Comune di Casalbeltrame
Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
COMUNE DI CASALBELTRAME
RESTAURO CONSERVATIVO E RIDESTINAZIONE
FUNZIONALE DEL RICETTO DI CASALBELTRAME
Studio di fattibilità tipo B - maggio 2008
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Comune di Casalbeltrame
Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
COMPOSIZIONE DEL FASCICOLO
• QUADRO DI SINTESI DEI CONTENUTI
o Allegati tecnici
• RELAZIONE STORICA E PROPOSITIVA
• TAVOLE GRAFICHE
o Tavole introduzione
o Tavole di analisi
o Tavole di proposta
• RELAZIONE STORICA “Il Castello Di Casalbeltrame”
Di Filippo Morgantini
Studio di fattibilità tipo B - maggio 2008
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Comune di Casalbeltrame
Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
QUADRO DI SINTESI DEI CONTENUTI
INDICE
1
QUADRO CONOSCITIVO…………………………………………………………………………….….6
1.1
QUADRO CONOSCITIVO GENERALE E OBIETTIVI DELL’INTERVENTO…………..…..…..6
Descrizione del contesto territoriale/ socio-economico/istituzionale/normativo/
programmatico.
1.2
INDIVIDUAZIONE DELLE ALTERNATIVE PROGETTUALI…………..……………….…..…..10
1.3
MODALITA’ DI GESTIONE DELL’OPERA………………………………………………….…...11
2
FATTIBILITA’ TECNICA………………………………………………………………………..….......14
2.1
INDICAZIONI TECNICHE DI “BASE” ED ESPLORAZIONI PREPROGETTUALI…………...14
2.2
STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE………....15
2.3
EVENTUALI PROBLEMI SU CUI PORRE L’ATTENZIONE
IN FASE PREPROGETTUALE…………………………………………………………….….….16
3
COMPATIBILITA’ URBANISTICA, AMBIENTALE, PAESISTICA …………….………………....17
3.1
4
COMPATIBILITÀ URBANISTICA, AMBIENTALE E PAESAGGISTICA……………..………..17
SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA……………………………………...…………………...……….....17
5
5.1
4.1
DEFINIZIONE DEL BACINO DI UTENZA………………………………..……………………....17
4.2
STIMA POTENZIALI UTENTI DELL’OPERA IN PROGRAMMA…………………………..…..18
4.3
PIANO FINANZIARIO DELL’OPERA – ANALISI COSTI RICAVI…………………...…..…….18
4.4
SOSTENIBILITA’ DEI COSTI E COPERTURA FINANZIARIA……………………..…….....…18
CONVENIENZA ECONOMICO – SOCIALE …………...………………...……..……………..…....19
ANALISI AGGREGATA DI CARATTERE DESCRITTIVO DEI BENEFICI E DEI COSTI
“ ESTERNI O INDIRETTI” PER LA COLLETTIVITÀ………………….……………………..………......19
6
PROCEDURE …………...………………...……………………………………..…………………......20
Studio di fattibilità tipo B - maggio 2008
3
Comune di Casalbeltrame
Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
6.1
6.2
DESCRIZIONE PUNTUALE DI TUTTI I VINCOLI CHE GRAVANO SULL’OPERA….….…..20
DESCRIZIONE PUNTUALE DEI PASSAGGI NORMATIVI E PROCEDURALI CHE SI
INTENDONO ATTUARE PER SUPERARE I VINCOLI CON RELATIVI TEMPI………….....21
6.3
CRONOPROGRAMMA DELLE SCADENZE TEMPORALI
(AUTORIZZAZIONI, PROGETTAZIONE, LAVORI, ENTRATA IN FUNZIONE)….……...…..12
7
PROCEDURE DI ANALISI DI SENSIBILITA’ E DI RISCHIO………………….…......…………....23
7.1
7.2
ANALISI DI SENSIBILITÀ PER IL PIANO FINANZIARIO DELL’OPERA………………..……23
DESCRIZIONE SINTETICA DEI FATTORI DI RISCHIO………………………………..…...…24
ALLEGATI
•
SCHEMA URB – Compatibilita’ urbanistica
•
SCHEMA A – importo lavori
•
S1 – schema indicativo di cronoprogramma di intervento
•
S3 – schema indicativo di piano finanziario
•
ALLEGATO A – diagramma di Gantt
•
TAB FIN C1 – costi di investimento e manutenzione straordinaria (con intervento)
•
TAB FIN C2 – costi di esercizio e manutenzione ordinaria (con intervento)
•
TAB FIN C3 – rientri (con intervento)
•
TAB FIN S1 – costi di investimento e manutenzione straordinaria (senza intervento)
•
TAB FIN S2 – costi di esercizio e manutenzione ordinaria (senza intervento)
•
TAB FIN 4 – riepilogo dei costi e dei rientri per analisi finanziaria
•
TAB FIN 5 – piano di copertura finanziaria
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Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
QUADRO DI SINTESI DEI CONTENUTI
STUDIO DI FATTIBILITA’ RICETTO DI CASALBELTRAME
Comune di Casalbeltrame
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Gregotti Associati International spa
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Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
Quadro di sintesi / contenuti.
SDF sintetico (B) per ricetto sito nel Comune di Casalbeltrame
1
– QUADRO CONOSCITIVO
1.1 quadro conoscitivo generale ed obiettivi.
Proponente/promotore : Comune di Casalbeltrame.
Finanziatore per 9.000.000 euro così divisi: 50% Regione Piemonte ; 40% privato (auspicato dal
Comune) ; 10% Comune di Casalbeltrame.
Realizzatore: Comune di Casalbeltrame.
Proprietario: attualmente Comune di Casalbeltrame e privato (al 50% circa).
Gestore: Comune di Casalbeltrame / Fondazione Artis Pagus / Privati.
Descrizione
del
contesto
territoriale/
socio-economico / istituzionale / normativo /
programmatico.
L’economia della zona in questione è sostanzialmente agricola, dedita principalmente alla
produzione del riso ed all’allevamento, sin dai tempi più antichi. In tale senso, il Comune di
Casalbeltrame, alla pari di alcuni centri limitrofi, conserva uno dei luoghi che servivano –anche- per
la conservazione/protezione degli prodotti agricoli, una delle testimonianze più interessantdi questo
tipo di architettura prettamente piemontese, cioè il castello/ricetto di origine medievale. Questo
permette di pensare allo stesso edificio come parte integrante di un più ampio sistema di ricetti, di
edifici da valorizzare o già restaurati, immaginandolo nell’ambito di un sistema di percorsi turistici
di carattere storico/culturale, in territorio locale e, piemontese, più in generale (si veda la tavola n.1
allegata).
Anzitutto, diciamo che il Comune di Casalbeltrame aderisce all’importante circuito delle Città
Slow. Attraverso di esso, lo stesso desidera promuovere il senso di un "Buon vivere" che significa
disporre di soluzioni e servizi che permettono ai cittadini di fruire in modo facile, semplice e
godibile della propria città. Per realizzare questo, i Sindaci di alcuni Comuni italiani hanno deciso
di inserire all’interno di sei categorie l’insieme dei requisiti ritenuti indispensabili per diventare
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Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
Cittaslow, come quelli inerenti la politica ambientale , quella infrastrutturale, quella delle tecnologie
per la qualità urbana, quella per la valorizzazione delle produzioni autoctone, e quella
dell’ospitalità.
Proprio in questa direzione il Comune di Casalbeltrame ha da tempo realizzato un sistema museale
di
grande
valore,
degno
delle
migliori
città
italiane:
Casalbeltrame e l’ Associazione Arpitesca sono stati i principali Enti promotori della realizzazione
di interventi orientati al recupero e alla riqualificazione del patrimonio architettonico, culturale e
ambientale locale.
Il tema generatore di questi interventi è la realizzazione del “Villaggio dell’Arte e dell’Ambiente”.
Il progetto generale prevede la creazione di un circuito turistico, ricco e articolato, comprensivo di
un sistema di accoglienza e ricezione costituito intorno a tre macro aree:
•
Sistema museale del Cascinale dei Nobili;
•
Artis Pagus (gipsoteca villa Bracorens – Nuova gipsoteca - laboratori degli artisti);
•
Riserva Naturale della Palude di Casalbeltrame.
Il museo etnografico “’L çivel”, relativo alla storia dell’attrezzo agricolo , è stato creato nel contesto
di una vecchia cascina perfettamente restaurata, circondata da cinque chiese di dimensioni differenti
: il percorso museale presenta riferimenti ai suoni ed alle diverse stagioni che scandiscono il lavoro
agricolo. Inoltre, il premio culturale “La rana d’oro”, fondato dall’associazione culturale locale
Ariptesca (ossia Arte, Pittura, Teatro, Storia, Casalbeltrame), è un altro elemento che conferma
l’impegno dell’amministrazione nel senso indicato qui sopra: si tratta di un premio alla bellezza,
alle capacità umane, alla ricerca ed all’espressione creativa; un valido promotore culturale in ambito
artistico presso i giovani, anche grazie al coinvolgimento di grandi firme contemporanee (pittori e
scultori). Ma ancora, il progetto della nuova Gipsoteca , curato e realizzato dall’importante studio
milanese Gregotti Associati International, è un altro elemento facente parte di un sistema museale in
perenne espansione : si tratta di un luogo dedicato alla scultura italiana del Novecento, posto
all’interno della proprietà del palazzo Bracorens di Savoiroux , anch’esso in via di restauro.
L’impegno del Comune è altresì legato alla riserva naturale della Palude di Casalbeltrame, parte del
Parco Naturale delle Lame del Sesia, spazio di grande valore naturalistico.
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In sintesi, per riassumere possiamo dire che negli ultimi anni sono stati portati a compimento i
seguenti interventi (si veda la tavola n.4 allegata):
-
Recupero del Cascinale dei Nobili, dei casseri e delle aree di pertinenza.
Destinazione dell’intervento è la creazione di un polo turistico - culturale che comprende
spazi espositivi (sala Brunelli) e di lavoro artigianale (le chiesette delle confraternite), di
ristoro (ristorante ‘L çivel), di promozione dei prodotti locali nell’ambito dell’ iniziativa
Città slow (poderia) e l’allestimento del museo dell’attrezzo agricolo “‘L çivel” e spazi
espositivi esterni nelle aie.
-
Recupero della Villa Brancores e del cascinale annesso.
La Villa ospiterà parte dei locali della Gipsoteca del Novecento, il cascinale è stato
restaurato e destinato a sale espositive, a laboratori e a residenze per artisti e scultori (il tutto
da parte dell’amministrazione pubblica e di privati).
-
Attualmente: fase di cantierizzazione della Nuova Gipsoteca del Novecento.
Le finalità dell’intervento proposto non appaiono quindi provviste di carattere estemporaneo,
ma
sono perfettamente inserite nell’ambito sopra descritto: trattasi principalmente di permettere la
conservazione dell’edifico medievale, oggi in stato preoccupante da un punto di vista statico,
attraverso la nuova destinazione d’uso museale e quella della vendita di prodotti alimentari
strettamente legati alla zona d’origine. L’opera che si propone risulta inserita negli indirizzi di
programmazione regionale e provinciale, basti pensare all’importanza del sistema dei ricetti
piemontesi, al restauro e valorizzazione (è solo un esempio) del ricetto di Candelo, al valore
territoriale di iniziative culturali come quelle legate alle biennali organizzate presso Casalbeltrame,
capaci di attirare visitatori da ogni parte e non meramente legate all’area in questione.
Gli interventi in previsione, per completamento del progetto del “Villaggio dell’Arte e
dell’Ambiente”, riguardano quindi :
-
Il recupero del terzo cortile del Cascinale dei Nobili che prevede la realizzazione di
padiglioni espositivi, enoteca, riseria, moleria, fornace, foresteria per la ricezione turistico
familiare, spazi verdi e parco giochi per bambini, sala didattica – polivalente.
-
Il recupero e la riqualificazione estetico-funzionale del centro storico mediante il rinnovo
delle reti dei servizi e dell’arredo urbano.
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-
Il recupero del Ricetto (torrione), oggetto dello studio di fattibilità.
-
La ristrutturazione dell’asilo Gautieri, ridestinato a bookshop ed ingresso per i musei.
-
La sistemazione ciclopedonale delle aree di interesse naturalistico ambientale prossime alla
Riserva Naturale della Palude di Casalbeltrame.
-
La realizzazione di una nuova struttura alberghiera.
Questi interventi permetteranno la migliore fruizione delle opere già realizzate, che attualmente
hanno tra i principali fruitori il turista locale e le scolaresche. Gli interventi proposti hanno
l’obiettivo, oltre a rafforzare questa realtà, di rivolgersi ad un turismo di ampio raggio
prevalentemente familiare e legato al circuito enogastronomico delle Città slow.
INTERVENTO
CENTRO
1
2
3
4
5
STORICO
RICETTO
DESCRIZIONE
•
rinnovo delle reti
•
arredo urbano
•
piano del colore
•
restauro conservativo
•
ridestinazione funzionale (culturale – espositiva)
•
ristrutturazione
•
ridestinazione funzionale (biglietteria-bookshop) pagus
•
ristrutturazione cascinale
•
ridestinazione funzionale struttura turistico ricettiva
•
completamento cascinale dei nobili
•
padiglioni espositivi
•
laboratori didattici,
•
enoteca, riseria,
•
moleria,
•
fornace,
ASILO GAUTIERI
ALBERGO
3°CORTILE
CASCINALE
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SISTEMAZIONE
6
•
foresteria per la ricezione turistico familiare
•
spazi verdi e parco giochi per bambini,
•
sala didattica – polivalente
•
creazione
CICLOPEDONALE
di
percorsi
naturalistici
e
artistici
di
collegamento tra le varie rilevanze territoriali – palude
di Casalbeltrame, S. Apolinare….
1.2 Individuazione delle alternative progettuali.
Possiamo constatare l’inesistenza di alternative all’intervento proposto. Le motivazioni attengono
semplicemente allo speciale valore storico inerente il bene immobile in oggetto :
si tratta di una
specifica occasione atta a conservare e valorizzare uno dei più interessanti esempi di ricetti
piemontesi attraverso, dapprima, il suo importante restauro conservativo, seguito dalla sua nuova
destinazione funzionale. In altri edifici di proprietà Comunale, in alcuni casi, si potrebbero trovare
possibili alternative di localizzazione delle nuove attività proposte, ma operando in questo modo si
escluderebbe l’imprescindibile possibilità di recuperare il ricetto medievale. Si tratta quindi di
scegliere la migliore opzione disponibile, che è quella della conservazione e del riuso del ricetto
(altrimenti destinato a scomparire), considerando la debolezza di altri possibili interventi alternativi.
Inoltre, alla parte museale non si danno alternative, vuoi per la sua posizione sotto tetto e parte del
2^ piano, vuoi perché la scelta fatta ha individuato la miglior soluzione, non solo per l’inserimento
museale, ma per l’abbinamento commerciale.
Al piano terra, se di alternativa si può parlare, resta da definire una nuova destinazione che, visto il
bacino in cui viene inserita l’iniziativa, può essere la destinazione degli spazi ed attività artistiche,
laboratori, rifiniture delle opere prodotte dalla cittadella della scultura in via di esecuzione
e
realizzazione. Le alternative progettuali di nuova definizione cambiano sostanzialmente il quadro
economico riferito al progetto del gusto e dei prodotti della filosofia slow food. E cambiano
riducendo del 50% gli introiti previsti con la 1^ soluzione.
I punti di forza della 1^ soluzione: museo + botteghe di eccellenza alimentare.
Una maggior quantità di persone attratte dal binomio cibo-museo e quindi una collocazione dei
punti vendita più conveniente.
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Punti di debolezza: l’usura del luogo, controlli specifici costi del personale impiegato.
Punti di forza della 2^ soluzione: minor usura del complesso e destinazione qualitativa di alto
pregio.
Punti di debolezza: l’attrattiva più limitata può incidere sulle presenze e il numero dei visitatori e
quindi sugli introiti.
La sostenibilità finanziaria e la convenienza economico sociale vale più per la 1^ ipotesi. La 2^
ipotesi vale più sul culturale-sociale.
1.3 Modalità di gestione dell’opera.
Il Comune immagina un affitto degli spazi destinati a botteghe al piano terra (le spese di
sistemazione interna degli spazi saranno sostenute dai privati) , una gestione di tipo museale per
quanto riguarda il percorso rievocante il volume del Vassalli, una possibile gestione diretta del
bookshop e della vineria/bar, così come della manutenzione e conservazione delle funzioni e del
manufatto. La gestione del museo sarebbe data in affidamento ad una associazione culturale locale
(Arpitesca) che si è già occupata del museo etnografico. La risposta possibile a livello di utenza
(cioè di visitatori), ovvero il guadagno economico del Comune, è attestato in maniera ipotetica su di
un intervallo che va dai diecimila ai trentamila visitatori annui possibili. Questo dato è il frutto di
considerazioni logiche che derivano dalle risposte fornite dagli altri elementi del sistema museale di
Casalbeltrame, sino ad oggi.
Sapendo che la proprietà del Ricetto è comunale, l’Amministrazione comunale, date le forze umane
insufficienti e non solo, darà in uso e quindi anche la gestione e tutto ciò che ne deriva alla
Fondazione Artis Pagus. Fondazione fondata e creata appositamente per la gestione degli spazi
museali, culturali esistenti nel Comune dal Comune stesso e dall’Associazione Arpitesca onlus no
profit, che dal 1973 opera in modi e fini diversi localmente. La Fondazione ha avuto l’incarico di
gestire, quindi, un ricco patrimonio: due gipsoteche (F. Messina e Scultura italiana del ‘900) un
museo etnografico, il patrimonio ambientale di alto livello. (si allega Statuto Fondazione).
L’idea dell’affidamento su operatori incaricati è già stato collaudato con la creazione e i marchi
della Poderia, centro commerciale dei prodotti in linea con la filosofia slow food. Questo Comune è
dal 2002 comune certificato slow food, ed è inserito nella rete internazionale delle città slow. Anche
qui il Comune ha affidato alla Società S.R.L. “Oro verde blu” la gestione del tutto (allegati atti del
Comune e della Società “Oro verde blu”).
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Gli aspetti finanziari ed economici pertinenti, la previsione del costo e i rientri che si evincono dopo
un’analisi quanto mai elaborata e difficile riferiti alla gestione sono:
COSTI ANNUALI PERENNI (5° anno di apertura)
Personale di accompagnamento e servizi
(3 accompagnatori – 1 guardiano – 1 segretaria
€
80.000,00
€
20.000,00
e altri uffici – attrezzature
€
25.500,00
impianti di sicurezza e video
€
15.000,00
Pubblicità – opuscoli – lettere
€
50.000,00
Materiale vario
€
5.500,00
Pubblicazioni
€
20.000,00
€
200.000,00
Vendite materiale didattico
€
25.000,00
Vendita oggettistica
€
25.000,00
1 persona per il manutentivo
Il personale di accompagnamento è a contratto
a tempo determinato
Assicurazioni: tutto il torrione per il contenuto
Costi di luce – riscaldamento – pulizie
RIENTRI PER LA PARTE MUSEALE (5° anno di apertura)
Previsioni basate sul bacino nord occidentale e quindi: Piemonte,
Lombardia, Liguria, Triveneto, Emilia Romagna e altre.
Per l’estero: Francia, Svizzera, Austria, Germania, Spagna, ecc.
Un bacino di oltre 10.000 milioni di persone posizionate sulle autostrade.
Ingressi museali
€ 10 per persona (previste 20.000 il 5^ anno)
________________
€
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250.000,00
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PER LA PARTE COMMERCIALE (5° anno di apertura)
Sono previsti al piano terra n. 12 spazi collegati di servizio e vendita per mq 1.100
I locali sono affittati alle varie ditte che saranno scelte sulla qualità, sulla garanzia e sulla filosofia
slow food.
Mq. commerciali 1.100 x 250 €/mq. annuo
€
275.000,00
Non si ipotizzano spese di alcun tipo in quanto i locali saranno allestiti e attraversati dagli
occupanti.
Si può prevedere una spesa media annua di 100.000,00 € per la manutenzione straordinaria a partire
dal 15 anno.
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2 – FATTIBILITA’ TECNICA
2.1 Indicazioni tecniche di “base” ed esplorazioni preprogettuali.
Si propongono degli schemi di massima (piante/sezioni/prospetti) e la descrizione delle funzioni da
insediare in una relazione di carattere storico/propositivo, così come le caratteristiche tecniche e
dimensionali, e la localizzazione. Si propongono i suddetti schemi in una relazione in formato A3,
provvista di tavole (disegni) esemplificativi delle possibili alternative (ipotesi) di sistemazione. Si
fornisce di seguito l’elenco dei 21 disegni formato A3 proposti :
A. Tavole di introduzione generale.
1. Sistema dei ricetti regionale.
2. Variante del PRG di Novara.
3. Inquadramento urbanistico. Viabilità e parcheggi.
4. Inquadramento territoriale. Programma interventi comunali.
Schema non in scala.
Scala 1/5000.
Scala 1/5000.
Scala 1/2000.
B. Tavole di analisi.
1. Pianta piano terra. Analisi per la sicurezza.
Scala 1/400.
2. Pianta piano terra e interrato.
Scala 1/400.
3. Pianta piano primo.
Scala 1/400.
4. Prospetti esterni.
Scala 1/200.
5. Prospetti interni.
Scala 1/200.
6. Sezioni principali.
7. Pianta delle coperture.
Scala 1/200.
Scala 1/200.
8. Prospetti esterni, analisi fotografica murature.
Scala 1/200.
9. Prospetti interni, analisi fotografica murature.
Scala 1/200.
C. Tavole di proposta.
1. Pianta piano terra e fossato. Prima ipotesi.
Scala 1/400.
2. Pianta piano terra e fossato. Seconda ipotesi.
Scala 1/400.
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3. Pianta piano terra e interrato. Proposta.
Scala 1/400.
4. Pianta piano primo. Proposta di sistemazione.
Scala 1/400.
5. Sezioni tipo.
Scala 1/200.
6. Prospetti esterni.
Scala 1/200.
7. Prospetti interni. Prima ipotesi.
Scala 1/200.
8. Prospetti interni. Seconda ipotesi.
Scala 1/200.
In sintesi, la riutilizzazione intende realizzare, a piano terreno e ad un solo livello, una Corte del
buon gusto (1440 mq.) con una serie di botteghe alimentari (e prodotti d’eccellenza del territorio),
provviste di una sorta di veranda vetrata e trasparente (538 mq.), rivolta verso l’interno. Verso
l’esterno si intende invece ripristinare in tutto -o in parte- la presenza del fossato (1238 mq.) o
comunque delle sue tracce (attraverso il ridisegno della pavimentazione), progetto che rientrerà
nella riqualificazione del centro storico del paese. A livello superiore, a doppia altezza, è invece
previsto un percorso multimediale (1440 mq.) come tributo al romanzo di S.Vassalli, La Chimera.
Questa soluzione permetterebbe, nel rispetto del monumento, di far rivivere le grandi fabbriche ,
nell’ambito più generale delle attività di promozione della scultura moderna che il Comune già sta
organizzando (museo dell’attrezzo agricolo l’civel, sistemazione del
palazzo Savoiroux, le biennali
di pittura e scultura) , e nell’altro di proseguire sulla valorizzazione della storia della cultura agraria
che si è sviluppata.
2.2 Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione.
Vedi allegato - schema A – QUADRO TECNICO ECONOMICO
a. Edificio.
Superficie piano terra
1440 mq.
Superficie piano primo
1440 mq.
Superficie della parte interna alla corte, botteghe
538 mq (50% del costo).
Costo a mq. 1532,6294 euro.
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2.3 Eventuali problemi su cui porre l’attenzione in fase preprogettuale.
L’edificio risulta essere vincolato dalla soprintendenza quale manufatto storico, e presenta tutta una
serie di problemi di carattere statico, e di stratificazione storica. Si allega una relazione
(dell’azienda SGM, a solo titolo di esempio), relativa alle possibili e doverose indagini
diagnostiche, oltre ad una breve relazione di carattere storico/propositivo (già indicata qui sopra).
Quanto detto influisce sulle fasi progettuali dell’intervento, sia quella inerente il restauro
conservativo, sia quella inerente la progettazione vera e propria (successiva alla prima). Prima di
tutto, al fine di ottenere un parere favorevole circa le modifiche proposte alla Soprintendenza,
quest’ultima (che è già stata contattata) ha manifestato la necessità di effettuare una messa in
sicurezza dell’edificio, seguita da un puntuale e preciso rilievo (provvisto di analisi di carattere
mensiocronologico). Infatti, ogni possibile modificazione dello stato attuale dell’edificio dovrebbe
essere giustificata da studi che propongano e rinforzino motivazioni di reale carattere storico: tutto
questo, allo scopo di conservare al meglio la stessa stratificazione storica che caratterizza il ricetto.
In fase realizzativa dell’intervento progettuale, invece, altri problemi di carattere tecnologico
potrebbero costituire dei limiti importanti, da non sottovalutare: è corretto affermare che la sola
possibilità di aggiungere un sistema di impianti all’edificio, per preservare al meglio la sua
stratificazione storica e non alterarne le qualità esteriori, deve prevedere la localizzazione degli
stessi a livello del sottosuolo, internamente alla corte dell’edificio. Tuttavia, la storia del manufatto
ha dimostrato che all’interno della stessa corte esisteva una chiesa detta di San Martino –citata in
relazione allegata-, di fronte alla quale (appena varcato l’ingresso originale del ricetto) era annesso
un cimitero. Scavare per posizionare gli impianti significherà tenere bene presente la localizzazione
di
questo cimitero, nel rispetto delle normative legate al ruolo della Soprintendenza, e delle
possibili sopravvivenze delle fondazioni originali dell’edificio religioso. Pertanto, sarà possibile
collocare gli stessi impianti dalla parte della corte diametralmente opposta rispetto all’ingresso
originale del ricetto. Ma ancora, la situazione di grave compromissione statica dell’edificio, lascerà
margini di riflessione : nella descrizione allegata alla presente sintesi si enunciano una serie di
problematiche, tra le quali si annoverano (ad esempio) il mancato appoggio degli estremi delle
capriate alle murature portanti, cioè i problemi di quelle capriate che appaiono rastremate a causa
dell’usura e del degrado dovuto ai fenomeni atmosferici (data l’assenza di coperture). La stessa
compromessa struttura dei solai lignei dei differenti livelli, il problema della possibile assenza di
fondazioni per quanto riguarda la muratura perimetrale interna alla corte, la stessa impossibilità di
riutilizzo delle tavelle originali delle coperture (ove quest’ultime sono rimaste quelle originali),
determinano una serie di vincoli e limitazioni in fase progettuale.
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3 – COMPATIBILITA’ URBANISTICA, AMBIENTALE, PAESISTICA
Vedi Allegato – Compatibilita’ Urbanistica
3.1 Compatibilità urbanistica, ambientale e paesaggistica. Scheda allegata.
L’edificio e la sua nuova destinazione funzionale sono perfettamente compatibili con le norme
tecniche del piano regolatore vigente (si veda la tavola n.2 allegata). Da un punto di vista
meramente viabilistico, la presenza dell’eventuale differenziazione di pavimentazione quale traccia
evocante il fossato originale, non crea nessun tipo di problemi ai due assi di scorrimento principali
del Comune (si veda a tale proposito la relazione allegata). Il nuovo uso del ricetto crea nuove
esigenze di parcheggio per gli autoveicoli dei visitatori della nuova struttura, che si va a fondere con
le già presenti realtà del sistema museale di Casalbeltrame : si veda la tavola n.3 allegata nella
relazione formato A3, con la localizzazione dei possibili parcheggi.
3.2 – 3.3 non si rilevano impatti ambientali
4 – SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA
Si considerano lo stato attuale ed evoluzione delle domande di beni e servizi che costituiscono i
bisogni da soddisfare direttamente con l’intervento preposto; lo stato attuale è carente su più punti:
socialità, culturale, agro-alimentare. Il Ricetto, una volta sistemato, può soddisfare questi bisogni.
La
domanda è supportata da un’area geografica unica, servita da due autostrade: MI/TO e
Voltri/Sempione. Si tratta di un’area storica di forte valenza. Segni culturali-storici sul territorio
molto forti.
4.1 Definizione del bacino di utenza.
Il Bacino di utenza e la corrispondente domanda potenziale soddisfatta e da soddisfare presente e
futura : il bacino, in un raggio di 70 Km, va da Torino a Milano con una popolazione di 2-3 milioni
di abitanti. Domanda potenziale minima intorno al 30%. Da soddisfare al 70%.
Una motivata ipotesi di sviluppo della domanda può giustificare la realizzazione dell’opera.
L’ipotesi giustifica la realizzazione dell’opera in quanto una grande testimonianza storica del 1^
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Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
millennio viene recuperata, destinata a luogo di cultura e svago e guida operativa che pratica la
filosofia dei prodotti slow food.
Beni e servizi riferibili all’opera nel bacino d’utenza individuando eventuali competitori.
L’arco temporale di riferimento per le previsioni della domanda e dell’offerta nell’analisi di
sostenibilità finanziaria e di convenienza economica sociale può essere fissato in 20 anni. Si può
confermare il dato ventennale.
Per quanto riguarda la capacità di offerte dell’opera a 3 Km. esiste l’Outlet di Vicolungo che attiva
3 milioni di visitatori all’anno e la nostra proposta compete per qualità e progetto in quanto il fatto
culturale e la filosofia slow food hanno attrazione molto forte sui passaggi dell’Outlet.
La bontà dell’offerta e dell’opera che si vuol realizzare poggia su altre realtà singolari di forte
attrazione: i Ricetti e i Castelli del Piemonte, zona valida risposta al quesito.
4.2 Stima potenziali utenti dell’opera in programma.
Il potenziale utente viene dalla realtà e dalla disciplina scolastica, l’acquirente di prodotti
D.O.C. – I.G.P. certificati e garantiti, dal turista e dal pensionato, dallo studioso a colui che
vuole riconoscersi nel tempo passato e futuro, ecc.
4.3 Piano finanziario dell’opera – analisi costi ricavi.
VEDI ALLEGATO SCHEDA S3
L’analisi accurata e ponderata dei costi e ricavi tiene conto altresì di una situazione finanziaria
per la gestione e manutenzione dell’opera.
La sistemazione finanziaria per la gestione e manutenzione dell’opera viene collocata nel
quadro generale dei costi e dei ricavi. Quantificazione costi investimento. Per il totale recupero
del Ricetto storico dove si individua la collocazione di attività ben finalizzate è previsto un
importo delle opere di 4.976.250,00 e una spesa complessiva di € 9.570.987,50 per la durata di
5 anni di lavoro cantiere. Il risanamento totale del manufatto parte dal tetto, alle mura interne
ed esterne sino alle fondazioni così come si evidenzia dallo studio fatto eseguire per ogni tipo
di accertamento.
4.4. Sostenibilita’ dei costi e copertura finanziaria
ALLEGATA TAB. - Fin5 Piano di coperture finanziaria
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5. CONVENIENZA ECONOMICO – SOCIALE
5.1.Analisi aggregata di carattere descrittivo dei benefici e dei costi “ esterni o indiretti” per la
collettività
ALLEGATA TAB. - Fin4 Riepilogo dei costi e dei rientri per l’analisi finanziaria
(situazione con e senza intervento)
L’intervento proposto di ristrutturazione e di ridestinazione funzionale del ricetto di Casalbeltrame
interessa su un piano territoriale un’ampia zona (Piemonte- Lombardia) e utenze diverse: scuole,
turisti, tempo libero, cultori, studiosi etc…
All’intervento uniamo anche la capacità propositiva di prodotti locali che significano l’esistenza
stessa del ricetto: le derrate alimentari, la storia degli usi e dei costumi, la capacità umana del
progredire e creare. Tutti valori che oggi premiano chi ha saputo realizzare nel contenuto proposto
un’idea culturale e una capacità di adattamento di vita comunitaria ricreativa e formativa.
La collettività riceve quindi un servizio che riguarda l’alimentazione con prodotti certificati e
promossi da SlowFood, una proposta storica e formativa che indirizza il proprio progredire
quotidiano. La forza del progetto sta proprio nella forza del dare e nella sua realizzazione trova
giusto compimento l’attesa sociale.
Lo store offrirà pubblicazioni, riviste, convegni ed esperienze a livello internazionale. Le botteghe
del gusto, negozi che promuoveranno i prodotti autoctoni e della rete Città Slow, avranno come
finalità la proposta del progetto di Terra Madre, movimento che coinvolge opinioni e nazioni.
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Progetto di restauro conservativo e ridestinazione funzionale del Ricetto di Casalbeltrame
6. PROCEDURE
6.1 Descrizione puntuale di tutti i vincoli che gravano sull’opera.
Al di là dei vincoli legati alla proprietà in parte (ancora) privata e non completamente comunale
dell’edificio, esistono vincoli di carattere monumentale, legati al rispetto delle leggi tutelate dalla
Soprintendenza (già indicati), ma anche notevoli vincoli di carattere statico, dato lo stato di
conservazione precaria della maggior parte delle strutture portanti del costruito. Inoltre l’intervento,
visto nella sua fase realizzativa, dovrà essere necessariamente suddiviso in lotti successivi, in fasi
cronologiche distinte che considerino diverse parti dell’immobile, una dopo l’altra. Questo al fine di
permettere al Comune, una volta ottenuto il finanziamento, di procedere per passi successivi, allo
scopo nobile di sostenere al meglio le differenti spese, consci della complessità e degli imprevisti
possibili in fase realizzativa.
Come si può osservare dalla lista qui sotto riportata, i diversi interlocutori che interagiscono per la
procedura in oggetto, sono alquanto diversificati : vi sono soggetti importanti con i quali il Comune
ha già iniziato una discussione proficua in seno alla nuova destinazione funzionale ed al restauro
dell’edificio, cioè la Soprintendenza dei beni culturali con sede a Torino. Nel corso di un primo
incontro, la stessa Soprintendenza ha manifestato un reale interesse per il progetto di recupero,
importante, dell’edificio in questione, elargendo una serie di proficui suggerimenti per la messa a
punto di un’idea rispettosa della stratificazione storica del manufatto. Inoltre, si sono avuti contatti
con professionisti locali che si sono occupati dei primi lavori (d’urgenza) di messa in sicurezza
dell’edificio, con una azienda che si occupa di diagnostica statica relativa alla conservazione
dell’edificio (dietro consiglio della Soprintendenza e più volte citata in questa relazione), con
l’importante studio milanese di architettura che si occupa dello studio di fattibilità (lo scrivente).
Poi si considerano i contatti importanti con il privato cittadino proprietario (attualmente) della parte
dell’edificio che dovrebbe divenire di competenza completamente comunale, ed è stata altresì
richiesta una perizia estimativa ad un professionista locale, per valutare il costo di acquisizione
della stessa parte privata.
Le competenze dei differenti soggetti elencati non possono fare altro che dimostrare la loro
completa rispondenza tecnica e gestionale, relativamente alla procedura proposta, non solo : le
prime discussioni dimostrano la possibilità inequivocabile di sinergie molto positive tra i diversi
interlocutori.
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6.2 Descrizione puntuale dei passaggi normativi e procedurali che si intendono attuare per
superare i vincoli con relativi tempi.
I passaggi procedurali sono così suddivisi :
1 -Acquisto del 50% del ricetto di proprietà privata; trattativa in corso.
2 -Proposta di uno studio di fattibilità per ottenere finanziamento pubblico Regione Piemonte.
3 -Proposta fatta alla Soprintendenza, di un progetto di restauro conservativo e di possibile
ridestinazione funzionale, nonchè di una relazione di carattere storico/propositivo che intenda
descrivere l’edificio e giustificarne le modificazioni.
4 -Parere positivo della Soprintendenza, per restauro conservativo.
5- Gara per la scelta dell’impresa esecutrice.
6 -Esecuzione dei lavori di restauro (per lotti).
1° LOTTO - INDAGINI DIAGNOSTICHE E MESSA IN SICUREZZA
2° LOTTO - TETTO
3° LOTTO - RESTAURO STRUTTURE
4° LOTTO - IMPIANTI
5° LOTTO - FINITURE INTERNE MUSEO
6° - LOTTO - SISTEMAZIONE CORTE INTERNA E "FOSSATO"
7°- BOTTEGHE
7 -Collaudo.
8 -Gestione delle botteghe da parte dei privati, gestione del museo da parte della associazione
culturale locale chiamata Arpitesca.
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6.3 Cronoprogramma delle scadenze temporali (autorizzazioni, progettazione, lavori, entrata
in funzione).
1 -Acquisto del 50% del ricetto di proprietà privata; trattativa in corso: fase della perizia estimativa
valore di vendita parte dell’immobile.
1 anno di tempo di attesa.
2 -Proposta di uno studio di fattibilità per ottenere finanziamento pubblico Regione Piemonte (il
presente documento con relativi allegati) ; scadenza presentazione bando metà del mese di maggio
2008.
6 mesi di tempo di attesa.
3 -Proposta fatta alla Soprintendenza, di un progetto di restauro conservativo e di possibile
ridestinazione funzionale, e di una relazione di carattere storico che intenda descrivere l’edificio e
giustificarne le modificazioni ; risposta:
6 mesi di tempo di attesa.
4 -Parere positivo della Soprintendenza, per restauro conservativo.
5- Gara per la scelta dell’impresa esecutrice.
6 –Esecuzione dei lavori di restauro (per lotti).
5 anni.
1° LOTTO - INDAGINI DIAGNOSTICHE E MESSA IN SICUREZZA
2° LOTTO – TETTO
3° LOTTO - RESTAURO STRUTTURE
4° LOTTO - IMPIANTI
5° LOTTO - FINITURE INTERNE MUSEO
6° - LOTTO - SISTEMAZIONE CORTE INTERNA
7°- BOTTEGHE
7- Collaudo.
8- Gestione delle botteghe da parte dei privati, gestione del museo da parte della associazione
culturale locale chiamata Arpitesca.
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7 – ANALISI DI SENSIBILITA’ E DI RISCHIO
7.1 Analisi di sensibilità per il piano finanziario dell’opera
TIR COSTANTE
TIR VARIABILE
-1.786.025 Costo iniziale dell'impresa
-1.786.025
Costo iniziale dell'impresa
-
Reddito netto per il primo anno
-
Reddito netto per il primo anno
-
Reddito netto per il secondo
anno
-
Reddito netto per il secondo
anno
-
Reddito netto per il terzo anno
-
Reddito netto per il terzo anno
-
Reddito
anno
-
Reddito netto per il quarto anno
-
Reddito netto per il quinto anno
-
Reddito netto per il quinto anno
-
Reddito netto per il sesto anno
-
Reddito netto per il sesto anno
-
reddito netto per il settimo
anno
-
reddito netto per il settimo anno
netto
per
il
quarto
-
96.000 Reddito netto per il ottavo anno
-
96.000
Reddito netto per il ottavo anno
-
69.000 Reddito netto per il nono anno
-
69.000
Reddito netto per il nono anno
Reddito netto per il decimo
2.000 anno
2.000
Reddito netto per l'undicesimo
110.300 anno
110.300
Reddito netto per l'undicesimo
anno
Reddito netto per il dodicesimo
304.000 anno
304.000
Reddito netto per il dodicesimo
anno
Reddito netto per il tredicesimo
500.000 anno
500.000
Reddito netto per il tredicesimo
anno
Reddito
netto
per
500.000 quattordicesimo anno
il
500.000
Reddito
netto
quattordicesimo anno
Reddito
netto
500.000 quindicesimo anno
il
500.000
Reddito netto per il quindicesimo
anno
Reddito netto per il sedicesimo
500.000 anno
500.000
Reddito netto per il sedicesimo
anno
Reddito
netto
500.000 diciasettesimo anno
per
500.000
Reddito
netto
diciasettesimo anno
Reddito
netto
500.000 diciottesimo anno
per
500.000
Reddito netto per il diciottesimo
anno
500.000
Reddito
netto
diciannovesimo anno
500.000
Reddito netto per il ventesimo
anno
per
Reddito
netto
per
500.000 diciannovesimo anno
il
il
il
Reddito netto per il ventesimo
500.000 anno
5% TIR
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Reddito netto per il decimo anno
per
per
per
il
il
il
5% TIR
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-1.786.025 Costo iniziale dell'impresa
-
Reddito netto per il primo anno
-
Reddito netto per il secondo
anno
-
Reddito netto per il terzo anno
-
Reddito
anno
-
Reddito netto per il quinto anno
-
Reddito netto per il sesto anno
-
reddito netto per il settimo
anno
netto
per
il
quarto
-
96.000 Reddito netto per il ottavo anno
-
69.000 Reddito netto per il nono anno
Reddito netto per il decimo
2.000 anno
Reddito netto per l'undicesimo
110.300 anno
Reddito netto per il dodicesimo
304.000 anno
Reddito netto per il tredicesimo
500.000 anno
Reddito
netto
per
500.000 quattordicesimo anno
il
Reddito
netto
500.000 quindicesimo anno
il
per
Reddito netto per il sedicesimo
500.000 anno
Reddito
netto
500.000 diciasettesimo anno
per
il
Reddito
netto
500.000 diciottesimo anno
per
il
Reddito
netto
per
500.000 diciannovesimo anno
il
Reddito netto per il ventesimo
500.000 anno
272.421 VAN
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7.2 Descrizione sintetica dei fattori di rischio
Fattori di incertezza sono dati dalla variazione possibile del numero di visitatori e dalla mancata
risposta dei privati nell’affitto delle aree commerciali. Le stime dei flussi dei visitatori sono stati
impostati sui dati di affluenza registrati dal museo dell’attrezzo agricolo “l’civel” in attività dal
novembre 2006.
La richiesta degli spazi commerciali è garantita dal Circuito CittaSlow di cui Casalbeltrame è
partner e dal vicino Outlet di Vicolungo.
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