ANACI – Provinciale di Varese
LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
PRIMA PARTE
Premessa
Le tabelle millesimali si pongono al “centro” della vita condominiale in quanto costituiscono uno
strumento irrinunciabile per una corretta gestione.
Sono a noi tutti noti scopi, necessità ed usi della tabella millesimale: per il quorum costitutivo
dell’assemblea, per l’assunzione delle delibere condominiali, per i diritti e doveri dei condomini e
per la ripartizione delle spese (salvo diversa convenzione).
Tuttavia, le stesse non sono formalmente indispensabili per l’esistenza del condominio e per il
funzionamento dell’assemblea.
Come più volte affermato, le tabelle “agevolano ma non condizionano” la gestione del condominio
che è ugualmente possibile e valida anche in loro assenza. (Vedi sentenza Cass. Sez. II del
10/02/2009 n°3245).
Pertanto, in caso di assenza di tabelle millesimali, nell’attesa della loro redazione, il condominio
dovrà individuare ed applicare un criterio (provvisorio) per definire le quote di valore con le quali
procedere temporaneamente alle deliberazioni dell’assemblea ed alla ripartizione delle spese.
L’art.1118 c.c. introduce il criterio per misurare i diritti ed i doveri di ciascun condomino sulle cose
comuni, alle cui spese di conservazione non possono sottrarsi, mentre l’art. 68 delle Disp. di Att.
fornisce delle indicazioni utili all’attribuzione di valore alle quote di proprietà dei singoli1.
Pertanto, considerato che la tabella millesimale è la rappresentazione di un rapporto di valore
tra una parte ed il suo intero, ben si comprende come la sua redazione consista
nell’individuazione di tale valore.
Il valore della singola unità immobiliare è individuato attraverso una vera e propria perizia
estimativa, eseguita da un tecnico specializzato ed esperto.
Oggetto della stima sarà la ricerca del più probabile2 VALORE DEL PIANO o della PORZIONE DI
PIANO appartenente al singolo condomino.
Per convenzione, il VALORE DEL PIANO o della PORZIONE DI PIANO, come stabilito dall’art.68
delle Disp. di Att. del c.c., si esprime in millesimi.
Come ben si intuisce sin da queste prime battute, la formazione della tabella millesimale
costituisce una “delicata” operazione estimativa del valore dei piani o delle porzioni di piano3 di
un edificio, rispetto all’intero.
Il tutto poi espresso in millesimi, in quanto la caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare è
la sintesi del valore economico della singola unità, rispetto all’intero, rapportata in millesimi.
L’elaborato millesimale altro non è che il risultato di sintesi di “n” perizie estimative: una per ogni
unità immobiliare appartenente all’edificio in condominio.
1
Esso recita: << I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere
espressi in millesimi in apposita tabella … >>.
2
Per qualunque stima immobiliare l’oggetto della ricerca è il più probabile valore che si può verificare per gli scopi
prefissi.
3
Delle singole unità immobiliari
Arch. Massimo Pariani
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Ecco perché la redazione delle Tabelle Millesimali deve essere affidata a tecnici4 di provata
esperienza: profondi conoscitori della realtà condominiale, dell’estimo e degli edifici in
condominio.
Precisiamo sin d’ora che è più corretto parlare di Tabella Millesimale e non di Tabelle Millesimali.
L’art.68 delle Disp. Att. del c.c. ne prevede una sola: la c.d. “Tabella di proprietà generale”,
comunemente identificata come “Tabella A”.
Ma andiamo ora ad illustrare i criteri ed i “meccanismi” comunemente impiegati per la
predisposizione dell’elaborato millesimale, senza tuttavia addentrarci nel pratico e nei dettagli
tecnici, propri e di competenza del tecnico estimatore.
La formazione della tabella millesimale
Generalmente e dai più, la formazione della tabella millesimale5 di un edificio in condominio è
percepita come un’operazione semplice, quasi “meccanica”: un atto tecnico pressoché privo di
sforzi valutativi, non necessitante la conoscenza di particolari cognizioni e/o specifiche discipline.
Da qui la sottovalutazione6 dell’incarico professionale per la predisposizione dell’elaborato
millesimale.
È esperienza quotidiana, soprattutto per gli amministratori di condominio7, imbattersi in Tabelle
Millesimali di cui non si conosce il metodo ed il procedimento impiegati per la determinazione
della caratura millesimale delle singole unità immobiliari8.
È un fatto eccezionale, se non addirittura una vera e propria rarità, trovare unita alle Tabelle
Millesimali (ed all’eventuale Regolamento di Condominio), la relazione tecnica esplicativa del
criterio di stima impiegato e del conseguente procedimento di calcolo della caratura millesimale,
prodotti dal tecnico incaricato, a sostegno corretta ed equa determinazione dei valori millesimali
delle singole unità immobiliari.
Salvo rare e lodevoli eccezioni, le tabelle millesimali per edifici in condominio sono per lo più
compilate/prodotte con modalità piuttosto sommarie, meccaniche e approssimative; senza cioè
quella profondità di indagini, verifiche, calcoli e analisi critica che contraddistinguono un
qualunque corretto processo estimativo9, indispensabili per ottenere risultati scientifici equi e
prossimi all’esattezza.
4
Geometri, Ingegneri, Architetti.
5
Perché la tabella millesimale è in realtà una sola – quella di proprietà generale – mente le ulteriori sono solo delle
derivate che si fondano sui medesimi presupposti millesimali, in ossequio alle disposizioni di legge ma di fatto
derogabili in quanto non strettamente necessarie rispetto alle prime.
6
Anche economica, che nella gran parte dei casi dà origine a risultati ed elaborati discutibili se non addirittura non
corretti.
7
Ma anche mia personale e naturalmente di tantissimi condomini. economica, che nella gran parte dei casi dà
origine a risultati ed elaborati discutibili se non addirittura non corretti.
7
Ma anche mia personale e naturalmente di tantissimi condomini.
8
E pertanto non si può neppure comprendere e/o verificare la correttezza della metodologia utilizzata e delle operazioni
estimative.
9
Poiché di perizia estimativa si parla.
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Considerato che la formazione della Tabella Millesimale costituisce un’operazione estimativa, al
tecnico estimatore è conseguentemente richiesto:
1. un’analisi dell’edificio;
2. la conoscenza dei valori immobiliari;
3. l’individuazione del metodo di stima;
4. la predisposizione di un particolare elaborato estimativo.
Tenendo conto che qualunque operazione estimativa è la sintesi della combinazione dei seguenti
fattori10:
1. fattore oggettivo – grado di competenza del consulente tecnico e conoscenza dell’estimo e dei
suoi principi e metodi e scelta dei parametri e/o dei coefficienti di valutazione;
2. fattore soggettivo – grado di sensibilità propria del consulente tecnico che si concretizza nella
capacità, più o meno spiccata, di riuscire a cogliere sfumature ed aspetti, di volta in volta
diversi, condizionanti il risultato finale della stima;
significa che per la predisposizione della stima del valore millesimale negli edifici in condominio
possono esistere casi simili, in ragione delle caratteristiche costruttive degli stessi, ma di fatto ogni
stima è diversa dall’altra.
Pertanto, il tecnico incaricato deve ricercare ed individuare il metodo di stima più appropriato al
caso specifico; a seconda che si tratti di edifici ancora da costruire, in fase di realizzazione o già
esistenti ma ancora appartenenti ad un unico proprietario o che si tratti di edifici in condominio già
costituiti ma per i quali non si è ancora proceduto alla predisposizione dell’elaborato millesimale.
La conoscenza, la capacità, l’esperienza e la sensibilità del tecnico incaricato condizionano
fortemente il risultato finale di stima11.
Fondamentali per una corretta stima sono le motivazioni che hanno condotto il tecnico a prediligere
e conseguentemente adottare ed applicare un certo criterio di stima rispetto ad un altro.
Le motivazioni, chiaramente espresse nella relazione allegata alla stima, devono essere
scientificamente corrette e condivisibili nei principi generali e nella forma, fatte salve alcune
sfumature di carattere soggettivo che contraddistinguono la sensibilità del consulente o le
semplificazioni assunte da quest’ultimo (senza che queste possano pregiudicare la validità e la
bontà della stima eseguita).
Capita spesso che due consulenti estimatori, chiamati a predisporre la Tabella Millesimale per lo
stesso edificio, pur adottando lo stesso metodo, giungano a risultati non sempre perfettamente
coincidenti.
Ciò non significa necessariamente che uno dei due o entrambi abbiano sbagliato.
Anzi, potremmo sostenere che entrambi hanno stimato correttamente e che le eventuali differenze di
valore siano la conseguenza della diversa combinazione quantitativa dei due suddetti fattori, per via
delle scelte e delle valutazioni tecnico-estimative effettuate, nonché per via delle differenti
10
Insiti nella formazione e nell’esperienza professionale del tecnico estimatore.
11
La tabella millesimale e la caratura delle singole unità immobiliari.
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sensibilità che possono contraddistinguere i due soggetti sull’argomento in discussione e
sull’oggetto di stima.
Una minore o maggiore semplificazione della complessità della stima, pur non costituendo errori
materiali nella predisposizione dell’elaborato millesimale, può condurre a carature differenti.
Del resto, né il Codice Civile né le sue Disposizioni di Attuazione stabiliscono come si debbano
determinare i valori millesimali delle singole unità immobiliari, ma soprattutto non stabilisce come
si debba procedere alla stima della caratura millesimale di ciascun immobile, in assenza di valori
economici certi di riferimento.
Come ben ha detto il Dott. Triola “… la legge non regola le concrete modalità di determinazione
dei millesimi ma si limita a stabilire che esse debbano essere espressione del valore di ogni piano o
porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati elementi. …”; la legge cioè non interviene
a stabilire le concrete modalità di calcolo della tabella, bensì si limita a stabilire i principi da
seguire.
L’unico riferimento che viene fatto è ai valori di piano o porzione di piano (rispetto all’intero); non
si parla di volume, non si parla di superficie o di altro genere di parametro e tanto meno di
applicazione di coefficienti o altro.
L’unico parametro di riferimento è di carattere patrimoniale: il valore economico del piano o della
porzione di piano rispetto all’intero.
Se vi fosse un metodo unico e codificato (standard), valido per tutti gli edifici (aventi oggi
caratteristiche molteplici e complessità elevate), il compito del Consulente Tecnico Estimatore
sarebbe certamente agevolato ed il suo intervento potrebbe risultare addirittura superfluo, potendo
chiunque procedere matematicamente alla predisposizione della tabella millesimale.
Siamo così giunti ad alcune prime ma fondamentali conclusioni: non esiste un metodo unico di
stima del valore millesimale di un edificio condominiale, tanto meno questo metodo è
standardizzato/codificato, valido in assoluto e per qualunque caso.
Abbiamo invece compreso che tale operazione è complessa e richiede scelte attente e motivate, a
sostegno di quanto si andrà ad eseguire.
Sulla base di tali presupposti, dobbiamo ritenere che da parte di numerosissimi tecnici vi sia un
errore di prospettiva, nel predisporre le tabelle millesimali, facendo costante e quasi assoluto
riferimento ai criteri ed ai soli parametri e relativi coefficienti indicati ad esempio nella Circ. Min.
LL.PP. n°12480 del 26/03/1966 (che ha abrogato e sostituito la precedente Circ. Min. LL. PP
n°9400 del 01/07/1926), poi aggiornata dalla con la Circ. Min. LL.PP. n°2945 del 199312 o ad
ulteriori e molteplici analoghi parametri caratterizzati da relativi coefficienti, tra loro però non
sempre coincidenti, indicati da alcuni autori in loro specifiche pubblicazioni, aventi per oggetto la
redazione delle Tabelle Millesimali.
Metodi questi che, a mio parere, spesso e volentieri conducono il tecnico estimatore a
comportamenti di acritica applicazione dei coefficienti riduttivi e/o amplificativi delle
12
È infatti discutibile che si possa attribuire una tale efficacia e portata ad una fonte, quale una circolare ministeriale,
per sua stessa natura priva di potestà normativa, e ancor più discutibile e singolare è che si ometta di considerare come
tale circolare disciplini esclusivamente le “cooperative edilizie assistite da contributo statale” (edilizia economica e
popolare), tipologia edilizia ristretta e destinata a solo uso abitativo, caratterizzata da costanti elementi progettuali e
costruttivi e che, soprattutto, lo scopo di applicazione di tali coefficienti ivi previsti è per la determinazione del
costo-valore dei singoli alloggi ai fini della ripartizione della spesa di realizzazione.
Arch. Massimo Pariani
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caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) prese a riferimento per la stima millesimale delle singole
unità immobiliari.
Dobbiamo ad esempio prendere atto che la suddetta circolare contempla solo alloggi di abitazione i
relativi accessori e nulla più; non le autorimesse, non gli uffici, non i negozi e così via. In buona
sostanza, la circolare del Min. LL.PP. non contempla il variegato patrimonio edilizio in condominio
– non solo quello residenziale – che si è sempre più diversificato ed evoluto nel tempo.
Infatti, le suddette circolari del Min. LL.PP. si riferiscono solo ad unità immobiliari di tipo
residenziale, aventi specifiche e limitate caratteristiche; non contemplano tutta la complessa e
variegata casistica di edifici e destinazioni delle varie unità immobiliari che generalmente
compongono la stragrande maggioranza degli edifici. Tanto meno stabiliscono come comportarsi in
casi specifici quali ad esempio palazzi per uffici o a destinazione mista, centri commerciali e/o aree
industriali in condominio.
Quindi, com’è evidente, il contenuto e le disposizioni della circolare applicate alla determinazione
dei valori millesimali nel condominio è quanto mai inadatto, carente e anacronistico.
In questo modo sosteniamo lo sganciamento o perlomeno una riconsiderazione dei criteri di calcolo
delle tabelle millesimali attraverso i parameri stabiliti dalle circolari ministeriali di cui sopra o da
altre similari pubblicazioni.
Il tecnico, di volta in volta, deve decidere come approcciarsi alla stima e scegliere quale
metodo impiegare13.
Pertanto, come si intuisce, il coinvolgimento del tecnico nella fase estimativa del valore millesimale
è fondamentale e determinante nell’ottenimento del risultato finale.
L’esperto è chiamato a stimare un valore intrinseco e duraturo (depurato di taluni aspetti che
generalmente, invece, hanno rilevanza nell’attribuzione del valore di un immobile), attraverso
l’individuazione del criterio più confacente alla situazione oggetto di esame, rispetto a quella che è
la condizione obiettiva in cui versa l’immobile oggetto di stima.
In sostanza, trattasi di stima obiettiva ma allo stesso tempo “soggettiva”14 del valore
condominiale.
Ciò non significa assoluto annullamento o non considerazione dell’ipotesi di applicazione di metodi
basati sull’impiego di coefficienti di rapporto delle singole caratteristiche intrinseche ed estrinseche
alle unità immobiliari, aventi influenza sul valore oggetto di ricerca e stima.
In questi casi, il compito assunto dal tecnico per la predisposizione dell’elaborato millesimale è
quello di accertare un “valore economico”15 intrinseco e duraturo.
Quest’ultimo, generalmente. è determinato correggendo il valore dell’unità di stima presa a
riferimento (il mq o il mc), attraverso l’adozione e l’applicazione di determinati coefficienti di
merito16.
13
Adottando il valore medio commerciale delle singole unità immobiliari o il valore medio commerciale per unità di
superficie, quando noti e certi, o la rendita catastale, quando possibile, oppure adottando il metodo basato sull’uso dei
coefficienti di rapporto, amplificativi o riduttivi, delle singole caratteristiche degli immobili prese a riferimento per
l’apprezzamento od il deprezzamento delle singole unità immobiliari, in caso di assenza o incertezza dei suddetti valori.
14
Qui intesa come motivata scelta estimativa effettuata dall’esperto estimatore.
15
Che deve essere necessariamente ordinario e riferito ad una determinata epoca di stima.
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Compito assai difficoltoso, sia per l’uso dei coefficienti sia per la loro corretta individuazione/stima
e variabilità.
L’individuazione, la scelta e la stima dei coefficienti correttivi sono rimessi alla sensibilità del
tecnico estimatore (incidenza soggettiva) poiché non esiste alcun riferimento codificato.
Le difficoltà intrinseche a tale analisi critica, per la scelta delle caratteristiche da prendere in
considerazione ai fini della stima dei valori millesimali e dei relativi coefficienti, per semplicità di
comportamento, dettato dal contenimento dei costi occorrenti ad una corretta ed oculata redazione
delle tabelle17, hanno fatto sì che gran parte dei tecnici chiamati a determinare le Tabelle
Millesimali di immobili in condominio si rivolgessero, sempre più spesso e sempre più
acriticamente, ad impiegare coefficienti tratti dalle suddette circolari ministeriali18 o semplicemente
dedotti da altre pubblicazioni, che hanno ripreso e implementato tale criterio tabellare.
Si impone così la necessità di ricorrere, di volta in volta, a criteri diversi e “nuovi” da quelli indicati
nelle suddette circolari, purché sorretti da un valido fondamento che pone le sue radici nella materia
dell’estimo immobiliare.
Pertanto, se si vorrà applicare il metodo tabellare, si tratterà di individuare, di volta in volta, una
serie di coefficienti da applicare alle diverse tipologie di immobili e la scala di valore degli stessi, in
funzione proprio delle caratteristiche del singolo edificio e delle sue singole unità immobiliari,
senza però mai prescindere dal concetto di valore patrimoniale che è alla base della caratura
millesimale, trascurando caratteristiche espressamente escluse da tali valutazioni.
La relazione di accompagnamento alla tabella millesimale ne chiarirà il senso e le motivazioni
dell’applicazione.
In tal modo risulterà sempre possibile verificare, a posteriori, l’iter logico ed estimativo seguito dal
professionista per la caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare in condominio.
Ciò non equivale a dire che l’approccio estimativo di un altro professionista non possa portare a
lievi scostamenti di valore, ma che questi non si configurano come motivi od errori comportanti il
rischio di invalidazione delle tabelle redatte.
Alcuni scostamenti sono da ritenersi “fisiologici” e di fatto ininfluenti sulla invalidità della Tabella
Millesimale, poiché dipendenti da valutazioni e semplificazioni soggettive19 se il metodo di stima
adottato viene essenzialmente condiviso da entrambi i tecnici; a meno che si metta completamente
in discussione l’intero approccio estimativo ed il metodo adottato.
16
Riferiti ad oggettive caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole unità immobiliari e che dal tecnico
incaricato sono state ritenute rilevanti ai fini estimativi (per la sola tabella millesimale).
17
Per questo motivo quasi sempre prive di relazione esplicativa e degli ulteriori elaborati necessari a sostegno di quanto
eseguito.
18
Destinate peraltro ai soli tecnici collaudatori di fabbricati di cooperative edilizie assistite da contributo statale e
finalizzate alla sola ripartizione tra i soci del “costo-valore” della singola unità immobiliare ai fini della suddivisione
della spesa di costruzione dell’edificio e non per stabilire i valori millesimali di questo.
19
Essenzialmente dovute a sensibilità e capacità del professionista, ma anche ad approssimazioni assunte in ragione di
proprie valutazioni.
Arch. Massimo Pariani
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Ma anche in tale ipotesi sarebbe tutto da verificare se la revisione delle carature millesimali,
secondo un altro metodo di stima, porti effettivamente a valori assai diversi o comunque con
scostamenti rilevanti anche solo per talune unità immobiliari20.
Pare così dimostrato che è un errato convincimento il fatto di ritenere che la compilazione della
Tabella Millesimale (e qui, come sopra, mi riferisco a quella di proprietà generale) possa
prescindere dal contributo intellettuale e scientifico di un tecnico esperto e derivare, invece, da
semplici operazioni matematiche.
SECONDA PARTE
I criteri/metodi per la determinazione della Tabella Millesimale
Come appreso nella prima parte di questa trattazione, la predisposizione della tabella millesimale di
proprietà generale, comunemente definita “Tabella A”, occorrente ai fini indicati dagli artt. 1136 e
1123 1° comma del cod. civ., consiste in una operazione estimativa, volta alla determinazione del
valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all’intero edificio.
Come già visto, il valore proporzionale di ogni piano o porzione di piano, di proprietà esclusiva di
singoli condomini, si esprime in millesimi, come stabilito dal 2° comma dall’art. 68 delle
disposizioni per l’attuazione del codice civile. Esso recita: << I valori dei piani o delle porzioni di
piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita
tabella … >>.
In base a quanto stabilito dall’art. 1123 2° e 3°comma cod. civ., i valori di proprietà, espressi in
millesimi, contenuti nella tabella millesimale di Proprietà Generale, vengono utilizzati anche per la
determinazione delle tabelle millesimali di Proprietà DIFFERENZIATA e di Proprietà
SEPARATA21, nonché per le eventuali ulteriori tabelle che nella ripartizione del carico delle spese
sarà opportuno e corretto predisporre ed utilizzare.
Pertanto, possiamo distinguere le tabelle Millesimali secondo il seguente ordine e grado;
9 Tabella Millesimale di Proprietà GENERALE (Principale e fondamentale);
9 Tabelle Millesimali di Proprietà DIFFERENZIATA;
9 Tabelle Millesimali di Proprietà SEPARATA;
In questa breve trattazione ci occuperemo, però, della sola Tabella di PROPRIETÀ GENERALE
(c.d. Tabella A).
La caratura millesimale delle singole proprietà immobiliari costituenti il condominio,
rappresentate/indicate nella suddetta tabella, è determinata attraverso l’impiego di alcuni metodi di
stima.
Tra questi metodi occorre individuare quale sia possibile applicare e tra quelli possibili, a giudizio
del tecnico incaricato, quale sia il più idoneo.
20
Un’altra incertezza è data dal concetto di scostamento rilevante della caratura immobiliare, in relazione al suo valore
assoluto. Anche in questo caso, a nostro parere, il concetto/valore di scostamento è relativo e deve essere analizzato
caso per caso, in funzione soprattutto del numero di unità immobiliari costituenti il condominio e della loro specifica
destinazione, cui dipende il proprio valore.
21
Cioè di quelle tabelle che quantificano in termini millesimali le differenziazioni e/o le separazioni che una proprietà
individuale può avere dalla proprietà generale.
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La caratura dei millesimi delle singole unità immobiliari costituenti la Tabella di Proprietà Generale
può essere determinata attraverso i seguenti metodi di stima:
9 facendo riferimento ai valori di mercato delle singole unità immobiliari, come ad esempio
nel caso di edificio nuovo o in corso di costruzione, le cui singole unità immobiliari sono
oggetto di compravendita;
9 facendo riferimento ai valori catastali22 dei singoli cespiti. Questo ad esempio nel caso di
edifici esistenti, di particolare tipologia edilizia, composti da unità immobiliari ripetitive e
caratterizzate da uniformità distributiva interna. Se del caso, intervenendo sulla caratura di
valore di alcune unità immobiliari con l’impiego di taluni coefficienti di
differenziazione/adeguamento, al fine di rapportare adeguatamente il valore di queste rispetto
alle altre, proprio in relazione a specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole
unità immobiliari che il procedimento estimativo dell’Agenzia del Territorio non tiene nel
procedimento estimativo di assegnazione della rendita catastale23;
9 facendo riferimento alla consistenza virtuale24 delle singole unità immobiliari, scaturente da
un processo estimativo riferito alla superficie (o alla cubatura) reale/effettiva ragguagliata con
l’impiego di particolari/specifici e a volte singolari coefficienti di rapporto/differenziazione
delle rispettive caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole unità immobiliari, prese a
riferimento nel processo estimativo della caratura millesimale;
È evidente che se l’edificio in condominio fosse composto da unità immobiliari con diversa
destinazione d’uso, oltre a compiere le opportune valutazioni e considerazioni legate alle
caratteristiche delle singole unità immobiliari, occorre effettuare maggiori e opportune riflessioni al
fine della determinazione del valore delle singole unità immobiliari e della conseguente loro
caratura millesimale.
La casistica nella redazione della Tabella Millesimale
Tantissimi autori si sono prodigati a fornire indicazioni sui metodi per la predisposizione di una
“ineccepibile” tabella millesimale, ma nessuno dei metodi possibili può considerarsi in assoluto
corretto ed ineccepibile. Solo la profondità di indagine e lo studio “del caso”25 costituisce la
garanzia per ogni procedimento tecnico “sano” ed equilibrato.
Il tecnico estimatore deve sempre analizzare con occhio critico i dati forniti e/o presi a riferimento
per la predisposizione della tabella millesimale, onde poter scegliere quelli più attinenti ed adeguati
alle condizioni intrinseche ed estrinseche all’edificio, per ogni caso specifico.
22
Del resto già il R.D.L. 15/01/1934 n°56, al suo art. 25, stabiliva che il regolamento di condominio precisasse il valore
proporzionale dei singoli piani, appartamenti o locali e che in mancanza di tali accertamenti il valore dovesse essere
desunto dagli estimi catastali e per i fabbricati esenti da imposta accertato mediante perizia.
Il RDL precisava inequivocabilmente che il valore da prendere a riferimento fosse quello reale (dato dalla
capitalizzazione del reddito) desunto dagli estimi catastali o da una perizia estimativa.
23
Però, senza mai considerare l’eventuale canone locatizio, le eventuali migliorie intervenute nelle unità immobiliari e
il loro stato di manutenzione rispetto all’ordinarietà. Così come del resto stabilito dal 3° comma dell’art.68 disp. att.
cod. civ..
24
Espressa in termini di superficie o volume virtuale, a seconda dei casi e delle necessità specifiche dipendenti dalle
caratteristiche delle singole unità immobiliari.
25
Dell’edificio in condominio o del complesso di edifici in condominio.
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Il tecnico estimatore ha la necessità di raccogliere, in modo razionale e selettivo, il maggior numero
di dati, informazioni ed elementi utili al processo estimativo da intraprendere, oltre che venire in
possesso di grafici precisi ed attendibili, fedelmente rappresentativi dello stato dei luoghi e delle
singole uu.ii. di cui si deve provvedere alla caratura millesimale.
Le operazioni tecniche volte alla predisposizione delle tabelle millesimali, come tutte le operazioni
estimative, richiedono un’accurata conoscenza della compagine immobiliare costituente lo stabile
condominiale (quindi l’intero edificio e le sue singole unità).
Le indagini si concretizzano in rilievi, misure, rilevamenti in sito, conoscenza delle peculiarità
dell’edificio e delle singole unità immobiliari, giacché la caratura millesimale costituisce la
traduzione del valore economico delle stesse.
Nella pratica, la necessità di predisporre la tabella millesimale (o la nuova tabella millesimale) di un
edificio in condominio sorge nei seguenti casi:
1. Nuovo edificio, in costruzione o scaturito da nuova costruzione, di un’unica proprietà o di una
comunione, le cui unità immobiliari sono oggetto di compravendita;
2. Edificio esistente, appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le cui
unità immobiliari sono oggetto di vendita separata, con totale o parziale scioglimento
dell’eventuale comunione;
3. Edificio esistente, originariamente appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione
indivisa, le cui unità immobiliari sono già state oggetto di vendita separata, con totale o parziale
scioglimento dell’eventuale comunione;
4. Edificio esistente, di vecchia data e risalente a prima del 1942, già costituito in condominio,
privo della tabella millesimale ma le cui uu.ii. sono dotate di quote espresse però con criterio
diverso da quello millesimale;
5. Edificio esistente, già costituito in condominio, nella cui tabella millesimale sono stati
riscontrati errori nella caratura anche di una sola unità immobiliare.
6. Edificio esistente, già costituito in condominio, che è stato oggetto di interventi edilizi che
hanno comportato importanti variazioni nella sua consistenza o innovazioni di vasta portata.
Vediamoli uno ad uno, ovviamente, nei limiti che questa breve trattazione consente.
In ogni caso, riteniamo opportuno precisare che in questa materia è assai difficile o ardito dare
suggerimenti validi sempre o univoci indirizzi, poiché ogni caso è a sé e deve essere analizzato
nella sua singolarità. Successivamente il tecnico incaricato verificherà le ipotesi di similitudine con
altri casi già affrontati e si trarrà le dovute conclusioni, al fine di individuare il metodo ed i criteri
più appropriati per la predisposizione della tabella millesimale.
1. Nuovo edificio, in costruzione o scaturito da nuova costruzione, le cui unità immobiliari
sono oggetto di compravendita.
In questi casi, per il Costruttore/Venditore o meglio per il proprio tecnico, la formazione della
tabella millesimale non presenta particolari difficoltà.
Il costruttore/venditore ha a disposizione tutta la documentazione26 e le informazioni necessarie alla
loro predisposizione.
26
Grafici di progetto e documentazione catastale.
Arch. Massimo Pariani
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In caso di edifici già ultimati, il sopralluogo da parte del tecnico incaricato completerà il quadro
delle operazioni preliminari alla redazione della tabella millesimale (o delle tabelle).
In questi casi, per la predisposizione della caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare, è
sufficiente rapportare a millesimi i valori di mercato delle singole unità immobiliari, risultanti dal
piano di commercializzazione delle stesse, ovvero definiti dal prodotto tra la rispettiva superficie
lorda commerciale ed il prezzo per unità di superficie lorda vendibile stabilito per ciascun piano e
per ciascuna destinazione d’uso specifica.
La sottostante tabella sintetizza un semplicissimo caso.
L’esempio è riferito ad un edificio nuovo o in corso di costruzione, costituito da tre piani fuori terra
(R + 1° + 2°), destinati ad abitazioni, e da un piano seminterrato (S) destinato a cantine; di cui si
conoscono i valori per unità di superficie lorda vendibile, per ciascun piano e per destinazione d’uso
specifica.
L’edificio è semplice e privo di ascensore.
Ad ogni piano fuori terra si trovano due unità abitative, di varie metrature, dotate di cantina
pertinenziale (quindi parte integrante e complementare dell’alloggio e riportata sulla medesima
planimetria catastale).
Come si nota, i valori millesimali di ciascuna unità immobiliare (alloggio con cantina) scaturiscono
dal rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore dell’intero edificio (dato dalla
somma dei valori di ciascuna unità che lo compongono), espresso in millesimi.
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2. Edificio esistente, appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le
cui unità immobiliari sonno oggetto di vendita separata con totale o parziale scioglimento
dell’eventuale comunione;
Il caso in esame è simile al precedente ma potrebbe consentire l’applicazione di tutti e tre i criteri
precedentemente esaminati, a seconda del caso specifico.
Tuttavia è bene osservare che qualora si riveli più idonea l’applicazione del metodo di stima
precedentemente esaminato è fondamentale che il tecnico incaricato, dovendo “valutare” una
variegata compagine di unità immobiliari, probabilmente in situazioni di manutenzione,
conservazione, dotazione impiantistica e di migliorie differenti tra loro, si riferisca al valore medio
ordinario delle unità immobiliari che non hanno subito trasformazioni, migliorie e/o interventi di
manutenzione o rinnovamento27.
Ciò per il fatto che tali particolarità ed elementi hanno incidenza sulla formazione del valore di
mercato delle singole unità immobiliari oggetto di compravendita.
In questo caso ci troveremmo di fronte a valori non omogenei, non comparabili fra loro e dunque
inutilizzabili per la determinazione della caratura immobiliare delle singole unità.
Ovviamente quanto detto è riferito con estrema sintesi e semplificazione del caso.
3. Edificio esistente, originariamente appartenente ad un unico proprietario o ad una
comunione indivisa, le cui unità immobiliari sono già state oggetto di vendita separata, con
totale o parziale scioglimento dell’eventuale comunione;
Contrariamente a quanto si pensi questo caso non è poi così “raro”.
Numerosi sono i casi di edifici esistenti, in condominio, privi di tabelle millesimali.
Originariamente questi edifici appartenevano ad un’unica proprietà o ad una comunione che nel
tempo può aver provveduto nei seguenti modi:
9 vendita di tutte le unità immobiliari;
9 vendita di sole alcune unità immobiliari, con mantenimento della proprietà esclusiva o della
comunione per le unità immobiliari invendute;
9 scioglimento della comunione con assegnazione ai comunisti di singole unità immobiliari,
proporzionalmente alle rispettive quote, seguita dalla vendita di alcune unità immobiliari da
parte dei comunisti;
9 … e altre ancora …
Molto spesso questo tipo di operazioni immobiliari avvengono senza che si provveda alla
preventiva predisposizione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.
Così che a condominio formatosi sussistono maggiori difficoltà per la formazione delle tabelle
millesimali (anche in ragione della loro successiva probabile difficoltà di approvazione), soprattutto
per via del fatto che le quote millesimali devono essere tarate, per legge, al valore proporzionale di
ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell’intero.
Anche in questo caso, analogamente a quanto asserito al punto precedente, non sempre è possibile
riferirsi al valore di compravendita delle singole unità immobiliari.
27
Ciò nel rispetto di quanto indicato dall’art. 68 disp. att. cod. civ.
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Anche qui, in relazione alla vetustà dell’edificio, su alcune unità immobiliari potrebbero essere
intervenute opere di rinnovo delle finiture e/o di miglioria che hanno determinato apprezzamenti di
valore rispetto ad altre, rimaste tali e quali dal momento della loro realizzazione.
In tale ipotesi ci troveremmo di fronte a valori non omogenei, non comparabili fra loro e dunque
inutilizzabili per la determinazione della caratura millesimale delle singole unità.
Anche in questo caso occorrerà effettuare opportune considerazioni, analisi, ricerche e “valutazioni”
al fine di individuare il metodo di “stima” più adatto da impiegare.
4. Edificio esistente, di vecchia data e risalente a prima del 1942, già costituito in condominio,
privo della tabella millesimale ma le cui uu.ii. sono dotate di quote espresse però con
criterio diverso da quello millesimale.
In questo caso è opportuno osservare che tali quote, contrattualmente convenute in quanto contenute
ed espresse negli atti di compravendita e di trasferimento delle singole unità immobiliari, non
possono essere modificate28.
In questo caso l’operazione non consiste nella predisposizione di una nuova tabella millesimale e
non è neppure richiesta alcuna “revisione” delle quote.
L’operazione da attuarsi è assai più semplice: si dovrà compiere una elementare “equivalenza”,
traducendo in millesimi le quote diversamente espresse per le singole unità immobiliari.
Poi, se del caso, si procederà alla predisposizione delle eventuali occorrenti ulteriori tabelle
millesimali di proprietà differenziata e di proprietà separata, derivandole dalla “nuova” tabella
millesimale di proprietà generale.
L’operazione richiede però una preliminare verifica delle suddette quote: occorre accertarsi che le
stesse siano quelle di proprietà29 e non quote previste solo per la ripartizione delle spese30.
Vi è tuttavia un caso in cui occorrerà necessariamente rivedere le quote.
Questo è il caso in cui si scopra che le “vecchie” quote per la suddivisione delle spese sono state
determinate facendo riferimento alla sola consistenza dell’unità immobiliare, cioè al numero dei
locali, e non al suo valore. Predisposte quindi in modo non conforme alle norme codicistiche vigenti
(dal 1942).
In tale ipotesi occorrerà predisporle adeguandole al moderno e attuale dettato legislativo e in tal
caso ricadremmo in uno dei precedenti esempi.
5. Edificio esistente, già costituito in condominio, nella cui tabella millesimale sono stati
riscontrati errori nella caratura anche di una sola unità immobiliare.
Come previsto dall’art.6931 disp. att. cod. civ., nel caso in cui la caratura millesimale anche di una
sola unità immobiliare sia conseguenza di un errore è possibile provvedere alla revisione della
tabella millesimale32.
28
Fatta salva la casistica espressa dall’art.69 disp. Att. Cod. civ.
29
O anche definite negli atti “quote ai fini della determinazione delle maggioranze assembleari”.
30
Circostanza che ogni tanto si verifica.
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Ai sensi dell’art.69 disp. att. cod. civ., l’errore che determina la revisione delle tabelle millesimali
consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore
proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
In tal caso, occorrerà quanto più possibile riferirsi al metodo ed ai criteri di stima originariamente
assunti dal tecnico che ha predisposto l’errata tabella33, oltre che ai valori immobiliari dell’epoca,
per quanto possibile riferiti all’originario stato delle singole unità immobiliari.
L’errore nella redazione della tabella consiste in una inesattezza oggettiva riguardante, ad
esempio, la misurazione delle superfici, il numero dei locali, le altezze interne, ecc.. Trattasi di
errori di fatto e di calcolo o di misurazione.
Non rientrano in tale categoria le valutazioni derivanti dall’applicazione dei criteri di valutazione,
poiché questi ultimi rientrano nella piena discrezionalità del perito e non sono contestabili.
In ogni caso, l’erroneità delle tabelle deve essere provata da chi ne chiede la revisione.
Ai fini della revisione delle tabelle millesimali, non possono qualificarsi errori essenziali quelli che
determinano divergenze nella caratura millesimale in dipendenza da criteri soggettivi, con cui la
valutazione dei singoli elementi necessari alla stima viene compiuta.
L’errore di valutazione (soggettivo), in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non
costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art.1429 cod. civ..
Anche in questo caso, il valore millesimale da rappresentarsi nella tabella, per quanto più possibile,
deve corrisponde al valore proporzionale che la singola unità immobiliare aveva all’atto della
costituzione del condominio34, rispetto al valore dell’intero edificio.
In casi difficili, occorrerà effettuare adeguate e approfondite valutazioni, al fine di individuare, in
alternativa al metodo sopra indicato, quale sia quello residuale più appropriato.
Comunque vada, il riferimento a cui il tecnico dovrà sempre guardare è il valore economico delle
singole unità immobiliari.
Tra gli errori più frequenti possiamo annoverare:
9 la mancata considerazione del lastrico solare nel valore di una o più unità immobiliari;
9 la mancata considerazione di taluni accessori diretti privati;
31
Art. 69 disp. att. cod. Civ.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o
modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei
singoli piani o porzioni di piano.
32
La revisione delle tabelle millesimali non è un obbligo ma una facoltà.
In taluni casi, come per la sopraelevazione o il recupero del sottotetto a fini abitativi anche di una sola unità immobiliare
(purché sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari) la revisione delle
tabelle millesimali si riduce ad una mera questione di correttezza tra condomini. Tuttavia l’esercizio della facoltà di
chiedere, anche al giudice, la revisione delle tabelle millesimali è un diritto che spetta anche al singolo condomino.
33
Purché noti e/o attendibili
34
Per edifici particolarmente datati, oppure all’atto della sua promessa in vendita in caso di unità immobiliare in
edificio in corso di costruzione o recentemente costruito.
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9 l’errore materiale di calcolo e di determinazione delle superfici commerciali di talune unità
immobiliari;
9 l’errore di trascrizione (non di inversione delle quote millesimali tra due uu.ii.);
9 l’evidente e consistente diversità delle valutazioni proporzionali;
9 quelli che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore delle
singole uu.ii. (superficie, altezza, piano, …) aventi incidenza sul valore stesso;
9 la considerazione di parametri e/o di elementi di giudizio espressamente esclusi dall’art.69 c.3
disp. att. cod. civ. (canone locatizio, migliorie rispetto alla situazione originaria e stato di
manutenzione).
6. Edificio esistente, già costituito in condominio, che è stato oggetto di interventi edilizi che
hanno comportato importanti variazioni nella sua consistenza o innovazioni di vasta
portata.
Come detto in precedenza, l’art.6935 disp. att. cod. civ. prevede che in caso di mutate condizioni di
una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata36, si sia notevolmente alterato l’originario rapporto tra i
valori dei singoli piani o porzioni di piano è possibile provvedere alla modifica della tabella
millesimale37.
In tal caso, dovendo provvedere alla predisposizione ex novo della tabella millesimale, la
valutazione/stima deve essere riferita all’attualità38, non facendo distinzione tra porzioni nuove e
porzioni vecchie dell’immobile (ad esempio in caso di sopraelevazione), bensì facendo riferimento
a valori attuali e a moderni aspetti di stima.
L’alterazione del rapporto di valore deve essere di notevole entità39, collegata ad interventi
strutturali sugli immobili, come ad esempio la sopraelevazione, la parziale demolizione/perimento
35
Art. 69 disp. att. cod. Civ.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o
modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei
singoli piani o porzioni di piano.
36
Esempio: fabbricato condominiale composto da un unico corpo di fabbrica che però si articola in due distinti corpi
scala, originariamente privi di ascensore, in cui in uno di essi viene successivamente installato un ascensore a servizio
dei piani di quella scala.
La collocazione di un ascensore in un edificio che ne è privo è innovazione tale da generare un incremento consistente
del valore delle singole unità immobiliari che lo compongono.
37
Anche la modifica delle tabelle millesimali non è un obbligo ma una facoltà.
In taluni casi, come per la sopraelevazione o il recupero del sottotetto a fini abitativi anche di una sola unità immobiliare
(purché sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari) la revisione delle
tabelle millesimali si riduce ad una mera questione di correttezza tra condomini.
Tuttavia l’esercizio della facoltà di chiedere, anche al giudice, la revisione delle tabelle millesimali è un diritto che
spetta anche al singolo condomino.
38
Cioè al momento effettivo in cui si è compiuta e conclusa la modificazione di vasta portata.
39
Con esclusione di variazioni marginali scarsamente incidenti sui rapporti di valore tra le diverse unità immobiliari.
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dell’edificio40, le innovazioni di vasta portata e/o il cambio di destinazione d’uso (sempre che, in
questo ultimo caso, la sua variazione sia consistente e considerevole in termini di valore).
Sottolineiamo che le innovazioni o le migliorie interne ai singoli alloggi non rientrano nella
casistica che giustifica la modifica della tabella millesimale, in quanto non coinvolgono la
consistenza complessiva dell’edificio.
Tabelle millesimali sussidiarie
Le altre tabelle, diverse dalla tabella millesimale di Proprietà Generale e da essa scaturenti, altro
non sono che l’esplicitazione dei criteri, tra l’altro derogabili41, di ripartizione delle spese riferite
all’uso differenziato che ciascun condomino può fare della parte comune ed alle proprietà separate.
Mentre i millesimi della tabella di Proprietà Generale rappresentano il valore di tutte le proprietà
individuali rispetto al valore dell’intero edificio, i criteri di ripartizione delle spese valgono a
individuare la porzione della spesa che ciascun condomino è tenuto a sostenere per il godimento e
l’uso dei beni e dei servizi comuni.
Nella formazione di queste tabelle, pertanto, occorre procedere a una duplice stima del tutto
distinta: valore e uso (es. le scale e l’ascensore).
TT.MM. di
Proprietà SEPARATA
Tabella A
valori millesimali
di Proprietà
GENERALE
TT.MM. di Proprietà
DIFFERENZIATA
comunemente individuate
con altre lettere
comunemente individuate
dalla lettera A e da un
numero progressivo
Tabella A.1
Appartamentti
Tabella A.2
Autorimesse
Per le delibere e
le spese afferenti
tutti i Condomini
40
Tabella B
Tabella C
SCALE
ASCENSORE
Tabella D
EROGAZIONE CALORE
Tabella A.3
Cantine
Tabella A.4
Copertura 1
Tabella A.5
Copertura 2
Perché ad esempio derivante da un abuso edilizio insanabile.
41
Sono derogabili e diversamente ripartibili rispetto al criterio millesimale le spese previste dagli artt. 1123; 1124 e
1126 cod. civ..
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Accenno alla formazione della tabella millesimale con l’uso dei
“Coefficienti di Differenziazione”
In ultimo, diamo qui di seguito un cenno al criterio di stima delle carature millesimali che i tecnici,
generalmente, sono più inclini ad utilizzare42: trattasi del criterio che ricorre all’impiego dei c.d.
“Coefficienti di Differenziazione”.
Tali coefficienti hanno appunto lo scopo di “differenziare” le singole unità immobiliari costituenti il
condominio, in relazione alle proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseche aventi incidenza sulla
formazione del loro valore.
Il metodo prevede l’applicazione dei coefficienti alle superfici reali/utili43 (o in taluni casi ai
volumi) delle singole unità immobiliari.
I suddetti parametri di rapporto possono essere riassunti nei seguenti coefficienti:
a) di destinazione d’uso dell’unità immobiliare;
b) di piano (se con ascensore o senza);
c) di orientamento;
d) di esposizione/prospetto;
e) di luminosità;
f) di altezza netta interna;
g) di funzionalità globale dell’alloggio;
Tali indici vengono definiti Coefficienti Globali (cg) e sono riferiti alle specifiche caratteristiche di
ogni singola unità immobiliare44.
Il tecnico, in ogni caso, dovrà valutare, di volta in volta, la corretta applicazione dei singoli
coefficienti, anche in relazione alla loro caratura, impiegando e stimando eventuali ulteriori e
specifici coefficienti riferiti al singolo caso, formati a sua discrezione.
I coefficienti di differenziazione sono considerati e applicati ad ogni unità immobiliare autonoma,
componente l’edificio in condominio, e non per le rispettive singole parti che le compongono.
Quindi all’intera u.i. e non ai singoli vani o ambienti.
Il prodotto di questi coefficienti determina il Coefficiente di Differenziazione Globale (CG) che
viene impiegato per la determinazione della c.d. “Superficie Convenzionale/Virtuale” (SV).
Pertanto, si distinguono due “tipi” di superfici: la Superficie Utile/Reale (SU o SR), di ogni unità
immobiliare oggetto di caratura millesimale, a cui si applica il Coefficiente di Differenziazione
42
Non sempre il più corretto ma certamente il più “sbrigativo” se asetticamente impiegato/applicato.
43
Occorre precisare che le superfici utili/reali di balconi, terrazze, accessori complementari (quali cantine e soffitte) o
altre dipendenze, direttamente collegate alle singole uu.ii., devono essere a loro volta preventivamente rapportate, in
termini di proporzione di valore, alle superfici utili/reali unità immobiliari di appartenenza ed oggetto di caratura
millesimale.
44
Il tecnico estimatore, chiamato alla predisposizione della tabella millesimale, dovrà valutare tra tutti i coefficienti
quali effettivamente tenere in considerazione per la perizia estimativa richiestagli, in ragione proprio delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche sia dell’edificio sia delle singole unità immobiliari aventi influenza nella
determinazione del rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero.
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Globale (CG), determinando così la Superficie Convenzionale/Virtuale (SV o SC), utilizzata per la
predisposizione della caratura millesimale di ogni unità immobiliare appartenente al condominio. Il
tutto come rappresentato nella tabella di esempio sottostante.
U.I. n°
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Destinazione
Negozio
Negozio
Negozio
Studio
Studio
Alloggio
Alloggio
Alloggio
Alloggio
Alloggio
Alloggio
Alloggio
Piano
P.T.
P.T.
P.T.
P.R.
P.R.
P.1°
P.1°
P.2°
P.2°
P.2°
P.3°
P.3°
Sommano
Coeff. di rapporto millesimale =
S.U. mq
50
60
70
95
85
78
102
75
60
45
85
95
C.G.
2,00
1,95
1,75
1,32
1,41
1,05
1,00
1,12
1,09
1,07
1,15
1,18
900
S.V. Tot./1000
S.V.
100,00
117,00
122,50
125,40
119,85
81,90
102,00
84,00
65,40
48,15
97,75
112,10
Millesimi
85,03
99,49
104,16
106,63
101,91
69,64
86,73
71,43
55,61
40,94
83,12
95,32
1176,05
1000
1,17605
Essa esprime la proporzione dei valori tra le diverse proprietà in termini di superficie.
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