RISOLUZIONE N. 63/E
Roma, 25 febbraio 2008
Direzione Centrale Normativa e
Contenzioso
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OGGETTO: Istanza d’interpello – Art. 1, comma 1, lettera d-bis) – Obbligo di
registrazione a carico dei mediatori.
Con istanza di interpello, concernente l’esatto ambito di applicazione della
disposizione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del DPR 26 aprile
1986, n. 131 (di seguito TUR) è stato esposto il seguente
QUESITO
La Società ALFA S.a.s. svolge attività di intermediazione immobiliare
seguendo una prassi contrattuale che, a seguito del conferimento dell’incarico di
vendita, consta delle seguenti fasi successive:
-
formulazione della proposta di acquisto;
-
accettazione della proposta di acquisto;
-
stipulazione del contratto preliminare.
Viene precisato che chi intende avvalersi dell’attività di un mediatore per
l’alienazione di un immobile conferisce allo stesso un apposito “incarico di
vendita” contenente la descrizione completa del bene, il prezzo richiesto, le
modalità di pagamento, nonché eventuali termini e condizioni della vendita.
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L’atto di incarico reca la disciplina del contratto di mediazione e vincola
unicamente l’intermediario ed il soggetto che conferisce l’incarico.
Successivamente, il mediatore sottopone ai soggetti interessati all’affare,
per la sottoscrizione, la cosiddetta “proposta di acquisto”, che viene trasmessa, a
cura dell’intermediario, al mandante.
Se la proposta viene accettata, l’affare si considera concluso e
l’intermediario convoca le parti per la stipula del contratto preliminare.
Ciò premesso, la società istante chiede per quali atti, tra quelli formati in
relazione all’attività dell’intermediario, sorge l’obbligo di registrazione di cui
all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis), del TUR.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL
CONTRIBUENTE
Gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti
immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, in
base al disposto dell’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del TUR, sono obbligati
a richiedere la registrazione delle “scritture private non autenticate di natura
negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
Fondandosi sul dettato della norma in esame e riconoscendo la natura
“negoziale” dei contratti preliminari, la società istante ritiene obbligatoria la
registrazione di tali atti, redatti dal mediatore nella forma della scrittura privata
non autenticata e sottoscritti dalle parti, mentre considera del tutto facoltativa la
registrazione degli incarichi di vendita “che certamente non assurgono ad atto
negoziale, soprattutto ove, come di sovente accade, la conseguente proposta di
acquisto non venga successivamente reperita nei termini stabiliti nell’incarico di
mediazione”, nonché delle proposte di acquisto, “le quali non determinano in
capo alle parti l’insorgere del rapporto obbligatorio capace di generare la
responsabilità per l’esecuzione specifica e coatta del contratto, potendo, invece,
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eventualmente determinare una mera responsabilità risarcitoria pre-contrattuale
in capo all’inadempiente”.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Il quesito in trattazione richiede l’esatta individuazione dell’obbligo di
registrazione che grava sui mediatori immobiliari ai sensi dell’articolo 10,
comma 1, lettera d-bis) del TUR .
La predetta norma obbliga gli agenti di affari in mediazione a registrare le
“scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della
loro attività per la conclusione degli affari”.
L’attività dell’intermediario immobiliare, finalizzata a mettere in contatto
due o più parti per consentire la conclusione di un affare, in genere ha quale
effetto la stipula di contratti preliminari, per i quali, come confermato anche
dall’istante, sorge l’obbligo, a carico dei mediatori, di richiederne la
registrazione.
Viceversa, il conferimento dell’incarico, pur potendo rivestire natura
negoziale, non rientra nel campo di operatività dell’articolo 10, comma 1, lettera
d-bis), in quanto si tratta di un atto prodromico, mentre la norma in esame è
chiaramente riferita alle scritture stipulate a seguito, dunque per effetto, della
attività di mediazione.
Pertanto, tralasciando gli adempimenti fiscali correlati al conferimento
dell’incarico – in quanto non oggetto del presente interpello – si osserva che con
riguardo alla proposta di acquisto è condivisibile la posizione della società istante
che ne esclude la natura negoziale, trattandosi di un elemento che precede la
formazione del negozio (atto prenegoziale).
La proposta consiste, infatti, in una dichiarazione di volontà unilaterale
proveniente dal soggetto che intende stipulare un contratto e presenta gli elementi
essenziali del contratto alla cui conclusione è diretta; in quanto atto prenegoziale
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la proposta di acquisto esula dall’ambito di applicazione degli obblighi solidali di
registrazione e del correlato pagamento dell’imposta di registro posti in capo ai
mediatori immobiliari dall’articolo 10, comma 1, lettera d-bis) del TUR.
La proposta, infatti, in assenza della accettazione, può determinare
unicamente l’insorgere di una responsabilità precontrattuale, ma non è idonea a
produrre gli effetti giuridici tipici cui è diretta, per cui non ha natura negoziale.
Parimenti, anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di
volontà unilaterale “prenegoziale”.
L’accordo contrattuale si perfeziona solo allorquando alla proposta di
acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità alle disposizioni
recate dall’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel
momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione
dell’altra parte”.
Atteso ciò, si osserva che lo schema di proposta di acquisto, allegato alla
istanza di interpello in esame, prevede la irrevocabilità dell’offerta, per un
periodo di quindici giorni decorrente dalla data di sottoscrizione della proposta
stessa. Se nel termine suddetto il proponente ha conoscenza dell’accettazione
della proposta, si ha la formazione dell’accordo contrattuale. Qualora, invece, nel
termine prestabilito non si abbia accettazione da parte del destinatario della
proposta, ovvero qualora detta accettazione diverga dalla proposta formulata,
quest’ultima deve considerarsi priva di efficacia.
Con riferimento alle clausole contrattuali inserite dall’istante nei propri
schemi contrattuali, secondo le quali l’accettazione della proposta è “da
considerarsi sufficiente e necessaria a determinare ad ogni effetto di legge la
conclusione di un contratto preliminare di compravendita anche nel caso in cui
le parti intendono riprodurre i contenuti essenziali del contratto in una scrittura
riproduttiva” (si vedano punti 7 e 3 lett. c), sulla base dei chiarimenti che
precedono, deve ritenersi che l’obbligo della registrazione e del pagamento della
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relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la
proposta di acquisto, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto
preliminare.
A tal riguardo, si fa presente che appare consolidato l’orientamento della
Corte di Cassazione teso a ravvisare l’avvenuta conclusione dell’affare in una
proposta di acquisto, accettata dalla controparte, ancorché l’accordo stabilisse in
un momento successivo la data per la stipula del preliminare, previsione ritenuta
mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un contratto già concluso (v.
Cass. Civ. Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653, e Cass. Civ. Sez. III, 14 luglio
2004, n. 13067).
In conclusione, nella fattispecie rappresentata dall’interpellante, per gli
affari conclusi a seguito dell’attività svolta dagli agenti di affari in mediazione,
l’obbligo posto a carico di questi ultimi dall’articolo 10, comma 1, lett. d-bis) di
richiedere la registrazione sorge sia con riguardo ai contratti preliminari conclusi
dalle parti convenute, per la stipula, nel medesimo tempo e luogo; sia per i
contratti conclusi tramite proposta e successiva accettazione.
La presente viene resa dalla scrivente in risposta alla istanza di interpello
presentata alla Direzione Regionale delle Entrate da ALFA. ai sensi dell’articolo
4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.
