comprare senza mattoni

COMPRARE
SENZA MATTONI
RISPARMIO
I fondi immobiliari: scopriamo quali sono tutti i
pregi e i difetti di una forma di investimento che attrae sempre più gli italiani
Gianluigi De Marchi
guardare le statistiche, l’acquisto della casa è il sogno più
diffuso fra gli italiani. S a r à
la crisi della borsa a spiegare
un riflusso di capitali verso gli immobili,
sarà l’incertezza dei mercati internazionali a spingere verso il mattone, sarà un
atavico bisogno di sicurezza; fatto sta
che vivere tra quattro mura di proprietà
(si tratti di una prestigiosa villa o di un
monolocale) è l’ambizione di tutti e molti sono disposti a fare enormi sacrifici
pur di coronare il sogno e di trasformarlo in realtà. C’è chi compra casa per abitarci, c’è chi la compra per trarne stabilmente un reddito attraverso l’affitto e c’è
chi compra casa semplicemente per speculare, acquistandola a un certo prezzo
con l’obiettivo di rivenderla presto o tardi a un prezzo molto superiore.
Mentre per il primo caso le alternative non
esistono, negli altri casi invece si può anche ipotizzare di “comprare casa” in maniera virtuale, beneficiandone di tutti gli
aspetti positivi (redditività, crescita del capitale nel tempo ecc.), ma aggiungendovene altri, altrettanto importanti (liquidabilità, assenza totale di incombenze amministrative o fiscali, rapporti con gli inquilini ecc.). Si tratta di acquistare un fondo
immobiliare che consente di poter investire nel settore disponendo di cifre relativa-
DIRIGENTE
A
48
9
Gianluigi De Marchi, laureato in economia e
commercio, dopo anni di esperienza nel
marketing e in borsa come commissionario si
è dedicato alla consulenza nei settori della finanza e del marketing. Collabora con i maggiori quotidiani e periodici economici ed è autore di numerosi libri di carattere finanziario
CASA
mente modeste e senza conoscenze specialistiche. Un sistema facile, semplice,
elementare; ma non è tutto oro quel che riluce. In questo articolo analizziamo i principali aspetti dei fondi immobiliari per valutarne effettivamente pregi e difetti.
Come funziona
un fondo immobiliare
Come tutti i fondi comuni, anche quello
immobiliare è un patrimonio indiviso in
cui affluiscono i capitali di numerosi investitori, il cui obiettivo è quello di acquistare e gestire immobili (sia commerciali sia
dei fondi aperti che fa variare quotidianamente il patrimonio gestito.
Tuttavia la liquidabilità dell’investimento
è garantita dal fatto che le azioni sono
quotate in borsa; in questo modo coloro
che intendono uscire dal fondo possono
incassare il controvalore delle azioni,
mentre coloro che vogliono investire successivamente al lancio del fondo possono
farlo acquistando azioni da soci “vecchi”.
Il valore del patrimonio è valutato in bilancio e certificato non solo da società di
revisione ma anche da esperti del settore:
si tratta del cosiddetto Nav (Net asset va-
plice, perché da una parte c’è la crescita del
valore del patrimonio (misurata dal già ricordato Nav, calcolato sulla base di stime
del valore degli immobili posseduti),
dall’altra c’è la crescita del prezzo di borsa
(il cui livello, come detto, dipende dal volume della domanda e dell’offerta in un
certo momento). In linea generale, si può
affermare che il “rendimento teorico” (misurato dal Nav) è soddisfacente.
Come risulta dalla tabella 1, a parte il “fenomeno” Alpha (+40%), un altro fondo
(Nextra) ha messo a segno una crescita
di poco inferiore al 20% e altri due (Bnl
immobiliare e Securfondo) sono intorno
a un 15%; la media è comunque superiore al 10%. Ciò significa che il patrimonio
è stato correttamente scelto, che la gestione è positiva e che la sostanza alla base del fondo è buona. Non si può d’altra
parte dimenticare che, per il singolo investitore, la situazione è ben diversa.
Il prezzo di borsa, infatti, è largamente in-
Tabella 1 - I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI IN BORSA
Nome
Gruppo
Valore iniziale
FONDO ALPHA
CAPITALIA
2.500
BNL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
BANCA NAZIONALE LAVORO
IMMOBILIUM 2001
Nav giugno 2003
Prezzo
Sconto
3.545,85
2.399,99
-32,32%
2.500
2.888,07
2.102
-27,22%
BENI STABILI
5.000
5.201,48
3.406,1
-34,52%
NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA
INTESA
2.500
2.631,569
1.725
-34,45%
NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE
INTESA
2.500
2.986,912
1.944
-34,92%
PIRAMIDE GLOBALE
DEUTSCHE BANK
2.000
2.291
1.930
-15,76%
POLIS
POLIS
2.000
2.271,833
1.700
-25,17%
PORTFOLIO IMMOBILIARE
BANCA NAZIONALE LAVORO
2.500
2.752,8
2.010
-26,98%
SECURFONDO
BENI STABILI
2.500
2.885,62
2.515
-12,84%
VALORE IMMOBILIARE GLOBALE
DEUTSCHE BANK
5.164
5.744
4.995
-13,04%
UNICREDITO IMMOBILIARE UNO
UNICREDITO
2.500
2.701,579
1.906
-29,45%
residenziali) per conseguire un reddito periodico e per far crescere nel tempo il capitale. Caratteristica importante è che tali
fondi sono costituiti su iniziativa di “promotori” che, all’atto della costituzione, sottoscrivono il capitale iniziale e s’impegnano a gestire nel tempo il patrimonio.
I fondi immobiliari, per la loro natura,
sono del tipo “chiuso”, cioè in essi s’investe solo al momento della costituzione
e in essi si rimane, in linea di massima,
fino alla scadenza prevista dallo statuto
(in genere non meno di 10-15 anni).
A differenza quindi dei fondi mobiliari,
non è consentito cedere le azioni alla società di gestione, né è possibile acquistarle da essa, con il meccanismo tipico
lue), che è il riferimento base. Ma non è
detto che il Nav coincida con il prezzo di
borsa, in quanto quest’ultimo, come sempre avviene sui mercati, è influenzato sì dal
valore intrinseco, ma riflette soprattutto
l’entità della domanda e dell’offerta che,
giorno per giorno, si materializzano negli
ordini di acquisto e di vendita. Il prezzo di
borsa, così, può discostarsi (anche di molto) dal Nav, come avviene peraltro per le
società quotate che raramente valgono
quanto il “valore di libro”.
Il rendimento
dei fondi immobiliari
Quanto rendono i fondi immobiliari? La
valutazione delle performance non è sem-
feriore al Nav, con uno “sconto” mediamente pari al 30%. Ciò significa che in
molti casi coloro che hanno investito inizialmente nel fondo si trovano con un capitale il cui valore “monetizzabile” è addirittura inferiore a quello di partenza.
Questo handicap, indubbiamente pesante, ha condizionato lo sviluppo dei fondi
immobiliari che, dopo un boom iniziale,
hanno perso un po’ di smalto.
Ma in prospettiva le cose potrebbero decisamente migliorare grazie a una modifica
della legge che regola i fondi immobiliari
(si tratta del decreto 47/2003), in base alla
quale i sottoscrittori potranno richiedere
alla società di gestione di liquidare le azio-
49
9
DIRIGENTE
Situazione a fine 2003
RISPARMIO
ni (in certi periodi predeterminati) proprio
al Nav, cioè al valore “effettivo”.
Le società di gestione infatti dovranno
impegnarsi ad emettere nuove azioni (e
a rimborsare quelle in circolazione delle
quali sia chiesta l’estinzione) ad un prezzo corrispondente all’ultimo Nav, trasformando così il fondo chiuso in un fondo “semi-aperto”, allineando (almeno nel
periodo della sottoscrizione) il valore di
bilancio con il prezzo di borsa. Oltre a un
grosso beneficio per i sottoscrittori che
vogliono recuperare i capitali investiti, il
provvedimento porterà benefici anche
alle società di gestione, che non saranno
più obbligate a dover costituire un nuovo fondo ogni volta che intendono raccogliere ulteriori capitali per nuove iniziative. Peraltro la riapertura delle sottoscrizioni (e il rimborso delle azioni) non
rappresentano un diritto, ma solo un’opzione per gli investitori: la decisione infatti spetta alla società di gestione, che
può anche non avvalersi di tale facoltà.
Tabella 2 - FONDI IMMOBILIARI: PREGI E DIFETTI
PREGI
DIFETTI
Crescita del capitale nel tempo in maniera
graduale grazie alla rivalutazione degli immobili
Scarto tra valore e prezzo di borsa
Redditività periodica elevata tramite
il riconoscimento di dividendi
Liquidabilità limitata
(scambi in borsa d’importo modesto)
Accesso alla portata di tutti e comunque inferiore
a quello dell’investimento diretto in immobili
Durata contrattuale molto lunga
Possibilità di diversificare il portafoglio
investito tra borsa e immobili
Impossibilità di utilizzare strumenti di accumulo del
risparmio previsti per i fondi comuni, come i Pac
Rischio basso nel lungo periodo
Conclusioni
È conveniente investire nei fondi immobiliari? Prima di tutto occorre avere ben
presenti i pregi e i difetti di questo strumento (vedi tabella 2).
Possiamo in linea generale affermare che
sicuramente una diversificazione del capitale nel mondo del mattone (nella tabella 3 i maggiori fondi immobiliari),
molto meno volatile e rischioso rispetto
a quello azionario, è utile. Per chi prefe-
risce investimenti prudenti, il mattone
può essere una valida alternativa alle sole obbligazioni (come dimostrano le
esperienze in altri paesi ove tali fondi
hanno avuto una diffusione maggiore).
La percentuale del capitale da destinare
all’investimento, ancorché funzione degli obiettivi di investimento (in questo
caso di lungo periodo) e del profilo di rischio, dovrebbe essere una percentuale
non elevata (ad esempio il 5-10%). DIRIGENTE 9-2004
Tabella 3 - I MAGGIORI FONDI IMMOBILIARI
50
9
FONDO
SOCIETÀ
DURATA (ANNI)
OBIETTIVO RENDIMENTO
Unicredito Immobiliare Uno
UNICREDITO
15
5% annuo composto
Fondo Alpha
CAPITALIA
15
Indice Btp Mts +0,75%
Portfolio Immobiliare
BNL
10
Inflazione +3%
Polis
POLIS
12
5% annuo composto
Piramide Globale
DEUTSCHE BANK
15
5% annuo composto
Nextra Sviluppo Immobiliare
INTESA
15
N.D.
Valore Immobiliare Globale
DEUTSCHE BANK
15
5% annuo composto
Securfondo
BENI STABILI
15
4,5% annuo semplice
Investire Residenziale 1
BANCA FINNAT EUROAMERICA
5
5% annuo semplice
Nextra Immobiliare Europa
INTESA
15
Istat +3%
Portfolio Immobiliare Crescita
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO
7
7,5% annuo composto
Investietico
BANCA POPOLARE MILANO
10
5% annuo composto
Immobilium 2001
BENI STABILI
15
5% annuo semplice
Michelangelo
SORGENTE
8
6,5% annuo composto
Invest Real Security
BENI STABILI
10
5% annuo semplice
Investire Immobiliare 1
BANCA FINNAT EUROAMERICA
15
8% annuo semplice
Mediolanum Property
MEDIOLANUM
15
5% annuo composto