludere la
proprietà privata di certe categorie di beni, come pure può imporre, sempre per
categorie di beni, talune limitazioni in via generale, ovvero autorizzare imposizioni a
titolo particolare, con diversa gradazione e più o meno accentuata restrizione delle
facoltà di godimento e di disposizione. Ma tali imposizioni a titolo particolare non
possono mai eccedere, senza indennizzo, quella portata, al di là della quale il
sacrificio imposto venga a incidere sul bene, oltre ciò che è connaturale al diritto
dominicale, quale viene riconosciuto nell'attuale momento storico. Al di là di tale
confine, essa assume carattere espropriativo.
I commi secondo e terzo dell'art. 42 (e quest'ultimo come già interpretato dalla
Corte) vanno insieme considerati e coordinati, per ricavarne, - alla stregua di quello
che, in base all'ordinamento giuridico attuale, rappresenta il vigente, concreto
regime di appartenenza dei beni (art. 42, secondo comma) - l'identificazione del casi,
nei quali, incidendo essi negativamente, a titolo individuale, sulla proprietà
riconosciuta secondo il regime stesso, occorre far luogo all'indennizzo (art. 42, terzo
comma)
(…)
Tale questione presenta due aspetti, l'uno all'altro connesso. L'uno riguarda
l'indennizzabilità, l'altro il tempo dell'indennizzo.
Sotto il primo aspetto, la questione, in via di principio, non può essere risolta che in
conformità della già richiamata giurisprudenza di questa Corte, in base alla quale
ogni incisione operata a titolo individuale sul godimento del singolo bene, la quale
penetri al di là di quei limiti che la legislazione stessa abbia configurato in via
generale (ai sensi dell'art. 42, secondo comma, Costituzione) come propri di tale
godimento in relazione alla categoria dei beni di cui trattisi, e annulli o diminuisca
notevolmente il valore di scambio, deve essere indennizzato. L'interesse del privato
è subordinato all'interesse generale della collettività per quanto riguarda la
sottoposizione a siffatti vincoli: non per quanto riguarda le più gravi conseguenze
economiche che ne derivano sul patrimonio, non di tutti in egual modo e misura, ma
di alcuni soltanto dei componenti la collettività destinataria della legge. Se, come si
è più sopra ricordato, la legge urbanistica prevede l'indennizzo secondo il valore
venale per gli immobili dei quali viene imposto il trasferimento per finalità
urbanistica - con ciò stesso dando una certa configurazione alla proprietà urbana del
singoli - , è evidente il contrasto di ciò col mancato indennizzo delle diminuzioni
imposte per la medesima finalità alla proprietà privata senza operare un
trasferimento, ovvero in attesa di operare un trasferimento incerto nel "se" e nel
"quando".
Sotto il secondo aspetto, la risoluzione della questione si collega alla prima e ne
dipende, nel senso che, una volta riconosciuto il diritto ad un indennizzo, questo
dev'essere razionalmente riferito a punti cronologici di operatività, senza creare
vuoti che disgiungano illimitatamente la sottomissione immediata del bene dal
compenso per la sua perdita, effettiva o virtuale, dilazionando, solo per ciò che
riguarda l'onere cui l'Amministrazione è tenuta, l'efficacia dell'atto impositivo.
Questa Corte, con sentenza n. 90 del 1966, con riferimento alla legge regionale
siciliana n. 20 del 1951 autorizzativa di espropriazione di atee per consentire la
costruzione del palazzo della Regione, ne ha ravvisato l'illegittimità, appunto per
non essersi fissato alcun termine per il compimento della procedura espropriativa,
mentre (ha osservato testualmente la sentenza) i tempi delle espropriazioni e
realizzazioni rappresentano, nel sistema, una garanzia essenziale.
(…)
Quello che è invece necessario e sufficiente qui rilevare è che l'art. 7 contempla,
nella sua articolata formulazione, un complesso di imposizioni, immediatamente
operative, tutte collegate dal fine della legge (art. 1) di dare assetto ai centri abitati:
tra le quali imposizioni sono sicuramente comprese, sia ipotesi di vincoli temporanei
(ma di durata illimitata), preordinati al successivo (ma incerto) trasferimento del
bene per ragioni di interesse generale, sia ipotesi di vincoli che, pur consentendo la
conservazione della titolarità del bene, sono tuttavia destinati a operare
immediatamente una definitiva incisione profonda, al di là del limiti connaturali,
sulla facoltà di utilizzabilità sussistenti al momento dell'imposizione. Tutto ciò senza
la previsione di indennizzo, ed anzi, nel senso che si è detto, con una previsione del
contrario (art. 40), tanto nel caso di vincoli di durata, predisposti in correlazione a
trasferimenti di proprietà differiti (ma incerti an e quando), quanto nel caso di
vincoli immediatamente definitivi inerenti a proprietà non destinate a esser
trasferite. E, una volta riconosciuta la carenza della previsione legislativa, nemmeno
spetta alla Corte procedere in questa sede all'esame delle modalità con cui
all'indennizzo dovrebbe e potrebbe in simili casi provvedersi, in special modo con
riguardo all'ipotesi di vincoli temporanei preordinati a successivi trasferimenti di
proprietà. È certo però che la legislazione già conosce in materia appropriati
strumenti.
 Legge 19 novembre 1968, n. 1187 (in Gazz. Uff., 30 novembre, n. 304). Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (1).
ARTICOLO N.2
[Le indicazioni di piano regolatore generale, nella parte in cui incidono su beni
determinati ed assoggettano i beni stessi a vincoli preordinati all'espropriazione od a
vincoli che comportino l'inedificabilità, perdono ogni efficacia qualora entro cinque
anni dalla data di approvazione del piano regolatore generale non siano stati
approvati i relativi piani particolareggiati od autorizzati i piani di lottizzazione
convenzionati. L'efficacia dei vincoli predetti non può essere protratta oltre il
termine di attuazione dei piani particolareggiati e di lottizzazione (1).
Per i piani regolatori generali approvati prima della data di entrata in vigore della
presente legge, il termine di cinque anni di cui al precedente comma decorre dalla
predetta data.] (2)
(1) La Corte costituzionale, con sentenza 20 maggio 1999, n. 179, ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale del combinato disposto del presente comma, dei numeri
2, 3 e 4 dell'art. 7 e dell'art. 40, l. 17 agosto 1942, n. 1150, nella parte in cui
consente all'Amministrazione di reiterare i vincoli urbanistici scaduti, preordinati
all'espropriazione o che comportino l'inedificabilità, senza la previsione di
indennizzo.
(2) Articolo abrogato dall'art. 58, d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327, a decorrere dal 30
giugno 2003, ai sensi dell'art. 2, d.l. 20 giugno 2002, n. 122, conv., con modificazioni,
in l. 1° agosto 2002, n. 18
 RESTA IL PROBLEMA DELLA REITERAZIONE DEI VINCOLI
 Corte Costituzionale 20/05/1999 N. 179
La reiterazione in via amministrativa di vincoli decaduti (preordinati
all'espropriazione o con carattere sostanzialmente espropriativo), ovvero la
proroga in via legislativa o la particolare durata dei vincoli stessi prevista in
alcune regioni a statuto speciale non sono fenomeni di per sè inammissibili dal
punto di vista costituzionale; tuttavia assumono certamente carattere patologico
quando vi sia una indefinita reiterazione o una proroga "sine die" o all'infinito
(attraverso la reiterazione di proroghe a tempo determinato che si ripetono
aggiungendosi le une alle altre), o quando il limite temporale sia indeterminato,
cioè non sia certo, preciso e sicuro e, quindi, anche non contenuto in termini di
ragionevolezza. Ciò ovviamente in assenza di previsione alternativa
dell'indennizzo, e fermo, beninteso, che l'obbligo dell'indennizzo opera una volta
superato il periodo di durata (tollerabile) fissato dalla legge (periodo di
franchigia). Negli anzidetti casi la mancata previsione di qualsiasi indennizzo si
pone in contrasto con i principi costituzionali ricavabili dall'art. 42 comma 3 cost.,
e di conseguenza ne deve essere dichiarata l'illegittimità costituzionale. Pertanto
l'obbligo specifico di indennizzo deve sorgere una volta superato il primo periodo
di ordinaria durata temporanea (a sua volta preceduto da un periodo di regime di
salvaguardia) del vincolo (o di proroga per legge in regime transitorio), quale
determinata dal legislatore entro limiti non irragionevoli, come indice della
normale sopportabilità del peso gravante in modo particolare sul singolo, qualora
non sia intervenuta l'espropriazione ovvero non siano approvati i piani attuativi.
Non sono indennizzabili i vincoli posti a carico di intere categorie di beni, e tra
questi i vincoli urbanistici di tipo conformativo e i vincoli paesistici. Spetta al
legislatore determinare la disciplina dell'indennizzo, considerato che il sacrificio
subito dal proprietario consiste, soprattutto nella ridotta utilizzazione del bene
rispetto alla situazione giuridica antecedente alla pianificazione che ha imposto il
vincolo.
(…)
l’esigenza di un intervento legislativo sulla quantificazione e sulle modalità di
liquidazione dell’indennizzo non esclude che - anche in caso di persistente
mancanza di specifico intervento legislativo determinativo di criteri e parametri
per la liquidazione delle indennità - il giudice competente sulla richiesta di
indennizzo, una volta accertato che i vincoli imposti in materia urbanistica
abbiano carattere espropriativo nei sensi suindicati, possa ricavare
dall’ordinamento le regole per la liquidazione di obbligazioni indennitarie, nella
specie come obbligazioni di ristoro del pregiudizio subito dalla rinnovazione o dal
protrarsi del vincolo
 COSA ACCADE UNA VOLTA DECADUTO IL VINCOLO SENZA SUA
REITERAZIONE?
 Consiglio di Stato sez. IV 17/07/2002 N. 3999 (soluzione accolta dal
legislatore nella l. espr.
SI APPLICA(VA) la disciplina dettata dall'art. 4 comma ultimo lett. a) e b), l. 28
gennaio 1977 n. 10, è per sua natura provvisoria - essendo destinata ad operare
fino a quando il comune non abbia prov veduto ad adempiere all'obbligo di
integrazione del piano urbanistico - e pertanto non può ritenersi sostitutiva
della disciplina che la legge affida alle responsabili valutazioni del comune.
 TUTTAVIA
La decadenza di un vincolo urbanistico che comporta l'inedificabilità assoluta,
ovvero che priva il diritto di proprietà del suo sostanziale valore economico,
determinata dall'inutile decorso del termine quinquennale previsto dall'art. 2,
comma 1, l. 19 novembre 1968 n. 1187, obbliga l'Amministrazione a procedere
ad una nuova pianificazione dell'area rimasta priva di disciplina urbanistica.
Infatti la disciplina dettata dall'art. 4, ultimo comma, lett. a) e b), l. 28 gennaio
1977 n. 10, e prevista per i comuni privi di strumenti urbanistici generali, ha
natura provvisoria e non esime pertanto l'Amministrazione dal delineato
obbligo di provvedere ad una nuova pianificazione urbanistica dell'area.
Costituisce vincolo urbanistico di inedificabilità preordinato all'espropriazione
quello gravante su un'area classificata dal p.r.g. come " Zona F" destinata a
parco per il gioco e lo sport, dove è consentita esclusivamente la realizzazione
di attrezzature ed impianti per il gioco ed il tempo libero, in quanto trattasi di
un vincolo specifico che incide direttamente sul diritto di proprietà,
limitandone grandemente il godimento e l'utilizzazione.
Il proprietario di un'area assoggettata ad un vincolo urbanistico di
inedificabilità ha titolo, allo scadere del vincolo medesimo, per azionare il
procedimento giurisdizionale del silenzio rifiuto al fine di contrastare l'inerzia
dell'Amministrazione laddove quest'ultima, pur a fronte di apposita diffida ad
adempiere da parte del proprietario, non abbia provveduto ad attribuire
all'area medesima una specifica destinazione di zona.
 ATTUALE DISCIPLINA
Testo unico in materia di espropriazioni per pubblica utilità
(D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327)
Art. 9. (L)
Vincoli derivanti da piani urbanistici
1. Un bene è sottoposto al vincolo preordinato all'esproprio quando diventa efficace l'atto di
approvazione del piano urbanistico generale, ovvero una sua variante, che prevede la
realizzazione di un'opera pubblica o di pubblica utilità. (L)
2. Il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni. Entro tale termine, può essere
emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell'opera. (L)
3. Se non è tempestivamente dichiarata la pubblica utilità dell'opera, il vincolo preordinato
all'esproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del testo unico in
materia edilizia approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
(L) (1)
4. Il vincolo preordinato all'esproprio, dopo la sua decadenza, può essere motivatamente
reiterato, con la rinnovazione dei procedimenti previsti al comma 1 e tenendo conto delle
esigenze di soddisfacimento degli standard. (L)
5. Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato all'esproprio, il consiglio
comunale può motivatamente disporre che siano realizzate sul bene vincolato opere pubbliche o
di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste nel piano urbanistico generale. In
tal caso, se la Regione o l'ente da questa delegato all'approvazione del piano urbanistico
regionale non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni, decorrente dalla
ricezione della delibera del Consiglio comunale e della relativa completa documentazione, si
intende approvata la determinazione del consiglio comunale, che in una successiva seduta ne
dispone l'efficacia. (L)
6. Salvo quanto previsto dal comma 5, nulla è innovato in ordine alla normativa statale o
regionale sulla adozione e sulla approvazione degli strumenti urbanistici. (L) (1)
Testo unico in materia edilizia
(Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380)
Art. 9 (L)
Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica
(legge n. 10 del 1977, art. 4, u.c.; legge n. 457 del 1978, art. 27, ultimo comma)
1. Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispetto delle norme previste dal
decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono
consentiti:
a) gli interventi previsti dalle lettere a), b), e c) del primo comma dell'articolo 3 che riguardino
singole unità immobiliari o parti di esse;
b) fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della
densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro; in caso di interventi a
destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un decimo dell'area di
proprietà.
2. Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli
strumenti urbanistici generali come presupposto per l'edificazione, oltre agli interventi indicati
al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma
dell'articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse.
Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e
modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si
impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese dell'interessato, a praticare,
limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di
locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui alla
sezione II del capo II del presente titolo.