Gli accordi pubblico - privato

Gli accordi pubblico - privato
20.04.2016
DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli – A.A. 2015.16
Gli accordi pubblico-privato
pubblico privato come
strumento di gestione
g
•
Gli accordi pubblico – privato rappresentano uno degli
strumenti più affermati per la gestione dei piani
urbanistici e dei progetti
•
Mediante gli accordi con i privati, l’amministrazione
gestisce la trasformazione sia delle parti pubbliche che
di quelle private con esiti che sono risultati migliori rispetto
a quelli ottenuti con altri strumenti che la legge mette a
disposizione
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Le ragioni a fondamento degli
strumenti di p
partenariato pp
•
La cooperazione tra il soggetto pubblico e il soggetto privato
si ritiene decisiva per due ragioni principali:
– Concorre ad aumentare l’efficacia dell’azione
dell’amministrazione nella gestione degli interventi urbanistici (si
ipotizza che il ricorso alle risorse dei proprietari e dei promotori
privati concorra al raggiungimento di obiettivi con un superiore
livello di qualità)
– Concorre a rendere p
più efficiente l’investimento collettivo,,
soprattutto nei casi in cui le risorse economiche a disposizione del
soggetto pubblico sono scarse o assenti
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Gli accordi pubblico – privato
nelle leggi
gg urbanistiche regionali
g
•
Diverse leggi urbanistiche regionali prevedono la possibilità di
gestire processi di trasformazione del territorio mediante
accordi pubblico – privato
•
A titolo indicativo:
–
Lr 20/2000 Regione Emilia Romagna, art. 18: 1. Gli enti locali possono concludere accordi con i
soggetti privati, nel rispetto dei principi di imparzialità amministrativa, di trasparenza, di parità di trattamento degli
p
, di p
pubblicità e di p
partecipazione
p
al p
procedimento di tutti i soggetti
gg
interessati,, p
per assumere in tali strumenti
operatori,
previsioni di assetto del territorio di rilevante interesse per la comunità locale condivise dai soggetti interessati e
coerenti con gli obiettivi strategici individuati negli atti di pianificazione. Gli accordi possono attenere al contenuto
discrezionale degli atti di pianificazione territoriale e urbanistica, sono stipulati nel rispetto della legislazione e
pianificazione sovraordinata vigente e senza pregiudizio dei diritti dei terzi. 2. L'accordo indica le ragioni di rilevante
interesse pubblico che giustificano il ricorso allo strumento negoziale e verifica la compatibilità delle scelte di
pianificazione concordate, secondo quanto previsto dal comma 3 dell'articolo 3.[…]
–
Lr 11/2004 Regione Veneto, art. 6:
1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze
di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte
di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico. 2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla
determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica,
nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi. […]
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L
importanza della valutazione
L’importanza
economica
•
L’accordo tra pubblico e privato si deve fondare sul
beneficio pubblico che la collettività trae dalla modifica
degli strumenti urbanistici (o dall’attuazione delle previsioni
strategiche)
i h )
•
Oltre alle argomentazioni di tipo urbanistico, devono
essere prodotte anche le valutazioni economiche dei
vantaggi del pubblico e dei privati legati allo sviluppo del
progetto
•
Le valutazioni economiche sono quindi decisive per la verifica
del beneficio pubblico e per la legittimità degli accordi
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La ripartizione del plusvalore:
il criterio imposto
p
dal legislatore
g
•
In assenza di riferimenti legislativi, gli enti locali hanno
stabilito autonomamente la percentuale di prelievo del
plusvalore determinato dalle modifiche previste dagli accordi
•
Riprendendo le principali esperienze di accordi pubblico –
privato, il legislatore nazionale ha stabilito il criterio di
ripartizione del plusvalore indotto da modifiche agli strumenti
urbanistici: DPR 380/01 (modificato dalla L 164/2014),
164/2014) art.
art 16,
16 comma 4
4,
lettera d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in
variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso. Tale maggior valore, calcolato
dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la
parte privata ed è erogato da quest'ultima
quest ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario
straordinario,
che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la
realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione
di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere
pubbliche.
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Il valore economico oggetto di
ripartizione
p
•
L’accordo mette in gioco un valore economico-finanziario
di cui si deve tenere debitamente conto nel negoziato
•
È possibile dimostrare come il valore complessivamente
messo in gioco dall’accordo equivalga alla variazione di
valore legata alla decisione di valorizzazione
urbanistica
•
Si ttratta
tt di una variazione
i i
di rendita
dit e dunque
d
di un valore
l
che non nasce dallo sforzo di impresa, ma dall’azione
dell’amministrazione nel quadro dello sviluppo di un territorio
•
Tale valore, determinato dalle scelte di pianificazione, deve
poi essere ripartito tra l’amministrazione e i privati
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I contenuti dello scambio
•
L’amministrazione comunale può cedere ai privati:
– la variazione degli strumenti urbanistici sotto il profilo degli
indici (aumento della capacità edificatoria) e sotto il profilo delle
destinazioni d’uso
– la
l variazione
i i
d
delle
ll modalità
d lità di realizzazione
li
i
del
d l progetto
tt attuativo
tt ti
•
I privati possono cedere, oltre alle aree a standard di legge e
gli oneri concessori dovuti:
– aree in eccedenza rispetto a quelle a standard
– opere di valore eccedente rispetto agli oneri concessori
– servizi di natura collettiva
– versamento finanziario
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Il beneficio privato
•
Il beneficio del privato a seguito dell’accordo può essere
rappresentato mediante la seguente formula
Bpr = Vm – Cpr – U – Vaa
•
dove:
– Vm è il valore di mercato dei beni immobili consentiti
– Vaa è il valore dell’area con la precedente destinazione
– Cpr rappresenta la somma dei costi necessari alla realizzazione
del progetto
– U rappresenta l’utile dell’imprenditore
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I costi del progetto
•
Il costo di produzione Cpr può essere a sua volta articolato in
più voci
Cpr = Cc + On + Oex + St + Sg
•
dove:
– Cc è il costo di costruzione dei manufatti
– On rappresenta l’ammontare degli oneri concessori
– Oex rappresenta il valore di aree e/o beni e/o servizi ceduti dal
privato oltre gli standard di legge
– St è la voce relativa alle spese tecniche
– Sg è la voce relativa alle spese generali e di commercializzazione
dei beni
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Il beneficio pubblico
•
La voce legata alle opere eccedenti gli standard di legge e
gli oneri concessori p
g
può essere considerata in realtà il
vantaggio dell’amministrazione pubblica
•
E quindi, se Bpu rappresenta il beneficio pubblico:
Oex = Bpu
•
L’espressione del beneficio privato può allora essere riscritta
nel modo seguente:
Bpr = Vm – Cc - On - St - Sg – U – Vaa – Bpu
•
L’espressione:
Vm – Cc - On - St - Sg – U
•
esprime il valore di trasformazione del bene, ovvero il valore
dell’area successivo all’accordo
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Il plusvalore determianto
dall’accordo
•
È allora possibile riscrivere l’espressione analitica del
beneficio privato come segue:
Bpr = Vap– Vaa – Bpu
•
e quindi:
Bpr + Bpu = Vap – Vaa
•
In sintesi, l’espressione sopra illustrata afferma che i benefici
finanziari pubblici e privati altro non sono che il
plusvalore generato attraverso la valorizzazione
urbanistica
•
Sotto il profilo tecnico, si tratta della differenza tra due
valori di un immobile suscettibile di trasformazione
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La doppia natura dei benefici
•
L’accordo mette in gioco anche valori non riconducibili ad
aspetti monetari: si tratta delle esternalità positive e
negative determinate dalla realizzazione del progetto
•
I vantaggi sociali del progetto devono essere argomentati
sulla base dei benefici complessivi e non solo di quelli
finanziari
•
Le scelte che incidono sulla collettività dovrebbero essere
evidentemente esito della considerazione di entrambi i
livelli di ordine decisionale
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La natura delle scelte
•
La stima del plusvalore, ovvero della variazione di valore
legata alle modifiche agli strumenti urbanistici, è
un’operazione tecnica
•
Le scelte in merito alla modalità di ripartizione del
plusvalore e alle modalità di cessione del beneficio
pubblico sono scelte politiche (nel rispetto di quanto
indicato dalla normativa nazionale)
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Plusvalore e beneficio pubblico
•
Il legislatore nazionale ha stabilito il limite minimo per la
ripartizione del plusvalore tra pubblico e privato e la natura
del beneficio pubblico
•
Gli enti locali possono gestire in maniera flessibile la
ripartizione del plusvalore nel rispetto di tale criterio
•
Esempio: Comune di Venezia, delibera di Consiglio Comunale
n. 34 del
d l 20.03.2015:
20 03 2015
– Per le categorie R1, R2, R3, R4, R5, R6 (turistico - ricettivo
Terraferma) R7: Beneficio Pubblico (BP) = 50% plus valore (V)
– Per la categoria R6 (turistico - ricettivo Città Antica e isole):
Beneficio Pubblico (BP) = 70% plus valore (V)
– Il beneficio pubblico dovrà essere attribuito al Comune in
versamento finanziario nella misura non inferiore al 50% del suo
importo
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