Glossario ipoteche

Glossario
Glossario ipoteche
I concetti fondamentali.
Acquisizione di una proprietà
La proprietà può essere acquisita in vari modi: tramite acquisto, donazione o permuta. Tuttavia, in tutti e tre i casi non si
diventa proprietari con il solo contratto. Il contratto deve necessariamente essere autenticato pubblicamente e iscritto nel
registro fondiario.
Ammortamento
In caso di ammortamento l'ipoteca o una sua parte vengono rimborsate in importi per lo più uguali, di norma su base
trimestrale o annuale. Per la seconda ipoteca sussiste un obbligo di ammortamento: deve essere estinta nell'arco di 20
anni, al più tardi entro il compimento dei 65 anni. A seconda del modello di ammortamento sussistono inoltre diverse
agevolazioni fiscali.
 Ammortamento diretto: ad ogni pagamento rateale diretto al creditore, il debito ipotecario si riduce del relativo
importo d'ammortamento versato. Al contempo, aumenta tuttavia l'onere fiscale, poiché si riduce l'importo portato in
deduzione.
 Ammortamento indiretto: anziché pagare direttamente l'onere ipotecario, potete optare per un ammortamento
indiretto integrale o parziale della vostra ipoteca. Fino all'importo massimo annuo potete versare le vostre somme di
ammortamento nel pilastro 3a o in un'assicurazione sulla vita, e quindi utilizzare in parte o completamente gli importi
solo dopo un lasso di tempo concordato per l'ammortamento del debito ipotecario. In questo modo, a fronte di tassi
ipotecari invariati, il vostro debito ipotecario non si riduce e beneficiate di una deduzione fiscale costante. Allo stesso
tempo potete dedurre dal reddito imponibile i versamenti effettuati nel pilastro 3a, ottenendo così un doppio vantaggio.
Anticipo
Per anticipo si intende il rapporto tra il valore commerciale ovvero il prezzo d'acquisto e l'ipoteca.
Esempio:
valore commerciale di un bene immobile = CHF 1 mio.
ipoteca = CHF 700 000
anticipo = 70%
Assicurazione RC del committente
Copre le pretese per danni a cose e persone rivendicate in virtù delle disposizioni di legge sulla responsabilità civile
durante la fase di costruzione.
Assicurazione lavori di costruzione
Viene chiamata anche assicurazione casco del committente. Copre i danni a cose imprevisti che si verificano durante il
periodo dei lavori sull'opera in costruzione ma non ancora completata, subiti dall'assicurato ai sensi delle condizioni
generali della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA).
Assicurazione sulla durata dei lavori
Assicurazione dell'opera in costruzione durante i lavori ai sensi dell'assicurazione immobiliare.
Assicurazione di responsabilità civile sugli immobili
Copre le pretese di risarcimento, fondate sulle disposizioni di legge in materia di responsabilità civile, avanzate contro il
proprietario della casa e del fondo per danni a persone e cose non indennizzati dall'assicurazione di responsabilità civile
privata.
Assicurazione di cose per stabili
Copre i danni agli elementi costruttivi integrati nella struttura di un edificio residenziale.
Assicurazione di stabili
Copre i danni provocati da incendi e fenomeni naturali. Nella maggior parte dei cantoni è prevista un'assicurazione
immobiliare cantonale. Dove ciò non sia previsto bisogna ricorrere ad assicuratori privati.
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Credito di costruzione
Credito in conto corrente con garanzia immobiliare destinato al finanziamento di un nuovo edificio o di una ristrutturazione.
Il beneficiario del credito ne può disporre a seconda dello stato di avanzamento dei lavori.
Diritto di superficie
Il diritto di superficie consente al superficiario di edificare una costruzione su un fondo altrui e di utilizzarla come
proprietario dietro corresponsione di un compenso (il cosiddetto canone sul diritto di superficie).
Forme di proprietà
La situazione giuridica del/dei proprietario/i varia a seconda della forma di proprietà. Si distingue tra:
 Proprietà esclusiva: una sola persona è proprietaria unica di un bene.
 Proprietà comune: più proprietari (ad es. due coniugi) vengono vincolati attraverso un rapporto di comunione per
disposizione di legge o per contratto, e condividono così la proprietà di un oggetto. Il singolo proprietario non può
disporre liberamente della propria quota. Il diritto di disporre del bene richiede l'unanime decisione di tutti i proprietari.
 Comproprietà: varie persone sono proprietarie di una precisa quota di un bene. Tuttavia non è l'oggetto a essere
diviso in parti, bensì soltanto il diritto di proprietà e i poteri che ne conseguono. Ogni comproprietario può liberamente
disporre de iure della propria quota; essa può essere da lui costituita in pegno o alienata, ma anche pignorata dai suoi
creditori.
 Proprietà per piani: La proprietà per piani è una forma particolare di comproprietà. Con l'acquisto di una proprietà
per piani si compra una quota del fondo e dell'intero edificio e si ottiene nel contempo il diritto esclusivo di sfruttare e
rinnovare internamente determinate unità di detto edificio. Tale unità può consistere in un appartamento con accesso
separato, ma anche in vani accessori come la cantina, il sottotetto o l'autorimessa.
Ipoteca legale di artigiani e impresari
Se il venditore omette di pagare le fatture ancora pendenti per la costruzione dell'opera, l'artigiano può far iscrivere nel
registro fondiario, entro quattro mesi dalla conclusione dei lavori, una cosiddetta «ipoteca legale di artigiani e impresari».
Investimenti incrementativi del valore
I lavori incrementativi del valore per un immobile sono costituiti dai miglioramenti nuovi e ulteriori o dagli ampliamenti che
accrescono il valore attuale dell'immobile in riferimento a comfort, standard di finitura o capacità di rendimento. Non
rientrano tra le spese deducibili dalle tasse, ma comunque molti cantoni, per gli investimenti volti al risparmio energetico,
prevedono delle eccezioni.
Investimenti conservativi del valore
I lavori conservativi del valore per un immobile sono i necessari investimenti di sostituzione che contribuiscono a
mantenere il valore dell'immobile. Evitano o riducono il deprezzamento di vetustà. Tra di essi rientrano i lavori di
manutenzione correnti, gli investimenti per l'eliminazione di danneggiamenti e di segni di logoramento, o i costi per i
«normali» restauri. Gli investimenti conservativi del valore vengono di norma considerati, nell'ambito dell'imposta sui redditi
delle persone fisiche, come spese di mantenimento deducibili.
Ipoteca
Prezzo di acquisto costituito dai mezzi propri, che lo stesso acquirente deve apportare, oltre che dalla prima e seconda
ipoteca.
 1ª ipoteca: prestito fino al 66% del valore commerciale/del prezzo d'acquisto. Non sussiste alcun obbligo di rimborso
della 1ª ipoteca tramite ammortamenti regolari.
 2ª ipoteca: prestito dal 66% all'80% del valore commerciale/del prezzo d'acquisto. Per la 2ª ipoteca sussiste un
obbligo di rimborso. Per un bene immobile a uso personale il rimborso di norma deve avvenire entro 20 anni, al più
tardi entro il compimento dei 65 anni.
Libor
London Interbank Offered Rate = tasso d'interesse per i prestiti interbancari a breve termine. Gli interessi che le banche
applicano ai loro clienti si orientano a tale tasso.
Manutenzione
Investimenti necessari per l'edificio o le zone circostanti, dovuti a usura e danni da eventi atmosferici e volti alla
conservazione dello stato dell'immobile. I relativi costi si presentano a scadenze irregolari.
Mezzi propri
Come committenti dell'opera o acquirenti dovete di regola disporre di mezzi propri pari al 20% del prezzo di acquisto.
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Nell'ambito dei finanziamenti ipotecari si deve apportare almeno il 10% di mezzi propri non derivanti dal 2° pilastro.
Passaggio di proprietà
È il trasferimento legale della proprietà di un fondo. Per il passaggio di proprietà vengono addebitate tasse e imposte da
parte del cantone o del comune. In alcuni cantoni l'imposta sui passaggi di proprietà è stata abolita.
Pegno immobiliare
Nel caso in cui un fondo funga da garanzia per un prestito, si istituisce un pegno immobiliare, ad es. una cartella
ipotecaria.
Previdenza libera (pilastro 3b)
Possono optare per la previdenza facoltativa sia le persone con attività lucrativa, sia quelle senza. Il capitale risparmiato è
liberamente disponibile in qualsiasi momento.
Previdenza vincolata (pilastro 3a)
La previdenza vincolata è accessibile solo alle persone con un reddito soggetto ad AVS e gode di un'agevolazione fiscale
speciale da parte dello Stato. I fondi di previdenza possono essere impiegati per le abitazioni di proprietà a uso personale
nelle seguenti situazioni: acquisto e costruzione dell'immobile, investimenti incrementativi del valore nella proprietà
abitativa, ammortamento del debito ipotecario.
Registro fondiario
Registro ufficiale e pubblico che viene gestito dall'ufficio del registro fondiario, dove vengono registrati tutti i diritti e gli
oneri relativi a fondi - con l'indicazione precisa di posizione, dimensione, utilizzo del fondo, proprietà ed eventuali oneri
ipotecari o diritti di terzi sul fondo (diritto di passo o di posa delle condutture, ecc.).
Previsioni sui tassi ipotecari
Previsione pubblicata mensilmente da Credit Suisse Research sull'andamento degli interessi ipotecari in Svizzera con
raccomandazioni ipotecarie attuali.
Preventivo dei costi
Valutazione preventiva dei costi di costruzione sulla base della pianificazione e delle eventuali offerte indicative di
imprenditori, artigiani e di altri partner che partecipano alla costruzione.
Reddito lordo
Reddito mensile prima della deduzione dei contributi sociali.
Servitù
Onere iscritto nel registro fondiario gravante su un fondo a favore di una persona (ad es. diritto di abitazione, usufrutto) o
a favore di un altro fondo (p. es. diritto di passo).
Sostenibilità
I costi annui del proprietario comprendono gli interessi, la quota di ammortamento e le spese accessorie. Questi non
dovrebbero ammontare a oltre un terzo del reddito lordo.
Studio immobiliare
Studio immobiliare pubblicato su base annua da Credit Suisse Research con informazioni e analisi sugli
andamenti e le tendenze sul mercato immobiliare svizzero.
Spese accessorie
Spese da considerare al momento dell'acquisto di un immobile: assicurazioni esistenti e nuove, eventuali provvedimenti di
ristrutturazione, riparazioni o nuovi acquisti, spese per elettricità corrente, riscaldamento e acqua, oltre che l'acquisizione o
la partecipazione alle riserve nel caso di una proprietà per piani (appartamento).
Urbanizzazione
Un fondo è urbanizzato se esso stesso e gli edifici che ospita sono sufficientemente accessibili, se questi possono essere
approvvigionati in misura sufficiente con acqua ed energia e se è garantito il perfetto smaltimento di acque di scarico
nonché di altri materiali di rifiuto.
Valore fiscale
Corrisponde a una valutazione immobiliare secondo la legge fiscale cantonale. La stima rappresenta la base per il calcolo
dell'imposta sulla sostanza nonché delle imposte immobiliare, sulle successioni e sulle donazioni.
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Valore locativo
Valore locativo calcolato dall'Ufficio di tassazione per l'abitazione di proprietà a uso personale, che si aggiunge al reddito
imponibile.
Valore commerciale
Il valore commerciale è il prezzo che si presume possa essere realizzato entro un anno in condizioni normali e di libero
rapporto tra domanda e offerta.
Zone edificabili
Suddivisione del territorio di un comune in zona centrale, abitativa, industriale e commerciale, agricola, inedificabile, e in
altre aree comunali.
Contatto per fissare un appuntamento
Orari di apertura:
Telefono:
lun - ven, dalle 7.30 alle 17.30
0844 100 111
credit-suisse.com/ipoteche
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