Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
VENEZIA
NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 20161
Figura 1
Venezia città – Evoluzione dell’Indice di performance
Abitazioni
Negozi
1,0
0,8
(1)
1,0
II 01
0,8
0,6
0,6
0,4
0,4
0,2
II 00
0,2
II 07
0,0
0,0
II 07
-0 ,2
-0 ,2
-0 ,4
-0 ,4
-0 ,6
-0 ,6
I 13
-0 ,8
II 13
-0 ,8
-1 ,0
-1 ,0
I 00 II 01 I 03 II 04 I 06 II 07 I 09 II 10 I 12 II 13 I 15 II 16
I 00 II 01 I 03 II 04 I 06 II 07 I 09 II 10 I 12 II 13 I 15 II 16
(1)
L’Indice di performance è un indicatore che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la
dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e
prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della
domanda rispetto all’offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L’Indice varia
tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la
performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2000 ad oggi.
Fonte: Nomisma
Figura 2
Venezia città – Posizionamento delle componenti dell’Indice di performance(1)
Abitazioni
Negozi
II 16
Dinamica dei prezzi
1,0
1,0
I 16
0,8
Dinamica
delle
compravendite
0,2
Convergenza
prezzo offerto/
richiesto
Dinamica
delle
compravendite
0,0
Intensità
della domanda
I 16
0,8
0,6
0,4
II 16
Dinamica dei prezzi
0,6
0,4
0,2
Convergenza
prezzo offerto/
richiesto
0,0
Velocità di
assorbimento
Intensità
della domanda
Velocità di
assorbimento
(1)
Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti
dell’Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra 0 (il punto centrale del radar) e
1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel
periodo di osservazione dal 2000 ad oggi.
Fonte: Nomisma
1
Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica.
Nomisma
201
Venezia
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Nel corso del secondo semestre 2016 il mercato immobiliare veneziano, dopo aver
fatto intravedere nella prima parte dell’anno alcuni segnali di attenuazione della
fase recessiva, continua a mostrarsi poco dinamico, anche se a consuntivo dovrebbe
registrare un discreto aumento delle compravendite, soprattutto del comparto
residenziale. Se il clima di fiducia degli operatori si mantiene positivo per quanto
riguarda il settore residenziale, la ripresa del mercato nel suo complesso si sta,
invece, rivelando molto più problematica di quanto si poteva preventivare solo
qualche mese fa. Il quadro macroeconomico e il mancato miglioramento delle
condizioni delle famiglie e delle imprese, oltre che della fiducia dei consumatori,
non stanno favorendo la crescita da più parti annunciata.
Figura 3
Venezia città – Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali(1)
Numero di compravendite
5.000
Residenziale
Non residenziale
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Residenziale
Non residenziale
Totale
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16*
4.446 4.050 3.362 2.767 3.111 2.853 2.198 2.183 2.254 2.607 3.266
621
645
489
391
349
404
327
378
248
308
332
5.067 4.695 3.851 3.158 3.460 3.257 2.525 2.561 2.502 2.915 3.598
(1)
Terziario + Commerciale + Produttivo
(*)
Preconsuntivo Nomisma
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Il mercato immobiliare veneziano continua a manifestare comportamenti molto
differenti tra Venezia città e Mestre. Questa situazione è particolarmente marcata
nella terraferma, territorio dove la ripresa economica, anche dopo gli interventi di
supporto alle imprese industriali, non si è ancora palesata.
La ripresa del mercato residenziale, accompagnata al miglioramento del clima di
fiducia dei diversi soggetti economico/sociali, dovrebbe comunque fornire gli
opportuni elementi di sostegno alla ripresa del mercato immobiliare nel suo
complesso, anche se più lentamente rispetto alle previsioni precedenti.
Analizzando il posizionamento delle diverse componenti dell’Indice di performance
per Venezia città, si può notare come nella seconda parte dell’anno solo l’intensità
della domanda nel settore residenziale abbia mostrato qualche segnale di
miglioramento, mentre il comparto commerciale, come gli altri comparti produttivi,
mostra ancora tutte le sue criticità (fig. 2).
A fronte di un’offerta che si sta stabilizzando, la domanda del comparto abitativo
mostra buoni segnali di rilancio del mercato della compravendita a Venezia città e
202
Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
sulla terraferma, meno per quello locativo principalmente dovuto ad un calo
dell’offerta a Venezia città.
Figura 4
Venezia Mestre – Evoluzione dell’Indice di performance
Abitazioni
Negozi
1,0
0,8
(1)
1,0
I 00
I 02
0,8
0,6
0,6
0,4
0,4
0,2
0,2
II 07
0,0
0,0
-0 ,2
-0 ,2
-0 ,4
-0 ,4
-0 ,6
II 08
-0 ,6
I 13
-0 ,8
I 14
-0 ,8
-1 ,0
-1 ,0
I 00 II 01 I 03 II 04 I 06 II 07 I 09 II 10 I 12 II 13 I 15 II 16
I 00 II 01 I 03 II 04 I 06 II 07 I 09 II 10 I 12 II 13 I 15 II 16
(1)
L’Indice di performance è un indicatore che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la
dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e
prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della
domanda rispetto all’offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L’Indice varia
tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la
performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2000 ad oggi.
Fonte: Nomisma
Figura 5
Venezia Mestre – Posizionamento delle componenti dell’Indice di performance(1)
Abitazioni
Negozi
II 16
Dinamica dei prezzi
1,0
1,0
I 16
0,8
Dinamica
delle
compravendite
0,2
Convergenza
prezzo offerto/
richiesto
Dinamica
delle
compravendite
0,0
Intensità
della domanda
I 16
0,8
0,6
0,4
II 16
Dinamica dei prezzi
0,6
0,4
0,2
Convergenza
prezzo offerto/
richiesto
0,0
Velocità di
assorbimento
Intensità
della domanda
Velocità di
assorbimento
(1)
Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti
dell’Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra 0 (il punto centrale del radar) e
1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel
periodo di osservazione dal 2000 ad oggi.
Fonte: Nomisma
Anche a Mestre si è assistito ad una ripresa dei contratti di compravendita, favorita
dalla maggior apertura del sistema creditizio a concedere mutui e a un
assestamento della locazione, sostenuta soprattutto dalla residenza universitaria.
Analizzando il posizionamento delle diverse componenti dell’Indice di performance
del comparto abitazioni per Mestre, si può notare come, nella seconda parte
dell’anno, esse abbiano mostrato una certa vivacità, in particolare l’intensità della
Nomisma
203
Venezia
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
domanda e la dinamica delle compravendite, mentre il settore commerciale mostra
ancora tutte le sue criticità (fig. 5).
Figura 6
Venezia – Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi
(variazioni % semestrali)
Venezia città
Canoni
1,0
0,0
0,0
-1,0
-1,0
-2,0
-2,0
%
%
Prezzi
1,0
-3,0
-3,0
-4,0
-4,0
-5,0
2010
2011
2012
2013
Abitazioni
2014
2015
Uffici
-5,0
2010
2016
Negozi
2011
2012
2013
Abitazioni
2014
2015
Uffici
2016
Negozi
Venezia Mestre
Canoni
1,0
0,0
0,0
-1,0
-1,0
-2,0
-2,0
%
%
Prezzi
1,0
-3,0
-3,0
-4,0
-4,0
-5,0
2010
2011
2012
Abitazioni
2013
2014
Uffici
2015
2016
Negozi
-5,0
2010
2011
2012
Abitazioni
2013
2014
Uffici
2015
2016
Negozi
Fonte: Nomisma
Occorre ricordare come le significative differenze esistenti tra i due sotto-mercati di
Venezia, di ordine socio-demografico, urbanistico e di funzioni d’uso, vengano
riflesse nelle dinamiche dei rispettivi comparti immobiliari. Da sottolineare, inoltre,
come il mercato residenziale di Venezia città sia influenzato, principalmente, da una
ripresa della domanda per investimento proveniente da fuori Venezia.
Venezia città continua a mantenere il primato dei prezzi medi tra le 13 grandi città
monitorate e l’andamento dei suoi valori, come più volte ricordato, è l’anticipatore
dei segnali di ripresa del settore immobiliare nazionale. Mestre, al contrario, ha
quotazioni e andamenti più simili a quelli delle città intermedie.
A Venezia città si rileva, rispetto al semestre precedente, una frenata dei valori
immobiliari con una leggera variazione negativa, e una tenuta dei canoni, che
mostrano una crescita media dello 0,1%, con punte dello 0,6% nelle zone centrali.
Da segnalare come il comparto dei negozi continui a mantenere una certa stabilità
dei valori immobiliari, dovuta soprattutto all’equilibrio tra offerta e domanda pur in
un mercato non particolarmente dinamico.
Guardando al contesto di Mestre, i valori di compravendita continuano a flettere,
ma le variazioni sono più contenute se confrontate con le precedenti rilevazioni. La
204
Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
scarsa dinamicità del mercato locativo, pur con una domanda che si mantiene
discreta, ha portato a una riduzione dei canoni.
Negli altri comparti immobiliari, sia a Venezia che a Mestre, la persistenza di una
limitata domanda di compravendita e locazione incide sugli andamenti dei valori
immobiliari e le incertezze del quadro politico/economico non fanno presagire a
un’inversione di tendenza in tempi brevi.
Anche in relazione ai tempi di collocamento, qualche buon segnale di dinamismo
del mercato si riscontra solo per le compravendite e le locazioni residenziali, sia a
Venezia città, dove i tempi di vendita e locazione rimangono stabili, sia a Mestre,
dove si assiste a una lieve contrazione delle tempistiche di vendita. Qualche timido
segnale, riferito esclusivamente a Venezia città, proviene anche dal comparto
commerciale, dove la tempistica per le compravendite e le locazioni è in lieve
flessione.
Lo sconto medio praticato sul prezzo inizialmente richiesto diminuisce solo per il
comparto residenziale, mentre per gli altri comparti si mantiene stabile a Venezia
città e in aumento a Mestre.
Le previsioni per il primo semestre 2017 indicano un mercato della compravendita
in ripresa per quanto riguarda il residenziale, mentre per i comparti produttivi la
situazione dovrebbe rimanere nel complesso poco dinamica, a parte una lieve
crescita del mercato locativo dei negozi a Venezia città.
Con riferimento ai progetti di sviluppo, da segnalare l’apertura al pubblico del
Fondaco dei Tedeschi. Affacciato sul Canal Grande, è uno dei complessi più
imponenti e riconoscibili della città antica. Un edificio storico trasformato più volte
nel corso dei secoli. Di proprietà fino al 2008 di Poste Italiane, il Fondaco è entrato a
far parte del patrimonio del gruppo Benetton, che lo acquistò dal Demanio per 53
milioni di euro. Poi l’accordo con il Comune di Venezia per il progetto di restauro e
rifunzionalizzazione, con la società che si impegna a concedere all’amministrazione
cittadina l’utilizzo del palazzo per eventi culturali e l’utilizzo gratuito della sala
eventi per iniziative istituzionali.
Nomisma
205
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
VENEZIA MESTRE
Mercato delle abitazioni
Tavola 5
Venezia Mestre – Abitazioni usate – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2016)
Mercato della compravendita
Zone
Prezzi
(€/mq)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di vendita
(mesi)
Sconti
(%)
Zone di pregio
2.047
-2,0
-2,7
7,0
11,4
Centro
1.929
-0,2
-2,0
7,3
13,9
Semicentro
1.455
-1,4
-2,4
8,1
16,1
Periferia
1.101
-0,2
-2,6
9,6
18,4
(1)
(1)
Media urbana
1.369
-0,7
-2,4
8,0
15,0
Media 13 città
1.888
-0,6
-1,5
7,2
15,0
Mercato della locazione
Canoni
(€/mq x anno)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di
locazione (mesi)
Rendimenti da
locazione (%)
Zone di pregio
108
-0,2
0,1
2,8
5,3
Centro
97
-1,1
-0,4
2,4
5,0
Semicentro
80
-1,7
-0,9
3,1
5,5
Periferia
69
-1,7
-2,0
3,8
6,3
Media urbana
78
-1,5
-1,2
3,0
5,7
Media 13 città
97
-0,4
-0,8
3,5
5,1
Zone
(1)
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma
Figura 15
Venezia Mestre – Abitazioni usate – Sconto
medio praticato sul prezzo (%)
10
18
8
15
6
12
%
Mesi
Figura 14
Venezia Mestre – Abitazioni usate – Tempi
medi di vendita e di locazione (mesi)
4
9
6
2
3
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Secondi semestri
Tempo di vendita
Fonte: Nomisma
0
06
07
Tempo di locazione
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
Nella seconda parte del 2016 il mercato residenziale mestrino prosegue nella
ripresa già manifestatasi nel corso del 2015. Nonostante l’offerta, soprattutto quella
Nomisma
211
Venezia
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
destinata alla compravendita, risulti ancora abbondante rispetto alla concreta
capacità di assorbimento, la domanda si è ulteriormente rafforzata.
Tavola 6 Questi segnali, che delineano una
prospettiva di superamento della fase
Venezia Mestre – Abitazioni nuove – Recenti
tendenze dei prezzi (secondo semestre 2016)
critica, vengono avvalorati anche da
Prezzi
Variazioni Variazioni un’ulteriore
ripresa
dell’attività
Zone
(€/mq)
sem. (%)
ann. (%)
transattiva, con le compravendite che
Zone di pregio
2.838
-0,4
-1,8
dovrebbero risultare a consuntivo in
Centro
2.500
-0,7
-1,4
sensibile aumento. Per il comparto
Semicentro
2.009
-0,3
-2,5
dell’usato, i prezzi su base annua sono
Periferia
1.546
-1,6
-3,7
diminuiti del 2,4%, mentre per il nuovo
Media urbana
1.883
-0,9
-2,8
sono scesi del 2,8%, con variazioni
minori per le zone di pregio e centrali.
Media 13 città
2.353
-0,5
-1,2
I tempi medi di vendita fanno segnare
Fonte: Nomisma
una netta riduzione rispetto all’ultima
rilevazione e tornano, dopo sei anni, al livello di 8 mesi. Sostanzialmente stabili gli
sconti medi, a dimostrazione di come si stia attenuando l’effetto mercato sui valori,
in quanto l’offerta, sempre più consapevole della situazione congiunturale, riduce
già in aspettativa il prezzo iniziale dell’abitazione in vendita.
La situazione sul versante locativo mostra un andamento abbastanza simile, dove
proseguono le evidenze di stabilizzazione sia per quanto attiene domanda e offerta,
sia per quanto attiene il numero dei contratti stipulati. I canoni, comunque, dopo la
variazione positiva del primo semestre, subiscono una nuova flessione in tutte le
aree cittadine, ad eccezione della zona di pregio. Di contro, si riducono le
tempistiche necessarie alla definizione contrattuale per le abitazioni usate (3 mesi).
Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da
locazione, che rimangono intorno al 5,7%, tra i più alti delle 13 città.
Figura 16 Il focus sul mercato residenziale
Venezia Mestre – La domanda di abitazioni si
mestrino, dopo alcuni anni di ripresa di
rivolge all'acquisto o alla locazione?
interesse per la domanda di acquisto, ha
mostrato
di
nuovo
la
netta
predominanza della domanda di
Domanda per
55,0%
57,5%
62,5%
63,8%
locazione, dovuta principalmente alla
locazione
73,9%
maggiore accessibilità dei canoni rispetto
Domanda per
acquisto
a Venezia città, oltre che alla presenza
significativa del mercato universitario.
45,0%
42,5%
37,5%
36,3%
26,1%
Si deve comunque rimarcare che a,
questo riguardo, Mestre è sempre
2012
2013
2014
2015
2016
risultata una città con una bassa
Fonte: Nomisma
propensione all’acquisto di abitazioni.
212
Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
Mercato degli uffici
Tavola 7
Venezia Mestre – Uffici – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2016)
Mercato della compravendita
Zone
Prezzi
(€/mq)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di vendita
(mesi)
Sconti
(%)
Centro
2.271
-2,7
-4,8
11,3
13,6
Semicentro
1.949
-1,7
-3,1
12,7
15,7
Periferia terziaria
1.755
-3,1
-4,1
11,7
14,3
Periferia
1.281
-2,8
-3,4
14,5
18,6
(1)
(1)
Media urbana
1.562
-2,7
-3,7
12,5
15,5
Media 13 città
1.864
-1,1
-2,3
10,0
16,5
Mercato della locazione
Canoni
(€/mq x anno)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di
locazione (mesi)
Rendimenti da
locazione (%)
Centro
128
-2,0
-2,1
7,3
5,6
Semicentro
106
-2,8
-2,1
8,7
5,4
Periferia terziaria
99
-3,0
-3,0
8,0
5,6
Periferia
73
-1,8
-3,9
10,0
5,7
Media urbana
88
-2,3
-3,2
8,5
5,6
Media 13 città
94
-1,0
-1,9
6,6
5,1
Zone
(1)
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma
Figura 17
Venezia Mestre – Uffici – Tempi medi
di vendita e di locazione (mesi)
Figura 18
Venezia Mestre – Uffici – Sconto
medio praticato sul prezzo (%)
14
18
12
15
12
8
%
Mesi
10
6
4
9
6
2
3
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Secondi semestri
Tempo di vendita
Fonte: Nomisma
0
06
07
Tempo di locazione
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
Nel corso del secondo semestre del 2016, sul fronte del mercato direzionale non si
registrano significativi cambiamenti. Le percezioni degli operatori registrano un
quadro scarsamente dinamico, caratterizzato da una persistente flessione
dell’attività transattiva. Il comparto degli uffici continua a scontare gli effetti della
crisi economica congiunturale. Di fronte ad un’offerta eccessiva, se pur stabile, ma
spesso inadeguata alle esigenze del mercato, si contrappone una domanda
maggiormente selettiva e non sufficiente ad assorbire lo stock attualmente
Nomisma
213
Venezia
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
presente. Tale dinamica influisce sull’andamento dei prezzi di mercato, che segnano
un’ulteriore flessione (-3,7% su base annua), ancora più consistente rispetto
all’anno scorso.
Ciò si riflette in un lieve aumento sia dei tempi medi di vendita, passati da 12 a 12,5
mesi nell’ultimo semestre, sia dello sconto concesso in fase di trattativa, che si
attesta al 15,5%. A livello localizzativo sono gli uffici collocati in periferia e nelle
zone semicentrali quelli che soffrono maggiormente il perdurare della crisi del
comparto, ma ne stanno risentendo anche quelli posizionati in zone attrezzate.
Sul fronte locativo si continua a segnalare la carenza di domanda di uffici, con il
conseguente ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni, in media -3,2%
annuo, particolarmente evidente in periferia, dove la variazione annua sfiora il -4%.
I tempi medi di locazione riflettono le problematiche del segmento e rimangono
stabili a 8,5 mesi, i più elevati delle 13 città prese in esame.
Il rendimento medio lordo da locazione rimane stazionario attorno al 5,6%,
superiore di mezzo punto al rendimento medio delle 13 città.
Mercato dei negozi
Tavola 8
Venezia Mestre – Negozi – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2016)
Mercato della compravendita
Zone
Prezzi
(€/mq)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di vendita
(mesi)
Sconti
(%)
Centro
3.166
-2,0
Semicentro
1.998
-2,3
-3,1
9,8
12,1
-3,2
12,0
15,7
Periferia
1.387
-2,2
-3,3
15,7
Media urbana
1.815
-2,2
-3,2
12,5
15,5
Media 13 città
2.582
-0,7
-1,6
9,5
15,8
(1)
18,6
(1)
Mercato della locazione
Canoni
(€/mq x anno)
Variazioni
semestrali (%)
Variazioni
annuali (%)
Tempi di
locazione (mesi)
Rendimenti da
locazione (%)
Centro
248
-1,8
-4,1
6,7
7,8
Semicentro
165
-0,8
-1,8
6,8
8,3
Periferia
111
-1,7
-2,7
10,3
8,0
Media urbana
146
-1,4
-2,7
8,0
8,0
Media 13 città
188
-0,8
-1,6
6,0
7,3
Zone
(1)
(1)
Media semplice
Fonte: Nomisma
Il comparto commerciale mestrino segue sviluppi simili a quello direzionale, ma
risulta fortemente condizionato da un eccesso di offerta che non riesce ad essere
assorbita da una domanda contenuta. Il mancato incontro tra domanda e offerta
influisce sull’andamento dei prezzi di mercato, che segnano un’ulteriore flessione (-
214
Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
Venezia
3,2% annua), ancora più consistente rispetto all’anno precedente e di entità doppia
rispetto a quella delle 13 città campione. Le variazioni annuali dei prezzi sono
abbastanza omogenee in tutte le zone cittadine e si mantengono tutte sopra il -3%.
Le difficoltà del comparto commerciale emergono anche dall’analisi dei tempi medi
di vendita, che riprendono a salire e superano la soglia dei 12,5 mesi, il picco
massimo di Mestre. Anche lo sconto concesso in fase di trattativa, dopo alcuni anni
di calo, riprende a salire e si mantiene elevato (15,5%).
A livello localizzativo, si rileva una peggiore tenuta del mercato dei negozi in
periferia, penalizzati dal posizionamento in zone decentrate e degradate.
Figura 19
Venezia Mestre – Negozi – Tempi medi
di vendita e di locazione (mesi)
Figura 20
Venezia Mestre – Negozi – Sconto
medio praticato sul prezzo (%)
14
18
12
15
12
8
%
Mesi
10
6
4
9
6
2
3
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Secondi semestri
Tempo di vendita
0
06
07
08
Tempo di locazione
Fonte: Nomisma
09
10
11
12
13
14
15
16
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
Anche il mercato della locazione risente della contrazione della domanda. I canoni
proseguono la loro flessione, anche con maggiore intensità rispetto ai periodi
precedenti (-2,7% annuo). I tempi medi di locazione (8 mesi) sono nettamente i più
alti delle 13 città monitorate.
Il rendimento medio lordo da locazione si aggira intorno all’8% dal 2008.
Mercato dei capannoni industriali
Figura 21
Venezia Mestre – Capannoni industriali –
Tempi medi di vendita e di locazione
Mesi
(mesi)
Tavola 9
Venezia Mestre – Capannoni industriali –
Prezzi medi e rendimenti medi lordi
(secondo semestre 2016)
Media
urbana
1.109
Media
13 città
1.004
Variazione annuale (%)
-3,6
-3,5
Rendimento da locaz. (%)
6,4
7,0
Prezzo medio (€/mq)
763
746
Variazione annuale (%)
-4,0
-4,0
Rendimento da locaz. (%)
7,0
7,2
16
Capannoni nuovi
12
Prezzo medio (€/mq)
8
4
Capannoni usati
0
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
Secondi semestri
Tempo di vendita
Fonte: Nomisma
Nomisma
Tempo di locazione
Fonte: Nomisma
215
Venezia
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2016
I sentiment degli operatori relativamente al comparto dei capannoni industriali
riferiscono di scarsa dinamicità degli indicatori di domanda e offerta per la
locazione, mentre sul versante delle compravendite riportano offerta stazionaria,
associata a ulteriore raffreddamento della domanda.
In tale contesto, i prezzi e i canoni si contraggono ulteriormente, anche in maniera
più accentuata rispetto all’anno scorso e con poca differenza tra il nuovo e l’usato.
In particolare, il decremento dei prezzi per i capannoni nuovi è pari a -3,6% su base
annua e per gli immobili usati a -4,0%.
I canoni, pur subendo una flessione meno marcata rispetto ai prezzi, hanno subìto
un maggior decremento rispetto al 2015 (-2,1%).
Per concludere qualche trattativa è necessario applicare sconti molto elevati sul
prezzo richiesto, in media del 19,5%, in lieve flessione rispetto agli anni precedenti.
Con riferimento ai tempi di collocamento, sia quelli di vendita che quelli di locazione
rimangono molto alti, assestati rispettivamente a 15,5 e 11,5 mesi.
La redditività media da locazione rimane pressoché stabile (7% per l’usato, 6,4% per
il nuovo).
216
Nomisma
