COMPRARE SENZA MATTONI RISPARMIO I fondi immobiliari: scopriamo quali sono tutti i pregi e i difetti di una forma di investimento che attrae sempre più gli italiani Gianluigi De Marchi guardare le statistiche, l’acquisto della casa è il sogno più diffuso fra gli italiani. S a r à la crisi della borsa a spiegare un riflusso di capitali verso gli immobili, sarà l’incertezza dei mercati internazionali a spingere verso il mattone, sarà un atavico bisogno di sicurezza; fatto sta che vivere tra quattro mura di proprietà (si tratti di una prestigiosa villa o di un monolocale) è l’ambizione di tutti e molti sono disposti a fare enormi sacrifici pur di coronare il sogno e di trasformarlo in realtà. C’è chi compra casa per abitarci, c’è chi la compra per trarne stabilmente un reddito attraverso l’affitto e c’è chi compra casa semplicemente per speculare, acquistandola a un certo prezzo con l’obiettivo di rivenderla presto o tardi a un prezzo molto superiore. Mentre per il primo caso le alternative non esistono, negli altri casi invece si può anche ipotizzare di “comprare casa” in maniera virtuale, beneficiandone di tutti gli aspetti positivi (redditività, crescita del capitale nel tempo ecc.), ma aggiungendovene altri, altrettanto importanti (liquidabilità, assenza totale di incombenze amministrative o fiscali, rapporti con gli inquilini ecc.). Si tratta di acquistare un fondo immobiliare che consente di poter investire nel settore disponendo di cifre relativa- DIRIGENTE A 48 9 Gianluigi De Marchi, laureato in economia e commercio, dopo anni di esperienza nel marketing e in borsa come commissionario si è dedicato alla consulenza nei settori della finanza e del marketing. Collabora con i maggiori quotidiani e periodici economici ed è autore di numerosi libri di carattere finanziario CASA mente modeste e senza conoscenze specialistiche. Un sistema facile, semplice, elementare; ma non è tutto oro quel che riluce. In questo articolo analizziamo i principali aspetti dei fondi immobiliari per valutarne effettivamente pregi e difetti. Come funziona un fondo immobiliare Come tutti i fondi comuni, anche quello immobiliare è un patrimonio indiviso in cui affluiscono i capitali di numerosi investitori, il cui obiettivo è quello di acquistare e gestire immobili (sia commerciali sia dei fondi aperti che fa variare quotidianamente il patrimonio gestito. Tuttavia la liquidabilità dell’investimento è garantita dal fatto che le azioni sono quotate in borsa; in questo modo coloro che intendono uscire dal fondo possono incassare il controvalore delle azioni, mentre coloro che vogliono investire successivamente al lancio del fondo possono farlo acquistando azioni da soci “vecchi”. Il valore del patrimonio è valutato in bilancio e certificato non solo da società di revisione ma anche da esperti del settore: si tratta del cosiddetto Nav (Net asset va- plice, perché da una parte c’è la crescita del valore del patrimonio (misurata dal già ricordato Nav, calcolato sulla base di stime del valore degli immobili posseduti), dall’altra c’è la crescita del prezzo di borsa (il cui livello, come detto, dipende dal volume della domanda e dell’offerta in un certo momento). In linea generale, si può affermare che il “rendimento teorico” (misurato dal Nav) è soddisfacente. Come risulta dalla tabella 1, a parte il “fenomeno” Alpha (+40%), un altro fondo (Nextra) ha messo a segno una crescita di poco inferiore al 20% e altri due (Bnl immobiliare e Securfondo) sono intorno a un 15%; la media è comunque superiore al 10%. Ciò significa che il patrimonio è stato correttamente scelto, che la gestione è positiva e che la sostanza alla base del fondo è buona. Non si può d’altra parte dimenticare che, per il singolo investitore, la situazione è ben diversa. Il prezzo di borsa, infatti, è largamente in- Tabella 1 - I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI IN BORSA Nome Gruppo Valore iniziale FONDO ALPHA CAPITALIA 2.500 BNL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE BANCA NAZIONALE LAVORO IMMOBILIUM 2001 Nav giugno 2003 Prezzo Sconto 3.545,85 2.399,99 -32,32% 2.500 2.888,07 2.102 -27,22% BENI STABILI 5.000 5.201,48 3.406,1 -34,52% NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA INTESA 2.500 2.631,569 1.725 -34,45% NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE INTESA 2.500 2.986,912 1.944 -34,92% PIRAMIDE GLOBALE DEUTSCHE BANK 2.000 2.291 1.930 -15,76% POLIS POLIS 2.000 2.271,833 1.700 -25,17% PORTFOLIO IMMOBILIARE BANCA NAZIONALE LAVORO 2.500 2.752,8 2.010 -26,98% SECURFONDO BENI STABILI 2.500 2.885,62 2.515 -12,84% VALORE IMMOBILIARE GLOBALE DEUTSCHE BANK 5.164 5.744 4.995 -13,04% UNICREDITO IMMOBILIARE UNO UNICREDITO 2.500 2.701,579 1.906 -29,45% residenziali) per conseguire un reddito periodico e per far crescere nel tempo il capitale. Caratteristica importante è che tali fondi sono costituiti su iniziativa di “promotori” che, all’atto della costituzione, sottoscrivono il capitale iniziale e s’impegnano a gestire nel tempo il patrimonio. I fondi immobiliari, per la loro natura, sono del tipo “chiuso”, cioè in essi s’investe solo al momento della costituzione e in essi si rimane, in linea di massima, fino alla scadenza prevista dallo statuto (in genere non meno di 10-15 anni). A differenza quindi dei fondi mobiliari, non è consentito cedere le azioni alla società di gestione, né è possibile acquistarle da essa, con il meccanismo tipico lue), che è il riferimento base. Ma non è detto che il Nav coincida con il prezzo di borsa, in quanto quest’ultimo, come sempre avviene sui mercati, è influenzato sì dal valore intrinseco, ma riflette soprattutto l’entità della domanda e dell’offerta che, giorno per giorno, si materializzano negli ordini di acquisto e di vendita. Il prezzo di borsa, così, può discostarsi (anche di molto) dal Nav, come avviene peraltro per le società quotate che raramente valgono quanto il “valore di libro”. Il rendimento dei fondi immobiliari Quanto rendono i fondi immobiliari? La valutazione delle performance non è sem- feriore al Nav, con uno “sconto” mediamente pari al 30%. Ciò significa che in molti casi coloro che hanno investito inizialmente nel fondo si trovano con un capitale il cui valore “monetizzabile” è addirittura inferiore a quello di partenza. Questo handicap, indubbiamente pesante, ha condizionato lo sviluppo dei fondi immobiliari che, dopo un boom iniziale, hanno perso un po’ di smalto. Ma in prospettiva le cose potrebbero decisamente migliorare grazie a una modifica della legge che regola i fondi immobiliari (si tratta del decreto 47/2003), in base alla quale i sottoscrittori potranno richiedere alla società di gestione di liquidare le azio- 49 9 DIRIGENTE Situazione a fine 2003 RISPARMIO ni (in certi periodi predeterminati) proprio al Nav, cioè al valore “effettivo”. Le società di gestione infatti dovranno impegnarsi ad emettere nuove azioni (e a rimborsare quelle in circolazione delle quali sia chiesta l’estinzione) ad un prezzo corrispondente all’ultimo Nav, trasformando così il fondo chiuso in un fondo “semi-aperto”, allineando (almeno nel periodo della sottoscrizione) il valore di bilancio con il prezzo di borsa. Oltre a un grosso beneficio per i sottoscrittori che vogliono recuperare i capitali investiti, il provvedimento porterà benefici anche alle società di gestione, che non saranno più obbligate a dover costituire un nuovo fondo ogni volta che intendono raccogliere ulteriori capitali per nuove iniziative. Peraltro la riapertura delle sottoscrizioni (e il rimborso delle azioni) non rappresentano un diritto, ma solo un’opzione per gli investitori: la decisione infatti spetta alla società di gestione, che può anche non avvalersi di tale facoltà. Tabella 2 - FONDI IMMOBILIARI: PREGI E DIFETTI PREGI DIFETTI Crescita del capitale nel tempo in maniera graduale grazie alla rivalutazione degli immobili Scarto tra valore e prezzo di borsa Redditività periodica elevata tramite il riconoscimento di dividendi Liquidabilità limitata (scambi in borsa d’importo modesto) Accesso alla portata di tutti e comunque inferiore a quello dell’investimento diretto in immobili Durata contrattuale molto lunga Possibilità di diversificare il portafoglio investito tra borsa e immobili Impossibilità di utilizzare strumenti di accumulo del risparmio previsti per i fondi comuni, come i Pac Rischio basso nel lungo periodo Conclusioni È conveniente investire nei fondi immobiliari? Prima di tutto occorre avere ben presenti i pregi e i difetti di questo strumento (vedi tabella 2). Possiamo in linea generale affermare che sicuramente una diversificazione del capitale nel mondo del mattone (nella tabella 3 i maggiori fondi immobiliari), molto meno volatile e rischioso rispetto a quello azionario, è utile. Per chi prefe- risce investimenti prudenti, il mattone può essere una valida alternativa alle sole obbligazioni (come dimostrano le esperienze in altri paesi ove tali fondi hanno avuto una diffusione maggiore). La percentuale del capitale da destinare all’investimento, ancorché funzione degli obiettivi di investimento (in questo caso di lungo periodo) e del profilo di rischio, dovrebbe essere una percentuale non elevata (ad esempio il 5-10%). DIRIGENTE 9-2004 Tabella 3 - I MAGGIORI FONDI IMMOBILIARI 50 9 FONDO SOCIETÀ DURATA (ANNI) OBIETTIVO RENDIMENTO Unicredito Immobiliare Uno UNICREDITO 15 5% annuo composto Fondo Alpha CAPITALIA 15 Indice Btp Mts +0,75% Portfolio Immobiliare BNL 10 Inflazione +3% Polis POLIS 12 5% annuo composto Piramide Globale DEUTSCHE BANK 15 5% annuo composto Nextra Sviluppo Immobiliare INTESA 15 N.D. Valore Immobiliare Globale DEUTSCHE BANK 15 5% annuo composto Securfondo BENI STABILI 15 4,5% annuo semplice Investire Residenziale 1 BANCA FINNAT EUROAMERICA 5 5% annuo semplice Nextra Immobiliare Europa INTESA 15 Istat +3% Portfolio Immobiliare Crescita BANCA NAZIONALE DEL LAVORO 7 7,5% annuo composto Investietico BANCA POPOLARE MILANO 10 5% annuo composto Immobilium 2001 BENI STABILI 15 5% annuo semplice Michelangelo SORGENTE 8 6,5% annuo composto Invest Real Security BENI STABILI 10 5% annuo semplice Investire Immobiliare 1 BANCA FINNAT EUROAMERICA 15 8% annuo semplice Mediolanum Property MEDIOLANUM 15 5% annuo composto