PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL PROGETTO DI CASCINA

POLITECNICO DI MILANO
Scuola di Ingegneria Edile/Architettura
Corso di Laurea Magistrale in Gestione del Costruito
PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL
PROGETTO DI CASCINA MERLATA:
ELEMENTI PER LA SOSTENIBILITA`
FINANZIARIA DELL'HOUSING
SOCIALE NEL VILLAGGIO EXPO 2015
Relatore: Prof. Angela Silvia PAVESI
Correlatore: Arch. Alessandro FRIGERIO
Tesi di Laurea di:
Manuel Detogni, Matricola 753899
Tania Marinoni, Matricola 782982
Anno Accademico 2012/2013
1
INDICE
Indice delle figure
5
Indice delle tabelle
14
Indice degli allegati
6
Abstract
7
Introduzione
18
CAPITOLO I: Il social housing
20
CAPITOLO II: Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata
29
2.1 Localizzazione
30
2.2 Cenni storici
32
2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante
35
2.4 Uso del suolo
38
2.5 Sistema idrico superficiale
40
2.6 Geologia
41
2.7 Analisi del rumore
43
2.8 Analisi dell’atmosfera
46
2.9 Trasporti pubblici
47
2
CAPITOLO III: Il progetto
49
CAPITOLO IV: VAS (Valutazione Ambientale Strategica)
52
4.1 la Procedura di VAS
53
4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e valutazioni
55
4.3 Accordo di programma
57
4.4 Analisi SWOT
59
CAPITOLO V: Il masterplan
64
5.1 Introduzione al masterplan
65
5.2 Il Parco
67
5.3 Il plesso scolastico
70
5.4 La cascina
71
5.5 Aree adibite ad uso pubblico
74
5.6 Piazza centrale
75
5.7 Via Daimler
76
5.8 Il Boulevard
77
5.9 Il residenziale
80
CAPITOLO VI: Il Villaggio Expo
86
6.1 Introduzione al Villaggio Expo
87
6.2 Strategie di investimento
88
6.3 Fondo immobiliare
90
6.4 Fondo abitare Sociale 1
93
6.5 Gli edifici del Villaggio
94
3
6.6 Edifici 9 e 10 progettati da Teknoarch
6.7 Edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea
103
109
6.8 Edifici 3 e 4 progettati da Cino Zucchi Architetti
114
6.9 Edifici 1,2,7 progettati da Mario Cucinella Architects
121
6.10 Edificio 5 progettato dall’Architetto Matteo Cesare Parini
127
6.11 Edifici A e B progettati da C+S associati
129
6.12 Gli spazi aperti
131
6.13 I portici e le nuove funzioni ai piani terra
135
CAPITOLO VII: Il business plan
138
Conclusione
144
Bibliografia
146
4
INDICE DELLE FIGURE
Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano
(estratto da E. CO .POLIS ,www.ecopolis.coop)
30
Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di
Cascina Merlata. L’area in oggetto è quella dell’ADP
31
Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta
Comune di Milano. Proposta definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi
della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di cascina Merlata –
Milano)
32
Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da
Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai
sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata - Milano)
33
Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 (estratto da
Comune di Milano.
Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge
Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata - Milano)
34
Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi)
35
Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws)
36
Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la
riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub
lotto 03 - R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio) 37
Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03 - R11.
Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio
5
37
Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP
“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010)
38
Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010)
40
Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di
zona. (estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre
2009)
44
Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.
05 luglio 2010)
45
Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento
(estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010)
47
Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.
05 luglio 2010)
57
Figura16: masterplan (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09
Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
Figura 17: il parco (estratta dal sito di Euromilano, www.euromilano.net)
66
67
Figura 18: il Parco e gli spazi pubblici (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010)
68
Figura 19: Raggio Verde 7 (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010)
6
69
Figura 20: stato attuale della cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws)
71
Figura 21: la cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws)
72
Figura 22: particolare della muratura della cascina (estratta da Le vecchie cascine
di Milano, www.panoramio.com)
72
Figura 23: la cascina ristrutturata
(estratta da E.CO.POLIS, www.ecopolis.coop)
73
Figura 24: il Viale, la Piazza centrale e via Daimler (estratta da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche)
74
Figura 25: profilo dello street wall sulla piazza centrale (estratto da Cascina
Merlata Milano. Linee-guida architettoniche)
75
Figura 26: profilo dello street wall su via Daimler (estratta da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche)
76
Figura 27: il Boulevard (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-guida
architettoniche)
77
Figura 28: vista prospettica di uno dei lati del Viale (estratto da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche)
78
Figura 29: profilo del Boulevard (estratto da Cascina Merlata Milano. Lineeguida architettoniche)
79
Figura 30: i lotti (estratto da Cascina Merlata Milano. Linee-guida
architettoniche)
81
Figura 31: edilizia libera, convenzionata e agevolata (estratta da Cascina Merlata
S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011)
7
82
Figura 32: vista del giardino all’interno dell’isolato (estratto da Cascina Merlata
Milano. Linee-guida architettoniche)
83
Figura 33: esempio di edifici a torre (estratta da Cascina Merlata Milano. Lineeguida architettoniche)
84
Figura 34: nuovo catasto terreni. Aree del Villaggio Expo (estratta da Cascina
Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre
2011)
87
Figura 35: distribuzione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo (estratta da
Cascina Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7
Novembre 2011)
94
Figura 36: vista dall’alto del Villaggio Expo (estratta da PII per la
riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub
lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.
Ottobre 2012
96
Figura 37: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
97
Figura 38: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
98
Figura 39: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
99
Figura 40: disposizione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo indicati con
la loro numerazione (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09
Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
8
100
Figura 41: vista del Villaggio Expo provenendo dal Boulevard. Si possono
distinguere sulla destra gli edifici A e B progettati da C+S associati, infondo
l’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea e sulla sinistra gli edifici 9
e 10 progettati da Teknoarch (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
101
Figura42:viabilità di quartiere (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
102
Figura 43: piante delle torri 9 e 10 in configurazione Expo (estratta da
TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli
alloggi fase Expo 17/07/2012)
105
Figura 44: piante delle torri 9 e 10 in configurazione commerciale (estratta da
TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli
alloggi fase Expo 17/07/2012)
106
Figura 45: profilo delle torri 10 e 11 progettate da Teknoarch (estratta da PII per
la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09
Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.
Ottobre 2012
107
Figura 46: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
9
108
Figura 47 : alloggi in configurazione commerciale
(estratta da STEFANO
TROPEA ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto
al 16/07/2012)
110
Figura 48 : alloggi in configurazione Expo (estratta da STEFANO TROPEA
ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto al
16/07/2012)
111
Figura 49: prospetto dell’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea.
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012
112
Figura 50: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
113
Figura 51: piante delle torri 3 e 4 in configurazione Expo (estratta da CINO
ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante
EXPO, 17 luglio 2012)
117
Figura 52: piante delle torri 3 e 4 in configurazione commerciale (estratta da
CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata
Variante EXPO, 17 luglio 2012)
118
Figura 53: prospetto delle torri 3 e 4
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
10
119
Figura 54: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
120
Figura 55: pianta dell’alloggio tipo della torre 1
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascian Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015)
121
Figura 56: pianta dell’alloggio tipo della torre 2
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015)
122
Figura 57: pianta dell’alloggio tipo della torre 7
(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015)
123
Figura 58: prospetto delle torri (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012
125
Figura 59: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
126
Figura 60: prospetto della torre (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
11
127
Figura 61: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
128
Figura 62: prospetto degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area
di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione
di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
129
Figura 63: particolare della facciata
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
130
Figura 64: disposizione delle torri del Villaggio Expo in cui si nota la
distribuzione degli spazi aperti e la morfologia della pianta di ciascun edificio
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
131
Figura 65: disposizione degli spazi aperti in cui si può notare la pavimentazione
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
133
Figura 66 : il Villaggio Expo (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
134
Figura 67: i portici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09
Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
12
136
Figura 68: spazio aperto (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012)
13
136
INDICE DELLE TABELLE
Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da
ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010
39
Tabella 2: tipi di terreno (estratta da Ingegneria Sismica, da
www.ingegneriasismica.net)
42
Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT
(estratto da ADP
“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010)
60
Tabella 4: dati relativi alle torri (estratta da cascina Merlata S.p.A. Presentazione
per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011)
95
Tabella 5: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della
torre 3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,
Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012)
114
Tabella 6: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della torre
3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,
Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012)
115
Tabella 7: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione commerciale
(estratta da
MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015)
124
Tabella 8: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione Expo
(estratta da
MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale
Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI
PER EXPO 2015)
124
14
Tabella 9: dati quantitativi degli edifici (fonte: Teknoarch)
PURA: Architetto Matteo Cesare Parini
B22: Architetto Stefano Tropea
MCA: Mario Cucinella Architects
CZA: Cino Zucchi Architetti
140
Tabella 10: determinazione dei costi (elaborata dagli autori della tesi)
Tabella 11: WACC (elaborata dagli autori della tesi)
15
141
142
INDICE DEGLI ALLEGATI
ALLEGATO 1: DCF
149
16
ABSTRACT
Cascina Merlata è un’area di circa 530 ettari, situata a nord-ovest di Milano,
sull’asse che porta all’aeroporto della Malpensa. Quest’area sarà presto oggetto di
un importante intervento di recupero: i vincitori del concorso di idee
per la
redazione di un concept urbanistico dell’area, indetto nel 2008 da Cascina Merlata
S.p.A., Antonio Citterio & Partners, Caputo Partnership e MCA, hanno presentato
il masterplan che comprende: la realizzazione di un centro commerciale-ricettivo,
di un parco che percorre longitudinalmente tutta l’area, di un plesso scolastico, di
un centro ricreativo per anziani, di due asili nido e di edifici destinati a edilizia
residenziale libera e agevolata. A nord-ovest dell’area sorgerà il Villaggio Expo e
i suoi undici edifici, di cui si sono occupati studi di progettazione diversi. Tali
edifici ospiteranno durante il periodo dell’Esposizione Universale gli operatori
Expo e, a manifestazione conclusa, saranno riconvertiti e locati a canoni
calmierati, venendo così adibiti a social housing. Tre elementi di fondamentale
importanza, quali l’erogazione di un importante contributo economico ad opera
della Regione, l’esonero del contributo dei costi di costruzione e il costo
contenuto di costruzione, senza i quali l’operazione non sarebbe possibile, ne
garantiranno la sostenibilità finanziaria la cui valutazione è oggetto della presente
Tesi.
17
INTRODUZIONE
“Una casa non deve mai essere su una collina o su qualsiasi altra
cosa. Deve essere della collina, appartenerle, in modo tale che collina
e casa possano vivere insieme, ciascuna delle due più felice per merito
dell'altra.”
(Frank Lloyd Wright, Autobiografia, 1932)
Con il presente elaborato ci si prefigge di studiare la fattibilità finanziaria del
progetto di housing sociale relativo al Villaggio Expo, all’interno dell’area di
Cascina Merlata.
Il primo capitolo tratta il tema del social housing, analizzando le condizioni che
hanno spinto verso questa politica abitativa, le principali caratteristiche e la forma
di gestione del progetto di housing sociale.
Il secondo capitolo è incentrato sullo studio dello stato di fatto dell’area di
Cascina Merlata e dell’edificio da cui trae il nome il sito: si riportano alcuni cenni
storici riguardanti l’area e si analizzano brevemente le condizioni di
conservazione dell’edificio rurale; si prosegue poi con l’analisi dell’area dal punto
di vista idrogeologico, atmosferico, dell’utilizzo del suolo e dei servizi.
Il terzo capitolo presenta il progetto di riqualificazione che interesserà tutta l’area,
individuando le possibili trasformazioni e l’impatto socio-economico che questo
porterà anche sul territorio circostante.
Il quarto capitolo è inerente alla procedura di VAS a cui il progetto è stato
sottoposto. Si riportano i punti principali del percorso metodologico della
procedura, gli obiettivi dell’Accordo di Programma e l’analisi SWOT (Strengths,
Weaknesses, Opportunities and Threats) dell’Accordo di Programma con
l’individuazione dei punti di forza, dei punti di debolezza, delle opportunità e
delle minacce di cui il progetto può essere portatore.
18
Il quinto capitolo presenta il Masterplan, con una breve analisi di tutti gli elementi
fondamentali del nuovo progetto: il parco, il plesso scolastico, la riqualificazione
dell’edificio della cascina, gli spazi pubblici, le vie principali e la piazza centrale.
Il
sesto
capitolo
concerne
il
Villaggio
Expo:
si
riportano
l’analisi
dell’investimento, una breve descrizione architettonica degli edifici che lo
compongono e le principali caratteristiche dell’intero villaggio.
Il settimo e ultimo capitolo tratta lo studio della fattibilità finanziaria relativo al
progetto del Villaggio Expo, analizzando le caratteristiche principali che
permettono la sostenibilità finanziaria e i flussi di cassa del periodo di costruzione
degli edifici, di quello riguardante l’Esposizione Universale e dell’ultimo relativo
al social housing.
19
PRIMO CAPITOLO
Il social housing
20
In questi anni si sta assistendo ad una crescita della domanda di abitazioni,
provocata non tanto da
una carenza di edifici destinati a residenza, quanto
piuttosto dalla scarsità di alloggi in affitto, in modo particolare di quelli allocati a
canoni
calmierati
“...quando
non
esistono
alternative
al
libero
mercato...aumentano i canoni, mediamente cresciuti del 49%nell’ultimo
decennio,andando, per molte famiglie, ad incidere per oltre 1/3 del loro reddito”
(1) Agli alloggi a canone calmierato si rivolgerebbe quella fascia di popolazione
(definita in gergo fascia grigia) non in grado di soddisfare sul mercato le proprie
esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno il diritto alle
assegnazioni dell’edilizia residenziale Pubblica. Accanto alla fascia grigia sta
emergendo una nuova domanda, rappresentata da gruppi sociali appartenenti alla
categoria delle fasce deboli; questa domanda è determinata da fenomeni quali il
cambiamento del nucleo familiare tradizionale, i flussi migratori e la precarietà e
la mobilità del mondo del lavoro. Si tratta di profili molto diversi tra loro, per età,
per provenienza, per cultura, per professione che “richiedono risposte molto più
mirate, distribuite in intervalli misti e integrati nei differenti tessuti insediativi,
caratterizzati da modelli abitativi con tagli di alloggio altrettanto mirati” (2). I
volti della nuova domanda, infatti, non sono più famiglie numerose, ma anziani
autosufficienti, single, coppie che hanno un’occupazione precaria e quindi non
garantito lo stipendio a fine mese, i cosiddetti city users, cioè studenti e lavoratori
fuori sede, che per motivi di lavoro o di studio devono risiedere per un periodo di
tempo in una città diversa da quella di origine.
Alla creazione della nuova domanda hanno partecipato quindi due fattori,
operanti
in tempi diversi, che poi si sono sovrapposti: da una parte le
trasformazioni demografiche, i cambiamenti del nucleo familiare e dall’altra i
processi di impoverimento e di fragilità sociale causati dalla recente creisi
economica. A questa domanda crescente e sempre più complessa il mercato non
ha saputo offrire soluzioni adeguate, né in termini economici, né di adeguatezza
del modello abitativo. “ La riduzione della taglia media delle famiglie, i
cambiamento delle configurazioni familiari, l’aumento dei nuclei “non
tradizionali” (single, nuclei monogenitoriali, ecc.), le trasformazioni della struttura
della popolazione (il peso crescente della quota di popolazione anziana, le nuove
21
componenti rappresentate dagli immigrati stranieri ecc.) hanno comportato non
soltanto una differenziazione della domanda, ma anche un aumento di domande
abitative “atipiche”. (3)
Se si parte dall’assunto che l’alloggio debba rispondere ai bisogni espressi dalla
domanda, chi progetta e realizza abitazioni si deve quindi porre questo quesito:
“quali sono i bisogni?” Pare quindi doveroso rispondere che
“L’abitazione deve
soddisfare i diversi bisogni dell’uomo che mutano nel tempo rispetto alle
situazioni sociali, economiche e culturali”. (4)
Oggi le necessità sono tante e diverse tra loro e l’offerta fino ad ora ha risposto
solo a quei bisogni che la modernità ha definito come fisiologici, traducendo le
risposte nel modello abitativo ricorrente e rigidamente strutturato. Le abitazioni
sono state fino ad ora previste per famiglie tradizionali, perché fino a poco fa
questo era l’unico nucleo di base che esprimeva domanda abitativa.
Il tratto comune che caratterizza queste utenze tutte
diverse è quello della
temporaneità dell’abitare, dell’alloggio provvisorio, anche se alcune categorie
sperimentano una temporaneità più breve di quella che vivono altre categorie: è
temporaneo l’alloggio dello studente fuori sede, perché la sua permanenza al di
fuori della città dalla quale proviene è dettata dal tempo del ciclo di studi che ha
intrapreso; è provvisorio l’abitare del lavoratore fuori sede, perché la sua
professione lo porterà dopo un certo tempo a ritornare a lavorare nella propria
città, oppure a giungere altrove; anche le coppie con problemi economici vivono
un momento dettato dalla transitorietà, perché un domani magari i primi avranno
figli e quindi necessità di fornire anche a loro spazi adeguati ai loro bisogni.
Anche il dimorare degli anziani è pur sempre temporaneo. L’abitazione non può
quindi essere sempre uguale a se stessa, ma deve adattarsi, in termini di superfici,
di articolazione degli spazi, di distribuzione interna, per risultare così sempre
adatta a soddisfare le esigenze dei suoi abitanti. “Le nuove forme dell’abitare
dovranno essere definite in modo da poter sentire la temporaneità come una delle
modalità moderne dell’abitare. Nella concezione sociale la temporaneità dovrà
progressivamente diventare una normalità e l’abitare temporaneo un abitare
normale, non più limitato ad alcune fasce sociali, come era stato in modo
22
corporativo in passato, ma esteso alle situazioni di necessità transitorie dell’intero
corpo sociale e in grado di fare della dignità dell’abitare, e quindi della dignità
dell’uomo, il suo obbiettivo più elevato”. (5)
Il Comitato di Coordinamento Europeo per l’Abitare Sociale, il CECODHAS, ha
definito il social housing come “un insieme di alloggi e servizi, di azioni e
strumenti per un’utenza che non riesce a soddisfare il proprio bisogno abitativo
sul mercato, per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata; un
insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al
fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale”. Il social housing è
una forma di edilizia residenziale sociale per chi non è in grado di acquistare un
alloggio o sostenere l’affitto, ma non ha i requisiti richiesti per accedere alle
graduatorie per l’assegnazione dell’edilizia residenziale pubblica; inoltre il social
housing sta assumendo sempre più la connotazione di una forma di politica
abitativa che ha come scopo quello di garantire a tutta la popolazione un alloggio
che sia adeguato in termini di qualità, dimensioni e costi. “La qualità di un
edificio è la misura della sua capacità di incontrare e di rispondere ad un sistema
di bisogni. Alla base della determinazione delle caratteristiche di un bene edilizio
svolgono un ruolo fondamentale le esigenze dell’utenza”. (6)
Il social housing in particolare vuole soddisfare i bisogni abitativi per quanto
riguarda l’accesso e la permanenza in alloggi adeguati e a prezzi accessibili. “Per
social housing si intende un insieme di alloggi e di servizi, di azioni e di
strumenti, finalizzati a rispondere al disagio ma anche a favorire relazioni umane
ricche e significative, rivolti a tutti coloro che, per ragioni economiche o per
l’assenza di un’offerta adeguata, non riescono a soddisfare sul mercato il proprio
bisogno”. (7)
Ma il social housing non significa soltanto offerta di alloggi: esso
è anche offerta di servizi a supporto della residenza ed è proprio questa
caratteristica a renderlo diverso dal concetto di edilizia residenziale pubblica, che
è invece chiuso sull’offerta dell’abitazione. (8) L’housing sociale prevede
l’inserimento di alloggi all’interno di un contesto servito, evitando in tal modo la
formazione di quartieri ghetto. “Attraverso il social housing si possono realizzare
alloggi sostenibili a prezzi accessibili, senza produrre ghetti o alimentare una
23
mentalità di tipo assistenzialista, ma creando contesti urbani e quartieri accoglienti
per tutti, alimentati dal senso di comunità”. (9)
In Europa è un fenomeno già diffuso, in modo particolare in Olanda e Gran
Bretagna; in Italia invece fatica a svilupparsi, poiché le famiglie italiane tendono
ad acquistare la casa. L’80% dello stock immobiliare è di proprietà, solo il 20%
viene dato in locazione. Tuttavia negli ultimi anni le difficili condizioni
economiche hanno spinto molti soggetti che vivono in situazione di disagio, quali
single, giovani con un lavoro precario, anziani ed anche molte famiglie a non
essere sufficientemente abbienti per potersi rivolgere al libero mercato, senza
tuttavia essere talmente disagiate da potersi rivolgere all’Edilizia Residenziale
Pubblica. Ed è pensando a tale nuova forma di utenza “intermedia” che si è
ricorsi alla locuzione inglese “social housing”, e non alla apparente corrispondente
forma italiana di “edilizia sociale”, proprio per tenere distinti questi due tipi di
interventi.
Con il termine “edilizia sociale” si indicavano, principalmente, quelle politiche
nate in Italia agli inizi del Novecento e sviluppatesi soprattutto nel secondo
dopoguerra attraverso l’azione degli IACP. (10)
In anni più recenti, la nuova forma di domanda di cui si è parlato, ha generato
una nuova tipologia di iniziativa pubblica che, proprio per l’intenzione di tenersi
distinta dalle tradizionali politiche della casa, si è definita con il termine “social
housing”
Per questo il governo ha varato il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, approvato
con DPCM 16 Luglio 2009 che “consente al Ministero di proseguire nell'attività
istituzionale di riduzione del disagio e di incrementare l'offerta abitativa a canoni
sostenibili mediante programmi costruttivi orientati alla sostenibilità ambientale
ed energetica promuovendo, al contempo, la partecipazione di soggetti pubblici e
privati”. Il Piano prevede fondi immobiliari costituiti con la partecipazione di
soggetti pubblici e privati in un Sistema Integrato di fondi immobiliari (SIF) che
deve garantire i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo su tutto il
territorio nazionale. Questi fondi, che non sono a fondo perduto, ma durano
24
trent’anni e hanno un rendimento che è pari al tasso di inflazione, quindi tra il 2%
e il 3%, devono permettere lo sviluppo di una rete di fondi o di altri strumenti
finanziari che contribuiscano a incrementare la dotazione di alloggi sociali.
Il Piano prevede appunto la “ costituzione di un sistema integrato nazionale e
locale di fondi immobiliari per l'acquisizione e la realizzazione di immobili per
l'edilizia residenziale ovvero promozione di strumenti finanziari immobiliari
innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la
valorizzazione e l'incremento dell'offerta abitativa in locazione”. (11) Inoltre il
Piano prevede di incrementare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica con
risorse dello Stato, delle regioni, delle province autonome, degli enti locali, anche
quelle che derivano dall’alienazione. Il social housing interessa abitazioni in
affitto permanente e deve consentire un canone di affitto mensile che si aggira
intorno ai 500 euro. L’affitto calmierato significa quindi un canone non superiore
al 25-30% dello stipendio. L’utenza, attraverso il pagamento del canone d’affitto,
permette al proprietario il rientro delle spese di gestione e un rendimento
finanziario. Tutto ciò deve avvenire garantendo un livello di abitabilità dignitoso e
sostenibile per potere d’acquisto delle famiglie.
Questa nuova politica abitativa richiede che si
rispettino tre principi
fondamentali: la progettazione di edifici di qualità, la sostenibilità ambientale ed
efficienza energetica, la sostenibilità dei prezzi. Questo avviene anche
condividendo spazi comuni, come il locale lavanderia, giardini, sale per lo studio,
che vengono pensati per contenere i costi, ma anche utilizzando materiali
riciclabili, soluzioni tecnologiche che permettano alte prestazioni energetiche. “Il
social housing è quindi un importante strumento perché attraverso la sua
attuazione e diffusione si ottengono benefici per l’intera collettività: dalla
promozione alla coesione sociale sul territorio alla partecipazione tra il pubblico e
il privato sul tema dell’abitare equo”. (12) Quindi il social housing è un progetto
volto a promuovere e incentivare l’edilizia attraverso strumenti pubblici e privati.
Una volta attuato, il progetto viene gestito dal Gestore Sociale: questo, che è un
soggetto dalla forma giuridica no profit o limited profit, si occupa della gestione
degli immobili e delle relazioni delle persone che vivono in questi immobili. La
sua attività sarà finalizzata ad evitare degrado ed obsolescenza degli immobili, ma
25
anche all’integrazione e coinvolgimento dei fruitori degli spazi. “ Il gestore
seleziona gli inquilini e coinvolge i residenti in azioni volte a sviluppare il senso
di comunità e appartenenza. Questa figura è fondamentale affinché possa essere
effettivamente garantito il rispetto del bene comune da parte dei residenti e
scongiurato il rischio di una precoce obsolescenza fisica e funzionale degli
edifici”. (13)
È questa una nuova forma di gestione immobiliare, che alla dimensione del
facility e property management, unisce anche quella che si potrebbe definire come
sociale. Il gestore sociale può essere un’associazione, una fondazione, o anche un
soggetto pubblico. “Una importante stagione dell’housing europeo ha
evidenziato, nel primo decennio degli anni 2000, contributi di
interessante innovazione nella progettazione e nella realizzazione di
interventi di nuova edificazione che hanno coniugato i temi della
crescita urbana e le politiche per la residenza con gli obiettivi della
sostenibilità. L’attuazione di questi programmi nasce anche come una
prima risposta alle grandi sfide dei prossimi decenni. I nuovi assetti
urbani
dovranno
l’incremento
della
misurarsi
con
popolazione
la
crescita
urbanizzata,
delle
con
i
città
e
con
nuovi
scenari
energetici e climatici, con la mobilità e lo sviluppo sostenibile. Queste
sfide richiedono appropriate azioni per la riqualificazione dell’esistente
e la nuova edificazione in risposta alla nuova do- manda abitativa,
nella quale rientrano le tematiche dell’abitazione sociale. Secondo vari
autori questi obiettivi potranno attuarsi con una città compatta che
prevede un limitato consumo di suolo e prevalentemente processi di
rigenerazione urbana. I nuovi quartieri e le eco-city realizzati nei
26
paesi scandinavi e nel Regno Unito, oltre che in Germania, Francia e
Olanda
e
in
altre
nazioni
europee,
rappresentano
un
deciso
superamento della fase sperimentale secondo cui l’housing ecologico
rappresentava un approccio innovativo ma circoscritto a progetti
pilota di piccole dimensioni” .(14) É questo il caso di Cascina Merlata, che
prevede, all’interno dell’area, la realizzazione di edifici adibiti non solo a più
funzioni, ma anche a scopi diversi nel tempo: utilizzati nell’immediato come
alloggio “provvisorio” degli esperti expo, verranno in seguito, con interventi
minimamente invasivi e poco costosi, riconvertiti in abitazioni
per il social
housing. Un impegno ed una sfida che vedranno premiati i propri sforzi, anche
grazie al doppio utilizzo, e alle, pur semplici, caratteristiche costruttive, che
permetteranno di trasformare strutture ricettive provvisorie in villaggio destinato
all’housing sociale. Esso, inserito in un contesto ricco di servizi per la collettività,
sarà quindi in grado di rispondere alle nuove domande emergenti. Senza
dimenticare che la realizzazione di questo progetto
avverrà sfruttando una
porzione di territorio attualmente abbandonata, senza ulteriore consumo di suolo.
NOTE AL CAPITOLO
1) A. DELERA, 1.L’abitare contemporaneo. Il problema della casa e la
nuova domanda in Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie
verso l’housing sociale a cura di Anna Delera, pag 3.
2) R.PUGLIESE, Casa sociale, città territorio in L’abitazione sociale, a cura
di C. BERGO–R.PUGLIESE, pag 13,14.
3) A. TOSI, Povertà abitativa: come ripensare l’edilizia sociale? in
L’abitazione sociale, a cura di C. BERGO–R.PUGLIESE , pag 52.
4) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 12.
27
5) R. PUGLESE, La residenza temporanea: nuovi modelli abitativi
in
L’abitazione sociale, Un anno di colloqui. A cura di C. BERGOR.PUGLIESE, pag 82
6) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 13.
7) A. DELERA, L’housing sociale e le fondazioni bancarie. Alcune domande
a Sergio Urbani, direttore della Fondazione Housing Sociale, a
cura di
Anna Delera, Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie verso
l’housing sociale, pag 69.
8) ANGELA SILVIA PAVESI, Il social housing, una nuova frontiera
dell’abitare, in STRUMENTI E TECNICHE DI PROGETTAZIONE SUL
COSTRUITO, lezione del 20/03/2012.
9) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 12.
10) CONSORZIO CASTORE E POLLUCE A.r.l., Il social housing.
http://www.consorziocastorepolluce.it/social_housing.html.
11) D.P.C.M. 16 Luglio 2009, Piano nazionale di edilizia abitativa Articolo1
a).
12) MORENA CAREDDA Social housing, nuove prospettive abitative.
13) MARIA LUISA DEL GATTO, GIORDANA FERRI, ANGELA SILVIA
PAVESI. Il gestore sociale quale garante della sostenibilità negli interventi
di housing sociale.
14) LOASSO M., D’AMBROSIO V. (2012), Eco-quartieri e Social
Housing nelle esperienze nord
europee, TECHNE Journal of
Technology for Architecture and Environment, Firenze University Press,
N. 4.
28
SECONDO CAPITOLO
Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata
29
2.1 Localizzazione
Cascina Merlata è un’area di circa 530.000 mq, localizzata a Nord-Ovest di
Milano, sull’asse che conduce all’aeroporto di Malpensa; confina
-
a Nord con l’Autostrada Milano-Torino,
-
a Sud con Via Gallarate,
-
ad Est con il Cimitero Ebraico ed il Cimitero Maggiore
-
ad Ovest con i più orientali insediamenti industriali di Pero.
Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano (estratto da E. CO
.POLIS ,www.ecopolis.coop).
È delimitata dalle vie Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via
Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.
L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Sono rappresentate in figura
le aree interessate dall’AdP “Cascina Merlata” e dal relativo PII attuativo.
Le principali arterie viabilistiche in prossimità dell’area sono:
• l’Autostrada To-Mi-Ve,
• l’Autostrada dei Laghi,
• la Tangenziale Ovest;
30
• la Statale del Sempione.
L’area sarà anche collegata alla strada interquartiere Nord e alla bretella che
unisce il quartiere Gallaratese con l’Autostrada Mi-To e lo svincolo per la Fiera.
Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di Cascina Merlata.
L’area in oggetto è quella dell’ADP.
31
2.2 Cenni storici
Cascina Merlata ha una storia molto antica, infatti già la carta di Giovan Battista
Claricio, nel 1659 la individuava nei pressi del Bosco della Merlata, ubicato nella
parte Nord-Ovest di Milano ed esteso fin quasi a raggiungere Novara, Varese e
Como. Il bosco era famoso per essere rifugio, oltre che di animali quali lupi,
cinghiali e ottima selvaggina, anche di numerosi
briganti, le cui figure,
ammantate di leggenda, rimasero a lungo nell’immaginario popolare.
Nella prima metà dell’800 il bosco inizia a ridursi soprattutto nella parte
meridionale. Le superfici boschive si assottigliano via via che cominciano ad
estendersi le zone coltivate. Le colture prevalenti sono quelle a marcita e a risaia,
consentite dai molti fontanili e dalla rete di cascine presenti, nonché a seminativi
e vite.
Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta da
Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di intervento ai sensi della
Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
32
Il vecchio fabbricato che insisteva sul sito della Merlata cambia il suo nome in
Fornasaccia. (1)
Nella seconda metà dell’800 il bosco della Merlata viene attraversato dal tracciato
della ferrovia per Torino ed è quasi scomparso. Cascina Merlata appare per la
prima volta così come la si può vedere oggi, con la stessa forma e con il nome
attuale. Si insediano numerose fornaci per laterizi, tra le quali: Fornace
dell’Acqua, Fornace Keller e un’altra situata più a nord. Questo è favorito dalle
caratteristiche del terreno, che in superficie risulta argilloso, come del resto nelle
vicine Groane.
Nel comune di Musocco, che resta autonomo fino al 1923, tra il 1886 e il 1895
viene realizzato il nuovo Cimitero di Milano, progettato dagli Architetti Enrico
Brotti e Luigi Marzocchi. Il Cimitero occupa inizialmente una superficie di 40
ettari, successivamente ne interesserà circa 70.
Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da Comune di
Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge
Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
33
Negli anni ’20 del ‘900 vengono realizzati il Sanatorio di Vialba a Roserio
(attuale Ospedale Sacco) e l’autostrada dei Laghi e, dopo pochi anni, la MilanoTorino.
Dopo la seconda guerra mondiale si inizia la costruzione dei quartieri di Vialba e
Quarto Oggiaro, quindi, tra gli anni ’50 e i primi anni ’70, il Gallaratese. Il
Cimitero Maggiore viene completato con la realizzazione verso nord-ovest del
Cimitero Israelitico.
Ancora negli anni 70 ed 80 del secolo scorso nella cascina si svolgeva una
regolare attività agricola e vi era praticato l’allevamento del bestiame; in seguito,
però, essa dovette essere abbandonata.
Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 1600 (estratta da Comune di Milano. Proposta
Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005.
Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).
34
2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante
La cascina ha forma di U, con il lato privo di costruzioni chiuso da una muratura.
Il corpo centrale, porticato, dotato di ampi ballatoi, ospitava gli alloggi dei
contadini, mentre i due corpi laterali erano destinati a fienili e stalle. (2)
L’area è caratterizzata da elementi che si potrebbero definire come residuali del
paesaggio rurale e Cascina Merlata costituisce l’unico esempio di edilizia rurale,
affacciata tra grandi aree incolte.
L’area circostante è in gran parte inedificata e soggetta a fenomeni di degrado e
marginalità: oggi la situazione è di totale abbandono, in modo particolare a nord,
dove si trova un’area di cava cessata e un bacino idrico naturale tra il cimitero e la
ferrovia. Una strada storica, la “strada del Sempione” segna il confine a sud
dell’area. A nord oltre i confini si distingue un’area di rilevanza paesistica e nei
pressi di via Barzaghi c’è un impianto per il riciclo dei rifiuti urbani e speciali
assimilabili. Lungo il confine ovest e sud si trovano siti da bonificare. A est c’è
un impianto ENEL. L’area è attraversata da quattro linee elettriche a 130 e 132
kV. (3) Attualmente l’area vede una forte presenza di terreni seminativi ed incolti
che interessano circa il 45% della superficie.
Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi).
35
Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws).
L’area è pianeggiante, ad eccezione di un leggero dislivello ascendente di circa tre
metri, situato tra la via Gallarate ed il terrapieno al di sotto della scarpata
dell’autostrada Milano-Torino . L’Autostrada infatti è realizzata su di un rilevato
posto ad una quota di circa sette metri al di sopra della quota media del terreno ed
è sostanzialmente costituita da terreno libero ed incolto all’interno del quale si
trovano alcuni edifici (la cascina Merlata e i ruderi dell’ex “Fornace dell’Acqua).
36
Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio).
Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di
Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio).
37
2.4 Uso del suolo
Il grafico di Figura 10 mostra la ripartizione della superficie in relazione alla
destinazione del suolo attuale; la tabella 1 ne dà una stima quantitativa in
percentuale. Da questo si nota che la maggior parte del suolo è occupato da spazi
seminativi e incolti: queste aree diffuse su tutto il territorio si estendono infatti per
circa la metà dell’area. La fascia boschiva, che un tempo copriva gran parte del
territorio, è presente oggi in minima parte. La presenza dell’attività umana è
segnalata da vigneti e orti. Sul territorio numerosi canali, rogge e fontanili
testimoniano la ricchezza di acqua che attraversa la superficie.
Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
38
Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
39
2.5 Sistema idrico superficiale
L’area del P.I.I e il territorio ad esso limitrofo sono stati attraversati da una rete
piuttosto fitta di fontanili, canali, rogge, deviati e modificati nel loro percorso in
base alle esigenze locali dello sviluppo agricolo. Si distingue il Fontanile
Compagnia, che dal confine occidentale dell’area attraversa longitudinalmente
l’intero territorio, fino a immettersi nel Fontanile Tosolo: questo attraversa lo
spigolo nord-est dell’area interessata dal P.I.I. La zona sud- occidentale è invece
attraversata dal Fontanile Porro. Si distingue poi il Torrente Fugone Merlata, che
nasce a Baranzate dall’unione del Torrente Nirone e del Torrente Guisa e,
assieme con il Canale Secondario Villoresi, passa, all’interno di tubi, sotto
l’autostrada e sotto la linea ferroviaria, entra nell’area dell’ADP, attraversa il
Cimitero Maggiore e, scorrendo lungo il suo perimetro e si getta, infine, in via
Gallarate. (4)
Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
40
2.6 Geologia
Sono stati condotti sondaggi geognostici a carotaggio continuo, che hanno
riportato la presenza per i primi 40 m di sottosuolo di sabbie e ghiaie, da
debolmente ciottolose a ciottolose, da debolmente limose a limose. I materiali più
fini, limosi e sabbiosi, si trovano prevalentemente nei primi 6 o 7 m, intorno ai 15
m, tra i 20 e i 25 m e oltre i 35 m.
Lo scavo dei pozzetti esplorativi ha permesso di individuare nell’area del P.I.I:
0.3÷1.1 m terreno di riporto, costituito da sabbia, ghiaia con ciottoli, frammenti di
laterizi, calcestruzzo e frammenti di plastica, al confine nord dell’area, vicino alla
A4
0.4÷0.8 m terreno di riporto costituito da ghiaia con sabbia fine ciottolosa,
frammenti di laterizi, di piastrelle, di vetro e di plastica. Anche un sottile strato di
asfalto
0.2÷0.4 m terreno agrario costituita da sabbia fine limosa, o limo sabbioso
Per quanto riguarda le caratteristiche stratigrafiche dei primi 2,5 m di sottosuolo al
di sotto dei terreni di riporto e del terreno agrario, sono state individuate (
riscontrate) due tipologie di terreno: terreno grossolano ghiaioso, argilloso e
terreni di granulometria variabile, dal limo sabbioso, alla sabbia fine limosa. (5)
La categoria di suolo è di tipo C. (Tabella 2)
41
TIPO DI TERRENO
PROFILO STRATIGRAFICO
PARAMETRI
Velocità media
di propagazione
Standard Coesione non
delle onde di
Penetration
drenata
taglio entro 30
Test
(kPa)
m di profondità
(m/s)
A
B
C
D
E
S1
S2
Formazioni litoidi o suoli
VS30> 800
omogenei molto rigidi
Depositi di sabbie o ghiaie molto
addensate o argille molto
consistenti, con spessori di
360< VS30<800
diverse decine di metri,
caratterizzati da un graduale
miglioramento delle proprietà
meccaniche con la profondità
Depositi di sabbie e ghiaie
mediamente addensate, o di
argille di media consistenza
NSPT>50
cu> 250
180<VS30<360 15< NSPT<50 70<cu< 250
Depositi di terreni granulari da
sciolti a poco addensati oppure
VS30< 180
coesivi da poco a mediamente
consistenti
Profili di terreno costituiti da
strati superficiali alluvionali, con
valori di VS30 simili a quelli dei
simili a quelli
tipi C o D e spessore compreso
dei tipi C o D
tra 5 e 20 m, giacenti su di un
substrato di materiale più rigido
con VS30 > 800m/s
Depositi costituiti da, o che
includono, uno strato spesso
almeno 10 m di argille/limi di
VS30< 100
bassa consistenza, con elevato
indice di plasticità (PI > 40) e
contenuto di acqua
Depositi di terreni soggetti a
liquefazione, di argille sensitive,
o qualsiasi altra categoria di
terreno non classificabile nei tipi
precedenti
NSPT< 15
cu< 70
10<cu< 20
Tabella 2:tipi di terreno (estratta da Ingegneria Sismica, www.ingegneriasismica.net)
42
2.7 Analisi del rumore
Per quanto riguarda l’analisi del rumore, è stato eseguito uno studio con rilievi
fonometrici in situ ed utilizzando un modello di simulazione acustica. Oggetto
dell’analisi sono state l’area interessata dall’A.D.P., il cui confine è segnato sulla
cartina in rosso e l’area interessata dal P.I.I. attuativo, il cui perimetro è in verde.
Sono stati eseguiti rilievi fonometrici in 13 punti di misura: essi sono individuati
dalla lettera S e da numerazione progressiva. La scelta dei punti di misura è
avvenuta considerando le sorgenti principali cioè le infrastrutture stradali
(autostrada a4 e via Gallarate) e poi verificare dell’attendibilità dei risultati
ottenuti con il modello di simulazione acustica (calibrazione) (6)
Dalle rilevazioni emerge che nelle aree indicate in figura dai numeri 3 e 5, cioè a
sud di via Gallarate e in viale Triboniano, la situazione è critica, perché si verifica
il superamento del limite diurno di classe IV a causa del traffico. Il Piano di
Zonizzazione Acustica del Comune di Milano approvato il 19 Dicembre 2008 e
adottata il 20 Luglio 2009 dice che la zona dell’intervento è collocata in Classe
IV. (7)
43
Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di zona
(estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009).
44
Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
45
2.8 Analisi dell’atmosfera
Per l’analisi delle emissioni sono stati impiegati i dati dell’inventario emissioni
della Regione Lombardia per l’anno 2005 relativamente a sei comuni limitrofi
all’area:Arese, Novate Milanese, Bollate, Pero, Milano, Rho,
nonché i dati dell’inventario emissioni comunali redatto dall’Agenzia Mobilità e
Ambiente del Comune di Milano 2007
I valori riferiti alle concentrazioni di CO, SO2 e benzene rientrano nel rispetto
dei limiti di legge.
Per quanto riguarda le emissioni di NO2 si ha una situazione di non rispetto
generale del limite di concentrazione annua.
Per Ozono e PM10 non sono rispettati i valori-obiettivo ed i limiti.
46
2.9 Trasporti pubblici
Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento (estratta da
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto
Ambientale. 05 luglio 2010).
47
NOTE AL CAPITOLO
(1)
Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di
intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata- Milano.
(2)
Le
vecchie
cascine
di
Milano-Cascina
Merlata-MZ8122,
da
http://www.panoramio.com/photo/33566290
(3)
CHIAMAMILANO, ATU Cascina Merlata, da
http://www.chiamamilano.it/cgi-bin/testo2.pl?pmid=32&pos=18
(4)
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.6. Il sistema delle
acque, pag 141.
(5)
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.5. Suolo e
sottosuolo, pag 130.
(6)
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale
Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.2. Definizione
clima acustico attuale, pag 110.
(7)
ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009
48
TERZO CAPITOLO
Il progetto
49
Il
territorio
in questione sarà oggetto, in un prossimo futuro, di un
importantissimo intervento di riqualificazione: ciò inserirà l’area nel grande nodo
infrastrutturale che porterà ad una crescita delle superfici impermeabili dal 20%
al 30%. L’intervento è volto alla riqualificazione di un esteso ambito territoriale,
il cui stato attuale è connotato da condizioni di elevata marginalità, con presenza
di attività improprie e precarie. Sarà creato un nuovo insediamento, che esprimerà
caratteri urbani e ambientali di alto profilo qualitativo, con presenza di funzioni
residenziali, terziarie, commerciali, ricettive e di servizio, dotato delle necessarie
attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale e di estese aree a verde
pubblico. Verrà realizzato il Villaggio Expo 2015, un nuovo ampio parco
pubblico, in modo da contribuire a sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla
radiale nord-ovest e a riqualificare le aree di intorno al cimitero maggiore.
Saranno eseguite opere infrastrutturali, funzionali all’accessibilità dalla città di
Milano al nuovo polo esterno della fiera e alle aree dell’Expo; saranno inoltre
insediate significative quote di edilizia residenziale convenzionata. Questa sarà
principalmente destinata all’affitto, con l’intento di contribuire a incrementare
l’offerta di alloggi a canone calmierato nella città, in relazione alle pregresse ed
insorgenti esigenze. Di questi alloggi, circa mille saranno destinati a social
housing, in parte in vendita e in parte in affitto, con possibilità di riscatto.
Il progetto accosta e coordina il sistema “lento” delle residenze e dei servizi alle
persone, con quello “veloce” del commercio, del terziario e delle ricettività,
accompagnati rispettivamente da sistemi lenti per la mobilità veicolare e
ciclopedonale e da sistemi veloci per la circolazione dei mezzi, delle merci e delle
persone, come autostrade, raccordi, strade sovra locali.
L’assetto tipomorfologico propone, da una parte, una densificazione edilizia che
raccoglie un ricco mix funzionale, comprendente il commercio, il terziario,
l’hotel, i servizi connessi. Dall’altra tale assetto tipomorfologico articola le
volumetrie edilizie, destinate alla residenza ed alle funzioni compatibili e di
servizio ad esse collegate, attraverso sistemi aggregativi, modulati da “insulae”,
disposte attorno a piazze e a corti- giardino. (1)
50
Si assisterà quindi ad una vera e propria trasformazione territoriale, che vedrà il
passaggio da una matrice agricola ad una decisamente urbana, formata da aree
edificate ed infrastrutture. Inevitabilmente l’intervento porterà ad alcune criticità a
carico del paesaggio, che innanzitutto cambierà identità, con la perdita di risorse
naturali e biodiversità. Si avrà un tangibile aumento del carico infrastrutturale e
quindi dei relativi disturbi; il territorio verrà interessato da un consumo di suolo
piuttosto rilevante e da un importante incremento del carico antropico
complessivo, a causa dell’insediamento in tempi brevi di un numero consistente di
residenti e all’incremento di carico sulle reti tecnologiche. Tuttavia sono
molteplici e di enorme importanza gli elementi di forza che seguiranno
all’intervento. Si vedrà infatti un cospicuo contributo delle aree verdi
nell’erogazione di servizi ambientali; l’impatto infrastrutturale sarà ridotto nella
fascia ovest del quartiere e quindi gli edifici saranno meno esposti al rumore e ad
emissioni inquinanti; gli spazi aperti saranno più controllabili e quindi meno
esposti a processi di degrado. Il consumo di suolo pro capite sarà contenuto:
infatti, nonostante la grande capacità edificatoria del comparto, verrà conservata
una superficie verde di grandi dimensioni e il più possibile continua. Gli edifici
saranno sottoposti a certificazione energetica e saranno realizzati ad alta
efficienza: si è optato per il teleriscaldamento, sfruttando il termovalorizzatore di
Figino; per il raffrescamento si utilizzerà l’acqua di falda, che servirà in parte
anche per l’irrigazione del parco. Il comparto commerciale è stato individuato in
maniera ottimale, grazie alla localizzazione di queste funzioni nell’area più
accessibile dall’esterno del quartiere, in modo da limitare la percorrenza delle
infrastrutture di quartiere. Infine la struttura dell’insediamento dà la possibilità di
graduare gli interventi per fasi successive, mantenendo una forma urbana più
ridotta, ma pur sempre funzionale.
NOTE AL CAPITOLO
(1)
ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010
51
QUARTO CAPITOLO
VAS (Valutazione Ambientale Strategica)
52
4.1 La Procedura di VAS
La VAS è un processo che integra nei piani e nei programmi considerazioni di
natura ambientale. Lo scopo principale è quello di garantire un livello elevato di
protezione ambientale, valutando gli effetti ambientali dei piani e programmi
prima che siano approvati (ex ante), durante il loro periodo di validità (in itinere)
e alla fine (ex post). Viene effettuata anche per promuovere lo sviluppo
sostenibile, per migliorare l’informazione e per promuovere la partecipazione
pubblica nei processi di pianificazione e programmazione. Viene eseguita per
diversi ambiti, tra i quali: acque, ambito delle telecomunicazioni, turistico, della
pianificazione territoriale o della destinazione dei suoli. Sono sottoposti a VAS in
sede statale i piani e programmi la cui approvazione compete ad organi dello
Stato. Sono sottoposti a VAS, secondo le disposizioni delle leggi regionali, i piani
e i programmi la cui approvazione compete alle Regioni e Province autonome o
agli enti locali. Il processo si articola in cinque fasi fondamentali:
1- Screening per verificare che un piano o un programma rientri nell’ambito
giuridico per il quale occorre procedere con la VAS.
2- Scoping che definisce l’ambito delle indagini con cui effettuare la
valutazione.
3- Valutazione dei probabili effetti ambientali significativi.
4- Monitoraggio degli effetti ambientali del piano o del programma.
5- Informazione e consultazione del pubblico.
Strumento importantissimo è il rapporto ambientale, un documento che individua,
descrive e controlla gli effetti significativi del piano sull’ambiente e le alternative
ragionevoli. Tratta le misure previste per impedire, ridurre o compensare gli effetti
negativi che il piano o programma potrebbe causare a livello ambientale e quelle
finalizzate al monitoraggio del piano o programma.
La procedura è stata introdotta nel 2001 a livello europeo con la Direttiva
Europea 2001/42/CE, è stata poi recepita a livello nazionale con il D.Lgs
15.11.2004, n. 308 “Delega al Governo in materia ambientale” e D.Lgs 152 del
2006. A livello regionale è stata recepita con Legge Regionale della Lombardia
11 marzo 2005 n. 12 “Legge per il governo del territorio” che ha introdotto la
53
Valutazione Ambientale Strategica obbligatoria per tutti i piani e programmi e le
loro varianti. (1)
54
4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e
valutazioni
Il processo di analisi e valutazione dell’ADP “Cascina Merlata” è stato articolato
nelle seguenti fasi:
1- Acquisizione e analisi degli obiettivi dell’ADP.
2- Costruzione del quadro programmatico per la verifica della coerenza con i
piani e i programmi in essere.
3- Realizzazione di un’indagine SWOT preliminare di ricognizione (già
presente nel Documento di scoping).
4- Definizione degli obiettivi di sostenibilità ambientale in base ai risultati
dell’analisi SWOT.
5- Individuazione dell’ambito di influenza e scomposizione in sottoambiti
omogenei per caratteristiche ambientali e destinazione d’uso prevalente.
6- Costruzione del quadro conoscitivo ambientale di riferimento attraverso la
raccolta dei dati ambientali disponibili presso l’amministrazione comunale
e gli enti di riferimento.
7- Esame delle opportunità e delle criticità derivabili dal quadro conoscitivo.
8- Selezione dei macroindicatori e degli indicatori di settore ed evidenza
delle interdipendenze, in base a criteri di significatività rispetto all’oggetto
e alle tematiche da descrivere, e di applicabilità rispetto ai dati disponibili.
9- Calcolo ed elaborazione dei dati e degli indicatori relativi all’ambito di
influenza e a quello locale.
10- Predisposizione degli scenari di riferimento e di progetto per la
valutazione della sostenibilità, attraverso l’analisi delle componenti
ecologiche e territoriali utili alla definizione del sistema ambientale
dell’area interessata.
11- Valutazione degli scenari.
12- Individuazione degli impatti, positivi e negativi, e delle possibili
mitigazioni e/o compensazioni.
13- Verifica di coerenza esterna dell’ADP.
55
14- Proposta di strumenti di gestione del piano e monitoraggio: modelli,
criteri, indicatori per verificare il processo di attuazione dell’AdD e il
raggiungimento degli obiettivi.
15- Predisposizione del Rapporto Ambientale descrittivo delle valutazioni
effettuate, delle azioni proposte e della relazione di sintesi. (2)
56
4.3 Accordo di programma
L’ambito territoriale di interesse dell’ADP, complessivamente denominato
“Cascina Merlata”, è localizzato nella zona nord-ovest della città di Milano ed è
posto tra via Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via
Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.
L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Le aree interessate dall’AdP
sono rappresentate in figura 15.
Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata” (estratta da ADP “Cascina Merlata”
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
Gli obiettivi dell’accordo di programma sono:
• riqualificare un esteso ambito territoriale il cui stato attuale è connotato da
condizioni dì elevata marginalità con presenza di attività improprie e precarie;
57
• creare un nuovo insediamento che esprima caratteri urbani e ambientali di alto
profilo qualitativo, con presenza di funzioni residenziali, terziarie, commerciali,
ricettive e di servizio, dotato delle necessarie attrezzature pubbliche e di interesse
pubblico e generale e di estese aree a verde pubblico;
• realizzare il “villaggio EXPO 2015”, localizzato su parte delle aree interessate
dalla presente proposta, come da “dossier di candidatura della città di Milano
all’esposizione universale 2015”;
• realizzare opere infrastrutturali funzionali all’accessibilità dalla città di Milano al
nuovo polo esterno della fiera e alle aree ove sarà realizzata l’esposizione
universale 2015;
• realizzare un nuovo ampio parco urbano pubblico, contribuendo in tal modo a
sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla radiale nord-ovest e a riqualificare
le aree di intorno del cimitero maggiore;
•insediare
significative
quote
di
edilizia
residenziale
convenzionata,
principalmente destinata all’affitto, con l’obiettivo di contribuire a incrementare
l’offerta di alloggi a canone e prezzo calmierato nella città, in relazione alle
pregresse e insorgenti esigenze. (3)
58
4.4 Analisi SWOT
L’ Analisi SWOT dell’ADP è uno strumento di guida a supporto del progetto
stesso e delle valutazioni. E’ stata condotta un’analisi SWOT, strumento per la
pianificazione strategica usato per valutare i punti di forza - Strengths, di
debolezza - Weaknesses, le opportunità - Opportunities e le minacce - Threats di
un determinato progetto. I punti di forza sono fattori positivi che si rilevano. I
punti di debolezza sono invece aspetti sfavorevoli o parzialmente svantaggiosi per
il progetto, per i quali è preferibile rivedere alcune linee strategiche d’intervento,
per evitare possibili incoerenze tra gli obiettivi attesi e quelli reali. Le possibili
opportunità vengono dedotte in parte dai punti di debolezza: è infatti importante
saper leggere nelle debolezze le opportunità, per poi indirizzare gli interventi.
Ci sono poi alcuni aspetti critici che possono sorgere e questi sono le cosiddette
minacce: le perplessità inerenti il progetto, come ad esempio i rapporti che esso
sarà in grado di trattenere con altre funzioni e progetti urbani. La tabella 3 riporta
le tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT.
Attraverso l’analisi SWOT possono emergere le possibili criticità e le opportunità
anche in fase preliminare di un progetto, per questo è uno strumento
fondamentale. Essa deve essere considerata come uno strumento di guida a
supporto del progetto, indispensabile per consentire di tramutare le criticità
individuate in potenziali opportunità per l’area e il contesto nel quale si inserisce
il progetto. (4)
59
PUNTI DI FORZA
PUNTI DI DEBOLEZZA
1- Inserimento nel quadro degli
interventi Expo
1- Presenza di grandi infrastrutture di
mobilità (ferrovia, TAV Milano
Torino, autostrade)
2- Intervento in attuazione di
politiche condivise
2- Sistema infrastrutturale prevalente
e confliggente rispetto al sistema
insediativo
3- Riqualificazione di un’area ad
oggi abbandonata e parzialmente
degradata, senza funzione e ruolo
urbano
3- Sistema infrastrutturale e sistema
insediativo dominanti sul sistema
ambientale, in particolare le aree
verdi occupano gli spazi residuali e le
fonti di inquinamento sono intense
diffuse
4- Perimetro dell’AdP che
abbraccia anche aree contigue già
edificate
4- L’idrografia cancellata cosi come
la trama che ha costruito il paesaggio
nei secoli
5- Poca attenzione al tema dell’acqua,
5- Presenza di spazi aperti destinati
nonostante sia stata la zona di
a verde sia pubblico che privato
accordo ricca di canali e fontanili.
6- Mix di tipologie edilizie
6- La frammentazione complessiva
inibisce l’efficacia potenziale delle
compensazioni ambientali
7- Approccio integrato all’utilizzo
delle risorse naturali
7- La distribuzione degli spazi aperti
(piazze) pare di difficile
organizzazione nei confronti di una
integrazione reciproca, ma indirizzata
più alla creazione di nuclei chiusi
8- La diversificazione dell’offerta
abitativa non è sufficiente alla
creazione del mix sociale che può
8- Compensazioni ambientali legate creare una comunità in grado di
alle nuove infrastrutture
popolare armoniosamente un
quartiere urbano, in quanto il tipo di
mobilità prevista seleziona il target
sociale
9- Carenza di funzioni attrattrici in
grado di tenere in vita il quartiere nel
9- Recupero e rifunzionalizzazione
tempo e nelle diverse fasce orarie, in
dell’edificio della Cascina Merlata
grado di far vivere anche le aree
circostanti
10- Unica proprietà delle aree
60
11- Alta accessibilità dell’area che
ne faciliterà l’integrazione con la
città
12- Il progetto accosta e coordina il
sistema “lento” delle residenze e dei
servizi alle persone con quello
“veloce“ del commercio, del
terziario e della ricettività
OPPORTUNITA'
1- Intervento urbanistico che può
generare un processo virtuoso di
rigenerazione di tutta l’area
MINACCE
1- Il progetto potrebbe non indurre
una integrazione con il contesto
sociale, urbano, determinando la
formazione di una nuova 2enclave”
isolata
1 bis- Alcuni ritagli di territorio
destinati a verde urbano per la loro
posizione marginale, dimensione e
forma rischiano di generare
2- Recupero dell’idrografia a partire
insicurezza nelle persone, e anche di
dai canali e fontanili pre-esistenti
diventare aree di degrado
nell’area
scarsamente frequentate e quindi
potenziali fonti di pericolo a meno di
una profusione di risorse economiche
per la loro gestione
3- Piani terra destinati ad attività,
laboratori, servizi e spazi comuni;
servizi pubblici che possono
diventare luoghi di aggregazione,
nonché valore aggiunto per il
quartiere
2- Ignorare le potenzialità dell’acqua
come risorsa e potenziale elemento
strutturante del paesaggio e di
rigenerazione ecosistemica può
determinare un eccesso di
artificializzazione con impatti
ambientali importanti e aumento dei
costi di gestione
4- Utilizzo di nuove tecnologie
legate all’uso di risorse rinnovabili,
al riciclo dei materiali al risparmio
energetico, alle possibili sinergie
nell’uso delle risorse con la
possibilità di rispondere alle
aspettative di innovazione coerenti
con le finalità di Expo
3- Il piano terra rimane
sottoutilizzato, con possibilità di
degrado, senso di insicurezza, senza
mettere a frutto la risorsa che può
costituire
5- Possibilità di conversione del
villaggio Expo in residenze per
studenti considerando anche la
vicinanza alla sede del Politecnico
Bovisa e dell’Istituto Mario Negri
3 bis- Rischio di realizzazione di un
quartiere dormitorio, o vivo solo in
relazione ai grandi eventi della fiera
(vedi anche p.to 5/6 delle
opportunità)
61
6- Possibilità di “mix
generazionale” tra studenti e anziani
(vedere il programma di
integrazione solidale tra anziani e
studenti del Politecnico)
4- Aumento degli impatti,
dell’impronta ecologica degli abitanti
e nel tempo dei costi di gestione e
manutenzione
4 bis- Aumento del carico antropico e
7- Vicinanza al Passante ferroviario
generazione di nuove pressioni sulle
(linee S6 e S9) forse valorizzabile.
componenti ambientali
5- Inadeguatezza dell’accessibilità dai
mezzi pubblici con notevole aumento
del volume di traffico complessivo
(vedi anche p.to 6/7 delle
opportunità)
L’introduzione delle nuove
infrastrutture e l’effetto barriera quasi
sicuramente provocherà, a meno di
interventi strutturali adeguati, la
ghettizzazione delle nuove isole
urbane.
Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT (estratta da ADP “Cascina
Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio
2010).
62
NOTE AL CAPITOLO
(1) PROFESSORESSA ELENA GERMANA MUSSINELLI, La valutazione
ambientale di piani e programmi. Valutazione ambientale strategica-VAS.
Contenuti e procedure, in ANALISI, VALUTAZIONE E CONTROLLO
DELL’AMBIENTE COSTRUITO, lezione del 04/11/2012, Politecnico di
Milano
(2) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.4. Fasi di analisi e valutazione,
pag 57.
(3) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 3.3 Gli orientamenti iniziali, gli
obiettivi e le azioni dell’AdP, pag 20.
(4) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.5. Analisi SWOT dell’Adp, pag. 60.
63
QUINTO CAPITOLO
Il masterplan
64
5.1 Introduzione al masterplan
Nel 2008 Cascina Merlata S.p.A. ha indetto un concorso di idee per la redazione
di un concept urbanistico dell’area di Cascina Merlata. Sono stati invitati undici
tra i maggiori studi di progettazione italiani: Antonio Citterio & Partners, Caputo
Partnership e MCA, sono poi risultati vincitori ex-aequo. (1)
Tali studi hanno poi elaborato il masterplan che è stato approvato a marzo 2011. Il
progetto prevede di inserire le residenze all’interno di un parco attrezzato di 200
mq, integrato con gli spazi verdi esistenti, collegato con i percorsi pedonali e
ciclabili che congiungeranno la periferia al centro di Milano, i cosiddetti “raggi
verdi”. Il parco non è un elemento marginale all’interno del progetto, ma svolgerà
un ruolo importantissimo, poiché sarà la struttura portante di tutto il sistema di
spazi pubblici. Esso fungerà, insieme alle corti-giardino e alle piazze, da elemento
connettivo tra i luoghi progettati: residenziale, attrezzature pubbliche e contesto
generale. Sono poi previsti servizi come un plesso scolastico, due asili, un centro
ricreativo per anziani. A nord dell’area è previsto l’insediamento di un centro
commerciale di 45 mila mq, di un albergo di 15 mila mq e di uffici per 10 mila
mq. I primi due piani del centro commerciale, posti a livello delle residenze,
saranno dedicati ai parcheggi e il piano superiore, posto a livello autostradale, sarà
dedicato al centro commerciale vero e proprio, che ospiterà un ipermercato
alimentare, una galleria commerciale composta da più strutture di vendita ed uno
spazio adibito al tempo libero, con centri dedicati al food, al leisure e al fitness. La
figura 16 riporta l’area di Cascina Merlata e gli elementi principali che la
caratterizzano. Si possono distinguere: il parco che attraversa l’intera superficie da
nord a sud, lo spazio dedicato al centro commerciale, al terziario e al ricettivo, il
centro socio ricreativo, il plesso scolastico immerso nel verde, un asilo vicino
all’edificio della cascina e un altro vicino al Villaggio Expo. Quest’ultimo sarà
costituito da edifici residenziali che inizialmente ospiteranno gli esperti dell’Expo
provenienti da paesi stranieri e successivamente saranno destinati ad housing
sociale: gli edifici con gli alloggi infatti ospiteranno ai piani terra una serie di
servizi che soddisferanno le esigenze dei fruitori e faciliteranno il nascere di
relazioni sociali tra i residenti. (1)
65
Figura16: masterplan (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata.
Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
66
5.2 Il Parco
Sulla direttrice Nord-Ovest si sviluppa il grande Parco unitario che ha rilevanza
locale, ma anche urbana. Esso comprende le superfici a verde pubblico all’interno
del PII, ma anche le aree che circondano il Cimitero Maggiore, le quali sono di
proprietà del comune. La grande esplanade centrale, che si apre verso il quartiere
Gallaratese, si sviluppa in senso longitudinale verso il centro commerciale. Il
Parco si configura come un “sistema spaziale continuo” sviluppandosi tra gli
isolati residenziali e il plesso scolastico. Esso costituisce il grande asse verde
portante di tutto il nuovo sistema urbano ed è luogo fondamentale per l’instaurarsi
di relazioni sia interne che esterne alla zona: verso Sud il parco comunica con il
quartiere Gallaratese e verso Est con le aree del Cimitero. In direzione Est-Ovest
il Parco raggiunge gli isolati residenziali grazie agli spazi verdi che si inseriscono
tra di essi; verso Sud –Est lo spazio verde tra la Cascina Merlata e il plesso
scolastico crea una continuità tra il Parco e le aree libere, tra il muro di confine del
Cimitero e la via Gallarate. Si prevede che tali aree vengano sistemate a verde e
attrezzate per l’uso pubblico.
Figura 17: il parco (estratta dal sito di Euromilano, www.euromilano.net).
67
Figura 18: il Parco e gli spazi pubblici (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di
Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
68
Lungo il perimetro del Parco, al piede degli edifici residenziali, vicino agli
ingressi, vengono previste zone attrezzate per il gioco, la sosta e l’incontro.
L’accessibilità al Parco e alle sue attrezzature è garantita da una rete di percorsi
pedonali e ciclabili, che permettono anche le connessioni con le aree circostanti.
La rete dei percorsi pedonali è costituita da due dorsali che corrono lungo il parco
da Nord a Sud. A Sud i percorsi arrivano alla Cascina Merlata, incrociano gli
attraversamenti pedonali lungo via Gallarate, si collegano ai nuovi quartieri di
edilizia sociale e, in seguito, al quartiere Gallaratese. A Nord i percorsi giungono
agli spazi davanti al centro commerciale e, attraverso una passerella pedonale, alle
funzioni terziarie e ricettive. La dorsale pedonale a est è affiancata dal percorso
ciclabile a scala urbana, individuato dal Piano del Verde Comunale del Raggio
Verde 7: parte dal Parco Sempione, tocca il quartiere gallaratese, la via Gallarate,
attraversa il Parco, e, mediante una passerella, passa sopra il polo terziarioricettivo e arriva all’Expo. (2)
Figura 19: Raggio Verde (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione
Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).
69
5.3 Il plesso scolastico
All’interno dell’area di Cascina Merlata si prevede la realizzazione di alcuni
servizi scolastici così caratterizzati: due asili nido e un plesso scolastico integrato.
I due nidi sono situati rispettivamente ad ovest e a sud-est del lotto, mentre la
collocazione del plesso scolastico è a sud-est e si affaccia sul Parco. Il plesso
scolastico è costituito da: scuola dell’infanzia, primaria e secondaria di primo
grado. I primi, situati ai piedi degli edifici residenziali, risultano facilmente
raggiungibili con l’auto, vicini alle piste ciclo pedonali e al parco. Il secondo, che
comprende, oltre alle scuole, anche due palestre e spazi aperti attrezzati, viene
localizzato a sud dell’area di Cascina Merlata, vicino al sistema delle piste
ciclopedonali che, attraversando il Parco, lo collegano agli edifici residenziali e al
quartiere Gallaratese. A Nord del plesso si prevedono spazi destinati al parcheggio
e alla sosta breve, che facilitino l’accompagnamento degli alunni a scuola. Il
plesso è costituito da un corpo di fabbrica di quattro piani fuori terra e da un altro
corpo, collegato al principale, che contiene due palestre con relativi spogliatoi e
servizi. La più grande delle due palestre è affiancato da un campo da gioco che
ospita anche attività extrascolastiche.
Al piano terra si trova la scuola
dell’infanzia, che potrà ospitare fino a 200 bambini, divisi in 8 classi da 25 alunni
ciascuna. Essa è dotata di uno spazio per le attività di ricreazione, di una mensa,
della cucina, della lavanderia, del locale infermeria e di un ufficio per gli
assistenti. Al primo e al secondo piano è collocata la scuola primaria che potrà
ospitare fino a 375 alunni, divisi in 15 classi (3 cicli) di 25 alunni ciascuna: al
primo piano si trovano le classi di prima e seconda, al secondo piano le classi di
terza, quarta e quinta. Al secondo piano, oltre alle aule, si trovano anche la mensa,
l’aula di musica, i servizi igienici, l’infermeria, gli uffici della direzione didattica
e la biblioteca per gli alunni. Il terzo piano ospita la scuola secondaria di primo
grado per 225 alunni, divisi in 9 classi da 25 alunni ciascuna, uno spazio
utilizzabile per le attività artistiche, scientifiche, tecniche e musicali, nonché
cucina e mensa, servizi per gli addetti, gli uffici per la direzione didattica, i servizi
igienici, l’aula di informatica, la biblioteca studenti e la sala medica. Sul piano di
copertura si prevedono spazi per una sala riunioni, che si potrà utilizzare anche
come auditorium e per sale studio. (3)
70
5.4 La cascina
Figura 20: stato attuale della cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.geolocation.ws).
La Cascina Merlata è oggi edificio rurale fatiscente, con murature perimetrali in
mattoni
pieni,
nei
quali
si
riscontrano
diverse
crepe
che
corrono
longitudinalmente; i solai sono in legno, l’orditura della copertura anch’essa in
legno (gravemente ammalorata), la copertura è in laterizio (coppi). Non verrà
demolita, ma sarà oggetto di un importante intervento di ristrutturazione, che la
porterà ad essere un esempio nel riutilizzo delle cascine milanesi. La nuova
cascina potrà ospitare inizialmente attività culturali legate all’Esposizione
Universale e successivamente eventi culturali di interesse generale.
71
Figura 21: la cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano, www.geolocation.ws).
Figura 22: particolare della muratura della cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,
www.panoramio.com).
72
Figura 23: la cascina ristrutturata (estratta da E.CO.POLIS, www.ecopolis.coop)
73
5.5 Aree adibite ad uso pubblico
Nella figura seguente sono indicate in verde le aree che le Linee guida
individuano per essere asservite ad uso pubblico. Queste aree verdi, che
garantiscono al Parco una certa continuità in direzione Est-Ovest, non saranno
recintate, ma risulteranno definite dalle recinzioni delle corti private con cui
confinano. La loro superficie e localizzazione è convenzionata e non può subire
variazioni. (4)
Figura 24: il Viale, la Piazza centrale e via Daimler (estratta da Cascina Merlata Milano.
Linee-guida architettoniche).
74
5.6 Piazza centrale
La piazza, adibita ad uso di spazio pubblico, rappresenta un elemento
fondamentale per gli edifici residenziali che vi si affacciano. E’ importante che
tali edifici garantiscano la continuità dello spazio urbano nel passaggio dagli spazi
pubblici a quelli privati: perciò le Linee guida architettoniche non prevedono
recinzioni sul lato della piazza, ma ritengono opportuno definire il profilo della
proprietà fondiaria mediante opportuna pavimentazione.
Secondo le Linee guida la scena della piazza viene raggiunta se gli edifici che si
affacciano su di essa rispetteranno un’altezza minima di intradosso del piano terra
pari a 4,5 metri e un’altezza massima di intradosso del piano terra allineata a
quella dell’edificio contiguo. Si potranno realizzare balconi a sbalzo solo dal
secondo piano. (5)
Figura 25: profilo dello street wall sulla piazza centrale (estratta da Cascina Merlata Milano.
Linee-guida architettoniche).
75
5.7 via Daimler
La via Daimler riveste un ruolo importantissimo all’interno dell’area di Cascina
Merlata, quello di permettere il raggiungimento dell’area commerciale terziaria.
Essa inoltre funge da asta di servizio per l’accesso carraio degli edifici residenziali
che sorgono nella zona occidentale. La figura 26 mostra il profilo degli edifici su
via Daimler. (6)
Figura 26: profilo dello street wall su di via Daimler (estratta da Cascina Merlata Milano.
Linee-guida architettoniche).
76
5.8 Il Boulevard
Il Boulevard si presenta accompagnato da due filari di alberi. Ai lati della
carreggiata stradale si aprono due marciapiedi piantumati con due specie diverse
di alberi ad alto fusto e un doppio percorso, ciclabile e pedonale. In figura 27 si
vede la carreggiata stradale affiancata da entrambi i lati da un filare di alberi, in
figura 28 si ha una vista in prospettiva del marciapiede, la pista ciclabile e lo
spazio destinato agli alberi con le relative dimensioni.
Figura 27: il Boulevard (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-guida architettoniche).
77
Figura 28: vista prospettica di uno dei lati del Viale (estratta da Cascina Merlata Milano Lineeguida architettoniche).
Secondo le Linee guida gli edifici che si affacciano sul Boulevard dovranno avere
un’altezza minima di intradosso del piano terra di 3,6 metri e un’altezza massima
di intradosso del piano terra allineata a quella dell’edificio contiguo. Dovranno
garantire l’allineamento della gronda principale al sesto piano e avere arretrati i
piani oltre al sesto. I balconi a sbalzo sono consentiti solo dal secondo piano. (7)
78
Figura 29: profilo del Boulevard (estratta da Cascina Merlata Milano Linee-guida
architettoniche).
79
5.9 Il residenziale
Le superfici delle proprietà fondiarie sono definite da un perimetro esterno, il
comparto, e da confini interni. Ogni proprietà privata avrà accessi, sia pedonali,
sia carrai, distinti dalla viabilità pubblica. I carrai saranno prevalenti sulla via
Daimler. Nei comparti, i confini delle fondiarie non saranno definiti da recinzioni,
ma si potranno distinguere dal motivo della pavimentazione del piano terra.
L’edilizia residenziale si compone di una parte libera, una convenzionata e
un’altra agevolata. Il grafico della figura 31 riporta la distribuzione dei tre tipi di
edilizia residenziale, indicando in blu la libera, in azzurro la convenzionata e in
verde l’agevolata, come si evince dalla legenda. Sul grafico vengono poi
contrassegnare in viola le aree destinate alla funzione commerciale, in rosa quelle
dedicate al terziario, in giallo l’edificio della Cascina Merlata e il plesso
scolastico. Mentre l’edilizia convenzionata si articola lungo la fascia che si
affaccia su via Daimler e oltre la Cascina, la libera lungo la fascia confinante a
Ovest con il Boulevard e a est con il parco, l’agevolata si concentra
principalmente nelle unità R9 e R11, che costituiscono il Villaggio Expo. Gli
edifici destinati ad edilizia agevolata saranno adibiti durante il periodo
dell’Esposizione Universale agli esperti dell’Expo che provengono da paesi
stranieri e successivamente all’avvenimento verranno affittati a canone
calmierato: è l’area del Villaggio Expo che sarà quindi adibita in un prossimo
futuro a Social Housing.
80
Figura 30: i lotti (estratta da Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche).
Gli edifici destinati ad edilizia convenzionata sono quelli che le Linee guida
denominano “isolati”, grazie alla loro morfologia. Gli isolati sono tali da creare al
loro interno delle vere e proprie corti interne.
81
Figura 31: edilizia libera, convenzionata e agevolata (estratta da Cascina Merlata S.p.A.
Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011).
82
Figura 32: vista del giardino all’interno dell’isolato (estratta da Cascina Merlata Milano
Linee-guida architettoniche).
Nella figura che segue vengono analizzati gli edifici residenziali del Villaggio
Expo e quelli del versante Occidentale, in relazione al numero di piani fuori terra.
Dall’analisi emerge che il Villaggio Expo è costituito da edifici a torre, mentre,
procedendo lungo il lato ovest dell’area, a parte poche eccezioni, si hanno in gran
parte edifici in linea, costituiti al massimo da dieci piani fuori terra.
L’isolato si apre sulla via Daimler per lasciare spazio e distanze urbane alle torri,
quelle al di fuori del Villaggio Expo. Queste vengono trattate dalle Linee guida,
secondo le quali devono essere progettate considerando una scala opportuna di
impaginazione delle facciate. Prevedono che il piano tecnico in copertura venga
trattato con opportune schermature e che all’interno del sedime dell’edificio sia
integrata la sistemazione della corte. (8)
83
Figura 33: esempio di edifici a torre (estratta da Cascina Merlata Milano Linee-guida
architettoniche).
84
NOTE AL CAPITOLO
(1) Dal sito di Euromilano, http://www.euromilano.net/
(2) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 3.4. Gli interventi previsti e i dati
dimensionali delle aree di trasformazione dell’AdP, pag. 22
(3) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,
rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 3.4.1. Il PII Cascina Merlata, pag
31.
(4) Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche, INQUADRAMENTO
E PRESCRIZIONI URBANISTICHE, a.2.1 Definizione delle aree asservite
ad uso pubblico.
(5) Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche, STREET WALL, d.3
Piazza centrale.
(6) Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche, STREET WALL, d.2
Daimler.
(7) Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche, STREET WALL, d.1
Viale.
(8) Cascina Merlata Milano Linee-guida architettoniche, MASSING, c.1
Isolato.
85
SESTO CAPITOLO
Il Villaggio Expo
86
6.1 Introduzione al Villaggio Expo
Figura 34: nuovo catasto terreni. Aree del Villaggio Expo (estratta da Cascina Merlata S.p.A.
Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011).
Il Villaggio Expo, destinato in futuro a Social Housing, occupa un’area divisa in
due lotti: il lotto A che si estende per 17.880 mq e il lotto B che copre una
superficie di 3.220 mq. In una prima fase il Villaggio è stato progettato con edifici
a stecca, che successivamente sono stati sostituiti, da edifici a torre. In questa
analisi si considera l`attuale tipologia a torre degli edifici.
87
6.2 Strategie di investimento
Cascina Merlata prevede uno sviluppo di 376 mila mq, di cui 323 mila circa
destinati alla residenza e il resto a servizi e negozi. Per quanto riguarda gli alloggi,
una quota sarà di edilizia libera, un’altra di edilizia convenzionata e un’altra
ancora di edilizia agevolata.
Il programma sfrutta la possibilità di un incremento volumetrico del 35%,
condizionato alla realizzazione di alloggi per famiglie appartenenti alla cosiddetta
“fascia grigia”.(1) La volumetria aggiuntiva è ripartita tra edilizia in affitto (20%)
e in vendita convenzionata (15%).
Il social housing proposto da EuroMilano comprende alloggi in vendita a 1.9002.000 Euro/mq e in affitto a 65-75 Euro/mq all'anno (inclusi box e cantine).
L'investimento è stimato in 127 milioni, di cui circa 25 milioni di capitale a carico
dei soci riuniti nella Spa veicolo, 19-20 milioni di investimenti da parte di
fondazioni (a partire da Cariplo) e di Cassa Depositi e Prestiti, 19-20 milioni di
raccolta dal mercato (si pensa a banche). La restante parte della somma verrà da
un mutuo.
L'operazione è stata assemblata in collaborazione con la Fondazione Housing
Sociale e Finabita S.p.A.
Fondazione Housing Sociale gestisce i contributi a fondo perduto nel sociale per
conto di Cariplo.
Finabita S.p.A fa assistenza nella gestione delle procedure per l’accesso a
finanziamenti agevolati nazionali ed europei.
Possibile gestore del Fondo: Polaris SGR S.p.A. (Fondo Immobiliare per il social
house).
Punto strategico dell’investimento sono gli incentivi: si tratta di un’ agevolazione
finalizzata alla riduzione del tasso di interesse applicato dagli Istituti di Credito
sui finanziamenti concessi.
88
Il contributo deve essere calcolato come differenza tra gli interessi da pagare sulla
base del piano di ammortamento del mutuo (che non potrà essere superiore
all’80% del valore dell’investimento e non potrà eccedere la durata di anni 30) e
gli interessi relativi al piano di ammortamento di un mutuo di ugual importo e
durata, ma con un tasso ridotto di 2 punti percentuali rispetto al tasso previsto
contrattualmente.
Il contributo sarà erogato per il 50% ad inizio lavori e per il residuo 50% al
collaudo.
Un altro aspetto fondamentale per quanto riguarda l’investimento è l’esonero dal
contributo del costo di costruzione: nei casi di edilizia abitativa convenzionata,
relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è
ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, qualora il titolare del
permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare
prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo
prevista.
Il costo di realizzazione non deve superare 1.390 €/mq.
Il canone deve essere inferiore a quello di mercato, coprire gli oneri di
realizzazione e gestione dell’immobile e comunque non essere superiore al 5% del
prezzo di cessione fissato a livello comunale per gli alloggi in edilizia residenziale
convenzionata (Milano 2.400-2.700 Euro/mq).
Il veicolo dell’operazione consiste in un Fondo comune di investimento
immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati.
L’istituzione del fondo avviene mediante apporto in quote di Cascina Merlata spa
(licenze e convenzione) e sottoscrizione di quote da parte di investitori
istituzionali . Il rendimento atteso lordo è del 5,5%
89
6.3 Fondo immobiliare
Un fondo immobiliare è un fondo comune di investimento, cioè uno strumento
finanziario, istituito e gestito da una società di gestione del risparmio, la SGR, che
è la persona giuridica operante per conto del fondo. La SGR raccoglie capitali da
risparmiatori, o da investitori istituzionali, e li investe in valori immobiliari, che
costituiscono il patrimonio del fondo. Di questo fondo ogni risparmiatore possiede
una parte, un numero di quote. Il valore delle quote cambia nel tempo e assume un
valore che è funzione dell’andamento dei titoli nei quali il fondo investe. I
guadagni o le perdite di ciascun investitore sono proporzionali al numero di quote
che possiede.
Perché un fondo sia immobiliare occorre che almeno i 2/3 del patrimonio raccolto
sia investito in immobili. Il patrimonio del Fondo è distinto e separato dal
patrimonio della SGR, da quello di ciascun partecipante e da quello dei fondi
gestiti dalla SGR. Quindi tale capitale non è aggredibile dai creditori della SGR e
la SGR non può utilizzare i beni dei Fondi immobiliari che gestisce. Questa ha
autonomia giuridica, agisce in nome proprio e per conto del Fondo Immobiliare
da essa gestito. Per quanto riguarda la struttura, un fondo può essere aperto o
chiuso. I fondi aperti permettono sempre ai sottoscrittori di entrare e uscire, quelli
chiusi invece non concedono questa possibilità: si entra alla costituzione del fondo
e si esce alla sua chiusura. Esistono poi i fondi semiaperti, che permettono ai
sottoscrittori di entrare e uscire in occasione di finestre. Uscire dal fondo
significa chiedere il rimborso delle quote. Questo può avvenire se il fondo è non
quotato, se il fondo è quotato, invece, la quota può essere scambiata su un
segmento particolare del mercato e la compravendita avviene in Borsa: in questo
caso i sottoscrittori non possono chiedere il rimborso della quota.
Il fondo immobiliare può essere istituito principalmente in due diversi modi: per
cassa, e in tal caso si ha un fondo Ordinario, oppure per Apporto. Nel primo caso
il denaro, raccolto presso i sottoscrittori, viene utilizzato per acquisire immobili,
diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Nel secondo caso
si ha, da parte dei soggetti apportanti, un conferimento diretto di immobili, diritti
reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari e successivo eventuale
90
collocamento delle quote sul mercato. Si possono avere inoltre i Fondi Misti, che
sono in parte Ordinari e in parte ad Apporto
Gli investitori possono essere di due tipi, Riservati, o Retail. I primi sono gli
investitori qualificati, che il DM 228/99, all’articolo 1, comma 1, lettera h
definisce come:
- imprese di investimento, banche, agenti di cambio, società di gestione del
risparmio, società di investimento a capitale variabile, fondi pensione, imprese di
assicurazione, società finanziarie capogruppo di gruppi bancari e soggetti iscritti
nell’elenco previsto dall’articolo 106 del D.Lgs. 385/1993;
- soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel
proprio Paese di origine, le medesime attività svolte dai soggetti di cui sopra;
- fondazioni bancarie;
- persone fisiche e giuridiche e altri enti, anche se costituiti o aventi sede
all’estero, in possesso di specifica competenza ed esperienza in operazioni in
strumenti finanziari.
I Fondi Retail sono quelli destinati invece al pubblico indistinto, che non ha
esperienza e non è a conoscenza della normativa. Essi vengono perciò controllati
da organi di vigilanza e hanno limiti normativi meno stringenti. I Fondi Reatil
devono quindi essere quotati, per dare la possibilità al piccolo risparmiatore di
uscire e di vendere le sue quote.
La partecipazione al fondo immobiliare può avvenire attraverso la sottoscrizione
di quote o attraverso l’acquisto del certificato rappresentativo delle quote del
fondo. La sottoscrizione di quote può avvenire con versamento di un importo che
corrisponde al valore della quota, oppure attraverso il conferimento di beni
immobili, diritti reali immobiliari e di partecipazioni in società immobiliari, se il
regolamento del fondo ne prevede la possibilità.
Per quanto riguarda la distribuzione dei proventi, ci sono fondi che distribuiscono
periodicamente utili e sono denominati a distribuzione, oppure fondi che
91
permettono di percepire gli utili alla fine del fondo stesso e questi sono fondi ad
accumulazione.La liquidazione di un fondo immobiliare consiste nella vendita di
tutti gli immobili e di tutte le partecipazioni . Si crea quindi un valore di
liquidazione per le quote e successivamente il denaro ricavato viene distribuito
tra i soci in base al numero di quote.
I principali guadagni permessi dal prodotto “fondo immobiliari” sono:
-
la redditività periodica data dall’attività di locazione;
-
la rivalutazione del valore dei beni immobiliari rispetto al valore di
acquisto.
Per quanto riguarda i finanziamenti il fondo immobiliare può ricorrere a
finanziamenti pari al 60% del valore degli asset immobiliari e al 20% degli altri
beni e può ricorrere a qualsiasi tipo di finanziamento, eccetto l’emissione di titoli
di debito.
Il prodotto “fondo immobiliare” ha una serie di punti di forza, quali:
1- la diversificazione del portafoglio: cioè permette all’investitore di
affiancare
l’investimento
immobiliare
a
quello
azionario
o
obbligazionario;
2- la soglia minima di accesso all’investimento;
3- la distribuzione di parte del rendimento;
4- l’accesso privilegiato al mercato immobiliare;
5- la trasparenza dell’informazione;
6- una fiscalità agevolata;
7- professionalità della gestione.
Al prodotto “fondo immobiliare” si associano anche rischi:
-
il decremento del valore della quota, a causa di fasi negative del ciclo
economico immobiliare;
-
il rischio di insolvenza dei conduttori;
-
i limiti alla liquidabilità delle quote. (2)
92
6.4 Fondo Abitare Sociale 1
E’ il primo fondo immobiliare etico dedicato alla realizzazione di iniziative di
housing sociale. Promosso da Fondazione Housing Sociale in collaborazione con
CAAM RE SGR, attualmente gestito da Polaris, è un fondo chiuso, riservato ad
investitori qualificati. Il fondo, dell’ammontare di 85 milioni di euro, opera da
vent’anni nella Regione Lombardia. I primi investitori istituzionali sono stati:
Cassa depositi e prestiti, Regione Lombardia, Fondazione Cariplo, Cassa dei
Geometri, Assicurazioni Generali, Intesa San Paolo, Banca popolare di Milano,
Telecom e Pirelli RE SGR.
Compito del Fondo è la realizzazione di interventi abitativi nell’ambito del
cosiddetto “abitare sociale”, definito come insieme di alloggi e servizi, finalizzati
a contribuire e a risolvere il problema abitativo di famiglie e persone, con riguardo
particolare alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale. Tali interventi
vengono realizzati attraverso la collaborazione con il settore non profit e con la
Pubblica Amministrazione, in particolare con la Fondazione Housing Sociale.
Fondazione Housing Sociale è il soggetto istituzionalmente preposto alla
promozione dei contenuti sociali delle iniziative.
La finalità di offrire un contributo per risolvere il problema abitativo si esplica
favorendo l’accesso delle persone svantaggiate a un contesto abitativo e sociale
dignitoso, tale da consentire il miglioramento e il rafforzamento della loro
condizione. L’attività della Fondazione prevede quindi un insieme di azioni,
iniziative e strumenti, realizzati sia direttamente sia facilitando iniziative di terzi volti creare le condizioni per realizzare nuove residenze su terreni, ottenuti a
condizioni agevolate, e gestiti da operatori del non profit. Gli alloggi così
realizzati verranno dati in locazione, a canone calmierato, a famiglie di nuova
costituzione o monoreddito: studenti, anziani, immigrati e altri soggetti a rischio
di esclusione. (3)
93
6.5 Gli edifici del Villaggio
Il progetto degli edifici appartenenti al Villaggio Expo ha subito alcune
modifiche: gli edifici a stecca sono stati sostituiti con torri che vanno da otto a
ventitré piani oltre il piano terra. Al progetto di questi edifici hanno lavorato
diversi studi di progettazione, che hanno studiato ciascuno per la torre o le torri
dei quali si sono occupati, alloggi nella configurazione commerciale e nella
configurazione Expo.Il Villaggio Expo conta 11 edifici a torre, caratterizzati da
un’altezza variabile, disposti a scacchiera con orientamento Nord-Ovest-Sud-Est.
Terminata l’Esposizione Universale, la nuova fase del progetto potrebbe rendere
il Villaggio una nuova comunità, oppure, viceversa, potrebbe incorrere nel grave
problema che affligge troppo spesso le periferie milanesi: la segregazione sociale.
La tabella 4 riporta alcuni dati relativi agli edifici indicati, in figura 35, con i
numeri, come ad esempio il numero dei piani, l’area della base, la superficie
totale, la SLP
Figura 35: distribuzione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo (estratta da Cascina
Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011).
94
EDIFICIO
AREA BASE
PIANI
OLTRE IL
P.T.
1
441
14
6.174
4.569
4.447
2
441
20
8.820
6.527
6.353
3
441
16
7.056
5.221
5.082
4
588
23
13.524
10.008
9.741
5
588
12
7.058
5.221
5.082
-
-
-
4.705
3.481
3.388
-
-
-
SUPERFICIE
TOT
SLP
SLP ARROTONDATA
6
7
588
8
8
9
441
9
3.969
2.937
2.859
10
441
12
5.292
3.916
3.812
11
588
10
5.880
4.351
4.235
62.475
46.232
45.000
Tabella 4: dati relativi alle torri (estratta da Cascina Merlata S.p.A. Presentazione per la
progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011).
95
Figura 36: vista dall’alto del Villaggio Expo (estratta da PII per la riqualificazione dell’area
di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
96
Figura 37: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
97
Figura 38: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
98
Figura 39: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
99
Gli edifici 1-2-7 sono progettati da Mario Cucinella Architects.
Gli edifici 3-4 da Cino Zucchi Architetti.
L’edificio 5 dall’Architetto Matteo Cesare Parini.
Gli edifici 9-10 da Teknoarch.
L’edificio 11 dall’Architetto Stefano Tropea.
Gli edifici A-B da C+S associati.
Figura 40: disposizione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo indicati con la loro
numerazione (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del
Paesaggio. Ottobre 2012).
100
Figura 41: vista del Villaggio Expo provenendo dal Boulevard. Si possono distinguere sulla
destra gli edifici A e B progettati da C+S associati, infondo l’edificio 11 progettato
dall’Architetto Stefano Tropea e sulla sinistra gli edifici 9 e 10 progettati da Teknoarch
(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata
R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.
Ottobre 2012).
101
Figura42:viabilità di (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata.
Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
102
6.6 Edifici 9 e 10 progettati da Teknoarch
“Teknoarch ha ricevuto l’incarico di progettare due degli edifici della scacchiera
del Villaggio Expo. Il previsto cambio di destinazione d'uso nel tempo e la
necessità di operare con costi molto contenuti richiedeva una risposta progettuale
flessibile e adattabile, un controllo del ciclo di vita dell’edificio in entrambe le fasi
(durante e dopo Expo) e una particolare attenzione agli aspetti qualitativi e alle
dotazioni e servizi di comunità. La progettazione delle due torri, trasformate poi in
un unico edificio, è diventata occasione per testare la strategia right-cost e il metaprogetto predisposto in occasione di Housing Contest facendolo reagire al
contesto e alle richieste specifiche di questo intervento. I volumi previsti dal
masterplan occupano la porzione meridionale del Villaggio Expo, sono disposti
secondo la griglia ortogonale che accomuna l'intero intervento e parzialmente in
adiacenza. Le scelte preliminari di articolazione volumetrica hanno comportato il
disassamento dei volumi ad evitare sovrapposizioni dei fronti, in modo che distino
tra loro per favorire il passaggio di luce agli spazi aperti retrostanti. Assecondando
lo schema logico elaborato per Housing Contest per i 14 piani delle torri non è
stato progettato un piano tipo ma un numero limitato di appartamenti tipo: gli
alloggi sono distribuiti secondo un sistema aggregativo che consente di variare
quantità e superfici abitabili ai diversi livelli e permette di assorbire gli elementi
di variazione tipologica e formale. Gli appartamenti sono disposti intorno al
nucleo centrale secondo uno schema concentrico, che razionalizza gli spazi
suddividendoli in fasce di spazi serventi e spazi serviti. In questo caso, grazie
all'uso di tecnologie a secco e alla definizione di opportune soluzioni
tecnologiche, strutture e impianti sono perfettamente integrati e armonizzati
garantendo l’elevata flessibilità in pianta necessaria alla riconversione
dell’edificio. Sono state elaborate le piante di entrambe le condizioni d’uso
prevedendo, su richiesta della committenza, modifiche minime: nel periodo
dell’evento i soggiorni degli alloggi sono separati dalle cucine per fungere da
camere da letto, separazione che verrà meno al momento della conversione in
alloggi di housing sociale. La condizione Expo, con gran parte degli alloggi privi
di ampi spazi di socialità (living) all’interno degli appartamenti, ha portato alla
necessità di dotare l’edificio di spazi di comunità che potessero svolgere il ruolo
103
di soggiorni collettivi, un’eredità significativa anche per la funzionalità
dell’edificio nella sua seconda vita. Con questo intento le due torri sono state
connesse da un basamento su due livelli che costruisse spazialmente la soglia tra
spazi pubblici e privati, ospitando alcuni locali pubblici e comuni e una grande
terrazza, che diventa l’elemento caratteristico dell’edificio. La terrazza in quota
insieme gli spazi del ballatoio e i percorsi tra i locali comuni costituiscono una
riproposizione delle dinamiche urbane all'interno dell'edificio. Le quote del piano
primo e secondo vengono raccordate generando uno spazio di aggregazione ad
uso degli abitanti, una "living room" per gli ospiti del Villaggio che favorisce il
presidio dello spazio aperto circostante. Il linguaggio dei fronti enfatizza il valore
di questi spazi. L'edificio si mostra come un'unica massa dalla superficie esterna
scura, cui è stata sottratta una parte che, per contrasto, rivela un interno chiaro. La
polarizzazione dei prospetti avviene estendendo il carattere dalla terrazza ai fronti
che vi affacciano, racchiudendo così uno spazio definito da due elementi puntuali,
creando un invaso che valorizza gli spazi di relazione. All’interno del cluster
Villaggio Expo, grazie alla strategia right-cost design, l’edificio progettato da
Teknoarch è quello che offre la maggior superficie dedicata agli spazi di relazione
e di comunità (la terrazza, due living-room condominiali, lavanderia comune,
caffetteria, depositi bici, spazi in copertura) dimostrando la sua competitività
anche dal punto di vista del costo di costruzione. Il metodo e lo schema elaborati
in occasione di Housing Contest si sono rivelati in grado di ottimizzare l’uso delle
risorse, rendendo possibile orientarle verso alcuni aspetti tipologici della residenza
sociale ritenuti rilevanti, di rispondere alle esigenze di flessibilità richieste e di
offrire alloggi e spazi comunitari di qualità”. (4)
104
Figura 43: piante delle torri 9 e 10 in configurazione Expo (estratta da TEKNOARCH S.r.l.
Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli alloggi fase Expo 17/07/2012).
105
Figura 44: piante delle torri 9 e 10 in configurazione commerciale (estratta da TEKNOARCH
S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli alloggi fase Expo 17/07/2012).
106
In figura 45, che mostra il profilo delle due torri, vengono messe in evidenza
alcune caratteristiche relative ai materiali e soluzioni tecnologiche. La figura 46
propone le cromature della facciate del complesso.
Figura 45: profilo delle torri 10 e 11 progettate da Teknoarch (estratta da PII per la
riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11.
Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
1- Rivestimento in intonaco
2- Parapetti in lamiera forata
3- Rivestimento in intonaco
La tonalità neutra di écru, scelta per la facciata, messa in risalto da una sfumatura
polverosa di azzurro “atmosfera” degli sfondati,vagamente evocatrice delle brume
107
padane, ben si inserisce nelle tinte
predominanti nel paesaggio lombardo,
attenuando l’impatto cromatico degli edifici.
Figura 46: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
108
6.7 Edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea
Il progetto dell’Architetto Stefano Tropea propone l’edificio 11 costituito da dieci
piani fuori terra, con una base che occupi 588 mq. La torre si affaccia a est sul
Boulavard , oltre il quale sorgono le due torri A e B, progettate da C+S associati.,
e a sud verso uno spazio verde per la fruizione comune, oltre il quale si apre la
piazza centrale. Al piano terra ospita una lavanderia ed è dotata di un parcheggio
per le biciclette. Offrirà, una volta realizzata, 56 alloggi divisi in 7 bilocali, 42
trilocali e 7 quadrilocali. I trilocali e i quadrilocali sono tutti adattabili in
configurazione Expo, i primi con tre camere da letto e gli altri con quattro. I posti
letto risultano essere in configurazione commerciale 168, così distribuiti: 14 in
bilocali, 126 in trilocali, 28 in quadrilocali. In configurazione Expo i posti letto
saranno 217, tra i quali 14 in bilocali, 168 in trilocali, 35 in quadrilocali. Gli
alloggi si sviluppano attorno ad un corpo centrale e hanno una pianta di forma
regolare, rettangolare, oppure ad “L”.
109
Figura 47: alloggi in configurazione commerciale (estratta da STEFANO TROPEA
ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto al 16/07/2012).
110
Figura 48: alloggi in configurazione Expo (estratta da STEFANO TROPEA ARCHITETTO.
Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto al 16/07/2012).
La figura 49 mostra il profilo della torre con le indicazioni delle caratteristiche
tecnologiche degli elementi di finitura.
111
Figura 49: prospetto dell’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea (estratta da
PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub
lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
1- Schermatura frangisole, pannello prefabbricato in CLS alleggerito
2- Parapetto con montanti e traversi metallici a bacchette verticali
3- Rivestimento in intonaco
112
Figura 50: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
Le schermature frangisole proteggono la facciata, senza occultare completamente
i parapetti alla lombarda, che richiamano le vecchie case di ringhiera, una delle
più caratteristiche tipologie abitative diffuse sul territorio.
113
6.8 Edifici 3 e 4 progettati da Cino Zucchi Architetti
La torre 3 , costituita da 18 piani, presenta in configurazione commerciale 17
bilocali e 54 trilocali. In configurazione Expo gli alloggi saranno tutti trilocali, in
numero di 34 e offriranno 159 stanze. La torre 4, costituita da 24 piani, ha in
configurazione commerciale 28 bilocali, 67 trilocali e 27 quadrilocali, per un
totale di 122 allogi. In configurazione Expo si avranno trilocali e quadrilocali: i
primi saranno 38 e gli altri 11. Il numero di stanze sarà di 292.
La tabella 5 e la tabella 6 riportano i dati quantitativi delle due torri relativi al
numero di bilocali, trilocali, quadrilocali per ogni piano per quanto riguarda la
configurazione commerciale; il numero delle tipologie di alloggi e quello delle
stanze nella configurazione Expo.
TORRE TRE
nº
trilocali quadrilocali
totale
piano bilocali trilocali quadrilocali totale versione versione
stanze
Expo
Expo
Expo
1
1
2
3
1
6
2
4
4
2
10
3
4
4
2
10
4
4
4
2
10
5
4
4
1
9
6
4
4
1
9
7
4
4
1
9
8
4
4
3
11
9
4
4
3
11
114
10
11
12
13
14
15
16
17
18
4
4
4
4
TOT
17
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
3
3
4
4
12
11
11
12
12
4
4
4
4
54
71
34
159
Tabella 5: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della torre 3 (estratta da
CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante EXPO, 17
luglio 2012).
TORRE 4
piano
bilocal trilocal quadrilocal
i
i
i
1
3
1
2
2
4
3
2
3
4
2
5
2
totale
1
trilocali quadrilocal nº totale
versione i versione
stanze
Expo
Expo
Expo
5
1
9
6
2
12
1
6
3
14
3
1
6
3
14
3
1
6
3
14
115
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
TOT
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
28
3
3
3
4
4
4
2
2
2
1
2
2
3
3
3
3
3
3
3
67
1
1
1
2
2
2
3
2
2
1
1
1
1
1
1
1
27
6
6
6
6
6
6
5
5
5
4
5
5
4
4
4
4
4
4
4
122
3
3
1
4
4
4
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
38
1
1
11
15
15
12
14
14
14
12
12
12
13
12
12
10
11
11
10
10
10
10
292
Tabella 6: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della torre 3 (estratta da
CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante EXPO, 17
luglio 2012).
116
Figura 51: piante delle torri 3 e 4 in configurazione Expo (estratta da CINO ZUCCHI
ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012).
117
Figura 52: piante delle torri 3 e 4 in configurazione commerciale (estratta da CINO ZUCCHI
ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012).
La figura 53 mostra il prospetto delle due torri con le tecnologie che
caratterizzano il profilo del complesso.
118
Figura 53: prospetto delle torri 3 e 4 (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
1- Rivestimento in intonaco in due colorazioni
2- Elementi a “V” di tamponamento in G.F.R.C. (Glass Fibre Reinforced
Concrete)
3- Serramenti in legno
4- Marcapiano in G.F.R.C.
I colori che contraddistinguono la facciata del complesso appartengono ai toni
caldi del marrone. Al centro un inserto chiaro illumina il tutto e mette in risalto le
119
diverse sfumature in corrispondenza dei volumi. Le costole in aggetto degli
elementi di tamponamento muovono l’aspetto architettonico della facciata,
conferendole profondità.
Figura 54: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
120
6.9 Edifici 1,2,7 progettati da Mario Cucinella Architects
L’edificio 1 in configurazione commerciale avrà 16 bilocali, 51 trilocali e 17
quadrilocali; gli alloggi adattabili per l’Expo sono costituiti da 47 trilocali e 17
quadrilocali, per un totale di 273 posti letto.
Figura 55: pianta dell’alloggio tipo della torre 1 (estratta da MARIO CUCINELLA
ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale Cascian Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO
ADATTABILITA’ ALLOGGI PER EXPO 2015).
L’edificio 2 è composto da 11 bilocali, 35 trilocali e 11 quadrilocali; gli alloggi
adattabili per l’Expo sono 29 trilocali e 11 quadrilocali per un totale di 171 posti
letto.
121
Figura 56: pianta dell’alloggio tipo della torre 2 (estratta da MARIO CUCINELLA
ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale Cascian Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO
ADATTABILITA’ ALLOGGI PER EXPO 2015).
L’edificio 7 è costituito da 38 trilocali e gli alloggi adattabili per l’Expo sono 23,
per un totale di 92 posti letto.
122
Figura 57: pianta dell`alloggio tipo della torre 7 (estratta da MARIO CUCINELLA
ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO
ADATTABILITA’ ALLOGGI PER EXPO 2015).
La tabella 7 e la tabella 8 riportano i dati quantitativi relativi al numero degli
alloggi in ciascuno dei tre edifici, in configurazione commerciale e in
configurazione Expo.
123
BILOCALI
quantità
posti
letto
EDIFICIO 1
16
EDIFICIO 2
TRILOCALI
QUADRILOCALI
TOTALE
quantità
posti
letto
quantità
posti
letto
32
51
153
17
68
84
253
11
22
35
105
11
44
57
171
EDIFICIO 7
0
0
38
114
0
0
38
114
TOTALE
27
54
124
372
28
112
179
538
alloggi posti letto
Tabella 7: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione commerciale (estratta da
MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale Cascian Merlata, via Daimler,
Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI PER EXPO 2015).
BILOCALI
TRILOCALI
QUADRILOCALI
posti
posti
quantità letto quantità letto quantità
posti
letto
TOTALE
alloggi posti letto
EDIFICIO 1
0
0
47
188
17
85
64
273
EDIFICIO 2
0
0
29
116
11
55
40
171
EDIFICIO 7
0
0
23
92
0
0
23
92
TOTALE
0
0
99
297
28
112
127
409
Tabella 8: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione Expo (estratta da MARIO
CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale Cascian Merlata, via Daimler, Milano.
CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI PER EXPO 2015).
La figura 58 presenta il profilo degli edifici in esame con le indicazioni sulle
tecnologie relative alla facciata e anche riguardanti i serramenti.
124
Figura 58: prospetto delle torri (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
1- Persiane pieghevoli a libro rivestite in lamiera grecata in alluminio
microforata
2- Parapetto metallico con aste verticali
3- Facciata ventilata rivestita con lamiera grecata in alluminio microforata
125
Figura 59: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
126
6.10 Edificio 5 progettato dall’Architetto Matteo Cesare
Parini
L’edificio, progettato dall’Architetto Matteo Cesare Parini, si affaccia a est sul
Boulavard, oltre il quale si erge l’edificio A con uno dei tre asili nido e relativo
spazio attrezzato per il gioco dei bambini. Esso è costituito da 12 piani, oltre
quello terra, e ha una base di 588 mq.
Al piano terra offre un parcheggio per le biciclette e ospita un centro fitness di
130 mq.
Figura 60: prospetto della torre (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
127
1- Rivestimento in intonaco
2- Parapetto in profili di ferro zincato
3- Rivestimento in intonaco
4- Fascia marcapiano in lamiera anodizzata
5- Copertina in alluminio verniciato
Figura 61: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
128
6.11 Edifici A e B progettati da C+S associati
Gli edifici nominati A e B appartengono all’unità R11
Figura 62: prospetto degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
1- Rivestimento in piastrelle di mosaico
2- Parapetto in piatti di acciaio
3- Rivestimento in piastrelle di mosaico
4- Serramento in legno
129
Figura 63: particolare della facciata (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina
Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
130
6.12 Gli spazi aperti
Gli edifici delle unità di intervento R9 e R11 presentano un’altezza degradante da
nord-ovest verso sud-est e sono tra loro connessi da tante corti rettangolari
comunicanti.
Sul confine sud dell’unità di intervento un percorso, il percorso-giardino, unisce
la piazza e il giardino di fronte all’aggregato commerciale a nord con via Daimler
e con la nuova piazza a sud. Il suolo, sistemato in parte a pavimentazione, in parte
a verde, permette di passare in maniera graduale da elementi caratteristici
dell’arredo urbano al paesaggio del parco.
Figura 64: disposizione delle torri del Villaggio Expo in cui si nota la distribuzione degli spazi
aperti e la morfologia della pianta di ciascun edificio (estratta da PII per la riqualificazione
dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di
coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
131
La morfologia dell’unità di intervento 9 suggerisce la volontà di costituire un
elemento di protezione e di sicurezza dagli spazi aperti durante la notte,
configurandosi come una sorta di isolato virtuale; ma il disegno del suo perimetro
rivela anche il tentativo di fungere da elemento di comunicazione tra le strade
esistenti e quelle di progetto, con gli spazi pavimentati e destinati a verde tra gli
edifici.
Durante il giorno chiunque può accedere allo spazio collettivo del complesso, che
garantisce la continuità con il verde circostante. Tre ingressi permettono di
accedere al comparto: uno ad ovest, su via Daimler, uno a nord-est sulla via
progettata a nuovo e un altro a sud-est, sulla parte centrale del percorso giardino.
Tra gli spazi collettivi del complesso si innestano una serie di percorsi tra gli
accessi pubblici, che creano una struttura a cluster con al centro una grande piazza
interna alberata. Una sequenza di livelli altimetrici, uniti da scale o rampe,
permettono di risolvere i dislivelli di quota che si trovano sul sito del progetto.
132
Figura 65: disposizione degli spazi aperti in cui si può notare la pavimentazione (estratta da PII
per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012).
Gli edifici sono uniti in una struttura organica grazie all’utilizzo di una
pavimentazione dal disegno semplice, ma ricco di variazioni cromatiche, dalla
disposizione degli elementi illuminanti, degli alberi, delle panchine: tutto questo
consente anche di conferire agli accessi degli edifici un orientamento chiaro.
133
Lo spazio centrale è adatto per eventi legati all’Expo, ma può essere utilizzato
anche nei momenti di fruizione quotidiana. La pavimentazione subisce un cambio
cromatico e materico vicino agli accessi dei piani terra degli edifici e questo
permette di distinguere le zone legate alle diverse funzioni che si svolgono negli
edifici. (5)
Figura 66 : il Villaggio Expo (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata.
Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione
del Paesaggio. Ottobre 2012).
134
6.13 I portici e le nuove funzioni ai piani terra
Le basi degli edifici sono logge aperte verso lo spazio centrale. Esse ospitano non
solo locali di servizio o connettivi verticali, ma anche funzioni collettive, come
spazi attrezzati per il gioco dei bambini, una biblioteca, un’area break, che
animano le relazioni sociali del quartiere. Inoltre i locali che ospitano tali funzioni
si configurano come spazi flessibili e quindi adattabili in futuro alle nuove
esigenze della comunità.
Per quanto riguarda le funzioni ospitate al piano terra, si contano tre aree gioco
attrezzate per l’infanzia, alle quali possono accedere direttamente i bambini degli
asili limitrofi. Un’area si trova vicino all’edificio A, una seconda accanto
all’edificio 4 e un’altra vicino all’edifiico 7: sotto ciascuno di questi edifici sorge
un asilo.
Altri servizi sono così ubicati:
-
tre basi ecologiche, una tra gli edifici 5 e 1, una vicino all’edificio B,
l’ultima tra il complesso delle torri 3 e 4 e l’edificio 1;
-
parcheggi per biciclette per qusi tutti gli edifici;
-
un’area-sosta all’aperto nella corte dell’area break sotto l’edificio 10;
-
uno sportello informativo del Villaggio Expo;
-
uno sportello del Comune di Milano;
-
un centro fitness vicino all’edificio 5;
-
una lavanderia presso l’edificio 11;
-
uno spazio di 330 mq dedicati a
espositivo accanto all’edificio 2 (6)
135
biblioteca, internet point e centro;
Figura 67: i portici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di
intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del
Paesaggio. Ottobre 2012).
Figura 68: spazio aperto (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata.
Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione
del Paesaggio. Ottobre 2012).
136
NOTE AL CAPITOLO
(1) Famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze
abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno il diritto alle
assegnazioni dell’Edilizia Residenziale Pubblica.
(2) PROFESSORESSA
Investimento
MARZIA
Immobiliare
di
MORENA,
diritto
I
Fondi
italiano,
in
Comuni
di
FINANZA
IMMOBILIARE, lezione del 04/04/2012, Politecnico di Milano.
(3) Fondazione housing sociale, da http://www.fhs.it/index.php
(4) Estratto dal Paper elaborato da Professoressa Angela Pavesi, Architetto
Alessandro Frigerio, Manuel Detogni, Tania Marinoni, preparato in
occasione del 39-th IAHS World Congress on Housing Science che si
terrà a Milano dal 17 al 20 Settembre 2013.
(5) PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento
privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio.
(6) PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento
privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la
Commissione del Paesaggio.
137
SETTIMO CAPITOLO
Il business plan
138
Il business plan è uno strumento utile nella valutazione della fattibilità e della
convenienza economica di un nuovo intervento; è un documento strutturato
secondo uno schema in cui si trovano sintetizzati i contenuti e le caratteristiche
del progetto imprenditoriale. Si tenga presente che il business plan è tanto più
efficace, quanto è più in grado di dimostrarsi duttile e dinamico, pronto a
recepire in tempo reale gli eventuali cambiamenti che
all’interno che
possano avvenire sia
all’esterno dell’impresa. Soltanto in tal caso, quindi, e a
condizioni di continue verifiche, potrà essere considerato di grandissimo aiuto per
l’azienda, in quanto consentirà il monitoraggio dei risultati e permetterà di
confrontare, anche graficamente, gli scostamenti rispetto al budget previsto. In
questo documento vengono analizzati i flussi di cassa relativi al periodo di
costruzione degli alloggi, a quello in cui verranno ospitati gli esperti dell’Expo e
al successivo all’Esposizione Universale, cioè gli anni concernenti il social
housing.
Nella versione Expo lo spazio viene ottimizzato per ricavare il maggior numero
possibile di posti letto, quindi un bilocale offrirà due posti letto, un trilocale tre
posti letto e un quadrilocale quattro. Questo avviene attraverso l’applicazione di
pareti in cartongesso che permettono di compartimentare lo spazio in maniera
provvisoria e minimamente invasiva per le strutture. Durante il periodo di Expo i
posti letto saranno presi in affitto da Expo S.p.A. per ospitare gli operatori
dell’Esposizione. La realizzazione degli alloggi copre un lasso di tempo di due
anni, dal 2013 al 2015, anno in cui si svolgerà l’Expo. In questo periodo le spese
sono caratterizzate dai costi di costruzione e le entrate dal contributo erogato dalla
Regione.
139
Tabella 9: dati quantitativi degli edifici (fonte: Teknoarch):
PURA: Architetto Matteo Cesare Parini
B22: Architetto Stefano Tropea
MCA: Mario Cucinella Architects
CZA:Cino Zucchi Architetti.
Tale contributo è pari alla differenza tra gli interessi da pagare sulla base del piano
di ammortamento del mutuo e gli interessi relativi al piano di ammortamento di
un mutuo di uguale importo e durata, ma con un tasso ridotto di 2 punti
percentuali rispetto al tasso previsto contrattualmente. Il contributo verrà erogato
in due tranche: 50% all’inizio dei lavori, cioè nel 2013, e 50% al collaudo, cioè
nel 2015. In questi due anni i flussi di cassa sono quindi negativi e pari alla
differenza tra il costo di costruzione e il contributo regionale erogato. Nel 2015 gli
incassi sono rappresentati dal canone di locazione derivante dall’affitto degli
alloggi e dei posti auto, le spese invece dal’'IMU, l’Assicurazione e dal property
management (1).
140
Nel 2016 avviene la riconversione per rendere gli alloggi idonei all’operazione di
locazione a canone calmierato. In quest’anno i flussi di cassa sono negativi,
poiché gli incassi sono nulli e si hanno solo i costi relativi alla ristrutturazione.
Tuttavia tali costi sono di modesta entità, stimati all’8% del costo di costruzione,
poiché gli interventi, che consistono sostanzialmente nella rimozione di pareti in
cartongesso, non risultano particolarmente invasivi. Nel 2017 inizia il periodo di
social housing che potrà avere due durate diverse: secondo una prima ipotesi
l’operazione si protrarrà per quindici anni, fino al 2024; in una seconda ipotesi
durerà vent’anni, fino al 2029. In questo periodo i flussi di cassa risultano positivi,
poiché derivano dall’attività di locazione. Il VAN (2), in entrambi i casi, sia al
quindicesimo anno che al ventesimo anno, è positivo, pertanto l’investimento è
buono. Questo è garantito da tre fattori fondamentali:
-
il contributo erogato dalla Regione;
-
l’esonero dal contributo dei costi di costruzione;
-
il costo di costruzione che è contenuto e non deve infatti superare i 1390
euro/mq.
Tabella 10: determinazione dei costi (elaborata dagli autori della tesi).
Nel business plan si considerano due scenari per quanto riguarda la provenienza
del capitale: nel primo caso si ipotizza, paradossalmente per l’investimento, di
non ricorrere all’utilizzo della leva finanziaria, nel secondo caso, invece si
141
prevede un mutuo al 70% e 30% di equità (mezzi propri). Ricorrere alla leva
finanziaria significa contrarre un debito come fonte di finanziamento e, fino ad un
certo valore, più è alto il rapporto di indebitamento, maggiore è il rischio
dell’attività dell’impresa e maggiore è il valore dell’impresa: infatti l’IRR (3) nel
secondo caso ha un valore maggiore che nel primo.
Tabella 11: WACC (elaborata dagli autori della tesi).
NOTE AL CAPITOLO
(1) Property management: gestione manageriale del complesso di strategie e
attività di natura tecnico-amministrativo-commerciale finalizzate al
conseguimento di un “reddito periodico e/o di un “capital gain” da un
edificio o da un patrimonio immobiliare.
(2) VAN: metodologia con cui si definisce il valore attuale di una serie attesa
di flussi di cassa ( la ricostruzione dei flussi monetari, cioè la differenza tra
142
tutte le entrate e le uscite monetarie) di un progetto nell’arco del periodo di
analisi, sommandoli e attualizzandoli sulla base del tasso di rendimento
(3) IRR: è un indice di redditività finanziaria di un flusso monetario,
rappresenta il tasso composto annuale di ritorno effettivo che questo
genera;in pratica rappresenta il rendimento di un investimento
143
CONCLUSIONE
“Une maison est une machine-à-habiter”
Le Corbusier, Vers une architecture, 1923
Il progetto di Cascina Merlata mette in luce non solo la possibilità di fornire
alloggi
rispondenti alle nuove tipologie di domanda, tipiche di una società
“fluida” ed in costante divenire, ma anche la possibilità di promuovere una vita
collettiva e di facilitare rapporti di buon vicinato, attraverso la progettazione di
spazi comuni – spazi di relazione - che siano fruibili nei diversi momenti della
giornata e dalle diverse tipologie di abitanti, allontanando così il pericolo di
realizzare i “quartieri dormitorio”, che spesso hanno caratterizzato l’edilizia
residenziale pubblica realizzati nella seconda metà del secolo scorso. Il caso di
Cascina Merlata dimostra quindi che è possibile
attuare un social housing
“virtuoso”, tale da portare diversi e importanti vantaggi. Ma è fondamentalmente
osservare che solo attraverso la messa in atto di adeguate politiche abitative e il
supporto degli Enti Pubblici si possono realizzare interventi di valore, perché
soltanto l’operatore pubblico “....può garantire una maggiore accessibilità alla
casa ed una qualità abitativa più alta rispetto ad un proprietario locatore privato,
può contribuire ad evitare discriminazioni ed aree polarizzate, può sostenere il
tenore di vita familiare”. (1) Il progetto, infatti, non sarebbe sostenibile dal punto
di vista finanziario senza il contributo erogato dalla Regione e senza l’esonero dal
contributo dei costi di costruzione. Ma l’equilibrio su cui si regge tale progetto
deve essere un capolavoro di tempismo e, in un certo senso, di armonia:
basterebbero
infatti
eventuali
ritardi
amministrativi,
per
influenzarne
negativamente l’esito. Nel caso preso in esame il timing dell’operazione prevede
che i lavori di costruzione inizino nel 2013, per terminare due anni dopo, giusto in
tempo per l’Esposizione Universale del 2015 a Milano. Anche se nell’area di
Cascina Merlata, per il momento, c’è solo la striscia di plastica bianca e rossa che
delimita il futuro cantiere...
144
... Questo fatto suscita non pochi interrogativi circa un possibile esito positivo
dell’operazione.
NOTE ALLA CONCLUSIONE
(1) MASSIMO BALDINI, MARTA FEDERICI,
Il Social Housing in
Europa, CAPP Centro di Analisi delle Politiche Pubbliche. Dipartimento
di
Economia
Politica-Università
www.capp.unimo.it
145
di
Modena
e
Reggio
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