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18 febbraio 2017
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
ilQI a MADE Expo
Le aziende
manifatturiere
incontrano
il Real Estate
Seminario ilQI
Nuovo prodotto
per il mercato
delle locazioni
La Torre Copernico
Intervista a Enzo Eusebi
sommario
articoli
rubriche
pagina 8
la torre copernico: estetica
dell’efficienza
editoriale
report
pagina 19
ilqi scalda i motori per made expo
qitv
pagina 24
locazioni: opportunità per
l’immobiliare
pagina 32
per sanpellegrino un progetto
davvero “big”
SOMMARIO
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2
Mercoledì 22 febbraio - milano
Convegno
ilQI
quando l’albergo cambia faccia
L’Hospitality italiana ha sete di rinnovamento, nella forma e nelle strutture
scopri di più
saluto di benvenuto
Marco Recalcati, UniCredit
turismo e alberghi in italia
Giuseppe Roma, Touring Club Italiano
VALORIZZARE IL PATRIMONIO PUBBLICO
Stefano Mantella, Agenzia del Demanio
investire negli alberghi
Valerio Duchini, B&B Hotels Italia
Ulrich Demetz, Motel One Group
Giampiero Schiavo, Castello SGR
Mario Ferraro, Smeralda Holding
Alessandro Belli, CDP Investimenti SGR
progettare un albergo
Massimo Roj, Progetto CMR
Francesco Gori, ESA Engineering
Isabella Goldmann, Goldmann & Partners
Fabio Curcio Valentini, CVHP
riqualificare un albergo
Marco Piva, Studio Marco Piva
Giancarlo Cavazzoni, Cavazzoni Associati
Alessandro Roversi, Schindler Italia
Hembert Penaranda, Officina Architetti
gestire un albergo
Emiliano Russo, Studio Legale ERRELegal
Mauro Vinci, Nh Hotel Group
Alan Mantin, Hilton
Dario Sala, Honeywell Building Solutions
Otmar Michaeler, Falkensteiner Michaeler Tourism Group
commercializzare un albergo
Dario Leone, Cushman & Wakefield
Domenico Basanisi, CBRE Hotels Italy
Main Sponsor
Michele De Marco, JLL Hotels & Hospitality Group
Raffaella Peloso, RICS Italia
Sponsor
primavera
Tra un mese sarà primavera. Non per l’immobiliare
che è ancora al freddo e al gelo della crisi. Si fa un
gran parlare di crescita, ma il fenomeno è ben lungi
dal riguardare il comparto. Salvo sporadiche operazioni, direi quasi fisiologiche, nulla si muove sotto la
coltre d’oblio che sembra aver coperto il settore. Non
siamo certo tra quelli votati al pessimismo, ma semmai al pragmatico realismo delle cose. A fronte di un
settore che va molto bene come quello della logistica, uno che va benino come quello del residenziale,
uno così-così come il commerciale, il mercato degli
uffici è paralizzato. Colpa dell’economia, che se non
si sblocca non crea certo opportunità di uffici. Forse
bisogna pensare più in grande e avere una visione
assai più coraggiosa. O forse bisogna adattarsi al
mercato sottostante, come sta succedendo appunto
alla logistica con l’e-commerce e il nuovo boom del
food. Uscire dagli schemi è compito dell’immobiliare, facendo proposte alternative, innovative, creative.
L’altra settimana Giuseppe Roma, in uno studio realizzato per Yard, ci ha dato la ricetta per rilanciare il
mercato abitativo: rottamazione, locazione, innovazione. Serve buttare giù le case che sono troppo vecchie, occorre andare incontro alla domanda che chiede case in affitto, serve più tecnologia nell’immobile
per performare i consumi e aumentare il benessere
di chi vi abita. Nel numero di oggi de Il Settimanale
presentiamo anche la proposta coraggiosa di un architetto, Enzo Eusebi, con la sua Torre Copernico: un
sistema di costruire che potrebbe presentare innumerevoli vantaggi pratici grazie alla sua modularità.
Non dobbiamo aver paura delle novità. Solo gettando
alle ortiche i nostri pregiudizi e le nostre convenzioni
potremo salvarci. Tra un mese è primavera. Speriamo lo sia anche per l’immobiliare.
EDITORIALE
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
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4
THE KEY
CHORUS
gewiss.com
Quanti colori può avere la bellezza? Cento.
Sette collezioni, cinque materiali, una sola eleganza.
Finiture, materiali, design e colori differenti in grado di riflettere la personalità di
ogni casa, dalla più classica alla più moderna.
Purezza, venature, preziosità, solidità: materiali innovativi e tecnologie d’avanguardia.
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Disponibili in legno, pelle, vetro, metallo e pietra, tecnopietra e tecnopolimero
verniciato e metallizzato.
La perfetta veste estetica di ogni abitazione.
report
a cura di
nomisma
l’affitto? non è solo una scelta economica
Dagli spazi abitativi posseduti a quelli condivisi
Famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione
(% sul totale famiglie italiane)
65 e più anni
55-64 anni
0,4%
0,6%
Famiglie che intendono
attivarsi entro i prossimi 12
mesi
1,1%
Famiglie che si stanno
attivando
1,9%
45-54 anni
3,2%
35-44 anni
6,2%
1,7%
18-34 anni
0,0%
3,8%
6,1%
2,4%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
Fonte: Nomisma, Indagine sulle famiglie, anno 2016
La domanda di locazione presente sul mercato non nasconde solo un problema di accessibilità economica alla proprietà – ci si rivolge alla locazione perché l’acquisto risulta essere troppo oneroso - o disponibilità di stock riqualificato – la insoddisfacente
condizione d’uso del patrimonio abitativo in vendita sposta parte della domanda verso
la locazione; essa è anche un incrocio di esigenze e di mutamenti intergenerazionali e
interculturali, che stanno facendo prevalere nuovi modi di concepire e di vivere la casa:
dalla “casa posseduta” alla “casa condivisa” e dalla “casa appartamento” alla “casa come
spazio di socialità”. A questo proposito la condivisione degli spazi abitativi risponde ad un
latente desiderio o bisogno di sperimentare un’apertura della casa verso spazi condivisi,
al punto che anche il mercato del lusso si sta posizionando su questo tipo di offerta. La
condivisione degli spazi può assumere anche la forma del cohousing che rappresenta
sia una possibile risposta alle trasformazioni economiche, sociali e culturali che portano
con sé l’indebolimento delle reti di sostegno tra le generazioni, accanto alla presenza di
una fragilità delle politiche sociali, ma anche un nuovo modo di vivere la casa all’interno
di un processo emergente, quello della sharing economy.
report
S
6
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la torre copernico
estetica dell’efficienza
Intervista a Enzo Eusebi
di Marina Bettoni
la torre copernico
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Ho conosciuto Enzo Eusebi qualche mese fa a un nostro convegno in
occasione della presentazione del libro Italian Buildings & Innovations
che raccoglieva i progetti partecipanti al Primo Premio Copernico40 de
ilQI. Tra questi anche un progetto a sua firma, l’Opificio Salpi, realizzato
nella zona industriale di Preci (PG), colpita dal terremoto che però non
ha causato danni grazie alle caratteristiche peculiari di questo nuovo
edificio. Un progetto connotato tra l’altro da una forte attenzione
all’ambiente, da un sensibile equilibrio con il contesto, dall’utilizzo di
fonti energetiche sostenibili e dall’uso sapiente dei materiali. Enzo è una
persona che ti coinvolge nel giro di pochi minuti e ti trascina nel mondo
dell’architettura come fosse la cosa più naturale per tutti. In realtà
ogni chiacchierata con lui si trasforma in una lectio magistralis.
persona
società
enzo
eusebi
Oggi parleremo con lui di un grattacielo da lui progettato in occasione di un recente concorso ad inviti che ha visto 6 studi di architettura italiani sfidarsi per la
realizzazione della torre direzione UNIPOLSAI a Milano in Piazza Garibaldi. Enzo
ha presentato non una forma ma un algoritmo matematico, la ricerca della sua
intera vita professionale, premettendo che l’opera verticale oggi – a distanza di
un secolo dalla sua nascita – richiede un atto progettuale e di ricerca nuovo e
asserendo che ormai l’architettura non sia più orientata alla perfezione della forma ma a una forma che cambia: dai vuoti architettonici nasce il dinamismo di un
grattacielo del futuro.
la torre copernico
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Parliamo della Torre Copernico. Perché? Si tratta di
un’idea rivoluzionaria, proprio come lo fu Copernico
a suo tempo. Proprio lo stesso nome, Copernico40,
del progetto de il Quotidiano Immobiliare lanciato nel
2015 che, come dice Guglielmo Pelliccioli in un suo
editoriale di qualche giorno fa, ha l’obiettivo di mettere in comunicazione e far dialogare il mondo del real
estate e delle costruzioni, con l’innovazione tecnologica applicata agli edifici. Ed è in questa Torre che
vorremmo avessero un ruolo anche le aziende che si
siedono attorno al Tavolo Copernico40.
Cosa è la Torre Copernico? Di cosa si tratta e da
quale base concettuale scaturisce l’idea di questo
grattacielo?
L’occasione del concorso era unica per presentare
il design parametrico, che attraverso l’algoritmo di
grasshopper (e il BIM), contribuirà a rivoluzionare il
linguaggio architettonico contemporaneo. Oggi “costruire” significa assumersi delle responsabilità non
solo nei confronti di coloro cui gli edifici sono direttamente destinati, ma anche nei confronti della società
cui sempre architettura e urbanistica sono legate in
la torre copernico
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maniera indissolubile. A questa responsabilità corrisponde il dovere del risparmio,
del contenimento dei costi, della semplicità costruttiva, certo della sostenibilità
ma anche l’adattabilità, un’opzione mai esplorata in architettura e urbanistica.
È il momento di farlo.
La forma (architettonica) stravagante delle archistar, non appena la loro seduzione “mediatica” si dissolve, risulta spesso poco funzionale e genera costi insostenibili, sia nella costruzione sia nella gestione. Ho progettato quindi un algoritmo
matematico che in ogni luogo della terra potesse materializzare in tempo reale
una soluzione immobiliare, direzionale o residenziale che sia, attraverso una gabbia strutturale di cubi in acciaio (inox) e legno (Xlam).
la torre copernico
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Il vuoto è la prima sensazione che si ha guardando
il rendering. Tuttavia è chiaro come esso non sia
perdita ma valore. Come il silenzio lo è nella comunicazione, o la pausa lo è nella musica. Dico bene?
Come sappiamo, ormai tutti noi viviamo in un mondo nel quale prevale la narrazione sulla realtà. Conta
quello che si racconta non tanto quello che effettivamente risulta reale. Sembriamo essere abituati a
usare le narrazioni più sintetiche, più funzionanti, e
usarle come un dato reale. Abbiamo, in generale, un
concetto di futuro che tende a usare un luogo nel
modo più indistinto possibile, dove andare a “scaricare” i rifiuti (le intuizioni?) del presente. Ci sono
categorie, ormai, che sono in apparenza definitivamente morte, su tutte il progetto e il progresso. Mi
sono sempre chiesto chi lavori e ragioni, in termine di
progetto, superando i sei mesi l’anno. Come possono essere certi gli immobiliaristi che in un prossimo
futuro l’ufficio o gli spazi residenziali siano come li
abbiamo oggi pianificati? Come influirà l’informatica
dei nostri spazi fisici e ne avremo ancora bisogno per
sederci davanti a un laptop o per contenere volumi
di BIG DATA? Come gestire la continua crescita della
rendita urbana nelle città caratterizzate dall’“industria della conoscenza” (su tutte la Silicon Valley in
California e Bangalore…) e dalle grandi concentrazioni di attività finanziarie (Londra, New York)?
la torre copernico
Il progetto
Torre Copernico
verrà ufficialmente
presentato al prossimo
MIPIM di Cannes
al convegno
organizzato da ilQI
CONVEGNO
giovedì 16 marzo - MIPIM
Auditorium I - Level 04
Palais des Festivals, Cannes
RI-PROGETTARE
IL REAL ESTATE
ITALIANO
Le iniziative immobiliari
che si distinguono
per integrazione
di discipline, tecnologia
e innovazione
scopri di più
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Ecco quindi che l’unica certezza che ho (ancora) nel
materializzare un’idea di futuro nello sviluppo immobiliare è di realizzazione appunto un luogo più indistinto possibile, vuoto appunto ma mutevole.
Mutevole nel senso che si svuoti e riempia secondo
le esigenze (anche sociali) di un presente. Ho realizzato quindi un’estetica efficiente, non più quindi un
volume attraverso le forme edonistiche dell’Architettura dell’ultimo decennio, ma applicando un principio,
“scienza e funzione”, che ho successivamente coniugato con l’Arte. Così il valore della rendita urbana
oltre le strutture (e l’impiantistica primaria) saranno
l’unico rischio per un investitore immobiliare; in seguito le richieste di un mercato sempre più mutevole
e la scienza della tecnologia a secco degli elementi
costruttivi, penseranno a “riempirlo”. Una “semplice
germinazione di cubi” quindi.
E la forma sono andata a cercarla nell’arte di Sol
Lewitt al quale dedico Copernico Tower.
Sol Lewitt
Scultore statunitense
(Hartford 1928 - New
York 2007). Le sue
strutture geometriche
modulari sono
tra le espressioni
più autentiche
della minimal art.
Sue opere sono
conservate nei
maggiori musei
d’arte moderna.
Nel 2000 il San
Francisco Museum
of Modern Art ha
ospitato un’ampia
retrospettiva della
sua produzione.
La Torre è pensata, per la prima volta al mondo, totalmente in acciaio e legno. Una cosa anche questa
rivoluzionaria.
Negli ultimi decenni la tematica della sostenibilità sia
in fase di progettazione sia in quella di realizzazione delle strutture ha assunto un valore sempre maggiore. I progettisti più radicali, come conseguenza,
hanno iniziato a focalizzare la loro attenzione su tale
problema affinché si potesse attuare una riduzione
di tali consumi. Le emissioni di anidride carbonica associate a un edificio non provengono solo dal
consumo energetico durante la vita dell’edificio, ma
anche dalle emissioni di carbonio associate alla costruzione dell’edificio.
la torre copernico
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La “embodied carbon footprint” può
essere ridotta nel nostro caso in due
modi.
in primo luogo, cercando di progettare una torre che minimizzi i materiali
strutturali;
in secondo luogo, cercando di progettare una torre che utilizzi meno materiali ad alta intensità di carbonio, come
l’X-LAM appunto.
Ecco che la torre prevede l’impiego di
un sistema costruttivo totalmente a
secco. Un reticolo spaziale (5x5x5 m) di
travi e pilastri in acciaio sarà utilizzato
per la struttura portante: in particolare
per i telai di controvento e le strutture
interne acciaio al carbonio standard;
per le parti esterne acciaio inox tipo
Duplex; pannelli di legno tipo XLAM per
i solai e le pareti esterne.
la torre copernico
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Mi parlavi della metafora di un albero...
Con l’ing. Viero della Società Manens Impianti abbiamo inserito all’interno dei “vuoti”, un innovativo macrosistema di circolazione dell’acqua, dal sottosuolo
(fondazioni) al cielo (copertura) e viceversa, esattamente come avviene per la linfa grezza nelle piante che, assorbita dal suolo viene trasportata verso
le foglie. In modo simile l’acqua di falda può essere pompata con il vento verso l’alto per alimentare,
per esempio, i giardini indoor, gli orti e irrigare. In tale
modo la torre diventa un giardino urbano, un manifesto vivente di natura che si offre all’esterno alla vista di tutti per le sue qualità ambientali ed estetiche
ma soprattutto diventa luogo di educazione al bello
e all’arte.
Quali sono quindi i parametri e i valori che governano questo progetto?
Chiaramente vi è un forte impatto visivo, una presenza scenica, che proiettano l’edificio nel futuro. Poi vi
è certamente il valore della sostenibilità ambientale,
dell’essere la prima torre al mondo in acciaio inox e
legno (l’acciaio inox è appunto riciclabile al 100%).
Altri parametri che dominano sono, come dicevamo,
la tecnologia nell’impiantistica di movimentazione,
nella climatizzazione. La Torre è in grado di modificarsi nello spazio planimetrico: mediante delle gru
collocate in quota si può attuare la “trasformabilità”
dello spazio su ogni livello, attraverso la riprogettazione delle singole unità interne. Inoltre, un software
dedicato governa il processo progettuale (in termini
di costi e tempo) attraverso un’interfaccia grafica a
nodi, mantenendo il concept adattabile ai futuri cambiamenti del mercato immobiliare.
la torre copernico
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Perché una tale idea dovrebbe essere “sposata” da
città come Milano?
Milano, come altre grandi città, ha un grande bisogno di luoghi in grado di anticipare quelli che saranno i paesaggi del futuro. Non possiamo più pensare
a nuove identità e visioni urbane riconducibili ai soli
valori economici e monetari. Servono cultura e arte.
Elementi dai quali nemmeno il mondo del real estate e, in senso più ampio, delle costruzioni possono
smarcarsi ma di cui devono assumersi responsabilità civile e culturale.
La progettazione sostenibile (LEED) è stata qui condotta rivalutando il ruolo centrale della persona e
dell’ambiente, come obiettivi prioritari del progetto.
Recentissimi studi internazionali (World Green Building Council Health, Wellbeing & Productivity in Offices) pongono la produttività come il singolo fattore
economico più importante nella progettazione di un
edificio per uffici, in quanto il costo delle persone costituisce il 90% del costo di gestione di un edificio.
Abbiamo valutato che l’edificio, nella conformazione
così presentata, è in grado di aumentare la produttività degli occupanti dal 3% al 8%. Considerando un
costo medio per persona pari a 40.000 euro e ipotizzando un miglioramento della produttività anche
solo del 3% si avrebbe nel caso di 1300 persone insediate un beneficio economico per la committenza
pari a 1.560.000 euro all’anno.
la torre copernico
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copernico40 al mipim di cannes
di Marco Luraschi
Rean, Head of RE, di dare ancora più
risalto all’innovazione nella manifestazione portando all’interno del Palais gli spazi dedicati, che fino all’anno scorso erano esterni nella zona del
Porto Vecchio.
E quindi da martedì 14 a venerdì 17
marzo le telecamere de ilQI saranno
accese con già 10 talk show programmati: Progetto Copernico 40 e Sistema
real estate, Mipim Innovation Forum e
l’Italia a Mipim, Il futuro dell’abitare e
dello spazio ufficio, Qualità e tecnologia nei progetti di sviluppo, I grandi gestori italiani e il recupero del territorio,
Investitori internazionali: Focus sull’Italia, Smart Working, italian lifestyle,
mercato immobiliare e riqualificazione, Nuovi paradigmi del costruito in
Italia, Chiusura e bilancio del Mipim. E,
inoltre, molte interviste e le classiche
“pillole” video di fine serata per tirare
le somme della giornata di fiera. Lo
spazio Copernico40 al Palais diventa
un passaggio chiave per il real estate
italiano al Mipim.
clicca qui
SCOPRI DI PIù
Per la prima volta ilQI sarà presente
al Mipim di Cannes, la più importante
fiera del real estate internazionale, con
uno spazio dedicato al mondo dell’innovazione tecnologica e di prodotto
nell’immobiliare: lo farà con un proprio Studio TV per registrare interviste
e forum con i protagonisti della manifestazione. Si tratta di una novità assoluta: l’organizzazione del Mipim di
Cannes, infatti, ha deciso quest’anno
di trasferire lo spazio dedicato all’innovazione (“Mipim Innovation Forum”)
all’interno del Palais des Festivals e in
quest’ottica si è concretizzata in questi mesi l’idea di realizzare un grande
spazio espositivo italiano, “Copernico
40”, che attorno al fulcro de ilQI vede
la presenza di 5 primarie società del
mondo manifatturiero immobiliare:
Gewiss, Schindler, Italserramenti,
Oikos e Came. Un grande progetto
che per la prima volta vede una presenza sinergica di queste società e
che probabilmente ha anche mosso la
decisione di Reed Midem e di Filippo
MIPIM 2017 | Palais des Festivals, Cannes
Forum QITV a Copernico40
Stand: P-1.C66 / P-1.D67
la torre copernico
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giovedì 30 marzo - milano
Convegno
ilQI
stati generali dell’abitare
Un Rating per la casa
scopri di più
il valore sociale della casa
Giuseppe Roma, rur
presentazione del ratingcasa
Guglielmo Pelliccioli, il quotidiano immobiliare
il costruito
Filippo Delle Piane, ANCE
Isabella Goldmann, goldmann & partners
Costantino Aldè, otis italia
Marco Magnarosa, nuvap
Angelo Fumagalli, schindler italia
Carola Giuseppetti, sidief
Davide Albertini Petroni, risanamento
Giancarlo Savi, condominio 7 stelle
l’unità abitativa: gli impianti
Roberto Martino, gewiss
Enzo Ferloni, mitsubishi electric
Davide Grimaldi, clivet
Vincenzo Albanese, SIGEST
l’unità abitativa: i componenti
Roberto Galli, italserramenti
Gianfranco Sassi, granitifiandre
Giorgio Romani, GRUPPO ROMANI
Main Sponsor
Matteo Cabassi, Assoimmobiliare
Giordano Puricelli, grohe
Sponsor
Sponsor
G R U P P O R O M A N I I N D U S T R I E C E R A M I C H E S PA
CLIMATIZZAZIONE
ilqi scalda i motori
per made expo
Gli appuntamenti a Fiera Milano Rho
dall’8 all’11 marzo
di Cristina Giua
È uno degli eventi più attesi dalle aziende manifatturiere, dagli operatori del Real Estate e dagli studi
di architettura (italiani e internazionali), che insieme
avranno l’opportunità di parlare dei progetti in corso, di mercato, di strategie e di sviluppo, davanti alle
telecamere della TV de il Quotidiano Immobiliare. La
cornice sarà MADE expo (8-11 marzo 2017, presso
Fiera Milano Rho) per due appuntamenti da segnare
in agenda: Made4Contact e Fondazione Promozione
Acciaio. Made4Contact si svolgerà presso il Padiglione 7 - Hall 7 e vedrà giornalisti e TV de ilQI impegnati in un fitto programma di talk show. Il fil rouge
degli incontri – che saranno sì ripresi dalle videocamere, ma che potranno essere seguiti anche dal vivo
dal pubblico di visitatori presenti in fiera – sarà la
produzione contract, quindi forniture di materiali, di
finiture e soluzioni prodotte delle aziende italiane per
grossi progetti alberghieri, direzionali, residenziali
e retail. Con i nostri ospiti parleremo di prodotto, di
ilQI scalda i motori per made expo
società
made expo
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società
fondazione
promozione
acciaio
Scarica il comunicato
di Fondazione
Promozione Acciaio
design, di innovazione, di opportunità dell’industria
del contract nell’ambito dei progetti di rigenerazione
urbana. Discuteremo anche tanto di mercati internazionali, grazie ai focus di approfondimento dedicati a
“piazze” di riferimento, come Stati Uniti, Cina, Russia,
Uk e Iran e di grandi opere, grazie alla case history
sul Nuovo Teatro dell’Opera di Firenze.
In parallelo, con un format a talk-show uguale a
quello Made4Contact, si terranno le tre giornate di
talk show organizzate da ilQI presso lo stand di Fondazione Promozione Acciaio (Padiglione 1 – Stand
C11/D18). Con progettisti e player del Real Estate
parleremo di progettazione e sistemi in acciaio nelle nuove costruzioni e nella riqualificazione dell’esistente, di BIM, di sicurezza sismica, di riciclabilità dei
materiali.
Grade attesa, dunque, da parte degli operatori che
saranno a MADE expo e che saranno ospiti dei talk
show de ilQI. Ne abbiamo sentiti tre (un’azienda manifatturiera, un architetto e un operatore del Real Estate) per avere il polso su attese e prospettive. Il primo
a rispondere è Roberto Galli, Amministratore Unico
di Italserramenti, che sarà ospite di Made4Contract
nel panel Design & Contract nel residenziale. I nuovi
grandi insediamenti immobiliari in Italia e nel mondo,
che si terrà il 9 marzo alle 12,30: “In Fiera – dice Galli
- avremo uno spazio di 240 mq e ci aspettiamo una
presenza più qualitativa che quantitativa: non servono
ilQI scalda i motori per made expo
persona
roberto galli
società
italserramenti
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Programma e Ospiti
de ilQi a
Made4Contract
200 mila visitatori che vengono a fare una passeggiata, tanto l’ingresso è gratuito, ne bastano la metà.
Abbiamo alle spalle 8-9 anni di crisi del settore, e
una fiera internazionale deve poter far colloquiare
le aziende con gli operatori del settore, aggiungere
quello che Internet non può portare alla nostra scrivania”. Importanti le novità che vedremo allo stand
Italserramenti, “porteremo - anticipa Galli - una nuova linea di prodotto legno/vetro strutturale creato dal
nostro ufficio di progettazione, con la supervisione
di Momodesign che ne firmerà la produzione e una
innovazione nel mondo dei sensori, dove tramite il
bluetooth del nostro cellulare potremo trasformare
il nostro serramento in cassa acustica e microfono,
potendo quindi sentire musica dalle nostre finestre e
rispondere al telefono, come facciamo normalmente
nelle nostre automobili”.
scopri di più
Tanti anche i progetti in corso di fornitura per Italserramenti che nell’elenco include la ristrutturazione, in collaborazione con l’impresa Colombo di Lecco, della vecchia sede della BNL Domus Aventino a
Roma, in piazza Albania (committente BNP Paribas
Real Estate); la sostituzione di 600 serramenti di Palazzo Esedra, sempre a Roma in piazza della Repubblica, che fa capo a Finaval, finanziaria del gruppo
Feltrinelli; le forniture per gli immobili di Re Fund III
di Torre SGR a Roma, in Piazza Pitagora, a Milano in
Piazza Affari e in via Sandro Sandri (zona Porta Nuova); due interventi, in zona Cascina Merlata, con CMB
di Carpi e Celoria e infine due interventi importanti in
Svizzera: uno a Riva S.Vitale, sul lago di Lugano, per
un progetto residenziale di grande pregio, l’altro nel
centro di Zurigo, con l’impresa svizzera Implenia, per
la ristrutturazione della sede della Banca UBS (intervento oltre che di grandi dimensioni, anche di grande
pregio).
ilQI scalda i motori per made expo
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Programma e Ospiti
de ilQi e FPA a
Made4Contract
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persona
davide padoa
società
design
international
La parola passa all’architetto Davide Padoa, CEO di
Design International, che parteciperà al panel Retail
& Real Estate: il contract negli sviluppi commerciali
(8 marzo, alle ore 16): “L’evoluzione del mercato immobiliare retail continua – dice l’architetto -. Nonostante la grande difficoltà nell’ottenere le autorizzazioni necessarie, sui tavoli da disegno appaiono oggi
sempre di più progetti in cui architettura, interni, arredi, illuminazione, segnaletica, impianti audio-visivi e
multimediali e il landscape sono totalmente integrati. In questo senso il mondo del contract (da sempre
fondato sull’integrazione del design alla costruzione
e all’allestimento degli spazi) è anch’esso in grande
sviluppo”. In questo quadro, lo spazio per il made in
Italy di qualità non manca. “L’Italia – aggiunge Padoa - è da sempre in prima fila con ditte quali Grottini, Graniti Fiandre, Mirage, Casalgrande Padana, Laminam, piuttosto che Boffi, Poltrona Frau, B&B Italia,
Flos, Guzzini e tanti altri marchi di grande prestigio.
Sentiamo la pressione crescente da altre nazioni nel
mercato internazionale, ma il made in Italy (e questo lo dice un italiano che visita 30 paesi all’anno) è
sempre di alto livello: innovativo e qualitativo”.
Quanto all’attività di Design International, il CEO Padoa riferisce: “Siamo molto impegnati in progetti misti in cui la componente retail è il collante tra tante
altre funzioni (hospitality, uffici, residenziale, travel).
Circa 5 milioni di metri quadrati in cantiere sparsi tra
Europa, Medio Oriente, Nord Africa, Sud America e
Asia. Tanta superficie, nonostante la nostra vera currency non sia la quantità costruita ma l’esperienza e
il coinvolgimento suscitato nelle persone durante la
visita dei luoghi cui diamo forma e contenuto”.
ilQI scalda i motori per made expo
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persona
marina concilio
Infine con Marina Concilio, founder di Re Think Italy,
affronteremo il tema Rigenerazione e contract: un
binomio al centro della ripresa (10 marzo, ore 12).
“La rigenerazione – premette Concilio - è un sistema complesso e coordinato di interventi, che vuole
integrare la ristrutturazione degli edifici, degli spazi
pubblici con obiettivi di natura sociale. Ripartiamo,
quindi, dal patrimonio edilizio esistente, da quello sostanziale, eppure inadeguato a rispondere alle
nuove esigenze ambientali e prestazionali. È da qui
che si rimette in moto anche il settore delle manifatture componentistiche della buona industria italiana e quello dell’ingegneria che nel frattempo si
porta avanti, aprendo alla coniugazione progettuale del BIM”. “Io, nella fattispecie – conclude Concilio - mi sto fronteggiando con un progetto appena
partito di riqualificazione della struttura conventuale
Regina Coeli – antica e con vincolo storico - sita in
zona centrale del Comune di Napoli, nel popoloso e
celebre Rione Sanità, posto su un’altura da dove si
gode di un’ampia vista della città. L’intervento vuole rifunzionalizzare l’intero edificio, con la presenza
delle attivissime Suore, mediante l’inserimento di
destinazioni scolastiche, ricettive e di accoglienza in
generale, aprendo le porte a quanti in maniera agevole potrebbero allungare di poco il percorso degli
affollati vicoli noti ai turisti. L’intenzione è quella di
rendere la struttura il più possibile autonoma sotto il
profilo energetico e limitarne le dispersioni, sfruttando in parte le caratteristiche fisiche dell’edificio (muri
molto spessi) e innestando nuovi elementi costruttivi, condivisi con la competente Sovrintendenza”.
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Locazioni: opportunità
per l’immobiliare
Il nuovo mercato richiede residenze pensate,
progettate e realizzate per uso temporaneo
di Elena Curnis
Come sarebbero oggi il patrimonio immobiliare italiano e il mercato a esso legato, se la locazione residenziale si fosse imposta rispetto alla corsa alla
proprietà che si è manifestata negli ultimi trent’anni
nel nostro Paese? Con questa domanda Guglielmo
Pelliccioli ha introdotto il seminario ‘Il mondo delle
locazioni. Nuovi modelli di costruzione e di contratti’, organizzato da il Quotidiano Immobiliare presso
Nctm a Milano, giovedì 16 febbraio. Un mercato della locazione in ritardo rispetto ad altri Paesi europei,
ma che sarà il protagonista indiscusso del futuro.
Almeno a detta dei relatori che hanno partecipato
al seminario e che hanno evidenziato come l’evoluzione sociale in atto, che vede maggiore flessibilità
lavorativa, ma anche maggiore incertezza nel futuro, e più condivisione degli spazi, induce alla scelta
di un’abitazione a uso temporaneo rispetto alla proprietà. I costruttori e tutta la filiera del real estate,
quindi, si devono adeguare a questo nuovo trend, re-
locazioni: opportunità per l’immobiliare
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del convegno
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alizzando abitazioni non più pensate per un utilizzo
‘a vita’ ma temporaneo: la casa sta cambiando fisionomia si devono pensare e progettare le soluzioni di
spazi, servizi e arredamenti adatti. Una grande opportunità per gli sviluppatori che devono rispondere
a una nuova domanda, che per essere soddisfatta
deve trovare anche garanzie dal punto di vista normativo e fiscale.
“L’Italia è l’unico Paese europeo, insieme alla Spagna, ad avere un mercato della locazione in ritardo
rispetto alla proprietà perché negli anni Ottanta c’è
stata la corsa alla proprietà”, afferma Elena Molignoni di Nomisma aprendo il seminario, evidenziando
come le abitazioni destinate all’affitto siano in cattivo stato, di classe energetica bassa (per l’88%) e
persino con problemi strutturali (17%). Ma perché si
sceglie di andare in affitto? In primis per un disagio
economico, infatti la maggior parte degli affittuari
sono costituiti da nuclei monoreddito, soggetti stranieri, famiglie con redditi bassi. Un altro motivo che
spinge a optare per la locazione al posto dell’acquisto è l’evoluzione sociale che sta investendo il Paese, che porta a una mobilità lavorativa soprattutto
che coinvolge giovani e laureati. Per favorire lo sviluppo di un mercato di investimento in abitazioni da
locare, secondo Molignoni, è necessario intervenire
sulla regolazione, introdurre forme stabili di incentivazione, omogeneizzare, semplificare e stabilizzare
le normative e le pratiche amministrative che regolamentano l’attività di sviluppo immobiliare, investire sulla comunicazione.
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elena molignoni
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vincenzo albanese
Dello sviluppo degli affitti ne è convinto Vincenzo Albanese di Sigest. “Dovremmo
confrontarci con il mondo della locazione, perché tra qualche anno sarà la città a
chiedere un mercato serio e non frammentato come quello di adesso. Ci saranno
300.000 nuovi nuclei familiari nei prossimi dieci anni a Milano e questo porterà a
ragionare gli operatori immobiliari su un mercato completamente diverso, perciò
tutti gli attori della filiera dovranno mettere in campo le proprie competenze per
creare un mercato della locazione nuovo e di qualità”. La casa sta cambiando la
propria fisionomia e l’ibridazione degli spazi sta diventando la parola d’ordine. Il
mercato della locazione del futuro sarà basato su nuove logiche, nuovi processi
e in questo scenario si devono “mettere al primo posto gli aspetti gestionali: passare da una gestione passiva ad una attiva”.
locazioni: opportunità per l’immobiliare
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armando borghi
Armando Borghi di CityLife propone un immaginario derby tra acquisto e locazione. Prendendo in esame diversi aspetti che intervengono nella transazione immobiliare, Borghi evidenzia come la locazione
sia maggiormente redditizia rispetto all’acquisto.
Questo sia dal punto di vista economico sia sociale,
“perché le nuove generazioni probabilmente vivranno peggio di come viviamo noi e in questo scenario
l’affitto risulta essere più idoneo”. Terzo punto preso
in esame è quello dei costumi, che vedono sempre
più predominante la flessibilità, soprattutto legata al
lavoro, quindi vince ancora la scelta della locazione. Borghi porta anche all’attenzione della platea il
caso di CityLife, che crede molto nell’affitto avendo
due building destinati a questa soluzione abitativa,
proponendo anche forme contrattuali innovative,
pensate per l’uso temporaneo della residenza, come
il Carlike. Il Carlike è una modalità di acquisto che
consiste nella stipula di un contratto preliminare di compravendita con diritto di recesso a favore
dell’acquirente con versamento di una caparra iniziale, in cui la parte acquirente potrà iniziare a godere subito dell’appartamento. “L’affitto è sicuramente
il trend del futuro, auspico che gli operatori investano in questo nuovo mercato”, conclude Borghi.
locazioni: opportunità per l’immobiliare
Il Carlike è una modalità
di acquisto che consiste
nella stipula di un contratto
preliminare di compravendita
con diritto di recesso a
favore dell’acquirente
con versamento di una
caparra iniziale pari al 21%
del prezzo (17% a titolo di
caparra confirmatoria, 4% a
titolo di caparra penitenziale).
La parte acquirente
potrà iniziare a godere
subito dell’appartamento
attraverso la sottoscrizione
di un contratto di
locazione caratterizzato
da un canone annuo
contenuto (2% del prezzo).
Al momento dell’acquisto dell’appartamento la parte
acquirente potrà recuperare
le caparre versate e imputare
i canoni versati a titolo di
acconto prezzo.
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Anche livello normativo e fiscale si devono
attuare delle modifiche e degli aggiornamenti in grado di favorire maggiormente la
soluzione della scelta dell’abitazione a uso
temporaneo. Il quadro attuale è stato brillantemente illustrato dagli avvocati Luigi
Croce e Barbara Aloisi dello studio legale
Nctm. Proprio Croce esordisce affermando
che “il sistema normativo legato alle locazioni è vecchio” e che ci sono dei vincoli che
ostacolano lo sviluppo di questa forma contrattuale. Croce illustra anche la situazione
contrattualistica del ‘rent to buy’ rapportata
a quella delle locazioni con opzione di acquisto. Rent-to-buy che è al centro anche della
presentazione di Aloisi, incentrata sul tema
sull’aspetto fiscale. L’avvocato ha illustrato
le imposte dirette e indirette che gravano sugli immobili strumentali e abitativi.
persona
luigi croce
persona
“Serve prodotto diverso per acquisto e locazione”. Esordisce così Marcello Cruciani,
ANCE, che avvalora le tesi esposte in precedenza che vedono un mercato sempre più
indirizzato alla mobilità. “Ormai la casa non
è più fissa, perché la gente si muove”, quindi
si deve realizzare un prodotto adatto a questa esigenza. “La locazione rappresenterà il
futuro delle attività delle società di costruzioni, ma anche il futuro della fisionomia delle
città. Quindi è fondamentale offrire delle garanzie a livello normativo per chi si approccia a questo mercato”. Gli immobili pensati e
progettati per l’affitto devono anche essere
gestiti e manutenuti nel tempo, quindi, conclude Cruciani “deve essere fatto un salto di
qualità sia dai costruttori sia progettisti”.
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barbara aloisi
persona
marcello cruciani
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Chi ha creduto da subito alla locazione è stata
Silvia Spronelli di Solo Affitti, che vent’anni fa ha
dato vita a questo gruppo focalizzato proprio su
questa tipologia contrattuale. “Il mercato dell’affitto
è stato considerato secondario da operatori e agenti per molti anni, ma negli ultimi anni, dal 2011 al
2015, si è registrata una crescita del 16,9%, crescita
che è costante, mentre la compravendita segna sì
un aumento rispetto agli anni pre-crisi ma il dato è
ancora lontano rispetto a quello del 2007”. Secondo Spronelli, l’affitto è destinato a crescere ulteriormente, sia per motivi di necessità della domanda,
sia per scelta. “Il perdurare della stretta creditizia e
la conseguente difficoltà di accesso al mutuo impediscono l’acquisto, mentre cambiamenti sociali,
come mobilità, flessibilità, fanno pendere la bilancia
a favore della locazione, questa volta per scelta”.
persona
sivia spronelli
Marco Speretta di Gabetti Property Solutions e
Assoimmobiliare, sposta l’attenzione sulla figura
dell’agente immobiliare, che in passato basava la
sua attività sulla compravendita per un fattore di
mercato ma soprattutto per un fattore economico,
perché ovviamente era più redditizia. A seguito però
dell’evoluzione del mercato sta cambiando il punto di vista dell’agente e la sua figura professionale.
“L’agente oggi deve essere in grado di far rendere
un business di per sé più povero ma che può diventare ugualmente interessante se svolto in modo
ottimale da soggetti capaci”. Anche perché le cifre
quando laopportunità
locazioni:
logistica crea
per
valore
l’immobiliare
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parlano chiaro: ogni due compravendite ci sono cinque locazioni, rapporto che nelle grandi città diventa
due a sette. Oltre all’agente immobiliare, Speretta
reputa importante dare il giusto risalto a una figura che con il nuovo trend emergente avrà un ruolo
sempre più di rilievo, quella dell’amministratore di
condominio. “Si deve investire nella qualificazione
dell’agente ma anche dell’amministratore condominiale”, per dare vita a figure che sappiano gestire
in modo efficiente residenze in affitto di qualità e al
passo con i tempi.
persona
marco speretta
servizio
intervista
Locazioni: da necessità
Vincenzo Albanese, Sigest
a vera opportunità
Creare un nuovo mercato della locazione
intervista
Roberto Magaglio, Engel & Völkers
Mercato locazioni a Milano in crescita, ma serve nuovo prodotto
locazioni: opportunità per l’immobiliare
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relazioni integrali
Elena Molignoni
Nomisma
Vincenzo Albanese
Sigest
Armando Borghi
CityLife
Luigi Croce
NCTM Studio Legale
Barbara Aloisi
NCTM Studio Legale
Marcello Cruciani
ance
Silvia Spronelli
solo affitti
Marco Speretta
gabetti PS / assoimmobiliare
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per sanpellegrino
un progetto
davvero
“big”
A Bjarke Ingels il compito di realizzare
la nuova Flagship Factory
di Marina Bettoni
per sanpellegrino un progetto davvero “big”
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Nella splendida cornice della Fondazione Feltrinelli
a Milano è stato proclamato il vincitore del contest
mondiale lanciato per disegnare la nuova Flagship
Factory della sede S.Pellegrino, nell’omonima cittadina bergamasca. Lo studio di architettura internazionale BIG, fondato dal giovane archistar danese
Bjarke Ingels nel 2005 e basato a Copenhagen, New
York e Londra, ha vinto infatti la competizione che a
settembre vedeva ancora in corsa 4 finalisti: l’olandese MVRDV, il norvegese Snøhetta e l’italiano aMDL
e appunto BIG.
L’annuncio a Milano da parte del Presidente e AD del
Gruppo Sanpellegrino Stefano Agostini che ha dichiarato ai microfoni de ilQI, con una certa emozione,
l’importanza sia per il Gruppo (parte del Gruppo Nestlé, con un fatturato sul 2015 di 911 mln di euro) sia
per il territorio, di un progetto di tale portata: “Oggi è
per sanpellegrino un progetto davvero “big”
persona
stefano agostini
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stata posta la prima ideale pietra della Factory destinata a essere il fiore all’occhiello del nostro Gruppo. Il progetto di BIG è stato quello che più di tutti si è avvicinato ai valori della marca e all’impegno
dell’azienda”.
I target da centrare erano: design, ambiente e qualità
del lavoro per il personale che occupa la sede in Val
Brembana.
Lo Studio BIG sarà impegnato per i prossimi 4 anni
come partner dell’azienda: l’anno in corso sarà dedicato alla progettazione esecutiva mentre i lavori di
costruzione partiranno nel 2018. Nel suo intervento
dopo la proclamazione Bjarke Ingels ha illustrato nei
dettagli il progetto, ripercorrendo le caratteristiche
del concept: focus sull’acqua, i suoi stadi e il suo ciclo di vita trentennale – dalla precipitazione in quota, all’arricchimento nelle rocce, all’arrivo alla fonte
– periodo che l’acqua S.Pellegrino compie prima di
diventare quel prodotto che tutti conosciamo e che
ha fatto il giro del mondo, esportata in oltre 150 Paesi. Particolare il “tema guida”: l’arco. Un elemento
certamente fondamentale che però è anche strettamente legato – come spiega Ingels nell’intervista –
all’architettura e alla confermazione del territorio che
l’architstar ha profondamente studiato per ispirarsi
nella sua creazione.
per sanpellegrino un progetto davvero “big”
persona
bjarke ingels
società
big
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Le tempistiche prevedono di dare priorità alla costruzione del ponte che collegherà lo stabilimento alla
variante di Zogno. In un secondo momento verrà realizzato il parcheggio multipiano per i mezzi pesanti. Nel 2019 i lavori saranno concentrati sugli uffici e
sulla parte Nord della fabbrica. Di particolare rilievo il
S.Pellegrino Experience Lab che si prospetta diventare un luogo modernissimo e proiettato nel futuro,
dedicato ai visitatori che verranno accompagnati in
un percorso alla scoperta dei valori dell’acqua minerale e del suo ciclo di vita.
L’investimento di 90 mln di euro – come ha dichiarato Agostini nell’intervista de ilQI – trasformerà
profondamente lo stabilimento e porterà valore al
territorio (interesserà in particolare i territori di San
Pellegrino Terme e Zogno) diventando un potenziale
volano economico per tutta l’area. L’obiettivo è, infatti, quello di rendere più armonico l’inserimento dello
stabilimento nell’ambiente in cui è situato, spingendo nel contempo anche il turismo. Il tutto verrà realizzato senza mai interrompere la produzione.
Le immagini dei rendering illustrati e spiegati al pubblico da Bjarke Ingels restituiscono una sensazione
di trasparenza e freschezza, proprio come la famosa
acqua vuole trasmettere. Sanpellegrino tiene molto
alla salvaguardia delle risorse idriche e ai temi del-
per sanpellegrino un progetto davvero “big”
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la sostenibilità, e questo progetto è senz’altro mirato
alla valorizzazione di questo bene prezioso e vitale
soprattutto per il territorio: monitoraggi contanti delle fonti da un lato e promozione di attività educative dall’altro, che peraltro troveranno ampio spazio,
come dicevamo, nel S.Pellegrino Experience Lab.
Seguiremo con cura gli sviluppi di questo progetto
che, siamo certi, renderà il brand ancor di più emblema del Made in Italy e dell’high style italiano.
servizio
intervista
Un progetto ‘BIG’
bjarke ingels, BIG
per Sanpellegrino
intervista
Stefano Agostini, gruppo sanpellegrino
per sanpellegrino un progetto davvero “big”
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qitv
copernico 40
progetti
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report
qitv
Prologis presenta DC 14
all’Interporto di Bologna
In questa puntata di Progetti si parla di logistica con il nuovo sviluppo di Prologis Italia presso l’Interporto di Bologna, un build to suit per DB
Schenker che sarà pronto per luglio. Un moderno
edificio logistico dal punto di vista della concezione, della progettazione, dei materiali e delle caratteristiche di sicurezza e sostenibilità. Ospiti: Sandro Innocenti Prologis Italia, Antonio Schinardi
E2K, Francesco Losciuto Isocell prefabbricati.
Uffici a Milano e Roma: take-up in crescita
nel 2016
Il mercato degli uffici nel 2016 ha presentato una
tendenza positiva sia a Milano sia a Roma in termini di assorbimento. Per la metropoli meneghina, il
take-up dello scorso anno si è attestato a 335.500
mq, mentre per la capitale il dato ammonta a
146.000 mq. In esclusiva per ilQI, il direttore Office
per l’Italia di Gabetti Property Solutions, Raimondo
Cogotti, illustra i risultati dell’ultimo Market Report
Uffici - Milano e Roma, Q4 2016.
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copernico 40
formazione
copernico 40
formazione
qitv
BIM: le costruzioni in acciaio e involucro
vetrato, flagship H&M
Parliamo di Building Information Modelling con un
nuovo approfondimento pratico e concreto: un progetto realizzato dal punto di vista delle costruzioni
in acciaio e involucro vetrato. Ospite di questa puntata di Formazione è Hannes Market di Stahlbau
Pichler, società leader nella costruzione di strutture
in acciaio e facciate continue, che presenta la copertura di un immobile in centro a Roma. Il progetto architettonico è di Massimiliano Fuksas.
BIM: la metodologia per modelli 3D
da nuvole di punti
In questa puntata di Formazione dedicata al
BIM, Sergio Sabbatini 3DScan, spiega come la
stru-mentazione laser scanner consenta di raccogliere una mole di informazioni da elaborare per la
realizzazione di modelli 3D BIM. Interessante tutto
il processo illustrato. Il modello finale è il risultato dell’acquisizione di informazioni provenienti da
diverse fonti, è possibile raccogliere dati sia manualmente sia in modo automatico con specifici
software.
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milano
servizio
milano
interviste
qitv
Investire in formazione e innovazione
Studenti di tutte le età (dai 3 anni agli oltre 25
anni), insegnanti, giovani strartupper, imprenditori: sarà questa la platea di destinatari che popolerà l’H-Campus, polo per la formazione, con un
occhio di riguardo verso l’innovazione digitale. I
cantieri partiranno quest’estate e il tutto dovrà essere pronto per settembre 2018. il nuovo campus
sorgerà a Roncade (Treviso) nel cuore della tenuta
agricola di Ca’ Tron, che si affaccia sulla laguna di
Venezia.
Sbroggiò (Finint): Nasce il fondo
Ca’ Tron H-Campus
Ai nastri di partenza un nuovo un fondo immobiliare: il veicolo, che prenderà il via prima dell’estate,
si chiamerà Ca’ Tron H-Campus e servirà a gestire gli immobili di H Campus. A raccontare l’iter di
costituzione e gli obiettivi di gestione del fondo, è
Mauro Sbroggiò, CEO di Finint Investments SGR.
Quotisti del fondo, che a regime conterà su un attivo immobiliare di 101 mln di euro, sono Cattolica Assicurazione, fondo FIA2 di CDP Investimenti
SGR e Ca’ Tron Real Estate.
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milano
intervista
milano
intervista
qitv
Bedoni (Cattolica Assicurazioni):
investiremo nel H-Campus
Un’operazione immobiliare che unisce innovazione, sviluppo, rigenerazione del territorio e gestione
del costruito. Il progetto del nuovo campus H-Campus vede come principale investitore Cattolica Assicurazioni. A spiegare le ragioni della scelta e le
strategie di sviluppo è Paolo Bedoni, Presidente
del Gruppo Assicurativo, nel corso di un’intervista
al termine della presentazione ufficiale del progetto, avvenuta a Milano il 16 febbraio 2017.
Donadon (H-Farm): La sfida del progetto
H-Campus
Il polo per la formazione innovativaprevede la realizzazione di 26.000 mq di nuovi edifici, tra aule,
auditorium, ristoranti, sale riunioni, residenze studentesche, impianti sportivi. A raccontare l’operazione è Riccardo Donadon, fondatore e amministratore delegato di H-Farm, società che gestirà il
progetto formativo all’interno del campus in grado
di ospitare 3.000 persone. Per la parte progettuale
è stato scelto lo studio ZAA e Richard Rogers.
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