gli standard europei di valutazione immobiliare (evs)
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INTERVENTO GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) Relatore Oscar Mella Consigliere GeoVal GLI GLI STANDARD STANDARD EUROPEI EUROPEI DI DI VALUTAZIONE VALUTAZIONE IMMOBILIARE IMMOBILIARE (EVS) (EVS) || GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | “Est modus in rebus: sunt certi denique fines, quos ultra citaque nequit consistere rectum” (C’è una misura nelle cose; vi sono precisi confini, oltre i quali non può sussistere il giusto.“) Orazio GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | COME POSSIAMO DEFINIRE GLI STANDARD? Un insieme di norme fissate per ottenerne l ’ unificazione delle caratteristiche. (➔ ISO, UNI, IVS, EVS). Uno standard è infatti una norma accettata, un modello di riferimento a cui ci si uniforma affinché sia ripetuto successivamente. GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE E LE LORO APPLICAZIONI E.V.S. 2012 PARTE PRIMA: - GLI STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE - APPLICAZIONE DEGLI STANDAR EUROPEI PER LA VALUTAZIONE PARTE SECONDA: NORMATIVA DELL’UNIONE EUROPEA PER LA VALUTAZIONE PARTE TERZA: ALTRA DOCUMENTAZIONE TECNICA GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE EVS1 – VALORE DI MERCATO EVS2 – BASI PER LA VALUTAZIONE CON VALORI DIVERSI DAL VALORE DI MERCATO EVS3 – IL VALUTATORE QUALIFICATO EVS4 – IL PROCESSO DI VALUTAZIONE EVS5 – IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | APPLICAZIONE DEGLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE EVA1 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL RENDICONTO FINANZIARIO EVA2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO EVA3 – LA VAUTAZIONE IMMOBILIARE AI FINI DELLA CARTOLARIZZAZIONE EVA4 – LA VALUTAZIONE DEL VALORE ASSICURABILE EVA5 – L’APPLICAZIONE DEL VALORE DI INVESTIMENTO (WORTH) PER IL SINGOLO INVESTITORE EVA6 – LA VALUTAZIONE TRANSFRONTALIERA EVA7 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEL CONTESTO DELLA DIRETTIVA SUI GESTORI DI FONDI DI INVESTIMENTO EVA8 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E L’EFFICIENZA ENERGETICA GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVS1 – VALORE DI MERCATO In questa norma viene fissata la definizione di valore di mercato. Il valutatore dovrà usare la seguente definizione tranne che nei casi in cui la normativa preveda diversamente: “ L ’ importo stimato al quale l ’ immobile verrebbe venduto, alla data della valutazione, in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell ’ ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizione.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVS 2 – BASI PER LA VALUTAZIONE CON VALORI DIVERSI DA QUELLI DI MERCATO “Il Valutatore deve stabilire la finalità della valutazione prima di utilizzare come base un valore diverso da quello di mercato. A eccezione dei casi in cui la normativa comunitaria e nazionale disponga diversamente, il valutatore deve utilizzare come base della valutazione dei valori compatibili con la finalità della valutazione e, nel farlo, deve seguire i principi di trasparenza, coerenza e uniformità. E’ possibile che tali diversi valori di base vengano utilizzati perché lo richiede la normativa,a causa di particolari circostanze oppure su richiesta del cliente, quando le ipotesi che sottostanno al valore di mercato non sono applicabili o realistiche. Il risultato non può essere un valore di mercato.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | -Valore Equo : “Il corrispettivo che si riceverebbe per la vendita di un’attività, o che si pagherebbe per trasferire una passività in un ’ operazione corretta tra operatori di mercato consapevoli che hanno piena coscienza di tutti i fatti pertinenti, che prendono decisioni coerenti ai rispettivi obiettivi”. -Valore speciale: ” Si definisce valore speciale un giudizio sul valore che prende in considerazione quelle caratteristiche del bene che hanno un valore particolare per un Acquirente Speciale” -Valore d’investimento o Worth: “ il valore d’investimento è il valore di un bene immobile per un particolare investitore, o una classe di investitori, per investimenti specifici od obiettivi operativi” - Valore Cauzionale (MLV – Mortgage Lending Value) :“ Si intende il valore di un immobile determinato da un valore che abbia eseguito una prudente valutazione della futura commerciabilità, prendendo in considerazione gli aspetti sostenibili a lungo termine, le condizioni normali e locali del mercato, l’utilizzo attuale e i possibili usi alternativi. Nella stima del valore cauzionale non si deve tener conto degli elementi speculativi”. GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | -Valore assicurabile: “ Si intende l ’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l ’ importo che garantisce una copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame. -Costo di Riproduzione Deprezzato: “ Si intende il costo attuale necessario per sostituire un’attività esistente con una moderna attività equivalente di riferimento, fatti i dovuti aggiustamenti per obsolescenza fisica funzionale e tecnica”. GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVS 3 – VALUTATORE QUALIFICATO “Tutte le valutazioni devono essere effettuate in conformità con tali norme (EVS), devono essere svolte da parte o sotto la stretta supervisione di un professionista qualificato. I Valutatori dovranno sempre mantenere i più elevati standard di onestà e integrità e svolgere le loro attività con modalità che non arrechino pregiudizio ai clienti, alla collettività , alla loro professione o al loro organismo nazionale di valutazione professionale. Il valutatore deve essere in grado di dimostrare professionalità, conoscenze e competenze adeguate al tipo e portata della valutazione e deve rivelare qualsiasi fattore che potrebbe compromettere una valutazione obiettiva. Tutti i valutatori qualificati e le loro organizzazioni professionali o tecniche rappresentative sono tenuti ad aderire al Codice TEGoVA di Etica e di Condotta.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVS 4 – IL PROCESSO DI VALUTAZIONE “Le condizioni che regolano il rapporto contrattuale di incarico e le basi sulle quali viene elaborata la valutazione devono essere illustrate per iscritto e concordate prima dell’elaborazione del rapporto di valutazione. La valutazione deve essere studiata, predisposta e presentata per iscritto in modo professionale. Il valutatore deve dare garanzia sotto la sua responsabilità ( soggetto competente, contenuto dell’incarico, comunicare eventuali scostamenti dagli standard). Valutazioni non coerenti con gli standard, assunzioni speciali, ispezione dell’immobile (ispezione visiva), riesame delle valutazioni (medesime condizioni della valutazione originaria)” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVS 5 – IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE “ La valutazione deve essere presentata in forma scritta, in modo chiaro e professionale e deve spiegare in maniera trasparente quali siano le istruzioni, le finalità le basi, la metodologia, le conclusioni e l’utilizzo previsto della valutazione. Rapporto e certificato di valutazione (Possono essere distinti o incorporati in unico documento) Rapporto di valutazione: si intende un documento che illustra in dettaglio l’ambito di applicazione, le principali assunzioni adottate, la metodologia applicata e le conclusioni dell’incarico di valutazione. Il rapporto offre un’opinione informata riguardo al valore, sostenuta da una o più basi per la valutazione tra quelle riconosciute dagli Standards Europei per la Valutazione. Il certificato di valutazione deve contenere una conferma del prezzo o del valore determinato, senza che occorra descrivere il contesto, le ipotesi di base o i processi analitici sottostanti al’importo riportato. I rapporti devono essere: in forma scritta, giudizio chiaro, oggettivi, trasparenti.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 1 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL RENDICONTO FINANZIARIO “L’obiettivo della rendicontazione finanziaria è quello di fornire informazioni su una particolare entità, tali che possano essere utili alla comunità degli investitori, dei finanziatori e degli altri creditori nel momento in sui devono decidere se mettere a disposizione le loro risorse per quella entità. Le decisioni possono riguardare l’acquisto, la vendita o il possesso di partecipazione e titoli di debito ovvero la fornitura o conclusione di finanziamenti e altre forme di credito. La classificazione delle attività in cinque categorie: A.A uso del proprietario ai fini dell ’ attività e di impresa, sia specialistica sia generale. B.Beni investimento finalizzati alla produzione di reddito o maggiori rendimenti di capitale. C.Surplus rispetto ai fabbisogni dell’attività d’impresa. D.Proprietà che costituiscono immobilizzazioni , ma che fanno parte delle attività correnti. E.Leasing.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO “L’applicazione si riferisce a tutte le valutazioni preparate prima di un nuovo finanziamento, un rinnovo oppure un prestito aggiuntivo o in vista del suo ottenimento. Vengono classificate cinque categorie: •Investimenti immobiliari •Immobili ad uso del proprietario •Immobili in corso di sviluppo •Immobili normalmente valutati in base al loro potenziale commerciale •Risorse soggette a esaurimento – risorse minerarie, ecc. Nella valutazione si ricorre alle basi di valore già citate nell’ EVS1 e EVS2.” GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO “In questa applicazione viene messo in particolare risalto il valore Cauzionale (MLV – Mortgage Lending Value). Il valore cauzionale deve fornire una stima del valore sostenibile nel lungo termine del bene di garanzia , per guidare le decisioni interne durante il processo di decisione del finanziamento su aspetti quali il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile LTV (Loan- to- Value), il piano di ammortamento, la durata del finanziamento, il finanziamento e la gestione del rischio. La differenza tra MLV e valore di mercato risiede nel fatto che il primo deve essere una stima del valore dell’immobile nel lungo periodo, la seconda è il valore alla data della valutazione. L’MLV non rappresenta un valore “spot” ma serve ad esprimere le aspettative prudenti del valore dell’immobile nel lungo periodo, non è corretto fare una semplice correzione percentuale per ottenere una delle due misure dall’altra. Basi: trend dei mercati, scelta dei redditi, dei saggi di capitalizzazione, ubicazione ecc. “ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 2 – LA VALUTAZIONE AI FINI DEL CREDITO MLV – Mortgage Lending Value GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 3 – LA VALUTAZIONE AI FINI DELLA CARTOLARIZZAZIONE “La cartolarizzazione può essere definita come il processo mediante il quale le attività commesse al mercato immobiliare vengono convertite in titoli cartacei negoziabili che mettono insieme il debito o le percentuali di partecipazione nei beni immobiliari( es. mutui) in una forma che viene venduta e il cui flusso va agli investitori. Per una valutazione ai fini della cartolarizzazione un valutatore si deve concentrare su: •Valutazione del valore di mercato e del VALORE CAUZIONALE MLV •Valore degli asset o valore sostenibile degli asset di un portafoglio •Rischi di mercato e rischi immobiliari ll valutatore deve preparare una stima strutturata del rischio prendendo in considerazione sia il rischio di mercato sia quello immobiliare“ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 4 – LA VALUTAZIONE DEL VALORE ASSICURABILE “Metodo di stima: •Determinazione delle superfici SIL per immobili commerciali e SEL per immobili residenziali •Stima del valore deve essere basata sul pieno costo di sostituzione •Influenza dei diversi fattori che costituiscono il costo di costruzione ( tipologia, ubicazione, qualità della costruzione ecc.) •Costo di ricostruzione risulta più alto del valore a nuovo (ubicazione, vincoli, ecc. •Descrizione: ubicazione, alloggi, numero dei piani, servizi condominiali , allestimenti interni e esterni, autorizzazioni urbanistiche, condizioni dell’immobile, costi di eventuali elementi aggiuntivi,ulteriori costi per aspetti fiscali IVA. “ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 5 – L’APPLICAZIONE DEL VALORE DI INVESTIMENTO (WORTH) PER IL SINGOLO INVESTITORE “Metodo di stima: Per la stima del valore di investimento (Worth), il valutatore deve normalmente usare il modello dei flussi finanziari attualizzati o tecniche equivalenti. Talvolta può essere appropriato l ’ uso del procedimento di stima denominato residual techniques. Una volta stimati i flussi di reddito e di costo, con i rischi relativi a entrambi durante il periodo in cui l’investitore detiene l’immobile, l’elemento finale dei flussi di cassa sarà il seguente: •Importo di vendita finale in caso di leasing •Valore del terreno nel caso in cui l’investitore detenga il bene fino alla sua vita utile •Valore atteso dell’immobile qualora venga venduto prima della vita utile “ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 6 – LA VALUTAZIONE TRANSFRONTALIERA “Illustra i requisiti di base che il valutatore deve possedere se intende offrire un servizio di valutazione immobiliare in un Paese diverso da quello in cui opera normalmente. Tali requisiti si basano sui seguenti elementi: •Le qualifiche professionali •L’esperienza professionale •La conoscenza del mercato •La conformità alla normativa locale •La trasparenza •L’indipendenza •L’esclusione dei conflitti d’interesse “ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | “Il valutatore deve dimostrare di avere la capacità di operare nel Paese ospite. Deve possedere i seguenti elementi: •Informazioni aggiornate •Una buona conoscenza dei principi europei per la valutazione •Esperienza professionale nel mercato immobiliare per la tipologia di immobile che si intende valutare •Conoscenza del mercato e della normativa immobiliare del Paese ospite •Consolidare la propria conoscenza attraverso programmi di sviluppo professionale del paese ospite •Saper comunicare in modo efficace con il cliente •Rapporto di valutazione chiaro tanto minore è la conoscenza del cliente in merito al mercato • Contenere eventuali differenze materiali tra le consuetudini tra il Paese del cliente e il Paese terzo. •Contenere dati, fonte dei dati, in modo da poter giudicare la qualità e gli effetti che questi hanno sulle dichiarazioni del valutatore.“ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 7 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE NEL CONTESTO DELLA DIRETTIVA SUI GESTORI DI FONDI DI INVESTIMENTO ALTERNATIVI “ Questa applicazione si riferisce alla valutazione dei fondi di investimento alternativi (AIF) ai sensi della Direttiva AIFM. I fondi di investimento alternativo che effettuano investimenti immobiliari possono essere fondi aperti oppure chiusi. Il professionista si deve attenere alle regole nazionali per la valutazione dei fondi di investimento alternativi. In condizioni normali, la valutazione si effettua sulla base del valore di mercato. IL valutatore esterno deve essere obbligatoriamente iscritto ad albo professionale,presentare sufficienti garanzie per assolvere efficacemente alle funzioni di valutazione, non delegare a terzi la funzione di valutazione, responsabilità per eventuali negligenze o carenze derivanti dallo svolgimento delle sue funzioni, obbligo di comunicare la nomina alle autorità competenti. Cadenza delle valutazioni, almeno una volta all’anno, ma per i fondi aperti va individuata una cadenza temporale idonea al tipo di attività; questo può portare ad aumentare la frequenza delle valutazioni.“ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) | EVA 8 – LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E L’EFFICIENZA ENERGETICA “Le valutazioni effettuate sulla base del valore di mercato o comunque rilevanti per la vendita o la locazione a un nuovo locatario di un edificio soggetto al regime di certificazione devono tener conto di un EPC in corso di validità. Generalmente sono ricomprese in questa fattispecie le valutazioni per i finanziamenti garantiti, in quanto il soggetto finanziato è spesso interessato a conoscere il valore di cessione dell’immobile. Il valutatore deve visionare il EPC, e assicurarsi che sia in corso di validità per la valutazione di cui è incaricato. Nei casi in cui il EPC è obbligatorio, il livello di classificazione energetica può avere un impatto sul valore. Il valutatore dovrà essere in grado di giudicare, grazie alla sua conoscenza del mercato, l’incidenza del caso in studio. Sta al giudizio professionale del valutatore decidere se riportare nella valutazione la sola esistenza o anche i contenuti dell’attestato.“ GLI STANDARD EUROPEI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE (EVS) E.V.S. 2016
