RELAZIONE Valutazione tecnico estimativa dell`unità

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RELAZIONE
Valutazione tecnico estimativa dell’unità immobiliare di proprietà
dell’Azienda Sanitaria Locale CN2 Alba-Bra sita nel Comune di Alba in
Corso F.lli Bandiera n.15
Alba, dicembre 2016
S.C. Servizi Tecnici
RELAZIONE DI STIMA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
SITA NEL COMUNE DI ALBA, CORSO F.LLI BANDIERA N.15
PREMESSA
SCOPO DELLA STIMA
Lo scopo della stima e quello di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile
all’attualità, per un’eventuale vendita da parte dell’A.S.L. CN2.
L’analisi estimale richiesta, in relazione agli specifici scopi, consisterà quindi nella ricerca del più
probabile valore di mercato dell’immobile considerato nelle condizioni manutentive e di
occupazione attuali.
OGGETTO DELLA STIMA
Forma oggetto della presente stima un appartamento al piano quinto, con relativa cantina posta al
piano interrato, ubicati in un complesso condominiale denominato “Condominio Casabella” sito nel
Comune di Alba in Corso Fratelli Bandiera n.15.
Detto complesso immobiliare risulta attualmente inutilizzato; sino al mese di giugno 2016 è stato
adibito ad uffici amministrativi dell’ASL CN2
NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE
L'appartamento in questione è ubicato nel concentrico del Comune di Alba nell’area definita
“Centro Storico”; è posto di fronte alla stazione ferroviaria dalla quale è separato da una via
pubblica.
La città di Alba conta circa 31.000 abitanti, è posta a 172 metri sul livello del mare, dista 50 km dal
capoluogo di provincia ed ha un'estensione di 53 kmq.
I collegamenti stradali con Cuneo avvengono mediante la S.S. n.231 e l’Autostrada Asti-Cuneo;
quello con Torino mediante la S.S. n.29.
La Città di Alba ha origini liguro-celtiche, nella successiva epoca romana viene denominato Alba
Pompeia ed ha un notevole sviluppo testimoniato dai molteplici resti storico presenti.
Durante il medioevo vengono realizzati edifici e torri che costituiscono ancora oggi il tessuto
urbano del centro storico.
Le attività principali sono l’industria, principalmente dolciaria e tessile, e l'agricoltura a prevalenza
vitivinicola.
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DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
UBICAZIONE
Trattasi di un appartamento al piano quinto di un fabbricato condominiale di civile abitazione su 7
piani f.t. e un piano interrato, ubicato in corso Fratelli Bandiera n.15 in zona centrale di Alba.
TITOLO DI PROPRIETA’
L’unità immobiliare in oggetto è stata ereditata dall’A.S.L. CN2, a titolo universale, dalla
sig.ra Giuseppina LUCIANO a seguito di testamento olografo del 26 settembre 1995 – eredità
accettata con determinazione ASL 18 N. 1617/com del 12 novembre 1996.
Il titolo di trasferimento del bene alla data del 01/01/2008 è avvenuto con D.P.G.R. della Regione
Piemonte n.16 del 16/02/2009.
Non si è a conoscenza di ulteriori vincoli o servitù.
ESTREMI CATASTALI
L’immobile è riportato al n. 5 del D.P.G.R. della Regione Piemonte n. 16 del 16/02/2009 e censito
a catasto come di seguito riportato:
Catasto dei Fabbricati:
Dati identificativi
Foglio
Particella
37
261
Sub
36
Dati di classamento
Classe
Consistenza
4
5,5 vani
Categoria
A/2
Rendita (Euro)
596,51
SI precisa che dati catastali corrispondono a quelli della D.P.G.R. n. 16/2009.
Alla presente si allegano, quale parte integrante e sostanziale, le certificazioni rilasciate
dall’Agenzia delle Entrate.
DESTINAZIONE URBANISTICA
II comune di Alba è dotato di P.R.G.C. formato ai sensi della L.R. n.56/77 e s.m.i. approvato con
Deliberazione del Consiglio Comunale n.10 in data 27/03/2013.
II fabbricato si trova nel Centro Storico in una zona di tipo A9 - Edifici moderni con caratteri
difformi dall'edificato tradizionale (art.21 Norme di Attuazione P.R.G.C.).
Le destinazioni d’uso ammesse, oltre alla residenza, sono quelle per servizi, attrezzature e per la
mobilità.
In allegato alla presente si produce, quale parte integrante e sostanziale, la documentazione
estratta dagli atti del vigente P.R.G.C.
CONSISTENZA E SUPERFICIE
Caratteristiche costruttive del fabbricato:
L’unità immobiliare in oggetto è parte dell’edificio di civile abitazione edificato negli anni 1958/1959
in base alla licenza edilizia n.263 rilasciata dal Sindaco di Alba in data 16/09/1958 e dichiarato
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abitabile in data 28/02/1959.
Nel dettaglio l’alloggio è ubicato al quinto piano (sesto fuori terra) accessibile tramite la scala
condominiale e/o l’ascensore, ed è composto da: un ingresso, un disimpegno, una cucina, un
bagno, quattro camere un ripostiglio e due balconi.
I materiali interni di finitura utilizzati nella costruzione dello stesso sono:
− pareti e soffitti intonacati a civile;
− pavimenti in piastrelle di graniglia di marmo con pezzatura di varia dimensione;
− rivestimento di pareti del bagno e della cucina con piastrelle di ceramica;
− porte interne in legno;
− serramenti esterni in legno e vetro normale con avvolgibili in legno;
− impianto elettrico sottotraccia con integrazione in canalina in plastica a vista;
− impianto di riscaldamento centralizzato non indipendente, ma dotato di termovalvole sui
radiatori e sistema di contabilizzazione dei consumi;
− due balconi con pavimento in piastrelle di gres e ringhiere in ferro – uno per lato.
Il locale cantina, accessorio dell’alloggio, si trova al piano interrato ed è accessibile dal corridoio
condominiale; detto locale presenta pareti in mattoni non intonacate, pavimento in battuto di
cemento, è privo di aerazione diretta e di illuminazione autonoma.
STATO DI CONSERVAZIONE E DESTINAZIONE D’USO
Alla data odierna l’appartamento risulta inutilizzato; sino al mese di giugno 2016 è stato adibito ad
uffici amministrativi dell’ASL CN2.
E’ fornito degli allacciamenti principali ai servizi elettrici ed idrici; è inoltre predisposto per
l’allacciamento alle rete gas.
I serramenti interni ed esterni e le tapparelle avvolgibili sono dell’epoca della costruzione e sono
stati oggetto di recenti verniciature.
I sanitari, le rubinetterie ed i rivestimenti murari sono anch’essi dell'epoca della costruzione.
L’impianto elettrico è stato adeguento alle vigenti normative mediante utilizzo di canalizzazioni
esterne in plastica ed è stata rilasciata la Dichiarazione di Conformità che si allega alla presente
perizia.
Nel complesso l'alloggio denota un buon grado di manutenzione anche se richiederebbe opere di
rimodernizzazione.
ESISTENZA DI VINCOLI (D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004)
Essendo il fabbricato di età costruttiva minore di anni 70 risulta, ai sensi del D.Lgs. n. 42 del
22/01/2004 nonché all’art. 4 comma 16 del D.L. 70 del 13/05/2011 e s.m. e i. , e s.m. e i., privo di
alcun interesse per il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali, Direzione Regionale per i Beni
Culturali e Paesaggistici del Piemonte
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VALUTAZIONE DEL BENE
Criterio e metodologia estimativa
La determinazione del valore commerciale viene eseguita sulla base di quanto disposto dall’art.
11, comma 1, della Legge Regionale del Piemonte n. 8/95 e più precisamente al paragrafo (b) che
specifica: “i beni immobili da reddito possono essere valutati in relazione al prezzo di acquisto o al
costo e successivamente, considerando il reddito prodotto congiuntamente con il valore di
mercato, lo stato di usura, il costo di manutenzione e gli altri oneri”.
L’unità immobiliare viene valutata all’attualità, con la destinazione e nelle condizioni manutentive
attuali tenendo conto dello stato di occupazione.
La descrizione e le caratteristiche di detto immobile sono desumibili dalla documentazione
fotografica, dagli elaborati tecnici e descrittivi allegati oltre a quanto effettivamente verificato il loco.
Per la valutazione si usa il metodo analitico su banca dati dell’Agenzia delle Entrate
Calcolo delle superfici lorde:
La stima effettuata mediante i metodi sopra indicati presuppone l’utilizzo delle superfici al lordo
delle murature esterne e dei tramezzi interni.
La superficie dell'alloggio calcolata al lordo dei muri perimetrali, dei tramezzi interni e metà dei
muri di confine è pari a mq 103,00
La superficie dei balconi è di mq 15,40, viene computata al 50% per un totale di mq 7,70
L’area della cantina è di mq. 7,20, viene computata al 25% per un totale di mq 1,80
La superficie complessiva ammonta pertanto a mq. 112,50.
Metodo analitico su banca dati dell’Agenzia delle Entrate
Appartamento al piano quinto
Superficie
lorda
mq 112,50
Valore
Valore complessivo
unitario
€/mq 1.875,00
€ 210.937,50
I valori per ogni metro quadrato sono stati desunti dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari
redatta dall’Agenzia delle Entrate e sono riferiti alla Fascia/zona: Centrale/ZONA COMPRESA
TRA CORSO BIXIO, COPPINO, MATTEOTTI, BANDIERA del Territorio Comunale di Alba con
destinazione residenziale.
Il valore unitario indicato per le abitazioni civili della zona in normali condizioni varia da un minimo
di 1.500 ad un massimi di 2.250 Euro per metro quadrato; per la presente stima è stata utilizzata la
media di tali valori.
Alla presente perizia viene allegata copia della visura effettuata online sul sito dell’Agenzia delle
Entrate.
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CONCLUSIONI
Si può pertanto concludere che il valore commerciale più probabile dell’unità immobiliare di cui
trattasi all’attualità è pari ad Euro 211.000,00 (duecentoundicimila/00) in cifra tonda.
ALLEGATI PARTE INTEGRANTE
n. 1
n. 2
Documentazione catastale
Certificato di Destinazione Urbanistica
ALLEGATI ALLA PERIZIA
n. 1
n. 2
n. 3
n. 4
n. 5
Tavole grafiche di rilievo
Report Banca Dati Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate
Documentazione P.R.G.C. Comune di Alba
Certificazione Energetica dell’Unità Immobiliare
Documentazione fotografica
Alba, dicembre 2016
IL DIRETTORE
S.C. SERVIZI TECNICI
Arch. Ferruccio BIANCO
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